蔚蓝海岸开发模式提炼

1、蔚蓝海岸开发模式提炼Document number: PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998蔚蓝海岸开发模式提炼（提纲）总体思路1、模式提炼目的总结蔚蓝海岸的成功开发经验，从中提炼和整合出一种超 前的、企业专有或擅长的、值得在后续项目开发中加以贯彻和 发扬的开发模式，以促成卓越地产品牌的独特性和连续性。2、提炼方法先发散，后收缩3、提炼程序开发模式类别分析开发模式构成要素和特征分析蔚蓝海岸模式构成要素表现和构 成特征符合性分析对筛选出的特征进行整合，形成 卓越地产开发模式房地产开发模式类别分析1、目前流行的模式界定方法以项目区域定义开发模式：郊 区化项目开发模式（TOWNHO

2、USE）、市区大型项 目开发模式（新都市主 义）、景观（海景、湖景 等）物业开发模式等以项目规模定义开发模式：城 镇开发模式、创新科技园区 开发模式、大盘开发模式（大盘主义）、单体楼盘开 发模式等产品类别定义开发模式：别墅 开发模式、酒店开发模式、 酒店式公寓开发模式、商务 公寓开发模式、旅游地产开 发模式、度假物业开发模 式、小户型开发模式等以客户定位定义开发模式：豪 宅开发模式、白领概念开发 模式、工薪概念开发模式、 经济适用房开发模式、老年 人住宅开发模式、单身公寓 开发模式等以产品用途定义开发模式：旅 游地产开发模式、度假物业 开发模式、商务公寓开发模 式、产权式酒店开发模式、 CLD

3、开发模式、CBD开发模式以市场概念定义开发模式：生 态住宅开发模式、环保住宅 开发模式、健康住宅开发模 式、节能住宅开发模式、SOHO住宅开发模式、智能化 住宅开发模式等以开发特色定义开发模式：概 念先行型开发模式、逆境突 破开发模式、精品开发模 式、风格创新开发模式、文 化、艺术主题地产开发模式以复合地产定义开发模式：体 育地产开发模式、教育地产 开发模式、旅游地产开发模 式、农业地产开发模式、以市场扩张方式定义开发模 式：规模化品牌扩张开发模 式、专业化连锁开发模式、 品牌连锁开发模式（品牌输 出，奥龙计划）等以企业介入开发过程的深度定 义开发模式：专业型开发模 式（集中于房地产开发管 理

4、，也称爱立信式）、全能 型开发模式（除开发管理 夕卜，成立自己的建筑公司和 物业管理公司，也称老福特 式）等以企业或项目成熟运作定义开 发模式：万科模式、碧桂园 模式、金地模式、奥林匹克 模式、现代城模式等2、蔚蓝海岸开发模式属性分析从以上模式归类方法看，此次模式提炼应该属于以企业或项目成 熟运作界定开发模式3、可以参照的企业和项目成熟运作模式特征表 述万科地产模式（专业化品牌 扩张型，市场领跑者，专业 化、品牌化路线，跨区域品 牌扩张，塑造全国性品牌， 江湖盟主策略）碧桂园模式（规模化实力扩 张型，在强势品牌带动下的 规模化生产和规模化营销， 纵向一体化的企业运作，模 式化、工业化的产品路线

5、， 高门槛（现楼）营销策略） 金地模式（专业化精品型， 注重企业文化与企业制度建 设，精品路线，品牌与企业 成长性很强，开始由区域市 场向全国市场扩张）奥林匹克模式（主题与专业 开发型，概念地产，复合地 产，主题地产，注重速度与 创新，注重概念炒作，短期 内高度集中市场注意力，实 现快速营销，由项目公司到 专业化公司，与众不同的是 在技术领先、概念领先基础 上达到了高度专业化，强调 资源整合和战略联盟，面向 大众的根本性需求，连锁化 全国性品牌扩张，全国性网 络）现代城模式（个性张扬炒作 型，差异化策略，前瞻，前 卫，求新求异，以奇制胜， 注重包装炒作，把某种趋势 性的消费需求（如智能化、 网

6、络生活、生态化）极端 化，攻其一点不计其余，无 限夸大，针对精英阶层、前 卫一族）丽江花园模式（积累完善 型，从一个项目开始到一个 项目结束，一切都以项目运 作为中心，企业运作是由项 目公司到专业公司，产品成 熟，配套完善，做社区文化 和生活方式）三、开发模式构成要素和特征分析1、模式构成要素开发管理模式管理理念管理组织构架：直线制、职 能制、事业部制、矩阵制等管理优势：投资决策优势、 融资优势、成本管理优势、 工程技术和质量管理优势、 营销管理优势、人才优势等开发运作模式开发理念土地获取项目定位规划设计：规划布局、建筑 设计、环境设计、配套设计营销推广：物业管理：服务内容、社区 文化市场扩张

7、模式 企业目标：区域品牌、全国 性品牌、世界性品牌融资方式：自有、贷款、垫 资、销售回款、企业债券、 股票上市等方式选择：直接介入型（激 进型）、物业管理先行型（慎重型）人才补给：集团输送、本地 化2、要素应该符合的特征成功项目所表现的：只有成功 项目的模式才有提炼的必要相对比较先进、科学、符合发 展潮流的：成功项目中也有 不足，对这种缺陷必须剔除已经取得客户认同的：企业认 为是精华，如果未能得到客 户认同，迟早会淘汰比其他项目明显优越的：只有 比大部分同行相对优越的， 才是自己的模式特征，否则 就是别人的企业比较擅长的：企业擅长， 才有模式存在的可能可以操作的，可以在后续项目 中加以贯彻的不

8、会过于束缚公司的发展方向 的四、蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成特征符合性分析1、开发管理管理理念：追求卓越，不断超 越（理念是超前的，可以理 解为管理的创新）管理组织构架：目前为扁平化 的职能制（如果企业要扩张，这种组织结构可能会变 动）管理优势：优质高效的决策、 管理的创新精神（值得继续 发扬的）2、开发实施土地获取：大规模、良好外部 景观（后续项目无法保证 的）消费者定位：高素质、高收入 的社会精英（如果保留，将 限制企业职能走高档路线）规划设计宗旨：人性化、人文 关怀（符合潮流、值得深化 的）规划布局：开放性（人性化的 表现之一）建筑设计：风格：简约、现代、浪漫户型：追求方正（不同消费者

9、会有不同看法）人性化空间：电梯大堂和底层架空环境设计：地中海风情、海洋文化（只适用于南方沿海，不过可以延伸为 园林的唯美和文化内涵的结合）大气与雅致相结合、美观与适用（科学规划与人性化的表现）漫步道、风雨连廊等休闲设施，推崇人与人、人与自然的沟通 （的表现）配套设计：会所智能化教育配套：重点体现全方位的教育配套，而在教育配套中，又以 公益性和素质教育为区别于其他项目教育配套的特色（对客户 具备吸引的）营销推广视觉冲击：对营销中心的包装，先建环境，后建房重视口碑传播，以现场生活实景打动人（是项目人性化环境所带 来的）物业管理：社区服务：公信、真诚（在其他企业出 现问题而自身没有的前提下可以发扬）

10、社区文化：形式多样化，并且区别于其他企业的是其追求的高 品位和文化性3、市场扩张企业目标：3-5年内成为达成 区域品牌的提升，并有做全 国性品牌的远期计划融资方式：目前不明确（能否 突破资金瓶颈，还没有提上 议事日程）方式选择：属谨慎型，目前以 物业管理为先导，以进入其 他热点省会城市人才补给：在进入全国市场之 前，主张自我培养五、卓越地产开发模式提炼1、名称：卓越人文地产开发模式2、模式的个性特征：人文关怀贯彻始终建筑设计现代、浪漫，注重细 节环境设计外在美与内涵美相结 合追求均好性和人性化特色教育与房地产的联姻营销手段上实多于虚主张卖生活方式社区文化突出文化和品位管理上追求速度和创新品牌积累期，有创全国性品牌 的野心3、模式表述：以消费者需求为中心以全方位的