圣莫丽斯物业管理有限公司管理手册

1、精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料圣莫丽斯物物业管理理有限公公司管理理手册（参考稿）目 录1.0 序序言22.0 物物业部员员工岗位位职责33.0 物物业部管管理制度度103.1 物物业验收收制度103.2 入入伙装修修制度103.3 投投诉处理理制度133.4 拜拜访业主主制度143.5 清清洁管理理制度143.6 绿绿化管理理制度353.7 前前台服务务393.8 业业主档案案管理制制度423.9 防防火管理理制度433.10 物业管管理保险险制度483.11 有偿服服务收费费管理制制度503.12 物业管管理的法法规依据据503.

2、13 业主报报修制度度533.14 业主投投诉制度度543.15 社区文文化活动动管理制制度553.16 公共场场地使用用管理制制度553.17 突发性性事件或或异常情情况处理理程序573.18 安全管管理制度度60 1.0 序 言为保证业主主有一个个舒适、优优雅、整整洁、安安全的环环境，维维护及树树立企业业形象，我我们每位位管理人人员都应应把自身身形象与与企业形形象溶为为一体，严严格履行行本岗位位职责，必必须做到到：服务态度，文文明礼貌貌；服务行为，合合理规范范；服务效率，及及时快捷捷；服务效果，完完好满意意。小区管理处处负责业业主之管管理和公公共地方方的管理理工作，在在业主事事务方面面，首

3、要要任务是是推动业业主的教教育，使使他们进进驻小区区后明白白要遵守守公共规规则、爱爱护公物物、维护护业主合合法权益益、及促促进业主主彼此间间之睦邻邻关系。而而作为业业主之代代理人亦亦有必要要解释有有关之设设备及供供应之能能量，予予业主认认识。此此外，亦亦要让业业主明了了水电费费分摊计计算方法法、电梯梯和手扶扶电梯之之数量及及使用方方法及向向业主提提供之基基本设施施。另外外，亦要要解释有有关签署署之文件件，需办办理之手手续（如如装修手手续、物物品放行行手续）及及退场程程序等。编编制成业业主手册册提供予予业主参参考，继继而解释释装修守守则内之之规定，管管理处亦亦要兼顾顾公共地地方清洁洁、卫生生之维

4、护护及公共共设施之之养护，使使管理能能发挥其其应有之之功能。小区管理处处员工岗岗位职 位 ：管理处处经理工作大纲 ：统筹筹整个圣圣莫丽斯斯小区日日常管理理工作，包包括：员员工监管管、保安安、清洁洁、维修修与保养养，同时时处理投投诉问题题 、管理理费诉讼讼及追讨讨等事宜宜。汇报职级 ：物业业总公司司岗位责任 ： 1 制制订本部部门工作作规划和和物品购购置预算算，定期期向物业业总公司司汇报，并并出席项项目组召召集的部部门会议议。2 组组织编制制管理预预算、年年终结算算，交物物业总公公司审核核。3 制制订各项项管理制制度，下下达于各各级主管管与保安安主管，组组织主持持每周工工作会议议，听取取汇报，布

5、布置工作作，解决决工作难难题。4 定定期对小小区的保保安、维维修、清清洁进行行监察协协调，并并与承判判商代表表定期会会议，以以检讨及及改善圣圣莫丽斯斯小区的的管理水水平。 5 定期提提交小区区管理报报告。 6 解决客客人的投投诉，帮帮助客人人解决困困难，改改善服务务质量。 7 遇有紧紧急事故故，如水水浸、火火警等事事故，全全责处理理善后工工作，并并及时通通报物业业总公司司办公室室。 8 协助联联络业主主，建立立良好关关系。 9 负责协协调、指指导部门门主任的的工作，保保证各方方面工作作的顺利利进行。 10 负责本本部门员员工的业业务培训训计划及及实施，提提出员工工招聘、调调职、晋晋升等意意见。

6、 11 关心员员工生活活、工作作，协调调员工之之间所出出现的工工作矛盾盾，增强强凝聚力力。 12 负责签签署对外外签订的的合同、协协议及报报价的审审核，签签批有关关付款单单据和员员工聘用用合同。 13 制定圣圣莫丽斯斯小区设设备使用用方法及及守则。 14 负责拟拟任部门门主任职职称以上上职务人人员的面面试、录录用、辞辞退等工工作。 15 负责公公司重要要的公关关及重要要接待工工作。 16 监管管管理处员员工超时时工作及及编制补补薪表。17 管管理处员员工制服服安排、处处理及监监视。18 定定期检查查所属部部门的固固定资产产，并对对有疑问问者进行行审核。29 发发挥工作作主动性性，完成成物业总总

7、公司交交办的其其它任务务。职 位 ：物业经经理工作大纲 ：协助助管理处处经理做做好物业业管理工工作。汇报职级 ：管理理处经理理岗位责任 ：1. 协协助上级级处理日日常管理理事务，有有效地保保持圣莫莫丽斯小小区清洁洁、维修修、安全全至最高高水准。2. 收收取及审审阅小区区的巡逻逻报告及及每天的的投诉记记录，了了解处理理进度，如如有问题题，迅速速改进，之之后将资资料整理理及汇报报管理处处经理与与工程部部。3. 巡巡视小区区公共区区域，监监管部门门员工的的日常工工作。4. 及及时报告告有关小小区设施施损坏或或任何意意外事件件，并完完成书面面报告，报报告必须须客观详详尽。5. 协协助上级级处理业业主/

8、租租户装修修事宜及及维修工工作。6. 熟熟练掌握握防火防防盗设备备的使用用，并明明确处理理圣莫丽丽斯小区区之意外外事件。7. 礼礼貌耐心心解答客客人的查查询、投投诉、并并加以详详细记录录。8. 与与业主/客户保保持经常常性联系系，起到到沟通管管理处与与业主/客户间间关系的的桥梁作作用。9. 协协助管理理处经理理监察及及督导各各承判商商及清洁洁公司到到圣莫丽丽斯小区区工作及及签发证证明， 并将资资料登记记于管理理日记簿簿上。10. 禁禁止未授授权人士士使用本本小区内内任何设设施设备备。11. 完完成记录录各单元元业主资资料，以以备查阅阅，并且且具有一一定的保保密意识识。12. 每每月填写写替班出

9、出勤，以以供人事事行政部部参考。13负责责本部门门的安全全，消防防，物业业管理工工作，确确保所有有消防通通道畅通通无阻。14. 填填报空置置单位资资料并送送交管理理处经理理。15. 发发挥工作作主动性性，努力力完成上上级交办办的其它它任务。职 位 ：物业助助理工作大纲 ：负责责具体实实施所管管辖区内内的巡视视及为业业主/客客户提供供良好的的服务。汇报职级 ：物业业经理岗位责任 ： 与业主/客客户保持持经常性性联系，起起到沟通通物业公公司与业业主/客客户间关关系的桥桥梁作用用。准确掌握业业主/客客户的各各方面情情况。熟悉公司关关于管理理、清洁洁、工程程、维修修、保安安、消防防、收费费等各方方面的

10、基基本情况况，解决决业主提提出的各各种有关关问题。及时发送物物业公司司给业主主的所有有通知和和信件，督督促业主主/客户户按期缴缴纳租金金及各项项费用。按照要求巡巡视小区区，检查查各部分分设施是是否完好好，并将将情况记记录于每每日报告告。定期检查空空置区，发发现问题题及时解解决。负责联系维维修人员员进行维维修，并并于事后后复查跟跟进维修修情况。遇有特殊事事件，应应及时填填写“特殊事事件报告告”，并立立刻联系系有关部部门进行行处理。监督检查各各地点的的公共区区域的清清洁状况况，遇有有严重影影响清洁洁卫生的的情况，立立即与清清洁部门门联系并并向上级级汇报。配合保安和和消防部部门维护护各地点点的安全全

11、。监督各装修修商按照照物业部部的装修修规定文文明施工工。熟悉所有消消防器材材的使用用方法，遇遇有紧急急情况和和严重事事故隐患患，能独独立采取取应急措措施，并并立即与与部门消消防负责责人联系系，尽快快处理解解决。发挥工作主主动性，努努力完成成上级交交办的其其它任务务。职 位 ：接待员员（前台台）工作大纲 ：负责责解答业业主/客客户问询询，做好好前台接接待工作作。汇报职级 ：物业业经理岗位职责 ：熟知业主/客户情情况，清清楚了解解小区各各方面的的基本情情况，留留心观察察来往客客人的需需要，热热心解答答客人提提出的各各种问题题。问询台直线线电话为为投诉及及内部专专用电话话，在接接到投诉诉或有关关电话

12、后后，应做做好记录录，并立立即反映映给有关关部门。遇有重要事事宜须通通知业主主/客户户的。与清洁人员员合作，共共同保持持小区的的清洁卫卫生。认真维护小小区秩序序，劝阻阻施工人人员、出出租车司司机不要要在小区区滞留。每日下班前前应作好好与保安安员的交交接工作作。认真填写好好工作日日记。10. 发发挥工作作主动性性，努力力完成上上级交办办的其他他任务。职 位 ：保安经经理工作大纲 ：负责责整个圣圣莫丽斯斯小区保保安、消消防工作作，包括括制订保保安计划划、保 安及消消防中心心的运作作与监管管，及协协助处理理投诉事事宜。汇报职级 ：管理理处经理理岗位职责 ： 1. 制制订圣莫莫丽斯小小区的整整体保安安

13、计划，及及保安员员编制。2. 为为配合各各期业主主的迁入入，提供供保安建建议。3. 协协助物业业部做好好小区装装修监管管工作。4. 耐耐心接待待业主/客户或或员工提提出的各各项要求求，及时时处理并并反馈。5. 与与市公安安、消防防、安全全局定期期联络，协协调有关关圣莫丽丽斯小区区的保安安问题。6. 负负责整个个圣莫丽丽斯小区区的保安安运作，以以达至最最高水平平。7. 负负责统筹筹及策划划整个小小区的消消防工作作，包括括组织义义务消防防队、安安排消防防演习，联联系消防防部门及及监督消消防监控控中心，确确保其顺顺利运作作。8. 熟熟悉掌握握圣莫丽丽斯小区区保安监监视装置置及功能能，做好好下属员员工

14、的治治安、消消防教育育及培训训工作。9. 定定期、按按时检查查各部门门，落实实治安消消防承包包制度情情况，加加强各部部门的安安全、消消防防范范工作，对对重点部部门采取取一定措措施，发发现问题题及时与与有关部部门联系系。10. 如如有发生生突发事事件，应应立即赶赶到现场场，保护护好现场场，并配配合有关关部门做做好调查查工作，同同时报告告物业部部经理。11. 每每天按规规定时间间巡视检检查小区区安全、消消防设备备并做好好记录，查查验各班班的巡逻逻记录。12. 定定期向管管理处经经理汇报报有关圣圣莫丽斯斯小区保保安情况况及作出出建议。13. 接接受管理理处经理理委托，处处理各项项职责范范围内的的工作

15、。14. 负负责圣莫莫丽斯小小区保安安人员的的编制计计划，参参与招聘聘保安员员的面试试，对保保安队伍伍人选要要坚持标标准，不不徇私情情，对保保安队伍伍的发展展和建设设负有全全面责任任。15. 发发挥工作作主动性性，努力力完成上上级交办办的其他他任务。职 位 ：保安领领班工作大纲 ：协助助保安经经理搞好好圣莫丽丽斯小区区的治安安、消防防等工作作。汇报职级 ：保安安经理岗位职责 ：1. 执执行圣莫莫丽斯小小区的保保安工作作，包括括保安 / 消消防岗位位值班、公公共区域域巡逻、提提供紧急急支援、调调查一切切业主/客户的的投诉。2. 记记录一切切有关圣圣莫丽斯斯小区保保安的事事故，提提交保安安报告及及

16、特别事事故报告告。3. 协协助保安安经理检检查保安安员巡视视情况、消消防检查查工作、巡巡逻记录录情况。 4. 安安排及检检查下属属员工出出勤、仪仪表、工工作等情情况。5. 督督促下属属员工做做好访客客记录。6. 协协助保安安经理做做好员工工治安、消消防培训训。7. 如如发生突突发事件件，应立立即赶到到现场，及及时处理理问题，保保护好现现场，并并配合有有关部门门做好调调查工作作，同时时报告上上司。8. 发发挥工作作主动性性，努力力完成上上级交办办的其他他任务。职 位 ：保安员员工作大纲 ：执行行圣莫丽丽斯小区区管业处处有关治治安、消消防等工工作。汇报职级 ：保安安领班岗位职责 ： 1. 提提前1

17、55分钟到到岗，做做好交接接班工作作。 2. 保持仪仪表整洁洁，举止止、言语语礼貌。 3. 当班前前不得饮饮酒，吃吃异味食食物。 4. 执行圣圣莫丽斯斯小区的的保安工工作，包包括保安安 / 消防岗岗位值班班、公共共区域巡巡逻、提提供紧急急支援、调调查一切切业主/客户的的投诉。 5. 记录一一切有关关圣莫丽丽斯小区区保安的的事故，提提交保安安报告及及特别事事故报告告。 6. 监视小小区的活活动，维维持小区区的秩序序。 7. 监视电电梯运作作，繁忙忙时协助助疏导。 8. 做好访访客登记记、询问问事宜。 9. 做好各各项记录录及用对对讲机与与其他岗岗位联络络。 10. 巡逻小小区公共共区域、机机要重

18、地地及停车车场。 11. 填写小小区巡查查报告。 12. 发现事事故，及及时予以以监控，并并迅速报报告有关关部门及及时疏散散业主/客户，并并确保业业主/客客户及员员工安全全。 13. 熟悉各各种消防防知识，熟熟练使用用各种器器材。 14. 如无需需要，一一律不得得进入与与己无关关的场所所。 15. 下班前前，由当当班主管管集中评评估当日日工作情情况后，才才可下班班。16. 发发挥工作作主动性性，努力力完成上上级交办办的其他他任务。3.0 物管部部管理制制度物业验收程程序3.1.11 验收准准备工作作在未验收前前，管理理处经理理须联同同工程主主任与发发展商、承承包商招招开协调调会议；由承包商及及

19、供应商商呈交一一份竣工工验收及及交接计计划表和和组织架架构；管理处经理理组织管管理处各各部门制制定楼宇宇接收联联检方案案，提交交发展商商审批。按图纸资资料移交交清单对对产权、技技术资料料进行对对照检查查，发现现 产权权、技术术资料有有缺漏的的，应以以书面形形式通知知发展商商及/或或承包商商提供。3.1.22 移交验验收按设备移移交清单单对楼楼宇各类类设备按按规格进进行对照照检查；发现设备设设施与移移交清单单不符或或有缺漏漏的，管管理处应应以书面面形式通通知发展展商及/或承包包商予以以解决。对各单元的的水、电电、土建建部分进进行全面面检查，并并将检查查结果记记录在接接管检查查记录表表中，对对发现

20、的的问题应应书面通通知发展展商/及及承包商商 予以解解决。将所有有关关资料归归档。在保修期内内因施工工、安装装、设备备因素产产生的质质量问题题，管理理处应报报发展商商及/或或承包商商限期解解决。3.2 业主入入伙装修修3.2.11 业主主入伙程程序为了使管理理处各管管理员熟熟知业主主入伙程程序流程程，能迅迅速地办办理业主主入伙手手续，特特拟定如如下入伙伙程序流流程如下下：业主按发展展商发出出入伙通通知书，按按时带齐齐各类资资料到本本管理处处办理各各类事项项。到小区管理理处办理理手续。 1、业主主应出示示证明：本人身份证证明的原原件及复复印件。购房合同同（原原件及复复印件）。代理商资格格证书及及

21、代理书书。 2、若业业主本人人未能亲亲临，委委托他人人办理，被被委托人人应出示示的印件件：由业主本人人签署的的委托书书原件及及复印件件。被委托人身身份证明明原件及及复印件件。购房合同同（原原件及复复印件）。 3、管理理处应办办事项：验明来客身身份证明明。将上述业主主/客户户资料复复印件存存档。填写业主资资料登记记表。 c) 管管理处与与工程部部同业主主进行验验收。管理处携带带锁匙协协同工程程部与业业主前往往验收单单元。根据验楼表表格所示示进行讲讲解。填写物业移移交表(业主签签名)。业主二次装装修申请请程序为了您能清清楚地了了解业主主二次装装修管理理程序，能能顺利优优质地为为业主办办理装修修事项

22、，拟拟定业主主二次装装修管理理流程如如下：a) 管理理处与工工程部同同业主办办理装修修申请。业主提交二二次装修修申请表表。与业主承包包商会面面，了解解具体装装修程序序。承包商提交交二次装装修图纸纸。工程部审批批业主所所提交资资料。工程部对业业主资料料提出整整改意见见，报管管理处经经理审批批以上业业主提交交资料所所办理的的手续是是否妥当当之后，请请业主或或其承包包商进行行整改。c) 业主到到管理处处办理的的手续。办理装修期期间临时时出入证证。办理施工工许可证证。办理动火证证，配备备灭火器器。提供施工工管理条条例、违违规处罚罚条例、告告业主书书。业主进入装装修阶段段，工程程部定期期检查装装修情况况

23、，保安安部经常常性检查查安全事事项，管管理处经经常督导导装修卫卫生情况况并协调调业主与与各部门门的关系系。业主装修完完毕手续续。 提交竣工工图，报报管理处处审核。 工程部提提交审核核意见。 工程部验验收业主主装修完完的设施施。 对于损坏坏的公共共设施将将按价从从装修押押金中扣扣除。 工程部验验收完毕毕将填写写竣工验验收单，并并签署意意见、盖盖章。业主将验收收单、临临时出入入证、工工程部签签署的意意见书送送财务部部，财务务验明，按按章归还还出入证证押金。工程部将落落实遗留留工程通通知业主主整改完完毕后，三个部门意见书，管理处经理审批后方可到财务部退还装修押金。3.3 投投诉处理理须知3.3.11

24、 如何有有效避免免投诉? 参与施工监监理，使使工程质质量多一一份保证证。物业管理处处在开发发单位竣竣工后从从技术角角度、法法律角度度验收，并并办理书书面的交交收手续续，避免免日后引引起投诉诉。签订详细的的管理合合约，明明确管理理处和业业主或使使用人的的权力义义务，防防止以后后不必要要的麻烦烦。对物业的设设施安排排合理的的日常维维护、检检修，使使事故减减少到最最低点。经常开展反反馈调查查便民服服务，了了解信息息，及时时发现问问题解决决问题。对业主或业业主入伙伙时应及及时交予予管理合合约、业业主手册册、装修修须知，并并予以解解释，降降低投诉诉率。3.3.22 处理投投诉开通投诉热热线：详尽记录投投

25、诉人姓姓名、单单元号名名称、联联系电话话。耐心听取客客人投诉诉，禁止止以任何何理由或或借口推推卸责任任。即使使错误在在本身，亦亦不可当当面指出出，业主主/客户户态度即即使很坏坏，亦不不可顶撞撞业主/客户，并并记下投投诉内容容。对于业主的的设诉，能能当场做做出解释释应当场场给业主主解决，若若不能马马上处理理的应记记下投诉诉人的姓姓名、事事件的经经过、投投诉对象象以及投投诉人的的联系方方法、业业主签字字，并告告知解决决的期限限，以便便及时告告诉结果果。应感谢客人人指出的的不是之之处，对对客人提提出的建建议表示示感谢，并并把事件件提交到到相关部部门进行行处理或或报上级级主管审审批。对于某个人人违纪的

26、的投诉，应应详细登登记投诉诉的事件件经过、证证明人以以及证物物、投诉诉人及联联系电话话、签字字。及时时派有关关人员的的检查，确确保事实实的准确确性，在在依照事事件的大大小提请请有关部部门给予予处理。投诉处理完完毕致电电或走访访业主/客户，询询问其对对处理结结果是否否满意，是是否有别别的建议议，并再再次感谢谢其对我我们工作作所做出出的帮助助。规范用语： 您好好！请问问我们能能为您做做些什么么? 非常常感谢您您对我们们提出宝宝贵的建建议/意意见， 我们们会及时时把处理理结果通通知您 您是是否对处处理结果果感到满满意 您是是否还有有什么要要求 有什什么可以以帮忙 3.4 拜访访业主 1 拜访访业主的

27、的目的对业主的拜拜访是管管理处众众多业主主事务中中一项重重要的工工作，管管理处管管理人员员通过定定期对业业主的拜拜访达到到以下目目的：加强管理处处与业主主的感情情联络。加强沟通，让让业主配配合，协协助管理理处工作作。提高管理处处管理质质量，及及管理人人员的服服务质素素。 2 业业主拜访访内容让业主了解解物业管管理处的的运作。倾听业主对对物业管管理处管管理方面面的建议议和意见见。了解业主对对物业设设施合理理性方面面的要求求。 3 业业主拜访访的流程程管理员定期管理员定期对小区每个业主拜访拜访情况记录于建议/意见登记表向部门主管汇报拜访情况记录于建议/意见登记表向部门主管汇报与部门主管商讨解决办法

28、，并具体执行与部门主管商讨解决办法，并具体执行反馈解决给业主，并了解满意程度反馈解决给业主，并了解满意程度制业主拜访汇制业主拜访汇报报管理处经理3.5 清清洁管理理3.5.11 卫生生清洁工工作标准准 走廊及及入口区区域地面清洁，无污迹迹，无水痕痕，无纸纸屑。柱面无灰尘尘，防火火门亦无无灰尘。扶手梯、栏栏杆上无无灰尘。场内椅子、花花盆上无无尘、无无污。玻璃清洁无无污迹，无无水珠，无无手印。垃圾箱经常常保持清清洁，无无过多的的垃圾，对对垃圾筒筒进行定定期消毒毒。指示牌上无无灰尘。咨询台上无无灰尘。卫生间卫生洁具做做到清洁洁，无水水迹，无无异味。镜子明净，光光亮，无无灰尘，无无污尘，无无手印，无无

29、水迹。电镀设备保保持光亮亮，无浮浮尘，无无水迹，无无锈斑。墙角四处保保持干净净，无蛛蛛网、地地面无脚脚印、无无杂物。卫生洁具齐齐全，无无玻损。保持卫生间间空气清清新，无无异味。保证有足够够厕纸、香香精球及及洗手液液。杂物桶经常常保持清清洁，垃垃圾不得得过半。卫生间木隔隔板无尘尘、无水水迹。下水道口无无集水。 楼道清洁洁楼道墙纸干干净，无无污迹，踢踢脚板无无尘土。楼道两侧及及电梯间间上方的的排风口口无尘土土。楼道地台做做到无杂杂物，无无尘土。电梯厅地面面无污迹迹，水迹迹、无纸纸屑、尘尘土、毛毛发，清清洁，光亮。 3.5.22 清清洁步骤骤卫生工作的的内容范范围、工工作程序序，使其其各项卫卫生清洁

30、洁工作井井然有序序地进行行，根据据实际情情况制定定本制度度。1. 工作作内容地面层各地点的入入口以及及公共走走道各层公共走走道内的的扶手栏栏杆各入口处的的扶手电电梯的扶扶手及不不锈钢表表面总台公告牌、导导示牌、导导购牌、休休息椅电梯的不锈锈钢门、电电梯间地地面、外外部玻璃璃遮罩卫生间安全出口楼楼梯及扶扶手植物、花卉卉、盆缸缸所有墙面、墙墙柱天花、吊顶顶 2. 时时间安排排 3. 清清洁工作作步骤： 地面层层清洁1) 上上午换好好工作服服装，到到管理处处签到。2) 由由保安将将各辖区区楼门打打开。3) 清洁员员到各地地点准备备清洁工工具。如如遇雨天天，应在在商场入入口处铺铺上防水水踏垫。4) 地

31、地面层清清洁员负负责将公公共走道道，以及及大门入入口的垃垃圾清扫扫干净，保保证地面面无纸屑屑。5) 用用拖把反反复拖抹抹磁砖地地面，确确保地面面光亮整整洁无脚脚印。6) 清清洁前台台卫生先先用湿布布后用干干布将台台面擦拭拭干净。7) 擦拭大大堂前台台的导示示牌、休休息椅等等，确保保台面和和椅面无无尘、光光亮，不不锈钢架架柱光亮亮、无手手印。8) 负负责将地地面层扶扶手电梯梯清洁干干净，包包括清洁洁扶手、不不绣钢表表面做到到扶手干干净、无无灰尘，不不绣钢表表面光亮亮、无手手印。9) 清清洁地面面层二个个入口处处的玻璃璃门窗，确确保入口口处玻璃璃窗清洁洁光亮、无无水迹、无无手印、无无污渍。10)

32、清清扫地面面层的各各个安全全走道及及楼梯，先先打扫一一遍再用用湿拖把把将地面面拖干净净。 入口口处地面面清洁1) 每每天将地地面清扫扫干净，确确保地面面无纸屑屑。2) 用用铲刀将将地面不不易清除除的脏物物铲干净净。3) 每每周一次次，用洗洗地机将将入口处处的地面面清洗干干净。 玻璃璃门窗清清洁用湿布将入入口处玻玻璃门擦擦拭一遍遍，稍高高的玻璃璃门用AA字铝合合金梯辅辅助。2) 遇遇有不易易用抹布布清洁的的脏物，可可用玻璃璃刮刀辅辅助清洁洁。3) 用用玻璃刮刮将玻璃璃上的水水滴刮试试干净，使使之光亮亮、无灰灰尘、无无手印。4) 用用地托将将地下的的滴水抹抹干。 扶手手电梯清清洁1) 用湿湿保洁布

33、布擦拭扶扶手电梯梯之扶手手，使之之干净、无无尘。2) 用细细扫帚将将扶手梯梯的踏步步清扫干干净。3) 擦擦拭扶手手电梯的的铝合金金面、边边板及镜镜面，使使之光亮亮、无灰灰尘、无无手印。4) 清洁洁玻璃，使使之光亮亮、无手手印。 货运运电梯清清洁1) 打扫扫电梯之之地板，使使之无纸纸屑等杂杂物。2) 分别别用干、湿湿拖布拖拖抹地面面，保证证无脚印印。3) 清洁洁电梯之之不绣钢钢门及内内部墙壁壁，使之之光亮、无无浮尘、无无手印。4) 清洁洁天棚，使使之无尘尘、无蜘蜘蛛网。 扶手手栏杆的的清洁1) 清洁洁扶手栏栏杆上的的不绣钢钢扶手，使使之光亮亮、无浮浮尘、无无手印。2) 用鸡鸡毛掸掸掸去栏杆杆上的

34、灰灰尘，每每日用湿湿布擦拭拭一遍栏栏杆。 办公公室清洁洁1) 将办办公室窗窗打开，保保证空气气流通。2) 打扫扫办公室室及会议议室地面面卫生，保保证地面面清洁，无无纸屑。3) 用吸吸尘器将将地毯清清吸干净净。4) 关闭闭办公室室所有玻玻璃窗。整理办公室室桌面材材料，使使之整齐齐，并将将办公椅椅推到桌桌下。将将办公室室内的办办公桌面面及立柜柜先用湿湿布，后后用干布布擦拭干干净。用拖把将办办公室内内两玻璃璃门之间间的走廊廊拖抹干干净。用抹布擦拭拭玻璃窗窗、房门门做到无无污尘、无无手印、无无水迹。 卫生间间清洁 1) 卫生生间清洁洁用洁厕厕剂清洗洗大小便便池。2) 用清清水洗尽尽，并喷喷上除臭臭剂，

35、做做到无异异味。3) 按顺顺序擦拭拭面盆，水水龙头、台台面、镜镜面、烘烘手机，做做到器具具保持的的明净、光光亮，镜镜面台面面无水迹迹，水龙龙头无斑斑迹，烘烘手机无无灰尘。4) 清洁洁墙面，可可用鸡毛毛掸抹掉掉墙上灰灰尘。5) 补齐齐卷筒纸纸。6) 清倒倒垃圾，换换上新的的垃圾袋袋。7) 喷洒洒适量的的空气清清新剂，保保持空气气清新。地面用清水水冲湿后后用地板板刷，刷刷干净，再再用拖把把抹干，做做到无脚脚印。9) 检查查是否有有遗漏处处，不要要遗忘工工具。 垃垃圾处理理1) 收集集所有业业主垃圾圾到垃圾圾车。2) 将垃垃圾运送送到垃圾圾房。3) 收集集整理垃垃圾房。4) 地库库清洁。地库每周清清

36、扫2次次。地库垃圾的的清扫要要做到地地面无纸纸屑等其其他可见见的脏物物。4. 保保洁工作作步骤保洁的目的的即是确确保以上上清洁项项目随时时达到清清洁标准准。卫生间的保保洁1) 用清清水清洗洗小便池池、坑位位、喷上上除臭剂剂。2) 检查查并补充充卫生纸纸。3) 检查查烘手机机是否完完好。4) 用清清洁布擦擦台面、镜镜子、水水龙头等等，保持持清洁光光亮。5) 用拖拖把清洁洁地面，保保证无水水迹、无无脚印。6) 用用空气清清新剂喷喷射，保保持卫生生间空气气清新。7) 公公共走道道的卫生生保洁。8) 如如遇见地地板有垃垃圾纸屑屑等杂物物，应及及时清扫扫，确保保地面无无杂物。9) 不不时地用用大堂尘尘拖

37、拖抹抹地面，确确保地面面清洁、光光亮、无无脚印。10) 发发现不洁洁之处立立即清扫扫。 清洁洁周期性性工作 用水冲洗洗停车场场地面（每每周一次次）。 电梯按扭扭及电视视屏幕（每每周用洒洒精消毒毒一次）。消毒垃圾箱箱（每周周一次）。 擦拭、清清洗花槽槽（每周周一次）。大会所外墙墙玻璃33米以下下（每周周清洁一一）。后广场地面面（每周周冲洗一一次）。前广场地面面（每天天冲洗一一次）。前广场红砖砖（每周周用洗地地机清洗洗一次）。大会所前、后后、侧门门雨棚（每每周清理理一次）。 擦拭、清清洗、擦擦亮天花花照明灯灯件（包包括拆装装）（每每月一次次）。 清洗天花花部件（每每月一次次）。 擦拭、清清洁消防防

38、闸（每每月一次次）。会所消防通通道（每每周拖拭拭一次）。 清理暗沟沟、明沟沟（每周周一次）。样板房地毯毯吸尘（每每周一次次）A24样板板房后花花园及采采光井水水池（每每周清洗洗、换水水一次）。看楼通道（每每周冲洗洗一次）。人工湖边沿沿（每周周清扫一一次）。 清理消防防栓内垃垃圾（每每周一次次）。电梯门槽坑坑的清洗洗（每月月一次）。拂去墙身表表面的天天花的灰灰尘（每每月一次次）。擦拭、清洗洗照明灯灯盒（外外部）（每每月一次次）。擦拭清洗磨磨光厕内内门及柜柜面（包包括壁脚脚线）（每每月一次次）。彻底清洗磨磨光厕内内门及柜柜面（包包括壁脚脚线）（每每月一次次）。 不定定期清洁洁工作根据业主要要求清洗

39、洗业主/客户内内场地。每年5月及及11月月对场外外墙外玻玻璃进行行清洗，使使之保持持干净、整整洁。 特殊清清洁工作作雨天的清洁洁工作遇到雨天，应应在小区区主要出出入口放放上防水水地毯。在入口处准准备好防防水雨套套，提供供给业主主/客户户使用。随时随地将将各层、各各区的水水滴拖抹抹干净，防防止业主主/客户户摔倒。按照清洁步步骤的内内容，将将其他地地点清洁洁干净。呕吐的清洁洁工作如有发生业业主/客客户的呕呕吐现象象，发生生在哪一一区，该该区的清清洁员工工应迅速速赶到呕呕吐地点点。将地上的呕呕吐物清清洁干净净。用湿拖把将将地面拖拖抹干净净。 3.5.3 清清洁设备备管理制制度3.5.33.1清清洁设

40、备备领用、操操作制度度 1 领领用制度度会所清洁用用品由专专人负责责领出库库由清洁洁主管负负责分发发并填写写明细表表；设备原则上上谁使用用，谁保保管，谁谁负责；领用设备必必须填写写领用登登记表；领用设备时时，领用用人自行行检查设设备的完完好程序序，因检检查不细细，造成成病机出出库而影影响工作作的，由由领用人人自行负负责。使用设备时时如发生生故障，不不得强行行继续操操作。因作用不当当，发生生机具、附附件损坏坏者，按按规定赔赔偿。归还设备时时，必须须保证设设备完好好无损，内内外干净净，如有有损坏应应及时报报修，并并在领用用簿上注注明损坏坏情况。2 操作作制度在设备使用用前，了了解设备备的性能能、特

41、点点、功率率。操作前，先先清理场场地，防防止接线线板、电电机进水水或因电电线卷入入正在操作的设设备中而而损坏设设备。各种设备严严格按照照使用说说明正确确操作，正正确使用用。设备使用后后，按要要求做好好清洗、保保养工作作。3.5.33，2 清洁洁工安全全操作规规程牢固树立“安全第第一”的思想想，确保保安全操操作。清洁人员在在超过22米高处处操作时时，必须须双脚踏踏在凳子子上，不不得单脚脚踏在凳凳子上，以以免摔伤伤。清洁人员在在使用机机器时，不不得用湿湿手接触触电源插插座，以以免触电电。清洁人员不不提私自自拔动任任何机器器设备及及开关，以以免发生生意外事事故。清洁人员在在不会使使用清洁洁机器时时，

42、不得得私自开开动机器器，以免免发生意意外事故故。清洁人员应应该严格格遵守防防火制度度，不随随意动用用明火，以以免发生生火灾。在操作与安安全发生生矛盾时时，应先先服从安安全，以以安全为为重。3.5.44 清洁洁物料领领用制度度为了计划各各部门收收入支出出，增收收节支，使使各项物物品物尽尽其用，发发挥最大大 效率特特制定本本制度。3.5.44.1 日常清清洁用具具的领用用每层可开辟辟一单独独房间，用用于存放放常用清清洁工具具。常用清洁工工具由清清洁主管管办理领领用手续续，按实实际需求求分配给给清洁员员工。申领的工具具可存放放于工具具间，所所用工具具自行保保管，需需要使用用时自行行取用。清洁工具损损

43、坏影响响使用的的，可再再行领用用，领用用时需以以旧换新新。使用工具中中，应爱爱护清洁洁工具。工具使用完完毕后清清理干净净及时放放回工具具间，不不可随意意放置或或丢弃。3.5.44.2 消耗耗品物料料的领用用。消耗品物料料，主要要是指各各种清洁洁剂、空空气清新新剂、香香皂、卫卫生纸等等消耗性性用品；消耗品物料料由清洁洁主管办办理领用用手续，按按实际规规定分发发给清洁洁员使用用并签名名；批准领取的的清洁用用品必须须为清洁洁专用，不不能挪为为他用或或者私用用，一经经发现，按按规定处处理；所领取物料料若一次次使用未未完，可可暂时存存放于工工具间内内，待下下一次使使用时取取出再用用，不可可随意浪浪费。物

44、物料用完完后，再再行到仓仓库领取取；清洁员工所所领用的的物料，使使用应厉厉行节约约，避免免随意浪浪费；禁止清洁人人员私人人使用清清洁用品品；3.5.55 清洁洁卫生监监督检查查制度严格的监督督检查，是是保证清清洁作业业计划、责责任制、管管理制度度等贯彻彻落实的的重要手手段。监监督检查查一般采采用员工工自查、管管理员巡巡查和部部门主管管抽查的的“三查”相结合合的方法法。3.5.55.1 “三查”制度员工自查。每每个员工工都要根根据操作作规范和和要求，对对自己所所负责的的区域、项项目不断断地进行行自查，发发现问题题，及时时解决。管理员巡查查。管理理员应把把巡回检检查作为为自己的的主要工工作，每每天

45、对自自己管区区内所有有部位、项项目进行行巡回检检查，不不得少于于四次。部门主管抽抽查。由由部门主主管或组组织有关关人员联联合检查查，每日日抽查不不得少于于两次，部部门主管管应协同同上级领领导或有有关组织织人员定定期联合合检查。 3.5.5.22 “三查”的要求求“三查”一一要认真真，二要要高标准准。如果果不认真真走马观观花有问问题也看看不见；如果标标准不高高，熟视视无睹，检检查了也也不顶用用。此外外，还要要做到以以下四个个结合：检查与教育育、培训训相结合合。检查查者发现现问题后后，不论论是工作作质量问问题、操操作规范范问题，还还是员工工行为规规范问题题，不仅仅要及时时指出纠纠正，还还要帮助助员

46、工分分析原因因，耐心心地给员员工进行行教育、培培训，以以防止同同类问题题不断重重复出现现。检查与奖励励、惩罚罚相结合合。管理理员巡查查或部门门主管抽抽查时，可可采取加加减分的的办法，对对员工进进行奖罚罚，月底底根据员员工的分分数，确确定员工工的奖金金。检查与测定定、考核核相结合合。检查查不单单单是检查查卫生标标准，还还包括测定、考核核等内容容。检查与改进进、提高高相结合合。作业业现场应应定期对对“三查”的发现现问题进行分析析，针对对问题，找找了原因因，提出出改进措措施，予予以解决决。清洁管理审审核 (每月小小区巡视视表)巡视日期 巡视视人员 清洁部标准评语优可以差清洁部观感感、整洁洁2员工上上

47、、下班班登记3每日工工作分布布表4督导巡巡查报告告5清洁物物资/日用品品：领取、交收收登记派发、签收收登记6每日工工作训令令7员工用用餐/休息处处理8每日垃垃圾处理理9员工制制服登记记10员工工人事记记录11员工工每月考考勤12临时时员工招招聘记录录13清洁洁机械用用品保存存 管理员签名名： 清清洁公司司签名： 管理理处经理理签名： 3.5.66化粪池池清理程程序及注注意事项项 作业业程序雇用吸粪车车；用铁钩打开开化粪池池盖板，再再用长竹竹杆搅散散化粪池池内杂物物结块层层；把车开到工工作现场场，套好好吸粪胶胶管放入入化粪池池内；启动吸粪车车开关，吸吸出粪便便直至化化粪池内内的化粪粪结块物物吸完

48、为为止。盖好化粪池池盖，用用清水冲冲洗现场场和所有有工具。每年清理一一次或视视具体情情况而定定。3.5.66.2 注意意事项：在化粪池井井盖打开开后100155分钟人人不得站站在池边边，禁止止在池边边点火或或吸烟，以以防沼气气烧伤人人。人勿下池工工作，防防止人员员中毒或或陷入水水中。化粪池井打打开后工工作人员员不能离离开现场场，清洁洁完毕后后，随手手盖好井井盖，以以防行人人或小孩孩掉入井井内发生生意外。吸粪作业时时，防止止弄脏工工作现场场和过往往行人的的衣物。如如使用长长工具应应须设红红色警告告标志防防止伤人人。在作业时区区周边，设设立围栏栏及告示示牌。3.5.77大厦外外墙的清清洁管理理规程

49、3.5.77.1 范围围各幢房屋的的外部墙墙壁，玻玻璃、花花园外围围墙。3.5.77.2 标准准清洗后表面面无灰尘尘、污迹迹、锈迹迹，无因因清洁剂剂化学反反应而造造成外墙墙变色、粉粉化等。3.5.77.3 清洁洁时间每1年清洁洁1-22次。3.5.77.4作作业程序序检查各清洁洁作业施施工现场场，重点点检查天天台上的的悬挂支支撑物是是否牢固固，制定定作业方方案（或或委托合合同）； 做好充分分的准备备，并提提前3天天发布“施工通通知”； 正式施工工前，要要求全面面检查吊吊绳、安安全带等等的性能能，保证证各项设设施的绝绝对安全全； 在作业范范围不少少于5米米外围设设置警示示牌，并并用围带带围住，至

50、至少有11名员工工在地面面守卫，同同时天台台也要配配置1名名员工，以以防无关关人员进进入施工工现场并并防止污污水飘落落而给行行人造成成不便； 所有的施施工作业业人员在在作业中中绝不准准进入业业主单元元内； 作业人员员必须穿穿着整齐齐的衣服服、鞋，戴戴好安全全帽，并并佩带好好安全带带，安全全绳必须须绑在天天台上稳稳固的地地方，每每条安全全绳只供供一个人人使用； 作业所用用的工具具必须用用细绳或或袋装好好绑好在在吊绳上上，以防防坠落地地面； 遇下雨、打打雷、刮刮大风等等恶劣天天气，应应立即停停止作业业，并妥妥善收拾拾好吊绳绳、围护护带和警警示牌等等； 作业全部部完成，及及时清理理好现场场，并出出通

51、知告告之业主主。3.5.77.5将将清洗情情况，填填写在房房屋外墙墙清洗情情况报告告书上上，交管管理处备备案归档档。3.5.88卫生消消杀管理理规定3.5.88.1 目目的：为了规范卫卫生消杀杀工作程程序，净净化环境境。3.5.88.2 范范围管辖区域绿绿化带、下下水道、化化粪池、设设备房、办办公房、公公共卫生生间、车车库垃圾圾筒等。3.5.88.3 卫生消消杀工作作计划的的制定专业消杀公公司主管管制定卫卫生消杀杀工作计计划安排排。消杀工作计计划应包包括以下下内容：消杀对象；消杀区域；消杀方式选选择与药药物计划划；消杀费用预预算。消杀时间。3.5.88.4 灭灭蚊、蝇蝇、蟑螂螂工作每月进行两两

52、次灭虫虫消杀工工作。当当苍蝇、蚊蚊虫、蟑蟑螂、老老鼠等生生长旺季季时，可可根据实实际情况况，参照照各标准准作业规规程的要要求进行行消杀。消杀区域：各楼宇的梯梯口、梯梯间及楼楼宇周围围；大厦的四周周；各部门办公公室；公厕、沙井井、化粪粪池、垃垃圾箱、垃垃圾周转转箱等室室外公共共区域；员工宿舍。消杀药物一一般用太太康、灭灭害灵、灭灭害灵、敌敌百虫、菊菊脂类高高效低毒毒的药剂剂喷洒。消杀方式以以喷药触触杀为主主。喷杀操作要要点：穿戴好防护护衣帽；将喷杀药品品按要求求进行稀稀释注入入背式喷喷雾器里里；对上述区域域进行适适度喷洒洒。用铁钩打开开市政下下水道井井盖，化化粪也井井盖进行行喷杀，并并完工后后盖

53、好井井盖。喷杀时应注注意：梯间喷杀时时不要将将药液喷喷在扶手手或单元元的门面面上；员工宿舍喷喷杀时不不要将药药液喷在在餐具及及生活用用品上；不要在客户户出入高高峰期喷喷洒。因灭杀需要要打开的的地下井井盖，除除害人员员离开之之前必须须及时将将井盖盖盖好，防防止发生生意外事事故；办公室及配配套设施施应在下下班及营营业结束束后进行行，并注注意：关闭门窗；将药液喷在在墙角、桌桌下或壁壁面上，禁禁止喷在在桌面、食食品器具具上。灭杀一经完完成，及及时安排排清洁人人员对座座椅、扶扶手、办办公室的的桌椅进进行一次次擦拭清清洁，防防止皮肤肤接触中中毒；3.5.88.5 灭鼠灭鼠工作每每月应进进行两次次。灭鼠区域

54、：楼宇四周；员工宿舍内内；常有老鼠出出没的区区域。灭鼠方法主主要采取取投放拌拌有鼠药药的饵料料、粘鼠鼠胶和老老鼠笼。饵料的制作作：将米或碾碎碎的油炸炸花生米米等放入入专用容容器内，鼠鼠药一般般选用老老鼠喜欢欢的食物物；将鼠药按说说明剂量量均匀撒撒在饵料料上；制作饵料时时作业人人员必须须戴上口口罩、胶胶手套，禁禁止裸手手作业。提前灭鼠日日三天以以公告形形式通知知各用户户，提醒醒业主教教育好自自己的小小孩，不不要捡食食地下的的食物，并并于实施施前1天天对有儿儿童的单单元再次次口头作作一次通通知；在灭鼠区域域投放饵饵料应注注意：先放一张写写有“灭鼠专专用”的纸片片；将鼠药成堆堆状放在在纸片上上；尽量

55、放在隐隐蔽处或或角落、老老鼠经常常出入的的位置（如如绿化带带、鼠洞洞口等）和和小孩拿拿不到的的地方；禁止成片或或随意撒撒放。用水泥、砂砂石拌成成混凝土土，将老老鼠洞封封住。投放鼠药必必须在保保证安全全的前提提下进行行，必要要时挂上上明显的的标识。鼠鼠药的投投放避免免置于单单元门口口或过道道明显位位置，以以防意外外；灭鼠的次日日开始寻寻找死老老鼠的尸尸体，及及时处理理，并不不断跟进进，防止止腐烂发发臭；一周后，撤撤回饵料料，期间间注意捡捡拾死鼠鼠，并将将数量记记录在灭灭四害记记录表中中。3.5.88.6 消消杀作业业完毕，应应将器具具、药具具统一清清洁保管管。3.5.88.7 消杀杀工作标标准检

56、查仓库或或地下室室，目视视无明显显蚊虫在在飞。检查商铺、车车库和办办公室，目目视无苍苍蝇滋生生地。检查室内和和污水井井，每处处蟑螂数数不超过过5只。抽检楼道无无明显鼠鼠迹，用用布粉法法检查老老鼠密度度，不超超过1%， 鼠洞洞每2万万平方米米不超过过1个。3.5.88.8 消杀工工作的管管理与检检查消杀工作前前，清洁洁主管必必须详尽尽地告诉诉作业人人员应注注意的安安全事项项。清洁主管应应每次检检查消杀杀工作的的进行情情况并将将工作情情况记录录于每天天工作日日记中。清洁主管现现场跟踪踪检查，确确保操作作正确。保洁部主管管应每月月汇同有有关人员员对消杀杀工作按按检验方方法和标标准进行行检查，并并填写

57、灭灭四害记记录表。上上述资料料由部门门归档保保存一年年。本规程执行行情况作作为保洁洁部相关关员工绩绩效考评评的依据据之一。3.5.99 道路路清洁管管理规程程3.5.99.1 范围物业范围的的所有汽汽车道、人人行道、道道路两旁旁的花基基及路沿沿。3.5.99.2 标准地面无垃圾圾、沙土土、水渍渍、痰迹迹、污迹迹、顽渍渍等。3.5.99.3 作业规规程每天早上77：000点和下下午155：000点之前前分别对对管辖范范围进行行一次全全面的清清扫；每天从早上上7：000点至至下午118：000点，每每小时循循环保洁洁一次，对对有污迹迹的路面面及时用用水进行行冲洗；每周对所有有路面用用清洗机机冲洗一

58、一次，清清除路面面及花基基石面的的油渍、污污迹；每周擦抹路路旁花基基侧面花花池灯的的百叶饰饰片一次次，清除除饰片上上的污迹迹和灰尘尘；或要清面圾枝积杂任何人发现现清洁问问题要尽尽可能通通知清洁洁人员当当场予以以处理；清洁人员对对路面造造成严重重清洁污污染的问问题，需需及时上上报管理理处协商商处理。3.5.99.4 注意意事项负责道路清清洁的人人员在进进行清洁洁工作时时，要注注意来往往车辆，确确保安全全；清扫路面时时，要留留意过往往行人，避避免将垃垃圾灰尘尘扫向路路人身上上。路面清扫后后的垃圾圾和杂物物需及时时清运处处理，避避免造二二次污染染。1 垃运圾管程3.5.110.11 范围围管辖范围的

59、的垃圾筒筒及用户户生活垃垃圾。3.5.110.22 标准准垃圾筒及地地面目视视无污迹迹、周围围无积水水、无腐腐烂变质质发出的的臭味，垃垃圾筒内内平时的的垃圾不不能超过过筒内容容积的22/3。3.5.110.33 工具具配备手推式垃圾圾收集车车两部，车车厢内设设黑色大大塑料袋袋，外部部设帆布布上盖；35只大大号垃圾圾筒；区外垃圾清清运点安安装水龙龙头一个个，准备备5米长胶胶管1条条；拖把、地擦擦、拖把把桶各11只。3.5.110.44 作业业程序（一）垃圾圾收集每日定于晚晚上200：000分开始始逐户上上门收集集垃圾；2人同时进进行，各各用1部部收集车车，分东东、西两两条路线线，逐个个倾倒垃垃圾

60、筒内内的垃圾圾和收集集各户门门口放置置的生活活垃圾；每装满一车车后即用用盖布盖盖好，防防止垃圾圾或汁液液流淌出出来，运运送到清清运点装装入大垃垃圾筒待待装车；对于装车时时散落在在地面的的垃圾或或汁液，要要及时清清扫或用用拖把拖拖干净；日常临时清清理的垃垃圾，同同样运送送到清运运点装入入大垃圾圾筒，并并盖好筒筒盖，以以防滋生生蚊虫；（二）垃圾圾清运1、垃圾收收集运送送到清运运点后，即即开始装装车，装装车时要要注意尽尽量不破破坏包装装袋，以以免汁液液外流；2、每日清清运完垃垃圾后，必必须要用用去污粉粉、地擦擦放水擦擦洗清运运点地面面、垃圾圾收集车车、工具具等，保保持清洁洁；3、每日工工作完成成后将