以作价出资的土地使用权抵押问题的法律意见书

1、以作价出资的土地使用权抵押问题的法律意见书（2006-12-0513： 01： 48）由于该企业提供了使用权类型为作价出资的国有土地使用权作为抵押物，对此能否作为抵押物的 问题，我查阅了有关文件同时走访了省国土资源厅，现将情况总 结如下：根据国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998 年2月17日国家土地管理局公布）第三条的规定：“国有企业 使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国 有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不一致形 式与具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、 国家以土地使用权作价出资（入股）与保存划拨用地方式予以处 置。国家以土地

2、使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期 的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土 地使用权由新设企业持有，能够依照土地管理法律、法规关于出 让土地使用权的规定转让、出租、抵押。”1999年，国土资源部在关于加强土地资产管理促进国有企 业改革与进展的假设干意见（国土资发1999443号）中也明确指 出，企业改制时，“使用国家以划拨土地使用权作价出资（入股） 方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资 本金或者股本金”，“以作价出资（入股）方式处置的，土地使 用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或者抵押，改变 用途的应补缴不一致用途的土地出让金差价；以授权经

3、营方式处 置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁 或者在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改 变用途或者向集团公司以外的单位或者个人转让时，应报经土地 行政主管部门批准，并补缴土地出让金” ；2001年，国土资源部 在关于改革土地估价结果确认与土地资产处置审批方法（国 土资发200144号）第三局部第（五）条进一步指出，企业改制后，企业在财政部门办理国 有资本金转增手续后，应“到土地所在的市、县土地行政主管部 门办理土地变更登记”。从上述规定来看，企业改制时，国家以划拨土地使用权作价 入股的，实际上是以企业应缴纳的土地出让金进行出资并享受股 权，原划拨土地使用权

4、归改制后的企业所有。企业在办理完国有 资本金转增手续后，应到土地管理部门办理原划拨土地使用权的 变更登记手续，并可按照国家关于出让土地使用权的有关规定进 行处分。因此，银行在办理国家作价入股的原划拨土地使用权抵 押时，应要求企业根据上述规定办理土地变更登记手续，并提供 国有出让土地使用权证。企业办完土地变更登记并能够提供国有 出让土地使用权证的，银行可按照我国关于出让土地使用权的管 理规定办理抵押；假如企业不能取得国有出让土地使用权证的, 从慎重的角度出发，银行仍应按照划拨土地使用权的管理规定办 理有关抵押手续。从企业提供的资料来看，国家同意以划拨土地使用权作价出 资是在2003年（见关于对x

5、x省造纸印刷工业总公司土地使用 权处置的批复），批复中规定该土地使用权能够依法抵押。企业 提供的国有土地使用权证上显示的权利人为xx轻工实业有限公 司，办证时间为2003年，由此可见，企业已经履行了土地使用 权变更手续，将划拨性质的土地使用权变更为有偿使用形式。根据土地登记规那么（1995年12月18日国家土地管理局 公布）第二十七条的规定，“国家将国有土地使用权以作价入股 方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起三十 日内，持土地使用权入股合同与其他有关证明文件申请国有土地 使用权设定登记”。但是由于各地关于法律法规的懂得不一致, 因此产生的操作结果也不完全一致，有的地方的国土资

6、源管理部 门可能颁发了出让性质土地使用权证书，但是有的地方（比方xx 省国土资源厅）就颁发了作价出资性质的土地使用权证书。5月 29日，我去了 xx省国土资源厅，就作价出资与出让的区别与该 幅土地是否要补缴土地出让金的问题向省厅的地籍管理处与土 地利用处进行了咨询，得到的答复是：根据中华人民共与国土 地管理法实施条例（中华人民共与国国务院令第256号，1999 年1月1日起施行）第二十九条的规定，作价出资与出让同属国 有土地使用权的有偿使用方式，企业不需要再向国家补缴出让金To根据XX省人民政府办公厅转发国办发“2003”8号文关于进 一步做好国有企业债权转股权工作的通知中的规定：“不符合 划拨用地范围的，可采取国家以土地使用权作价出资（入股）方 式处置。由此增加的国有资本由原企业持有。原企业可免交除工 本费以外的土地使用权变更登记费与手续费。”此外，我们还熟 悉到，企业曾经在2005年用该幅土地使用权向中国银行xx省分 行抵押贷款100万元，并取得了他项权证书。该贷款已于2006 年4月到期，企业已经归还了贷款。综合上述情况，该企业提供的土地已经办理了划拨土地变更 手续，取得了土地使用权证书，符合有关规定，目前土地的使用 权人为xx轻工实业，企业能够将该作价出资的土地使 用权抵押，假如在抵押期间出现需要变现的情况，按照省国土资 源厅的解释是也不需要向国