浅析个人住房按揭贷款的风险及防范措施

1、浅析个人住房按揭贷款的风险及防范措施摘 要 随着我国房地产业的快速发展，房地产行业的资金需求量急剧增长。对于商业银行来说，为了抢占按揭贷款市场，获取更高经营利润，就必须积极参与个人住房贷款市场，但也必须采取措施防范和规避个人住房贷款带来的潜在风险，本文从主要对个人住房按揭贷款风险进行分析，旨在为防范和规避个人住房按揭贷款寻找到更好措施。关键词 房地产信贷；个人住房按揭；信贷风险一、个人住房按揭贷款存在的主要风险根据银监会的统计，目前我国房地产行业贷款总额占整个银行业贷款的20%左右，这其中有将近75%是个人住房按揭贷款。银行住房按揭贷款已经成为推动我国房地产市场发展的重要因素。随着今年以来我国

2、经济的下行压力加大，房地产市场需求疲软，住房存量持续居高不下，个人住房按揭贷款业务中存在的市场风险也在不断积累，一些房地产市场恶化的地方已经出现了个人住房按揭贷款客户“弃房断供”的现象。在经济新常态下，商业银行必须转变风控思维，进一步规范个人住房贷款的发放政策，在迎合住房按揭贷款市场需求的同时，也要加强对开发商资产状况的关注，预防因开发商资金链断裂而引发的金融风险。1 、贷款利率风险：对普通人来说，买房依然是个大额 消费项目，因此个人住房按揭贷款业务的期限一般都会比较 长，一般在五年以上三十年以内。在较大跨度的时间内，很 可能会出现一次或者几次大型的经济波动，经济波动会带来 市场利率的不断变化

3、。利差对于商业银行的经营业绩来说至 关重要，一旦个人住房按揭贷款业务所占的资产达到某一界 限时，只要利率稍微变化就可能会给商业银行带来无法避免 的经营风险。2、流动型风险：对于商业银行来说，资产的流动性始 终是其生存法门。商业银行的资产必须保持一个良好的流动 状态，才能保持稳健经营。当商业银行的流动资金无法满足 市场的瞬时需求时，就会出现挤兑风险，严重的情况下很可 能导致银行破产。个人住房按揭贷款是一种期限较长的资产 业务，其资产的流动性较差，商业银行将短期资金用于长期 运作，一旦总量和变量控制的不好，就会导致期限错配，造 成商业银行的流动性风险。3、住房贬值风险：近几年以来，我国的城市住房价

4、格 一路上扬，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控力度不 断加大，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐 渐下降，一旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就 会给商业银行的贷款造成一定的风险。4、信用风险：首先，因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制，导致社会风险的存在；其次，由于有些借款人存在赖账心理，当担保条款以及抵押物品对其约束力较差时，就会出现借款人信用风险；再次，由于借款人对于自身的实力预期过高，导致家庭收入无法满足还款要求，出现支付风险；较后，由于借款人发生意外事故，导致身体出现残疾，失去还款能力，出现意外伤害风险。5、抵押风险和欺诈风险：由于价值评估的方式存在差异，可

5、能会出现高估房，导致客户的贷款成交数较高，进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。由于房屋违规或存在质量问题，抵押物的产权无法移交，导致抵押物无效，出现贷款风险。此外， 因为一些不良开放商制造虚按揭进行骗贷，并将贷款挪用，导致楼盘无法按期竣工，抵押物无法得到有效落实，甚至有开发商携款逃跑，都会导致欺诈风险。二、个人住房按揭贷款发生风险的主要原因分析1 、政府所制定的住房保障机制不健全随着我国房地产市场进入萎缩行情，个人住房按揭贷款断供的现象也屡屡发生。如果消费者因自身经济问题而无法维持住房按揭贷款的还款要求，商业银行必须通过法律措施处置抵押物才能实现资产的回收。一旦商业银行对居民的住房进行法律处

6、置，很可能会造成老百姓无房可住的情况，激化社会矛盾，也不利于社会的稳定。目前的住房保障体系对这种情况并没考虑，为了保护老百姓有房可住，法律不允许对唯一的一套住房进行法律处置，这就给商业银行维护权益带来障碍。因此，在目前的社会保障机制下，政府并不鼓励商业银行通过法律途径防范个人住房按揭贷款的风险，一旦遭遇购房者的断供，银行缺少有效的应对措施维护自身权益。2、开发商不规范的住房开发行为房地产开发是资金密集型产业，通常需要耗费大量的资金及人力资源，对房地产开发商的开发资质、管理经验、资金实力的要求也比较高，一旦房地产开发商无法按照约定的时间正常交付房屋，就会带来一系列的交房问题，并直接影响客户按期归

7、还住房贷款的意愿，带来违约问题。比如：一些开发商自身经营不善，容易出现楼盘烂尾的情况，一旦无法按期交楼就会造成购房协议无法正常履行。此外，开发商卷款潜逃的事件也屡屡发生，开发的楼盘质量不过关，都有可能造成消费者不愿意继续履行购房协议，导致按揭贷款协议无法正常履行，商业银行的住房按揭贷款面临违约风险。3、商业银行的贷款风险管理能力不足对于商业银行来说，个人住房按揭贷款金额较小，但笔数较多， 而且通常都是5-20 年的长期信贷业务，在贷款发放完以后，后期管理工作十分繁杂和重要。商业银行需要投入大量的人力、物力和财力对个人按揭贷款进行风险管理。在贷款存续期间会由现风险主要有：相关资料在整理、移交 以

8、及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款的依据缺失；抵押登记不规范，导致抵押物品的价值无法达到贷款需要 偿付的规定比率；贷款发放以后，商业银行因监控管理以 及催收不到位，导致借款人讨债和赖账的情况。此外，住房信贷风险表现为重复抵押、虚假借贷等违规操作。金融机构没有建立起长期高效的风险防范机制，现有的风险管理手段较为落后。三、个人住房按揭贷款风险的主要预防措施1 、加强对商业银行信贷人员的风险管理能力的培训商业银行的个人按揭贷款操作手续比较繁琐，并且会随着市场变化不断调整，因此商业银行需要建立一支高素质、专业化的客户经理队伍，这些客户经理应熟悉按揭贷款的办理流程，了解业务流程的风险点。商业银行应

9、加强对各岗位的人员配置，定期对客户经理进行业务培训，让其对流程规范更加熟悉，具有更强烈的责任心，并拥有更好的职业素质。此外，商业银行应建立有效的奖惩考核机制，通过绩效考核的导向机制引导员工把控风险，促进个人按揭贷款业务的健康、稳健发展。2、加强对房地产开发企业的资格审查和资金管理为了防止房地产开发商不规范的开发行为影响商业银行的按揭贷款质量，商业银行应加强对开展合作的房地产开发商及房地产项目的审查。主要审查方向有以下几个方面：对房地产开发企业的项目土地出让金支付情况以及出让金来源等进行详细核实，聘请独立的中介机构对其资金实力和筹资能力进行评估；对开发商的房地产开发资质等级书、信用等级等情况进行

10、审查，全面了解期其房地产开发的经验和信誉；对开发企业的项目质量管理进行调查，并以此了解该企业对产品质量的把握情况，防止出现质量违约的情况；对开发商的资金实力及工程款的支付情况进行监管和查询，防止其将贷款或收房资金挪作他用，特别是对发放的按揭贷款，应尽量了解资金的使用情况，确保资金在体系内循环。3、加强对银行内部的风险管控机制的建设商业银行要加强内部信贷管理和风险管理，对个人按揭贷款应设立专职部门进行开发和管理。主要从以下几个方面着手：发放贷款之前应对借款人的基本情况进行严格的尽职调查，详细了解其购房的价格、结构、户型、交房日期、周边环境、交通、物业管理等情况，并对其申请贷款的实际情况进行核实。

11、严格审查借款人提交的各项文件，以及购房首付款的支付人。此外还需要按照国家规定，对借款人还款能力、抵押物品价值以及信誉度等进行审查；严格采取合同面签制度，避免操作风险，特别是要拒绝房地产开发商代替业主办理贷款手续。加强对贷款的日常检查和管理，客户经理需要严格执行住房按揭贷款的贷后检查制度。On the risk of personal housing mortgage loans and precautionary measuresXu Cheng-hui( Jiangxi University of Finance and Economics，Nanchang330013，China)Abst

12、ract：With the rapid development of Chinas realestate industry ， real estate industry ， the demand for funds increased dramatically. For commercial banks ， in order to seize the mortgage loan market ， obtain higher operating profit ， we must actively participate in individual housing loan market ， but measures must be taken to prevent and avoid potential risks brought by individual housing loans ， this article focuses on ind