成本费用控制

1、成本费用控制编号：案例背景在当前的市场大环境形势下，有效的控制成本，就是为企业创造更大的利润案例回放：（原文如下）许多地产商在成本的控制方面，没有做到步步为赢，某个阶段的成本控制的非常到位，但是有 些部位的成本控制却出现了控制力度不够的现象。成本控制就像装水的木桶，只要有一块短板，那 么水也就只能装到短板的高度。那么就让我们共同分析一下房地产开发中成本控制的几个关键节点。（一）开发前期成本的控制土地征用及拆迁补偿费用的控制土地成本是整个房地产成本里占比例最大的，所以土地成本直接影响整个项目的利润。随着土 地的稀缺性和老百姓法律意识的增强以及其他人为的不可控因素，拆迁难度将会越来越大，为了避 免

2、因拆迁速度影响整个项目的开发计划，房地产企业最好选择“熟地”竞拍。如果是通过其他方式 取得开发权，那么对土地的所有权的法律归属问题一定要清晰明了，以免引起不必要的纠纷。另外 各地政府对于拆迁补偿也有不同的规定，要对相应的政策法规予以把握，尽力争取各种优惠条件。前期工程费用的控制对于向政府部门交纳的各种规费，占有不小的比重，对于收费政策与收费标准要有一个较好的 把握，如果属于政策优惠标准之内的项目，尽最大努力的争取。交纳的各种保证金到期要及时的予 以索回。地质的勘探以及工程图纸的设计要予以关注，目前从事此类服务的机构也越来越多，收费较 以前也有了大幅的优惠采取公开招标的方式，可以将费用尽最大努力

3、的降低。“五通一平”也要采取公开招标的方式承 包给专业施工团队，最终的目的也是降低费用缩短工期。在图纸的设计上，不同的设计人员设计的 结果有较大的差异，在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值，杜绝出现设计 浪费。设计之前，要选定经验丰富的设计人员，分管工程的技术人员要与设计人员进行充分的交流， 以使工程的价值与市场销售定位相吻合。（二）开发中期成本的控制图纸设计审核环节的控制，研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%， 施工图设计阶段，影响工程造价程度为25-35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为 5-10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程

4、费控制的关键。内部成立专门的工程设计管理部门， 制定详细的设计要求，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修 标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。设计成稿之前一定要详细 询问当地规划要求，尽量在满足规划要求的前提下设计出最大可售面积，避免出现因不合规而造成 的重复工作，浪费时间和成本。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标 准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（

5、超支）。设计的方案尽可能的多考虑以后施工过程中遇到的困 难，尽量减少设计变更带来的工程造价的增加。招标环节的控制，公开招投标是现在一种常用的方式，既能体现公平竞争又能降低施工成本 缩短工期，但是要警惕招标过程中的“暗标”行为因为满足个人利益而损害公司利益。施工环节的控制，对于工程施工过程中的用量较大、价格悬殊较大、对工程质量起决定作用 的材料（比如钢材，水泥），房产商直接供给，这也是目前房产商一种比较常用的做法，这样在降低成 本的同时对于提高工程质量有了很好的保证。配合监理单位严格进行施工现场的监督管理，随时关 注工程预算的执行情况，施工过程中工程成本与预算产生较大差异的要及时予以分析，以确保

6、牢牢 的将工程成本控制在预算的各项指标之内。对于变更施工方法的一些签证，尤其是一些隐蔽工程的 签证更要从严审批。工程管理人员要制定相应项目的工期进度表，根据进度表对各个施工单位进行考核，在整个工 期之内要考虑到气候变化所带来的影响，以便提前做出相应的调整。能否提前竣工对于施工成本控 制的成败起到决定性的作用。（三）开发后期成本的控制基础设施的费用包括：道路、供水、供电、供热、排污、照明、通讯等，在建设之前要做一 个符合项目实际情况的预算，采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根据施工的先后顺序 进行合理的安排，避免不必要的预付款占用资金情况。公共配套设施的建设首先要考虑到该项目消费群体的需

7、求，配套设施的档次要根据该项目的市场 定位来安排，还要密切关注项目周围的配套情况，近距离雷同的配套设施尽量不予安排。（四）资金成本的控制根据有关政策规定，借款如果是为了特定的开发项目发生的借款利息予以资本化，但是要注意 其中有一条是当纳税人从关联方取得的借款金额未超过其注册资本50%前，其相关利息费用可以按 照规定扣除；当超过50%后，则超过部分的利息支出，不得在税前扣除。在控制成本的同时一定要 结合税务知识提前做好税务筹划，合理避税。借贷资金可以从银行等金融机构借入，也可以从一些融资机构以及个人借得，虽然后者具有 手续简便方便灵活的特点，但是往往利率较高，一般情况下不可取，而从银行等金融机构

8、借入资金 是企业所普遍采用的方式。国有商业银行和地方性商业银行在一些政策以及利率的执行上有差别， 需要对其有一个整体的把握，尤其受现在全球性金融危机的影响，贷款的审核条件和发放流程将更 加严格，因此应根据本企业的实际情况，选择特定的银行作为业务合作伙伴。提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷 款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。这些资金的到位可以在很大程度 上缓解企业贷款的需求，对于降低借款利息起到了明显的作用。企业应该制作一个项目进度资金需求计划表，根据项目进展过程中的资金需求量分批次 的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低 也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款， 如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借 款利息支出。案例分析：（分析出现问题的原因，总结经验教训，提出解决问题的方法措施，并最终归纳提炼出 科学有效的工作方法、客观正确的工作态度，发出倡导性建议等。）从上述的大略的分析看来，成本费用的控制不仅仅是一个部门或几个部门做大做强就可以实现 的，各个部门都要紧密配合