世联综合体四种开发模式收益分析总结

1、综合体四四种开发发模式收收益分析析总结案例研究究内容背景资料料项目定位位功能构成成经营方式式项目特色色关键驱动动因素模式一案案例模式一：酒店、写字楼楼、商场场、公寓寓等各种种功能均均衡发展展的模式式compplexx =hhoteel+ooffiice+shooppiing+apaartmmentt+香港太古古广场北京华贸贸中心北京东方方广场案例（1/3）香港太古古广场太古广场场位于金金钟地铁铁站上盖盖，是香香港及九九龙(荃湾)两条地铁铁线的交交汇点；太古广场场座落于于香港核核心地带带，香港港的重要要地点，例如香香港公园园、香港港政府办办公大楼楼、高等等法院、英国领领事馆及及英国文文化协会会等

2、都近近在咫尺尺，占尽尽地利优优势；太古广场场向北可可拥览浩浩瀚的海海景，而而向南则则面对占占地十公公顷香港港公园宁宁静的环环境。案例（1/3）香港太古古广场太古广场场总占地地三十二二万平方方呎，于于一九九九零年落落成，包包括四座座大楼及及一个购购物中心心，共提提供近五五百万平平方呎的的楼面，包括有有甲级写写字楼、酒店式式公寓、三间五五星级酒酒店、购购物商场场和会议议中心等等。太古广场场一座太古广场场二座太古广场场三座案例（1/3）香港太古古广场定位为香港最顶顶级的综综合体物物业甲级写字字楼+顶级购物物中心+五星级酒酒店+顶级公寓寓案例（1/3）香港太古古广场甲级写字字楼部分分太古广场场一座：建

3、筑面积积860,0000平方呎、楼高36层的甲级级商厦，每层面面积由20,0000平方呎至至22,0000平方呎，首层为为会议中中心设施施。太古广场场二座：建筑面积积700,0000平方呎、楼高27层的甲级级商厦，每层面面积由21,0000平方呎至至22,0000平方呎。太古广场场三座：建筑面积积644,0000平方呎、楼高34层的甲级级商厦，每层面面积约20,0000平方呎。一座二座三座案例（1/3）香港太古古广场顶级购物物中心部部分太古广场场购物中中心共分分四层，建筑在在一个有有五百个个车位的的停车场场之上，提供楼楼面面积积七十一一万平方方呎，场场内提供供超过一一百三十十间零售售店铺及及食

4、肆，并提供供多个展展览场地地。主要租客客：百货公司司女士时装装/男士时装装童装/玩具皮革制品品/皮鞋/手袋运动用品品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品品艺术品/家居布置置/礼品电影院食肆银行/服务经营业态态：香港西武武、连卡卡佛、马马莎百货货A/T、Verssacee、D &GG、Hermms、Guccci、登喜路路香港唱片片、环宇宇影音中中心屈臣氏集雅堂、世界画画廊、万万宝龙、高登眼眼镜、亚亚历山大大星巴克、北京楼楼、锦江江春花旗、汇汇丰、揸揸打UA金钟电影影院案例（1/3）香港太古古广场顶级购物物中心部部分国际品牌牌专卖店店为主、主力核核心店为为国际品品牌百货货店；除百货店店外

5、，全全部采用用室内街街；优越的共共享空间间。商场业态态特点及及布局：负一层与地铁出出口接驳驳，并迅迅速引导导人流上上1层。负一层主主要为停停车场，临街部部分为餐餐饮，临临地铁出出口设一一圈商业业。一至三层层：商业主体体，内街街式分布布。高档商业业，以精精品店为为主。楼层越高高，铺面面划分越越小。四层为塔楼的的中庭和和平台设的士站站、停车车场地等等案例（1/3）香港太古古广场五星级酒酒店部分分港丽酒店店513间客房的的五星级级酒店港岛香格格里拉酒酒店565间客房的的五星级级酒店万豪酒店店602间客房的的五星级级酒店案例（1/3）香港太古古广场顶级公寓寓部分柏舍共243个单位套房面积积由1,222

6、0平方呎至至2,6550平方呎位于港丽丽酒店的的11楼至37楼由港丽酒酒店提供供24小时房间间餐饮服服务、洗洗衣服务务及可使使用港丽丽酒店的的游泳池池、健体体中心及及商务中中心曦暹轩共136个单位房间及套套房面积积由606平方呎至至3,3888平方呎海景、中中央冷气气调节，以及由由万豪酒酒店提供供的24小时房间间餐饮服服务可使用万万豪酒店店的游泳泳池、健健体中心心及商务务中心备有自助助洗衣服服务案例（1/3）香港太古古广场各功能规规模构成成案例（1/3）香港太古古广场项目特色色一、综合合体价值值的利用用1、太古广广场为中中环地区区的时尚尚品牌与与活力中中心：太古购物物广场汇汇集国际际名流；会议

7、展览览中心使使综合体体成为香香港时尚尚发布场场；金钟电影影院引领领港岛娱娱乐文化化；高档餐饮饮品牌店店以及融融入商场场各角落落的咖啡啡休闲吧吧；多家五星星级商务务酒店集集聚与高高级酒店店式公寓寓使综合合体成为为夜间中中环的活活力中心心。2、通过国国际五星星级酒店店及国际际品牌商商场建构构综合体体价值标标杆：万豪酒店店、太古古购物广广场国际际顶级品品牌百货货店及国国际品牌牌专卖店店奠定综综合体的的展示价价值，即消费者者的感知知价值得得到最大大化挖掘掘。3、各功能能间的互互连互通通大大延延展了共共享空间间，统一一管理与与相互服服务达成成了最大大化的的资源共共享。二、海景景价值的的利用1、设计上上考

8、虑尽尽可能多多面海景景的办公公楼2、高层单单位面海海景的酒酒店式公公寓3、酒店中中通透且且直面海海景的咖咖啡吧案例（1/3）香港太古古广场经营方式式各酒店均均采用持持有20%的权益的的方式；酒店式公公寓部分分全部销销售；写字楼和和购物中中心采用用出租经经营的方方式。案例（1/3）香港太古古广场关键驱动动因素外因：优越的地地理位置置，依托托于港岛岛CBD，位于商商业区核核心区；良好的交交通环境境，位于于地铁上上盖。内因：各功能物物业均为为顶级形形象、均均具有一一定规模模，都可可成为第第一吸引引物；各功能形形象档次次统一，相互形形在支撑撑，写字字楼为购购物中心心、酒店店、公寓寓带来客客源，而而其又

9、为为写字楼楼形成良良好的配配套；统一的管管理与相相互服务务，形成成最大化化的资源源共享；各功能配配合形成成使用的的全时段段，保持持24小时都为为活力中中心；开发商对对商家及及客户有有力的控控制，保保持了整整个物业业的形象象与档次次；设计良好好，保证证了各功功能物业业相互不不受干扰扰，且充充分利用用为海景景资源。案例（2/3）北京东方方广场位于北京京CBD核心位置置；总占地10万；包括购物物中心、写字楼楼、酒店店、公寓寓等功能能。案例（2/3）北京东方方广场定位为亚洲最大大的商业业建筑群群顶级购物物中心+写字楼+五星级酒酒店+顶级公寓寓案例（2/3）北京东方方广场功能构成成购物中心心东方新天天地

10、包括五个个不同风风格的商商场（缤缤纷新天天地、都都市新天天地、庭庭院新天天地、寰寰宇新天天地、活活力新天天地）和和一个中中央喷水水泉广场场、多个个四季常常绿的花花园和一一个庞大大的三层层室内停停车场。写字楼东方经贸贸城内含八幢幢甲级全全智能型型办公大大楼，提提供完善善的商务务配套，包括产产品展览览中心、适合举举办大小小聚会、研讨会会和培训训项目的的 会议议厅及先先进的视视像会议议中心。五星级酒酒店东方君悦悦大酒店店拥有531间豪华舒舒适的客客房和超超过16000平方米的的会议及及宴会设设施。公寓东方豪庭庭公寓共有四幢幢住宅大大厦（尊尊萃豪庭庭、君汇汇豪庭、金悦豪豪庭、汇汇贤豪庭庭），提提供豪华

11、华服务式式公寓。案例（2/3）北京东方方广场各功能客客户构成成东方新天天地由于其规规模，定定位为中中高档购购物中心心，商品品档次涵涵盖高档档至中高高档。东方经贸贸城成为各行行业龙头头公司之之汇聚点点：金融界翘翘楚:摩根史丹丹利、蒙蒙特利尔尔银行、中国银银行及南南方证券券外律师楼:的近律师师事务所所、胡关关李罗律律师行、高露云云律师事事务所；会计师楼楼:安永、德德勤华永永会计师师事务所所；科技信息息:思科系统统、朗讯讯科技、英特尔尔；旅游游运输业业有中旅旅、国旅旅运通、通用汽汽车；化工医药药:陶氏化学学、罗氏氏诊断；消费品:可口可乐乐、Nikee；日资公公司包括括东芝、松下电电工及资资生堂等等等

12、。东方豪庭庭公寓为各大企企业的驻驻京人员员提供豪豪华的服服务式住住宅。东方经贸贸城写字字楼：共约28万平,目前已租租出18万平,每期推出出3-5万东方经经贸城_已成为各各行业龙龙头公司司之汇聚聚点整体及写写字楼大大堂直接接建在二二层平台台上，人通过阶阶梯，车车通过上上行道，均可直直接上二二层。北京东方方君悦大大酒店：531套compplexx BuuilddinggWORLDUNION “东方豪庭庭公寓”共有四幢幢住宅大大厦，包包括“尊萃豪庭庭”、“君汇豪庭庭”、“金悦豪庭庭”、“汇贤豪庭庭”。目前已已推出33期。四四期总共共约5550套，四期月月租一千千七百美美元起價價。东方豪庭庭公寓共享酒

13、店店管理和和配套资资源 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。 位置至关关重要恒基、新新世界基基本都临临长安街街，但东东方广场场所处的的位置是是王府井井，而恒恒基南靠靠的是火火车站，新世界界靠的是是崇文门门，虽然然离的近近，但经经营状况况的差别别很大；商业业态态和规模模：东方广场场的形成成时间较较晚，所所以其商商业业态态新，类类似于上上海新天天地，比比较符合合城市新新锐阶层层的口味味，而其其规模比比恒基和和新世界界要大得得多，也也符合商商业的聚聚集

14、原则则。商场共分分为五个个独立而而又统一一的购物物区，它它们分别别名为“缤纷新天天地”、“都市新天天地”、“庭苑新天天地”、“寰宇新天天地”和“活力新天天地”。商业部分分东方新天天地：首层及地地铁层共共10万平商业经营营的特色色主力店：一家近近万平方方米的百百货商场场、一家家一千多多平方米米的超市市主力业态态：数十家家全部经经营欧洲洲高档名名牌的欧欧洲精品品廊以及及京城最最大、种种类最全全的体育育用品中中心，一一个欧洲洲 家居居用品精精品店。餐饮：东方新天天地的环环球美食食坊是目目前京城城商店中中最大也也是种类类最多的的美食广广场，提提供中国国各地及及亚洲不不同国家家的风味味食品，此外店店内还

15、有有一组专专为“家庭”服务的主主题餐厅厅。体验特色色：这里有两两家专供供人们“看”的特色店店，一家家是欧洲洲汽车商商的汽车车专卖店店，还有有一家是是日本著著名电器器公司的的电器专专卖店。两家的的产品都都基本是是只展不不卖，展展出的是是他们公公司最新新研制的的代表着着未来高高科技的的产品。电器店店还将作作为儿童童科普教教育“基地”，告诉孩孩子们这这种电器器是怎么么制造出出来的，孩子们们还可以以亲手操操作，试试试组装装某些零零件。娱乐：东方新天天地有一一家含有有6个电影厅厅的电影影院，一一家大型型儿童娱娱乐城，根据儿儿童的年年龄段及及不同的的游乐内内容划分分出了8到10个游乐区区域，带带孩子的的家

16、长到到这里可可以小孩孩玩耍、大人购购物两不不误。教育：第三层层部分租租给EMBAA作为教室室主题经营营是“东方新天天地”的一大特特色。根据经营营的商品品范围及及提供的的不同服服务内容容，商场共分分为五个个独立而而又统一一的购物物区，它它们分别别名为：“缤纷新天天地”“都市新天天地”“庭苑新天天地”“寰宇新天天地”“活力新天天地”。这五个区区域各具具特色，装饰风风格耳目目一新，与各自自主题相相映成辉辉。商业经营营的特色色案例（2/3）北京东方方广场关键驱动动因素外因：优越的地地理位置置，依托托CBD，位于商商业区核核心区；位于地铁铁上盖。内因：利用高档档次的写写字楼和和引入五五星级酒酒店带动动整

17、体形形象；商业依靠靠巨大的的规模取取胜，写写字楼通通过对客客户的严严格控制制而树立立形象；写字楼为为酒店和和公寓带带来高素素质的客客源，而而其为写写字楼形形成良好好配套；投资商强强大的经经济实力力保证大大型商业业3-5年的经营营困难期期；利用其较较长临街街面，各各部分功功能设置置独立的的入口和和广场，以减低低相互影影响。案例（3/3）北京华贸贸中心北京华贸贸中心坐坐落于东东长安街街国贸以以东900米处，是是东长安安街上继继国贸中中心和东东方广场场之后，具有地地标性质质的百万万平米超超大规模模建筑集集群。案例（3/3）北京华贸贸中心定位为构筑国际际大都市市生活的的巨擘级级建筑综综合体5A智能写字

18、字楼+国际商业业区+国际公寓寓+五星级酒酒店+体育中心心+展示中心心案例（3/3）北京华贸贸中心写字楼部部分地上上建筑面面积约23万平方米米。一座高135米，28层，五层层以上办办公部分分：4.9万平米二座高151米，32层，五层层以上办办公部分分：5.7万平米三座高167米，36层，五层层以上办办公部分分：6.6万平米裙楼面积积：地地下一层层至地上上三层，面积220000平方米5A智能写字字楼3座高达百百米以上上的集办办公自动动化、信信息自动动化、安安防自动动化、管管理自动动化、通通讯自动动化于一一身的超超5A级智能写写字楼自自西向东东依次走走高；其目标客客户定位位于大型型国际机机构和企企业

19、，旨旨在营造造全球一一体化的的商务交交流平台台。案例（3/3）北京华贸贸中心国际商业业区总体规划划面积20万平米，多处商商业设施施有机分分布于百百万平米米建筑集集群里。16万平米超超大规模模的水世世界商城城超过百米米临街的的金融商商务中心心酒吧文化化广场国际商业业区集购购物、休休闲、娱娱乐、文文化、商商务、金金融于一一体，拥拥有专卖卖店、专专业店、大型超超市、零零售、多多厅电影影院、大大规模餐餐饮区、咖啡厅厅、金融融区等多多种功能能规划。案例（3/3）北京华贸贸中心国际公寓寓公寓区占占地6.177公顷，总总建筑面面积20万平米。户型齐全全，既有有少量投投资型一一居，又又有主流流的创意意型二居居

20、和居住住型三居居，更有有20套顶层CEO至尊空中中别墅。五星级酒酒店引进万豪豪酒店集集团下属属两大顶顶级品牌牌-超豪华酒酒店里兹兹卡尔顿(Thee Riitz-Carrltoon)和国际五五星级酒酒店万豪豪（Marrriottt）。案例（3/3）北京华贸贸中心体育中心心占地约15公顷的华华贸中心心运动主主题公园园，以网网球运动动为主题题，拥有有超大规规模的健健身场地地和专业业的健身身教练，SPA、游泳、桑拿和和保健设设施均为为世界一一流。VIP运动会所所，实行行会员制制服务。展示中心心电力科技技展示中中心是国国家级的的电力科科普教育育基地。案例（3/3）北京华贸贸中心项目特色色整体规划划由世界

21、界最具盛盛名的建建筑设计计公司美美国KPF公司担纲纲设计，商业区区由国际际商业建建筑设计计专家-英国BENOOY公司担纲纲设计，具有国国际水准准；写字楼的的自动化化和第一一太平戴戴维斯提提供的优优质服务务体系，以内在在最优化化的资源源配置充充分适应应未来国国际商务务市场的的高速运运营；商业分主主题有机机的分布布于建筑筑群中，造就北北京新的的商业形形态；公寓采用用围合式式，拥有有中央公公园、组组团式绿绿化和水水体，形形成社区区；两座极负负盛名的的超豪华华五星级级酒店；展示中心心、体育育中心集集合了部部分社会会职能。经营方式式公寓租售售并举，其余均均自行经经营。案例（3/3）北京华贸贸中心外因：优

22、越的地地理位置置，依托托CBD；北京借助助奥运这这一催化剂正在全力力创建具具有中国国特色国国际大都都市。内因：超大规模模，形成成建筑集集群效应应，成为为名符其其实的“城中城城”；利用高档档次的写写字楼和和引入豪豪华五星星级酒店店带动整整体形象象；各功能物物业均以以完善的的服务体体系为先先导；体育中心心、展示示中心提提升社会会形象。关键驱动动因素模式一的的KPI体系（关关键绩效效指标体体系）KPI体系外因内因优越的地地理位置置CBD/城市中心心便利的交交通条件件主干道沿沿线/地铁口较大的规规模建筑面积积20万以上上强制性的的视觉冲冲击超高层/建筑群高水准规规划设计计各功能共共融不互互扰功能化体体

23、系五星级酒酒店甲级写字字楼顶级酒店店式/服务式公公寓高档/中高档购购物中心心专业的管管理团队队物业管理理/经营管理理模式一的的收益方方式特征征模式二案案例广州中信信广场模式二：以写字字楼为核核心功能能的发展展模式shopppinngcompplexx =ooffiice(主)+apaartmmentt(次)+hottel深圳信兴兴广场案例（1/2）广州中信信广场中信广场场位广州州商业、金融繁繁盛的天天河区天天河北路路，雄居居广州南南北向的的城市新新中轴线线上，南南向天河河体育中中心及珠珠江新城城区，北北靠广州州火车东东站、港港穗直通通火车站站及地铁铁二号线线总站，步行仅仅需8分钟。占地面积积：

24、23,0000平方米总建筑面面积：320,0000平方米广场组成成：由一一幢楼高高80层的商业业大楼和和两幢38层的酒店店式公寓寓组成成，是集集写字楼楼、公寓寓、商场场于一体体的甲级级综合智智能型大大厦。案例（1/2）广州中信信广场定位为广州最顶顶级的超超高层写写字楼超高层写写字楼+公寓+小型购物物商场案例（1/2）广州中信信广场超高层写写字楼部部分楼高：80层，标高高333米；单层面积积：25000；电梯：34部进口日日立高速速升降梯梯；停车场：地库二二层，共共900个车位。写字楼部部分平面面图案例（1/2）广州中信信广场公寓部分分中信广场场公寓楼楼位于中中信广场场写字楼楼的左右右两翼，由两

25、幢幢38层的大楼楼组成，总建筑筑面积达达690554平方米。公寓的单单元面积积由113至237平方米不不等，适适合不同同人士的的需求。单元内内提供全全套名优优家私和和家电，厨房内内的用品品一应俱俱全。案例（1/2）广州中信信广场购物中心心部分中信广场场购物城城位于中中信广场场的裙楼楼，楼高高四层，每层的的面积由由80000平方米至至100000平方米。一层经经营世界界品牌精精品，二二层以流流行、时时尚的品品牌为主主。案例（1/2）广州中信信广场关键驱动动因素外因：优越的地地理位置置，广州州市新发发展的金金融商务务区中心心；受益于城城市东移移，区域域具有较较大的发发展潜力力；IT业和专业业服务业

26、业的兴起起，在区区域形成成产业族族群。内因：利用超高高层写字字楼树立立顶级形形象，迅迅速成为为区域的的标志和和领袖；以写字楼楼功能为为核心，其他功功能均为为写字楼楼服务；公寓为写写字楼提提供较好好的配套套；舍弃了较较大的裙裙楼商业业利益，保证高高档写字字楼所需需大堂的的昭示性性。案例（2/2）深圳信兴兴广场深圳信兴兴广场（地王大大厦）位位于深圳圳市金融融中心区区，周边边聚集了了深圳大大多数的的银行、证券等等金融机机构，为为较成熟熟的商务务中心。物业高度度：384米土地面积积：18,7734平方米地库车位位：两层层共900个车位物业管理理：深圳圳熊谷物物业管理理有限公公司管理顾问问：梁振振英测量

27、量师行建成日期期：19966年案例（2/2）深圳信兴兴广场69层甲级写写字楼(单位面积积由127平方米起起，全层层共2,1661平方米)34部进口三菱升降机及及2部运货升升降机楼高33层，提供供332个豪华服服务公寓寓单位，面积由由68-2200平方米实用率约约80%每个单位位均配备备全套豪豪华家俬俬及电器器6部进口三菱客用升降降机楼高五层层，提供供达22,0013平方米的的商铺面面积3部观光升升降机及及10部扶手电电梯，方方便游人人穿梭各各层名店云集集如MaxMMaraa、Escaada、Ballly、HugooBosss、Epissodee等写字楼公寓商场案例（2/2）深圳信兴兴广场关键驱

28、动动因素外因：优越的地地理位置置，深圳圳金融商商务区中中心；金融业驻驻商形成成产业的的支撑。内因：利用超高高层写字字楼的顶顶级形象象，深圳圳第一高高楼扩大大知名度度；从设计上上将各部部分功能能独立，各有出出入口，做到互互不干扰扰；建筑外观观形象突突出，昭昭示性极极强。模式二的的KPI体系（关关键绩效效指标体体系）KPI体系外因内因客户（产产业）支支撑已形成产产业簇群群/引入核心心客户带带来相关关簇群/未来商务务核心区区强制性的的视觉冲冲击超高层/建筑群写字楼大大堂昭示示性功能化体体系写字楼带带动其他他功能，并定位位其他功功能的规规模与档档次配套完善善商场、公公寓模式二的的收益方方式特征征模式三

29、案案例模式三：以酒店店为核心心功能的的发展模模式shopppinngcompplexx =hhottel(主)+apaartmmentt(次)+ offficce上海商城城案例上海商城城上海商城城位于南南京西路路，是成成熟的商商务、酒酒店区域域。总建筑面面积18.55万平方米米。由一个五五星级酒酒店、拥拥有472间豪华公公寓、国国际水准准的办公公大楼、250000平方米世世界知名名品牌的的购物商商场、以以及其它它各种设设施组成成。案例上海商城城定位为上海顶级级国际化化综合体体 ciitywwitthinn accitty五星级酒酒店+豪华公寓寓+写字楼+商场案例上海商城城核心功能能：五星级酒酒

30、店为主主导，以以五星级级酒店带带动高档档公寓、写字楼楼及商业业。功能配比比：酒店：公公寓：写写字楼：商业约约为45%：30%：15%：10%。五星级酒酒店Porttmann Riitz-Carrltoon酒店拥有有564间客房，位于主主楼14到45层。酒店店内有上上海最大大的、最最高档国国际化健健康中心心，并与与公寓共共享。案例上海商城城豪华公寓寓位于两栋栋辅楼，共472间豪华服服务式公公寓。公公寓只租租不卖，租金较较办公楼楼略高。面积从从47到267平方米，以中大大面积为为主。案例上海商城城最高档的的店铺、剧院、7个不同国国家风格格的餐厅厅案例上海商城城项目特色色一、建筑筑特色1、追求空空间

31、含蕴蕴，体现现中西交交融外墙不加加粉刷，保持水水泥本色色，呈现现光泽庭院四周周设置一一组组商商店和中中西并蓄蓄的餐厅厅庭院和大大厅：从从庭院登登上自动动扶梯或或楼梯，可直达达宽敞的的大厅。各种展览览在大厅厅展示，根据需需要优化化组合展展厅。展展厅占地地55000平方米二、国际际化管理理1、聘请国国际人士士组成管管理团队队2、采用五五星级标标准的服服务管理理。案例上海商城城关键驱动动因素外因：处在CBD区边缘，以五星星级酒店店、顶级级商场及及高档娱娱乐中心心使综合合体在南南京西路路上形成成地标和和中心化化区域具具有较大大的发展展潜力；区域内已已形成酒酒店经济济和会展展经济的的氛围。内因：定位准确

32、确，基于于本区域域经济圈圈，五星星级酒店店带动其其它功能能，并定定位其它它功能规规模及档档次；五星级酒酒店及高高档公寓寓的入住住客，为为国际一一线品牌牌专卖店店带来持持续的生生意；娱乐时尚尚、高档档餐饮及及会展功功能使其其成为活活力中心心；波特曼酒酒店及国国际一线线品牌专专卖店汇汇聚又奠奠定了综综合体在在南京路路的顶级级地位。模式三的的KPI体系（关关键绩效效指标体体系）KPI体系外因内因强制性的的视觉冲冲击超高层/建筑群功能化体体系五星级酒酒店带动动公寓、写字楼楼，并定定位其的的规模与与档次配套设施施顶级商场场地理位置置不远离城城市核心心区交通可达达性主干道沿沿线客户支持持商务客户户定位差异

33、异化通过提供供顶级差差异化服服务而非非直面竞竞争建立立其核心心地位模式三的的收益方方式特征征模式四案案例深圳华润润中心模式四：以商业业为核心心功能的的发展模模式offiicecompplexx =sshopppinng(主)+hottelaparrtmeent日本福冈冈博多运运河城案例（1/2）深圳华润润中心华润中心心是一座座以大型型购物中中心为核核心，集集商业、办公、居住、酒店等等诸多功功能于一一体的综综合性、现代化化、标志志性、高高品质的的建筑群群体。项目占地地面积77,2292平方米，总建筑筑面积480,9355平方米，设置车车位2,9888个，其中中一期项项目车位位1,0334个。华润

34、中心心项目分分北、中中、南三三个部分分，涵盖盖了不同同功能特特点的写写字楼、购物及及娱乐中中心、五五星级酒酒店以及及服务式式公寓。案例（1/2）深圳华润润中心区域历史史背景：罗湖已形形成的金金融中心心和财富富圈层，但成熟熟后区域域的发展展空间受受到限制制以及新新区竞争争。项目区位位：深圳金融融中心区区，与地地王大厦厦相对而而立时机：区域可开开发用地地极少项目使命命：作为隆重重登场的的华润集集团，作作为如此此大规模模的项目目开发， 必须须由受区区域发展展限制的的框框中中跳出来来，领导导区域发发展、创创造市场场。案例（1/2）深圳华润润中心项目立意意“与您携手手，改变变生活”“构筑深圳圳新天地地”

35、唤起了深深圳人共共同的心心声案例（1/2）深圳华润润中心建设与经经营模式式案例（1/2）深圳华润润中心首期规划划北区写字字楼+中区购物物及娱乐乐中心，总建筑筑面积达达23万平方米米，提供供约10000个车位写字楼4.2万平方米米的甲级级写字楼楼，高度度为139米，其中中1-3层为高档档国际时时装旗舰舰店，4层为开放放式屋顶顶花园，5-288层为写字字楼，顶顶层为多多功能厅厅。万象城188.8万平方米米的大型型综合性性购物及及娱乐中中心，包包含零售售、餐饮饮、娱乐乐休闲、文化、康体等等诸多消消费元素素，由超超级市场场、大型型百货商商店、时时尚零售售商店、电影院院、真冰冰溜冰场场及各类类餐饮等等近

36、300家零售店店面组成成。20022年10月开工，约在20044年底、20055年初竣工工开业。二期规划划占地4.1万平方米米，总建建筑面积积达25万平方米米，提供供约20000个车位开放式购购物空间间、五星星级酒店店和服务务式公寓寓的组成成。规划与功功能比例例案例（1/2）深圳华润润中心华润中心心建设团团队精英团队队群群英荟荟萃投资商华华润润（集团团）有限限公司发展商华华润润（深圳圳）有限限公司建筑设计计美美国国RTKLL AsssocciattesIIncc广东省建建筑设计计研究院院园林景观观设计澳澳大大利亚PlaccePPlannninng& Deesiggn灯光设计计顾问Kapllan

37、PParrtneersAArcchittectturaalLLighhtinng机电设计计顾问Flacck+KKurttzCConssulttingg Ennginneerrs消防与安安全设计计顾问Rolff Jeenseen& Asssocciattes.Incc电梯设计计顾问Hessselbbergg.KKeessee&AAssoociaatess .IInc幕墙设计计顾问Curttainn WaallDDessignn &CConnsulltinng.IIncc零售设计计顾问香香港港仲量联联行有限限公司交通设计计顾问香香港港MVA公司深圳市城城市交通通规划研研究中心心工料测量量师香香港港

38、利比建建筑工料料测量师师有限公公司工程监理理中中国国国际工工程咨询询公司广告推广广策划顾顾问深深圳圳市蔚蓝蓝时代广广告有限限公司案例（1/2）深圳华润润中心关键驱动动因素外因：优越的地地理位置置，良好好的交通通可达性性；区域成熟熟后发展展受限，需要一一个新的的亮点来来激发活活力；区域内一一直缺乏乏一个大大型商业业来统领领区域的的商业形形象。内因：超强的实实力与品品牌号召召力；集购物、娱乐等等为一体体的体验验式；项目立意意高，与与深圳人人内心的的价值观观相符；一流的精精英团队队。案例（2/2）日本福冈冈博多运运河城建造地点点：日本福冈冈博多站站一带，是西日日本地区区的交通通中心和和枢纽站站交通：距地铁站站中洲洲川端徒步约约十分钟钟占地面积积：3.444万建筑面积积:2222,9660设计：TheJJerrdepparrtneerSShipp；竣工时间间：19966年案例