商业地产的法律风险法律事务2课件

1、商业地产的法律风险河北新业律师事务所 张霄云2014、06、17日于北京河北新业律师事务所 商业地产概述1商业地产开发流程商业地产开发中的法律风险234 目 录商业地产运营模式5 商业地产开发运营五大重要节点一、商业地产分类（2007年标准分类）05商服用地 指主要用于商业、服务业的土地。 051 批发零售用地 指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。052住宿餐饮用地 指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。053商务金融用地 指企业、服务业等办公用地，以

2、及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。054其它商服用地 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。商业地产分类一、按商业形态分类：1.商业广场：2.shoppingmall:3.商业街：4.大型商铺5.购物中心：6.休闲广场7.步行街8.专业市场9.社区商业中心10.商务楼二、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺（2）、市场类商铺（3）、社区商铺（4）、住宅底层商铺（5）、百货商场、购物中心商铺（6）、商务楼、写字楼商铺（7）、交通设施商铺三、按照投资价

3、值分类（1）、都市型商铺-绩优股（2）、社区型商铺-潜力股（3）、便利型商铺-冷门小盘股（4）、专业街市商铺-高科技股（5）、其他商铺-一般股票二、商业地产运营模式（一）四大主体及它们间的关系1、开发商2、业主（投资户，经营户，承租户）3、运营商4、物业管理三、商业地产开发流程1、市场调研（地方产业资源、市场辐射能力）2、了解政府支持力度和优惠政策3、对潜在的业主进行重点谈判和签订意向书4、根据1、2和3确定项目区位和业态定位5、确定一个符合业主需求的规划设计方案6、开发建设：一级开发、二级开发7、与一级开发同步继续招商，内部认购8、有预售许可证后正式销售出租，签订出售、出租、返租 、承租协议

4、，物业管理协议和业主规约、装修协议、布货协议等法律文件9、交付、装修、布货、产权登记（特定空间）10、进入市场管理初期的三大难题（管理运营中的三大难题：按时支付返租租金、融合了商业运营管理中的强势物业管理、推介）商业地产项目开发步骤整体策划、开发招商运营投资户自营户租赁户市场调研政府嫁接市场定位开发步骤布局丰满营业时间货品充足量物业公司四、商业地产的法律风险（商业运营风险）1、市场调研中信息缺失带来的风险2、规划设计方案重大缺陷给销售、经营带来的风险3、地域资源整合风险4、市场定位失误的风险5、政府招商引资及优惠政策不能兑现带来的风险6、金融政策给返点带来的风险7、装修阶段的风险：材质、空间越

5、位、格调、标识8、租赁合同的风险：装修期限是否包含在租赁期内、起租期限、入场期限、到期期限、清场期限9、产权分割式商业地产登记时出现的风险：坐标定位、铆钉固定、空间界址清晰10、公摊面积的比例与使用风险16、周边区域氛围差以及房屋降价的风险17、对欠租商户采取“停水停电”措施的风险18、经营商与承租户签订协议的风险：租：税17.56承包经营合作经营律师不要做这样的策划案！19、开发企业自行运营缺乏管理专业性带来的风险五、商业地产开发运营五大重要节点市场调研充分、定位准确对准业主的摸底信息到位确保培育市场的资金充分较好的区域辐射能力开发商或政府拥有现有市场资源、产业优势（三）分割产权式商业地产特点1、区域辐射性 在一定范围具有辐射性，并做好商业定位即做什么。 正定小商品城是源于石家庄中心交通拥堵，而进行的疏散性设立。如果不借助石家庄市的资源，单靠正定县城无法实现运营效果。分割产权商业地产特点（三）分割产权式商业地产特点：产权分割销售。政府强制引导开发商招商2、区域有现有资源进行优化和提升利用现有资源，通过政府强制引导和开发商招商引资双管齐下进行优化和提升。河北新业律师事务所谢谢！ 手 机：134831300