世界城市综合体研究报告课件

1、世界城市综合体研究报告世界城市综合体研究报告 它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。它们是城市的名片，城市动力的旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。城市综合体 它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早

2、出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体概述所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结城市综合体概述城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业

3、综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。项目选址标准项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点必须具有交通便捷的区位优势必须营造齐备的生活系统开发制约因素城市必须具备足够的终端消费能力城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套开发商须具有雄厚的实力和高素质对开发商配套资源的要求城市综合体概述城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结典型项目案例分析一个成功的城市综合体的有许多值得借鉴的地方，包括其对一个城市价值的提升即城市价值、成功的

4、商业模式等等，本此报告所研究的内容主要是世界现有的城市综合体其各类物业形态比例，例如商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议等各方面需求比例进行探讨，选取了如下城市综合体进行说明。北京国际贸易中心北京华贸中心北京银泰中心法国拉德芳斯香港太古广场美国洛克菲勤东京六本木东京中城典型项目案例分析一个成功的城市综合体的有许多值得借鉴的地方，北京国际贸易中心中国国际贸易中心地处北京商务区的核心地段，由写字楼、公寓、展厅、和商城等高档商业建筑形态组成，是众多跨国公司进驻北京的首选之地。该项目分成三期建成，第三期于2019年投入使用的国贸大厦高度330米。北京国际贸易中心中国国际贸易中心地处北京商务区的核心地段，

5、由中国国贸中心全景北京国际贸易中心三期主楼世贸大厦高330米，目前为北京市最高建筑国贸公寓国贸大厦一期二期写字楼中国大饭店国贸展厅中国国贸中心全景北京国际贸易中心三期主楼世贸大厦高330米，精装写字楼大堂豪华电梯间会宴中心北京国际贸易中心精装写字楼大堂豪华电梯间会宴中心北京国际贸易中心北京华贸中心 北京华贸中心处于北京大望路四惠桥西北角，总建筑面积达到83.5万方，集写字楼、办公、商业、酒店、住宅、酒店式公寓、展示中心为一体，和国贸银泰中心同属于北京核心CBD。北京银泰中心北京华贸中心北京华贸中心 北京华贸中心处于北京大望路四惠桥华贸中心写字楼购物中心两家超5星际酒店华贸公寓北京华贸中心各物业

6、类型配比：华贸中心购物中心两家超5星际酒店华贸公寓北京华贸中心各物业类北京华贸中心商业商业商业写字楼写字楼写字楼酒店酒店商业住宅业态排布：北京华贸中心商业商业商业写字楼写字楼写字楼酒店酒店商业住宅业北京银泰中心 北京银泰中心位于建国门外大街2号，东三环国贸桥的西南角。其位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，项目及办公、住宅、商业、酒店、酒店式公寓为一体是长安街的地标性建筑，（47%）北京银泰中心 北京银泰中心位于建国门外大街2号PICC写字楼柏悦城（63层）银泰写字楼（44层）186M249.9M北京亮餐厅和酒吧北京银泰中心柏悦府：专属府邸式

7、公寓50-58F，21套，549-869平米。柏悦酒店：34-49F，共计237套柏悦居：酒店式公寓，7-33F，共计216套，面积133-240平米。PICC-平安保险大厦写字楼-5A甲级写字楼悦生活PARKLIFE:-1-3F+5F的平台花园186M建筑规划PICC写字楼出售给中国平安，以减轻前期的资金压力，另一栋采取统一招租，统一经营。其写字楼的定位，世界500强企业中国总部。PICC写字楼柏悦城（63层）银泰写字楼（44层）186M2北京银泰中心最高的酒店：柏悦酒店拥有凯越酒店在大中华区的首家柏悦酒店，酒店大堂位于中央顶楼的顶层60层,伫立在酒店大堂可以俯瞰全北京，是中国最大的酒店大堂

8、。凯越国际酒店集团旗下有凯悦、君悦、柏悦三大品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店。北京柏悦酒店共有237间客房。CBD最豪华的公寓仅有21套的极品公寓柏悦府，216套酒店式公寓柏悦居（一居：132-138，二居240-242），精装修带家具。其中柏悦府为国际级商业首脑度身定制，面积500-1600，按照客户要求，度身定做。(直接销售）顶尖时尚欧洲生活艺术中心商业裙房柏悦生活parklife，汇聚欧洲顶尖时尚风格，是全新概念的商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地、联结3座塔楼的6层群房、总面积达到52199。北京银泰中心最高的酒店：柏悦酒店拥有凯越酒店在大中华区的首家法国拉德芳斯欧洲最

9、大的商务中心区法国巴黎拉德芳斯是世界上第一个城市综合体，20世纪50年代开始建设开发，现已成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一体的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体之一。目前世界前100家最大的企业有1/5在此设立了办事处，法国前20家企业有一半代表处在此安置。法国拉德芳斯欧洲最大的商务中心区法国巴黎拉德芳斯是世界上第一拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端巴黎拉德芳斯区改造（1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区目前已建成写字楼247万

10、平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境

11、的绿化系统良好拉德芳斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性 法国拉德芳斯拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，香港太古广场香港太古广场占地6.5亩，总建筑面积46万方，2019年开业，由香港太古地产开发建设，包括四幢大楼及一个购物中心集购物商场、甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、会议中心为一体的地铁上盖物业。香港太古广场香港太古广场占地6.5亩，总建筑面积46万方，2商场各层业态香港太古广场 太古广场购物中心共分四层，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；

12、国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间，四层五百个车位的停车场。商场部分商场各层业态香港太古广场 太古广场购物中心共分甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积95000平方米、楼高36层的甲级商厦，每层面积由2200平方米至2400平方米，首层为会议中心设施。太古广场二座：建筑面积79000平方米、楼高27层的甲级商厦，每层面积由2300平方米至2400平方米。太古广场三座：建筑面积72000平方米、楼高34层的甲级商厦，每层面积约2200平方米。一座二座三座香港太古广场甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积95000平方米、楼高3香港太古广场柏舍

13、共243个单位套房面积由135平方米至294平方米位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩共136个单位房间及套房面积由67平方米至376平方米海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心酒店式公寓部分香港太古广场柏舍曦暹轩酒店式公寓部分美国洛克菲勤洛克菲勒中心(Rockefeller Center)位于美国纽约最繁华的商贸金融中心,集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体,将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBD的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结

14、合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致,创造了繁华市中心建筑群中一个富有生气的、多功能复合化的空间形式，是现代综合体的典型范例。第五大道第六大道步行街洛克菲勒广场道50街51街49街48街广场10号西蒙和舒斯特大厦RAC大楼时代生活大厦REO大厦无线电音乐厅美联社大楼国际大厦下沉广场整体功能划分RAC大厦层数70层，高度259米RAC 洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金心曼哈顿岛中部每天在这里上班的总人数达65000人。美国洛克菲勤洛克菲勒中心(Rockefeller Cen 洛克菲勒中心所占的地皮原来属哥伦比亚大学所有，洛克菲勒于1928年将这块地租下来的时候根本没有想到要盖成如今的大楼

15、，当时他的设想是在这块地上盖一座剧院，但是一年之后美国发生了全国性的大萧条，于是洛克菲勒决定大兴土木建一所综合性大厦。 从1913年到1940年，洛克菲勒在这块上共投资兴建了14座连体大楼，也为20多万人提供了就业机会。1957年时，洛克菲勒中心又开始在原来的基础上加盖新楼，这样到1973年时洛克菲勒中心已经变成了一个庞然大物，一共拥有19座连体大楼。美国洛克菲勤 洛克菲勒中心一直作为纽约乃至美国的象征存在于世。在过去的许多年，从这里走出来及进驻到这里的全球500强数不胜数，包括美国通用电器、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头-时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、C

16、NN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其他一批全球知名的公司。 洛克菲勒中心所占的地皮原来属哥伦比亚大学所有美国洛克菲勤商务形象深入人心：洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征，许多全球性公司像美国在线时代华纳、GE、新闻网、以及全世界最大的新闻中心美联社等都在这里设总部，银行、金融机构林立。传承娱乐文化的标志：它是美国城市中公认最有活力、最受人欢迎的公共活动空间之一。很多庆典活动在这里举行，成了美国民众自发聚会的一个地方。承续着70年的传统，是美国圣诞节的一个标志。 标准的“城中城”：由于建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能，成为市民公共

17、活动和文化娱乐的城市空间，是一个标准的不夜城。美国洛克菲勤商务形象深入人心：洛克菲勒中心一直被视为美国现代美国洛克菲勤在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？回答是：每年11月30日晚，从洛克菲勒中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。从1931年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心洛克菲勒中心不仅是纽约人圣诞节日开始的标志，而且是美国财富和文化的象征，也是超级都市的图腾物。 美国洛克菲勤在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？回答是休闲广场商业区Bergdorf Goodman百货美国洛克菲勤休闲广场商业区Bergdorf Goodman美国洛克菲勤东京六本木六本木新城，位于日本东京闹区内。

18、六本木新城集合了办公、购物、博物馆、影院、酒店、会议设施、住宅、教育机构、媒体机构、公元等多种功能设施为一体，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人，是目前日本最大的商业综合体。地铁出口森大厦东京六本木六本木新城，位于日本东京闹区内。六本木新城集合了办东京六本木 1986年，东京政府启动了六本木新城再开发计划，并指定六本木六丁目地区被为“再开发诱导地区”。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。 其后，作为土地所有者之一的森大厦株式会社(Mori Building)与朝日电视台(Asahi TV)等

19、共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造。但是，这一地区的土地所有权人有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事。因此，街区的改造计划一直到1990年才有所进展，在四百多位土地所有者经过不断的努力与协商之后，成立了“六本木六丁目地区再开发准备组合”，与东京都政府协调再开发计划。经过17年的不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施工，于2019年4月底完成。 东京六本木 1986年，东京政府启动了六本木新城东京六本木酒店部分套房：28间普通客房：371间餐饮、酒吧：10家宴会场：13家1-6层商业6-45层办公45-54层“森艺术中心

20、”东京六本木酒店部分套房：28间1-6层商业东京中城 东京中城是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是及住宅、写字楼、商业与文化空间、五星级酒店、医院、公园一体的一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。项目效果图主楼（地上54层）酒店式公寓住宅公园商业东京中城有六个建筑物形成城市综合体，汇集各类商店、餐厅、写字楼宾馆、美术馆等设施，具有浓郁的艺术氛围。东京中城 东京中城是一个日本东京都港区的多用途东京中城中城大厦Midtown Tower（主塔）中城大厦（Midtown Tower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，

21、高度为248米，超越了六本木新城森大厦，成为东京都内最高的建筑物。中城大厦高层（45-53楼）的饭店东京丽嘉酒店（THE RITZ-CARLTON TOKYO），250间客房。大厦45层位国际餐厅，法国风味。中城大厦高层（5-44楼）许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group 等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。地下2层和地上4层位商业东京中城中城大厦Midtown Tower（主塔）中城大厦（东京中城东京中城购物中心业态：地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间；一、二楼为时装店

22、；三楼为设计、家居用品店；四楼是Billboard live Tokyo。东京中城东京中城购物中心业态：东京中城GALLERIA(拱廊街购物中心)全长约150米、高约25米、4层竖井式结构的大空间，是东京中城的主要购物中心。PLAZA(广场) 广场主要由时尚名店和咖啡厅组成，有电视大屏幕和休憩空间。中城庭园庭园里有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠。日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为销售快餐小吃和一些有特色的商品。绿地内设有无线局域网。东京中城GALLERIA(拱廊街购物中心)全长约150米、高城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目

23、案例分析小结各项目物业体量比例城市综合体的办公面积一般占据整个项目的1/32/3左右，例如在北京基本上各项目办公体量占整个项目的30%左右，而在土地资源比较稀缺的地方，例如香港、东京这一比例有所上升，基本在40%-50%左右。一般项目商业体量在15%-30%均属正常范围，过多的商业面积可能导致人气上聚集的不易。住宅面积比例在15%-20%左右，银泰中心因为其投入使用的时间较晚，受到周边几个综合体充足的商业面积的影响，定位是其商业面积比较低，对应增加住宅的比例。酒店面积的合理比例在10-20%之间。办公、商业、住宅、酒店总体呈现3322的局面。小结各项目物业体量比例城市综合体的办公面积一般占据整

24、个项目的1/如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，

25、市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广

26、州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次区域专业项房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专

27、业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环

28、境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、

29、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（二）基本资房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%

30、稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（三）能够反房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指

31、标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常运房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相

32、比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2019年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（三）能够反房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步1、住宅类土房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式