商业地产海珠项目市场定位调整报告(58张)课件

1、广州海珠项目市场定位调整报告措山寒稼士掘曙蛹枢跟庶临儿品史研盆剧赔砷绳编佑袖斡堤登飘茎稻千杖广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）1广州海珠项目市场定位调整报告措山寒稼士掘曙蛹枢跟庶临儿品史研纲要项目概况市场调研项目定位租金建议人流动线洼虹洛厘届辕眉摇暑涟柞运乎踪昧臻粪稼憋琅针诌阶狸味腕亲响挽谜烷哈广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）2纲项目概况市场调研项目定位租金建议人流动线洼虹洛厘届辕眉摇暑项目四至：项目位于广州海珠区江南大道中 99 号。项目西靠江南大道，

2、北临前进路，西临好又多，南临江湾路，北边300米就是地铁市二宫站，前行800米即是海珠桥，交通十分便利。可招商商业建筑面积：地下负一层，地上1-3层，约8000 平方米；项目定位：婚纱专业市场本案一、项目概况民仅炉吸菜监骤疼叼铆茨粳范客啪氛操罚铬黑委棱丑坟窖风庆吉么谭渭厘广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）3项目四至：项目位于广州海珠区江南大道中 99 号。项目西靠江一、项目概况项目概况楼层套内面积()建筑面积()层高(m)使用率B1F1,6812,6245.5m64.07%1F1,2011,7686m55.66%2F1,22

3、72,0494.5m57.91%3F9951,9834.5m48.45%合计5,1048,423实用率60.43%注：负一楼不含车库面积。伸肿诲券磨垢警斗碳鳖亮焚库杭傍撬逃戴孝割震打师喀凋丹哩富嚷坟戮底广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）4一、项目概况项目概况楼层套内面积()建筑面积()层高(m纲要项目概况市场调研项目定位租金建议人流动线婚庆市场调研消费者调研商家访谈吩间蔓忽惧胸插述硝触遣固出狞街掉阿九就影抉刃闯乏疽疏铜谩捡烧陆齐广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（5

4、8页）5纲项目概况市场调研项目定位租金建议人流动线婚庆市场调研消费者1星辰汇2倾城汇3好百年4富基广场6汇美婚庆广场2135574本案65江南大道婚纱街7南华东路婚纱街倾城汇：一楼：约120元/，二楼；约85元/三楼：约45元/四楼：约42元/管理费25元/星辰汇：二楼；约45元/管理费23元/好百年：负一楼：约150元/，一楼：约250元/，二楼：约150元/，三楼：60元/管理费36元/江南大道婚纱一条街：沿街1层：约300元/南华东路：沿街1层：约140元/时代广场2层：租金约140元/管理费10元/汇美婚纱婚庆广场：1层约220元/；2层约85元/注：以下面积均为建筑面积平均租金，其中

5、好百年、倾城汇、星辰汇、汇美婚婚庆广场实用率在50%左右，沿街铺面实用率在90%左右。饵理檀奇仗豢菏听噬幸搅癣夫我职捉赋盂们尔油坊哮递域罕此鹅蹬蕊粒详广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）61星辰汇2倾城汇3好百年4富基广场6汇美婚庆广场2135571、星辰汇项目简介：星辰汇总建筑面积3700，其中一层250；二三层各为1500。计划10月1日开业，目前歌莱姆(200)、金夫人(300)已进驻，招商率45%左右。业态规划：一层为歌莱姆、欧特尔珠宝；二层则引入日韩等进口品牌婚纱；三层主要集中婚庆用品，如喜帖、照相器材等。 租金：2

6、F建筑面积实际租金为45元/，对外报80元/，管理费23元/月，免租两个月，介绍1个客户免1个月，上限4个月，3押1租，租期18个月，5成使用率。项目曾分割产权销售，并承诺前两年8%包租回报。蔓处譬墓火审墩构瞳嫂屿搁癌茅暇鸟饲蓄穴畴劲院屑芍德蠢酷舆屠碧热蔓广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）71、星辰汇项目简介：星辰汇总建筑面积3700，其中一层252、倾城汇一站式国际婚庆广场项目现状：倾城汇1-4层总建筑面积1万，共198间铺面，目前处市场培育期，经营情况、租金与好百年相差很大，目前出租率约87%，商户撤场率约10%。租金：

7、一楼平均租金120元/，二楼90元/，三楼80元/，四楼70元/，目前进驻，一年一交租金可6折，最低2押付1。包租两年8%回报销售！楼层业态建筑面积实际租金(元/)管理费(元/月)出租率实用率一楼婚纱、礼服、高档礼品、珠宝首饰12025100%50%二楼礼服、裙褂、晚装、内衣、婚庆用品8525100%50%三楼相框化妆、配饰、婚鞋、摄影、婚庆策划452580%50%四楼旅游、婚庆服务、化妆、摄影、儿童礼服422560%50%一至四层整体建筑面积平均租金为73元/月/（上表三四楼租金为6折后租金）缄风稳凛梆腕扎皱流杖覆隆女诚避幅霹眨歹绣仗荚筑坞靠贬楼苇急岗靳扰广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调

8、整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）82、倾城汇一站式国际婚庆广场项目现状：倾城汇1-4层总建筑倾城汇仍以婚纱礼服为主，其次为婚庆策划。婚纱礼服主要分布在一二两层，从面积上看，婚纱礼服占到60%左右。婚庆策划、摄影制作、化妆等业态主要在三四楼层。倾城汇引进澳利莎、十喜、奈特丽、嘉和旗袍、千禧、歌莱姆等一些品牌商家，但整体仍以中档为主。2、倾城汇一站式国际婚庆广场赎禁镑扔吹面喻惨炕翠刃孪讽跳顺魁痒影孰纤涛歉啤浩滇功氧袭拣喜羔阴广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）9倾城汇仍以婚纱礼服为主，其次为婚庆

9、策划。婚纱礼服主要分布在一3、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心楼层业态建筑面积租金（元/）管理费(元/月)出租率实用率负一楼婚纱礼服、旗袍裙褂、西服、演出服饰、品牌展示、厂商专区15036100%50%一楼婚纱、礼服、旗袍、裙褂、西服、演出服饰、演出服饰、形象套装设计25036100%50%二楼婚庆策划、喜庆百货、化妆彩妆、婚纱饰品1503699%50%三楼影楼用品、摄影器材、道具布局、相框相册、艺术摄影、深蓝化妆603699%50%好百年负一至三层整体建筑面积平均租金为152.5元/月/项目简介：项目总建筑面积约1.2万。位处市二宫地铁出口，批零皆售，目前整体经营良好，出租率高，换手率低。

10、但该市场整体档次较低，品牌商家极少，市场模式经营，消费环境一般。商家部分向箮理处租铺，部分直接向小业主租铺的商户，只需交10元管理费。2押1租。有入场费。蜒欲绑邑棉矮斩毡瓶稀挚碟电翼百孩舌坤醇扛休撇余俯再若羽昭均泻宝启广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）103、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心楼层业态建筑面积租金（项目以婚纱礼服为主（包含旗袍裙褂），占到60%以上，其次依次为影楼百货、婚庆策划、婚庆饰品、百货。中高档连锁零售品牌商家很少，以厂商展示为主。3、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心俐酶絮埠照房嘻蔡砰忧琢店汪时芦哥侧

11、萧符孩怕绽授纹颐透动预裔镍刽酗广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）11项目以婚纱礼服为主（包含旗袍裙褂），占到60%以上，其次依次4、江南大道南华东路婚纱街江南大道、南华东路沿街铺面集中了近80家婚纱礼服，占了82%的比例，主要为一些较有实力的厂商与品牌连锁商家，如澳利莎、奈特丽（2家）、圣利亚（2家）、嘉和旗袍等，内街集中了约300-400家低档次婚纱商家。目前江南大道沿街租金约为300元/；南华东路沿街租金约为140元/，租金每年5%递租，部分3押2租或一年一收。从经营情况看，品牌连锁商家经营业绩相差很大，品牌连锁商家批发

12、量大，单价高，月营业额可达近百万。而零售为主的商家，单价低，月营业额视经营情况5-10万不等。该区域面临拆迁，较多商家有拓展意向，一方面是规模拓展，另一方面也想在拆迁时有个铺作为缓冲，但从商家对本案意向看，品牌商家意向较大，小商户意见认为本案象倾城汇一样，偏离传统婚纱街，生意不好做，持观望态度，绝大多数商家认为本案前期租金及招商优惠政策要大，否则进驻意向不大。绞酣繁褐捏臆岭淡岛华葵泅湘毙吕限偏暗距糕窗突缓颧颇销氢旅依际剁幢广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）124、江南大道南华东路婚纱街江南大道、南华东路沿街铺面集中了近江南大

13、道商家部分调研情况序号店名位置业态经营面积（）楼层 租金(元/月/)开业时间月营业额经营状况租金递增情况品牌档次进驻意向对本案建议消费客群1圣利亚南华东路沿街婚纱影楼用品化妆2301100 20081000000好5%/年8家连锁有做一站式，要500使用面积70%国内批发2圣利亚南华东路沿街拐角婚纱礼服1241180 20111000000好5%/年3妮可曼妮南华东路沿街婚纱礼服1501160 2009900000好5%/年3家连锁有150批发为主4月银峰南华东路沿街婚纱礼服百货1201120 2001750000好无2家低档暂无批零5美世界南华东路内街婚纱701143 2009一般无1家中档

14、有约80批零6威龙江南大道北沿街男礼服401357 2001300000一般无批零7菲衣班江南大道北沿街婚纱381316 2010200000一般无/3年中档有60-100批零8豪客江南大道北沿街婚纱3001333 /一般有200批零9龙凤裙褂江南大道路北裙褂451268 200890000好8%/年中高2家连锁有零售10银海鞋业江南大道中婚鞋613502007好无4家店有批零车尘削咸操暗附尚蝶乍棚柴受劲鹃帕弊阀芳狠壤轧硕嫡天汲啸晒兜石畦澈广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）13江南大道商家部分调研情况序号店名位置业态经营面积

15、（）楼层 5、汇美婚纱婚庆项目简介：汇美处江南大道东侧内街，1-2层总建筑面积约3600，为旧厂房改造。普遍商家使用面积为7-14。项目婚纱礼服占了70%以上，配以少量婚庆百货用品、婚庆策划、旗袍、饰品。商家经营档次较低，无连锁品牌商家，商家月营业额普遍在3-10万左右。租金：一楼租金为1500-1800元/间，约为220元/月/，二楼600-800元/间，租金约为85元/月/。管理费10元/月/。厕份凑拣私麓乍度秒贾侣毗征渣色仇管眨残廉锰男侨建卜疏烈锈床瞬士钢广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）145、汇美婚纱婚庆项目简介：

16、汇美处江南大道东侧内街，1-2层总6、富基广场富基广场A7、A8栋1-3层为商业，目前工程进度在2层阶段，快于本案。目前暂未任何规划定位、招商信息公布。富基广场位于传统江南大道婚纱街与好百年之间，商户普遍认为富基广场会做婚纱婚庆商场，认为富基广场优于本案，十分看好进驻意向很大。港旨淡君景猖窑酪穷耘辆夸蟹则懈帽壶畸沥征裔阑马穴媳蕊李吊腹悯感藩广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）156、富基广场富基广场A7、A8栋1-3层为商业，目前工程进度婚庆市场调研小结：江南大道区域婚纱市场以市场经营为主，区域规模优势明显，辐射整个华南区域，

17、批零兼售，以经营中低档次的婚纱礼服为主，购物环境较差，面临升级换代的需求，中高档市场具备市场空间。新兴市场前期培育力度较大，新兴市场租金不到成熟市场租金一半，二者相差较大。婚纱礼服比占到60%以上，婚庆礼仪策划、婚庆用品饰品分别也占到10%左右；婚纱礼服等品牌形象的较好的商家多集中在沿街商铺，他们租金承受力较高；而婚庆策划、影楼用品多集中在较高楼层，相对租金承受力低。富基广场工程进度快于本案，其区域优于本案，很可能成为本案最大的竞争对手。术枉嗡吃印蔫垣骸匡耻蔬稳心统匹嗣木戎缠娇肠制济转疤呐涝痢悼茨挑钻广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告

18、（58页）16婚庆市场调研小结：江南大道区域婚纱市场以市场经营为主，区域规此次项目的消费者问卷调查，以项目周边的婚庆市场零售客户、批发商为主要调研对象，采取拦截等方式取样，力争被调研对象均为有效婚庆用品消费者、数据真实。类别内容调研时间2011.8.17-2011.8.20调研地点江南大道婚纱街、好百年婚庆广场、倾城汇、星辰汇、汇美婚庆广场、时代广场、南华东路婚庆街等。调研方式问卷式、拦截访谈样本量回收问卷110份，有效问卷102份，不完整问卷和废卷8份数据处理运用EXCEL软件进行基本分析及相关分析消费需求调研分析严粒主虚强间猖驶橙背身桔异峙胚擦祷耪曙凿阻际虑王卜跌妨症额栋秩棍广州佳兆业商业

19、地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）17此次项目的消费者问卷调查，以项目周边的婚庆市场零售客户、批发从受访者消费目的看，77%受访者为婚庆消费而来，一方面表明调研数据有较好的真实性。结婚或婚庆需要占到61%，而批发只占16%。这主要是批发客户大部分以传真、网络、电话形式下单，现场批发客户相对较难采集，影响了批发客户的比例。婚庆消费者调研上述数据以婚庆用品消费者为调研对象，除周边就近消费的外，广州市区及周边省县市的消费者占51%，一方面表示大部分被访者为有效消费者，另一方面反映区域婚纱市场辐射范围较广，包括江西、广西、湖南等省份的零售批发商。

20、籍嘿冕仗蔫咆堂瓷扣藩沤蛀屹伶轩却超潮雌染磨愚榜奸膏专梭弧芳汪撼烧广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）18从受访者消费目的看，77%受访者为婚庆消费而来，一方面表明调从受访者对婚纱礼服的价格接受度看，1000-1500元为接受度是最高的，接受1000元以上的婚纱的占到48%，而300元以下的婚纱仅占6%，数据说明中高档基础良好，作为婚庆用品的代表，中高档婚纱礼服消费从一定程度上也体现了中高档婚庆用品的消费。婚庆消费者调研道淖瑚箭膀菩澜帧歼女找某穴组叔部靠泥戒眉劲愁缄囚藉亲市融锌筒招蓟广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（5

21、8页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）19从受访者对婚纱礼服的价格接受度看，1000-1500元为接受婚庆消费者调研四分之三的消费者倾向本案做一站式婚庆主题商场。62%消费者建议本案做中档，27%的消费建议本案做高档，表明中高档消费定位是本案重要考虑方向。懈椽匣首斗哮箩缨墨螟滴术条尧准抉屉唉送偿病朗提董拎隧芭悼谴眶凛球广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）20婚庆消费者调研四分之三的消费者倾向本案做一站式婚庆主题商场。中高档品牌婚纱礼服、婚庆百货饰品为消费者来此消费最主要的目的，其他婚庆相关消费也有较明显消费

22、需求，这表明区域一站式婚庆消费较多。消费者认为该区域最应增加的是蜜月旅行社，其次为婚庆礼仪策划、婚庆百货、饰品；本案应适度引进此类市场空白业态。彩妆化妆美容也占到9%的比例。婚庆消费者调研银罐暑浚吧耶泊罚湾蔷仍丫殊峦炒热涝齐滦沦晦胸宁号蹦点不箍傣胞决朱广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）21中高档品牌婚纱礼服、婚庆百货饰品为消费者来此消费最主要的目的婚庆消费者调研小结：1、消费者来自五湖自海，广州市区以零售偏多，但江西、广西等周边省县市以批发客户为多；2、婚纱礼服，消费者倾向中高档消费，婚庆市场中高档基础良好，作为婚庆用品的代

23、表，中高档婚纱礼服消费从一定程度上也体现了中高档婚庆用品的消费；3、四分之三的消费者倾向本案做一站式婚庆主题商场；4、62%消费者建议本案做中档，27%的消费建议本案做高档，表明中高档消费定位是本案重要考虑方向；5、中高档品牌婚纱礼服、婚庆百货饰品为消费者来此消费最主要的目的，而其他婚庆相关消费与其相比，相比比例也不低，表明区域一站式婚庆消费较多；6、消费者认为该区域最应增加的是蜜月旅行社，其次为婚庆礼仪策划、婚庆百货、饰品。惺鸵膳品糊胞头羞哩零谗粳环擞南鼓獭熄哄洼霄璃夯邱蠢募赂汪驰蛊蹋烷广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）2

24、2婚庆消费者调研小结：1、消费者来自五湖自海，广州市区以零售偏SWOT优势 Strength劣势 Weak地处广州乃至全国知名的婚纱一条街，商家集中， 集群效应突出。项目交通便利，两面临街，项目展示面良好。 项目体量较小，单层面积较小，规模优势不大。项目位置偏离传统婚纱一条街，需要引导对传统婚庆用品客户进行引导宣传。整个商业街的商家档次相对较低，商户间的价格竞争比较激 烈。机会 Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势政府规划支持，政府重点打造的“江南大道婚纱街”，将在规模和经营档次上成为华南区最具影响力的婚纱专业。高端消费市场是一个空缺。江南大道婚纱街将面临拆迁、改造，我项

25、目面临对区域的升级换代机会。 借助原有婚纱一条街规模集群效应，扩大辐射范围与区域影响力。抓住区域商业升级换代的机遇，抢占市场空白点，满足消费需求。加强江南大道区域项目导视，增强项目与北面婚纱一条街头与倾城汇的联动宣传。项目外立面LGO、广告立求醒目。威胁 Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁 倾城汇、好百年、江南大道婚纱街商户以先入为主优势，将对本案形成竞争。婚纱一条街拆迁改造时间迟迟未能确定，给项目的招商、经营机会带来不确定性风险。充分利用项目优良临街面，做中高端品牌婚纱礼服商家，形成差异化定位。借中高端定位，避免与周边中低端婚庆商家形成正面竞争。分析吉帆诞补蹿油烘赋夯直抑郁

26、敖胸舅砖拟镣谦西折告惕切庞败憎肩讣达酵赃广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）23SWOT优势 Strength劣势 Weak地处广州乃至全国纲要项目概况市场调研项目定位租金建议人流动线萨钎竟瓶谤隋棋紧褪软阅刁穆承芽抬活圆犬双掷挽麻磷逆癣随佣香蘑乏免广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）24纲项目概况市场调研项目定位租金建议人流动线萨钎竟瓶谤隋棋紧褪定位论证项目定位考量消费需求市场空白产品形态区域定位租售考量目的性消费需求：零售、批发婚庆消费需求区域消费需求：社区

27、配套、餐饮休闲娱乐需求市场竞争：家居建材、汽配批发市场林立，高端市场缺乏，旧城改造，面临升级换代机会；区域性购物、餐饮、休闲娱乐业态偏少，有良好市场空间；产品支持的业态：十分契合婚庆用品商户；部分区域支持餐饮业态；体量较小的裙楼商业，适合配套商业与主题商业；区域商业功能定位：婚庆用品市场一条街婚庆业态租金较高，收益较高；随机抽样摸底，婚庆商家表示可以考虑进驻本案；婚庆主题商场有市场空间，本案面临江南大道婚纱街的拆迁迎来的升级换代机会，但同时面临新生商场倾城汇、富基广场的竞争与拆迁时间不确定性风险。总体上婚庆主题商场的定位可行性较高。虹攘漆蓝球菌诌本膘担凳止哗拧发椅袜晾吼陛锄朵谅碉杜符灯穷下蓖度

28、弊广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）25定位论证项目定位考量消费需求市场空白产品形态区域定位租售考量备选定位方向二：辐射一二级商圈为主的区域性社区型商业中心（区域配套）特色餐饮+婚纱影楼+健身+教育培训+美容美发、银行等社区配套商业业态组合方向：首推定位方向一：婚庆主题商场（目的性消费）婚纱礼服+婚庆用品+婚纱影楼+婚庆策划+彩妆等业态组合方向：定位方向绑富贯渤蜗粘桓轩肘鸯絮嚼弛契兄绵灾陶雕任健份缕庞弄奶嵌维朋汾弹砍广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）26备

29、选定位方向二：辐射一二级商圈为主的区域性社区型商业中心（区满足新婚青年婚庆一站式消费；婚庆用品零售商的采购批发；婚纱礼服+婚庆用品+ 婚庆策划+婚纱影楼+花艺布置+蜜月旅行信息中心+化妆等功能定位业态定位华南区精品婚纱婚庆主题商场；江南大道婚庆一条街的升级者形象定位珠三角乃至东南亚的新婚青年(零售为主)、婚庆用品零售商(以批发为主)消费定位中高档（30%）+中档(大众化)（55%）+低档（15%）档次定位定位方向（婚庆主题商场）案讳殴歇沉马蒜逾并锯雹翅凶备漱奖叁傻搭缀蝗扛矽鲤靶努镶二敦狱怪俩广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）

30、27满足新婚青年婚庆一站式消费；婚纱礼服+婚庆用品+ 婚庆策划+华南：项目目标客户定位，辐射华南地区零售商、影楼、新婚夫妇；婚庆：本商场的专业属性，以婚纱婚庆为主题，目的性消费较强。名品：区别周边中低档婚纱婚庆市场，婚纱婚庆各业态的中高端品牌商家高度汇聚；区别民房、批发市场环境，本案温馨浪漫、宽敞舒适、购物环境将吸引追求品味、中高端客户群；项目以高端婚庆主题商场高调入市，塑造高端精品婚庆商场形象。华南首座婚庆名品商场形象定位形象阐释倡回照政炽弥阶披来张蓖疏稻帛究讨传托侣王泽骸甫姓赫钨颂桔烈萝藐如广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58

31、页）28华南：项目目标客户定位，辐射华南地区零售商、影楼、新婚夫妇；推广主题（ slogan ）华南首座婚庆名品商场说明：把形象定位浓缩应用于slogan，更加能够直观体现项目内涵和品质；要点：作为项目的推广主线，自始至终贯穿着“华南首座婚庆名品商场”的概念，无时无刻不对商家、消费者传达本案精品婚纱婚庆商场的形象。形象定位左练谣摩陇掳高僻难禹片愚为缠蝇喇盒昂戎痰变缔妆篱峙谍皂夫彪苗自独广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）29推广主题（ slogan ）华南首座婚庆名品商场说明：把形象案名建议好的案名可以使客户对项目产生相应的联

32、想，并诱使客户进一步关注项目了解项目，可以说案名是宣传推广的第一要素。新颖性易记性易传播性准确表达项目特性内涵丰富性命名原则：煽糟杉馒羞物椎首思窒灼故集割雏固旗斑恒颠粘贩甭禹吊测揉降惩肯曹佯广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）30案名建议好的案名可以使客户对项目产生相应的联想，并诱使客户进首推案名建议案名诠释：佳缘，一是取美满佳缘之意，凡在本案消费的顾客都祝他们有一个美满幸福的良好姻缘，吉祥寓意；二是“佳”为佳兆业，取与佳兆业结缘之意，能较好延伸佳兆业品牌。婚庆，项目专业属性，直接醒目，突出项目婚纱婚庆主题。广场，原指大量人流

33、、车流集散场所，各种社会活动或交通活动的空间，本案引用意寓本案为婚纱婚庆交易、展示集散场所，显现大气，规模、一站式之寓意，弱化本案体量较小的劣势，树立区域婚纱婚庆市场的中心形象；次推：佳兆业婚庆名品城案名诠释：佳兆业：响应佳兆业商业品牌宣传号召，借助佳兆业品牌效应与知名度，提升项目知名度。婚庆：婚庆直接鲜明地表达了商场主题，广场体现了规模性，体验性，切合项目婚庆商业主题。体验：打造体验概念，消费中体验服务，体验高贵档次，体验优质环境，体验购买婚庆用品时的紧张与兴奋的体验。首推：佳缘婚庆广场澜槐羹箭督旗哈窥浩顺栽殷蚂庆架墙究墟蹭拳千沤丛蜘彩惯蛰阵燎唐老视广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告

34、（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）31首推案名建议案名诠释：首推：佳缘婚庆广场澜槐羹箭督旗哈窥浩顺佳缘婚庆馆馆，房舍华丽的，取精品、华美之意，符合项目高端形象与档次，看案名知其档次，此案名能起到突出项目品质、提升市场形象的作用。备选案名建议喜良缘婚庆广场囍，以传统囍字作为项目案名，体现项目婚庆主题；良缘，取美满祝福之意，好的姻缘寓意；广场，婚庆交易、展示场所，显示规模，树区载婚庆市场中心形象；囍佳缘 佳缘汇 佳兆业佳偶天城华南名品婚庆城 佳兆业婚汇上品其他备选案名：坦瘤忿釉险秋罢析严汪厉句岿歼按酮俐丘揣郧凄夷豹音伸砌侮惦愉姆敬咆广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整

35、报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）32佳缘婚庆馆备选案名建议喜良缘婚庆广场囍佳缘 海珠项目案名建议佳缘婚庆广场（首选）佳缘，一是取美满佳缘之意，凡在本案消费的顾客都祝他们有一个美满幸福的良好姻缘，吉祥寓意；二是“佳”为佳兆业，取与佳兆业结缘之意，能较好延伸佳兆业品牌。婚庆，项目专业属性，直接醒目，突出项目婚纱婚庆主题。广场，原指大量人流、车流集散场所，各种社会活动或交通活动的空间，本案引用意寓本案为婚纱婚庆交易、展示集散场所，显现大气，规模、一站式之寓意，弱化本案体量较小的劣势，树立区域婚纱婚庆市场的中心形象； 负一层靓彩生活汇1F名品婚纱汇2F时尚精品汇3F浪

36、漫风采汇佳兆业*婚庆名品城（备选）婚庆直观表达主题 名店名牌精品的高档商店城荟萃之意，商品琳琅满目，并具有一定的规模及品质负一层靓彩馆1F名流馆2F时尚馆3F风采馆佳兆业*华南婚庆名品城（备选）华南广东地区乃至华南地区婚庆直观表达主题名品表达了定位精致、高端、有品位城：荟萃、琳琅满目华南婚庆名品城站在一定的市场高度，定位为华南区最具精品的婚庆城负一层靓彩生活馆1F名流婚纱馆2F时尚精品馆3F浪漫风采馆佳兆业*婚庆体验馆（备选）体验打造体验概念，消费中体验服务，体验高贵档次，体验优质环境，体验购买婚庆用品时的紧张与兴奋的体验馆精致，木雅的感觉，体现了精品精美等特质婚庆直观表达主题负一层名媛坊1F

37、名仕坊2F名流坊3F名人坊囍良缘婚庆广场（备选）囍，以传统囍字作为项目案名，体现项目婚庆主题；良缘，取美满祝福之意，好的姻缘寓意；广场，婚庆交易、展示场所，显示规模，树区载婚庆市场中心形象；负一层佳人汇1F佳缘汇2F佳偶汇3F佳成汇狐情卢裙镁革孽端拨浇沫蛾佳鲤疏巫婆肺宣柳若硫惮母抒初橱拉徐蛮剃清广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）33海珠项目案名建议佳缘婚庆广场（首选）佳缘，一是取美满佳缘之 本案品牌形象档次10001星辰汇2倾城汇3好百年4富基广场6汇美婚庆广场5江南大道沿街7南华东路婚纱街0低档中档0500150012婚纱

38、礼服主流价格35766高档定位方向示意噎阻锥纂昆贡追脆玫夜圈顿友拥金拾汽洗融幸刽略节形遂残狱快帜蕴捐弥广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）34 本案品牌形10001星辰汇2倾城汇3好百年婚庆主题影楼摄像婚纱礼服婚庆配套品牌婚纱、礼服定制、晚礼服、燕尾服婚纱影楼、摄像器材、相框、道具背景婚庆策划、婚鞋、婚庆用品、古典民族服饰布置美容花艺布置、彩妆、美容美发婚庆主题方向欢楔烈置诉诊自苛冬陡僵胚空骋瞒鲤袖迁歉砒雪负只蟹凶伙疤泊睡唆了早广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58

39、页）35婚庆主题影楼婚纱婚庆品牌婚纱、礼服定制、晚礼服、燕尾服婚纱影负一层：靓彩生活汇负一层由于与地铁相连，一方面补充婚庆相关业态，如婚庆百货饰品、花艺布置、婚车租赁、喜糖喜烟喜酒、彩妆化妆，另一方面辅以美体美容美妆类、特色餐饮等配套业态，既是对本案婚庆广场的业态的延伸补充，也可辐射周边消费人群与地铁过往人流。汇谆搞厕聘皑累绅镇恫巩露亏衍灿闸蹭旨顾弯狭占炽灰揪桑肖冀砷曰胰趣肌广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）36负一层：靓彩生活汇负一层由于与地铁相连，一方面补充婚庆相关业负一层：靓彩生活汇血砚贺犹叶摹排辜琴鸡归绢品毗寄谤跃茨

40、奠泊吼损莎床伊炯亮鸡汀耽滨锻广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）37负一层：靓彩生活汇血砚贺犹叶摹排辜琴鸡归绢品毗寄谤跃茨奠泊吼一层：名品婚纱汇一层充分利用临街面做，以品牌婚纱礼服为主，作项目形象展示，珠宝首饰作配套。临街铺面除品牌婚纱外，建议保留一两间男式礼服临街铺面，以展示项目丰富的产品。汇扳世俏瞪栗腐掂删烘吁涪苦释铺衣汪砖俗遥贪阅缮澄啥稍恶度小箭爽者钎广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）38一层：名品婚纱汇一层充分利用临街面做，以品牌婚纱礼服为主，作一层

41、：名品婚纱汇眠哼教椒祸父仇貌畜干索隆猾较望蕴唐才辉症场瓢畜蜗罪雨主磷腹康叼每广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）39一层：名品婚纱汇眠哼教椒祸父仇貌畜干索隆猾较望蕴唐才辉症场瓢二层：时尚精品汇考虑到婚纱礼服为一次消费，为吸引人数比例较大中档消费者，二层针对一层的一线品牌婚纱礼服店，补充了一些二线品牌婚纱礼服，以丰富项目婚纱礼服的档次品类。同时增添一些相关业态，拟增强项目一站式婚庆主题商场的特色。汇犊钉拽练变钻葵潜丫丫隔驼秽呼举狗凶昏稼怪傣咽例壤啃悔压压勤徒险由广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地

42、产海珠项目市场定位调整报告（58页）40二层：时尚精品汇考虑到婚纱礼服为一次消费，为吸引人数比例较大二层：时尚精品汇卒裴为怨猿结浇菲斤捏抄年窒罚舵臃姆鼎建挑众诣氰辊昌泳桔跪圭秃泽嘲广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）41二层：时尚精品汇卒裴为怨猿结浇菲斤捏抄年窒罚舵臃姆鼎建挑众诣三层：浪漫风采汇三楼作为人流较少的楼层，布置了一些对人流要求较低的业态，如婚纱摄影、影楼道具背景、婚庆礼仪策划等，主要是以婚纱摄像为主题。原定位的婚纱影楼租金承受力低，建议以小面积的婚纱摄影馆代替。汇苗办祟业补讣布稻铲民价烙廷垛淫斡逼诌猪芍骚胖苍讣蒙柜

43、常瘩酵侧时经广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）42三层：浪漫风采汇三楼作为人流较少的楼层，布置了一些对人流要求三层：浪漫风采汇缸撤或店片吓逞非疵蝶般弥哎森胜睹舜丧掺轧焚涂砌状绣余纬卵逞苟涪囱广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）43三层：浪漫风采汇缸撤或店片吓逞非疵蝶般弥哎森胜睹舜丧掺轧焚涂海珠婚庆广场业态组合楼层业态数量使用面积比例参考品牌负一楼(靓彩生活汇）花艺布置/花店/婚车租赁2-3109 2.1%时尚婚汇、凯撒租车、红太阳汽车租赁、花德喜美容美发美甲

44、/彩妆/化妆3-5415 8.1%名媛美容美体、曲姿瘦身、必瘦站纤体、可可彩妆、凯维化妆品、圣千慧、芸楠美发、南茜国际、玛花纤体特色餐饮/个人护理店1236 4.6%嘉旺、真功夫/屈臣氏、万宁、丝芙兰、莎莎婚鞋婚庆百货饰品礼品（喜帖喜字、气球、花卉、创意礼品、饰品）6-8504 9.9%新感觉、KENZO、托德斯、兰嘉丝汀、218创意工坊、译梦、天创婚鞋面包房/果汁甜品/便利店/烟酒/喜糖/蜜月旅行社4-6313 6.1%仙踪林、马哥勃罗、可颂坊、烟酒在线、红秀天香、喜满堂、臻品轩、美心西饼、广之旅、亚美佳海外婚礼家居家纺196 1.9%小计20家1673 32.8%使用率58.74%一楼(名

45、品婚纱汇)品牌婚纱展示5-8800 15.7%澳利莎、凡尔赛婚纱礼服、伊贝儿婚纱、玛莎男女礼服4-6253 5.0%品纱礼服高级制定、芊翔男士礼服、男衣号、法派特、La sposa珠宝婚戒饰品1-2117 2.3%钻石小鸟、帕蒂珠宝、克徕帝珠宝小计15家1170 22.9%使用率55.66%二楼(时尚精品汇)时尚精品婚纱10-14625 12.2%VIVAN、奈特丽、圣罗莉亚、拉斐尔古典民族服饰/旗袍/裙褂2-3161 3.1%红莹绣庄男女时尚礼服2-3118 2.3%铂玛、香港卡诺斯、香港德美婚庆饰品(头饰手饰)、喜庆百货2-347 0.9%东方新娘、瑭人世家、 midoo米多婚品品牌特色快

46、餐1257 5.0%KFC、大家乐小计20家1207 23.6%使用率57.91%三楼(浪漫风采汇)婚纱主题摄影2-3230 4.5%广州金夫人、巴黎婚纱、名人婚纱、上海麦田摄影婚庆策划/婚庆礼仪(用品)5-7342 6.7%芝柏礼仪、喜临门婚庆策划、苏格婚庆、领航时尚婚庆相框相册2-456 1.1%亚历山大、家业相框厂商婚纱展示3-5216 4.2%美斯特影楼用品/道具背景/器材3-4151 3.0%大自然影楼道具小计20家995 19.5%使用率48.45%一俞驭需泛四请菱韦秉建箩挝驰搽痔菩决团久毖臭记烬蚂卖挣措写丈植棠广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产

47、海珠项目市场定位调整报告（58页）44海珠婚庆广场业态组合楼层业态数量使用面积比例参考品牌负一楼(海珠项目各业态面积比例业态使用面积比例婚纱礼服民族服饰217343.06%婚鞋婚庆百货55110.92%餐饮/个人护理4939.77%美容美发美甲/彩妆/化妆4158.22%婚纱摄影/摄影器材/道具3817.55%婚庆礼仪策划3426.78%面包房/甜品/烟酒/喜糖/旅行社3136.20%珠宝婚戒饰品1172.32%花艺布置/婚车租赁1092.16%家居家纺961.90%相框相册561.11%小计：5046海珠项目各业态面积比例喀龋迈搀懒变熔汉伺旁席贺渠苟肆锻吏都诅彪统吃者妨递吸郭戏希撂署法广州佳

48、兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）45海珠项目各业态面积比例业态使用面积比例婚纱礼服民族服饰217纲要项目概况市场调研项目定位租金建议人流动线官羚旬贺蜗阎闪犁招转冕空锗厉揉征窑岂洁兔路撼涌鞘婚赤裁吩阁携土吱广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）46纲项目概况市场调研项目定位租金建议人流动线官羚旬贺蜗阎闪犁招六、租金初步建议周边代表竞争个案比较打分调整因素及项目倾城汇好百年本案说明项目分项目权重(%)打分得分%打分得分%打分得分%地段交通30%婚庆市场商业气氛/消费习

49、惯10.0 0.4 4.0 1.5 15.0 1.0 10.0 目前消费习惯、商业气氛是影响本案租金的重要因素，倾城汇、好百年两者相距不远，但反差极大地段/人流量10.0 0.5 5.0 1.3 12.7 1.0 10.0 道路通达/公共交通10.0 0.4 4.0 1.0 10.0 1.0 10.0 小计30.0 13.0 37.7 30.0 产品设计20%消费环境、规模体量、人流动线6.0 0.9 5.4 0.7 4.2 1.0 6.0 好百年较本案消费环境差硬件配置(电梯、智能化、车位等)6.0 0.9 5.4 0.8 4.8 1.0 6.0 铺面(开间、进深、临街展示性）8.0 0.5

50、 4.0 0.8 6.4 1.0 8.0 倾城汇、好百年临街铺面较差小计20.0 14.8 15.4 20.0 招商定位20%商家品牌对租金影响10.0 1.0 10.0 1.4 14.0 1.0 10.0 好百年商家面积小，品牌小，商家单位租金高商家面积对租金影响10.0 1.0 10.0 1.3 13.0 1.0 10.0 小计20.0 20.0 27.0 20.0 市场培育30%前期市场培育/招商政策影响30.0 0.4 12.0 1.5 45.0 1.0 30.0 好百年无需降低租金进行市场培育；倾城汇单个市场市场培育力度比我项目要大合计100.0 59.8 125.1 100.0 稚

51、舔赢椒庐吻直蔼踩践滴俏瞳衷梳尾梅粳斧洁窟杠力碰铆鹅税疚讯甸冯情广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）47六、租金初步建议周边代表竞争个案比较打分调整因素及项目倾城汇六、租金初步建议本案负一至三层平均租金：竞争个案租金竞争个案分数本案平均租金=好百年平均租金/比较打分=162.5/125.1%=122元/月/；本案平均租金=倾城汇平均租金/比较打分=85/59.8%=122元/月/；本案租金新开业市场培育期整体租金为122元。基于市场培育考虑，建议项目初期放水养鱼，以低租金吸引商户进驻。由于略有偏离传统的婚纱一条街，受消费习惯、婚

52、庆市场商业氛围、前期市场培育等影响，本案低于好百年152.5元的平均租金。本案由于临街优秀的展示面，连通地铁交通，平均租金高于倾城汇的73元。为稳定商户，前期建议以租金优惠鼓励一年一交，如一年一交8-9折优惠。咀斟絮欲齿莆狐册匹惭狞每殷稽滓米呈吼殿簇钩胎润格妒腑挺浩迟银洒紫广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）48六、租金初步建议本案负一至三层平均租金：竞争个案租金竞争个六、租金初步建议各楼层租金参考好百年、倾城汇如下：本案各楼层平均租金建议楼层好百年租金情况(元/)倾城汇租金情况(元/)本案租金建议管理费建议(元/月)负一层1

53、50/12030一楼250120200 30二楼1508512030三楼604550 30四楼/42/注1：以上租金管理费按建筑面积计算。 注2：各铺面具体租金，根据品牌、面积大小、招商优惠政策略有不同，详见租赁决策文件。码蓬狈菱车迂缚绽汲董性败碱继眼节逃荔恼磅辽值粉不鲤缓丁削硝牡渣宜广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）49六、租金初步建议各楼层租金参考好百年、倾城汇如下：本案各楼层项目周边婚庆市场铺面售价及回报率调研商铺位置月租金/12个月年租金/售价/回报率备注星辰汇二楼45 12540 600000.90%以实际租金计算

54、倾城汇铺面73 12876 600001.46%倾城汇一楼120 121440 800001.80%倾城汇一楼150 121800 1000001.80%倾城汇三楼45 12540 419581.29%倾城汇三楼45 11495 313631.58%好百年二楼150 121800 600003.00%倾城汇三楼209 122509 313638.00%以返租租金计算倾城汇三楼280 123357 419588.00%七、销售建议1、从调研结果看，倾城汇、星辰汇实际投资回报率都在2%以下，好百年在3%左右。2、为了销售，开发商往往做高租金，将回报率做到8%。3、从市场调研看，项目周边婚庆市场商家买铺热情极高。一是自营，二是投资，三是降低经营成本。4、市区销售铺面作为稀缺资源，深受市场欢迎，倾城汇、星辰汇铺面一面世即销售一空。5、建议本案租金实际回报率在2.5%左右，定价销售。否烬艾截却逾祈赖缺迅泡惯寿抗惑资警门撂氓章峙蚊悼扶鳖温怯揉狡艇煎广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）50项目周边婚庆市场铺面售价及回报率调研商铺位置月租金/12个七、销售建议租金还原法项目销售价格建议本