011关于城中村改造中周转用地问题

1、关于城中村改造中的周转用地问题 城中村问题是随着中国城市化进程的加快不断凸显的，在城市的发展过程中 城中村发挥重要的作用，但随着城市的不断发展，城中村的弊端也是明显的，首先城中村存在既妨碍城市的建设进程，又影响城市的经济发展和对外形象。为加快城市化的进程，各地都在进行城中村的改造。而城中村改造的关键土地使用权取得方式和城中村居民的补偿安置问题，也就是改造过程中的国家利益、开发商利益和居民利益。如果这些问题处理不好，将直接影响到城中村改造的进程问题。涉及城中改造的问题很多，在此我仅谈一下城中村改造中的周转用地问题。城中村改造中的周转用地直接关系到城中村居民的切身利益，在此之前周转用地大都通过划拨

2、方式取得，但自2005年8月31日起所有经营性用地的取得必须通过招标、拍卖、挂牌，不能够再通过协议出让方式取得，城中村改造的土地使用权广义上当然属于经营性用地，也就是说城中村改造也不能再向以前那样通过协议的方式取得，但城中村改造中的土地使用权又有他的特殊性，是否城中村改造中的所有土地都应当通过招拍挂方式取得呢？我个人认为也不应当采取一刀切的方式，其中周转用地就有其自身的特殊性。所谓周转用地简单的说就是用于原城中村居民建设住宅的用地，人们对该种土地使用的取得有不同的认识，在实践操作中也有不同的做法，但总的来说无外呼通过划拨、协议出让和公开出让三种方式。随着国家对房地产行业的不断规范，采用上述方式

3、取得土地使用权产生的法律问题也越来越突出。 1、城中村改造村民周转用地划拨方式取得的说。这种说法无论在人们的认识上，还是在具体的实践操作中都不乏成功的案例，在以前的城中村改造实践中也是这样操作的。但随着土地政策的不断完善，这一说法和实践与现行法规、部门规章的冲突也日渐突出。土地使用权通过划拨方式取得的条件是：一是符合国土资源部颁布的划拨用地目录，目录中明确规定了使用划拨用地的范围。二是建设经济适用住房用地。经济适用住房管理办法第九条规定“经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品

4、房开发。”首先周转用地不在划拨用地目录当中，而经济适用住房具有特定的销售对象，且对购买对象有严格的审查程序。经济适用住房管理办法第二十条规定“符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象；(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；(四)市、县人民政府规定的其他条件。村民不一定符合购买经济使用住房的条件，所以在现行的政策下，城中村改造村民周转用地通过划拨的方式取得有法律上的障碍。 2、以公开出让的方式供地。如果周转用地是以商品房用地供

5、地的也会有一些问题。城中村改造是一个巨大的工程，不仅涉及的人多，而且需要大量的资金。石家庄市目前二环以内城中村还有45个，占地约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居住4.77万户、14.93万人。改造这些城中村预计需要资金300亿元。特别是拆迁环节，政府无力独自完成这项工作，只能由开发企业或者其他企业投资拆迁。拆迁人在拆迁时必然会产生大量的回迁安置问题，老百姓愿意回到原来的地方居住是个普遍心理，因此要求回迁的人很多。而企业更喜欢实物安置，这样可以减少前期开发成本的投入，但拆迁人在与被拆迁人签定拆迁协议时，安置房如果是通过招拍挂来确定的，就形成了安置房由第三人来建设完成。这样，在建设标

6、准、建设时间上就很难衔接，这就会造成保护居民利益的脱节，这种方式不利于保护居民的利益，这从何大程度上会影响到城中村居民支持城中村改造的积极性，这种方式虽然符合现行政策，但操作阻力难度比较大。 3、协议供地说。由拆迁人来建设安置房是最好办法，也就是周转用地的取得方式为协议出让。虽然按规定经营用地不能协议出让，但村民安置房不是经营性用地，与现行的法律并不冲突，这样就可以减少开发商的成本，便于拆迁安置的顺利进行，从而有利于加快城中村改造的进程。当然采取这种方式还需要限制和严格审查回迁房的使用对象，避免在利益的驱动下，一些开发企业加大周转用地的面积，变相增加周转用地用于商品房开发，将本来用于回迁的用房用于商品房销售，从而损害了国家的利益。 通过以上阐述，