中部招商网招商模式

1、 HYPERLINK / 中部 HYPERLINK / 招商网招商模式 HYPERLINK / 中部招商网就对各种招商案例总结了一下几种招商模式： 第第一种是是拍卖型型。如果果企业有有好产品品有好项项目，会会采取这这种方式式来完成成自己的的招商（ HYPERLINK / 中部）。比如如说比较较经典的的两个案案例，一一个是当当年马家家军跟乐乐百氏合合作拍卖卖的生命命核能。第第二个最最好的案案例是哈哈慈的VV26减减肥沙琪琪。那时时一个好好的产品品通过拍拍卖的形形式可以以非常好好非常快快地完成成自己的的资金回回笼。哈哈慈跟马马家军的的案例，通通过拍卖卖本身的的炒作，在在市场上上赢得的的掌声非非常多

2、，企企业确实实借助这这种方式式完成了了自己的的飞跃。这这种方式式以前非非常好。现现在产品品同质化化的情况况下，已已经很难难找到这这么出彩彩的产品品或者这这么好的的概念，企企业采用用这种方方式去招招商，这这种可能能性已经经越来越越小。 第二种种是体验验型。东东北有一一个胶囊囊，功能能是补肾肾壮阳的的产品。当当时开订订货会的的时候，邀邀请了全全国三百百多家代代表到他他们的生生产基地地参观、休休息。休休息之前前把它的的产品给给每个参参会代表表发了一一遍，试试试效果果怎么样样。这个个产品也也非常成成功，再再好的产产品也不不如有自自己的切切身体验验。如果有有一个好好的产品品，让经经销商代代表或者者让身边

3、边人完成成这种体体验，从从而坚定定对这个个产品的的信心，是是非常快快速有效效的一招招，前提提是只要要对自己己的产品品有信心心。 第三种种是借势势型。海海王牛初初乳的招招商应该该说是非非常成功功的，牛牛初乳的的招商很很大程度度上靠原原来几个个产品的的成功带带来的累累计效应应。海王王金樽的的推广，银银杏叶片片的推广广，还有有银得菲菲。在这这么一个个优势资资源的支支撑下，推推出新的的产品系系列，这这是一个个非常好好的办法法。现在在有很多多医药企企业、保保健品企企业，已已经有一一定的产产品线，已已经有一一定的品品牌知名名度，他他们在自自己的发发展中还还需要不不停地去去推出自自己的新新产品，怎怎么样整整

4、合原来来的优势势，让它它集中为为新产品品招商服服务，这这点是企企业要下下工夫的的地方。过过去的优优势如果果是品牌牌，它能能不能嫁嫁接到我我们的新新产品上上，非常常值得大大家思索索。 第四种种是样板板型。这这种招商商是非常常有背景景的模式式，经销销商现在在看多了了“创造巨巨富新生生代”，“打造几几个千万万富翁”这种广广告语以以后，他他们已经经学会了了怎么样样识别产产品，怎怎么样把把企业的的声音排排除掉，不不让你去去干扰它它的决策策。这种种情况下下样板市市场是一一个好办办法。不不打广告告也招商商，前提提就是手手中有扎扎扎实实实几个样样板市场场，而且且做得非非常成功功。比如如可采一一开始是是赞助模模

5、特大赛赛推养眼眼法、变变脸术，这这种诉求求都是非非常成功功的。榜榜样的力力量是无无穷的，它它在北京京、上海海、广东东这三个个地方的的成功示示范以后后，才有有可能向向全国推推广。可可采在北北京上市市仅仅用用了三个个月，现现在每个个月的销销售都非非常良性性。它给给经销商商以最坚坚定的信信心。这这里面一一个很重重要的原原因就是是，通过过样板市市场不仅仅仅让人人看到成成绩，样样板市场场的经验验是可以以复制的的，这一一套方法法总结出出来经过过检验以以后，放放到其它它市场一一样可以以成功，解解决了经经销商的的后顾之之忧。经经销商有有样板做做支撑之之后，才才可以放放心打款款签合同同。 第五种种是扫荡荡型。不

6、不分重点点，胡子子眉毛一一把抓。220022年有一一个案例例，最近近还在招招商的一一个产品品，通过过全国220多个个省会级级城市的的有线电电视台，电电视专题题片进行行招商。产产品还没没有上市市之前，招招商费用用已经花花了三五五百万。它它的前提提是企业业要有实实力，在在招商还还没有回回款现金金的情况况下，要要能够投投进去。否否则的话话，企业业的资金金链一定定会断掉掉。如果果有良好好的资金金背景支支撑，用用这个方方法未尝尝不可。毕毕竟中国国人相信信造势，相相信运动动的力量量。如果果能够掀掀起一个个高潮，也也能够成成功。 第六种种是公关关型。企企业除了了自己的的东西以以外，要要学会去去整合各各种社会

7、会资源为为自己所所用。江江苏凤凰凰集团在在这方面面做得非非常成功功。今年年8月份份在江苏苏无锡开开过一个个中国城城镇居民民健康饮饮水研讨讨会。而而江苏凤凤凰集团团在组织织这个研研讨会的的同时还还分别组组织了企企业的招招商会和和企业内内部的培培训会。当当时单是是从北京京飞过去去的记者者团就有有40多多名中央央媒体的的记者。会会议结束束以后，在在全国引引起的反反响非常常大。当当时恰逢逢315，由由于中央央电视台台的315晚晚会反映映了饮水水问题，水水的健康康问题几几乎是中中国老百百姓记忆忆最深刻刻的。在在这种情情况下，它它的成功功是顺理理成章的的。第七种种是速战战速决型型。一个个月里面面完成所所有

8、市场场的招商商。第八种种是广告告型招商商。在大大众媒体体上频繁繁发布自自己的招招商广告告，整个个覆盖面面也是非非常好的的，各个个版本根根据媒体体的不同同，可能能诉求点点不一样样，针对对人群的的要求也也不一样样，通过过有机组组合，这这种方法法也是非非常好。第九种种是事件件型。前前几年爱爱多VCCD非常常有名，220022年露面面的新爱爱多抓住住一个公公关事件件做了非非常好的的招商。当当时阿富富汗世界界文化瑰瑰宝没有有了，这这种情况况下新爱爱多策划划一个事事件，用用最好的的玉雕刻刻了一个个一模一一样的石石佛要捐捐给阿富富汗人民民，但是是关于玉玉佛的真真相到现现在为止止没有一一个人看看到过。这这个动

9、作作出来以以后，引引起的反反响非常常好。大大家由于于关心这这个事件件，从而而知道了了爱多重重出江湖湖，这跟跟大佛被被炸又出出现一个个复制品品这种背背景是符符合的。抓抓住的热热点比较较好，背背景比较较神秘，既既不让你你看到佛佛的真相相，也不不告诉你你是谁雕雕的，只只是给你你看一张张照片。 第十种种是是参参会型。全全国各地地几乎每每年每月月每日可可能都有有展览会会、交易易会开幕幕，这时时候很多多企业疲疲于奔命命，来回回奔波。企企业通过过这种方方式招商商，如果果能够完完成自己己的造势势，这比比在参会会现场本本身的招招商影响响还要好好。第十一一种整合合型。整整个招商商过程中中是可以以运用多多种营销销手

10、段来来完成，包包括自身身资源的的整合，包包括社会会力量的的帮助，包包括经销销商的义义举，都都可以成成为招商商过程中中的方法法和手段段。如果果一个企企业从一一开始就就把招商商当成一一个系统统工程来来抓，当当成一个个战略问问题重视视的话，整整合完成成自己的的招商行行为非常常合适，而而且取得得的效果果也是倍倍增式的的放大。 招商方方法是什什么？经过多多年的招招商市场场服务经经验，我我们总结结了一个个理论模模型，在在这里提提供给大大家参考考。我们们取名为为“511招商模模式”。其中中“5”分别是是指一个个可以复复制的样样板市场场，一次次成功的的新闻传传播，一一场大型型的公关关活动，一一本有杀杀伤力的的

11、招商手手册，一一部有震震撼力的的电视广广告。这五点点涵盖了了在招商商中必须须要去做做到的五五大基本本要素，这这并不新新鲜，因因为很多多人都曾曾经用过过一个或或者两个个手段。但但是这里里要提醒醒大家的的是，要要有意识识用理论论去指导导自己的的行为这这才是最最重要的的。后面的的“1”指的是是，从宏宏观上讲讲，招商商是企业业的第一一次营销销，需要要我们企企业去重重视，摆摆在很正正确的位位置考虑虑它。过过去经典典教材里里面，在在我们国国外的案案例里面面，并没没有第一一次营销销和第二二次营销销的区分分，事实实上在招招商的时时候大家家可以发发现，它它就是第第一次，就就是营销销的处女女作。我们的的经销商商企

12、业在在这个行行业里面面跟你一一样是专专家，很很大程度度上甚至至于比我我们很多多企业还还专业，因因为他同同时要对对付十几几个企业业。你的的优劣点点他看得得比你还还清楚，这这样怎么么回答经经销商的的疑问，说说服他，你你的产品品就能走走向市场场，这就就是招商商过程的的关键。所所以说和和经销商商的沟通通是我们们营销的的第一步步，也是是企业成成功的第第一步。 还有一一个非常常重要的的思想，既既然招商商是一个个营销问问题，是是一个营营销工程程，就是是一个非非常大的的系统，企企业一定定要把招招商行为为当成公公司的战战略高度度来认识识，当成成一个系系统工程程来操作作，从方方方面面面去考虑虑它的效效果，从从方方

13、面面面的手手段找到到它的支支撑点，这这样招商商才有可可能成功功。这里里有必要要引进一一个概念念，就是是招商产产业链。处在这这个链条条最前端端的是我我们要招招商的企企业，第第二个环环节是招招商的专专业服务务机构，第第三个环环节是媒媒体，第第四个是是经销商商。 这个产产业链上上是非常常完整的的链条，如如果说每每个链条条的每个个环节不不能完成成增值的的话，最最后从企企业出来来的信息息到了经经销商也也许就没没有了，也也许就变变小了。这这里面非非常重要要的一个个环节就就是两步步，一个个是招商商服务机机构，一一个是招招商媒体体。招商商媒体不不仅仅是是发布广广告的通通道，还还应该是是给招商商双方合合作提供供

14、更多服服务的一一个平台台。从微观观角度来来讲，这这个“1”就是我我们的产产品定位位。我们们的产品品能不能能让我们们的经销销商一见见钟情，让让我们的的消费者者一见钟钟情，很很大程度度上取决决于定位位是否准准确，概概念有没没有吸引引力。很很多好产产品就是是没有办办法实现现最后承承销。临临门一脚脚的问题题解决不不了。如果说说企业第第一次营营销是这这么重要要的话，很很大程度度上是因因为它不不能够依依赖于企企业内部部的力量量去完成成，因为为这里面面牵扯到到非常专专业的手手段，非非常重要要工具的的应用，比比如在创创新上怎怎么应用用怎么去去组合，事事件上怎怎么去组组织，经经销商的的政策、区区域划分分，这些些

15、具体营营销行为为以外，我我们企业业需要引引进外脑脑跟我们们合作。这这里面重重要的是是两点，第第一点是是要有时时效的营营销策略略，而且且要是可可操作的的。如果果我们的的企业只只能在内内部调配配资源的的话，是是有限的的。第二二个是，一一定要拥拥有一只只专业化化的招商商团队。招招商团队队不但敢敢打硬仗仗，也要要懂策划划懂谋略略，一步步一步递递进。这种手手段单独独依靠企企业的力力量毕竟竟是有限限的。社社会分工工越来越越发达，社社会功能能越来越越完善。具具体到招招商过程程中打电电话过来来怎么回回答，怎怎么去谈谈判等等等，这些些细节需需要进行行非常系系统化、专专业化的的培训。现现在中国国已经出出现了专专业

16、化的的招商服服务机构构，他们们能够提提供非常常好的方方法和一一些建议议，能够够帮助企企业去补补充盲区区。所以以引进专专业化的的招商团团队，不不仅能够够帮助招招商企业业规划自自己的团团队和市市场，更更加能够够帮助你你招商。招商之之道究竟竟是什么么？强者者强自内内心，一一个人必必须在心心里有非非常清晰晰的认识识，才可可能成就就一番大大业。这这里面有有三点值值得注意意：第一，心心态决定定成败，不不要期望望太高。有有人说，脑脑白金做做得不错错，打开开了礼品品市场，咱咱们能不不能做一一个？商商务通也也不错，成成为一个个行业的的代名词词，咱们们这个行行业能不不能做成成代名词词。所以希希望能够够效法他他们。

17、但但我们认认为按照照这种心心态去操操作肯定定不成功功，因为为在中国国，在世世界暴利利时代已已经结束束。成百百倍、上上千倍的的产品回回报已经经不可能能了。企企业应该该考虑行行业的平平均利润润率，同同时必须须对自己己有一个个清醒的的认识。第二，适适合的才才是最好好的。有有人招商商一开始始就要找找当地最最大的经经销商谈谈判，往往往是无无功而返返。实践践证明最最好的经经销商，对对你帮助助最大的的经销商商，往往往不是最最大的，而而是最适适合你的的。因为为它的不不够大，它它才能跟跟你真情情实意谈谈恋爱，才才能一生生一世跟跟你过日日子。第三，诚诚信奠定定双赢。不不能把好好的一面面呈现给给你，不不好的一一面隐

18、藏藏起来，一一上市问问题一暴暴露，整整个市场场引起崩崩溃。要要提倡诚诚信，既既然打算算跟经销销商结婚婚，那就就是把自自己的家家底亮出出来，不不要怕别别人说你你丑，也也别怕别别人说你你没钱。招招商之道道归根到到底还是是为人之之道，只只有企业业家朋友友、经销销商朋友友双方摆摆正自己己的位置置，寻找找合作伙伙伴，我我们才能能够双赢赢。 购物中心招招商租赁赁策略基基本分析析 物中心租赁赁招商是是将零售售市场的的开发从从营建方方案阶段段转变成成零售营营 运个个体阶段段的中间间步骤。 租赁招商是是人与人人间的关关系，它它是一项项选择，也也是一项项替选方案的评估估，它拥拥有的产产品使零零售商希希望成为为它的

19、一一部份，它它创 造造了一个个零售的的焦点，使使消费者者愿意前前往。租租赁招商商是一项项艺术也也是一项项技巧，它它包括了了客观的的资料、经经验与直直觉反映映，对于于市场、消消费者、零零售商及及购物中中心本身身的 分分析将是是成功的的租赁招招商得以以达成的的主要关关键。最最重要的的，租赁赁招商的的关键在在于了解解如何促促成一桩桩交易及及了 解解如何执执行这一一交易，创创造力与与资料可可说是租租赁招商商的门槛槛。下面的资料料将帮助助解释许许多有关关招商作作业的重重点，在在很多方方面而言言，租赁赁招商是是自发性性直觉的的反映，且且就像是是轶闻趣趣事一般般，其规规则常常常不是片片断而枯枯燥的，而而且成

20、功功的捷径径常随着着不同的的购物中中心而有有所不同同。当你你继续往往前阅读读本部份份就会发发现许多多观念和和基本原原则都将将帮助你你更进一一步了解解租赁招招商的真真谛。招商租赁是是任何购购物中心心经营成成功与否否最重要要的要件件之，如何何将空间间招商出出租，如如何将空空间分割割适当以以适用不不同业种种，而与与各承租租户达成成协议，也也就是（11）将他他们引入入购物中中心（2）创造造零售商商与业主主双赢的的财务安安排，但但是所有有以上成成功的要要点对于于不同的的购物中中心并非非全然相相同。一般而言，下下列所述述综合在在一起通通常可以以说明为为什么租租赁是如如此的重重要：没有租赁赁购物中中心将没没

21、有收入入：假使使零售商商不愿签签订租约约承租购购物中心心内部营营业空间间，则购购物中心心将没有有收 入入产生。租赁决定定购物中中心市场场价值：例如，假假使你有有一座一一百万平平方尺购购物中心心，有4400,0000平方尺尺可出租租空间(GLAA)，而而你能够够将每一一租约每每平方尺尺提高UUS$11租金，则则表示每每年将有有$4000,0000额额外年收收入。没有出租租空间表表示空间间闲置，而而高空置置率通常常转变成成购物中中心管理理与市场场行销头头痛的课课题：空空置空间间不仅仅仅不具生生产力，它它亦影响响了其它它进驻店店家的生生产力，较较少的商商店表示示较少的的客源，也也表示较较少的营营业额

22、，也也就是每每一个人人的收入入降低了了。成功的租租赁不仅仅表达购购物中心心的现况况且反映映市场未未来的驱驱势：它它可以预预测市场场改变并并在空置置发生前前已有因因应对策策。假如如你的招招商租赁赁非常的的成功，你你将可预预测许多多事情，包包括：商家是否否需更多多空间。商家是否否需减少少空间。商家是否否即将面面临破产产。是否应放放弃某商家并并趋离之之。是否应将将某一商商家引进进。 架构有效的的招商租租赁招商租赁计计划需要要完善的的计划与与组织，仔仔细研究究购物中中心所有有的特色色，及集集中运用用所有的的招商工工具，如如此才能能够迎接接成功的的挑战，达达成租赁赁的目的的。招商租赁是是一项引引进最强强

23、与最佳佳的承租租户进驻驻购物中中心的过过程，为为达成这这一目标标，必须须对购物物中心本本身及其其既有的的业种组组成先进进行了解解，在寻寻找合适适的零售售商进驻驻闲置空空间前，必必须先了了解你所所经营购购物中心心的类型型为何以以及其主要的客源源为何。资料收集经经由自我我专业的的分析后后，将可可告诉你你如下所所述：哪里存在在着业种种业态组组成的落落差。谁是最适适合去弥弥补这一一落差的的业种。哪些零售售商进驻驻最能够够与目前前的店家家产生最最佳的互互补效应应。研究业种业业态组成成(Sttudyy Yoour Tennantt Miix)仔细研究购购物中心心目前的的业种业业态组成成是否能能正确反反映市

24、场场定位：深入了解解购物中中心业种种业态组组合和商商品组成成是否能能够反映映所处市市场环境境及其定定位。决定购物物中心定定位是属属高档次次、中层层次、工工厂直营营或其它它型式。决定前述述组成的的运作是是否能如如预定目目标一般般顺畅。例如，在你你所经营营的购物物中心内内美食广广场的份份量可能能太过于于强化，女女装(时时装部份份)或许许太过松松散，业业种的组组成或许太过多多样化但但是品牌牌份量不不能够满满足所针针对的目目标客源源所需，所所针对的的市场或或许年龄龄层太高高或太年年轻了。了了解你所所经营购购物中心心的实质质设施内内容(SStuddy YYourr Ceenteers Phyysicca

25、l Traaitss),购购物中心心应被视视为一实实质的工工厂来研研究,以以便决定定此购物物中心究究竟是何何物，看看看其区区域组合合组成及及哪些是是可以出租的空间间，了解解每一项项设施的的特色及及其如何何影响招招商租赁赁的策略略，例如如，你应应该了解解下列所所述各项项：可出租楼楼地板面面积。停车场出出入口。停车场数数量。基地的土土地面积积。基地附近近的空地地(非属属基地建建筑物及及停车场场范围)闲置待待承租及及其价格格。有关本基基地土地地使用分分区的问问题。有关本资资产的限限制，包包括招牌牌限制等等。购物中心心区位其所属属行政区区及地方方官员可可能具有有的管辖辖权。购物中心心特殊的的事项会会促

26、使招招商租赁赁更加容容易或困困难者。配置及特特别的地地形条件件。停车场的的区位楼楼层及与与购物中中心其它它部份的的关系及及其出入入口。购物中心心剪力墙墙所在位位置。暖气通风风及空调调的使用用年龄及及状况。楼层的高高度。最接近的的卸货区区域。食物零售售商的油油脂处理理槽位置置。供水及下下水道管管线位置置。空置空间间的形状状。后场空间间是与购购物中心心结合或或连接在在一起。研究你的市市场（SStuddy YYourr Maarkeet)对于购物中中心的市市场调查查将可提提供一系系列资料料，有关关购物中中心兴建建之初至至目前所所产生的的变化，这这些变化化可以归归案为购购物中心心本身区区位实质质设施面

27、面及市场场人文背背景资料料的改变变。购物物中心市市场经过过多年的的演变，对对这些演演变必须须仔细了了解以便便使未来来的招商商租赁计计划能够够持续成成功，例例如，某某一二十年前前兴建的的购物中中心可能能被许多多新的住住宅社区区如年轻轻父母拥拥有小孩孩的家庭庭所包围围。经过过这么多多年，市市场可能能已经改改变，因因此，购购物中心心内部应应该有的的商店类类型可能能也必须须要改变变，所以以注意下下列事项项非常重重要：对于市场场的变化化保持敏敏锐度。定期进行行市场调调查研究究。运用市场场研究提提供的结结论决定定哪一类类型的零零售商应应加以引引进。研究购物中中心的竞竞争者(Stuudy Youur CCe

28、ntters CComppetiitioon)为了建立执执行策略略必须要要先行了了解可能能必须面面对的竞竞争者，竞竞争的情情况必须须能够完完全明白白，确实实掌握下下列事项项 的事事实：最近的竞竞争者。竞争的焦焦点所在在。如何使竞竞争者所所提供的的与你的的购物中中心所提提供的有有所分界界。哪一部份份市场是是你所必必须奋战战面对的的竞争。保保留租赁赁资料细细节(KKeepp Deetaiiledd Reecorrds of Leaase)租赁资资料的整整理对招招商活动动能否有有效进行行有重大大的影响响，这些些资料主主要包括括：承租户资资料档(Leaasinng FFilees)：记录承承租户需需求

29、的基基本资料料，暨其其在购物物中心内内过去的的表现。租赁契约约的摘要要(Suummaariees oof EExisstinng LLeassesAbstrractts)：你应该该知道所所有承租租户租约约到期日日，将此此对照其营业表表现，你你就能事事前计划划哪些店店家可能能必须离离开购物物中心，而而哪些店店家将需需要重新新续约，例例如，摘摘要分析析可以显显示出店店面大小小是否正正确，也也就是说说就其所所经营的的生意而而言大店店是否太太大或是是小店是是否太小小。在每每一租赁赁契约到到期前二二年，评评估未来来可能闲闲置的营营业空间间。当你与承租租零售商商会谈并并检视其其营业表表现后，你你将能够够决

30、定谁谁将应该该离开其其生意，当当购物中中心有新新的业种种业态引引进时，谁谁需要较较多或较较少空间间。创新有助于于招租(Creeatiivitty AAssiistss Leeasiing)对于购物中中心内较较特殊位位置的营营业空间间一般承承租户将将不愿进进驻，而而具创意意思维的的替换方方案将有有助于替替购物中中心创造造利润，这这些较特特别位置置的使用用包括：干洗店。医疗牙牙医诊所所。补习班(例如美美容或电电脑)。游乐场/游戏机机中心(例如位位于地下下室)。政府机构构(例如如位于较较不显著著之处)。这些非零售售性质的的业种，当当他们承承租时对对其空间间的要求求较具弹弹性，因因为他们们不是强强烈依

31、赖赖人潮及及曝光率率以吸引引生意。可能承租零零售商特特性（PProsspecct FFor Tennantts）可能承租户户特性应应藉由对对你所经经营的购购物中心心及其需需求作仔仔细的自自我分析析。购物中心经经理人，租租赁中介介代表，及及行销经经理人应应对可能能进驻购购物中心心的承租租户资料料进行详详细记录录，这些些零售商极可能是是未来购购物中心心有闲置置空间、原原有承租租户租约约到期、或或再度续续约时的的后继者者。耕耘和劝诱诱作业技技巧是必必要的家家庭作业业及在你你寻找所所期望适适当的承承租户进进驻你的的购物中中心内的的开置空空间时必必须的前前置作业业。当耕耕耘或诱诱导一新新的承租租户以满满

32、足特别别的零售售需要时时，有许许多事可可以先准准备，例例如，假假如购物物中心要要吸引一一唱片行进驻，可可先行了了解：本商圈现现有唱片片行数量量。其分布状状况。其所有权权人是谁谁。他们是否否有扩点点计划。下列所述概概要重点点将有助助于经理理人进行行市场耕耕耘作业业：先行认识识购物中中心欲招招揽的店店家所有有人。建立可能能进驻店店家名称称总表并并将的排排序从最最优到最最差。尽可能了了解每一一可能进进驻店家家的营业业行为模模式。尽可能了了解可能能进驻店店家竞争争者的动动态，进进驻厂家家将敬重重你对他他们所经经营行业业专业上上通盘的的了解。向可能进进驻的店店家请教教他们行行业的问问题以便便建立个个人热

33、悉悉该行业业所面临临的事情情，什么么是有效效的，及及什么是是无 效效的。选择最佳承承租户(Sellecttingg thhe BBestt Prrosppectts)当确定购物物中心可可能进驻驻的店家家后，先先进行评评估进驻驻店家的的优劣次次序。为了帮助进进步正确确澄清哪哪些店家家真正可可以适任任工作而而哪些不不能，可可经由下下列观察察：各店家商商品的摆摆设与店店面的布布设。商品准备备的水准准。人潮量。员工素质质。广告行销销。了解可能进进驻零售售商的商商誉绝对对必要，决决定每一一业种的的最佳零零售商选选择，发发掘为何何该店家家会在该该行业内内出类拔拔萃，分辨其其是否为为全国性性、区域域性或地地

34、方性的的零售商商，最后后在前述述分类下下才决定定哪些零零售商最最适合本本购物中中心所确确定的零零售需求求。购物中心是是零售品品牌与服服务的集集合，全全国性零零售商可可带来家家庭性知知名度及及较可预预期的服服务水平平，但相相较地方方性零售商可能能较缺乏乏唯一性性的品味味。当决定了购购物中心心整体品品牌形象象后，前前述差异异可以适适度弥平平，可能能进驻零零售商的的业种业业态组成成应是：足够数量量全国性性零售商商进驻以以维持购购物中心心成功所所必须的的知名度度。部份数量量区域性性零售商商进驻以以强化部部份品味味与力量量。合理数量量地方性性零售商商进驻以以表达一一些地方方的唯一一性。达成租约协协议当要

35、与任何何承租户户就特定定的营业业空间达达成租赁赁协议的的时刻来来临时，招招租人员员必须同同时满足足两位参参与者的的要求承租户户与业主主，承租租户可能能仅愿意意支付某某一特定定租金而而业主则则希望另另有要求求。达成租约协协议并出出租空间间的艺术术是找到到一平衡衡点，使使双方对对其所获获得及失失去的皆皆能够相相对满意意。当你与特定定承租户户谈判进进入实质质协议阶阶段时，先先确定租租赁架构构使能：让参与承承租户自自认确有有利可图图。给予业主主较高租租金收入入的期待待。诱使其它它承租活活动的产产生。说服承租户户让他们们感到他他们需要要哪个空空间，他他们才有有可能重重回谈判判桌，藉藉由他们们所要的的基础

36、下下谈判可可接受的的价格，那那就是，当当条件能能满足业业主对租租金收入入的要求求时，确确认承租租户期望望的营业业收入，而而后在此此基础下下计算可可能的租租金数字并让让所有参参与者皆皆满意下下达成协协议。协议的租金金计价购物中心零零售空间间的租金金可以分分类如下下：基本租金金(Miinimmum Rennt)：每一平平方尺承承租空间间承租户户所支付付的金额额。有效租金金(EfffecctivveRent)：将基基本租金金及百分分比租金金(以议议定的一一百分比比的营业业额支付付给业主主)合并并一起计计算。全额租金金(Tootall Reent)：基本本租金，百百分比租租金及其其它附加加的费用用。基

37、本租金（MMiniimumm Reent)基本租金可可以通过过很多角角度看待待。一般般而言，基基本租金金有不同同程度的的应用与与变化：持平式租租金(FFlattRent)：承租租户于特特定租赁赁期间仅仅支付一一定金额额的租金金，例如如：每平平方尺UUS$220年年，为期期十年。渐增式租租金(SStepp-uppRent)：于租租赁期间间，每特特定年限限就按议议定金额额或方式式逐渐增增加租金金，例如如：十年年租约前前三年每每平方尺尺US$20年，中中间四年年每平方方尺USS $220年年，而后后三年则则每平方方尺USS$300年。渐减式租租金(SSteppdowwnRent)：这种种模式很很少见

38、，部部份发生生在旧有有租约，例例如：当当年营业业额在UUS$11,0000,0000以以下时按按营业额额5支支付租金金，而年年营业额额在1百百万至115百百万间，则则支付44，而而到15百万万至2百百万间则则支付25，而而超过22百万后后则支付付l。百分比租租金(PPerccenttagee Reentonly)：按营营业额支支付一定定百分比比租金而而在一定定时限后后，将此此金额转转成基本本租 金金。免租金（“O”Rent)：适用于吸引热门零售商进驻，因此在租赁第一年得以免租金，而将此部份在未来租赁年限以其它方式反映的。按物价指指数调整整基本租租金：基基本租金金每年按按消费者者物价指指数的变变动加以以调整。百分比租金金（Peerceentaag