以市场为导向的物流园区规划

1、以市场为导向的物流园区规划罗润华 物流园区是是指多个个物流中中心在某某一空间间的聚集体，提供供综合物物流及其其他配套套服务的的场所，物物流园区区集约了了多种物物流设施施，是物物流线路路的交汇汇地，具具有集约约、调节节、转运运、集中中库存、信信息枢纽纽等综合合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为工业企业的发展留有余地。可见，物流园区是物流企业、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心

2、环节与战略节点。 从国际经济济发展格格局及中中国经济济发展情情况来看看，有几几个不可可逆转的的趋势：国际制制造业加加速向中中国转移移；中国国经济的的外贸依依存度越越来越高高；物流流外包将将逐步成成为趋势势。这将将推动中中国物流流园区的的发展，并并加速融融入全球球供应链链与价值值链当中，成成为全球球化、一一体化、高高效率的的物流产产业集中中地，发发挥物流流增值的作作用，物流园园区的战战略地位位将更加加彰显。国外特别是德国与日本的物流园区开发经验表明，物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用。今后较长一一段时间间，中国国物流园园区开发发都将是是中国经经济建设设的一

3、大大热点。但既然是热点，由于利益的驱动，就会产生诸多非理性的行为。而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发，降低投资风险至关重要。以市场为导向的物流园区规划，是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路的保证。需求分析与与项目评估估物流园区开开发的首首要工作作对物流进行行市场调调研和竞竞争情报报分析，深深刻把握握客户的的需求，敏敏锐洞察察市场走走向，为为后期市市场定位位、功能能设置、商商业模式式设计等等提供决决策依据据。市场调调研是对开发发单位本本身、政政府部门门、物流流需求方方及潜在在竞争对对手及合合作伙伴伴进行实实地调研研、资料料收集及及分

4、析。最最重要的的是对物物流需求求方的调调研，主主要涉及及的方面面有：对对该项目目物流配配套和相相关政策策的要求求、对服服务范围围及水平平的需求求、对成成本费用用的接受受水平、对对附加服服务的需需求、需需求方的的货物流流向处处理量出入口口量涉涉及金额额、需求求方的合合作意向向等。通通过上述述调研，在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、统计学预测方法、比较分析等方法，进行研究分析。定性方面主要是分析目标客户在哪里、客户的需求有哪些、市场空缺有多大、本项目的资源及能力情况等。定量方面主要是分析市场的容量、增长的速度、细分市场规模、成本与价格等等。需求预测一般是根据当地的经

5、济总量、外贸进出口额、港口吞吐量及增长情况，再依据经验值估计有多少比例的货物可能需经过物流园区进行处理，计算出物流园区的可能的业务量及未来发展情况。做好市场分分析与市市场定位位是物流园园区开发发最重要的的工作，是关系到物流园区可持续发展的关键问题。当然，整个项目的评估还需要做多方面的工作，评估框架见下图。地区发展策略分析是评估地区的产业导向、土地及财税政策等是否有利于本项目的开展；技术支援能力分析是评估开发单位的技术及管理等自身能力是否能长期建立长久竞争优势，支持项目的持续发展；风险管理及项目进度控制也是评估的重要内容。项目成败归根到底还是要体现在财务收益方面，而财务营运的可行性分析最主要的三

6、个指标是净现值、投资回报率和投资回收期。物流园区定定位与功功能设置置物流园区总总体发展展思路应应该是结结合本地地区经济济及产业业发展情情况，以以市场需需求为导导向，依依托港口口、机场场等交通通枢纽，为为本地进进出口贸贸易或地地区批零零一体化化、生产产加工销销售一体体化，提供高度度组织化化、规模模化、集集约化的的物流及及供应链链服务支支持，发发挥着引引导生产产、促进进流通，甚甚至创造造消费需需求的功功能，为为提升本本地区的的物流效效率，降降低物流流成本，促促进产业业发展服服务，从从而融入入全球供供应链与与价值链链及当地地产业及及经济发发展当中中，在此此过程中中寻求利利益的共共享与自自身价值值的实

7、现现，谋求求与外界界的良性性互动与与可持续续发展。市场定位决决定物流流园区提提供服务务的内容容及范围围，直接接关系到到园区的的经济及及社会效效益。应应该根据据园区的的地理位位置、交交通状况况、本地地区的经经济结构构、产业业发展情情况、外外贸发展展、货物物流向及及货载结结构等来来确定园园区的市市场定位位。物流流园区的的目标客客户有来来料加工工企业、外外贸公司司、制造造企业、跨跨国公司司采购中中心、批批发（分分销）企企业、零零售企业业、码头头、船公公司、货货运代理理公司、第第三方物物流公司司等；提提供的服服务有仓仓储（保保税仓、监监管仓、普普通仓）、运运输、集集装箱堆堆存、CCFS、多多式联运运及

8、国际际中转、国际采采购物流流、国际际配送、VMII、物流流增值服服务等。物物流园区区应根据据市场需需求来选选择目标标客户，提提供相应应的服务务。物流园区市市场定位位确定之之后再确确定所提提供的服服务功能能，根据据服务内内容设置置相关功功能区域域及配套套服务区区域。按按照便于于交通组组织及政政府相关关部门监监管、节节省用地地等原则则进行功功能区域域规划，以以达到最最优化布布局。例如一个个带有保保税功能能的物流流园区会会有国际际采购区区、国际际配送区区、国际际中转区区、国际际转口贸贸易区、集集装箱处处理区、口口岸功能能区、商商务配套套区等区区域。物流园区商商业模式式设计参考中外物物流项目目的投资资

9、运营模模式，主主要有土土地使用用权有偿偿出让模模式、自自行投资资、BOOT模式式、合资资/合营营投资模模式等几几种。其其区别在在于投资资建设组组合形式式、经营营管理形形式的不不同，并并将决定定项目投投资人的的收益模模式。土地使用权权有偿出出让模式式由政府派驻驻的物流流园区开开发机构构通过有有偿出让让土地使使用权，以以指定的的地块、年年限、用用途和其其它条件件，由土土地使用用权受让让人支付付土地使使用权出出让金和和使用金金后，供供土地使使用权受受让人开开发经营营。自行投资模模式由政府派驻驻的物流流园区开开发机构构单独投投资整个个项目，并并自行组组建管理理公司，对对建成后后物流园园区进行行独立营营

10、运，并并获得所所有项目目的收获获，同时时承担全全部项目目风险。或或者由政府派派驻的物物流园区区开发机机构投资资土地、基基础建设设，进行行项目经经营权的的招标，由由中标公公司投资资主要物物流设备备及相关关设施的的投资，并并由其组组建管理理公司，对对建成后后的流园园区进行行营运，同同时承担担项目风风险。政政府派驻驻的物流流园区开开发机构构通过出出租的方方式获得得收益。“投资经经营移移交”（BOOT）模模式通过给予开开发商适适当的土土地政策策、税收收政策和和优惠的的市政配配套等相相关政策策，由开开发商主主导进行行项目内内的道路路、仓库库和其它它物流基基础设施施及基础础性装备备的建设设和投资资，然后后

11、以租赁赁、转让让或合资资、合作作经营的的方式进进行项目目相关设设施的经经营和管管理,给给予开发发商在项项目建成成后一定定时期内内的特许许权。开开发商在在此特许许期内通通过经营营收回投投资并取取得利润润，特许许期结束束后把该该项目完完好地、无无条件地地移交给给政府。合资/合营营投资模模式政府派驻的的物流园园区开发发机构以以土地及及项目的的经营权权为股本本，选择择具有资资金及技技术管理理优势的的第三方方物流企企业为合合资方，共共同负责责土地开开发及项项目建设设，项目目建成后后双方根根据股权权成立管管理公司司，对物物流园区区进行经经营运作作。收益益按股份份分红。各商业模式式比较分分析第一种模式式：土

12、地地使用权权有偿出出让优势：吸引引有投资资固定资资产意向向、希望望有更多多自主经经营权和和支配权权的物流流公司入入驻，不不必承担担投资风风险。不足：失去去对土地地的大部部份管理理权及控控制权，对对园区的的整体规规划及管管理可能能带 来来不确定定因素，且且不能分分享经营营利润。第二种模式式：自行行营运及及招标运运营优势：在足足够的投投资能力力及技术术管理能能力下，选选择自行行营运将将获得最最大的收收益及项项目控制制权。但但政府派派驻的物物流园区区开发机机构缺足足够的技技术管理理能力，引引及第三三方物流流企业进进行招标标经营不不失为一一个好的的解决方方案。不足：政府府派驻的的物流园园区开发发机构要

13、要承担全全部（自自行营运运）或部部分（招招标营运运）风险险。在有有第三方方参与的的情况下下，收益益将下降降。第三种模式式：BOOT 优点：可可减低政政府派驻驻的物流流园区开开发机构构的投资资风险。 不足：失失去项目目控制权权和管理理权，可可能会偏偏离项目目功能定定位第四种模式式：中外外合资/合营投投资 优势：充充分利用用第三方方物流公公司的技技术与管管理优势势，各自自发挥所所长。不足：由于于各参与与方的企企业文化化、经营营方针、管管理模式式等各方方面各有有差异 可能出出现一定定程度摩摩擦，导导致经营营不良。 物流园区开开发风险险管理物流园区的的开发具有有投资规模模大、建设设周期长长、可变变因素

14、多多、风险险高的特特点，但物流园园区开发发对本地地的经济济发展有有重大影影响，在在物流园园区开发发过程中中要识别风风险产生生的来源源，判别别风险程程度，提提出防范范风险的的对策，意义非常重大。风险管理就就是对物物流园区区开发过过程中可可能存在在的不确确定因素素进行分析析，进而确定定与物流流园区盈盈利密切切相关的的因素对对主要投投资决策策指标的的影响程程度，识别主要要风险因素素。根据物流流园区开开发项目目的特点点，风险险主要有有市场风风险、投投资风险险、政策策风险、技技术风险险、组织织风险等等。市场风险是是指市场场需求的的变化及及市场竞竞争的加加剧，物物流园区区开发的的周期比比较长，开开始时可可能预测测有确切切的市场场需求，但但后期市市场需求求的规模模及方向有有大的变化化，或者者市场进进入这过过多，都都有可能能导致风风险。投投资风险险是指项目目的盈利利情况的的不确定定性，物物流园区区开发投投资大，且且为固定定资产投投资，退退出成本本高，风风险大。政政策风险险是指国家的的产业政政策、投投资政策策、财税政政策和货货币政策策对物流园园区投资资环境可可能产生生不利影影响。技技术风险险是指新新的物流流技术、信信息技术术出现及及设备的更更新换代代给原采用用的技术术与设备备带来的的贬值及及成本负负担。组组织风险