资产评估作业

1、计算题某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100 万元，1990年和1993年分别投资50000 元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。 调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、 1990年、 1993年、1995年分别为110%、 125%、 130%、 150%。该设备尚可使用年限为6 年。另外， 该生产控制装置正常运行需要5 名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要 4 名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000 元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，

2、求待评估资产的价值。某被评估设备购建于1995 年 6 月，账面原值100 万元， 1998 年 6 月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10 万元，1999年 6月对该设备进行评估，评估基准日为 1999年6月30日。现得到以下数据：1995年至 1999 年该类设备的定基价格指数分别为105%、 110%、 110%、 115%、 120%；被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000元；被评估设备所在企业的 正常投资报酬率为10%规模效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业；经过 了解， 得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过

3、评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6 年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。 根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。资产评估第一次作业（机器设备评估）答案参考1）估算重置成本重置成本=100X 150盼 110%+5 150险 125%+2 150险 130喉 144.67 （万元）2）估算加权投资年限加权投资年限=10X136.36 + 144.67 + 5 X6+144.67 + 2 X2.3 +144.67= 9.66 年估算实体性贬值率实体性贬值率=9.66 + （9.66 +6） =61.69%估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率= 1

4、44.67X61.69%= 89.25（万元）5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5 4） X 12000= 12000 （元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000义（1 33% =8040 （元）第三步， 将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040 X （P/A, 10% 6） =8040X 4.3553 =35016.61（元）=3.5 万元6）求资产价值待评估资产的价值=重置成本实体性贬伯-功能性贬值=144.67-89.25 3.5= 51.92（万元）1）估算重置成本重置成本=100X120吩 105%

5、+10 120盼 115险 124.72（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限=4X114.29 + 124.72 + 1 X 10.43 + 124.72 = 3.75 年估算实体性贬值率实体性贬值率=3.75 + （3.75 +6） =38.46%估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=124.72 X 38.46%= 47.97（万元）5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000X 12= 12000 （元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000X （ 1 33% =8040 （元）第三步， 将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折

6、现求和，以确定其功能性贬值额8040 义（P/A, 10% 6） =8040X4.3553 = 35016.61（元）=3.5 万元6）估算经济性贬值率经济性贬值率=1 （60吩80% X X100%=1 （60吩 80% 0.7 X100%= 18.24%7） 估算经济性贬值经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）X经济性贬值率=（124.72-47.97-3.5） X 18.24%= 13.36（万元）8）求资产价值待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=124.72 47.97 3.5-13.36 = 59.89（万元）二、计算题1、待估宗地为待开发建设的

7、七通一平空地，面积2000 平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6,覆盖率为0 50%, 土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2 年，第一年投人60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5， 假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为 3000 元平方米, 折现率10。2、某商场的土地使用年限从1994 年 5 月 31 日起 40 年，商场共有两层，每层建筑面积为2000 平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1

8、996 年 5月 31 日出租，租期5 年，月租金为180 元 / 平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元 /平方米、120元 /平方米，出租费用为租金的20%折现率为10%试估算I为房地产1998年5月31日出售 时的总价格。3、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元/平方米）交易时间交易情 况容积 率剩余使用 年限区域因 素个别因 素待估地P 2000/0101.2450018001998/012%1.3501%02850P 1999/011%1.45001% :3760P 1998/0101.1400-2%4

9、7801998/0101.045-1%-1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比 较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比 待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1 ,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。折现率为10%该城市地价指数见下表:年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地 2000年1月20日的价格1、根据所给条件计算如下：1）预计住宅楼的买楼价的现值为:3000*2000*6/

10、 （1+10%） 2=29752066仁）2）总建筑费用现值为：=919000（力lOOQx 法 WOOD 1000 x40%xl00（=919000（力3）专业费用=9 190 000X 6% =551 400（元）4）租售费用及税金=29 7520 66X 5% =1 487 603（X）5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X20%=（地价 X 20% ）+（9 190 000+551 400）X 20%=（地价 X 20% ）+1 948 2801948280）+ （1+20%）6）总地价=（29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280）+

11、（1+20%）=16574783+ 1.2 =13812319/）1）每层可出租面积：2000X60%=1200（平方米）2）带租约的3年期间每年的净租金收入：（180+120） X 1200 X 12 X （1-20%）=345.6（万元）3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120） X 1200X 12X （ 1-20%） =368.64 （万元）4）计算带租约出售的总价格：345.6X （p/a,10%,3）+368.64X （p/a,10%,33）/（1+10%）3=3509.8（元）3 TOC o 1-5 h z 耳=皿吗吗吗上幽工吗3 =7854（元/平方米） 110 102 109 11101 100（1+10%）月二85。乂9乂啰乂叱乂 0%）乂叫其”二812.R（元，平方米）111 101 112 11100 101/（1+10%）玛=7