房地产估价师：收益法公式汇总（共9）

1、 一、等差数列通项公式: 求和公式:前n项和公公式：二、等比数数列通项公式: 前n项和公公式：三、报酬资资本化法法最一般般的公式式四、净收益益每年不不变的公公式【例】某宗宗房地产产是在政政府有偿偿出让的的土地上上开发建建设的，当当时获得得的土地地使用年年限为550年，已已使用了了6年；预计利利用该宗宗房地产产正常情情况下每每年可获获得净收收益8万万元；该该宗房地地产的报报酬率为为8.55。试试计算该该宗房地地产的收收益价格格。【例】已知知某宗收收益性房房地产330年土土地使用用权、报报酬率为为10%的价格格为30000元元/，试试求该宗宗房地产产50年年土地使使用权、报报酬率为为8%的的价格。

2、五、净收益益按一定定数额递增增的公式式【例】预计计某宗房房地产未未来第一一年的净净收益为为2800万元，此此后每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上增加加4万元元，收益益期限可可视为无无限年，该该类房地地产的报报酬率为为10。试计计算该宗宗房地产产的收益益价格。六、净收益益按一定定数额递减减的公式式【例】预计计某宗房房地产未未来第一一年的净净收益为为25万万元，此此后每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上减少少2万元元。试计计算该宗宗房地产产的合理理经营期期限及合合理经营营期限结结束前后后整数年年份假定定经营情情况下的的净收益益；如果果报酬率率为6，试计计算该宗宗房地产产的收益益价格。七、

3、净收益益按一定定比率递增增的公式式【例】预计计某宗房房地产未未来第一一年的净净收益为为2000万元，此此后每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上增长长2，收收益期限限为488年，该该类房地地产的报报酬率为为10。试计计算该宗宗房地产产的收益益价格。【例】预计计某宗房房地产未未来第一一年的净净收益为为2000万元，此此后每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上增长长2，收收益期限限可视为为无限年年，该类类房地产产的报酬酬率为110。试试计算该该宗房地地产的收收益价格格。八、净收益益按一定定比率递减减的公式式【例】预计计某宗房房地产未未来第一一年的净净收益为为2400万元，此此后每年年的净收收益

4、会在在上一年年的基础础上递减减2，收收益期限限可视为为无限年年，该类类房地产产的报酬酬率为110。试试计算该该宗房地地产的收收益价格格。九、有效毛毛收入和和运营费费用逐年年递增和和递减的的比率不不同的公公式1、净收益益等于有有效毛收收入减去去运营费费用。如如果有效效毛收入入和运营营费用逐逐年递增增和递减减的比率率不同，也也可以利利用净收收益按一一定比率率递增或或递减的的公式计计算估价价对象的的价格。2、在有效效毛收入入始终大大于运营营费用的的前提下下，收益益期限为为无限年年的计算算公式为为：【例】预计计某宗房房地产未未来每年年的有效效毛收入入不变，为为16万万元，运运营费用用第一年年为8万万元

5、，此此后每年年会在上上一年的的基础上上增长22%，该该类房地地产的报报酬率为为10%。试计计算该宗宗房地产产的收益益价格。十、净收益益在前后后两段变变化规律律不同的的公式【例】某宗宗房地产产的收益益期限为为38年年，通过过预测得得到其未未来5年年的净收收益分别别为200万元、222万元元、255万元、228万元元、300万元，从从未来第第6年到到第388年每年年的净收收益将稳稳定在335万元元左右，该该类房地地产的报报酬率为为10。试计计算该宗宗房地产产的收益益价格。 【例】通过过预测得得到某宗宗房地产产未来55年的净净收益分分别为220万元元、222万元、225万元元、288万元、330万元

6、元，从未未来第66年到无无穷远每每年的净净收益将将稳定在在35万万元左右右，该类类房地产产的报酬酬率为110。试试计算该该宗房地地产的收收益价格格。十一、预知知未来若若干年后后的价格格的公式式【例】某宗宗房地产产现行的的价格为为20000/mm2，年年净收益益为2000元/m2，报报酬率为为10%。现获获知该地地区将兴兴建一座座现代化化火车站站，该火火车站将将在6年年后建成成投入使使用，到到那时该该地区将将达到该该城市现现有火车车站地区区的繁华华程度。在在该城市市现有火火车站地地区，同同类房地地产的价价格为550000元/mm2。据据此预计计新火车车站建成成投入使使用后，新新火车站站地区该该类

7、房地地产的价价格将达达到50000元元/m22。试求求获知兴兴建火车车站后该该宗房地地产的价价格。【例】某写写字楼过过去的市市场价格格为1220000元/mm2,目目前房地地产市场场不景气气，某市市场租金金为每天天3元/m2,。该写写字楼的的净收益益为市场场租金的的70%，预测测房地产产市场33年后会会回升，那那时该写写字楼的的市场价价格将达达125500元元/m22，转让让该写字字楼的税税费为市市场价格格的6%。如果果投资者者要求该该类投资资的报酬酬率为110%，请请求取该该写字楼楼目前的的价值。【例】某出出租的旧旧办公楼楼的租约约尚有22年到期期，在此此最后22年的租租期中，每每年收取取净租金金80万万元（没没有费用用支出），到到期后要要拆除作作为商业业用地。预预计作为为商业用用地的价价值为111000万元，拆拆除费用用为500万元，该该类房地地产的报报酬率为为