房地产项目开发流程和业务流程（共44）

1、房地产项目开发程序和业务流程一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资资料行政管理部部门取得证书资金投入项目前期阶段项目建议书书（申请请报告）提出项目建建设的必必要性和和依据、拟拟建规模模和地点点、资源源、条件件、投资资估算和和资金筹筹措、建建设进度度安排、效效应分析析。发改委以计计划管理理为主；规划、土土地、环环保、水水利、林林业、旅旅游等部部门参与与选址；经经济、计计划、建建设等部部门参与与初步设设计和方方案审批批。前期工程费费用：包包括调研研评估费费、设计计费、地地质勘探探费、行行政事业业性收费费、前期期其他费费用等项目选址方方案项目核准或或备案资资料：申请报告

2、、城城市规划划意见、用用地预审审意见、环环境影响响评价、水水土保持持方案、占占用林地地审核、矿矿藏压覆覆评估等等营业业执照。设计任务书书、投资资计划初步设计（建建设方案案）项目准备阶段施工图设计计、图纸纸审查办土地使用用证：土土地出让让合同、交交费证明明等；办规划许可可证：申申请报告告和发改改委批文文、用地地规划许许可证、土土地证、已已审批规规划图和和建筑设设计图；办施工许可可证：土土地证、规规划许可可证、招招标确定定施工队队、施工工图审查查证明、质质量安全全监督手手续等。国土局、建建设局、规规划局1、 HYPERLINK /view/2732722.htm 国有有土地使使用证2、 HYPER

3、LINK /view/427898.htm 建设设用地规规划许可可证3、 HYPERLINK /view/427894.htm 建设设工程规规划许可可证4、 HYPERLINK /view/2566754.htm 建筑筑工程施施工许可可证1、土地费费用：包包括土地地出让金金沉淀部部分、土土地拆迁迁费用、土土地契税税、安置置房建设设费用等等，占比比较大；2、前期工工程费用用：包括括三通一一平、临临时设施施费、行行政事业业性收费费、前期期其他费费用等项目征地、报报建、招招标土地、环保保、消防、人防防、规划、建设设等行政管理部部门项目施工阶段组织施工（安安全、监监理）质量监督记记录、分分项（分分阶段

4、）工工程质检检报告、隐隐蔽工程程验收记记录等。建设局1、基础设设施建设设费；2、建筑安安装工程程费，占占比较大大；3、公共配配套设施施建设费费；4、开发间间接费用用项目竣工验收阶段验收、结算算、备案案验收备案资资料：验验收备案案表、竣竣工验收收报告、验验收原始始文件、质质量检测测证明，规规划、消消防、环环保验收收证明、质质量保修修书。建设、规划划、消防、环保保等行政管理部部门资料整理归归档建设档案馆馆产权登记、物物业管理理办产权证资资料：土土地使用用权证、规规划许可可证、施施工许可可证、竣竣工验收收资料、面面积测绘绘成果、消消防和环环保验收收证明等等。房地产管理理局二、我们以某地产项目为例，其

5、在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）:序号项目名称投资额占比估算说明1土地费用161622038.500%包括土地出出让金沉沉淀部分分、土地地拆迁费费用、土土地契税税、安置置房建设设费用等等2前期工程费费用1464773.49%包括调研评评估费、设设计费、地地质勘探探费、三三通一平平、临时时设施费费、行政政事业性性收费、前前期其他他费用等等3基础设施建建设费2032004.84%包括供水工工程、供供电工程程、雨水水污水工工程、热热力工程程、燃气气煤气工工程、智智能化工工程、园园林景观观工程、消消防系统统、信息息系统、标标识系统统、夜间间照明系系统工程程、其他他配套等等4建筑安装工工

6、程费117477527.988%包括地基处处理工程程、建安安费用、分分包工程程、甲供供材料设设备采购购等5公共配套设设施建设设费2886996.88%包括人防车车库、地地下车库库、教育育配套、配配电设施施用房、垃垃圾用房房、文体体设施、物物业管理理用房、其其他配套套等6开发间接费费用13870.33%包括咨询评评估费用用、工程程监理费费用、物物业费用用、施工工、采购购、设计计合同印印花税等等7管理费用48781.16%按开发成本本的2%测算8财务费用92252.20%按基准利率率三年测测算9销售费用94212.24%按销售收入入的2%测算10开发期税费费46539911.099%按销售收入入的

7、7%测算11其它费用及及不可预预见费54391.30%取2-5项项之和的的3%项目总投资资4198119100.000%三、房地产产公司项项目开发发的内部部工作流流程：房地产公司司项目开开发的内内部工作作流程大大致分为为5个阶段段：获取取土地开工工开开盘清盘入住住。1、获取土土地阶段段：土地获取阶阶段：包包括土地地信息的的收集、价价值判断断，寻找找合作资资金，投投标摘牌牌，签订订土地出出让合同同，办理理用地规规划许可可证、土土地证。规划设计阶阶段：包包括区域域市场调调研，项项目定位位，设计计前期工工作，项项目指标标确认，施施工图设设计组织织等。施工准备阶阶段：办办理建设设工程规规划许可可证、施

8、施工许可可证，开开工前期期工作等等2、开工：工程建设阶阶段（一一）：项项目开工工，基础础开工，主主体施工工，工程程款支付付，主体体验收等等工程建设阶阶段（二二）：内内外檐装装修材料料确定，水水、暖、电电安装，智智能化，通通风与空空调，电电梯安装装，毛坯坯房竣工工验收备备案，成成品房装装修及验验收备案案，配套套施工，竣竣工结算算等项目销售阶阶段：办办理销售售许可证证，项目目亮相前前准备，项项目亮相相，项目目开盘前前准备等等。3、开盘：项目销售阶阶段：项项目开盘盘进行日日常销售售4、清盘：销售清清盘5、入住：竣工入住阶阶段：办办理住宅宅准入证证，入住住准备，物物业收房房，办理理入住手手续等售后及移

9、交交：为客客户办理理产权证证、土地地证前期期手续。四、房地产产公司项项目开发发的内部部具体工工作流程程获取土地开工工开开盘清盘入住住节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图图落实地块具具体位置置及周边边情况项目部规划设计条条件落实规划条条件，了了解限制制性条件件项目部现场踏勘对地块现状状、地质质条件、是是否有地地下埋藏藏物等影影响开发发的因素素详细了了解项目部研发部工程部了解周边配配套情况况了解地块周周遍的商商业、教教育、交交通等情情况项目部了解未来发发展规划划了解地块所所属区域域的规划划，对以以后项目目开发的的影响和

10、和支撑项目部研发部土地价值初判了解地块的的上市方方式和土土地款同土地所有有方进行行接触，了了解土地地出让方方式和土土地款，以以及能否否调整项目部了解项目开开发成本本了解当地的的建安成成本、政政府收费费项目和和具体情情况项目部了解当地的的房地产产市场状状况产品形式、开开发周期期的安排排项目部销售部土地价值深判可行性研究究报告现状图（四四至电子子文件）项目部市场深度调调研销售部：参参与市场场调查，进进行地块块周边及及辐射范范围内的的客户分分析、产产品分析析、市场场竞争分分析等；研发部部：负责责协助进进行区域域市场调调研。项目部销售部研发部项目最终定定位根据以往及及周边项项目成交交客户分分析和产产品

11、分析析等，对对项目定定位、客客户定位位、产品品定位等等，提出出策略性性建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对多多个方案案进行初初步成本本测算、利利润率分分析及比比选进行项目开开发的方方案设计计和成本本测算。研发部成本控制部项目部销售部工程部开发周期及及付款计计划各部门会同同研讨：根据土土地的开开工条件件、市场场情况，共共同制定定开发节节奏。项目方案确确定总经理各部门现金流测算算财务部各部门节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金项目招商报报告（前期阶段段）区域宏微观观市场研研究项目招商文文本中盈盈利能力力分析明确合作伙伙伴

12、、寻寻找合作作方式（招商阶段段）项目商业策策划书制定项目财财务数据据项目部财务部合作伙伴确确定制定合作方方式、投投资回报报方式、草草拟合同同财务总监项目部财务部合作方案确确定合作细节确确定项目引资（商业计划划书）签署战略合合作协议议行政办：协协议盖章章，存档档。财务总监项目部合作实施（实施阶段段）合作公司成成立及相相关手续续办理财务部：协协助办理理股权、增增资等相相关财务务问题；行政办办：工商商局办理理公司注注册。副总经理项目部财务部行政办投标摘牌投方案标项目方案确确定投经济标确定土地上上限拍卖竞争对手分分析、确确定土地地上限、价价格敏感感性分析析、制定定拍卖战战术摘牌竞争对手分分析、确确定土

13、地地上限、价价格敏感感性分析析、制定定出价战战术获取土地签订土地出出让合同同确定用地图图、桩点点坐标、用用地条件件交纳土地款款、契税税、交易易费等行政办法务务：合同同条款的的草拟和和完善；财务部部：提供供资金。总经理项目部财务部用地规划许可证准备材料，办办证提交土地出出让合同同和土地地出让金金、交易易费等交交费证明明行政办：提提供土地地出让合合同；财务部：提提供资金金缴纳出出让金、交交易费。项目部财务部行政办土地确权企业投资项项目备案案办理房地产产开发资资质预审审表委托工程咨咨询资格格机构编编制项目申请请报告研发部：协协助提供供相关项项目资料料项目部研发部向项目备案案机关提提交申请请报告项目部

14、建设用地规规划许可可证原地上物土土地证登登报声明明（原有土地地证作废废）土地补偿费费（原户主需需交纳的的土地使使用费）土地出让合合同资料室：提提供土地地出让合合同、付付款凭证证及相关关图纸核定土地边边界核定用地图图、核定定用地相相关图、规规划地界界坐标图图交费证明缴纳土地费费用1:5000现状地地形图需准备3份份详规研发：委托托设计详详规节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办理土地证土地出让合合同交费证明缴纳土地费费用建设用地规规划许可可证地籍图4份份（薄膜图）土地登记申申请书土地确权来来源证明明文件土地权人证证明材料料申请人主体体资格

15、证证明、法法人代表表证明或或个人身身份证明明行政部：提提供企业业相关证证明资料料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场场调查项目所在地地房地产产市场的的总体供供求现状状、价格格水平等等对项目区域域内及周周边进行行市场分分析、客客户需求求分析、产产品分析析、已成成交客户户分析、竞竞争楼盘盘分析等等研发部销售部项目部竞争性楼盘盘调查项目周边竞竞争性楼楼盘详细细调查项目所在商商圈或临临近商圈圈现状调调研（商业部分分）项目周边商商圈主要要商业业业态分布布状况、经经营状况况、经营营特点、预预期发展展方向等等针对重点商商家，进进行专向向访谈，同同时组织织相关专专业人士士进行专专业论证证。商业运营部研发部销售

16、部项目部同期操作商商业地产产项目调调查（商业部分分）竞争项目开开发规模模、定位位种类、操操作方式式、开发发周期等等；提取取数据库库相关数数据进行行重点分分析、竞竞争项目目实地调调研了解解相关信信息重点访谈了了解重点点商家对对竞争项项目的相相关看法法、同时时了解投投资客户户对竞争争项目的的投资意意向。项目定位公建部分拟拟选业态态种类确确定、所所选业态态数量确确定通过行业发发展分析析、消费费需求分分析，确确定可开开发公建建部分业业态种类类。结合合市场相相关类型型物业供供求状况况，确定定所选业业态开发发数量商业运营部部：配合合完成公公建部分分业态选选择与数数量确定定研发部商业运营部销售部市场定位客户

17、定位产品定位价格定位依据控规指指标，提提出产品品类型建建议，完完成项目目定位工工作商业运营部部：配合合完成公公建类配配套定位位总经理各部门经济测算逐步细化成成本测算算及利润润率分析析，进行行现金流流测算财务总监各部门项目发展报报告开发计划：研发、销销售：根根据宗地地状况、市市场条件件和公司司回款要要求，初初步制定定土地开开发计划划和销售售计划；研发、商商业：结结合市场场现状完完成项目目公建部部分开发发不同业业态产品品开发顺顺序建议议；工程：按按营销计计划和工工程情况况排定工工期。项目考核指指标初定定：组织讨论论，初步步拟定的的项目开开发排期期和总体体经济指指标要求求及各阶阶段经济济指标要要求资

18、金流：工程：根根据工期期制定工工程款支支付计划划；项目：制制订配套套费及土土地款支支付计划划。节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设设计思路路根据区域市市场内客客户需求求状况和和在销楼楼盘热销销产品分分析，对对户型设设计、户户型配比比、面积积区间、景景观规划划、建筑筑风格、配配套标准准等规划划设计提提出改善善性意见见。研发部销售部成本控制部工程部商业运营部设计院初步步选择明确设计单单位选择择标准，了了解相关关设计院院的价格格行情。必要时，对对设计单单位进行行实地考考察制定设计组组织计划划方案设计组织方案、规划划设计院

19、院选择与与合同签签订法务：合同同文本审审核成本本：设计计费用审审核设计任务书书与相关关技术指指标初订订制订规划、景景观及建建筑单体体的设计计任务书书、交工工标准，及及规划指指标、环环境指标标的初订订研发：依据据建筑规规划、景景观规划划及交工工标准初初步确定定建安、环环境等成成本指标标；工程程：参与与制定交交工标准准，对主主要部位位做法、结结构方案案、设备备方案等等提出建建设性意意见。规划方案结结合成本本测算的的研讨及及确定对于初步测测算的成成本指标标逐步细细化、结结合市场场调整售售价，确确保预期期利润率率。营销：结合合项目地地块的基基本素质质、成本本测算情情况和预预期销售售情况，对对项目规规划

20、设计计提出建建议；工工程：从从施工角角度，对对主要部部位做法法提出建建设性意意见；项项目：提提供各项项配套费费用标准准。彩色总平面面图方案案送规划划预审彩色总平面面图（含含经济指指标）研发：负责责提供图图纸修建性详规规成果各部：提供供参考意意见详细性规划划方案的的报建及及确定（含配套场场站点）报报市政府府研发：负责责提供图图纸建筑平、立立面功能能效果及及成本测测算的研研讨及确确定各部门共同同商讨成成本指标标，逐步步深化、细细化。各部门结合合项目实实际，从从不同角角度提出出合理化化建议。彩色立面效效果图送送规划预预审及审审批（上报市政政府）研发：负责责提供图图纸建筑方案报报建图研发：提供供报建图

21、图纸景观概念方方案设计计及确定定各部门结合合项目实实际，从从不同角角度对客客户景观观需求、景景观规划划设计方方案提出出合理化化建议。节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段项目指标确认项目成本指指标确定定营销、企企划：对对销售费费用指标标，进行行讨论确确定；商业运营营部：结结合不同同业态经经营客户户需求，提提供有关关配套设设备设施施种类、数数量建议议；项目、研研发、工工程、财财务、成成本等部部：项目目前期、工工程、配配套、费费用等指指标落实实。项目考核指指标确定定营销：结结合公司司战略要要求和项项目自身身状况，协协调其他他各部门门制定项项目

22、的考考核指标标体系；工程：制制定工期期。年度考核指指标调整整营销：根根据集团团发展战战略的要要求和公公司库存存、新增增、新开开资源的的数量制制定公司司年度考考核指标标体系；工程：制制定工期期考核标标准。施工图设计组织施工图、建建筑设计计院选择择与合同同签定成本控制制部：配配合研发发进行设设计招投投标；工程部部：对结结构方案案、设备备选型进进行评估估；法务：合同的的审核。制定建筑、综综合管网网、景观观施工图图设计任任务书（交交工标准准确定、建建筑、景景观限额额指标确确定）按产品型式式不同，提提供建筑筑设计限限额指标标、景观观限额设设计指标标：营销：结结合项目目定位和和客户需需求及经经验判断断，参

23、与与建筑、景景观规划划和交工工标准的的讨论制制定；工程：提提供工程程技术专专业建议议。结构方案及及设备选选型研讨讨及确定定成本：针针对不同同结构方方案进行行经济测测算，选选优；工程：参与结结构方案案及设备备选型研研讨。地质勘察报报告组织现场勘勘察，并并提供地地质勘察察报告研发：负负责提供供规划总总平面图图施工图成果果总平面图放线图桩位图施工图报建建图消防、人防防报建图图施工图审查查全图及及计算书书编制典型楼楼座建安安预算施工图会审审成本控制制：参与与施工图图会审，审审核对成成本影响响较大的的项目，提提出优化化意见；工程：对对施工图图的完整整性、设设计选材材、选型型的合理理性、经经济性及及施工的

24、的可行性性进行审审核。施工图全图图编制典型楼楼座建安安预算，建建安成本本综合测测算、分分析、反反馈并进进行图纸纸优化：销售：根根据项目目预期销销售均价价和利润润率要求求，根据据不同施施工方案案的成本本情况，讨讨论并加加以优化化；研发：负负责图纸纸优化变变更；工程：对对设计选选材、选选型的合合理性、经经济性及及施工的的可行性性进行审审核。节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段施工图设计组织综合管网方方案设计计项目：提提供各专专业局设设计条件件景观扩初及及施工图图设计成本控制制：成本本核算及及费用控控制景观施工图图成本测测算、分分析、反反馈并

25、进进行图纸纸优化销售：结结合宗地地状况、项项目定位位和成本本测算情情况，参参与景观观施工的的讨论制制定研发：负负责图纸纸优化变变更工程：对对选材、工工艺做法法提出专专业性意意见。施工准备阶段建设工程规划许可证规划方案及及市政方方案送审审设计方案(含总平平面图)申报表表研发：配合合提供设设计院的的盖章确确认土地出让合合同项目：提供供土地出出让合同同、付款款凭证及及相关图图纸修建性详细细规划22份，电电子文件件1份（注注：审定定前，提提交100本规划划设计方方案，电电子文件件1份）研发：提供供所需图图纸申报单位（人人）委托托代理的的，需提提交授权权委托书书建筑方案送送审建筑设计方方案申报报表研发：

26、配合合提供设设计院的的盖章确确认1/5000现势地地形图11份土地出让合合同项目：提供供土地出出让合同同、付款款凭证及及相关图图纸投资计划建筑设计方方案2份（含含建筑效效果、总总平面、各各层平面面、立面面、剖面面图等）重重要项目目需提交交模型申报单位（人人）委托托代理的的，需提提交授权权委托书书取得许可证证投资计划大配套财务：提供供资金保保障小配套财务：提供供资金保保障消防证明研发：负责责提供消消防报建建图人防证明研发：负责责提供人人防报建建图地名证明节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文文件建设工程规规划许可可证规

27、划局批复复的项目目总平图图及电子子文件首层平面图图研发：出图图及图纸纸问题解解决；工程：现场场配合。出放线报告告按照施工总总平图进进行楼座座点放置置，出放放线报告告工程：配合合勘测、清清除现场场障碍现场保护与与移交施工单位配配合做记记录、现现场保护护工程：组织织现场保保护移交施工单单位研发：现场场发现问问题，及及时解决决；工程：组织织交接。施工许可证准备相关文文件建设用地规规划许可可证建设工程规规划许可可证施工图纸及及技术资资料报告告书工程施工中中标通知知书及经经过签证证的施工工合同建设资金证证明（银银行存款款证明）注注：资金金情况需需满足施施工中标标价的11/3以以上项目年度投投资计划划（当

28、年年计划）施工图审查查研发：负责责提供施施工图及及计算书书质量监督手手续质量监督登登记表工程：配合合办理安全措施工程：组织织施工单单位做好好现场围围墙及现现场相关关安全措措施。安全施工措措施登记记表工程：配合合现场安安全企业投资项项目备案案规划成果大配套开工前期工作“三通一平平”临水、临电电工程：确确定临水水、临电电位置及及数量；项目：协协助临时时电送电电、接入入水接入入；财务：提提供资金金；成本控制制：审核核相关费费用和成成本。场地平整施工组织方方案研发：配配合工程程部，负负责提供供所需的的全部资资料；成本：确确定分包包项目及及各种特特殊材料料的档次次价格招投标、签签订合同同勘察单位研发：提

29、供供总规划划图等所所需的全全部资料料；成本：配合合招投标标、测算算成本；法务：招投投标文件件的法务务审核、合合同审核核桩基施工单单位监理单位土建施工单单位甲供材、分分包商沉降观测节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前期工作招标合同备备案指土建施工工单位的的公开招招标及合合同备案案工程：确确定备选选单位、提提供招标标资料及及备案合合同；成本：共共同确定定合同约约定的各各项条款款。施工图会审审组织监理、施施工单位位一起对对图纸进进行会审审研发：配合合会审，并并负责提提供所需需的全部部图纸。会同设计院院进行会会审，签签定图纸纸会审记记录设

30、计交底会同设计院院进行技技术交底底，签定定交底记记录研发：负责责组织设设计单位位交底和和变更。质量监督手手续办理质检委委托项目：配合合办理相相关手续续。办理安全检检查委托托环卫、环保保等相关关报建手手续项目临时、永永久路口口的报建建手续项目：配合合办理相相关手续续。申办项目临临时施工工用水、临临时用电电、排污污手续办理施工人人员暂住住手续开工工程建设阶段项目开工施工放线建立平面和和高程控控制系统统。建立立控制主主轴线（基基线）标标桩，并并在现场场清楚标标明墙、柱柱轴线位位置研发：负责责提供所所需的图图纸和技技术支持持。规划验线监理单位组组织工程程部、设设计、规规划局验验线研发、项目目：配合合桩

31、基施工试桩施工，确确定桩基基施工标标准研发：配合合确定桩桩基施工工标准。桩基全面施施工研发：负责责提供所所需的图图纸和技技术支持持。桩基检测委托桩基检检测单位位进行桩基施施工质量量检测，并并提供桩桩基检测测报告开槽土方工程支护工程降水工程基础施工地基备案研发：配合合参与验验收基础施工地基处理研发：负责责提供所所需的全全部图纸纸，配合合解决图图纸设计计问题。混凝土垫层层地下防水混凝土基础础基础验收备备案承建单位自自评监理对验评评资料审审查、现现场观感感质量量量测和检检查监理组织相相关部门门验收研发：配合合参与验验收签定建筑工工程分部部工程（基基础）验验收表基础处理竣竣工结算算核对全部设设计变更更

32、、现场场签证及及各项扣扣款的增增减项造造价。工程：提供供全面的的现场签签证、水水电扣款款等基础础性资料料。节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方方案、施施工组织织设计钢筋混凝土土工程施工单位填填报材料料进场报报验单三证（材料料出厂合合格证、进进入现场场的取样样检验证证明、建建委产品品质量认认证）模板分项工工程钢筋分项工工程预应力分项项工程混凝土分项项工程现浇结构分分项工程程装配式结构构分项工工程混凝土结构构子分部部工程配套管线预预埋重要分项工工程及隐隐蔽工程程质量验验收核心筒剪力力墙，裙裙楼，结结构转换换层，第第一层标标

33、准层，天天面层钢钢筋地下室、裙裙楼、塔塔楼第一一层的水水暖电管管线预埋埋；超高层建建筑圈梁梁防雷工工程、避避难层管管线预埋埋。图纸问题解解决图纸问题的的发现及及分析研发：配配合分析析问题设计变更研发：配配合完成成设计变变更；成成本：核核定成本本影响施工质量问问题、事故处理施工质量问问题、事事故的调调查分析析研发：配配合分析析问题处理方案的的制定、审审核、审审批研发：配配合制定定方案；成本：核核定成本本影响处理方案的的实施变更签证设计变更研发：配配合完成成设计变变更；成本控制制：核定定变更成成本影响响。工程变更工程变更技技术经济济分析研发：配配合技术术分析；成本：进进行经济济分析。工程变更申申请

34、研发：协协助现场场进行变变更签证证；成本：测测算变更更对成本本的影响响，对可可行性判判断。设计变更研发：配配合完成成变更；成本：核核定成本本影响工程款支付工程进度的的确认工程款申请请表审批批成本控制制：按合合同约定定审核付付款比例例。工程款支付付财务：审审核工程程价款单单及发票票，付款款。主体验收主体验收备备案施工单位自自评监理对验评评资料审审查、现现场观感感质量量量测和检检查监理组织相相关部门门验收工程、研研发、成成本、设设计、监监理、施施工单位位参与签定建筑工工程分部部工程（主主体）验验收表节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段销售许

35、可证准备相关文文件公司营业业执照房地产开开发资质质证书国有土地地使用证证或建设用用地规划划许可证证年度投资资计划(计委批文)建设工程程规划许许可证研发：负责责提供所所需的全全部图纸纸。建设工程程施工许许可证公用基础设设施配套套证明获取前期物物业备案案证明物业：签订订物业合合同工程施工达达到办证证要求的的形象进进度基础工程形形象部位位达到正正负零及及图象文文件工程：符合合形象要要求提供供基础验验收证明明。按规定达到到相应的的形象部部位（不同建筑筑形式，要要求不一一样）工程：达到到形象进进度要求求，提供供证明。面积计算及及图纸获取面积积计算成成果表项目：提供供地名批批复及附附图、图图审证等等；研发

36、发：提供供全套的的施工图图和总平平面图。项目总平平面图获取商品房房网上销销售数据据录入合合格证明明销管：配合合网上录录入项目亮相前准备推盘策略确确定产品策略：策划：根根据项目目定位、市市场状况况和项目目推广策策略，对对产品推推广排期期、阶段段性重点点聚焦提提合理化化建议；研发：根根据产品品推广排排期，提提供具体体产品的的房型图图、户型型卖点、专专业设计计人员支支持、讲讲解产品品等。价格策略：销售：协协助现场场根据具具体组团团、楼座座、楼层层、朝向向等因素素，制定定价格体体系及制制作销控控；成本控制制部：提提供产品品成本，提提出售价价建议。推广策略：销售：参参与项目目推广策策略的讨讨论，提提出合

37、理理化建议议，实现现推广效效果的最最大化；研发：提提供设计计院背景景、产品品设计理理念、产产品卖点点及专业业设计人人员的支支持。招商策略：商业运营营：整合合外部资资源，根根据项目目销售需需要，制制定项目目全程招招商策略略。确定外部资资源广告公司寻寻找及确确定销售：参参与研究究讨论广广告公司司的选择择，参与与沟通。制作公司寻寻找及确确定策略公司寻寻找及确确定销售：策策略公司司的沟通通，并进进行相关关的培训训媒介公司寻寻找及确确定销售：根根据目标标客户群群的日常常生活、行行为习惯惯，选择择和确定定有效的的媒体形形式，监监控、反反馈媒体体实施的的效果。活动公司寻寻找及确确定销售：活活动公司司的沟通通

38、，各个个阶段活活动组织织的配合合协调，活活动过程程的实时时关注，反反馈调整整后期活活动营销销的内容容。节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备项目推广定定位确定定项目名称、组组团名称称研发：根据据对产品品的理解解提出合合理建议议。销售：根据据对市场场客户的的理解提提出合理理建议。项目核心推推广理念念确定Slogoon确定定项目核心识识别系统统确定Logo确确定VI系统及及延展方方案确定定亮相前项目目知识系统培训建筑知识，楼楼盘背景景，项目目卖点综综述，竞竞争对手手比较，付付款方式式，法律律手续，销销售技巧巧等方面面的综合合培训

39、销管：提供供相关政政策培训训法务：提供相相关政策策培训及及统一口口径的法法律审查查；研发：提供供建筑设设计单位位、景观观设计公公司、建建筑风格格、各项项控规指指标、交交工标准准、户型型卖点资资料、全全部图纸纸资料等等；工程：提供供施工材材料、施施工工艺艺、重点点节点、工工程进度度、入住住时间、交交工标准准等资料料。销售分卖场场设立为实现项目目宣传的的最大化化，在合合理地段段设立商商品房销销售展示示中心企划：提供供外卖场场设计、包包装方案案并协助助完成，卖卖场相关关销售道道具制作作。销售道具准准备现场房型手手册（亮亮相版）研发：提供供各单体体户型图图和楼层层平面图图、小区区摆位图图等。售楼处装修

40、修装饰及及售楼处处内外部部指引包包装（精精神堡垒垒、工地地围档、吊吊旗、道道旗、形形象墙、指指示牌、资资料架、展展示架）销售：提出出装饰及及指引系系统的合合理化建建议；工程：组织织招标确确定施工工单位，协协助企划划部进行行售楼处处内部装装修和项项目指引引系统的的施工；成本控制：核算售售楼处装装修成本本，进行行合同审审批和付付款工作作；财务：提供供装修及及包装所所需资金金支持。样板间及样样板环境境指示说说明系统统销售：协商商决定样样板间建建造的具具体户型型；研发：提供供样板间间户型的的详细房房型图和和尺寸；工程：组织织招标确确定施工工单位并并施工，组组织样板板间施工工和节点点支持；成本控制：样板

41、间间装修成成本核算算及合同同审批工工作；财务：提供供装修及及包装所所需资金金支持沙盘（概念念）模型型、主力户型单单体模型型研发：提供供规划方方案图和和户型图图，支持持企划部部制作概概念沙盘盘和单体体户型；销售：与企企划部协协商，选选定沙盘盘方案及及主力户户型。节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备销售道具准准备入市前印刷刷品的设设计、制制作（概概念楼书书、房型型图、DDM单、宣宣传海报报等）销售：各种种印刷类类销售道道具制作作的确定定；研发：项目目研发设设计方面面资料的的提供，如如平面规规划图、景景观规划划图、房房型图、人人

42、行系统统、车行行系统等等；工程：提供供工程进进度及交交工标准准，施工工材料、施施工工艺艺等相关关方面的的资料；法务：相关关印刷文文件的法法律审核核以及合合同的审审核。项目周边的的主要道道路设置置醒目指指示系统统(意向)派派筹卡及及纪念礼礼品联动工作的的准备配备看房车车及看房房车包装装行政：提供供看房车车及司机机组织进行联联动单位位人员的的培训和和包装企划：提供供重点联联动单位位的包装装，相关关销售道道具的制制作。意向商家签签约进驻意向书书法务：合同同谈判以以及审核核确定项目亮亮相方案案项目形象表表情、主主题、创创意表现现确定项目部、销销售部：参与讨讨论，提提出建设设性意见见。项目亮相细细化方案

43、案确定项目亮相媒媒体确定定项目亮相项目亮相项目形象出出街，媒媒介组合合应用（户户外、报报纸、电电视、电电台、车车体、电电梯）法务：相关关印刷文文件的法法律审核核以及合合同的审审核。新闻媒体新新闻信息息亮相新闻中心：通过媒媒体扩大大宣传信信息。亮相庆典活活动及产产品推介介会的宣宣传和安安排研发：项目目研发设设计资料料、研发发设计专专业人士士支持；销售：项目目亮相各各项工作作的配合合开展，电电话接听听解答，现现场客户户接待，活活动的协协同组织织等。项目开盘前准备销售内部资资料房型、房号号及面积积对照表表研发：提供供房型本本册、技技术支持持；销管：提供供房号及及面积表表销控方案及及销控表表答客户问问

44、客户接待、客客户问题题汇总及反馈（统统一说词词）研发、工程程：配合合解释、解解决客户户提出的的研发及及工程问问题。客户积累意向卡销售售，客户户梳理，意意向销控控制定，客客户关系系维护销管：意向向卡销售售的组织织工作；外卖场：意意向客户户推荐，客客户关系系维护。节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目开盘前准备交工标准确确定各部门联动动：讨论论并确定定项目交交工标准准；法务：法律律风险提提示。价格体系确确定成本控制：牵头制制定项目目考核指指标体系系，提供供项目经经济指标标要求；销售：对不不同组团团、不同同楼座、不不同楼层层和户型型制定合合

45、理的价价格体系系。合同准备房型附图研发：提供供所有房房型附图图交工标准研发：提供供确定交交工标准准法务：交工工标准中中法律风风险的提提示和规规避；工程：审核核合同中中的交楼楼时间及及交工标标准。小区摆位研发：负责责提供最最终版的的总平面面图。合同、附加加协议等等文本审审查确定定法务：商品品房合同同、附加加协议、补补充协议议等文本本的审查查确定。开盘前销售售道具的准备现场房型手手册深化化版及最最终版研发：提供供深化版版房型图图手册及及逐步落落实形成成最终房房型图手手册。楼书，宣传传海报、折折页，物物业管理理公约研发：协助助制作楼楼书、折折页等，提提供技术术支持；物业：提供供物业管管理公约约购房须

46、知，房房型图，详详细价格格表研发：提供供项目详详细的房房型图，提提供技术术支持；销售：协助助销管制制定项目目楼房的的价格体体系；工程：提供供工程进进度及交交工标准准。售楼处内外外展示道道具统一一更换(道旗、吊吊旗、背背板等)沙盘（细化化景观及及外檐）研发：提供供项目总总规划平平面图，协协助企划划制作沙沙盘，提提供图纸纸和技术术支持样板间、样样板环境境的指示示系统的的数据更更新研发：负责责提供样样板环境境图纸和和技术支支持销控表及销销控贴，认认购书，合合同袋销管：协助助企划制制作销控控表、认认购书、合合同袋等等相关销销售用具具。项目形象的的提升及深化户外媒体发发布（项项目形象象及核心心理念锻锻造

47、与深深化）报纸媒体发发布（项项目形象象及核心心理念锻锻造与深深化）小众媒体及及创新媒媒体发布布（项目目形象及及核心理理念锻造造与深化化）开盘信息告告知媒介组合应应用（户户外、报报纸、电电视、电电台、车车体、电电梯）银行大协议议的签订订财务中心：提供银银行节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明开盘项目销售阶段项目开盘开盘庆典活活动活动形式（演演出说明会会发布会会）与会人员（演演艺名人人专家学学者）告知途径（报报广海报门票DM）销售：开盘盘庆典活活动的组组织配合合，最大大化接待待、积累累客户；物业：积为为开盘庆庆典活动动提供人人力物力力支持客户转化明确合

48、理流流程，接接待、回回访、邀邀约客户户，完成客客户转协协议、转转合同工工作。财务：收定定金、购购房款；销售：签订订购房协协议，进进行客户户关系维维护，协协助合同同、文件件的签署署回款落实销售：按每每月考核核指标定定时定额额完成销销售量，为为回款落落实提供供支撑。日常销售月度指标分分解根据公司资资金情况况与项目目进程，进进行月度度指标分分解与调调整产品分析、聚聚焦销售售重点来电客户分分析、来来访客户户分析、成成交客户户分析、未未成交客客户分析析、滞销销产品分分析、竞竞争项目目动态关关注，对对项目所所处销售售阶段进进行准确确判断和和适时调调整企划：阶段段性项目目推广总总结，根根据库存存产品现现状，

49、合合理安排排推广节节奏和推推广方向向；销售：根据据库存产产品现状状和考核核指标要要求，讨讨论协商商调整价价格体系系，聚焦焦重点产产品的销销售；外卖场：协协助销售售进行产产品、客客户分析析，根据据聚焦销销售重点点，推荐荐可成交交客户。月度操作手手册的制制定根据财务指指标，产产品情况况，客户户情况，制制定月度度的推广广策略、销销售策略略和重大大节点价格监控及及调整定期进行价价格测算算，与销销售沟通通，根据据库存产产品和聚聚焦销售售的重点点及市场场形势变变化，调调整项目目价格，实实现项目目利润最最大化成本控制：阶段性性考核指指标调整整；动态态调整售售价，实实现利润润最大化化；销售：根据据阶段性性产品

50、销销售情况况和库存存产品现现状，沟沟通协调调销管调调整价格格体系。月度推广计计划的执执行报纸媒体：树立项项目形象象，宣泄泄产品卖卖点销售：协同同企划对对于项目目形象和和阶段性性产品宣宣泄点进进行沟通通，确定定报广内内容户外媒体：强化项项目形象象，聚焦焦重大节节点销售：结合合阶段性性考核指指标和项项目销售售情况，确确定阶段段性节点点的设置置和媒体体宣传营销活动：维系老老客户促促进老带带新，制制造新闻闻热点烘烘托项目目人气销售：协助助企划进进行主题题营销活活动的组组织和配配合工作作客户中心：通过公公益性活活动强化化客户品品牌忠诚诚度，加加强项目目口碑传传播效应应销售：通过过与企划划部的沟沟通交流流

51、，创新新性的组组织公益益性活动动，强化化客户忠忠诚和树树立公司司品牌美美誉度，逐逐渐形成成项目的的独特卖卖点。销售道具支支持：楼楼书、客客户通讯讯、生活活手册折折页、道道旗、吊吊旗销售：协同同企划制制作各种种销售道道具。节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段日常销售客户到访及及接待成成交工作作客户资源利利用大客客户，社社区活动动，置业业推荐，物物业推荐荐等工作作带来大大批意向向客户企划：提供供DM单，海海报、楼楼书、单单体沙盘盘等销售售道具支支持。外卖场客户户到访企划：外卖卖场销售售道具的的及时制制作和补补充，路路演活动动的组织织开展。项

52、目销售现现场利用用电话，回回访老客客户，并并进行客客户接待待成交工工作通过日常培培训，提提高销售售人员的的接待水水平，现现场通过过电话回回访，邀邀约客户户到访，促促成签约约成交销售费用月月度付款款计划及及支付成本控制：根据销销售费用用发生及及以往支支付情况况，制定定月度合合同支付付额度，审审核付款款计划并并上报集集团；财务：审核核价款单单及发票票，按资资金情况况付款合作方合同同签订相关部门：合同签签订及审审批工作作；法务：商品品房合同同、附加加协议等等检查，风风险提示示；销售：确认认物业及及置业联联动，送送各部门门存档。销售回款制定回款节节点，协协调银行行及房管管局保证证按期回回款财务：为客客

53、户创造造便捷交交款条件件，快速速收款。月度指标考考核公司考核指指标完成成及调整整销管：按当当月完成成情况逐逐步调整整全年销销售回款款指标财务：编制制月度资资金预算算，填列列各项目目实际发发生数。项目考核指指标完成成及调整整销管：按当当月完成成情况，调调整次月月及全年年销售任任务指标标；财务：编制制月度资资金预算算，填列列各项目目实际发发生数；项目：提供供下月指指标落实实的政府府相关证证件支持持；工程：提供供下月指指标落实实的工程程节点支支持，统统计汇报报工程指指标完成成情况及及指标调调整，提提供月度度工程款款计划。清盘销售清盘清盘后项目目各种资资料移交交行政：接收收商品房房合同、协协议、优优惠

54、单并并存档。项目销售、招招商工作作问题总总结、汇汇报并存存档项目营销推推广效果果的监控控、评估估、修正正，通过过销售体体系例会会、项目目协调会会、部门门例会、各各种主题题总结会会等形式式做工作作总结，指指导后期期工作节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段外檐装修材料确定设计、研发发定板研发、成本本控制：分别从从技术、经经济方面面配合。施工样板制制作材料确定研发、成本本控制：分别从从技术、经经济方面面配合选选用材料料。甲供、甲分包材料的招标制定招标计计划编制招标文文件拟定投标单单位成本控制：审核招招标方案案确定材料招招标技术术要求成本控制：

55、参与招招标、测测算成本本。确定定标原原则成本控制：参与确确定定标标原则考察投标单单位成本控制：参与考考察并提提出考察察意见招标、定标标成本控制：参与招招标定标标内外檐装修地面基层处理找平层面层防水基层处理防水层施工工面层砂浆抹灰基层处理抹灰饰面板（砖砖）排砖面砖安装研发：参与与施工样样板验收收勾缝门窗型材加工安装窗框安装窗扇封胶轻质隔墙放线定位隔墙砌筑及及安装幕墙幕墙专业设设计研发：审核核幕墙设设计图预埋件安装装龙骨加工及及安装幕墙面材安安装封胶涂饰基层处理底料施工面料施工研发：参与与施工样样板验收收节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段

56、水、暖、电安装室内给水系系统给水管道及及配件安安装室内消火栓栓系统安安装给水设备安安装管道防腐，绝绝热室内排水系系统排水管道及及配件安安装雨水管道及及配件安安装室内热水供供应系统统管道及配件件安装辅助设备安安装防腐，绝热热卫生器具安安装卫生器具安安装研发：参与与施工样样板验收收卫生器具给给水配件件安装卫生器具排排水管道道安装室内采暖系系统管道及配件件安装辅助设备及及散热器器安装系统水压试试验及调调试防腐，绝热热变配电室变压器、箱箱式变电电所安装装成套配电柜柜、控制制柜和动动力、照照明配电电箱（盘盘）及控控制柜安安装裸母线、封封闭母线线、插接接式母线线安装电缆沟内和和电缆竖竖井内电电缆敷设设电缆

57、头制作作、导线线连接和和线路电电气试验验接地装置安安装避雷引下线线和变配配电室接接地干线线敷设供电干线裸母线、封封闭母线线、插接接式母线线安装和内敷电缆沟内和和电缆竖竖井电缆缆敷设电线、电缆缆导管和和线槽敷敷设电线、电缆缆穿管和和线槽敷敷线电缆头制作作、导线线连接和和线路电电气试验验节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装电气动力成套配电柜柜、控制制柜和动动力、照照明配电电箱（盘盘）及控控制柜安安装低压电动机机、电加加热器及及电动执执行机构构检查、接接线低压气动力力设备检检测、试试验和空空载试运运行桥架安装和和桥架内内电缆敷敷

58、设电线、电缆缆导管和和线槽敷敷设电线、电缆缆穿管和和线槽敷敷线电缆头制作作、导线线连接和和线路电电气试验验插座、开关关、风扇扇安装电气照明安安装成套配电柜柜、控制制柜和动动力、照照明配电电箱（盘盘）安装装电线、电缆缆导管和和线槽敷敷设电线、电缆缆导管和和线槽敷敷设电线、电缆缆导管和和线槽敷敷线，槽槽板配线线钢索配线，电电缆头制制作导线连接和和线路气气试验灯具、插座座、开关关、风扇扇安装建筑照明通通电试运运行备用和不间间断电源源安装成套配电柜柜、控制制柜和动动力、照照明配电电箱（盘盘）安装装柴油发电机机安装源他单装裸母线、封封闭母线线、插接接式母线线安装电线、电缆缆导管和和线槽敷敷设电线、电缆缆

59、导管和和线槽敷敷线电缆头制作作导线连接和和线路气气试验接地装置安安装防雷及接地地安装接地装置安安装避雷引下线线和变配配电室接接地干线线敷设建筑物等电电位连接接，接闪闪器安装装研发：配合合验收节点工作阶段主要工作内内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段智能化通信网络系系统通信系统，卫卫星及有有线电视视系统，公公共广播播系统办公自动化化系统计算机网络络系统，信信息平台台及办公公自化应应用软件件，网络络安全系系统建筑设备监监控系统统空调与通风风系统，变变配电系系统，照照明系统统，给排排水系统统，热源源和热交交换系统统，冷冻冻和冷却却系统，电电梯和自自动扶梯梯系统，中

60、中央管理理工作站站与操作作分站，子子系统通通信接口口火灾报警及及消防联联动系统统火灾和可燃燃气体探探测系统统，火灾报警控控制系统统。消防联动系系统安全防范系系统电视监控系系，入侵侵报警系系统，巡巡更系统统，出入入口控制制（门禁禁）系统统，停车车管理系系统综合布线系系统缆线敷设和和终接，机机柜、机机架、配配线架的的安装，信信息插座座和光缆缆芯线终终端的安安装智能化集成成系统集成系统网网络，实实时数据据库，信信息安全全，功能能接口电源与接地地智能建筑电电源，防防雷及接接地环境空间环境，室室内空调调环境，视视觉照明明环境，电电磁环境境住宅（小区区）智能能化系统统火灾自动报报警及消消防动系系统，安安全