石家庄Townhouse调查分析报告

1、石家庄toownhhousse调查查和分析析报告石家庄完美美企划顾顾问有限限公司一、石家庄庄市经济济发展状状况（一）20003年年石家庄庄经济发发展状况况1、20003年石石家庄经经济增长长高于全全国平均均水平，国国民经济济快速增增长，运运行质量量明显提提高，全全市国内内生产总总值完成成13776.66亿元，增增长122.5%，超出出预期目目标3.5个百百分点，创创五年来来最高增增速。第第三产业业再遭受受到非典典巨大冲冲击的情情况下保保持较快快增长，社社会消费费品零售售总额完完成4557亿元元，增长长11%。全年年财政收收入完成成1255亿元，地地方一般般预算收收入完成成49.3亿元元，分别别

2、增长112.55%和113.99%，远远远高于于国内生生产总值值9.11%。2、20003年底底全市常常住人口口9100.5万万人，比比上年增增长0.7%，其其中市区区2111.1万万人，增增长3%；非农农业人员员3311.3万万人，增增长244.2%，其中中市区2208.5万人人，增长长5.88%。人人口出生生率111.3,死亡亡率5.5，自然然增长率率5.553。3、20003年底底石家庄庄市人均均可支配配收入777411元，比比上年增增长6.9%，增增幅比220022年提高高0.77个百分分点；220033年石家家庄市区区最高收收入家庭庭人均可可支配收收入高达达182267.12元元，比

3、220022年增长长13.1%。（二）20004年年石家庄庄经济发发展现状状以及全全年经济济发展预预测2004年年上半年年石家庄庄经济稳稳步发展展，国民民经济生生产总值值已经超超额完成成预期目目标。依依此发展展，20004年年全市国国民经济济和社会会发展将将达到以以下指标标：国内内生产总总值增长长11%以上；全社会会固定资资产投资资增长118%以以上；规规模以上上工业增增加值、实实现利税税分别增增长155%和118%以以上；社社会消费费品零售售总额增增长111%以上上；全部部财政收收入增长长10%以上；城镇居居民可支支配收入入和农民民人均纯纯收入分分别增长长7%和和5%以以上；城城镇登记记失业

4、率率控制在在3.55%以内内；人口口自然增增长率控控制在66.4以内。二、石家庄庄房地产产发展情情况（一）石家家庄房地地产发展展现状2003年年石家庄庄市房地地产施工工面积1100万万平米，竣竣工面积积3400万平米米，销售售面积2250万万平米。商商品房销销售总额额18.5亿元元。20003年年石家庄庄在售的的普通住住宅供应应量达到到2500万平方方米以上上。位置置优越的的高品质质住宅和和低价位位住宅销销售率都都能达到到70%以上。在石家庄市市住宅楼楼盘的价价格方面面，二环环内多层层为17700元元/平方方米至226000元/平平方米；二环内内小高层层、高层层为22200元元/平方方米至33

5、5000元/平平方米。二二环外多多层为111000元/平平方米至至19000元/平方米米；二环环内小高高层、高高层为221000元/平平方米至至29000元/平方米米。2003年年的石家家庄别墅墅市场受受宏观经经济影响响较大：一是22月188日国土土资源部部出台的的45号号文，明明确要求求各地对对别墅用用地进行行控制，停停止高档档住宅项项目的土土地审批批。市场场普遍认认为别墅墅用地供供给将会会大幅下下降，产产生了购购买潮；二是石石家庄经经济的强强劲发展展，逐渐渐形成了了一批中中产阶层层，其消消费需求求亟待发发挥，而而去20003年年的非典典疫情更更使消费费者认识识到普通通住宅的的卫生安安全隐患

6、患，拥有有健康环环境、相相对独立立、价格格适中的的别墅成成为这部部分中产产阶层的的首选。（二）别墅墅市场发发展情况况严格地说“别墅”这个词词含盖四四个方面面的建筑筑产品：豪宅别别墅、普普通别墅墅、经济济别墅和和亚别墅墅（或称称类别墅墅）。2003年年石家庄庄的别墅墅市场却却安静无无声，不不是市场场没有相相应的需需求，而而是没有有敢于吃吃螃蟹的的开发商商，因为为曾经的的别墅开开发让市市场很失失望。在在消费者者眼中，别别墅是时时尚、经经典、舒舒适、豪豪华居住住条件的的标志，但但以往众众多别墅墅“农民屋屋”式的外外形与结结构，令令石家庄庄这座省省会城市市不少高高品位的的消费者者大失所所望。随着龙凤湖

7、湖、蟠龙龙湖、平平山等市市区周边边风景区区的品质质提升，石石家庄周周边的别别墅开发发也将进进入新的的轨道。220044年6月月天山水榭花花都二期期开盘，77月纳帕帕溪谷二二期开盘盘，8月月江南新新城奠基基开工，这这些都预预示着别别墅市场场将在220044年大幅幅度的发发展。 但是具体体到石家家庄而言言，市场场上更需需要一种种经济型型别墅，将将是一个个别墅市市场发展展的主要要潮流。因因为上一一代的别别墅可能能都是先先富起来来的人买买的，相相对来说说价格比比较高，不不是普通通消费者者能够承承受得起起的。现现在随着着消费层层面的扩扩大，很很多人买买得起了了，也进进入到能能够购买买这一类类别墅的的层面

8、上上，但是是仍买不不起特别别大的豪豪宅，基基于这种种需求，出出现一大大批没有有什么山山水资源源，但是是交通非非常方便便的经济济类别墅墅项目。 三、石家庄庄Towwnhoousee分布状状况及特特点石家庄目前前的别墅墅分布主主要集中中在两个个区域，一一是二环环及市郊郊附近，二二是风景景区附近近。在二二环及市市郊附近近的别墅墅有西山山花园、北北苑别墅墅、欧陆陆园别墅墅、长城城三宏别别墅、盛盛宏温泉泉嘉园、天天山水榭花花都、纳纳帕溪谷谷、江南南新城等等新老楼楼盘；在在风景区区附近的的别墅主主要集中中在龙凤凤湖、潘潘龙湖、平平山等地地，龙凤凤湖风景景区别墅墅项目以以天籁山水清清音为主主，蟠龙龙湖景区区

9、目前在在建项目目中碧水水别墅、蟠蟠龙湖别别墅的规规模最大大，平山山景区在在建的代代表项目目有神池池花园、温温泉假日日、水印印长滩等等。考虑到石家家庄目前前的生态态地貌以以及经济济环境等等多方面面因素，可可以总结结出石家家庄Toownhhousse的几几个特点点：远离市区、追追求安静静：近的的在二环环附近，远远的在风风景区附附近，都都脱离了了大都市市的繁华华与喧嚣嚣，寻求求一种宁宁静而致致远的生生活环境境。交通便利、配配套完善善：无论论是市郊郊还是风风景区，道道路纵横横，交通通顺畅，到到达市区区的车程程均超不不过一小小时；别别墅周边边，配套套完善，休休闲娱乐乐一应俱俱全。突出水景：风景区区的别墅

10、墅均凭水水而建，市市郊的别别墅也尽尽可能沿沿着民心心河、滹滹沱河、石石津干渠渠等，即即使东开开发区无无水的天天山水榭榭花都也也建出格格里芬湖湖营造水水景，可可见别墅墅与水景景的依附附关系。低容积率、大大绿化率率：大面面积的绿绿化，突突出别墅墅的独特特环境。大打温泉牌牌：以平平山风景景区为主主，在推推出别墅墅的同时时，大力力提倡温温泉的各各种功能能。石家庄别墅墅市场正正在发生生悄然的的变化，在在市场结结构、产产品特征征、消费费心理以以及消费费群体特特征等方方面；由由于低端端产品需需求强烈烈，促发发市场产产品结构构的尽快快调整。产品结构存存在大量量缺陷：像长城城三宏公公寓、北北苑别墅墅这样位位于二

11、环环线附近近的非低低密度、非非高价位位的别墅墅项目，从从本质上上根本不不能为购购买者提提供别墅墅的品质质生活，居居住者的的私密空空间根本本得不到到保证。四、石家庄庄在售TTownnhouuse市市场供求求情况1、市场供供应量逐逐步增大大随着纳帕溪溪谷二期期、天山山水榭花花都二期期的开盘盘；江南南新城的的开工以以及风景景区别墅墅项目的的崛起，都都使20004年年的市场场供应量量迅速增增加。纳纳帕溪谷谷二期总总建筑面面积255万平方方米，天天山水榭榭花都22期总建建筑面积积约100万平方方米，江江南新城城一期总总建筑面面积111.2万万平方米米，风景景区在售售面积约约35万万平方米米。所以以200

12、04年石石家庄别别墅的供供应量将将达到880万平平方米。导致市场上上别墅的的供应量量逐步增增大，并并非为市市场所需需造成的的，而是是房地产产开发商商追求过过高的开开发利润润所致。2、消费需需求量日日趋提高高随着经济生生活水平平的逐步步加强，人人们对环环保及绿绿色生态态的生活活向往日日益提高高，导致致别墅市市场的消消费需求求量日趋趋提高。纳纳帕溪谷谷一期开开盘仅仅仅几个月月销售率率就突破破了800%，目目前已经经销售一一空，从从中可见见一斑。别墅价格下下降。在在石家庄庄住宅开开发热潮潮中，由由于石家家庄市居居民收入入水平较较低，消消费水平平有限，对对别墅等等高档住住宅需求求较小，石石家庄市市别墅

13、价价格一路路下跌，使使得一些些早期开开发想利利用别墅墅或高档档住宅占占领消费费市场中中份额的的想法，只只是一厢厢情愿时时间提前前的过早早，而不不得不调调低价格格。再上世纪990年代代中期的的西山花花园，当当时宣称称是一个个污染最最严重城城市的一一方净土土，一时时风头无无人能及及；接下下来让其其再一次次出名的的是其漫漫长的销销售期。3、供应分分布的平平衡状况况目前石家庄庄别墅的的供应分分布存在在着一定定的不平平衡性，主主要分布布在风景景区地带带和市郊郊河溪地地带。就就地理位位置来说说，石家家庄别墅墅主要分分布在市市区的西西部、北北部，南南部与东东部较少少。五、项目分分类描述述（一）户型型分析项目

14、名称户型面积项目名称户型面积长城三宏别别墅2773377欧陆园别墅墅3506600西山别墅2835574北苑别墅2204450天山水榭榭花都2003300纳帕溪谷1602275碧水别墅1261170江南新城1502220分析：由上上表中可可以看出出石家庄庄早期的的别墅项项目以独独栋为主主，体现现在户型型面积上上则是大大户型，户户型面积积最小为为2200，最最大面积积可达6600；近期期的别墅墅项目则则以联排排、双拼拼为主，体体现在户户型面积积上则是是中小户户型，户户型面积积最小可可达1226，最最大面积积为3000。（二）价格格分析石家庄别墅墅的价格格区分档档次在三三个空间间：二环环附近及及市

15、郊、东东开发区区、风景景区三个个层面。市区二环附附近及市市郊的别别墅项目目有北苑苑别墅、长长城三宏宏别墅、纳纳帕溪谷谷、江南南新城、西西山别墅墅等，其其中北苑苑别墅该该项目实实行滚动动开发，开开发周期期已达110年，现现销售价价格是单单体36680元元/平方方米，联联排34480元元/平方方米。长长城三宏宏别墅位位于红旗旗大街，按按套价销销售。价价格在998万元元至1552万元元之间。西西山别墅墅按套计计算，套套价在1128万万元至3328万万元之间间。纳帕帕溪谷一一期均价价在25500元元/平方方米左右右，二期期均价达达到了228000元/平平方米。江江南新城城刚刚动动工，预预计一期期均价应

16、应在25500元元/平方方米以上上。东开发区的的别墅项项目有三三个，分分别是盛盛宏温泉泉嘉苑、欧欧陆园别别墅、天天山水榭榭花都。三三个别墅墅之中，欧欧陆园别别墅，销销售价格格曾达到到50000元/平方米米，销售售状况不不太理想想。盛宏宏温泉嘉嘉苑是目目前东开开发区内内销售较较好的一一个项目目，其价价位从223800元/平平方米至至25880元/平方米米不等，均均价为223888元/平平方米。天天山水榭榭花都二二期的均均价为338000元/平平方米，在在格里芬芬湖周边边的别墅墅群均价价则达到到70000元/平方米米。位于石家庄庄风景区区的别墅墅有碧水水别墅、竹竹影草堂堂、水印印长滩、天天籁山水清

17、清音、神神池花园园、温泉泉假日等等，这些些别墅由由于开发发成本的的低廉以以及距离离市区较较远，总总体价格格较低。按按套计价价，一般般在300万1000万之间间；按单单价计，均均价在220000元/平平方米左左右。总体而言，风风景区的的别墅价价格是最最低的，均均价在220000元/平平方米，市市区二环环附近及及市郊的的别墅价价格居中中，在225000元/平平方米左左右，东东开发区区的别墅墅价格最最高，均均价在330000元/平平方米以以上。（三）销售售率情况况分析项目名称销售率项目名称销售率北苑别墅100%欧陆园别墅墅80%长城三宏别别墅70%天山水榭花花都80%纳帕溪谷一一期100%碧水别墅8

18、0%西山别墅一一期100%竹影草堂100%盛宏温泉嘉嘉苑100%水印长滩50%天籁山水水清音70%神池花园50%温泉假日50%目前，销售售率在1100%的有55个项目目，分别别是北苑苑别墅、纳纳帕溪谷谷一期、西西山别墅墅、盛宏宏温泉嘉嘉苑、竹竹影草堂堂，这些些项目销销售周期期长，且且位置较较佳，所所以销售售率已达达1000%；销销售率在在70%80%的有55个项目目，分别别是长城城三宏别别墅、天天籁山水清清音、欧欧陆园别别墅、天天山水榭花花都、碧碧水别墅墅，这些些项目销销售周期期较长，目目前处于于尾盘销销售；销销售率在在50%的有33个项目目，分别别是水印印长滩、神神池花园园、温泉泉假日，销销

19、售率低低主要原原因是处处于平山山县，距距离市区区较远，且且销售周周期不长长。（四）目标标客户分分析核心客户中产产阶级 石家庄庄的中产产阶级主主要由企企业中高高级管理理者、政政府机关关领导、大大学资深深教授、资资深医生生、记者者等组成成。具备备特征如如下：文化水平：一般以以大专学学历为主主，部分分具备本本科、硕硕士及以以上学历历，且多多少具备备国外深深造的资资历；家庭收入：一般家家庭月收收入最低低在1万万元以上上，年收收入在110万元元以上；固定资产：目前拥拥有的房房产及各各种股票票、债券券等资产产可达到到百万元元以上；交通工具：至少拥拥有一辆辆30万万元左右右的轿车车，品牌牌多为别别克与奥奥迪

20、系列列；事业：拥有有一份稳稳定且工工作薪水水颇高的的工作，而而且事业业正处于于向上发发展期。重要客户城市市富裕者者石家庄的城城市富裕裕者主要要由个体体经营商商户以及及本市富富裕户组组成。具具备特征征如下：文化水平：学历不不是很高高，一般般达到大大专、本本科的很很少；家庭收入：一般家家庭月收收入维持持在1万万元左右右，年收收入在110万元元以上；固定资产：目前拥拥有的房房产及其其他资产产可达到到百万元元左右；交通工具：至少拥拥有一辆辆20万万元左右右的轿车车，品牌牌多为桑桑塔纳系系列；事业：拥有有一份稳稳定且工工作薪水水颇高的的工作，而而且事业业正处于于向上发发展期六、石家庄庄Towwnhoou

21、see发展结结论2003年年，石家家庄一般般别墅的的价位224000元/平平方米至至37000元/平方米米；高档档别墅的的价位550000元/平平方米至至70000元/平方米米。采用用的建筑筑风格一一般为欧欧式或美美式风格格，联排排或独栋栋，独栋栋别墅建建筑面积积多在2200-3500平方米米左右，联联排别墅墅建筑面面积多在在1500-2000平方方米左右右。与北京、上上海等大大城市不不同，石石家庄的的别墅市市场还没没有形成成开发聚聚集区或或类似的的“富人区区”。石家家庄的别别墅多建建在自然然环境相相对较好好的郊外外，距离离市区有有半小时时或以上上的车程程；交通通情况一一般；周周边商业业活动贫

22、贫乏，生生活环境境具有较较强农村村色彩。曾曾有业内内人士说说，“石家庄庄没有真真正的别别墅项目目”、“石家庄庄不需要要别墅”。石家家庄的别别墅市场场确实处处于一个个比较尴尴尬的位位置。目前高档别别墅非常常少（售售价多在在35000元/平方米米以下），高高档别墅墅多位于于大型社社区的核核心景观观区内。首首先，真真正的高高端消费费者有限限，高端端公寓还还分流了了客户。其其次，相相当一部部分高端端购买力力认为在在石家庄庄购买别别墅不足足以衬托托他们的的地位与与身份，而而转至北北京置业业。真正正的高档档别墅项项目在石石家庄一一般人买买不起，富富人又不不想买。估估计今后后很长一一段时间间内，仍仍将处于于

23、发展阶阶段。所以，迎合合都市白白领和小小富人群群的低档档别墅产产品或亚亚别墅产产品可能能更符合合目前和和今后一一段时间间内的石石家庄市市场。从从20004年上上半年石石家庄别别墅市场场的发展展来看，这这是石家家庄别墅墅市场发发展关键键性的一一年。江江南新城城、纳帕帕溪谷等等多个大大型别墅墅项目的的启动，而而具有较较高性价价比的TTownnhouuse、双双拼、花花园洋房房逐渐成成为热点点产品，这这些都将将使20004年年的石家家庄别墅墅市场呈呈现前所所未有的的繁华景景象。七、调查项项目分析析（一）石家家庄早期期开发的的别墅1、西山别别墅a、项目概概况西山别墅始始建于119977年，西西山别墅墅

24、是石家家庄市最最早的大大型别墅墅项目，分分两期开开发，占占地5000亩，依依翠屏山山而建，项项目地处处中山西西路西顶顶点，西西山花园园北侧，是是石家庄庄市第一一个以规规模化模模式开发发别墅的的项目。共共推出2263套套别墅，以以联排和和独体别别墅为主主，建筑筑风格以以欧式风风格为主主，附带带美加风风情等，容容积率00.288，绿化化率700%。产产品定位位于度假假型豪华华别墅，顾顾客定位位于：大大型企业业集团高高级管理理人员，城城市的暴暴富人群群，城市市富裕阶阶层、中中产阶级级和投资资人士。b、别墅的的价格128万至至3288万之间间不等。相相对于位位置、资资源、规规划、设设施的情情况和管管理

25、内容容，其定定的价格格略微偏偏高。c、别墅的的配套会所、幼儿儿园、医医院、酒酒店、洗洗浴中心心、儿童童乐园、球球馆等配配套设施施。d、别墅景景观设计计项目依山而而建，有有大型的的人工湖湖和园林林小区、小小景点相相互映衬衬。主干干道沿斜斜坡而上上，随山山势蜿蜒蜒增加了了整体设设计的美美感，整整个项目目规划整整齐方正正，建筑筑景观单单调，每每期的建建筑风格格不尽相相同。没没有大面面积的广广场和能能容纳较较多人的的户外场场所，给给人们户户外交往往和交流流带来不不便。并并且整个个社区缺缺少康乐乐设施和和户外娱娱乐锻炼炼设施。整整个社区区绿化花花草品种种单一，没没有大型型体量型型树木，自自然的氛氛围较差

26、差，且私私人花园园是私人人管理，种种的花草草各式各各样，给给人以杂杂乱和无无序感。影影响整个个项目整整体外观观的和谐谐美感。e、项目的的周边环环境从选址的角角度来看看，项目目的自然然资源与与景观资资源除山山境外其其他资源源较匮乏乏，需整整合和调调整的较较大。增增加了前前期的成成本。该该项目位位于鹿泉泉市上庄庄镇，整整个项目目所出地地段发展展不成熟熟，周围围可视环环境脏且且杂乱。周周边没有有上档次次的建筑筑项目，正正前方是是大片的的农田，后后方是翠翠屏山，左左面是农农田，右右面是农农村的民民房，农农房规划划杂乱不不拘很不不规范。周周围上档档次的商商店和购购物中心心基本没没有，这这一片地地区没有有

27、银行和和储蓄所所。可见见项目的的周边较较荒凉，可可视景观观较差，四四周人文文环境较较差，与与高档的的豪宅定定位不相相符。并并且项目目离鹿泉泉市的水水泥基地地较近，环环境的污污染较重重，尤其其是西北北风刮起起时，从从水泥厂厂带来大大量粉尘尘，严重重的影响响了人们们的生活活质量。也也降低了了项目的的竞争力力。f、户型分分析 别墅BB1型户户型:110室55厅4卫卫+车库库建筑面面积:5573.94平平方米，融融合了“欧”、“亚”的建筑筑风格，建建筑造型型富丽堂堂皇、气气势恢宏宏，高大大的窗户户使室内内四季阳阳光明媚媚，豪华华、宽大大的居室室体现出出现代生生活时尚尚。开门见厅，私私密性差差，客厅厅的

28、进深深和开间间比为22：1。进进深较大大，会影影响整个个客厅的的采光面面积，客客厅采用用外飘式式观景大大落地玻玻璃窗，极极大开阔阔视野。干湿分区、动动静分区区、功能能分区。客客厅和餐餐厅分隔隔。厨房离门较较远。进进门到厨厨房需穿穿过长挺挺不方便便。建筑不方正正，死角角多，影影响实际际使用。主卧室的面面积较小小，客厅厅和起居居室的面面积大而而不当。厨厨房和卫卫生间的的面积较较小，各各功能区区面积分分配不是是很合理理。 别墅AA1型户户型:99室4厅厅4卫+车库建建筑面积积:4777.335平方方米。进门有过渡渡玄关，避避免进门门见厅。私私密性好好。客厅厅进深和和开间比比约1.5：11，设计计合理

29、，客客厅的采采光良好好。干湿分区、动动静分区区、功能能分区。客客厅和餐餐厅分隔隔。私密密性好。厨房离门较较远。进进门到厨厨房需穿穿过长挺挺不方便便。建筑不方正正，死角角多，影影响实际际使用。二层的环绕绕性的观观景阳台台配以大大面积落落地玻璃璃窗，基基本上观观景3660度，没没有死角角。极大大开阔视视野。 别墅EE1型户户型:55室3厅厅3卫+车库建建筑面积积:2882.886平方方米。开门见厅，私私密性差差，客厅厅的进深深和开间间比为22：1。进进深较大大，会影影响整个个客厅的的采光面面积，客客厅采用用观景大大落地玻玻璃窗，极极大开阔阔视野，缓缓解了进进深大队队采光的的影响。干湿分区、动动静分

30、区区、功能能分区。客客厅和餐餐厅分隔隔。私密密性好。二层的大起起居室，满满足家庭庭私密活活动的空空间。二层的观景景阳台采采用大落落地窗，开开阔视野野、增加加采光。g、销售分分析西山别墅前前期销售售很成功功，因为为其是当当时石家家庄最大大的和较较早的别别墅项目目，并且且当时的的别墅项项目较少少，竞争争不激烈烈，加之之当时别别墅还是是较新的的消费概概念和模模式，人人们对于于别墅的的消费还还不是很很理智。西西山在当当时推出出时的宣宣传和定定位正好好迎合当当时富裕裕阶层急急于表现现身份和和财富的的心理，所所以销售售较理想想。当时时西山别别墅没有有把握好好它的销销售节奏奏，二期期推出的的时间和和前期间间

31、隔较长长，没有有形成销销售滚动动开发的的优势。加加之后来来新上了了几个别别墅的项项目，并并且大家家的客户户定位重重叠严重重，大大大加重了了竞争的的激烈程程度。并并且西山山后期产产品的设设计和规规划相对对一期来来说没有有什么大大的变动动，并且且产品定定位和推推广策略略也沿用用了前期期的策略略，忽略略了市场场和需求求的变化化，犯了了营销近近视症。其其他新项项目上马马后，消消费的对对比性增增强，而而且随着着这几年年消费水水平的提提高，人人们的消消费越来来越理智智；在市市场份额额一定的的情况下下，竞争争激烈，大大家的推推广各出出奇谋，争争夺激烈烈。客户户的理智智消费也也使客户户不再盲盲目消费费，他们们

32、更看中中项目规规划、户户型、景景观、配配套设施施和物业业管理方方面中的的一种或或几种。另另外，西西山项目目的定位位也产生生了差误误；近期期随着市市政规划划重点的的转移（已已经向东东南商圈圈转移），该该项目升升值的潜潜力不高高，使顾顾客定位位中的投投资者不不看好该该项目。使使其失去去了这部部分客户户。2、盛宏温温泉嘉苑苑a、项目概概况盛宏嘉苑项项目位于于裕华区区开发区区学苑路路88号号，是由由石家庄庄市盛宏宏地产开开发商开开发的高高档别墅墅项目,该项目目分两期期,一期期占地660亩，总总建筑面面积2330000平方米米。共推推出1006套别别墅，主主要是双双拼和联联排。项项目总体体绿化率率达40

33、0%，容容积率00.588，推出出主题：别墅运运动之纯纯粹主张张HOMME SSPA（家家庭温泉泉），产产品定位位在高档档度假型型别墅，目目标顾客客群定位位于富裕裕阶层、城城市中产产阶级，高高级白领领阶层、投投资者。b、价格分分析最高价25580元元/平方方米，最最低价223800/元/平方米米，均价价23888元/平方方米，物物业管理理费0.8元/平方米米月。从从项目所所出的位位置和配配套设施施、物业业管理内内容角度度看，项项目定价价合理、适适中。c、环境分分析项目地处东东开发区区东部，属属于市郊郊，周边边大部分分为农田田，环境境荒凉，而而且四周周有很多多化工厂厂和药厂厂，居住住氛围很很差，

34、同同时也存存在环境境污染问问题。由由于社区区发展并并不成熟熟，因此此生活环环境问题题不能短短期内解解决。但但是由于于远离市市区，并并且放眼眼望去，四四周的一一片农田田风光，让让人置身身在大自自然之中中，满足足了人们们亲近自自然的愿愿望，增增加了项项目的吸吸引力，可可以说有有利有弊弊。d、配套设设施租用的、占占地200亩的花花园，其其他的配配套设施施基本没没有。从从住户的的角度看看，不是是十分适适合家居居，加之之市政配配套设施施不完善善，对项项目的销销售产生生阻击因因素。但但项目位位于东南南板块，是是今后规规化、建建设的重重点地区区，这些些问题将将会在不不久的未未来得到到解决。项项目的升升值潜力

35、力很大，而而且项目目销售初初期定价价较低，对对投资者者很有吸吸引力。e、景观设设计项目为期房房销售，实实际的景景观可能能和规划划的不尽尽相同，可可改动性性很大。从从一期的的规划看看，项目目的景观观设计很很一般，毫毫无特色色和特点点。方正正的规划划，单调调的建筑筑堆砌，实实在是没没有让人人感到耳耳目一新新的亮点点。建筑筑都是美美加风格格，建筑筑外观单单一。没没有户外外的设施施，不能能满足住住户的交交流沟通通，周边边家居生生活的配配套设施施非常不不完善。总总体来说说，设计计考虑人人的需求求不足。f、户型分分析B型：开门门进厅，无无过渡空空间。私私密性差差，厨房房里入口口太远，不不方便。客厅较大33

36、0平方方米。进进深与开开间比11：1.5。明明厨、明明卧。有有独立的的洗衣间间。这个一层的的进深和和开间比比2：11。整个个建筑的的通透性性和采光光较好。整体建筑功功能分区区，干湿湿分区、动动静分区区。人性性化设计计较好。二层的阳台台采用大大面积直直角玻璃璃窗，极极大开阔阔视野，美美景尽收收眼底。g、销售分分析到20033年7月月份该项项目剩余余不到330套，销销售率达达70%多，从从20003年77月至今今，本项项目结束束尾盘销销售。整整体来说说，项目目的卖点点是价格格低、突突出居家家生活主主题。加加上在开开盘的几几天又举举行了一一系列的的促销活活动，拉拉动了销销售的增增长。3、欧陆园园别墅

37、a、项目概概况欧陆园是河北北省国际际信托房房地产公公司（河河北省唯唯一的一一家国际际信托公公司）投投资，河河北置业业房地产产开发有有限公司司在河北北省石家家庄市开开发的最最大的也也是唯一一的生态态社区 。小区区占地面面积244.9万万平方米米，住宅宅面积220万平平方米，小小区由小小高层、小小多层、联联排别墅墅及独栋栋别墅组组成，连连排别墅墅，每户户都有单单独入口口，楼层层为三层层，内院院设私家家车库，并并且拥有有楼顶大大平台。独独立别墅墅，采用用框架结结构，每每户设有有一至两两个私家家车库，228栋别别墅有222种户户型，全全部是欧欧洲最新新版本，面面积在3350平平方米至至6000平方米米

38、。整体体设计采采用欧陆陆风格，中中心绿地地近5.8万平平方米，其其中水系系面积近近1.55万平方方米。由由于石家家庄市是是一个严严重空气气污染、缺缺水的城城市，经经过详细细地市场场调研及及专业的的市场定定位，最最终以小小区园林林景观、水水系、人人文等为为主题，推推出自自然融入入社区，社社区回归归自然二十十一世纪纪生态社社区理理念，同同时在石石家庄市市场上掀掀起一股股浓浓的的欧陆风风。b、环境分分析处于东开发发区东部部，周围围是学校校和建设设较早的的居住小小区，配配套市政政设施较较完善。公公交车线线路较少少，作车车道市区区不是很很方便。整整个地段段正处在在发展完完善中，该该地区近近期内是是市政建

39、建设的规规划重点点，配套套设施将将更区完完善。居居家生活活的社区区氛围浓浓厚。周周围学校校较多，周周边高档档项目较较多，也也提升了了项目的的档次形形象。周周围没有有污染空空气的工工厂，自自然环境境质量较较好。人人文环境境、四周周可视环环境都提提升了项项目形象象。c、价格分分析一期均价550000元/平平方米。就就项目的的设计和和景观、环环境来说说定价适适中，但但对于石石家庄现现阶段消消费水平平来说，定定价较高高。d、配套设设施中心大花园园、会所所、幼儿儿园、人人造水系系、超市市、健身身中心等等。f、销售分分析欧陆园一期期只推出出一栋别别墅，二二期推出出28套套。g、景观设设计欧陆园的设设计追求

40、求唯美，欧欧陆园的的建筑追追求永恒恒，而其其布局也也一改传传统军营营式的排排列，采采用错落落有致的的布局，显显得生动动活泼，富富于变化化。那蜿蜿蜒曲折折的甬路路，跨合合而建的的江南时时的精致致小桥，沿沿河散落落的户外外石椅，那那粉红色色的坡屋屋顶、精精巧高耸耸的钟楼楼塔尖，凝凝固的音音乐，流流动的图图画，处处处透着着灵性。欧欧风浓郁郁的欧陆陆园，仿仿佛正期期待着您您登堂入入室，品品享人生生无限。给给人置身身宇欧洲洲贵族庄庄园之中中的感觉觉。h、户型分分析联排别墅，每每户赠送送前后庭庭院及楼楼顶大平平台，楼楼层为三三层，内内置私家家车库，是是风行欧欧美的TTOWNN HOOUSEE 住宅宅典范；

41、独立别别墅，采采用框架架结构，每每户设有有一至两两个私家家车库，228栋别别墅有222种户户型，全全部采用用欧洲最最新设计计版本，是是成功人人士身价价和地位位的象征征。房型设设计功能能齐全、区区域分隔隔、动静静分离，客客厅、餐餐厅、主主卧和卫卫生间设设计面积积较大，考考虑了现现代住宅宅的私密密性，合合理配置置了生活活空间。欧欧陆园广广泛采用用大落地地门窗，透透过宽大大的玻璃璃可以感感受阳光光的温暖暖，还可可以欣赏赏到粉墙墙朱瓦、水水光涟漪漪。一切切美景尽尽收眼底底。4、长城三三宏别墅墅a、项目概概述该项目位于于石家庄庄市西南南高教区区附近，红红旗大街街和汇宁宁街交汇汇处，南南二环的的外侧。该该

42、项目占占地5664944.4335平方方米，总总建筑面面积3330000平方米米，容积积率0.58，项项目开发发以独体体和双拼拼别墅两两种，其其中单体体18套套，双拼拼84套套，共1102套套。社区区绿化率率37.9%。项项目定位位于高档档家居型型别墅，与与北苑别别墅的定定位相同同。b、价格分分析整套价格在在98万万元到1158万万元之间间。物业业管理费费1.55元/平平方米月。以以其位置置和配套套设施和和社区整整体环境境来说，项项目定价价不高，应应该说在在价格上上有一定定的竞争争力。但但是期别别墅区和和高层在在一个园园区，影影响项目目形象和和销售。c、环境分分析该项目所处处地区发发展较成成熟

43、，地地处高教教区周围围，人文文环境较较好，相相应的市市政的配配套设施施很完善善。使项项目定位位的竞争争力加大大。周边边是有较较成熟的的社区，这这些社区区的档次次较高，配配套较好好。也无无形中提提高了项项目地段段的档次次。该地地段没有有大中型型的工厂厂和污染染企业，整整体的环环境状况况较好。总总之，纵纵观该地地段的交交通、市市政配套套、自然然环境和和人文环环境，应应该说该该项目的的定位和和选址都都是较好好的。该该地区的的别墅项项目销售售应该取取得不错错的成绩绩。d、配套设设施该项目本身身的配套套有：幼幼儿园、会会所、中中心花园园等。周周围有师师大、经经贸、医医科大学学、爱心心医院、洪洪福购物物广

44、场、厚厚朴超市市、祥隆隆泰超市市等。很很适合家家居生活活的范畴畴。e、景观设设计该社区景观观设计一一般，建建筑密度度较大，没没有中心心花园和和大面积积的绿地地，不能能为主户户提供户户外沟通通和交流流的场所所，没有有儿童乐乐园，整整体建筑筑以现代代建筑风风格为主主，建筑筑外观单单一平淡淡，对于于附带的的私家花花园的绿绿化和维维护不是是有物业业管理公公司统一一维护管管理，使使整个社社区景观观看起来来杂乱和和无序，社社区植被被单一，不不能体现现层次性性，降低低项目档档次形象象。加之之高层和和别墅间间隔较近近且在同同一个社社区，使使人看到到高楼时时产生压压抑和私私密性差差的感觉觉。一般般别墅的的购买人

45、人群都是是比较骄骄傲的，不不能容忍忍别人高高高在上上对自己己俯视。并并且会认认为该社社区居住住人群复复杂，以以安全性性差而拒拒绝购买买。景观观规划设设计没有有充分考考虑人们们实际生生活的需需要。f、户型分分析B型：（总总建面积积：3556.665平方方米）开门进厅，无无过渡空空间。客客厅和餐餐厅相连连无间隔隔。厨房离入口口较远，到到厨房需需穿过客客厅，很很不方便便。干湿分区、动动静分区区，明厨厨、明室室、暗卫卫。主卧和客厅厅较大，考考虑了人人的实际际需要，客客厅的进进深与开开间比11：1，配配以大面面积玻璃璃窗，有有效增加加采光。没有独立的的储物室室和洗衣衣间。g、销售分分析该项目迄今今为止销

46、销售率达达到700%，其其中滞销销的原因因主要市市规划和和设计的的问题，其其中销售售策略的的保守和和单一组组合夜市市以主要要原因。三三宏项目目犯了和和其他项项目一样样的问题题。忽略略了推广广的创新新和创意意的创新新，创意意就是创创造意思思和创造造差异，但但是创造造差异就就做的不不是成功功。从规规划和策策划、销销售都是是在跟风风跟大流流，没有有自己独独特的东东西和见见解。从从前期开开发的理理念和思思路中就就已经埋埋下销售售的隐患患。以至至于项目目的定位位客户的的定位雷雷同，竞竞争激烈烈。加上上景观和和整体建建筑规划划设计的的瑕疵，不不可避免免的对销销售产生生致命的的打击。纵纵观项目目推广手手段：

47、报报纸、户户外poop广告告加销售售人员推推广。没没有创新新的东西西，沿用用了别墅墅项目的的公式化化的推广广模式，媒媒体策略略。这样样做有利利有弊，好好处是：降低了了推广风风险，降降低了前前期的成成本投入入。弊端端是：不不能及时时、准确确的传递递信息给给目标客客户，因因为大家家的策略略雷同，目目标客户户会受到到大量雷雷同广告告的轰炸炸，人们们接受信信息量是是有局限限的，加加上项目目没什么么特色对对客户产产生刺激激，既是是客户及及时得到到了信息息也引不不起客户户的足够够注意，失失去了顾顾客的购购买机会会。这样样做是弊弊大于利利的，要要引起我我们的足足够重视视。5、北苑别别墅a、项目概概述该项目始

48、建建于19993年年，是由由金泉房房地产开开发公司司开发，分分多次滚滚动开发发销售的的别墅项项目。该该项目位位于石市市西二环环与变电电街之间间。占地地1655.088亩，总总建面积积500000平平方米，绿绿化率达达40%；容积积率0.45，主主要以独独体、双双拼、联联排别墅墅为主，总总体建筑筑以欧式式建筑风风格为主主，外立立面色彩彩高贵、庄庄重；产产品的定定位为高高档家居居别墅。b、价格分分析单体36880/平平方米，联联排34480/平方米米，相对对于位置置和配套套来说，该该项目的的定价适适中。该该地区的的位置使使项目的的升值潜潜力较大大。c、环境分分析项目地处西西二环内内侧，属属石家庄庄

49、市区，地地理位置置优越，推推出主题题：绿色色家园，温温馨感觉觉；该地地区发展展成熟，周周边环境境较好，人人文环境境较好，能能与项目目的定位位相符；绿化率率较高，四四周是较较成熟的的社区，日日常生活活的配套套较完善善。能很很好的满满足住户户生活需需要。周周围没有有大中型型的工厂厂和企业业，污染染较轻，空空气质量量较高，能能很好的的与项目目定位的的档次衔衔接，体体现高档档生活的的高质量量。d、户型分分析B型独体开门是过渡渡玄关，避避免之接接近客厅厅，私密密型好。客厅和餐厅厅分隔。厨厨房离入入口较远远。不方方便就餐餐。明厨、明卫卫、明卧卧，客厅厅采用大大面积落落地玻璃璃窗，增增加采光光。房间间的利用

50、用率不高高。功能分区，干干湿分区区、动静静分区，考考虑住户户的实际际使用。 K型双拼户户型开门见楼梯梯，餐厅厅和客厅厅合而为为一，且且厨房里里餐厅太太远，就就餐不方方便。功能分区、动动静分区区，明厨厨、明室室、暗卫卫；基本本考虑住住户的实实际使用用。二层采用外外飘式玻玻璃窗，增增加采光光面积。从整体设计计布局看看，房间间的使用用率不高高，且安安排的功功能区面面积不当当，不紧紧凑，厨厨房较小小。考虑虑住户的的实际使使用少，人人本化设设计差。 e、配套设设施社区生活配配套不完完善。周周边有蓝蓝天学校校、机场场路小学学、石家家庄市建建筑工程程学院、省省医院、傅傅山医院院、保龙龙仓超市市、桥西西蔬菜批

51、批发市场场等设施施，但是是购物的的地点离离社区较较远，社社区本身身没购物物处，不不方便，并并且没有有相应的的配套设设施影响响了项目目高档定定位的形形象。f、销售分分析智能化物业业管理，优优越的地地理位置置，方便便的交通通，合理理的价格格是该项项目的卖卖点。该项目迄今今为止历历时100年，由由于开发发商实力力限制，不不得不做做滚动式式开发销销售。至至今共推推出1880套别别墅，剩剩不足220套，销销售率达达85%以上，现现已是尾尾盘阶段段。滚动式开发发限制了了项目的的规模，形形不成规规模优势势，而且且拉开了了销售周周期，使使项目的的推广节节奏难以以把握，不不能形成成销售的的造势高高潮，给给销售带

52、带来难度度，加上上开发商商对别墅墅的推广广策略较较保守和和没有什什么特色色，使销销售周期期很长，开开发商沿沿用一般般的销售售策略，只只重视销销售人员员的人员员推广和和销售单单页，媒媒体策略略较平淡淡，没能能很好的的把项目目的信息息项目标标客户传传达，影影响了项项目的销销售。销售项目的的推出主主题较平平淡，虽虽然与项项目定位位相符，但但没有让让人耳目目一新的的感觉。总之，该项项目整体体的销售售策略保保守平淡淡，没能能把握销销售策略略和节奏奏，使项项目销售售周期长长的一个个重要原原因。g、景观设设计该项目景观观设计一一般，不不能满足足人们亲亲近大自自然的愿愿望，绿绿化的植植物单一一，没有有大型的的

53、树木，自自然氛围围较差，道道路规划划方正单单一，没没有独立立的步道道，不能能满足人人们散步步的愿望望。建筑筑紧密，没没有户外外散步和和休憩场场所，没没有大面面积的公公共绿地地，儿童童乐园、会会所等，不不能为住住户提供供一个自自然的交交往场所所。没有有康乐设设施和户户外锻炼炼设施，社社区内没没有户外外长凳和和长椅，人人本设计计考虑不不足；使使项目的的亲和力力降低。（二）石家家庄在建建、在售售的别墅墅1、纳帕溪溪谷 纳帕溪谷位位于新华华区石清清公路以以东，南南水北调调工程以以北，毗毗卢寺和和九龙湖湖以南。纳帕溪谷是是石家庄庄首家纯纯粹的TTownnhouuse项项目，开开发用地地4233亩。毗毗邻

54、占地地50亩亩的九龙龙湖钓鱼鱼中心、毗毗卢寺；三面临临水是该该项目最最独到的的亮点，项项目北边边是九龙龙湖钓鱼鱼中心，南南边是南南水北调调工程，西西边是石石津干渠渠；南水北北调工程程被誉为为“第二二条母亲亲河”，流流量3445立方方米秒秒，该工工程纳帕帕溪谷段段是明渠渠，水面面宽1550米，两两侧绿化化带各宽宽2000米。石石津干渠渠是从黄黄壁庄水水库向民民心河调调水的惟惟一通道道，水道道宽500米，东东侧绿化化带宽660米，属属季节性性河道，南南水北调调工程完完工后，可可常年有有水。 小区距离北北二环44.5公公里，车车程5分分钟；距距离石太太高速出出入口115000米，沿沿途石清清公路的的

55、西侧是是1000米宽绿绿化带；1155路公交交车从纳纳帕溪谷谷开往人人民商场场和火车车站，沿沿途有水水上公园园、世纪纪联华超超市、保保龙仓超超市、省省人民医医院、机机场路小小学、四四十二中中、十六六中和二二中，无无论是求求医、就就学、购购物、还是出出行都十十分方便便。 小区住宅以以邻里单单元为主主题，每每个邻里里单元由由344栋小楼楼围合成成院落空空间。小小区内中中心绿地地占地约约20亩亩，其中中包括770000平方米米的中心心湖、网网球场和和20000平方方米的高高尔夫果果岭，社社区绿化化率高达达42.7%。户户型面积积在16002775平方方米之间间。会所面积达达到43300平平方米，地地

56、下一层层设有壁壁球场、健健身房、桑桑拿、游游泳馆、休休息厅、咖咖啡书吧吧、多功功能厅；会所二二层设有有台球厅厅、棋牌牌室和小小型电影影院及会会议室；会所三三层是宾宾馆，设设有188个标准准间。 小区内特设设商业街街，包括括银行、超超市、美美容院、花花店、中中西餐厅厅；还设有有幼儿园园，188个班的的小学。 安防措施包包括保安安监控系系统、周周界红外外报警系系统、楼楼宇对讲讲联网报报警系统统、停车车场管理理系统、紧紧急广播播及背景景音乐系系统和电电子巡更更系统。2、天山水榭花花都天山水榭榭花都位位于石家家庄未来来的CLLD中央央生活区区高新新区。占占地千亩亩，以极极具特色色的Toownhhousse、多多层花园园洋房、空空中别墅墅等建筑