某市写字楼市场调查分析报告

1、PAGE PAGE 4苏州市写字楼市场调查分析报告前言苏州写字楼楼市场的的热潮在在上个世世纪900年代就就已经出出现，在在19991-119922年，苏苏州出现现了“办公司司热”，在“全民皆皆商”的热情情下，出出现了大大大小小小的公司司，甚至至家庭住住宅也用用来做办办公用，由由于过度度开发，加加上随之之而来的的银根紧紧缩，使使得不少少的写字字楼成了了泡沫的的牺牲品品，苏州州现在很很多“烂尾楼楼”就是这这个时期期的产物物。到本本世纪初初，随着着苏州经经济的高高速增长长，对商商铺、写写字楼的的需求又又一次升升温，现现在，无无论是开开发商的的定位，还还是公司司的需求求都和以以前有了了很大的的不同。更

2、更讲究品品位、规规模、气气派。相相应对写写字楼的的内部环环境、物物业管理理、配套套设施提提出了更更高的要要求。市场综述从上海、北北京、深深圳、广广州等大大城市的的房地产产发展状状况及经经验来看看，房地地产市场场上写字字楼的启启动和发发展要落落后住宅宅市场两两年左右右。经过过对苏州州房地产产的调查查研究分分析，尤尤其是对对写字楼楼近况的的调查，得得出一个个初步的的结论：苏州目目前的写写字楼市市场正处处在启动动期，而而且是启启动期的的前期，其其发展潜潜力、投投资价值值、未来来前景将将在近来来这几年年中得到到充分展展现，苏苏州房地地产市场场的新一一波浪潮潮将在这这里掀起起。市区的好几几个曾经经影响市

3、市容的“烂尾楼楼”，如今今都“老树发发新芽”，纷纷纷都重新新包装上上市，很很多都是是往写字字楼路线线上走。精精装修小小户型火火了，那那是苏州州房地产产市场已已经走到到了第二二个发展展阶段（高高单价、小小面积，低低总价的的阶段），写写字楼市市场的发发展已经经是经济济发展的的必然趋趋势。长江三角洲洲是中国国甚至全全球机经经济发展展最活跃跃的区域域之一，吸吸引了众众多国内内外企业业的涌入入，同时时有着中中国加入入WTOO的有利利因素，将将使这个个区域的的经济保保持长期期稳定的的强势增增长。苏州在此区区域保持持重要的的位置和和地位，也也是世界界24个个最具有有发展潜潜力的城城市之一一，GDDP及增增长

4、列江江苏首位位，而写写字楼市市场比南南京甚至至无锡都都有较大大差距。苏州经济110年来来一直保保持着两两位数的的增长，去去年更是是有1003.99%的增增长。外外资外地地企业纷纷纷进驻驻，本地地私营企企业大量量涌现，总总量和增增速在全全省都处处在首位位。苏州写字楼楼的市场场与苏州州的经济济发展和和城市地地位有着着很大的的差距，而而写字楼楼市场的的发展直直接影响响当地的的商务成成本和机机会，所所以苏州州的写字字楼的市市场发展展是必须须的亦是是必然的的，这样样才能满满足经济济增长的的要求。苏州的住宅宅市场从从19999年发发展至今今，从低低谷走向向了高潮潮，且一一浪高过过一浪，正正有向浪浪尖冲的的

5、势头，44年来一一直保持持着火爆爆的市场场，而写写字楼的的市场却却是不温温不火，一一直是迈迈着小步步的前进进，目前前，这块块市场有有了明显显的变化化：市区、园区区、新区区的主要要中高档档写字楼楼的租赁赁率达到到95%左右，部部分写字字楼的价价格出现现了400%的增增长，平平均租金金达到550元/月，新新区、园园区的部部分高档档写字楼楼更达到到1000元/月月。根据统计局局的数据据，苏州州办公楼楼20003年11-8月月份新开开工面积积140046、竣工工面积3399664，而而同期实实际销售售面积达达到5220299，销销售价格格也一路路上升，各各区域都都有100-200%的增增长。且且销售势

6、势头良好好。近期，那些些几年甚甚至十几几年前建建造的，由由于当年年的资金金等诸多多问题而而新成的的“烂尾楼楼”，如今今在市场场和政府府的调节节下也披披上了“新装”，其中中有7个个都涉及及到写字字楼，且且租售市市场良好好。从市场的角角度来看看，苏州州目前的的写字楼楼市场的的供给不不能满足足市场的的需求，众众多的投投资商也也瞄准了了这样的的市场，很很多房产产投资客客也从投投资住宅宅市场向向投资写写字楼转转变，苏苏州的写写字楼市市场将进进入高速速发展阶阶段。 - PAGE 19 -区域分布苏州的写字字楼主要要集中在在老城区区（人民民路、干干将路、三三香路、石石路商圈圈及附近近、观前前商圈及及附近）、

7、新新区（新新区行政政中心及及附近）、园园区（中中兴路、园园区CBBD及附附近）。呈呈“一”字形直直线分布布，东起起园区CCBD，西西至新区区行政中中心，由由干将路路把这两两个区块块连接起起来，形形成了写写字楼“两区一一路”的格局局。图1、2区区域是园园区写字字楼集中中地块，园园区作为为苏州经经济的增增长点，作作为中新新合作项项目的成成功典范范，在国国内有很很好的知知名度。且且规划合合理，道道路交通通便捷，配配套设施施完善。具具有高档档写字楼楼的存在在和发展展的良好好条件。图10区域域是苏州州又一个个高档写写字楼的的集中地地，地处处苏州高高新区行行政中心心，高新新区作为为苏州首首个开发发区，基基

8、础条件件成熟，台台湾和日日本企业业占多，由由于台湾湾、日本本的投资资具有集集中的特特点。此此区域的的客户多多以台湾湾、日本本客户。随随着苏州州外来投投资的增增多，尤尤其是台台湾、日日本企业业的涌人人，此区区域写字字楼必将将有良好好的发展展。图3区域是是园区和和市区的的接口处处，图99区域是是新区和和市区的的接口处处，从城城市的发发展状况况来看，新新区、市市区、园园区的关关联性将将更加紧紧密，目目前此块块区域的的写字楼楼的良好好租售率率已经说说明了未未来发展展的美好好前景。干将路是连连接新区区、园区区最便捷捷的道路路，它的的改造完完成更好好的把新新区、园园区的工工厂、企企业贯通通起来。写写字楼也

9、也很集中中，主要要分布在在图4（干干将路、临临顿路口口）、图图5（干干将路、人人民路口口）、图图6（干干将路、养养育巷口口）、图图7和88（干将将路、阊阊胥路口口）。区域分布列列表新区园区市区新区园区市区护城河外护城河内新区市区接口行政中心市区园区接口金鸡湖路CBD护城河外护城河内新区市区接口行政中心市区园区接口金鸡湖路CBD干将路林顿路段干将路人民路段养育巷保险楼群阊胥路石路及周遍干将路林顿路段干将路人民路段养育巷保险楼群阊胥路石路及周遍光大银行大厦金狮大厦SND大厦东环大厦综艺开元大厦馨都广场加城大厦世纪经融大厦光大银行大厦金狮大厦SND大厦东环大厦综艺开元大厦馨都广场加城大厦世纪经融大厦

10、国际大厦华孚大厦金洲大厦丽景苑永霖大厦AIA大厦华孚大厦金洲大厦丽景苑永霖大厦AIA大厦楼盘档次比比重本次调查在在上述区区域均匀匀选择22-3个个个案，共共计选择择25个个写字楼楼个案，通通过市场场调查及及相关资资料的查查阅，在在价格和和档次上上初步做做出以下下论断：目前苏州写写字楼市市场的价价格状况况主要在在三个范范围，440以下下、400-500、500以上，其其中500以上部部分多为为90-1000左右。（单单位：元元/月）根据对写字字楼市场场的调查查，基本本可以把把以上三三个价格格范围作作为划分分写字楼楼档次的的依据。50以上为为高档，440-550为中中档，440以下下为中低低档。（

11、单单位：元元/月）市场特征区域、形态态苏州的写字字楼主要要集中在在老城区区（人民民路、干干将路、三三香路、石石路商圈圈及附近近、观前前商圈及及附近）、新新区（新新区行政政中心及及附近）、园园区（中中兴路、园园区CBBD及附附近）。案名区域层数道路交通主要消费客客户金鼎大厦平江6观前商圈内内，南临临干将路路，西临临人民路路电子、网络络、通讯讯企业居居多广大商务中中心平江6观前街东、林林顿路边边医药、贸易易华孚大厦金阊9南临三香路路、阊胥胥路边苏州本地私私营企业业居多开元大厦园区20东环路、中中兴路口口房地产、建建筑工程程居多永霖大厦平江7人民路、道道前街口口外地驻苏机机构、本本地私营营贸易类类金

12、狮大厦新区25狮山路南台湾企业、本本地私营营企业瑞基大厦平江6干将路、公公园路口口装饰、装饰饰材料企企业写字楼对其其周边的的配套设设施完善善程度、交交通便捷捷状况有有较高的的要求，所所以写字字楼都有有集中的的组团形形式，如如新区行行政中心心区域、干干将路养养育巷保保险楼群群、园区区CBDD区域等等，这种种集中的的组团形形式在写写字楼市市场是普普遍现象象。由于市政府府对于市市区（护护城河内内）的建建筑有限限高的规规定，所所以这个个区域的的写字楼楼多为66-7层层，而此此区域外外围尤其其是新区区园区及及其周边边多为220层以以上的建建筑。由于受交通通状况及及停车条条件的限限制，观观前和石石路商圈圈

13、内部的的写字楼楼并不多多，但由由于商圈圈具有优优越的配配套设施施，所以以写字楼楼多集中中在商圈圈一公里里的范围围。干将路作为为市区的的主要交交通干道道，是连连接新区区和园区区企业单单位的主主要道路路，因此此，干将将路以及及干将路路和新区区、园区区的接口口处集中中了大量量的写字字楼群落落。考虑到行业业及贸易易的关联联性，公公共关系系、公共共信息在在企业发发展中的的作用，在在写字楼楼市场中中很多物物业的入入驻企业业都有着着一个或或多个共共性、关关联性。极极端表现现为同一一个行业业的集中中，如瑞瑞基大厦厦的装饰饰、材料料公司的的集中，金金鼎商务务中心里里电子、网网络公司司占800%以上上。价格、租售

14、售市场2000年年前后，苏苏州写字字楼市场场一直以以租赁为为主，且且空置率率较高，此此时的住住宅市场场已经回回暖升温温，根据据城市的的发展经经验，住住宅市场场是写字字楼市场场的“点火石石”，近期期住宅市市场的强强劲冲刺刺，将要要引爆写写字楼市市场。写写字楼市市场是城城市经济济发展的的“发动机机”，在苏苏州经济济的高增增长下，这这台“发动机机”显得功功率太小小，众多多“烂尾楼楼”的盘活活、新开开商用项项目的热热销，说说明了这这台“发动机机”正在加加大马力力。案名区域租售方式租售价格物管费用丽景苑平江租售结合租：1.88元/天售：均55500元元/4元/月开元大厦园区先售包租租：40-45元元/月

15、售：63000-667000元/2.5元/月国际大厦园区只租不售租：90左左右元/月5元/月永霖大厦平江先售包租租：28元元/月1元/月东环大厦园区销售售：均48800元元/月3.5元/月金狮大厦新区租售结合租：85元元/月售：均65500元元/5元/月目前，苏州州写字楼楼租赁市市场的价价格平均均为500元/月月，销销售价格格平均为为55000元/，苏苏州写字字楼高端端市场的的租金达达到900-1000元/月，且且以租赁赁的形式式为主。此此类高端端物业都都集中在在新区行行政中心心和园区区CBDD。由于护城河河内的写写字楼为为6-77层，面面积小，相相对交通通状况差差，相对对物业管管理差，停停车

16、不方方便等原原因，档档次及定定位都较较低，价价格也就就偏低，租租赁价格格集中在在30元元/月左右右。随着写字楼楼市场的的复苏、活活跃，切切入市场场的方式式也开始始多样化化，“租售结结合”、“以租带带售”、“先销包包租”等形式式在市场场上大范范围运用用。面积、消费费群体案名区域面积范围（）租售率主要消费客客户金鼎大厦平江86-199095%电子、网络络、通讯讯企业居居多广大商务中中心平江180左右右90%医药、贸易易华孚大厦金阊147/118095%苏州本地私私营企业业居多开元大厦园区223/2263100%房地产、建建筑工程程居多永霖大厦平江80-1550100%外地驻苏机机构、本本地私营营贸

17、易类类金狮大厦新区64-1994（可可分割）95%台湾企业、本本地私营营企业瑞基大厦平江80-1112（可可分割）100%装饰、装饰饰材料企企业写字楼市场场的高端端产品主主要是由由外资企企业、外外企驻苏苏机构、大大型金融融机构分分支等有有实力的的客户消消化掉的的，随着着苏州的的经济增增长，外外资企业业的大量量涌入，高高端市场场的需求求也日益益增加，新新区的狮狮山大厦厦、园区区的国际际大厦的的出租率率都达到到1000%。随着经济增增长，外外资生产产型企业业的增多多，拉动动地方产产业的发发展,本本地私营营企业的的大量出出现（苏苏州是最最多一天天注册1137家家公司），使使得小面面积、高高档次的的写

18、字楼楼供不应应求，这这类企业业对于面面积要求求1000-1550，对对于写字字楼的管管理、档档次要求求偏高，最最终最求求的是良良好的性性价比。随着苏州外外资企业业的增多多，苏州州作为江江南园林林的国际际花园城城市，更更加国际际化，生生活也随随之国际际化，出出现了私私人诊所所、心理理咨询等等新型服服务行业业，以及及外企高高级白领领创建的的公司、个个人工作作室也日日益增多多。对小小面积、高高档次的的写字楼楼也是很很大的需需求。目前，苏州州的高档档写字楼楼主力面面积在2200-4000，中中低档写写字楼的的主力面面积在1100-1500左右右，而对对于写字字楼市场场需求这这两端都都没有达达到，“优而大大、次而而小”的格局局不能