滨海类度假项目开发

1、滨海类项目1.滨海类度假项目开发解读1.1.滨海类度假项目的概述及分类1.1.11.滨海海类度假假项目概概述随着社会财财富的增增加，中中产阶级级的兴起起，出现现了大众众及家庭庭度假旅旅游的流流行，首首当其冲冲地导致致了滨海海旅游度度假项目目的火热热开发。滨滨海类度度假项目目主要依依赖于大大海、沙沙滩的质质量和范范围、景景色、气气候以及及水上体体育运动动，而相相关的度度假项目目即围绕绕这些资资源来打打造。这里的滨海海度假项项目，其其实是旅旅游度假假与居住住的结合合体，它它以房地地产开发发为其现现实载体体，以度度假式居居住为其其主体特特征，与与传统房房地产相相比较，滨滨海度假假物业具具有其自自身特

2、征征：如强强烈依存存海滨资资源；有有明显的的地区限限制；以以度假的的要求开开发物业业，注重重度假功功能的开开发；强强调建筑筑与环境境的景观观一致性性等等。分析滨海旅旅游度假假项目的的开发过过程，必必须清楚楚地认识识到不同同国家、地地区、文文化背景景的影响响，因为为这些影影响，使使得同时时沿海国国家在开开发滨海海旅游的的时间上上差别很很大。一一般来讲讲，影响响滨海度度假项目目兴旺的的因素有有很多，这这里主要要提出三三点：海滨资源自自身的吸吸引力快速城市化化的影响响人们对滨海海兴趣的的转变，意意识到海海滨对身身体健康康的好处处1.1.22.滨海海类度假假项目分分类分类一：按按项目受受众广度度和类型

3、型不同，可可分为大大众类项项目、私私人类项项目和商商务类项项目大众型项目目：项目目所处海海滨资源源佳，被被大众公公认，产产品线丰丰富，可可满足绝绝大部分分人休闲闲度假需需求，如如半山半半岛项目目。私人型项目目：虽同同为滨海海度假项项目，但但因其高高档的产产品，私私密的环环境，客客户定位位有一定定指向性性，多为为顶级成成功人士士打造，如如香水湾湾1号项项目。商务型项目目：除休休闲度假假外，此此类项目目更趋向向会议类类度假，其其中提供供配套齐齐全的会会议设施施等，如如博鳌蓝蓝色海岸岸项目。分类二：按按项目产产品线丰丰富程度度不同，可可分为“全向型型”项目和和“半向型型”项目“全向型”项目：项目功功

4、能分区区明确，物物业类型型齐全，周周边资源源丰富，几几乎覆盖盖了滨海海度假应应有的所所有产品品，别墅墅、公寓寓、酒店店、游艇艇、温泉泉、SPPA、商商业等，如如三亚半半山半岛岛。“半向型”项目：产品类类型主要要以别墅墅和酒店店为主，辅辅以简单单娱乐设设施，其其它配套套不足或或缺失，这这种类型型的项目目在现今今市场上上占有较较大比重重，如东东和海棠棠福湾、大大连莱茵茵海岸度度假村等等等。1.2.滨滨海类度度假项目目的产品品趋势剖剖析国内的滨海海度假项项目主要要集中在在海南、青青岛、大大连等沿沿海城市市，其海海景资源源相对来来讲是比比较优质质的，在在国内外外也享有有盛名。这这些城市市的滨海海项目产

5、产品体现现了大众众化和个个性化的的集合，即即除了基基本都有有的别墅墅、公寓寓、五星星酒店、酒酒店公寓寓、商业业街、娱娱乐配套套等产品品外，不不同的项项目还会会根据其其所在海海域的属属性不同同、开发发商实力力的不同同开发各各具风格格的产品品。如半山半岛岛开发的的国际潜潜水基地地、游艇艇会、温温泉、养养生山谷谷、生活活美术馆馆；香水水湾1号号拥有的的私属沙沙滩、婚婚礼教堂堂；大连连莱茵海海岸度假假村中的的室内滑滑雪场、卡卡丁车赛赛场、封封闭式海海水戏水水乐园等等等。（部部分项目目详细产产品情况况见下表表）大众型产品品个性化产品品观海公寓、临临海别墅墅、洲际际酒店、卡卡尔森酒酒店、豪豪华商业业街、S

6、SPA国际潜水基基地、游游艇会、温温泉、440000亩养生生山谷“琦园”、生活活美术馆馆独栋/联排排别墅（每每栋别墅墅带私人人泳池）、度度假型别别墅式酒酒店、双双会所、SSPA私属沙滩、婚婚礼教堂堂独栋别墅、别别墅式酒酒店、商商业街、会会所会议型酒店店（完善善的会议议场地和和设施）别墅、公寓寓、无星星酒店、商商业中心心、海上上餐厅室内滑雪场场、卡丁丁车赛场场、封闭闭式海水水戏水乐乐园、游游艇码头头虽然目前国国内的滨滨海度假假项目还还不是非非常成熟熟，成功功借鉴案案例也不不多，但但其产品品的发展展趋势已已渐露端端倪。主主要表现现在以下下三方面面：产品线日趋趋丰富虽然目前市市场上单单个滨海海度假项

7、项目的产产品还是是相对比比较简单单的，一一般以别别墅+酒酒店的形形式出现现，但是是随着人人们休闲闲度假意意识越发发强烈，度度假要求求也会越越来越高高，为了了满足消消费者的的需求，为为项目赢赢得更高高利润，度度假产品品不可能能再是一一成不变变地面向向大众，而而是必须须迎合客客户的喜喜好，创创新产品品类型。三亚半山半半岛的成成功，其其中有部部分原因因就是它它拥有相相对完整整的产品品线，加加上它周周围已开开发的产产品资源源相当充充盈。产品形态多多样化滨海度假项项目这类类综合的的复合地地产项目目，除了了要求产产品线丰丰富，产产品功能能分区清清晰外，产产品形态态也要求求多样化化。比方方说，住住宅区除除了

8、别墅墅也要有有观景公公寓；酒酒店除了了一般商商务酒店店、标准准型酒店店外，别别墅式酒酒店、度度假酒店店也已经经涌向市市场。产品档次更更趋向高高端随着选择滨滨海度假假的人越越来越多多，度假假产品的的受众面面也随之之越来越越广，而而在此基基础上，无无论是上上层人士士还是普普通百姓姓，越是是高档的的产品越越让人们们趋之若若鹜，以以希望享享受一个个真正的的假期。而而产品在在档次上上的差距距除了能能提升项项目品牌牌知名度度外，也也可以为为项目盈盈利添上上亮丽一一笔。1.3.滨滨海类度度假项目目的营销销推广营销推广是是将项目目推向市市场，被被市场广广泛认知知的真正正意义上上的开始始阶段。而而作为旅旅游房地

9、地产这类类所有权权不一定定发生转转移的项项目，在在营销时时，不一一定将自自己局限限在房地地产传统统营销模模式上，它它出卖的的更多的的是它的的功能、服服务和软软性消费费品，因因此在营营销手段段上可以以进行跨跨行业结结盟、跨跨国联动动，向国国际潮流流靠拢，实实现对消消费资源源的最大大限度挖挖掘。由于滨海类类度假项项目受产产品综合合性和客客源广度度性等多多重影响响，其市市场营销销方略必必须充分分考虑其其自身优优势和外外在条件件，尽可可能挖掘掘营销潜潜力，引引导、调调节和创创造需求求，实现现项目的的营销目目的。在营销初期期，树立立良好的的公众形形象是形形成竞争争优势和和打响知知名度的的最直接接最有力力

10、的手段段，这是是所谓的的“第一印印象”理论。而而树立形形象，除除了前期期的形象象识别与与塑造外外，更重重要的是是对形象象进行“包装”， 一一般选择择核心形形象包装装收效是是最明显显的。在现今什么么都需要要创新的的时代，营营销模式式也需要要得到一一次创新新洗礼，现现在把两两种比较较主流的的创新营营销模式式分析如如下：打包营销模模式“借旅游促促地产、先先旅游后后地产、虚虚旅游实实地产，最最后再由由地产推推动旅游游和城市市的发展展”，这是是滨海类类度假项项目的实实质，也也是“打包营营销”的核心心。现在在，“打包营营销”一般有有三类方方式：第一类：与与所在城城市区域域“打包”借势营营销与政府或规规划部

11、门门联合推推进，以以形象工工程等形形式实现现政府对对项目的的主动推推广，城城市的知知名度提提高了，城城市里的的项目自自然有更更大可能能被大众众认识，这这样才可可能在更更大区域域内赢得得客户，即即先预热热区域市市场，再再炒热项项目，这这就叫“一人得得道，鸡鸡犬升天天”。优点：加大大推广声声势和力力度，以以提供整整体旅游游形象来来吸引消消费者，实实现双赢赢局势，是是最有效效的提高高影响力力的方式式；弱点：要求求高，成成本高，许许多项目目达不到到这类境境界；适合项目：能推动动区域或或城市旅旅游大发发展或建建立城市市新形象象的项目目，一般般要求项项目规模模大，影影响力大大，能推推动区域域经济发发展。第

12、二类：与与所在城城市内其其它相关关项目“打包”合作营营销联合区域内内其它相相关项目目，比如如说周边边景点、旅旅游设施施等一起起推出市市场，实实现多赢赢。优点：可提提升项目目形象，组组合式营营销亦可可节约营营销成本本；弱点：弱化化了自身身项目的的形象与与市场影影响力，变变成“帮她人人做嫁衣衣”的结果果；适合项目：自身优优势需明明显高于于合作方方同类项项目，或或打包项项目与自自身是互互补或不不相关类类型。第三类：与与知名度度高的活活动“打包”互动营营销赞助、协办办一些知知名度高高或者有有公益性性质的活活动，借借媒体之之势提升升自己的的品牌形形象。优点：有助助于树立立良好的的公众形形象，是是形象包包

13、装的有有效手段段之一；弱点：若互互动方式式不恰当当，很容容易变得得“只留个个名而已已”，因为为往往越越是大型型的活动动赞助商商越多，如如何成为为大众百百里挑一一、口碑碑相传的的对象具具有一定定难度；适合项目：有雄厚厚实力或或背景的的项目，过过程中需需要举办办有特色色的与项项目相关关的其它它活动以以推动项项目营销销。全程营销模模式滨海度假类类项目的的营销，由由于其开开发周期期较一般般房地产产项目更更长，因因此更可可以引进进“全程营营销”的概念念，以营营销的思思维贯穿穿项目整整个开发发过程。这这个营销销过程包包括三个个阶段：阶段一：项项目开发发前期营营销这一阶段主主要包括括投资营营销、规规划设计计

14、营销、项项目质量量工期营营销。投资营销发发生在项项目开发发最初阶阶段，而而滨海度度假项目目的投资资营销具具有需求求市场的的广泛性性、复杂杂性和季季节性，因因此在这这一阶段段的营销销中，除除常规分分析因素素外，还还需要特特别注意意经济因因素、地地理因素素、人口口因素、社社会文化化和态度度因素、移移动性因因素、政政府规划划因素、媒媒介传播播因素等等几大因因素对滨滨海度假假旅游地地产的决决定性影影响。规划设计营营销是一一个发现现自然、利利用自然然、改造造自然的的全过程程，它需需要结合合现有的的滨海资资源，以以项目的的旅游主主题为中中心，设设计不同同类型的的产品。这这类营销销主要包包括四方方面的内内容

15、：总总体规划划、建筑筑风格和和色彩定定位、环环境规划划和艺术术风格提提高、灯灯光设计计和背景景音乐指指导。项目质量工工期营销销要求开开发商在在进行产产品生产产过程中中严格把把关，使使产品高高质量地地符合客客户感知知并得到到认可，这这一时段段的营销销周期比比较长，投投资额巨巨大，投投资回收收期也较较长，因因此最好好能以滚滚动开发发的模式式进行。阶段二：项项目销售售推广营营销这一阶段的的营销包包括形象象策划和和营销推推广。形象策划主主要涵盖盖了项目目总体战战略形象象策划、文文化形象象策划、企企业行为为形象策策划、员员工形象象策划、项项目视觉觉形象策策划等，主主要通过过硬性载载体，如如广告和和给雷宣

16、宣传推广广资料进进行营销销。营销推广的的途径主主要有广广告和公公关、销销售促进进等阶段三：项项目维护护“二次”营销随着消费市市场的日日趋成熟熟，滨海海度假项项目产品品的更新新换代会会引发激激烈的竞竞争，因因此可持持续发展展的“二次”营销至至关重要要，包括括全员营营销、品品牌塑造造提升、开开发商可可持续经经营战略略提示等等，由此此使产品品质量、新新产品的的开发与与旧产品品的延续续保持着着平衡发发展，满满足客户户期望“完美”追求。1.4.滨滨海类度度假项目目的品牌牌管理品牌是给拥拥有者带带来溢价价、产生生增值的的一种无无形资产产，他的的载体是是用以和和其他竞竞争者的的产品或或劳务相相区分的的名称、

17、术术语、象象征、记记号或者者设计及及其组合合，增值值的源泉泉来自于于消费者者心智中中形成的的关于其其载体的的印象。品品牌的最最终目的的不单是是为了得得到消费费者的认认同，更更重要的的是要促促成消费费乃至重重复行为为及代为为传播品品牌。对对于旅游游地产来来说，品品牌是实实现异地地扩张的的必要条条件。并并且和传传统房地地产不同同的是，在在旅游地地产中项项目品牌牌较之企企业品牌牌更为重重要，消消费者认认知更多多的是该该旅游项项目在市市场上的的知名度度与美誉誉。而对于滨海海度假这这类更面面向大众众客户的的度假项项目而言言，品牌牌管理显显得尤为为重要。为为此，针针对此类类项目的的品牌管管理总结结出了“四

18、步方方程式”：品牌牌定位、品品牌推广广、品牌牌经营、品品牌创新新。第一步品牌定定位品牌定位是是指企业业在市场场定位和和产品定定位的基基础上对对特定的的品牌在在文化取取向及个个性差异异上的商商业性决决策，它它是建立立一个与与目标市市场有关关的品牌牌形象的的过程和和结果。品品牌定位位是品牌牌经营的的首要任任务，是是品牌建建设的基基础，是是品牌经经营成功功的前提提。对于滨海项项目的品品牌定位位，要依依据项目目所在地地区的周周围环境境和自身身能力分分别从产产品定位位、文化化定位、价价值定位位、管理理定位等等四个角角度确定定其竞争争市场，赢赢得客源源，准确确的品牌牌定位是是项目成成功的一一半。第二步品牌

19、推推广品牌推广是是指企业业塑造自自身及产产品品牌牌形象，使使广大消消费者广广泛认同同的系列列活动和和过程。品品牌推广广有两个个重要任任务，一一是树立立良好的的企业和和产品形形象，提提高品牌牌知名度度、美誉誉度和特特色度，二二是最终终将有相相应品牌牌名称的的产品销销售出去去。品牌牌的先后后不同时时期划分分为导入入期、成成长期、全全盛期和和衰落期期四个发发展阶段段，这四四个阶段段的提出出对企业业的品牌牌推广会会有许多多现实意意义。滨海度假项项目的品品牌推广广以游客客或消费费者为主主，以投投资者为为辅；其其三大法法宝是广广告语、实实效VII、寻找找新闻点点树立良良好口碑碑效应。第三步品牌经经营品牌经

20、营是是指将品品牌视为为独立的的资源和和资本，并并以此为为主导，来来关联、带带动、组组合其他他资源和和资本，从从而取得得最大经经济效益益和社会会效益的的一种经经营活动动和经营营行为。在在品牌经经营中需需要注意意三点：“注意消消费者”是沟通通的基础础、“塑造个个性”才能“建立印印象”、“经营是是一个过过程”。而在滨海类类度假项项目中，品品牌经营营环节中中最关键键的是品品牌延伸伸和品牌牌扩张。第四步品牌创创新品牌创新是是在前三三个品牌牌管理基基础上，根根据不同同的市场场需求、不不同的市市场竞争争情况、不不同的资资源环境境变化，改改变品牌牌塑造策策略，进进行品牌牌创新，达达到长远远经营的的目的。在开发

21、滨海海度假项项目的过过程中，在在依托海海滨资源源的基础础上，常常常会用用到品牌牌强强联联合的手手段：品品牌开发发商引进进品牌国国际五星星级酒店店，打造造品牌游游乐项目目，最终终实现品品牌深入入人心的的效果。1.5.滨滨海类度度假项目目的核心心竞争力力挖掘随着市场需需求的个个性化与与差异化化，客户户对旅游游度假项项目的要要求越发发趋向主主题式与与运动式式，而作作为滨海海度假类类项目的的核心竞竞争力主主要有三三方面：资源优势优质的滨海海资源，怡怡人的海海景风光光，不但但可以让让前来旅旅游度假假的人放放松心情情，净化化心灵，利利用大海海和沙滩滩打造的的一系列列运动更更是具有有强大的的吸引力力，与大大

22、海搏击击，这是是只有滨滨海度假假才能享享受到的的不可复复制的资资源优势势。产品优势滨海度假项项目除了了可以开开发别墅墅、酒店店、高尔尔夫、温温泉等产产品外，还还能打造造潜水基基地、游游艇俱乐乐部等多多样的度度假设施施。开发优势开发引擎的的缺失，这这大大降降低了投投资风险险。当然然引入酒酒店等其其它高档档配套更更能凸显显该类项项目的价价值，从从而获得得更多收收益。这些核心竞竞争力，在在滨海资资源的缺缺失下，往往往容易易加大项项目可复复制性的的难度。2.案例链链接：山山海结盟盟养生谷谷三亚亚半山半半岛，“皇冠上上的红宝宝石”半山半岛，热热带风情情优雅小小镇，大大型滨海海复合地地产，仿仿佛一个个微观

23、城城市，将将世界美美好城市市浓缩于于一处商业业、娱乐乐、休闲闲、居住住、功能能齐备，是是中国滨滨海地产产第一品品牌。2.1.【案案例精粹粹解读】2.1.11.项目目基本情情况半山半岛项项目，位位于海南南省三亚亚市小东东海鹿回回头半岛岛，鹿岭岭路277号，鹿鹿回头公公园旁，距距离市区区和大东东海3公公里。项目总占地地规模220666亩，是是由三亚亚鹿回头头旅游区区开发有有限公司司开发的的超大型型综合房房地产项项目。整整个项目目包括临临海别墅墅、观海海公寓、高星级酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等等。项目总销售售额预计计2000多亿元元，是三三亚乃至至整个海海南岛销销售额最最大的房房地产项项

24、目。2.1.22.项目目开发背背景半山半岛，位位于三亚亚小东海海鹿回头头半岛，整整个半岛岛由鹿回回头公园园、鹿回回头岭两两山和小小东海、鹿鹿回头湾湾两湾组组成，是是三亚市市西至海海坡，东东至亚龙龙湾的五五十余公公里海岸岸线中唯唯一一个个待开发发的半岛岛，有着着优质的的沙滩和和背山面面海的绝绝顶自然然资源。为了最大化化地发挥挥这些资资源的价价值，三三亚市政政府极力力招揽大大企业进进入，力力图将此此个板块块打造成成为超越越目前亚亚龙湾的的三亚唯唯一的六六星级区区域，包包括有着着海南中中南海之之称的六六星级酒酒店悦榕山山庄酒店店，世界界酒店业业NO11洲洲际酒店店六星级级亚洲旗旗舰店，全全亚洲最最好

25、的高高尔夫球球场鹿回头头高尔夫夫球场(国际118洞，洞洞洞见海海，洞洞洞全灯光光)。 而半山山半岛尽尽享世界界顶级荣荣耀，尊尊处于这这一六星星级区域域的核心心地带。2.1.33.项目目产品规规划半山半岛项项目产品品类型丰丰富，功功能分区区明确，集集娱乐、商商业、休休闲、养养生、居居住于一一体。项项目分三三期开发发，总建建筑面积积达1000多万万平方米米。其中，一期期（鹿回回头湾区区）占地地10556亩，总总体量达达49万万平方米米，以酒酒店公寓寓、小高高层公寓寓、独栋栋别墅为为主；二二期（双双海湾区区）占地地8022亩，主主要产品品有小高高层公寓寓、独栋栋别墅；三期（东东海湾区区）占地地208

26、8亩，开开发300层高层层公寓。除规划部分分别墅提提升项目目整体档档次外，小小区建筑筑以高层层为主，提提升了整整体容积积率在11以上。同同时，后后期规划划了大量量的商业业酒店类类配套，以以提升项项目运营营收益。2.1.44.项目目客户分分析半山半岛客客户以来来自上海海、北京京、浙江江等地的的绝对高高端客户户为主。项项目以纯纯豪宅的的定位力力图凝聚聚高端客客群，通通过高端端客群的的群聚效效应来促促进项目目的销售售。代表表性客户户：雅戈戈尔集团团掌门人人。客群特征在北北京或上上海要买买得起5500万万以上的的房产，才才会在半半山半岛岛置业。上上海、北北京等地地高端别别墅的客客群，都都是半山山半岛的

27、的准客户户。客户户的事业业可能遍遍布全国国。另有一定比比例的外外籍客群群，来自自美国、加加拿大、俄俄罗斯等等。2.1.55.项目目营销推推广项目营销渠渠道多样样，推广广范围遍遍布全国国经济发发达的各各大中城城市，如如北京、上上海、广广州、香香港等地地，主办办、联办办、赞助助了不同同类型的的活动，近近期为为什么半半山半岛岛一书书面世。007年至至今，项项目广告告宣传投投入总计计近一亿亿元，是是海南知知名度最最高的项项目之一一。从参加北京京、上海海的奢侈侈品展到到请吴大大维 、费费翔等明明星助阵阵，半山山半岛营营销上的的大手笔笔有力助助推了其其市场去去化。具体的营销销过程详详见下表表：日期内容20

28、08-12-14半山半岛携携手三亚亚市人民民政府，于于20008年112月114日118：330分在在上海城城市雕塑塑艺术中中心，如如期共同同举办了了一场非非同寻常常的盛宴宴“巅巅峰体验验，半岛岛之夜”220088上海见见面会、“美美丽三亚亚情系系浦江”三三亚高端端滨海地地产政府府推介会会，再次次向上海海及到场场所有嘉嘉宾宣告告，三亚亚地产市市场的活活跃与半半山半岛岛这个代代表中国国滨海地地产领跑跑者的大大家之范范！2008-12-062008年年12月月6日下下午四时时整，半半山半岛岛与新丝丝路模特特机构、艺艺术先锋锋网联合合在半山山半岛贵贵宾会馆馆举办“魅魅力半山山半岛新新丝路模模特艺术术

29、之旅开开幕式”。 20008-220099年度中中国首席席名模刘刘多主持持今天的的仪式。2008-11-302008年年11月月30日日，卡尔尔森亚太太酒店管管理有限限公司与与三亚鹿鹿回头旅旅游区开开发有限限公司（三三亚半山山半岛）管管理合作作协议签签订仪式式在上海海举行，同同时宣告告卡尔森森旗下最最著名酒酒店品牌牌丽笙世世嘉正式式入驻半半山半岛岛，标志志着又一一家超五五星级国国际酒店店落户三三亚。2008-11-232008年年11月月23日日下午，中中国工商商银行海海南省分分行与三三亚鹿回回头旅游游区开发发有限公公司在海海口举行行战略合合作框架架协议签签字仪式式，海南南省工行行向鹿回回头公

30、司司意向授授信300亿元贷贷款。2008-10-23至至20008-110-226国内顶级海海滨豪宅宅三三亚半山山半岛特特别赞助助20008年110月223日至至26日日在京举举办的220088“大佛佛杯”中中国男子子高尔夫夫职业球球员锦标标赛。2008-10-02三期“东海海湾山海海大宅”国国庆盛大大开盘2008-10-0210月2日日晚199时，三三亚悦榕榕庄尊荣荣沙滩，主主持人吴吴大维和和陈美静静与半山山半岛新新老业主主齐声倒倒记时，宣宣布三期期东海湾湾区开盘盘庆典暨暨“开盘盘盛典之之风尚夜夜”举行行2008-08-138月13日日，颐和和园、清清华、北北大发放放半山半半岛奥运运加油旗旗

31、，成为为最靓丽丽的“奥奥运名片片”2008-08-128月12日日半山半半岛组织织在北京京金融街街、五棵棵松奥运运场馆、西西直门发发放奥运运红旗，进进行“红红动中国国”活动动2008-08-118月11日日，半山山半岛奥奥运加油油旗望京京、西单单发放，成成为高档档商场的的“招牌牌”2008-08-068月6日，半半山半岛岛奥运加加油旗前前门发放放，传递递 “奥奥运圣火火”百年年梦想2008-08-058月5日，半半山半岛岛加油旗旗后海发发放，点点燃“奥奥运”情情结2008-08-028月2日，半半山半岛岛奥运加加油旗“鸟鸟巢”发发放，舞舞动盛世世中国2008-08-018月1日，半半山半岛岛百

32、万奥奥运加油油旗，中中关村发发行试水水2008-07-25至至20008年7月225日至至30日日，由三三亚半山山半岛举举办的半半岛会“海海洋之星星”夏令令营（第第一期）活活动正式式拉开帷帷幕。本本次活动动主要邀邀请了半半山半岛岛业主及及他们的的孩子，并并为他们们的到来来精心安安排的丰丰盛的欢欢迎晚宴宴和精彩彩的节目目。半山山半岛常常务副总总王志民民、营销销总监徐徐能力等等参加了了欢迎晚晚宴。2008-07-13至至20008年7月113日7月118日在在日本东东京、冲冲绳隆重重举办了了“20008世世界海滨滨休闲度度假地产产高峰论论坛（中中

33、日对话话）暨中中国地产产赴日考考察”的的重大活活动，引引起了国国内外（包包括日本本）主流流媒体的的高度关关注，并并对本次次重大事事件进行行了全方方位的跟跟踪报道道。据悉悉，本次次盛大活活动由全全国工商商联房地地产商会会、日本本冲绳县县政府主主办，安安家传媒媒机构、家家和互动动网络科科技有限限公司、冲冲绳经济济同友会会联合承承办。同同时，在在日本东东京考察察之行的的7月114日晚晚上，中中日对话话不动产产颁奖典典礼正是是拉开序序幕。其其中，在在颁奖仪仪式上，来来自三亚亚的半山山半岛获获得了由由日本不不动产商商会、全全国工商商联房地地产商会会颁发的的“优秀秀滨海项项目大奖奖”的殊殊荣，成成为了本本

34、次20008中中日对话话海滨地地产的一一大亮点点。2008-07-062008年年7月66日，中中国滨海海地产领领军项目目三亚半半山半岛岛与全球球最大的的商业地地产服务务公司、世世界5000强唯唯一物业业管理公公司世邦魏魏理仕正正式签署署物业管管理合作作协议。2008-07-04至至20008-007-005此次别墅节节除了共共同探讨讨中国别别墅的发发展之道道以及目目前所面面临的行行业困扰扰之外，还还颁出了了20008中国国别墅金金鼎奖、220088中国经经典别墅墅金奖、220088中国城城市别墅墅最佳景景观设计计奖等许许多具有有影响力力的大奖奖，三亚亚半山半半岛获得得了20008第第五届中中

35、国经典典别墅金金奖。2007-09-122007年年9月112日，“半半山半岛岛”出现现在北京京中国大大饭店，参参加在这这里举行行的“爱爱在天涯涯海角”慈慈善捐赠赠活动，向向中国红红十字会会下属光光明天使使基金会会捐赠1100万万元。110天后后，“半半山半岛岛”再次次在这里里参加“香香港回归归10周周年之夜夜光明天天使慈善善晚宴”，将将现场募募捐和拍拍卖筹款款全部捐捐赠给中中国红十十字基金金会。整个营销过过程中，半半山半岛岛通过以以媒体营营销、事事件营销销、情景景营销、展展会营销销等方式式使得项项目品牌牌深入人人心。而而每一次次的推售售策略都都是经过过精心设设计的，这这些看似似巧合的的营销机

36、机遇都是是为了配配合整个个项目的的发展过过程。2.2.【成成功核心心密码】优质的城市市六星际际地段，主主流的产产品形态态组合，全全面的营营销推广广，打造造顶级一一流的滨滨海度假假项目。2.2.11.区位位资源决决定顶级级身份半山半岛项项目既属属三亚市市区地段段，又独独享顶级级环境，地地段的价价值奠定定了半山山半岛项项目打造造高端产产品的基基础。地段造就了了产品的的稀缺性性，是半半山半岛岛的最大大卖点。2.2.22.产品品组合引引导主流流趋势主流的物业业形态组组合预示示了现代代滨海度度假项目目的潮流流模式。别别墅、公公寓、酒酒店公寓寓、五星星级酒店店、温泉泉、SPPA、游游艇、潜潜水、养养生山谷

37、谷、商业业街、生生活美术术馆等，再再加上周周边高品品质资源源如悦榕榕庄酒店店、鹿回回头高尔尔夫球场场等，几几乎覆盖盖了度假假客户的的全部需需求，一一站式度度假服务务，可以以保证客客户长时时间逗留留。而且且本项目目采用的的高科技技技术和和高端建建材是项项目产品品品质上上的重要要卖点。为提高利润润额，项项目以高高层产品品为主，并并规划了了大量的的后期商商业。先先以别墅墅作为先先期入市市的主要要产品树树立高端端形象，后后期逐步步提升高高层产品品的比例例，以达达到名利利双收的的效果。半山半岛销销售价格格为三亚亚市场最最高价，远远超出市市场竞争争者的售售价。高高端定位位引起的的高利润润也是差差异化竞竞争

38、的一一种方式式。2.2.33.营销销战略引引领市场场关注半山半岛的的营销战战略可谓谓是三亚亚空前的的，开发发商并没没有强化化企业品品牌，而而是全力力打造项项目品牌牌作为品品牌运行行的核心心支撑，大大手笔的的营销投投入是市市场去化化的重要要支持。推介海南不不遗余力力从项目动工工开始，开开发商就就开始担担当海南南、三亚亚的推介介形象大大使。半半山半岛岛项目提提出了“先三亚亚、后项项目”的传播播理念，前期重点在北京、上海、宁波、香港等地宣传三亚之美，甚至不惜重金在上海当地媒体刊登8个版面的宣传文章，极大地提升了三亚在上海市民中的地位和形象。与此同时，开发商切合三亚建设国际性热带滨海旅游城市的目标，花

39、巨资参加北京和上海国际顶级私人物品展等，将推介三亚的活动提升到国际化的高度。2007年11月，在上海参加国际顶级私人物品展上，“半山半岛”成为展会焦点，4天时间成交了40套房。“企业公民民”多善举举半山半岛项项目自007年一一期开盘盘后，开开发商已已在全国国撒下“爱的种种子”，携业主主数次向向四川地地震灾区区捐款，累累计捐款款6522万元；启动“爱爱心呵护护阳光行行动”，资资助灾区区孩子显显示无疆疆大爱;在北京京举行“爱爱在天涯涯海角”的的慈善捐捐赠，向向光明天天使基金金会慈善善捐赠上上百万元元，赞助海海南建省省办经济济特区220周年年活动、奥奥运火炬炬首传、谭谭盾音乐乐会，同同时还捐捐助贫困

40、困大学生生、失学学儿童就就学等。大大小小小的慈慈善活动动不计其其数，开开发商的的善举博博得了社社会各界界的广泛泛赞誉，在在社会上上和客户户心中树树立了“地产公公民”的良好好形象。出版刊物“一箭双双雕”“为什么半半山半岛岛”一书的的问世成成为了项项目营销销推广的的先例，此此举看似似揭开了了项目的的运营密密码，但但更深一一层却是是变相地地为项目目营销。这这类新颖颖的手段段，既是是一种赢赢利方式式，但更更是开发发商为营营销推广广想出的的新花样样，此举举必将引引起世人人的关注注。2.3.【问问题难点点解析】如何在在弱势的的大环境境下，依依旧保持持良好的的销售势势头？如何在在一个相相对成熟熟的区域域环境内内打造同同类型项项目，又又能立于于不败之之地？“20088年的中中国房地地