房地产招商策划

1、当前文档修改密码：8362839内容概要本报告主要要通过对对招商地地产的成成长历程程和现状状的业务务情况、财财务指标标、战略略意图的的研究，来来寻求招招商地产产的成功功经验及及可供本本公司借借鉴的成成功因素素。招商地产的的成功要要素主要要有以下下几点：成功的战略略选择，不不仅知进进取，亦亦知退让让。深招招港在面面临港口口业务连连续三年年下滑的的情况下下，没有有深陷于于业绩下下滑的痛痛苦中，过过多的纠纠缠于怎怎样提高高港口业业务的竞竞争、怎怎样提升升港口的的业绩，而而是果断断的进行行了资产产置换，转转移了主主营业务务，清晰晰的认识识自己在在原来主主业上的的劣势，把把资源配配置到具具有较大大发展前

2、前景的房房地产业业务上。再再经过几几次的战战略调整整，形成成了现在在的专业业化的招招商地产产。“选择比比努力更更重要”，招商商地产的的成功经经验告诉诉我们，战战略始终终是公司司取得良良好发展展的关键键，成功功的战略略不仅需需要对大大势的准准确判断断，对自自身的充充分认识识，更需需要极大大的勇气气来改变变公司原原来的规规划和战战略。招商地产因因具有租租赁、水水电和房房产这样样的三驾驾马车结构被被评为最最稳定的的房地产产公司，现现今很多多房地产产公司仅仅仅做房房产的开开发，很很少愿意意自己持持有经营营，这也也就导致致了现今今房产公公司业绩绩的季节节性波动动，及因因为没有有稳定的的现金流流导致的的脆

3、弱资资金链，某某一环节节出现问问题，就就会引起起整个公公司陷入入困境，而而招商地地产给我我们的启启示是，适适当的多多元化来来取得稳稳定的现现金流支支持、稳稳定业绩绩、降低低公司的的风险，结结合北京京金融街街战略规规划中亦亦增大了了租赁在在公司收收入的比比重，及及长江实实业等房房产集团团，我们们可以认认为房产产开发的的向下一一体化或或同心多多元化是是众多房房地产企企业为取取得长远远方展的的一种趋趋势。招商地产在在经营的的过程中中开创了了许多第第一，第第一个引引进澳式式风格、第第一个采采用客户户资源管管理系统统（CRRM）、第第一个成成立了“招商地地产会员员俱乐部部”等等，这这些第一一反映了了招商

4、地地产在房房产开发发过程中中的创新新能力，招招商地产产的这些些在开发发到销售售过程中中的创新新能力使使招商地地产成为为在深圳圳最受认认可的房房地产企企业之一一，其销销售业绩绩也一年年年攀上上新高。一一个正确确的战略略需要好好的战术术支撑，楼楼盘的开开发与销销售，涉涉及的是是一个企企业的战战术层次次，招商商地产在在产品的的设计、建建设、和和推广中中都体现现出了较较好的战战术能力力，其结合“为顾客客提供最最好的产产品”为服务务理念，在在房产各各个环节节开展了了尝试与与创新，把把为顾客客提供最最好的服服务和提提升公司司的业绩绩做到了了很好的的结合。使使公司能能一直以以稳健的的步伐发发展。如如果有能能

5、力的话话我们公公司也应应该在房房产的设设计开发发到销售售及物业业服务上上开展创创新尝试试，建立立自己的的特色，如如招商地地产一直直宣传的的“绿色房房产”。有特特色才能能与其它它房地产产企业拉拉开距离离，体现现自己的的品牌，在在今后的的竞争中中，从众众只能被被淹没在在广大的的同行竞竞争中。当然我们应应该看到到招商地地产在成成长的过过程中，大大股东的的帮助是是其迈向向成功的的重要力力量。目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc147310035 第一章招商商地产现现状概述述 PAGEREF _Toc147310035 h 4 HYPERLINK l _Toc147310

6、036 第一节招商商地产现现状分析析 PAGEREF _Toc147310036 h 4 HYPERLINK l _Toc147310037 1招商地产产简介 PAGEREF _Toc147310037 h 4 HYPERLINK l _Toc147310038 2招商地产产股权结结构 PAGEREF _Toc147310038 h 4 HYPERLINK l _Toc147310039 3 招商地地产产品品定位 PAGEREF _Toc147310039 h 66 HYPERLINK l _Toc147310040 第二节本报报告分析析的重点点内容 PAGEREF _Toc147310040

7、 h 77 HYPERLINK l _Toc147310041 第二章招商商地产的的发展历历程 PAGEREF _Toc147310041 h 8 HYPERLINK l _Toc147310042 第一节招商商地产的的发展历历程 PAGEREF _Toc147310042 h 8 HYPERLINK l _Toc147310043 1开发蛇口口阶段（19841997） PAGEREF _Toc147310043 h 9 HYPERLINK l _Toc147310044 2.业务内内容的转转变阶段段（1999820004） PAGEREF _Toc147310044 h 9 HYPERLIN

8、K l _Toc147310045 3.走出蛇蛇口，布布局全国国阶段（2002至今） PAGEREF _Toc147310045 h 11 HYPERLINK l _Toc147310046 第二节招商商地产近近年来业业务结构构及转型型 PAGEREF _Toc147310046 h 12 HYPERLINK l _Toc147310047 1 招商地地产业务务结构模模式 PAGEREF _Toc147310047 h 122 HYPERLINK l _Toc147310048 2 招商地地产历年年的各个个业务收收入概况况 PAGEREF _Toc147310048 h 12 HYPERLIN

9、K l _Toc147310049 第三节招商商地产今今后的发发展战略略 PAGEREF _Toc147310049 h 17 HYPERLINK l _Toc147310050 1 20006年度度规划 PAGEREF _Toc147310050 h 177 HYPERLINK l _Toc147310051 2未来发展展战略规规划 PAGEREF _Toc147310051 h 188 HYPERLINK l _Toc147310052 1）战略布布局 PAGEREF _Toc147310052 h 188 HYPERLINK l _Toc147310053 2）业绩规规模 PAGEREF

10、 _Toc147310053 h 199 HYPERLINK l _Toc147310054 3）廉租房房计 PAGEREF _Toc147310054 h 199 HYPERLINK l _Toc147310055 4）资金筹筹措 PAGEREF _Toc147310055 h 199 HYPERLINK l _Toc147310056 5）更改企企业LOOGO PAGEREF _Toc147310056 h 119 HYPERLINK l _Toc147310057 6）银企联联动 PAGEREF _Toc147310057 h 200 HYPERLINK l _Toc147310058

11、第三章招商商发展历历程中的的关键财财务指标标 PAGEREF _Toc147310058 h 21 HYPERLINK l _Toc147310059 第一节招商商历年的的规模 PAGEREF _Toc147310059 h 221 HYPERLINK l _Toc147310060 1 历年数数据 PAGEREF _Toc147310060 h 211 HYPERLINK l _Toc147310061 2 数据解解读 PAGEREF _Toc147310061 h 211 HYPERLINK l _Toc147310062 第二节招商商历年的的发展速速度 PAGEREF _Toc14731

12、0062 h 222 HYPERLINK l _Toc147310063 1历年数据据 PAGEREF _Toc147310063 h 22 HYPERLINK l _Toc147310064 2 数据解解读 PAGEREF _Toc147310064 h 222 HYPERLINK l _Toc147310065 第三节招商商历年的的盈利能能力指标标 PAGEREF _Toc147310065 h 23 HYPERLINK l _Toc147310066 1 历年数数据 PAGEREF _Toc147310066 h 233 HYPERLINK l _Toc147310067 2 数据解解读

13、 PAGEREF _Toc147310067 h 244 HYPERLINK l _Toc147310068 第四节招商商历年的的偿债能能力 PAGEREF _Toc147310068 h 244 HYPERLINK l _Toc147310069 1 历年数数据 PAGEREF _Toc147310069 h 244 HYPERLINK l _Toc147310070 2 数据解解读及趋趋势分析析 PAGEREF _Toc147310070 h 25 HYPERLINK l _Toc147310071 第五节招商商历年的的资产运运营效率率 PAGEREF _Toc147310071 h 25

14、 HYPERLINK l _Toc147310072 1历年数据据 PAGEREF _Toc147310072 h 25 HYPERLINK l _Toc147310073 2 数据解解读 PAGEREF _Toc147310073 h 266 HYPERLINK l _Toc147310074 第四章招商商地产的的成功因因素及对对我公司司的借鉴鉴意义 PAGEREF _Toc147310074 h 227 HYPERLINK l _Toc147310075 第一节果断断正确的的战略选选择 PAGEREF _Toc147310075 h 277 HYPERLINK l _Toc14731007

15、6 第二节招商商地产的的创新能能力 PAGEREF _Toc147310076 h 29 HYPERLINK l _Toc147310077 第三节良好好的业务务模式 PAGEREF _Toc147310077 h 331 HYPERLINK l _Toc147310078 第四节稳健健的经营营 PAGEREF _Toc147310078 h 31 HYPERLINK l _Toc147310079 附录一招商商地产员员工情况况 PAGEREF _Toc147310079 h 33 HYPERLINK l _Toc147310080 附录二深招招港的发发展纪事事 PAGEREF _Toc147

16、310080 h 34 HYPERLINK l _Toc147310081 附录三蛇口口工业区区房地产产公司的的发展纪纪事 PAGEREF _Toc147310081 h 366 HYPERLINK l _Toc147310082 附表四招商商地产全全国拿地地过程纪纪事 PAGEREF _Toc147310082 h 377 HYPERLINK l _Toc147310083 附录五蛇口口模式 PAGEREF _Toc147310083 h 338第一章招商商地产现现状概述述第一节招商商地产现现状分析析1招商地产产简介招商地产全全称招商商局地产产控股股股份有限限公司，成成立于119844年，是

17、是国家一一级房地地产综合合开发公公司和中中国最早早的专业业房地产产开发企企业之一一。于19993年在在深圳证证券交易易所挂牌牌上市，是是香港招招商局集集团三大大核心产产业之一一。目前前分别在在北京、上上海、广广州分别别设立区区域管理理总部，在在天津、重重庆、南南京、苏苏州以及及漳州等等城市设设立注册册专业开开发公司司。是一一家集开开发、设设计、监监理、物物业管理理有机配配合的、物物业品种种齐全的的房地产产业集团团。截止止20004年末末，招商商地产总总股本达达6.119亿股股，总资资产超过过84亿元元。拥有有20多个个大型房房地产项项目，下下属独资资、合资资、合作作企业二二十家，公司曾开发和建

18、设了整个蛇口社区11平方公里的土地，累积开发面积超过600万平方米。在中国房地地产上市市公司综综合实力力排名中中，招商商地产连连续两年年跻身三三甲，并并以133.222亿的品品牌价值值荣登220055中国房房地产品品牌价值值第四；20004、20005年度度18家中中国蓝筹筹地产企企业；是是中国国国资委重重点扶持持的5家房地地产企业业之一。连连续四年年在深圳圳市房地地产企业业综合排排名中名名列前三三，并荣荣膺20004年年深圳销销售金额额冠军，在在深圳占占有约44的市市场份额额。并因因旗下租租赁、供供电、供供水等业业务所带带来的丰丰厚经常常性利润润，被誉誉为“最具抗抗风险能能力的开开发商”之一

19、。目前，招商商地产已已初步形形成了以以深圳为为核心，以以珠三角角、长三三角和环环渤海经经济带为为重点经经营区域域的市场场格局。完完成了由由一个区区域性企企业向全全国性房房地产综综合开发发商的角角色转变变，已经经成为中中国最具具实力与与发展潜潜力的大大型房地地产集团团公司。2招商地产产股权结结构表1.1 截至20005 年12 月31 日，前前十大股股东持股股情况（单单位：股股）序号股东名称期初数本期增减期末数占比例股份性质1招商局蛇口口工业区区有限公公司188,2288,10000188,2288,100030.433%境内发起人人法人股股2香港全天域域投资有有限公司司62,7662,7700

20、062,7662,770010.144%境外社会公公众股3DBS VVICKKERSS (HHONGG KOONG) LTTD AA/C CLIIENTTS19,9227,0067-1,1885,446718,7441,66003.03%境外社会公公众股4FOXTRROT INTTERNNATIIONAAL LLIMIITEDD18,4880,0000018,4880,00002.99%境外社会公公众股5ORIENNTURRE IINVEESTMMENTT LTTD17,7335,4430017,7335,44302.87%境外社会公公众股6博时价值增增长证券券投资基基金11,0550,445

21、7011,0550,44571.79%境内社会公公众股7全国社保基基金一零零八组合合7,0133,78851,5922,46668,6066,25511.39%境内社会公公众股8全国社保基基金一零零二组合合3,3777,09994,3844,66617,7611,76601.25%境内社会公公众股9洋邦国际有有限公司司7,5077,400207,5077,40021.21%境内社会公公众股10裕阳证券投投资基金金2,1877,07752,9688,87705,1555,94450.83%境内社会公公众股【注】香港全天天域投资资有限公公司、FFoxttrott Innterrnattionnal

22、 Ltdd.、 Orriennturre IInveestmmentt Lttd为蛇蛇口工业业区的全全资子公公司；洋洋邦国际际有限公公司为招招商局国国际有限限公司的的全资子子公司。蛇蛇口工业业区为招招商局集集团有限限公司的的全资子子公司；招商局局国际有有限公司司为招商商局集团团有限公公司的控控股子公公司。博时价值值增长证证券投资资基金、全全国社保保基金一一零八组组合、全全国社保保基金一一零二八八组合、裕裕阳证券券投资基基金同属属博时基基金管理理有限公公司管理理。20055年11月，经经中国证证监会证证监公司司字【220055】1088号关关于核准准招商局局地产控控股股份份有限公公司非上上市外资

23、资股上市市流通的的通知批批准，香香港全天天域投资资有限公公司所持持有的招招商地产产非上市市外资股股共622,7662,7700股股外资法法人股转转为B股流通通股，自自20006年11月1日起可可在深圳圳证券交交易所BB股市场场上市流流通。持有本公公司5以上上股份的的股东所所持股份份未有质质押或冻冻结的情情况。从上表中我我们可以以看到招招商地产产主要的的大股东东都是一一些法人人机构，其其中第一一大股东东为招商商局蛇口口工业区区有限公公司，占占有了招招商地产产的300.433的股股份。虽虽从表面面上来看看招商地地产的股股份是比比较分散散的，第第一大股股东的股股票还没没超过公公司全部部股票的的1/3

24、3，但是是结合图图1.11，招商商地产实实际控制制人关系系图时发发现，另另外的几几个法人人大股东东，如香香港全天天域投资资有限公公司、FFoxttrott innterrnattionnal limmiteed、oriientturee innvesstmeent limmiteed、洋洋邦国际际有限公公司都是是蛇口工工业区下下的全资资子公司司或是招招商局的的部分子子公司，这这样蛇口口工业将将近掌握握了招商商地产的的50的的股票，这这一特殊殊的股权权结构也也就产生生了蛇口口工业区区对招商商地产几几近无私私的帮助助，这一一股权结结构也就就决定了了招商地地产有比比一般房房地产企企业所没没有的优优势

25、，招招商地产产的发展展离不开开蛇口工工业区。图1.1 招商地地产实质质控制人人与公司司之间的的产权和和控制关关系图在上图中可可以发现现招商地地产的最最大股东东招商局局蛇口工工业区有有限公司司是隶属属于招商商局集团团的1000的的控股公公司，而而其它几几个法人人大股东东也间接接的是招招商局的的下属公公司，故故招商局局是招商商地产间间接的最最大股东东，因此此可称招招商地产产为招商商局旗下下的企业业之一。这这里有必必要对招招商局做做一个简简单的介介绍，招招商局创创立于118722年中国国晚清洋洋务运动动时期，经经过几代代人的努努力，现现已成长长为一个个实力雄雄厚的多多元化综综合性企企业集团团，拥有有

26、总资产产逾5000亿港港元，管管理资产产总额近近12000亿港港元。集集团总部部设在香香港，被被列为香香港四四大中资资企业之一，在在国际工工商界有有着广泛泛影响。同同时，招招商局列列中国大大型国有有企业5500强强的第226位。从从招商局局的国有有性质我我们可以以看到招招商地产产也拥有有国有的的背景。在在中国这这样一个个特殊的的背景之之下，国国有的背背景及招招商局这这个形成成银行、基基建、保保险等业业务核心心的大股股东的帮帮助对招招商地产产的方展展起了不不可替代代的作用用。3 招商地地产产品品定位招商地产从从事房地地产开发发已有220年历历史，具具有鲜明明的房地地产开发发与销售售与房屋屋租赁并

27、并举的业业务结构构，此外外还经营营园区供供电与供供水。近近年来，招招商地产产进入了了快速发发展的前前期阶段段，房地地产开发发业务正正以深圳圳为中心心，稳步步向全国国范围内内拓展。图1.2招招商地产产的业务务全国分分布结合表2.3我们们从上图图中发现现招商地地产的业业务以深深圳为核核心，向向广州、重重庆、漳漳州、上上海、天天津、北北京辐射射的方式式完成了了全国布布局，招招商地产产起源于于深圳，虽虽其在近近期有大大规模的的扩张，但但招商地地产仍把把深圳作作为其发发展的重重点，在在土地储储备的布布局上，深深圳和外外地的占占地面积积保持着着1：1的状态态。第二节本报报告分析析的重点点内容本报告主要要分

28、析招招商地产产的业务务结构演演变历程程、公司司的发展展历程、发发展过程程中历年年的关键键财务指指标等等等。第二章招商商地产的的发展历历程第一节招商商地产的的发展历历程图2.1是是招商地地产演变变的示意意图，我我们从中中发现在在招商地地产形成成的过程程中，深深招港（蛇蛇口控股股）和蛇蛇口工业业区房地地产公司司（深圳圳招商房房地产有有限公司司）是最最主要的的两个部部分，而而这两个个公司都都是蛇口口工业区区的下属属公司，所所以在招招商地产产的演变变过程中中出现了了它们两两个的融融合，两两个及更更多公司司的顺利利融合和和剥离奠奠定了招招商地产产以后发发展的基基石，这这些都有有赖于大大股东蛇蛇口工业业区

29、的支支持。对对于深招招港和蛇蛇口工业业区房地地产公司司各自的的发展过过程详见见附录二二和附录录三。图2.1招招商地产产的演变变示意图图招商地产是是多家公公司整合合剥离的的产物，其其发展过过程大体体可以分分为以下下三个阶阶段。1开发蛇口口阶段（19841997）1984年年19997年年，招商商地产的的前身蛇蛇口工业业区房地地产公司司基本上上作为一一个蛇口口工业区区下的独独立房产产公司凭凭着垄断断的优势势在蛇口口范围内内进行着着复合式式房地产产开发，这个时期公司的定位是以区域性开发为主，自给自足。提供的产品也很丰富，写字楼、住宅、商店、厂房等等都有涉及，那个时期公司虽有承建蛇口外的业务，但其并不

30、重视客户，注重的是产品，公司的主要任务是满足蛇口开发区的需要，基本上都按计划来，开发区需要什么，公司就建什么。招商地产在在经营蛇蛇口期间间，并没没有因它它的垄断断地位表表现出低低效率和和低质量量，相反反在这个个期间招招商地产产通过大大胆引进进和尝试试各种开开发设计计理念，加加之较好好的产品品质量，表表现出极极强的开开发能力力，这为为它在蛇蛇口赢得得声誉。在在这一阶阶段的后后期，公公司不仅仅承建计计划内的的项目，还还因它较较好的声声誉，也也逐渐开开始参与与计划外外的项目目。在蛇口将近近二十年年的开发发过程中中招商地地产积累累了丰富富的房地地产开发发经验，拥拥有了自自己独特特的开发发理念，总结招商

31、地产在蛇口的片区综合开发特点，大致可概括为以下三点：第一，招招商地产产的社区区综合开开发能力力。招商商地产的的社区综综合开发发使得这这个社区区不仅具具有居住住的功能能，而且且有就业业机会，住住在此、工工作在此此，人们们就容易易对社区区产生文文化认同同感。而而招商在在社区的的经营与与维护上上的投入入，也增增强了社社区的文文化凝聚聚力。第二，从从容与健健康的大大社区。首首先是社社区的建建筑与环环境和谐谐相生，低低密度的的住宅处处理方式式使得社社区的优优美景观观得以延延伸；其其次，招招商地产产的开发发理念注注重对生生态环境境进行维维护，并并投入大大量财力力，创造造出了真真正的绿绿色社区区。招商商人在

32、蛇蛇口社区区开发中中配套建建设先于于基建开开发的理理念，使使社区的的高成长长性和便便利生活活得以体体现。第三，开放放式的大大社区，招招商在蛇蛇口的每每一个项项目都能能与整个个社区形形成水乳乳交融的的关系，这这种整体体性更加加体现社社区的成成熟生活活。2.业务内内容的转转变阶段段（1999820004）1998年年20004年年，在这这一阶段段，公司司作为蛇蛇口控股股的重点点扶植子子公司快快速发展展，通过过资产重重组，蛇蛇口工业业房地产产公司随随同招商商供水和和招商供供电陆续续被置入入到蛇口口控股，更更名为深深圳招商商房地产产公司（深深圳招商商地产）的的蛇口工工业房地地产公司司成为了了蛇口控控股

33、的重重要组成成部分，在在此阶段段，深圳圳招商地地产开始始走出蛇蛇口，参参与到社社会的竞竞争，随随着环境境的变化化、业务务的方展展，蛇口口控股陆陆续剥离离了港口口和石油油业务，逐逐渐明确确了以房房地产开开发经营营业务为为核心，物物业租赁赁、园区区供电供供水业务务并行发发展的主主营业务务结构模模式，这这时蛇口口控股从从以前的的港口企企业完全全转变为为了一个个房地产产企业，并并于044年把蛇蛇口控股股正式更更名为招招商局地地产控股股股份有有限公司司，简称称招商地地产。在在主营业业务明确确的过程程中，公公司开始始大量的的贮备土土地，为为以后的的进一步步发展做做准备。这个时期是招商地产发展的最关键的时期

34、，正是在这个阶段，深招港开始了业务结构的转变，形成了招商地产现在的雏形。在这段时期，招商地产主要做了三件事，一是通过三次资产置入，把深圳招商房地产公司、招商供水、招商供电置入到蛇口控股，形成了招商地产最初的业务结构模式。二是逐渐把蛇口控股的本来业务港口和石化业务剥离了出去，进一步明确了招商地产的内务内容。三是在逐渐明确招商地产业务内容的基础上，开始走出蛇口、走出深圳，开始了全国扩张。成立于19993年年的深招招港在几几年的股股份制运运作下，在在港口建建设、客客货运输输、仓储储贸易等等方面取取得了快快速发展展，但是是，随着着国内经经济增长长从高速速回落，以以及国际际经济环环境的急急剧变化化，港口

35、口业出现现了日趋趋激烈的的竞争局局面。特特别是997年下下半年开开始的东东南亚金金融危机机，加上上国内市市场进入入调整阶阶段，国国内港口口业出现现了经营营环境持持续恶化化的局面面。深招招港所经经营的港港口业务务自 119966年开始始，977年、988年持续续下滑，1998年主营业务收入只有5.99亿元，比96年减少了67.05%。在这样的历历史背景景下，在在第一大大股东蛇蛇口工业业区的大大力支持持下，深深招港分分别于119988年5月、19998年年12月、19999年年6月进行行了三次次资产置置换，经经过三次次置换，深深招港持持有招商商房产、招招商供电电、招商商供水三三间公司司各700%的

36、股股权，使使得上述述三家公公司成为为深招港港的子公公司，并并剥离出出10多亿亿元的不不良资产产。此时时招商地地产的以以房地产产开发经经营业务务为核心心，物业业租赁、园园区供电电供水业业务并行行发展的的三驾轮轮的主营营业务架架构模式式已初步步成形。通过资产置置换使招招商地产产的前身身深招港港收到了了以下三三点效果果：一是资产结结构达到到了根本本的改善善，资产产负债率率由19997年年的566%下降降到19999年年中期的的53%；二是摆脱了了沉重的的经营包包袱，免免除了因因不良资资产坏帐帐处理可可能给公公司导致致的巨额额损失，达达到了优优化其产产业结构构和改善善财务状状况的目目的；三是主营业业务

37、进一一步拓宽宽，从单单一的港港口服务务型企业业转为物物流运输输、综合合园区开开发为主主业的综综合性集集团。通过三次资资产置换换，把供供水、供供电、房房产项目目注入深深招港后后，使公公司具备备了大园园区产业业概念。同同时，为为顺应主主客观条条件的变变化，蛇蛇口工业业区进行行了区域域功能的的重新定定位，而而被作为为“一个核核心”的供水水、供电电和房地地产等工工业园区区产业将将首先得得到区内内支持。在以后的时间里，深招港通过三件事，日渐明确了深招港的业务内容。1999年年8月招商商局蛇口口工业区区有限公公司将550的的招商石石化股权权转让给给深招港港，使深深招港取取得了招招商石化化75的的股权。这这

38、是招商商地产业业务转变变过程中中的一个个插曲，当当时公司司还是希希望在房房地产、供供电、供供水这几几个业务务发展的的同时，深深招港原原来的港港口和石石化业务务也能有有很好的的发展，但但在后期期的发展展实践中中，公司司发现要要想把房房地产这这个业务务做好做做强，只只能走专专业化道道路。故故公司在在改名为为蛇口控控股后，于于20001年7月用其其港口业业务相关关的资产产与大股股东蛇口口工业区区的招商商房地产产25的的股权、招招商供电电25的的股权和和招商供供水255的股股权进行行资产置置换，完完全剥离离了港口口业务，掌掌握了房房产、供供电和供供水的995的的股权，把把发展重重点放到到了房地地产及园

39、园区开发发。而后后于20004年年11月公公司将所所持有的的招商石石化655%和10%的股权权分别转让给招商商物流和和大股东东蛇口工工业区，完完全剥离离了石化化业务，并并将所获获资金44.611亿元全全部用于于房地产产开发经经营项目目。这时时招商地地产紧紧紧围绕房房地产主主营业务务专业化化和强势势化的战战略已经经完全明明确。3.走出蛇蛇口，布布局全国国阶段（2002至今）随着主营业业务内容容的明确确，在这这房地产产行业洗洗盘的历历史阶段段，招商商地产在在业务内内容日渐渐明晰的的基础上上开始大大规模的的拿地扩扩张，布布局全国国。在招商局集集团的支支持下，招招商地产产于20000年年开始走走出蛇口

40、口，高调走走出蛇口口的第一一步，是是深圳高高新园南南区的项项目“阳光代代海滨城城”，20000年公公司通过过暗标在在高新园园南区拿拿了两块块地，一一块是223700元平平方米楼楼面地价价，另一一块19900元元平方方米楼面面地价，平平均21100多多元，当当时投入入5个多亿亿，项目目原来预预计利润润80000万，最最后涨到到了3个亿。2002年年开始拉拉开了全全国扩张张的序幕幕，从20003年开开始招商商地产频频频在全全国买地地，见表表2.11表2.1 招商地地产扩张张时期取取得的地地块情况况时间位置占的面积（10000M2）备注2003年年7月漳州4877受让50股权2003年年9月上海13

41、.4662003年年10月北京302003年年10月深圳23.422建筑面积2003年年11月广州802003年年12月广州83.32003年年12月深圳21.311与万科合作作2003年年12月蛇口26.82004年年8月苏州22.62004年年9月天津22.833与万科合作作2004年年11月深圳38.7与华侨城合合作2005年年9月南京24.1992005年年11月天津2.7注：数据来来源于网网上收集集的各种种资料具体的地块块情况见见附表四四。招商地产闪闪电式的的拿地使使其土地地贮备大大大丰富富。在深深圳已确确定的项项目储备备规划建建筑面积积超过近近2000万平米米。目前前招商地地产已形

42、形成以北北京为中中心的渤渤三角、以以上海为为中心的的长三角角、以深深圳为中中心的珠珠三角全全国发展展战略部部署。第二节招商商地产近近年来业业务结构构及转型型1 招商地地产业务务结构模模式2004 年以前前石化分分销在招招商地产产的主营营业务中中占有相相当的比比重，但但是毛利利率却不不到100，严严重影响响了公司司业绩增增长。为为了解决决这个问问题，220044 年2 月公公司出售售招商石石化755股权权，收回回资金44.6 亿元。在在大股东东的支持持下剥离离石化分分销业务务，实现现主营业业务的适适度多元元化，做做大做强强专业化化房地产产开发项项目，是是招商地地产选择择的发展展道路。从从2000

43、5 年年的情况况来看，这这种结构构性调整整已经取取得了一一定的成成效，剥剥离以后后公司形形成了以以房地产产开发、物物业出租租和园区区供电供供水为三三驾马车车的主营营业务结结构。表2.2招招商地产产主营收收入结构构分析项目年度度2002200320042005房地产开发发收入（元）723,8889,30991,4533,2221,33042,1677,3331,22641,6622,2222,0000毛利率33.622%24.577%23.000%23.677%占主营收入入比例18.800%30.033%62.000%62.500%房屋租赁收入（元）172,5524,7566176,8859,5

44、022196,3360,6100235,2277,0000毛利率42.211%47.911%49.000%42.300%占主营收入入比例4.48%3.66%6.00%8.85%供水供电收入（元）602,1123,1544649,0095,4922692,2224,6033708,2262,0000毛利率16.366%16.611%20.000%17.777%占主营收入入比例15.633%13.411%20.000%26.633%资料来源：公司公公告2 招商地地产历年年的各个个业务收收入概况况1）房地产产开发业业务：稳稳健发展展公司房地产产开发业业务一直直稳定增增长，220055年由于于结算项项

45、目有限限，结算算收入有有所下降降，但是是由于结结算项目目毛利率率较高，因因此结算算毛利仍仍有所上上升。而而从20006年开始公司司将有较较多房地地产开发发项目进进入结算算。图 2.33 招商商地产22001120006 年年房地产产销售收收入和毛毛利（万万元）资料来源：公司资资料，海海通研究究所由于大股东东的支持持，公司司在深圳圳地区（尤尤其是蛇蛇口地区区）拥有有大量的的在建项项目和土土地储备备。055年主力力结算楼楼盘包括括：城市市主场、花花园城三三期1地块块、海月月三期南南区以及及彩虹之之岸。006年则则主要是是半山.兰溪谷谷二期、花花园城三三期2地块块、招商商龙岗依依山郡、深深圳尖岗岗山

46、等项项目，上上海的依依云郡和和苏州的的依云水水岸项目目规模都都比较小小，天津津中北镇镇项目和和漳州厦厦门湾南南岸阳光光假日都都是投资资收益，规规模也不不大。因因此，公公司055、06两年年结算项项目主要要仍集中中在深圳圳地区，异异地开发发的风险险对这两两年的业业绩影响响较小。从从20007 年年开始将将会有较较多的外外地项目目进入结结算。公公司目前前非常重重视外地地项目，抽抽调了有有成功运运作项目目经验的的高管组组成团队队开发外外地重点点项目（如如北京项项目由公公司副总总牵头），进进展比较较顺利。事事实上，在在对外扩扩张的过过程当中中公司的的确曾遇遇到人员员紧缺的的情况，现现在通过过对外招招聘

47、和培培训已经经有所缓缓解。我我们将密密切跟踪踪公司外外地项目目的进展展情况。表2.3 招商地地产开发发项目情情况序号土地(项目目）名称称所在地区类别规划建筑面面积万mm2当年在建累计结转开工/计划划开工竣工/计划划竣工备注万m2万m21兰溪谷二期期深圳蛇口商住14.75514.7552005.032006.12原半山海景景花园二二期2花园城三期期2地块深圳蛇口商住11.76611.7662004.102006.123依山郡深圳龙岗商住27.5667.142004.122007.12原招商东部部花园城城4海月四期深圳蛇口商住7.602006.062007.06原招商海月月三期北北区5尖岗山深圳宝

48、安住宅30.3115.302005.062009.126依云听香园园上海松江住宅10.4117.852005.042007.12原上海松江江九亭项项目7番禺金山项项目广州番禺区区住宅94.6112006.122014.128重庆董家溪溪项目重庆江北商住46.9552006.122010.029依云水岸苏州相城区区商住22.5775.672005.062007.12苏州相城地地块项目目10北京东八里里庄北京朝阳区区商住42.1442006.082010.0611假日风景天津中北镇镇商住29.97710.2332005.032008.12原天津中北北镇项目目12依山海福建漳州市市商住9.185.7

49、92005.032007.12协议转让土土地13南京仙林项项目南京仙林住宅24.1992006.042009.0614天津西康项项目天津和平区区商住3.402006.112008.0915海月三期*深圳蛇口商住8.908.906.952003.082005.0616城市主场*深圳福田商住8.188.185.892004.012005.1117花园城中心心深圳蛇口租赁7.407.402004.052006.06原花园城二二期18泰格公寓*深圳蛇口租赁4.244.242002.112005.06合计404.11297.21112.844资料来源：招商地地产20005年年年报说明：1、带*号号的项目

50、目期内已已经竣工工。2、20005年结结转销售售面积221.112万平平米，其其中除上上表中标标注*号的项项目外，尚尚包括兰兰溪谷一一期、花花园城三三期一号号、彩虹虹之岸等等项目的的尾盘。3、带下横横线项目目为出租租性物业业。4、假日风风景为本本公司之之子公司司深圳招招商地产产与天津津万科房房地产公公司合作作开发的的项目，深深圳招商商地产持持有项目目公司445的的股权。5、尖岗山山项目由由本公司司之子公公司深圳圳招商地地产与深深圳华侨侨城房地地产有限限公司合合作开发发，深圳圳招商地地产持有有项目公公司500的股股权。6、依山海海由本公公司之子子公司漳漳州招商商房地产产有限公公司开发发。在土地储

51、备备方面，公公司目前前拥有仍仍然以珠珠三角地地区为主主，其次次为环渤渤海地区区、长三三角地区区以及其其它，我我们认为为公司的的土地储储备结构构符合目目前房地地产市场场的发展展情况，而而且公司司的土地地储备总总共接近近3000 万平平方米（为为建筑面面积，不不考虑战战略土地地储备），完完全能够够满足公公司未来来三年的的业务发发展。图 2.44 招商商地产目目前分区区域土地地储备结结构图资料来源：海通研研究所2）物业出出租业务务：稳定定现金流流物业业品质有有所提高高截至20005年年底，公公司共持持有物业业面积444.555 万万平方米米，包括括公寓、别别墅、写写字楼、厂厂房以及及商铺等等形式，主

52、主要都位位于蛇口口开发区区内。表2.4出出租物业业分类统统计一览览表出租物业分分类统计计一览表表可出租面积积万累计出租面面积万平均出租率标志性建筑筑合计44.555472.33491.844%其中：公寓寓3.5936.233海滨公寓别墅6.2967.177鲸山别墅写字楼7.4879.899金融中心厂房（其它它）14.444165.339科技大厦商铺12.744123.666蛇口沃尔玛玛说明：1、年年内泰格格公寓未未正式营营业，故故尚未纳纳入上表表。2、由于公公司控股股之子公公司新安安置业期期内新增增出租物物业和旧旧厂房用用途变更更，厂房房、公寓寓和商铺铺的可租租面积分分别有所所增减。资料来源：

53、公司220055年报长期以来，公公司不断断投资并并持有优优质的出出租物业业，以获获取稳定定增长的的租金回回报。截截止20005年年底，公公司持有有的已投投入运营营的出租租物业可可出租面面积为444.555万平平方米，在在建的预预计将在在20006年投投入运营营的出租租物业包包括泰格格公寓和和花园城城中心（其其中出租租给百安安居部分分已开业业运营），可可出租面面积为77.9万万平方米米。此外外，公司司在年内内公告收收购富城城（中国国）有限限公司880%股股权，该该公司正正在开发发的南京京金融中中心写字字楼项目目建筑面面积111.8万万平方米米。目前前公司所所持有的的出租物物业集中中于深圳圳。物业

54、业的类型型包括别别墅、公公寓、写写字楼、厂厂房和商商铺等。2005年随着深圳房地产市场的发展，公司出租物业的经营业绩亦保持多年的稳健增长态势。各类型出租产品出租率稳中有升，2005年平均出租率达91.84。全年累计完成出租面积472.34万平米，较上年增长32.35%，实现租金收入235,277千元。租赁业务收入较上年上升19.82%。图2.5招招商地产产2000120005 年年出租收收入和毛毛利情况况（单位位：万元元）资料来源：招商地地产各年年年报和和海通研研究所我们预计蛇蛇口工业业区与香香港经济济的互动动将使得得公司已已有出租租型物业业的收入入将会保保持稳定定的增长长。在此此基础之之上，

55、220066年公司司新增了了花园城城二期、太太子广场场二期铺铺以及泰泰格公寓寓。这三三个项目目均位于于南油片片区与蛇蛇口片区区的连接接部位，是是南山区区重要的的交通枢枢纽。有有利的地地理位置置使得这这三个租租赁项目目的租金金都比较较理想。其其中泰格格公寓目目前签约约出租率率已达到到60以以上。泰泰格公寓寓位于鲸鲸山别墅墅旁，属属涉外五五星级酒酒店式公公寓，主主要针对对在蛇口口（尤其其是南海海石油基基地）工工作的外外籍员工工。另外外，位于于深圳前前海湾的的海运大大厦将于于06年年年初开工工，南京京国际金金融中心心项目计计划已在在05年收收购完毕毕（公司司将拥有有60以以上的权权益），金金融中心心

56、二期项项目也在在前期策策划中。新新加入的的项目将将有效地地提升公公司持有有型物业业的品质质。表2.6 20005 年年招商地地产新增增持有性性物业资料来源：公司资资料，海海通研究究所3）园区供供水供电电：天然然垄断优优势提供供稳定的的现金流流在建设蛇口口工业区区的初期期，公司司大股东东招商局局蛇口工工业区有有限公司司投资建建设了供供水管道道和供电电管网，由由招商地地产经营营供水和和供电业业务。因因此该项项业务具具有天然然的垄断断优势，每每年为公公司带来来稳定的的现金流流。在电电力供应应方面，由由于地理理方面的的原因（蛇蛇口靠近近香港），公公司电力力供应来来自香港港中华电电力公司司（而香香港中华

57、华电力公公司的电电来自大大亚湾核核电站）。另另外，由由香港中中电投资资的三条条海底电电缆（第第三条正正在建设设中）将将保证电电力供应应的稳定定性。而而在电力力销售方方面，根根据公司司的介绍绍，供电电行业受受电力力法及及其相关关法规的的约束，国国家按行行政区域域实行供供电营业业许可证证制度。供供电行业业属于投投入后稳稳定收益益的行业业，供电电的投入入成本比比发电低低，但收收入比发发电厂有有保障。招招商供电电目前是是深圳市市蛇口区区域唯一一具有供供电资质质证书的的企业，具具有明显显的区域域优势。公公司供电电区域内内不存在在同行业业竞争情情况一定比例地地稳步增增长，为为公司带带来稳定定的现金金流。表

58、2.5 近年供供电、供供水业务务量一览览表资料来源：公司005年年年报图2.7招招商地产产2000120004 年年供电供供水收入入及盈利利情况资料来源：公司资资料，海海通研究究所招商地产220055年的供供水供电电总收入入为70082662万元元，平均均利润率率为177.777，比比上年下下降了22.088。第三节招商商地产今今后的发发展战略略1 20006年度度规划针对企业的的发展环环境，本本公司以以房地产产开发和和销售业业务为龙龙头，以以不断增增加的出出租物业业和供电电供水业业务为支支持，集集中优势势资源于于深圳及及周边区区域，同同时积极极而谨慎慎地在上上海、北北京等全全国其它它主要城城

59、市稳步步发展。目目前，公公司已逐逐步建立立起以房房地产开开发、出出租物业业经营、二二手房买买卖中介介和物业业管理为为一体的的业务模模式，从从而具备备了为客客户提供供房地产产全面增增值服务务的能力力。为适适应公司司快速发发展的需需要，公公司积极极拓展各各种融资资渠道，努努力提升升管理能能力，积积极研究究并实施施更为有有效的员员工激励励措施，持持续地改改进和提提升公司司的经营营实力。公公司的大大股东蛇蛇口工业业区也在在土地、资资金等多多方面给给予本公公司以强强有力的的支持，进进一步保保障了公公司快速速发展的的稳定性性。2006年年，公司司在全国国将有99个房地地产项目目进入销销售阶段段（其中中有5

60、个项目目是在深深圳外销销售：包包括上海海依云郡郡、苏州州依云水水岸、南南京国际际金融中中心、漳漳州依山山海、漳漳州珊瑚瑚苑四期期；有44个项目目是在深深圳销售售：包括括花园城城三期22号项目目、兰溪溪谷二期期、尖岗岗山别墅墅和龙岗岗依山郡郡），新新增的出出租物业业包括泰泰格公寓寓和花园园城中心心将陆续续投入运运营，商商品房在在建、销销售和出出租物业业管理面面积等相相关业务务量将达达到历史史新高。此此外，公公司将进进一步积积极地增增加土地地储备，推推动166.5亿亿可转债债的发行行，使公公司持续续发展的的能力得得到加强强。基于于此，公公司在220066年工作作的指导导思想是是：坚持持“规模、质质