房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告

1、中融大连琥珀湾项目尽职调查报告PAGE 1PAGE 4中融国际信信托有限限公司中融大连连琥珀湾湾项目房地产股权权投资集集合资金金信托计计划尽职调查报报告（报告完成成日期：20111-44-211）经办业务部部门：中中融国际际信托有有限公司司【金融融市场】部部声明与保证证我们在此声声明与保保证：本本报告是是按照中中融国际际信托有有限公司司信托业业务尽职职调查管管理制度度和有有关规定定，根据据融资申申请人提提供的和和本人收收集的资资料，经经我们审审慎调查查、核实实、分析析和整理理，并在在此基础础上针对对项目特特点设计计交易模模式、制制定信托托计划方方案后完完成的。报报告全面面反映了了客户及及项目最

2、最主要、最最基本的的信息，我我们对报报告内容容的真实实性、准准确性、完完整性及及所作判判断的合合理性负负责。直接调查人人签字：年月日直接调查人人签字：年月日调查人部门门经理签签字：年月日目录 HYPERLINK l _Toc258426395 1项目背景景与交易易结构概概述3 HYPERLINK l _Toc258426396 1.1项目目背景3 HYPERLINK l _Toc258426397 1.2交易易结构概概述31.3信托托产品交交易要素素 41.4 本本项目概概况 4 HYPERLINK l _Toc258426398 2融资人资资信情况况 PAGEREF _Toc25842639

3、8 h 11 HYPERLINK l _Toc258426399 2.1融资资公司基基本情况况 PAGEREF _Toc258426399 h 11 HYPERLINK l _Toc258426400 2.2开发发业绩 PAGEREF _Toc258426400 h 114 HYPERLINK l _Toc258426401 2.3融资资人/实际控控制人财财务状况况15 HYPERLINK l _Toc258426402 2.4融资资人银行行贷款及及对外担担保情况况 PAGEREF _Toc258426402 h 24 HYPERLINK l _Toc258426403 3项目概况况和建设情况

4、况 PAGEREF _Toc258426403 h 25 HYPERLINK l _Toc258426404 3.1项目目基本情情况 PAGEREF _Toc258426404 h 255 HYPERLINK l _Toc258426407 3.2项目目建设条条件 PAGEREF _Toc258426407 h 322 HYPERLINK l _Toc258426408 3.3项目目建设实实施进度度 PAGEREF _Toc258426408 h 33 HYPERLINK l _Toc258426409 3.4项目目的股权权价值分分析255 HYPERLINK l _Toc258426410

5、3.5项目目的施工工方、设设计公司司、监理理情况 PAGEREF _Toc258426410 h 334 HYPERLINK l _Toc258426411 4项目市场场情况225 HYPERLINK l _Toc258426412 4.1项目目投资环环境255 HYPERLINK l _Toc258426413 4.2大连连市房地地产市场场29 HYPERLINK l _Toc258426414 4.3项目目分析及及市场定定位3334.4 项项目SWWOT分分析 335 HYPERLINK l _Toc258426415 HYPERLINK l _Toc258426416 5项目财务务效益评

6、评估377 HYPERLINK l _Toc258426417 5.1现金金流量分分析3775.2敏感感性分析析385.3资金金来源与与运用表表 395.4投资资计划与与资金筹筹措表 405.5项目目销售收收入预测测 4335.6 项目目现金流流量预测测 455.7 项目利利润分析析和经济济指标评评价 4445.8 销售率率盈亏平平衡点 455.9 本产品品优势比比较分析析 446 HYPERLINK l _Toc258426419 6信托方案案与风险险防范措措施477 HYPERLINK l _Toc258426420 6.1交易易结构安安排及信托托计划摘摘要 47 HYPERLINK l

7、_Toc258426421 7综合评价价 5001项目背景景与交易易结构概概述1.1项目目背景本项目的交交易对手手为大连连百年城城房地产产开发有有限公司司（以下下简称“百年地地产”）。百百年地产产通过收收购股权权的方式式获得大大连琥珀珀湾开发发有限公公司（以以下简称称“琥珀湾湾”或项目目公司）100%的股权。项目公司目前正在开发的项目名称为：【琥珀湾项目】，本项目共分A、B两个地块。其中A地块占地面积为：【约66，272平方米】，总建筑面积【约98，200平方米】，包括地上建筑66，272平方米，地下建筑32000平方米。本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅，目前土地出让金已

8、经缴纳完毕，获得了国有土地使用权证、建筑工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，项目四证已经齐全，其中A区的四栋独栋别墅已经封顶，已经拿到预售许可证; B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工,五证齐全。B地块占地面积约为26315.2平方米，主要拟建项目为渔夫码头，包括配套餐饮娱乐等。经济技术指指标A地块B地块合计总用地面积积（平方方米）66,200026,300092,5000地上建筑面面积（平平方米）66,20007,490073,6990地下建筑面面积（平平方米）32,40017,701140,1001容积率10.3建筑密度20%15%建筑高度低层、多层层结合低层

9、本项目总投投资预计计为15.8亿元，截截至20011年年3月底，百百年地产产已经累累计投入入约5.5亿元元，其中中土地费费用约为为2.5亿元。因因公司经经营策略略和本项项目后期期建设的的需要，向向我司提提出融资资需求。关关于本项项目，企企业拟通通过信托托平台进进行股权权融资33.5亿亿元，其其他通过过销售回回款解决决。1.2本项项目的信信托结构构简要描描述由中融信托托发行预预期规模模为【7740000】万万元（分分为【7740000】万万信托单单位）的的信托计计划，包包括优先先级份额额【3550000】万元元（由中中融信托托公开募募集），次次级份额额由百年年地产以以其持有有的项目目公司约约98

10、%的股权权认购（股股权价值值约为【39000】万元）。信托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资，其中，【200】万元计入注册资本，【34800】万元计入资本公积。增资完成后，项目公司的注册资本为【2200】万元，资本公积变为【73800】万元。中融信托占有项目公司约【98】%的股权、百年地产持有项目公司约【2】%的股权。信托计划满满1年后至至信托计计划期满满2年当日日，百年年地产享享有对中中融信托托持有的的项目公公司988%股权权的回购购选择权权，中融融信托将将届时信信托利益益首先分分配给优优先级委委托人以以实现优优先级委委托人的的退出，之之后将剩剩余信托托利益全全部分配配给

11、次级级委托人人。1.4本项项目概况况项目现状：该项目地块块由项目目公司于于20005年10月在在大连市市国有土土地使用用交易中中心举办办的国有有建设用用地使用用权挂牌牌出让活活动中竞竞得。百百年地产产通过受受让项目目公司股股权的方方式获得得本项目目地块，本本项目所所处地块块包括两两部分：A区和B区，A区规划建建筑为别别墅、BB区规划为为渔夫码码头、公公建及配配套。关关于本地地块，目目前已经经缴纳的的土地费费用包括括土地出出让金、土土地补偿偿费、契契税、营营业税、三三寰土地地租赁、海海滩租赁赁费、人人防拆除除费、土土地评估估报告等等费用，共共计2550，7533，5999 元。关于B地块块，已经

12、经取得建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、土土地使用用证、预预售许可可证；BB区的渔渔夫码头头和套餐饮饮娱乐公公建部分分已经基基本完工工。关于A地块块，目前前已经取取得建建设用地地规划许许可证、国国有土地地使用权权证，建建设工程程规划许许可证、建设工程施工许可证，A区的四栋独栋别墅已经封顶，（分别是第30栋，31栋，32栋，和34栋），已经拿到预售许可证。项目其它别墅预期在2011年5月封顶，公寓部份预期在2011年9月封顶.项目A区区效果图图A区别墅封顶，第30栋，31栋，32栋，和34栋A区别墅封顶，第30栋，31栋，32栋，和34栋封顶别墅墅实景项目B区区渔夫码码头实景景

13、项目B区区公建及及配套实实景经估算，楼楼面地价价为34403元元/平方米米（A区区地上面面积）。截至目前，项目公司已经缴纳全部土地出让金2.5亿元。以此来看，本项目的土地取得成本较低，抗风险能力强。本项目所处处地块为为净地，目目前B区已经经达到预预售状态态。1.5项目目公司股股权历史史沿革1.5.11 项目目公司设设立2005年年3月25日，大大连海昌昌房屋开开发有限限公司（以以下简称称“大连海海昌”）及大大连海昌昌集团有有限公司司（以下下简称“海昌集集团”）共同同签署大大连琥珀珀湾开发发有限公公司章程程，约约定双方方分别以以货币7700万万元、3300万万元出资资组建大大连琥珀珀湾。大连琥珀

14、湾湾设立时时的股权权结构如如下：序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元）出资方式股权比例1大连海昌700700货币70%2海昌集团300300货币30%合计1,00001,0000100根据大连海海昌、海海昌集团团和大连连百年城城集团公公司20005年年3月22日签签署的协协议书约约定，大大连琥珀珀湾系百百年城集集团公司司为购买买大连海海昌和海海昌集团团持有的的石槽渔渔夫码头头项目的的土地开开发经营营权而设设立的项项目公司司，百年年城集团团公司或或其指定定第三方方将依据据该等协协议书及及相关协协议约定定的时间间及条件件最终取取得大连连琥珀湾湾的1000%股股权。1.5.22 22

15、0055年4月，股股权转让让2005年年4月4日，公公司股东东会通过过决议，同同意大连连海昌分分别向海海昌集团团和大连连百一投投资有限限公司（“大连百一投资”）转让其持有的大连琥珀湾50%和20%的股权。同日，公司股东签署了章程修正案，对公司章程作出了相应修改。本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1海昌集团800800货币80%2大连百一投投资200200货币20%合计1,00001,0000100本次变更系系根据前前述协协议书约约定，大大连海昌昌将其持持有的大大连琥珀珀湾500%和20%股权转转让与海海昌集团团和大

16、连连百一投投资持有有。1.5.33 20005年年11月，股股权转让让及信托托计划2005年年11月2日，公公司股东东会通过过决议，同同意大连连百一投投资将其其持有大大连琥珀珀湾200%的股股权转让让给联华华国际信信托投资资有限公公司（以以下简称称“联华国国际信托托”）。同同日，公公司股东东签署了了章程程修正案案，对对公司章章程作出出了相应应修改。本次变更完完成后，大大连琥珀珀湾的股股权结构构如下：序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1海昌集团800800货币80%2联华国际信信托200200货币20%合计1,00001,0000100本次变更系系根据大大连

17、海昌昌、海昌昌集团和和百年城城集团公公司20005年年9月29日签签署的补补充协议议（二）以以及大连连百一投投资和联联华国际际信托220055年12月23日签签署的股股权信托托合同约约定，大大连百一一投资系系将大连连琥珀湾湾20%股权通通过信托托方式转转让与联联华国际际信托持持有。1.5.44 220055年11月，股股权转让让2005年年11月5日，公公司股东东会通过过决议，同同意海昌昌集团向向联华国国际信托托和四川川枫岚实实业有限限公司（以以下简称称“四川枫枫岚”）转让让其持有有大连琥琥珀湾的的股权各各10%。同日日，公司司股东签签署了章章程修正正案，对对公司章章程作出出了相应应修改。本次

18、变更完完成后，大大连琥珀珀湾的股股权结构构如下：序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1海昌集团600600货币60%2联华国际信信托300300货币30%3四川枫岚100100货币10%合计1,0000100本次变更系系根据百百年城集集团公司司与联华华国际信信托20005年年11月2日签署署的合合作协议议书及及百年城城集团公公司、联联华国际际信托和和四川枫枫岚20006年年7月21日签签署的补补充协议议（二）约约定，由由海昌集集团将其其所持大大连琥珀珀湾200%股权权转让给给联华国国际信托托及其指指定股权权代持方方四川枫枫岚。1.5.55 20005年年12

19、月，股股权转让让2005年年12月20日，公公司股东东会通过过决议，同同意海昌昌集团将将其持有有的大连连琥珀湾湾60%的股权权转让给给联华国国际信托托。同日日，公司司股东签签署了修修正后的的公司章章程。本次变更完完成后，大大连琥珀珀湾的股股权结构构如下：序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1联华国际信信托900900货币90%2四川枫岚100100货币10%合计1,00001,0000100经核查，本本次变更更系根据据百年城城集团公公司与联联华国际际信托220055年11月2日签署署的合合作协议议书以以及20005年年11月8日签署署的补补充协议议约定定，由

20、海海昌集团团将其所所持大连连琥珀湾湾60%股权转转让给联联华国际际信托。1.5.66 220077年9月，股股权转让让2007年年8月28日，公公司股东东会通过过决议，同同意四川川枫岚将将其持有有的大连连琥珀湾湾10%的股权权转让给给联华国国际信托托。同日日，公司司股东签签署了修修正后的的公司章章程。本次变更完完成后，大大连琥珀珀湾的股股权结构构如下：序号股东名称认缴出资额额（万元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1联华国际信信托1,00001,0000货币100%合计1,00001,0000100本次变更系系四川枫枫岚将其其代持的的大连琥琥珀湾110%股股权转让让给实际际权益人人（委托

21、托方）联联华国际际信托持持有。1.5.77 220088年1月，股股权转让让2008年年1月10日，公公司股东东会通过过决议，同同意联华华国际信信托将其其持有的的大连琥琥珀湾220%的的股权转转让给百百年城集集团公司司。同日日，公司司股东签签署了修修正后的的公司章章程。本次变更完完成后，大大连琥珀珀湾的股股权结构构如下：序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1联华国际信信托800800货币80%2百年城集团团公司200200货币20%合计1,00001,0000100经核查，本本次股权权变更系系根据联联华国际际信托、百百年城集集团公司司、大连连百一投投资和大大

22、连琥珀珀湾20007年年12月29日签签署的总总体合作作协议约约定实施施的股权权转让。1.5.88 220088年2月，股股权信托托、变更更公司类类型2008年年2月25日，公公司股东东会通过过决议，同同意百年年城集团团公司将将其持有有的大连连琥珀湾湾20%的股权权转让给给联华国国际信托托。同日日，公司司股东签签署了修修正后的的公司章章程。本本次变更更完成后后，大连连琥珀湾湾的股权权结构如如下：股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例联华国际信信托1,00001,0000货币100%本次变更系系根据前前述总总体合作作协议、联联华国际际信托与与百年城城集团220077

23、年12月29日签签署的财财产权转转让协议议及财财产权信信托合同同约定定，百年年城集团团公司将将其所持持大连琥琥珀湾220%股股权作为为财产信信托给联联华国际际信托持持有。1.5.99 220099年1月，股股权转让让、变更更公司住住所和法法定代表表人2008年年12月26日，公公司股东东会通过过决议，同同意同意意联华国国际信托托将其持持有的大大连琥珀珀湾800%和20%的股权权分别转转让给百百年城集集团公司司和大连连百一投投资。本次变更完完成后，大大连琥珀珀湾的股股权结构构如下：序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1百年城集团团公司800800货币80%2大

24、连百一投投资200200货币20%合计1,00001,0000100经核查，本本次变更更系根据据前述总总体合作作协议、财财产权转转让协议议、财财产权信信托合同同及联联华国际际信托与与大连百百一投资资签署的的股权权信托合合同之补补充协议议约定定，联华华国际信信托将其其信托持持有的大大连琥珀珀湾400%的股股权以及及以其自自有资金金受让的的大连琥琥珀湾660%的的股权全全部转让让给百年年城集团团公司、大大连百一一投资持持有。1.5.110 20009年12月，股股权转让让2009年年12月12日，公公司股东东会通过过决议，同同意参照照大连万万隆天信信资产评评估有限限责任公公司出具具的大天天评报字字

25、（20009）0299号资资产评估估报告书书确认认的公司司净资产产评估价价值，百百年城集集团、大大连百一一投资分分别将其其持有公公司800%和20的的股权作作价7,7877.8996万元元和1,9466.9774万元元转让给给百年地地产，百百年城集集团公司司和大连连百一投投资均放放弃优先先购买权权。公司司股东签签署了新新的公司司章程。本次股东变变更完成成后，大大连琥珀珀湾的股股权结构构如下：序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1大连百年城城房地产产1,00001,0000货币1001.5.111 220100年9月，增资资2010年年9月26日，大大连琥珀珀

26、湾开发发有限公公司收到到大连百百年城房房地产有有限公司司缴纳的的新增注注册资本本人民幤幤10000万元元，出资资方式为为货币。本本次增资资前的注注册资本本人民币币10000. 00万万元，实实收资本本人民币币10000. 00万万元，已已经大连连正兴会会计师事事务所审审验，并并于2 00 5年33月3 0日出出具大正正兴验字字(20005)第044 3号号验资报报告。截截至2 01 0年99月2 6日止止，变更更后的累累计注册册资本人人民币220000. 000万元元，实收收资本人人民币220000. 000万元元。序号股东名称认缴出资额额（万元元）实缴出资额额（万元元）出资方式股权比例1大连

27、百年城城房地产产2,00002,0000货币1002融资人资资信情况况2.1融资资公司基基本情况况2.11融融资公司司情况融资公司大连琥珀湾湾开发有有限公司司法定代表人人郑松坚企业类型有限责任公公司（法法人独资资）注册资本2000万万元实收资本2000万万元经营范围房地产开发发及销售售（凭资资质证经经营）；房屋出出租；物物业管理；设计计、代理理、制作作、发布布国内外外各类广广告；货货物、技术进进出口（法法律、法法规禁止止的项目目除外；法律、法规限制的的项目取取得许可可证后方方可经营营）经营期限50年房地产开发资质暂定资质注：根据融融资公司司提供的的资料，融融资公司司的房地地产开发发暂定资资质已

28、经经过期。21.22百年地地产及实实际控制制人简介介百百年地产产简介：百年地产作作为一家家温商背背景的民民营企业业，19992年年依托大大连的口口岸优势势创建并并从事纺纺织品进进出口贸贸易，于于19998年进进入地产产开发领领域。公公司注册册资本为为人民币币30000万元元整；注注册号：大工商商企法字字21002000110048777；成成立日期期：20000.11.10；法人代代表吴云云前；资资质：三三级。1999年年为建设设纪念大大连建市市百年，百百年城建建设并运运营大连连市的标标志性建建筑大连连百年城城购物中中心。并并以此实实现了集集团的跨跨越式发发展。现现已发展展为以商商业地产产开发

29、为为核心，业业务覆盖盖房地产产开发，购购物中心心运营，物物业管理理、酒店店运营管管理等领领域，以以专业化化为主要要特征的的企业。集集团现为为中国商商业地产产联盟副副会长单单位，资资产规模模16.5 亿亿元人民民币，年年营业额额达100 亿。下图是百年年地产的的组织架架构图：大连百年城房地产大连百年城房地产大连永辉房地产大连琥珀湾沈阳百年城房地产沈阳温州城物业大连百年港湾长春温州城物业100%100%100%100%100%100% 上市进进程百年地产以以原集团团内的113家同同房地产产开发、商商业地产产运营、物物业管理理业务紧紧密相关关的企业业作为上上市范围围内的主主体，以以返程投投资的模模式

30、，筹筹备在香香港主板板上市。公公司先后后聘请了了瑞士银银行（UUBS）、德德勤、戴戴德梁行行、高伟伟绅律师师事务所所、通商商律师事事务所等等境内外外顶级中中介机构构协助公公司上市市筹备工工作。自20099年9月底正正式启动动上市前前期筹备备工作，在在公司及及各中介介机构的的共同努努力和配配合下，截截止目前前，公司司上市筹筹备工作作取得了了较大的的进展。具具体情况况如下：完成20007年、20008年年、20009年年的审计计工作完成公司名名下所有有物业的的评估工工作。完成境外公公司的设设立、重重组工作作，完成成大部分分境内公公司的股股权转让让、工商商变更登登记等重重组工作作，完成成有关政政府部

31、门门审批、证证明手续续的取得得工作。完成了招股股说明书书的业务务、风险险章节的的初步编编写工作作。完成了总体体法律意意见书的的初稿。目前，公司司上市工工作正在在按照有有关计划划和时间间表稳步步推进，公公司预计计将在220100年4月底，上上报香港港联交所所A1表格格，8月通过过香港联联交所聆聆讯工作作，预计计在明年年在香港港联交所所主板挂挂牌上市市。 实际控控制人介介绍吴云前：男男，19971年年6月出生生，浙江江人，大大连百年年城集团团有限公公司、大大连百年年城房地地产开发发有限公公司董事事长，大大连市中中山区人人大代表表、中国国商业地地产联盟盟副会长长。从事事商业房房地产的的开发、运运营与

32、管管理工作作多年，先先后成功功开发建建设多个个购物中中心与专专业市场场，20005年年被授予予大连年年度经济济人物称称号；220066年被授授予中国国商业地地产年度度领袖人人物称号号。1989年年，吴云云前外出出经商，先先后创办办了大连连华光纺纺织经销销公司、大大连百年年实业有有限公司司。20001年年组建了了大连百百年城集集团有限限公司和和大连百百年城房房地产开开发有限限公司，他他领导下下的百年年城集团团已成为为业界瞩瞩目的商商业地产产新秀。社社会公益益事业的的贡献：捐助、发发起成立立北京百百年农工工子弟职职业学校校，并任任名誉校校长。他他所创建建的百年年城集团团，以专专注于商商业地产产开发

33、为为战略导导向，其其建设运运营的大大连百年年城作为为纪念大大连建市市百年的的标志性性建筑，现现已成为为国内国国外一流流的休闲闲购物中中心。集集团旗下下的商品品交易市市场，正正以打造造中国新新一代升升级版市市场的理理念，进进行全国国性拓展展。目前前已拥有有大连、长长春、沈沈阳三店店,并正在在全东北北以及华华北、西西北、西西南进行行全国性性拓展。2.1.33融资公公司税收收政策税种计税依据税率 %营业税营业收入5.00 城市维护建建设税营业税额7.00 教育费附加加及地方方教育费费营业税额3.00 地方教育费费营业税额1.00 土地增值税税按营业收入入预征。住住宅的预预征率为为1%；除除住宅外外其

34、他房房地产项项目的预预征率为为2。1%、2%企业所得税税应纳税所得得额25.000 2.2开发发业绩项目建筑规模（m2）预计总销售售额(万元)实现销售收收入(万元)备注大连百年商商城800000自持物业大连百年汇汇123,2200130,0000107,0000销售10万万平大连温州城城42,000038,000038,0000销售部分面面积:23,7550平方方米沈阳温州城城410,0000 （一期期1700,0000）120,000070,0000一期销售面面积8225000平米吉林温州城城250000出租率1000%百年港湾260,0000在建大连百年城城购物中中心位于于大连最最繁华的的

35、青泥洼洼商业街街的中心心位置，是是纪念大大连建市市百年的的标志性性建筑，是是国内屈屈指可数数的国际际水准的的休闲购购物中心心。占地地157790平平方米，建建筑面积积800000平平方米，总总投资77亿人民民币。百百年城作作为大连连的标志志性建筑筑，不仅仅拥有堪堪称亚洲洲第一的的高355米，长长80米，最最大进深深近200米的全全玻璃幕幕墙入口口大堂，其其六层弧弧形步行行街，664部扶扶梯，33部电梯梯所共同同构成的的“空中街街市”更是商商业空间间的典范范，百年年城呈现现标准休休闲购物物中心业业态，主主力店为为太平洋洋百货、银银行、钟钟表、个个人护理理、餐饮饮等行业业主力店店及品牌牌店达113

36、0余余个，集集多种商商业元素素于一体体。而百百年城世世界名品品中心更更是汇集集了EMMPORRIO ARMMANII、ESCCADAA SPPORTTS、ZAGGNA、MONNT BBLANNC、BURRBERRRY、HUGGO BBOSSS、PRAADA、DUNNHILLL、KENNZO、CANNALII、PORRTS、BMWW LIIFESSTYLLE等世世界一线线品牌，构构成了尊尊贵优雅雅的购物物环境。如如图：百年汇坐落落于大连连商业、旅旅游中心心星海海湾广场场。与大大连商品品交易所所共同构构成“大连期期货广场场”。项目目总占地地面积7700000平方方米，其其中百年年汇占地地20000

37、0平平方米，建建筑面积积为13300000平方方米，由由五星级级酒店公公寓、SSOHOO、商业业街、公公共广场场共同构构成的新新型商业业、金融融、时尚尚中心。大连温州城城温州州城商品品交易市市场位于于大连二二七广场场，占地地面积885000平方米米,建筑面面积4220000平方米米, 以经经营温州州特色的的服装鞋鞋帽、皮皮具箱包包、日用用百货为为主。大大连温州州城对传传统市场场进行全全面升级级，推出出物美价价廉和高高档购物物场所两两个元素素相融合合的购物物新体验验。开业业即达到到99.6%的的商铺开开业率。长春温州城城于20005年年10月开开业，位位于长春春商品批批发集散散地-黑水路路的中间

38、间地段，建建筑面积积约2550000平方米米，共有有商铺6600余余间，开开业即达达到1000%的的出租率率。以专专业的服服装交易易市场为为其经营营定位，树树立了长长春新的的行业标标杆。琥珀湾别墅墅项目坐落落于大连连著名景景区滨海海路，棒棒棰岛国国宾馆和和老虎滩滩景区的的中间地地带，整整体占地地面积9925000平方方米，规规划建筑筑面积7740000平方方米，由由公馆、别别墅、连连排别墅墅、高级级别墅、温温泉度假假酒店、渔渔人码头头所组成成。与市市中心只只有155分钟车车程。2.3 融融资人/实际控控制人财财务状况况大连百年城城房地产产开发有有限公司司 资资产负债债表 资产负债表表2010-

39、12-31单位：人民民币元资 产2010-12-312009-12-31负债及股东东权益2010-12-312009-12-31 流动资产产： 流动负债债： 货币币资金303,7716,9700.533 100,0014,9033.766 短期期借款0.00 0.00 交易易性金融融资产0.00 0.00 交易易性金融融负债0.00 0.00 应收收票据0.00 0.00 应付付票据0.00 0.00 应收收账款9,3555,8009.000 1,1588,6229.994 应付付账款166,5546,9555.966 171,0073,0488.888 预付付账款56,2449,9904.4

40、3 3,0900,6336.003 预收收款项231,8802,4722.155 152,9927,3066.088 应收收利息0.00 0.00 应付付职工薪薪酬775,1121.39 -19,4495.72 应收收股利0.00 0.00 应交交税费109,1108,0000.355 117,5511,1566.733 其他他应收款款459,1135,1233.033 330,1190,3477.244 应付付利息0.00 0.00 存货货1,3433,7228,5552.76 1,1844,5994,4476.09 应付付股利0.00 0.00 一年年内到期期的非流流动资产产0.00 其他

41、他应付款款53,0881,7795.62 73,6005,8823.21 其他他流动资资产0.00 381,1160.21 一年年内到期期的非流流动负债债0.00 139,7755.00 其他他流动负负债0.00 0.00 流动资产合合计2,1722,1886,3359.75 1,6199,4330,1153.27 流动负债合合计561,3314,3455.477 515,2237,5944.188 非流动资资产： 非流动负负债： 可供供出售的的金融资资产0.00 0.00 长期期借款70,0000,0000.00 280,0000,0000.000 持有有至到期期投资0.00 0.00 应付

42、付债券0.00 0.00 长期期应收款款0.00 0.00 长期期应付款款0.00 0.00 长期期股权投投资20,1993,5504.23 111,0005.16 专项项应付款款0.00 0.00 投资资性房地地产0.00 13,4551,7724.68 预计计负债0.00 0.00 固定定资产18,9337,5593.50 9,7666,3776.333 递延延所得税税负债0.00 0.00 在建建工程0.00 0.00 其他他非流动动负债0.00 0.00 工程程物资0.00 0.00 非流动负债债合计70,0000,0000.00 280,0000,0000.000 固定定资产清清理0

43、.00 0.00 生产产性生物物资产0.00 0.00 负债合计631,3314,3455.477 795,2237,5944.188 油气气资产0.00 0.00 无形形资产31,1666.667 4,6566.333 股东权益益： 开发发支出0.00 0.00 实收收资本（或或股本）30,0000,0000.00 30,0000,0000.00 商誉誉0.00 0.00 资本本公积993,4400,0000.000 380,0000,0000.000 长期期待摊费费用1,4166,1006.002 1,7544,7660.884 减：库存股股0.00 0.00 递延延所得税税资产0.00

44、2,1622,0227.119 盈余余公积13,2220,1177.58 13,2220,1177.58 其他他非流动动资产0.00 0.00 未分分配利润润543,8830,2077.122 428,2222,9322.044 非流动资产产合计40,5778,3370.42 27,2550,5550.53 股东权益合合计1,5800,4550,3384.70 851,4443,1099.622 少数股股东权益益1,0000,0000.000 资产总计2,2122,7664,7730.17 1,6466,6880,7703.80 负债和股东东权益总总计2,2122,7664,7730.17 1

45、,6466,6880,7703.80 主要科目明明细：货币资金：项 目期末余额本年增减变变动金额额期初余额库存现金 62,1150.66 62,1150.66 银行存款 303,6544,8119.887 203,6399,9115.111 100,0144,9004.776 其他货币资资金 - - - 合 计 303,7166,9770.553 203,7022,0665.777 100,0144,9004.776 预付账款账账龄：账 龄期末余额期初余额金额 比例（%）金额比例（%）1年以内 46,5507,1866.433 82.668 3,0990,6636.03 100.00 1-2年

46、 2,3555,1118.00 4.199 2-3年 7,3887,6600.00 13.113 3年以上 - - - - 合 计计 56,2249,9044.433 100.00 3,0990,6636.03 100.00 大额预付账账款按单单位明细细列示如如下：债务人名称称期末余额款项性质账 龄金蝶软件（中中国）有有限公司司 2,0779,1118.00 预付费用用 1-2年年 长春供热经经营有限限公司 420,3955.222 预付工程程款 1年以内内 赫西.贝德德纳联合合设计有有限公司司 6,6662,3350.99 预付工程程款 1年以内内 美国艾凯特特托尼克克国际有有限公司司 5,

47、5553,8823.50 预付设计计费 1年以内内 辽宁城建集集团有限限公司 33,8854,3211.900 预付工程程款 1年以内内 合 计计 48,5570,0099.611 - - 其他应收款款账龄： 账 龄龄期末数期初数期末余额比例(%)期初余额比例(%)1年以内405,0092,4055.033 88.223 328,9900,3447.224 99.664 1-2年32,3555,1118.00 7.055 2-3年14,3000,0000.00 3.111 1,2000,0000.00 0.366 3年以上7,3877,6000.000 1.611 - 合 计计459,1135

48、,1233.033 100.00 3300,1990,3347.24 100.00 大额其他应应收款按按单位明明细列示示如下：债务人名称称期末余额款项性质账 龄备注百年城集团团 105,7266,6002.339 内部往来来 2-3年年 同一集团团 中融国际信信托 11,9937,4000.000 往来款 1年以内内 沈阳永辉房房地产开开发有限限公司 9,3777,4473.24 往来款 23年年 大连市建设设工程劳劳动保险险费用管管理办公公室农民民工工资资保证金金专户 500,0000.000 保证金 23年年 大连土地局局 330,0000,0000.000 土地保证证金 23年年 土地保

49、证证金 合计 457,5411,4775.663 - - - 存货项 目期末余额期初余额账面余额跌价准备账面余额跌价准备已开发完工工产品 82,5563,5411.777 13,8852,5277.011 - 在建开发产产品 1,2661,1165,0100.999 - 1,1770,7741,9499.088 - 合 计计 1,3443,7728,5522.766 - 1,1884,5594,4766.099 - 应付账款账账龄：账 龄期末余额期初余额金额 比例（%）金额比例（%）1年以内 143,3988,7771.668 86.110 102,3066,5446.994 59.880 1

50、-2年 19,1148,4399.122 11.550 62,1195,4422.877 36.336 2-3年 1,7336,7748.80 1.044 619,0299.522 0.366 3年以上 2,2662,9996.36 1.366 5,9552,0029.55 3.488 合 计计 166,5466,9555.996 100.00 171,0733,0448.888 100.00 大额应付账账款按债债权单位位明细列列示如下下债权人名称称期末余额款项性质账 龄暂估正式工工程成本本 44,8828,3411.122 应付工程程款 1年以内内 天津六建建建筑工程程有限公公司沈阳阳分公司

51、司 28,0088,4233.400 工程款 1年以内内 辽宁城建集集团有限限公司 28,0015,1544.844 工程款 1年以内内 大连市建设设工程集集团有限限公司 2,2662,9996.36 工程款 3年以上上 大连万鹏基基础工程程有限公公司 1,8993,9909.31 1年以内内 合 计计 105,0888,8225.003 - - 预收帐款账账龄：账 龄期末余额期初余额金额 比例（%）金额比例（%）1年以内 184,0333,2228.335 79.339 145,4755,8665.449 95.113 1-2年 47,7769,2433.800 20.661 7,4551,

52、4440.59 4.877 2-3年 - - - - 3年以上 - - - - 合 计计 231,8022,4772.115 100.00 152,9277,3006.008 100.00 大额预收账账款按债债权单位位明细列列示如下下：债权人名称称期末余额款项性质账 龄购房款 170,2511,5558.990 预售房款款 1年以内内 租金 11,8868,1455.000 收租金 1年以内内 新市场商铺铺租金 49,6655,0444.688 - 1年以内内 合 计计 231,7744,7448.558 - - 大额其他应应付款按按债权人人明细：债权人名称称期末余额款项性质账 龄交房违约金金

53、 7,4331,7786.83 交房违约金金 1-2年年以内 业户保证金金 10,5586,0000.000 1-2年年 租赁保证金金 6,3887,4450.00 1-2年年 合 计计 24,4405,2366.833 - - 以下是对公公司20010年度度财务报报表主要要数据的的分析：资产状况：截止220100年122月311日，百百年地产产总资产产2,2212,7644,7330.117元，其其中，货货币资金金余额3303,7166,9770.553元，存存货余额额1,3343,7288,5552.776元，流流动资产产合计22,1772,1186,3599.755元，流流动比率率3.8

54、87，资资产流动动性好，变变现能力力较强。偿债能力分分析：百百年地产产20110年112月股股东权益益增加至至1,5580,4500,3884.770元，总总资产增增加至22,2112,7764,7300.177元，负负债合计计6311,3114,3345.47元元，资产产负债率率仅为228.55%，资资产负债债率逐年年较大幅幅度下降降，表明明公司长长期偿债债能力在在逐年提提高，公公司杠杆杆率逐步步降低，表表明公司司经营风风格由扩扩张逐渐渐趋于稳稳健。.盈利能力力分析：百年地地产20010年年营业收收入为331233636600元元，销售售利润率率从20009年年的266%增加加至20010年

55、年的499.3%，公司司销售利利润率提提高明显显，表明明公司经经营状况况良好，公公司整体体盈利能能力较好好，说明明公司资资本结构构对长期期债务保保障程度度较高。综上所述，百百年地产产管理层层经营管管理经验验丰富，充充分利用用其行业业地位提提高市场场竞争力力，发展展前景良良好，公公司资产产规模大大，稳健健经营，盈盈利能力力提高，现现金流充充裕，短短期和长长期偿债债能力较较好。大连琥珀湾湾开发有有限公司司 资产负负债表资 产2010-12-312009-12-31负债及股东东权益2010-12-312009-12-31 流动资产产： 流动负债债： 货币币资金1,3744,7773.11644,46

56、62.221 短期期借款 交易易性金融融资产 交易易性金融融负债 应收收票据 应付付票据 应收收账款 应付付账款32,2007,8870.916,2588,1008.995 预付付账款42,1777,1140.051,7266,0000.000 预收收款项 应收收利息 应付付职工薪薪酬75,8335.225-20,9999.65 应收收股利 应交交税费10,2117.4443,1288.044 其他他应收款款87,1229,2211.691,6933,1119.661 应付付利息 存货货516,9957,2188.199397,7721,0655.066 应付付股利 一年年内到期期的非流流动资

57、产产 其他他应付款款217,7737,3299.9555,1322,9662.449 其他他流动资资产 一年年内到期期的非流流动负债债 其他他流动负负债流动资产合合计647,6638,3433.099401,1184,6466.888流动负债合合计250,0031,2533.55511,3773,1199.83 非流动资资产： 非流动负负债： 可供供出售的的金融资资产 长期期借款 持有有至到期期投资 应付付债券 长期期应收款款 长期期应付款款 长期期股权投投资 专项项应付款款 投资资性房地地产 预计计负债 固定定资产493,1172.29188,5552.95 递延延所得税税负债 在建建工程

58、其他他非流动动负债 工程程物资非流动负债债合计 固定定资产清清理 生产产性生物物资产负债合计250,0031,2533.55511,3773,1199.83 油气气资产 无形形资产 股东权益益： 开发发支出 实收收资本（或或股本）20,0000,0000.0010,0000,0000.00 商誉誉 资本本公积380,0000,0000.000380,0000,0000.000 长期期待摊费费用815,0069.96减：库存股股 递延延所得税税资产 盈余余公积 其他他非流动动资产 未分分配利润润-1,0884,6668.21非流动资产产合计1,3088,2442.225188,5552.95股东

59、权益合合计398,9915,3311.799390,0000,0000.000 少数股股东权益益资产总计648,9946,5855.344401,3373,1999.833负债和股东东权益总总计648,9946,5855.344401,3373,1999.833以下是对公公司20010年度度大连琥琥珀湾财财务报表表主要数数据的分分析：资产状况：截止220100年122月311日，大大连琥珀珀湾公司司总资产产6488,9446,5585.34元元，其中中，货币币资金余余额1,3744,7773.116元，存存货余额额5166,9557,2218.19元元，流动动资产合合计6447,6638,34

60、33.099元，流流动比率率2.559，资资产流动动性好，变变现能力力较强。偿债能力分分析：大大连琥珀珀湾公司司20110年112月股股东权益益增加至至3988,9115,3331.79元元，总资资产增加加至6448,9946,5855.344元，负负债合计计2500,0331,2253.55元元，资产产负债率率仅为338.55%，表表明公司司偿债能能力高。2.3融资资人银行行贷款及及对外担担保情况况根据中国人人民银行行系统220111-033-099查询的的企业业基本信信用信息息报告显显示， HYPERLINK 4/blobstoragedownloadservlet?1=1&storage