城市化进程中楼市的战略定位和制度框1

1、城市化进程中楼市的战略定位和制度框架 中国房地产发展研究报告华生2010年年7月11日报告告的前半半部分发发表于中中国证券券报 本文为为作者原原稿 住房房问题从从来没有有象今天天这样成成为社会会的焦点点。一方方面，一一线及热热点城市市房价高高涨，普普通工薪薪族望房房兴叹。另另一方面面，有人人说房价价以后肯肯定还要要涨，一一般人只只能去住住保障房房。房价价上涨的的原因更更是众说说纷纭：从投机机炒作，城城市化刚刚性需求求，住房房供给不不足到地地方土地地财政。从从现实情情况看，土土地乱象象，房价价高悬，乱乱拆乱建建成风，住住宅占有有严重不不均，既既得利益益盘根错错节，确确已积重重难返。而而我们所所处

2、的城城市化加加速时代代刚刚开开始，高高门槛已已使农民民几无可可能进城城安居。可可以毫不不夸张地地说，现现在的楼楼市问题题已经是是关乎民民生稳定定、经济济增长、社社会公平平、城市市化道路路乃至政政府执政政能力的的综合考考验。因因此，需需要跳出出简单或或一时的的楼市调调控眼界界，厘清清思路，明明确城市市化进程程中住房房问题的的战略定定位，建建立楼市市长期稳稳定的整整体制度度框架。中国房价的的国际比比较 本世世纪以来来，相对对于股市市大幅跌跌宕起伏伏，100年累计计涨幅不不足500，中中国楼市市则一路路走牛，普普遍涨了了6110倍。这这么高的的房价还还是否正正常，是是否已经经泡沫化化，国内内外都有有

3、颇多评评论。现现在国内内仍然有有财经地地产界的的名流坚坚持认为为北京、上上海的房房价并不不算贵，因因为中国国一线城城市与世世界发达达国家的的大都市市相比，还还有相当当的差距距，所以以房价还还是要涨涨。政府府为低收收入的人人盖好保保障房就就行了，不不必干预预房地产产市场。不不过，现现在大家家出国的的共同感感受是，尽尽管我们们人均国国民收入入大体只只是发达达国家的的十分之之一，中中国一线线城市的的绝对房房价已经经直逼发发达国家家的大都都市上班班族居住住区的水水平。更更不用说说如果汇汇率再改改革上浮浮，我们们就要直直接以发发展中国国家的低低收入去去住最发发达国家家的高价价房了。事事实上，在在中国归归

4、属的世世界中低低收入国国家中，除除被贫民民窟包围围的印度度孟买市市中心以以外，中中国的北北京、上上海中心心区的房房价已经经绝对遥遥遥领先先，即使使与中高高收入国国家首都都比，除除富豪集集聚的莫莫斯科之之外，北北京、上上海也是是价高一一头（见见表一）。表一 一线城市市中心房价数据单位：欧元元中高收入国国家城市市每平米房价价中值中低收入国国家城市市每平米房价价中值阿根廷 布布宜诺斯斯艾利斯斯1,7111.499中国 北京京3,4222.733墨西哥 墨墨西哥城城1507.75中国 上海海3,3533.799巴西 里约约热内卢卢2,5388.911印度 德里里1,6444.000智利 圣地地亚哥1,

5、1733.600印度 孟买买6,6811.000南非 开普普敦2,8322.599印尼 雅加加达835.664俄罗斯 莫莫斯科7,3344.966马来西亚 科隆坡坡1,6277.966土耳其 伊伊斯坦布布尔1,6855.000菲律宾 马马尼拉1,5755.977波兰 华沙沙3,1811.500泰国 曼谷谷1,8799.844罗马尼亚 布加勒勒斯特2,8299.000埃及 开罗罗851.778数据来源：Glooball Prropeertyy Guuidee 20010；wwww.nuumbeeo.ccom 其其实，就就如人们们通常用用市盈率率、市净净率来衡衡量股市市的估值值高低一一样，国国际上

6、通通常不是是用绝对对价格而而是房价价收入比比、租售售比来衡衡量房价价的合理理区间。因因为房子子不比股股票，只只能由生生活在当当地的人人消费。用用这个指指标来衡衡量，中中国主要要城市的的房价收收入比在在全球包包括发达达国家已已经绝对对领先（见见表二）。同同样按GGlobbal Prooperrty Guiide的的数字，中中国北京京、上海海的年人人均可支支配收入入只能买买不到11.5平平方米的的住宅，而而世界各各主要大大都市则则都在33平米到到10平平米之间间。用房房子的租租售比即即房价与与月租金金或租金金回报率率来衡量量也是一一样，别别人的租租售比一一般在2200倍倍左右，我我们则一一般到了了

7、4000倍以上上。从这这些指标标看，可可以说中中国一线线和热点点城市的的房价已已经存在在较大的的泡沫。房房价泡沫沫化的一一个最新新佐证是是，政府府刚刚在在个别大大城市仅仅在贷款款上多少少限购二二套房和和限制非非本地居居民或就就业者购购房，脱脱缰的房房价立即即嘎然而而止，揭揭示了支支撑高房房价的并并不是人人们真实实的居住住需求。表二 一线城市市中心房价收入比数据高收入国家家 大城城市房价收入比比中高收入国国家 大大城市房价收入比比英国 伦敦敦14.7阿根廷 布布宜诺斯斯艾利斯斯11.8法国 巴黎黎16.7墨西哥 墨墨西哥城城12.4德国 慕尼尼黑5.3巴西 里约约热内卢卢5.7美国 纽约约8.4

8、智利 圣地地亚哥4.1美国华盛顿顿4.7南非 开普普敦9.0澳大利亚 悉尼6.7俄罗斯 莫莫斯科28.6澳大利亚 墨尔本本5.9土耳其 伊伊斯坦布布尔5.5挪威 奥斯斯陆9.4波兰 华沙沙20.0新西兰 奥奥克兰6.0罗马尼亚 布加勒勒斯特18.9加拿大 多多伦多6.6丹麦 哥本本哈根6.9中低收入国国家 大大城市房价收入比比芬兰 赫尔尔辛基7.2中国 北京京22.1瑞典 斯德德哥尔摩摩8.9中国 上海海23.1瑞士 苏黎黎世5.1印度 德里里13.4意大利 罗罗马15.1印度 孟买买40.1荷兰 阿姆姆斯特丹丹6.2印尼 雅加加达12.5日本 东京京11.0马来西亚 科隆坡坡8.1韩国 首尔

9、尔15.0菲律宾 马马尼拉14.1中国 台北北10.1埃及 开罗罗13.2数据来源：wwww.nuumbeeo.ccom；Glooball Prropeertyy Guuidee 20010 有有人说，一一线城市市的房价价就应当当特别贵贵，否则则人都跑跑到大城城市来了了。这个个断言其其实并不不符合那那些正在在或已经经实现城城市化国国家的事事实。大大城市的的房价当当然会比比中小城城市高，但但其实在在市场经经济中都都有一个个合理的的差距。如如果差距距过大只只是反映映了资源源过分向向大城市市的畸形形集中。在在实行大大都市化化发展的的许多国国家大中中小城市市的房价价一般存存在着合合理阶梯梯，大都都市里

10、平平均房价价比中小小城市一一般贵不不了23倍。（见见表三）表三 大城市与全国平均房价比大城市平均均房价全国平均房房价大城市/全全国房价价英国（英镑镑，20009底底）（套套）（伦敦）2269118016443331.64美国(美元元，20008年年底)（套套）（华盛顿）4488000025000001.95（纽约）6675000025000002.70中国大陆（人人民币，220099底，住住宅每平平方米单单价）（上海）220188644734.51（北京）119999944734.47资料来源：略（可可索取） 其实，仅仅比较大城市中心区的房价还多少有点误导。因为对广大工薪阶层来说最重要的并不是

11、大都市中心标志楼盘的价格而是上班族居住区的房价。以土地紧缺、人口高度密集的日本东京为例，目前东京典型的3室2厅、不算大阳台的使用面积76平米、实木地板、精装修带免费车库、24小时热水供应即至少相当于我们国内标准约105110平米建筑面积的高档公寓房，步行到轻轨站在510分钟，坐轻轨地铁在30分钟内可抵达市中心各主要商业区和政府办公区，价格为2300万2600万日元（见图一），相当于165185万元人民币，每建筑平米约1.65万元人民币，房价为日本家庭平均600万日元年收入的4倍左右。因此，如果仅仅说日本东京银座的商业地产可达几十万元人民币一平米，来论证中国北京、上海老百姓的房价必涨就会有极大的

12、误导性。东京的土地资源显然比我们更紧缺，但上班族居住区的房价相对收入却是如此之低。这样一个再普通不过的真实例子，可能比任何枯燥的数据更能直观地揭示相对于居民收入，中国一线及热点城市的房价之昂贵。图一 日本东京主力户型楼盘数据来源：日本经济新闻2010.5.122010.6.2广告附页 另一种流传很广的观点撇开房价本身的高低，认为随着城市化发展，房价在长期中必然上涨，因此在任何时候先买房子总是对的。这个说法混淆了由于收入水平的提高和通货膨胀的存在，房价的长期趋势与投资能否获利这两个不同的问题。这就如同资源产品和股指一样，历史显示长期必然成倍上涨，但这并没有避免投资大宗商品或股市的人仍然经常赔钱。

13、从世界各国历史来看，楼市也是一个长期会上涨但有着起落周期的市场。现在世界上不少国家仍在经历楼市下跌周期的煎熬。有人说中国要守18亿亩耕地红线，所以城市房价地价只升不跌。其实城市化是农民转市民，农民进城占地比他原先占的宅基地要小得多，不存在土地供应不足的问题。因此，中国过去这些年的房价飙升，只是在特定经济和政策环境下的产物，并不可能创造打破规律、只涨不跌的神话。特别是近年来房价多次成倍上涨的累积暴利效应，已经吸引了各路社会资金蜂拥而至的情况下，如不加以有效遏制，泡沫必然继续吹大。而国际经验表明，当这个泡沫破灭时，整个经济和社会都要付出惨重的代价。 因此，中国房价的国际比较表明，尽管国内至今还有人

14、为高房价声辩和寻找依据，海外却在中国政府这轮最新的调控之前，普遍都在议论中国房地产泡沫的危险，这当然不是偶然的。其实，就象当年中国股市似乎挡不住的热度一样，高处不胜寒的中国房价的回归也势在必然。房价飙升溯溯源 首先先，房价价飙升当当然与利利息偏低低、货币币过多有有关，但但货币政政策恐怕怕更多的的要服从从总体的的宏观经经济目标标，况且且从房改改10多多年来房房价就一一直在上上升通道道中，这这就并不不能仅由由阶段性性的货币币政策来来解释。其其次，房房地产商商无疑是是楼市上上升的重重要推手手。不过过，在一一个竞争争还算相相对充分分的市场场，开发发商如果果能单方方面推升升房价，不不可能是是因为他他们特

15、别别聪明或或特别贪贪婪，一一定还是是利用了了我们制制度上的的漏洞。至至于众口口一词的的城市化化，恐怕怕多少也也是房价价上涨的的替罪羊羊。因为为进城的的1.55亿农民民工能够够买商品品房的实实在凤毛毛麟角，买买房的还还只是本本地或外外来的城城镇人口口，而这这仅占总总人口330多多的城镇镇户籍人人口，按按国际标标准还只只是城市市化加速速发展的的起点。因因此，中中国的问问题恰恰恰在于，城城市化刚刚要起跑跑，已被被高房价价拦住了了去路。 这样，很多人就把问题追到了地方政府和土地财政。地方政府的土地财政成为众矢之的当然事出有因，但目前对土地财政的批评其实并不准确。一些开发商从来抨击土地财政，说人们都盯住

16、了开发商赚的钱，其实更多的钱被政府房地产税收和土地拍卖拿走，断言房价高是因为地价高和税收高。但这两个指责恐怕都有问题。首先，政府从房地产开发得到的税费是比开发商要高很多，但这是两种完全不同性质的钱。开发商赚的钱是自己可以装进口袋的净利，而地方政府拿到的钱是公共财政收入，除去土地补偿、安置人员以外，还要用于修桥筑路、科教文卫等所有城市基本和配套建设，公开自然地用一己之私利去和政府的公共财政收入相比嫌其之少，不能不说开发商的胃口已经多年来被宠得实在太大了。其次，地价和税收固然是房价的重要因素，但在一个盈利丰厚行业中的价格从来不是由成本决定的。房地产商比谁都更清楚，同样成本的地块，后几期开发的房子卖

17、出往往比首期贵几成到几倍的价格，当然不是因为成本变高了，而是因为后来市场行情上涨。如果开发商从来都是根据市场行情定价，而根本不管他们多年前取得土地价格是多么低，人们没有理由相信，即使政府并不从土地获益，开发商就会慷慨地让利给客户。正如世界上的铁矿石等大宗原料供应商，从来不和你谈成本，只要市场需求旺盛，他们的价格就不断翻番。当然市场经济中成本决定价格的情况也是有的，就是当需求极度萎缩，供应商要么退出要么只能勉强保本维持。我们在许多竞争激烈、利润微薄的行业都会周期性地看到这种现象。但毫无疑问，这绝对不是赚得盆满钵满乃至全社会各行各业包括反应本来挺慢的国企都想挤入来分一杯羹的房地产业。地方的土地财政肯定是助推房价的重要因素。只是其作用机理并不象人们想的那么简单。比如说，房地产的税收，在西方也往往是地方政府的主要收入来源，征收又是按照房地产的市场价格进行的。这种房地产财政并不意味着西方的地方政府都想或都有能力去推高房地产价格。即使在中国情况下，如果单纯从收益去推断，土地财政可能使政府出售更少的土地从而更高的价格，也可能推动政府卖出更多的土地以筹集更多