房地产专业相关基础知识介绍

1、 15/15房地产专业基础知识一、基础知识1.房地产房地产又称称不动产产，是房房产和地地产的总总称。房房产总是是和地产产联结为为一体的的，具有有整体性性和不可可分割性性。房产：是指指房屋经经济形态态，在法法律上有有明确的的权属关关系，在在不同的的所有者者与使用用者之间间可以进进行出租租、出售售或作其其它用途途的房屋屋。地产：是指指土地财财产，在在法律上上有明确确的权属属关系，地地产包括括含地面面及其上上下空间间，地产产和土地地的根本本区别在在也就是是有无权权属关系系。2.房地产产业是以土地和和建筑物物为经营营对象，从从事房地地产开发发、建设设、经营营、管理理以及维维修、装装饰和服服务的集集多种

2、经经济活动动为一体体的综合合性产业业。3.房地产产开发是指在依法法取得土土地使用用权的土土地上按按照使用用性质的的要求进进行基础础设施、房房屋建筑筑的活动动。4.地产开开发是将“生地地”开发成成可供使使用的土土地（“熟地”）。5.房地产产产权是指产权人人对房屋屋的所有有权和对对该房屋屋所占用用土地的的使用权权。具体体内容是是指产权权人在法法律规定定的范围围内对其其房地产产的占有有、使用用、收益益和处分分的权利利。6.土地类类型居住用用地70年；工业用用地50年；教育、科科技、文文化卫生生、体育育用地50年；商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年；综合或或其它用用地50年；另外，加加油站、加加气站用用

3、地为20年；7.三通一一平是指地皮在在发展基基础上的的水通、电电通、路路通，场场地平整整。8.七通一一平是指上下水水通、电电通、路路通、排排污通、通通讯通、煤煤气通、热热力通，场场地平整整。9.土地使使用权出出让的形形式协议出让让招标出让让拍卖出让让行政划拨拨使用权有权权出让的的土地，必必须是国国有土地地；集体体所有的的土地必必须办理理征用手手续转化化为国有有土地后后，才能能转让。有有偿出让让的地块块可以是是生地也也可以是是熟地，还还可以是是连同地地上建筑筑物及附附属设施施一并出出让的土土地。生地：待待开发的的土地熟地：完完成市政政设施的的土地10.房地地产市场场一级市场、二二级市场场、三级级

4、市场。一级市场是是指国家家以土地地所有者者和管理理者的身身份，将将土地使使用权出出让给房房地产经经营者与与使用者者的交易易市场。二级市场是是指土地地使用权权出让后后，由房房地产经经营者投投资开发发后，从从事房屋屋出售、出出租、土土地转让让、抵押押等房地地产交易易。三级市场是是指在二二级市场场的基础础上再转转让或出出租的房房地产交交易。11.商品品房是指开发商商以市场场地价取取得土地地使用权权进行开开发建设设并经过过国土局局批准在在市场上上流通的的房地产产，它是是可领独独立房地地产证并并可转让让、出租租、继承承、抵押押、赠与与、交换换的房地地产。12.福利利商品房房是指政府按按住房制制度改革革方

5、案免免除房地地产的地地价，按按房屋的的成本造造价售给给企业或或符合条条件的职职工，带带有福利利性质的的房屋。13.微利利商品房房与福利房不不同在于于不免地地价，并并有略高高于房地地产成本本的微利利，这类类房屋由由市政府府主管单单位筹资资建设，用用来解决决企业职职工住宅宅困难户户，价格格由政府府确定，实实行优惠惠价格政政策。14.经济济适用房房经济适用房房是面向向中低收收入家庭庭的普通通住宅。15.自建建房（集集资房）是指各单位位自筹资资金或合合资兴建建房屋。产产权由投投资单位位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。16.房地地产产权权证是房屋土地地权属凭凭证合二二为一

6、，是是房地产产权属的的法律凭凭证。17.“五五证”房地产开发发商在房房地产市市场上销销售商品品房，必必须具备备一定的的条件，并并且按照照有关的的规定在在房地产产管理部部门办理理商品房房销售的的各种手手续。其其中“五证”、“两书”是最为为重要的的条件。国有土地地使用证证：是是证明土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金，获获得了在在一定年年限内某某块国有有土地使使用权的的法律凭凭证。建设用地地规划许许可证：是建设设单位在在向土地地管理部部门申请请征用、划划拨土地地前，经经城市规规划行政政主管部部门确认认建设项项目的位位置和范范围符合合城市规规划的法法定凭证证。（通通过“招、拍拍、挂”在出

7、让让前已经经通过城城市规划划的标准准。）建设工程程规划许许可证：是有关关建设工工程符合合城市规规划要求求的法律律凭证。建设工程程施工许许可证（建建设工程程开工证证）：是有关关建设工工程符合合项目开开工的条条件，可可以进入入施工阶阶段的凭凭证。商品房销销售（预预售）许许可证：是商品品房进入入市场的的凭证。18.“两两书”住宅质质量保证证书住宅使使用说明明书19.商品品房预售售制度商品房预售售制度是是指开发发商在建建设中的的房地产产项目进进行市场场销售，由由国土局局制定的的一项提提前销售售制度。只只有取得得了预预售许可可证才才能销售售。20.申请请预售须须备下列列文件：房地产产开发企企业资质质证书

8、副副本及复复印件土地使使用权出出让合同同书和和付清地地价款证证明（国国有土地地使用证证）建设用用地规划划许可证证建设工工程规划划许可证证建设工工程施工工许可证证21.商品品房预售售必须符符合那些些条件交付土地地使用权权出让金金，并取取得土地地证有建设工工程规划划、施工工许可证证按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发建设资资金达到到工程建建设总投投资的25%以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。向县级以以上人民民政府房房产管理理部门办办理预售售登记，取取得商品品房预售售许可证证明。22.房地地产买卖卖合同是由福建省省建设厅厅、福建建省工商商管理局局统一监监制，用用以明确确买卖双

9、双方权利利和义务务的协议议，所有有的商品品房销售售都须签签订此合合同。内内销的房房地产合合同可免免做公证证，外销销的房地地产合同同必须做做公证。23.房地地产抵押押合同是明确房地地产抵押押贷款中中双方当当事人权权利和义义务关系系由银行行、业主主、发展展商三方方签定的的合同。24.银行行按揭是指购房者者购买楼楼房时与与银行达达成抵押押贷款的的一种经经济行为为，业主主先付一一部分楼楼款，余余款由银银行代购购房者支支付，购购房者的的楼房所所有权将将抵押在在银行，购购房者将将分期偿偿还银行行的贷款款及利息息，这种种方式称称为银行行按揭。按揭是英语语“Morrtgaage”一词的的粤语音音译，在在中国人

10、人民银行行和各商商业银行行的正式式文件中中称为“个人住住房抵押押贷款”，指银银行向具具有完全全民事行行为能力力的自然然人发放放的用于于购买自自住住房房、并以以其所购购产权房房为抵押押物，作作为偿还还贷款的的保证，按按月偿还还贷款本本息的一一种贷款款方式。分分为个人人住房商商业性贷贷款（简简称商业业贷款）与与个人住住房公积积金贷款款（简称称公积金金贷款）。25.房地地产证公公证公证机关对对房地产产买卖、转转让、抵抵押、赠赠与、继继承等行行为的合合法性作作法律公公证26.楼花花抵押登登记是指已办银银行按揭揭的楼花花送到房房地产管管理局产产权登记记科办理理抵押登登记手续续。抵押押人将贷贷款与利利息还

11、清清后，须须将已办办抵押登登记手续续的房地地产注销销抵押。27.建筑筑面积房屋实用面面积与分分摊公共共面积之之和。28.公摊摊面积属于公共部部分的面面积。29.实用用面积建筑面积与与公摊面面积的差差。30.实用用率房屋实用面面积与建建筑面积积之比。31.预售售楼花将未建好的的楼房提提前出售售，称为为预售楼楼花。32.复式式上、下两层层标准层层合二为为一，结结构与标标准房结结构有区区别。33.房地地产转让让是指房地产产权人通通过买卖卖、交换换、赠与与等形式式将房地地产转移移给他人人的法律律行为。按按现时有有关规定定，预售售及现售售的房地地产均可可转让，但但必须到到国土局局办理转转让手续续，房地地

12、产公司司不得给给预购房房者更改改姓名。34.基底底面积是指建筑物物首层的的建筑面面积。35.用地地面积指城市规划划行政主主管部门门确定的的建设用用地位置置和界线线所围合合的用地地之水平平投影面面积。36.总建建筑面积积指小区内住住宅、公公共建筑筑、商业业、人防防地下室室等面积积的总和和。37.容积积率容积率是建建筑总面面积和建建筑用地地的比。38.建筑筑密度（覆覆盖率）建筑密度等等于建筑筑物底层层占地面面积与用用地面积积的比。39.绿化化率绿化率等于于绿化面面积与用用地面积积之比。40.均价价均价是指将将各单位位的销售售价格相相加之后后的和数数除以单单位建筑筑面积的的和数，即即得出每每平方米米

13、的均价价。41.基价价基价也称为为基础价价，是指指经过核核算而确确定的每每平方米米商品房房基本价价格。商商品房的的销售价价一般以以基价为为基数增增减楼层层、朝向向差价后后而得出出。42.起价价起价也叫起起步价，是是指某物物业各楼楼层销售售价格中中的最低低价格，即即起价。43.弹性性隔间指可移动隔隔间墙之之室内空空间，通通常用于于写字楼楼与商场场。44.开放放式设计计：无隔隔断设计计、利于于空间较较广，如如餐厅、厨厨房或客客厅。45.骑楼楼：有雨雨遮的一一楼直道道部分。46.阳台台：指有有雨遮有有脚踏之之面，没没有挡风风墙的突突出建筑筑体外部部分。47.外飘飘窗：突突出于墙墙体的窗窗户，飘飘出去

14、的的尺寸在在4060CCM左右。48.露台台：指没没有雨遮遮的，有有脚踏的的部分。49.玄关关：玄关关是入户户门里一一米至两两米的过过渡空间间。它的的主要功功能是让让人在进进门之后后稍做停停留，有有个换鞋鞋、放雨雨伞的地地方，同同时也可可以借助助玄关对对客厅的的情况略略做遮挡挡。50.外墙墙：指建建筑物体体表面。51.内墙墙：指建建筑物内内竖面。52.剪力力墙：承承受房屋屋重力的的墙，不不可以任任意敲打打。53.砖墙墙：用砖砖砌成的的墙。54.石膏膏板：用用石膏制制成，用用以装饰饰天花板板的板块块。55.卫浴浴三大件件：指洗洗脸盆、浴浴盆、坐坐式马桶桶。56.厨具具五大件件：指洗洗涤池、料料理

15、台、吊吊柜、炉炉台、抽抽油烟机机。57.格局局：单元元内分割割情况。58.动线线：行走走习惯路路线。59.销售售率：指指某一段段时间内内售出的的房屋数数百分比比。60.空置置比：指指某一段段时间剩剩余的房房屋数百百分比。61.诉求求客源：主要针针对的客客户层。62.市场场区隔：指产品品不同类类型以回回避市场场供给量量的排挤挤。63.议价价空间：讨价还还价的价价格差异异。64.平面面价差：平面方方位不同同，价格格的差异异。65.垂直直价差（楼楼层价差差）：不不同楼层层价格差差异。66.市调调分析法法：通过过市场调调查与其其他项目目的比较较方法。67.DMM：邮寄用用的广告告用品（印印刷品）68.

16、CFF：电视广广告。69.NPP：报纸广广告。70.POOP：户外广广告媒体体。71.MGG：杂志广广告。72.SPP：销售时时促使客客户购买买的夸张张语言动动作或假假语言动动作。二、建筑与与建筑构构造知识识基础基础：建建筑物与与土层接接触的部部分称为为基础地基：支支撑建筑筑物重量量的土层层叫地基基基础是建筑筑物的组组成部分分，它承承受着建建筑物的的全部荷荷载，并并将其传传给低级级。而地地基则不不是建筑筑物的组组成部分分，它只只是承受受建筑物物荷载的的土壤层层。其中中，具有有一定的的地耐力力，直接接支承基基础，需需要进行行计算的的土层称称为持力力层；持持力层以以下的称称为下卧卧层。地地基土层层

17、在荷载载作用下下产生的的变形，随随着土层层深度的的增加而而减少，到到了一定定的深度度则可以以忽略不不计。基础的分类类：按材料及及受力的的特点分分类可以以分为刚刚性基础础和柔性性基础。用刚性材料料做的基基础称为为刚性基基础。刚刚性材料料一般指指抗压强强度高、而而抗拉、抗抗剪强度度较低的的材料。常常用的砖砖、石、混混凝土等等均属刚刚性材料料。非刚性基础础（柔性性基础）。用钢筋混凝凝土建造造基础，基基础宽度度加大不不受刚性性角的限限制，称称为非刚刚性基础础与柔性性基础。为为了节约约材料，钢钢筋混凝凝土基础础常常做做成锥形形，但最最薄处不不应小于于2000mm，如果果做成阶阶梯形，每每步高3000mm

18、-5000mm.按构造型型式分类类基础构造的的型式随随着建筑筑物上部部结构形形式、荷荷载大小小及地基基土壤性性质的变变化而不不同。一一般情况况下，上上部结构构形式直直接影响响基础的的型式，当当上部荷荷载大，地地基承受受能力有有变化时时，基础础型式也也随之变变化。基基础按构构造特点点分可分分为六种种基本类类型。条形基础础当建筑物的的上部结结构采用用墙承重重的时候候，基础础沿墙身身设置，多多做成长长条形，这这类基础础称为条条形基础础。独立基础础当建筑物上上部结构构采用框框架或者者单层排排架结构构承重时时，基础础采用方方形或矩矩形的单单独基础础，这类类基础称称为独立立基础或或柱式基基础片筏基础础当建

19、筑物上上部荷载载大，而而地基又又软弱，这这时采用用简单的的条形已已经不能能适应地地基变形形的需要要，通常常墙下或或者柱下下基础连连成一片片，使建建筑物的的荷载承承受在一一块整板板上成为为片筏基基础桩基础当建筑物上上部的荷荷载较大大，而且且地基的的软弱土土层较厚厚，地基基承载力力不能满满足要求求，做成成人工地地基又不不具备条条件或不不经济时时候，则则可采用用桩基础础。使基基础上的的荷载经经过桩再再传给地地基土层层，以保保证建筑筑物的均均匀沉降降或安全全使用。墙体墙体的类型型：墙体按所所在位置置分为外外墙和内内墙；纵纵墙和横横墙。外墙：位于于房屋周周边的墙墙统称为为外墙，它它主要起起是抵御御风、霜

20、霜、雨、雪雪的侵袭袭和保温温、隔热热，起围围护作用用内墙：凡位位于房屋屋内部的的墙统称称为内墙墙，它主主要起分分隔的作作用。横墙：沿建建筑物短短轴方向向布置的的墙为横横墙，外外横墙位位于房屋屋的两端端也叫山山墙。纵墙：沿建建筑物长长轴方向向布置的的称为纵纵墙，又又有内纵纵墙与外外纵墙之之分。墙体按受受力状况况分类墙体按照受受力情况况分为两两种：承承重墙与与非承重重墙。承重墙：直直接承受受上部结结构传来来的荷载载非承重：不不承受外外来荷载载。非承承重墙又又可分为为自承重重墙和隔隔墙。自承重墙：不承受受外来荷荷载，只只承受自自身重量量并将其其传至基基础。隔墙：起到到分割房房间的作作用，不不承受外外

21、来荷载载，并把把自身重重量传给给梁、楼楼板。框框架填充充墙就是是隔墙的的一种。悬悬挂在建建筑外部部的轻质质墙成为为幕墙，包包括玻璃璃幕墙与与金属幕幕墙。墙体按照照材料分分类按照墙体的的材料可可分为砖砖墙、石石墙、土土墙、钢钢筋混凝凝土墙。墙体的细细部构造造防潮层在墙身中设设置防潮潮层的目目的是防防止地下下的潮气气沿基础础上升使使室内墙墙身受潮潮。防潮潮层设置置高度为为室内首首层地面面的结构构层的中中部，一一般用防防水沙浆浆抹20mmm厚。勒脚外墙墙身下下部靠近近室外地地坪的部部分叫勒勒脚，其其高度一一般指室室内地坪坪与室外外地面之之间的高高差部分分，也有有将底层层窗台至至室外高高度视为为勒角。

22、勒勒角的作作用是防防止地面面水、雨雨水的侵侵蚀及人人为的磕磕碰破坏坏，起着着保护墙墙面，增增加建筑筑美观的的效果。散水散水指的是是靠近勒勒角下部部的混凝凝土排水水坡。其其重要作作用是迅迅速排出出沿墙淌淌下的雨雨水，防防止雨水水直接进进入墙下下损害地地基。窗台窗台分室内内窗台和和室外窗窗台。室室外窗台台是为了了防止窗窗洞底部部积水进进入室内内；室内内窗台是是为了排排除窗上上的凝结结水。门窗过梁梁为了承受门门窗上部部的荷载载，并把把他传到到门窗两两侧的墙墙上，门门窗洞口口的上部部设有钢钢筋混凝凝土过粱粱。为了增加墙墙体的抗抗震性和和稳固性性，墙体体内一般般设有构构造柱、圈圈梁变形缝建筑物由于于温度变变化、地地基不均均匀沉降降以及地地震等因因素的影影响，使使结构内内部产生生附加应应力与变变形，易易使建筑筑物破坏坏、产生生裂缝甚甚至坍塌塌。为了了减少对对建筑物物的破坏坏，预先先在变形形敏感的的部位将将结构断断开，预预留缝隙隙，以保保证建筑筑物有足足够的变变形宽度度而不使使建筑物物破损。这这种将建建筑物垂垂直分割割而预留留的缝称称为变形形缝。变形缝有伸伸缩