工业园区模式调查报告

1、 HYPERLINK xxxx/ 工业园区模模式调查查专题报报告前言：本文通过过实地调调查锦江江工业总总部基地地、青羊羊工业集集中发展展区、金金牛高科科技产业业园、武武侯工业业园、龙龙潭工业业集中发发展区等等五个大大型工业业集中发发展区后后，对目目前的工工业园区区的开发发模式、产产品模式式、运营营和盈利利模式进进行了归归纳整理理及分析析，以便便快速、综综合的了了解目前前成都市市大型工工业园区区的情况况。一、主城区区工业园园集中发发展区基基本情况况二、工业园园区开发发模式 从本次次调查情情况来看看，工业业园区的的开发模模式主要要分为以以下三点点：（一）工业业地产商商开发模模式 简简单流程程：政府

2、府供地开发商商开发发项目招商入入驻 代代表项目目：青羊羊工业总总部基地地、青羊羊绿舟税税源总部部基地工业地产产商模式式是指房房地产开开发企业业在工业业集中发发展区内内获得土土地资源源后，以以政府为为支撑，与与政府共共同出资资成立项项目公司司，进行行项目内内部的道道路、绿绿化、商商业娱乐乐等基础础配套设设施及办办公场所所的建设设，然后后以租赁赁、出售售等方式式进行项项目的经经营管理理，然后后获取利利润。例如成都都置信，成成都较早早也较为为专业的的工业地地产开发发商，目目前主要要操作的的项目青青羊工业业总部基基地，位位于青羊羊工业集集中发展展区的核核心区域域，占地地9333亩，建建筑形态态以工业业

3、总部大大楼为主主，辅以以灵活分分割的小小总部工工业空间间，已经经成功引引进了包包括招商商银行、葛葛洲坝集集团等在在内的776家优优秀企业业。而其其另外一一个项目目青羊税税源总部部基地也也已经亮亮相，近近期将开开始招商商。（二）政府府独立开开发模式式 简简单流程程：政府府投资资公司开发项项目招招商入驻驻 代代表项目目：西部部智谷此种模式式，是指指各级政政府基于于本区域域的经济济建设、社社会发展展和市民民就业等等综合因因素考虑虑，直接接成立投投资公司司，打造造特定类类型的总总部经济济基地，独独立进行行建设、招招商等运运作，吸吸引税收收，推动动区域经经济的发发展。此种模式式最大的的优点就就是相关关的

4、产业业政策支支持和税税收优惠惠等是直直接与政政府挂钩钩洽谈，弹弹性空间间较大。例如西部部智谷，由由武侯区区成立成成都武侯侯工业园园投资开开发有限限公司开开发建设设，定位位为知名名企业区区域经济济总部聚聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。（三）综合合开发模模式 简简单流程程：政府府投资资公司（管管委会） 开开发项目目招商商入驻 开开发商开发项项目招招商入驻驻 代代表项目目：龙潭潭总部基基地综合运作作模式是是指对集集中工业业园区开开发模式式进行综综合运用用的工业业地产开开发模式式。由于工业业地产项项目具有有建设规规模大、招招商

5、范围围广、资资金要求求大等特特点，既既要求在在土地出出让、税税收优惠惠等政策策方面得得到政府府的有力力支持，又又需要在在资金投投入方面面有保障障，能跟跟上建设设开发的的进度，还还最好有有运营工工业地产产项目的的经验保保证。因因此，单单单采用用一种开开发模式式，难以以保证建建设项目目的顺利利进行，而而且很有有可能“烂烂尾”。例如龙潭总总部基地地，在经经过整体体的规划划后，政政府成立立管委会会及相应应的招商商部门，自自己独立立开发了了东广楼楼等产业业楼。同同时，也也将园区区中的工工业用地地打造成成熟地进进行招商商入驻，要要求入驻驻企业的的投资强强度在5500万万元/亩亩(含地地价)以以上，税税收3

6、00万元/亩年年以上，容容积率22.0以以上，还还要在合合同中约约定开工工时间、建建设周期期、规范范建设条条款和违违约责任任等，对对整个园园区的建建设和档档次上进进行了约约束。目目前，已已经在其其中打造造的总部部基地有有龙潭（裕裕都）总总部基地地、美国国倍科国国际新城城，中国国第二重重型机械械集团公公司等。三、工业园园区产品品模式（一）建筑筑形态1、别墅式式别墅式式的工业业园区目目前在世世面比较较流行。因因其环境境较好，占占地面积积较大，产产品的户户型较大大，因此此售价（租租金）相相对较高高，而入入驻的企企业往往往都是实实力较强强的大中中型企业业。另外外一些大大型园区区中也会会存在这这些别墅墅

7、业态的的办公楼楼。从本次调查查情况来来看，该该类产品品多集中中在青羊羊区和高高新西区区的工业业园内。典型代表表项目：青羊工工业总部部基地、西西城国际际等2、写字楼楼模式目前市场的的大型工工业园区区中，基基本上都都包含了了小高层层/高层层写字楼楼产品。但但其所占占比例不不高。往往往是以以某大型型园区中中一个“小小组团”的的形式存存在，如如龙潭工工业园区区中由成成都倍科科科技有有限公司司开发的的倍科国国际新城城。与别别墅式的的办公产产品相比比小高层层或高层层的写字字楼总价价低，面面积区间间较小，更更加适合合新兴的的中小型型企业入入驻办公公。该类类产品零零星分布布在各个个工业园园内。典型代表项项目：

8、倍倍科国际际新城、IP科技中心等3、工厂式式该类产产品主要要针对一一些劳动动密级型型的生产产加工企企业既生产产基地。产产品的面面积大，环环境较好好，同时时价格相相对低廉廉。目前前的武侯侯工业园园和早期期的修建建的天府府软件园园中，有有大量的的此类产产品存在在。此类类产品多多为企业业自行拿拿地修建建。截止止20008年110月，武武侯工业业园区已已累计引引进企业业3288家，其其中鞋业业企业225家，电电子信息息类企业业1033家，机机电一体体化企业业42家家，生物物工程及及制药企企业400家，环环保新材材料企业业17家家，投资资及其它它企业1101家家。其中中入园建建设产业业化生产产基地990

9、家，已已建成投投产企业业57家家。（二）园区区功能1、主要要功能聚合合产业群群将若干同同质化的的产业聚聚合到一一起，产产业间、企企业间相相互激荡荡，形成成了一系系列的产产业优势势。在产产业内，企企业之间间互动；产业外外，企业业可以结结盟，共共同对客客户提供供产品和和服务。同同时，产产业集群群因享有有地理上上的优势势而有可可能获得得更便捷捷的发展展。这种种产业的的群集具具有特殊殊的优势势，地理理位置接接近也许许会产生生集群间间的激烈烈竞争，但但企业间间却可以以分享信信息资讯讯，聚合合特定的的需求，继继而降低低交易成成本。产产业集群群也能使使一个个个孤立的的企业从从较大规规模的经经济活动动中受益益

10、，同时时刺激相相关产业业和后续续产业的的发展，为为产业群群的发展展创造一一个有利利的环境境。这是是工业园园最主要要，也是是最关键键的功能能。2、辅助功功能为片区创收收：政府府利用工工业园的的模式和和政策上上的优势势，吸引引来自区区内/外外各地的的优质企企业进驻驻，为片片区创收收任务提提供支持持。以西部智谷谷项目为为例：未未来的西西部智谷谷总占地地面积将将达到4481.5亩，总总建筑面面积977万平方方米，将将于20011年年前全部部建成，预预计实现现产值超超过1000亿元元，税收收超过55亿元。解决就业问问题：工工业园的的建立需需要管理理，需要要人才，企企业的进进驻带来来机会，带带来工作作，这

11、样样的模式式有利于于解决就就业问题题，特别别是一些些大型工工业园区区，这样样的表现现尤为突突出。以武侯工业业园区为为例：园园区企业业将聚集集产业岗岗位一五五万个，其其中技术术人才和和中高级级管理人人员2万万人以上上，并随随着园区区内商务务环境和和生活服服务设施施的不断断完善和和提档升升级，将将真正形形成聚集集近300万人的的科技产产业新城城区。（三）园区区配套住宅配套：是专门门针对入入区企业业员工需需求打造造的配套套用房。项项目建成成后，将将有效减减轻企业业投资配配套建设设的资金金压力，为为入区企企业员工工提供便便利的居居所。目目前将住住宅纳为为配套设设施的工工业园区区都是体体量较大大的工业业

12、区。如：青羊工工业总部部基地青年年时尚城城另外西部智智谷的人人才公寓寓也是为为园区工工作人员员打造两栋栋小高层层项目。青青羊绿舟舟税源总总部基地地未来规规划中也也将出现现对外出出售的住住宅配套套。交通配套：工业园园大都远远离主城城区，大大部分产产业园区区的从业业人员如如何快速速迅捷的的到达目目的地？交通配配套显得得尤为关关键。休闲娱乐配配套：无无论园区区大小，基基本上每每个园区区都拥有有自成一一体的休休闲娱乐乐配套。差差异仅仅仅在于设设施的种种类以及及场地的的大小。（四）园区区规划总部基地的的规划开开发特征征：占地地面积大大，功能能分区明明确，配配套完善善，开发发时间较较长。1、青羊工工业总部

13、部基地工业总部基基地：占占据青羊羊工业集集中发展展区的核核心区域域，建筑筑形态以以工业总总部大楼楼为主体体，辅以以灵活分分割的小小总部工工作空间间，是以以科技研研发、高高新技术术为主的的高成长长型工业业企业的的总部聚聚集地。航空产业区区：规划划中的航航空产业业区以新新型航空空材料研研发、新新技术研研发为主主。另外外，区域域内的精精密加工工区以高高技术含含量、高高附加值值的航空空产品、电电子信息息、机械械精密加加工为核核心的新新型工业业基地，发发展多种种周边产产业。 集中配套区区：员工工生活集集中配套套区时尚青青年城，另另外，配配套区主主要包括括生活配配套、服服务中心心、商务务中心等等配套服服务

14、组成成。 模具生产加加工区：青羊工工业集中中发展区区模具生生产加工工区以发发展模具具工程技技术中心心、模具具展示中中心等为为核心的的服务平平台，极极大的提提升了模模具的加加工效率率。2、青羊绿绿舟税源源总部基基地A区：正在在规划和和设计之之中B区：将打打造以运运动为主主，融合合休闲、游游乐为一一体的运运动总部部公园城城，有成成都市区区内最大大的GOOLF挥挥杆练习习场以及及最大规规模的网网球场中中心、羽羽毛球场场、拓展展基地和和亲子游游乐等等等C区：中华华情总部部公园城城，园区区是以李李白的梦梦游天姥姥吟留别别作为为文化主主线，通通过建筑筑、景观观与诗歌歌的结合合打造的的一个中中华风情情公园总

15、总部城，整整个C区区都是以以中式古古典建筑筑群落组组成D区：是以以一个十十八杆GGOLFF球场景景观为载载体，融融合缓丘丘、绿地地、树阵阵、湖泊泊等景观观元素而而修建的的一个集集办公、休闲、旅游为一体的绿岭总部公园城E区：是滨滨河总部部公园城城，这个个区域包包括总部部办公、湿湿地公园园、高尚尚住宅、商商务配套套等功能能，同时时它拥有有一条88.5公公里长的的沿河景景观长廊廊，这条条沿河景景观长廊廊上将呈呈现六个个国家七七种不同同风情的的商业街街区3、园区规规划总结结了解区域产产业结构构特点，企企业发展展状况、规规模扩张张需求等等实际情情况，在在充分调调查研究究基础上上搞好总总体布局局规划园区建

16、设与与城市建建设规划划结合起起来，定定位在最最具优势势的区域域，主要要安排一一些规模模较大、科科技含量量较高、外外向型的的“龙头头”项目目在园区规划划建设过过程中，按按产业布布局规律律，结合合当地经经济发展展水平，做做到“有有所为，有有所不为为”，合合理布局局，有效效防止重重复建设设基础设施建建设是工工业园区区发展的的基础和和前提。把把交通、通通迅、能能源、供供排水等等基础设设施作为为园区开开发建设设的依托托（五）小结结四、工业园园区运营营盈利模模式分析析（一）工业业园区运运营模式式分析从本次调调查的工工业园区区运营模模式来看看，主要要采用以以下三类类运营模模式：1、出售只售不不租开发商完完成

17、园区区打造后后，通过过出售的的形式转转移物业业产权；2、出租只租不不售。开发商长长期持有有物业产产权，以以出租的的形式进进行招商商。通常常情况下下，开发发商采用用此类模模式运营营一段时时间后，可可视市场场情况转转租为售售；3、出售+出租，即即可租可可售在开发商商推出产产品中，会会持有部部分物业业产权，以以出租的的形式进进行招商商；而另另一部分分产品则则通过出出售的形形式进行行招商。从目前市市场情况况来看，三三类运营营模式在在具体操操作过程程中，通通常采用用分栋或或分层进进行出售售或出租租，暂无无项目整整体打包包出售或或出租。1、出售对于采用用出售运运营模式式的工业业园区，对对企业的的资金实实力

18、、规规模等指指标具有有很高的的要求，市市场客户户面相对对较窄，招招商周期期相对较较长，采采用此类类运营模模式的工工业园区区数量有有限。目目前，采采用此类类运营模模式的工工业园区区主要有有融智总总部工业业园、西西城国际际、青羊羊工业总总部基地地3期及及慧谷总总部办公公基地等等。2、出租出租模式式的后期期回收成成本并实实现盈利利的周期期较长，是是对开发发商资金金链的一一种考验验。通常常情况下下，需配配合园区区其他项项目进行行操作，对对开发商商实力具具有很大大挑战。目目前，市市场上采采取此类类运营模模式的项项目数量量比较有有限。根根据调查查，青羊羊绿舟税税源总部部基地DD区主要要采用此此类运营营模式

19、，而而且仅需需企业年年纳税额额在8000-一一八000万元，即即有条件件免租入入住。从从该园区区整体规规划来看看，园区区将打造造聚商务务休闲、旅旅游及住住宅于一一体的综综合性项项目，对对开发商商的实力力具有很很大挑战战。3、出售+出租出售+出出租的运运营模式式比较灵灵活，市市场客户户面相对对较广，开开发商所所面临的的压力的的相对较较小。目目前市场场上以此此类运营营模式较较为流行行。如倍倍科国际际新城、多多元总部部国际11号、IIP科技技中心及及西部智智谷等项项目均可可租可售售。4、运营模模式对比比分析(二）工业业园区盈盈利模式式分析本次调查查的工业业园区盈盈利模式式主要有有三大类类：一、开开发

20、商投投资完成成厂房、办办公等园园区物业业的修建建，通过过统一招招租的形形式，将将厂房及及办公物物业出租租或出售售，进而而实现盈盈利目的的；二、开开发商获获得土地地后，完完成土地地的基础础设施建建设，以以及项目目的整体体包装推推广，然然后部分分或整体体转让土土地，通通过土地地溢价的的方式来来实现盈盈利目的的；三、开开发商通通过向入入住园区区的企业业提供某某些服务务，以服服务费的的形式实实现盈利利目的，如如物业管管理费等等。除以上三三大主要要模式外外，近期期即将上上市的位位于青羊羊工业集集中发展展区的青青羊绿舟舟工业园园D区绿绿岭总部部公园城城推出新新的运营营模式免租租入住，企企业仅需需每年缴缴纳

21、税收收8000-一八八00万万元，既既有条件件入住。根根据园区区规划，青青羊绿舟舟工业园园聚办公公、商务务休闲及及居住于于一体，项项目免租租金入住住的招商商方式主主要以提提高项目目档次，提提升区域域市场竞竞争力为为目的，而而项目本本身的盈盈利主要要来自园园区后期期的商务务休闲及及住宅项项目。六、总结从本次调查查的情况况来看，由由于工业业用地成成本较低低，盈利利模式多多样，因因此工业业园区正正一个个个的蓬勃勃发展。目目前大部部分工业业项目都都位于各各个新兴兴开发区区，对环环境和配配套的打打造方面面力度较较大，虽虽然销售售周期很很长，但但普遍入入驻率偏偏高，工工业地产产的发展展现状较较好。工业园区

22、模模式情况况工业园区开开发模式式开发模式分分为工业业地产商商开发模模式、政政府独立立开发模模式、综综合开发发模式。这这三种模模式都有有政府参参与，只只是政府府的参与与力度有有所不同同，总的的来说，由由于工业业地产在在政策和和税收扶扶持方面面具有特特殊性，决决定了政政府在工工业地产产开发中中占有举举足轻重重的作用用，由此此可见无无论是采采用那种种开发模模式，开开发企业业都无法法脱离政政府。工业园区产产品模式式虽然工业园园区的各各种产品品构成复复杂，在在建筑类类型、园园区功能能、园区区配套和和园区规规划上都都有不同同。但总总的来看看，在借借鉴了国国际经验验以后，目目前成都都工业地地产产品品模式的的

23、发展方方向在逐逐渐向专专业型低低密度景景观园区区发展，工工业园区区的规划划更为科科学，园园林景观观更加美美观、配配套设施施更为齐齐全，园园区的功功能也更更为专业业化，与与其针对对的产业业构成之之间的联联系也更更为紧密密。工业园区运运营盈利利模式目前的工业业园区运运营模式式相对比比较简单单，分为为出租只租不不售、出出售只只售不租租以及可可租可售售。不过过盈利模模式则有有了创新新，不再再仅仅局局限于租租金和销销售利润润，土地地溢价、后后期服务务费、配配套产业业经济也也成为重重要的创创收来源源。工业园区发发展现状状从本次调查查来看，目目前的工工业园区区虽然销销售周期期较长，但但已售项项目的入入驻率普

24、普遍较高高。原因因主要有有以下几几点。环境好目前的工业业园区规规模通常常较大。规规模化的的产业集集群促使使较多的的企业开开始特别别关注新新型工业业园，各各个开发发企业也也借鉴了了很多国国外的经经验，将将园区打打造成了了低密度度的景观观园区，加加上完善善的配套套和细致致的后期期服务，吸吸引了许许多企业业的入驻驻。建筑类型多多样目前成都的的工业园园区逐渐渐摒弃以以往传统统的厂房房式的建建筑，转转而开发发针对大大型企业业的低迷迷度别墅墅式产品品和针对对中小企企业的写写字楼式式产品。建建筑类型型的多样样化不仅仅为企业业提供了了更多的的选择，也也改善了了园区的的整体环环境。租售价格低低廉由于产权仅仅40年年，因此此工业地地产的租租售价格格相对比比普通办办公用房房低廉很很多。再再加上政政府在工工业地产产开发中中起到非非常重要要的作用用，包括括在整体体规划、政政策扶持持和税收收的优惠惠上。特特别是政政策扶持持和税收收优惠对对中小型型企业的的帮助很很大，直直接影响响了企业业对工业业园区的的选择。未来发展办公自住由于目