房地产估价案例与分析大纲总结

1、房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析 第28页房地产估价案例与分析考试大纲第一章房地产估价文书写作考试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考人人员对房房地产估估价主要要文书写写作的了了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试试内容第第一节房地产产估价文文书概述述一一、房地地产估价价文书的的种类及及作用（一一）估价价委托书书（二二）估价价委托合合同（三）估估价项目目来源和和接洽情情况记录录（四四）估价价作业方方案（五）估估价所需需资料清清单（六）估估价对象象实地查查看记录录（七七）估价价报告（八八）估价价报告内内部审核核表（九）估估价中的的主要不不同意见见和估价价结果重重大修改改意见记记录（十）估估价

2、报告告交接单单二二、房地地产估价价报告写写作的文文字要求求（一一）对词词义的要要求1.用词准准确2.语义鲜鲜明，不不能含混混不清、模模棱两可可3.用词不不可带有有较强的的感情色色彩4.用词简简练、标标准，不不堆砌、不不生造5.朝向与与楼层（二二）对语语句的要要求1.句子简简洁，概概括性强强2.搭配得得当3.逻辑严严密（三）要要防止错错别字和和错漏第二二节房房地产估估价报告告写作一、房房地产估估价报告告的构成成要素二、房房地产估估价报告告的写作作（一一）封面面的写作作1.估价报报告名称称2.估价项项目名称称3.委托人人4.估价机机构5.注册房房地产估估价师6.估价作作业日期期7.估价报报告编号号

3、（二二）目录录的写作作（三三）致委委托人函函的写作作（四四）注册册房地产产估价师师声明的的写作（五五）估价价的假设设和限制制条件的的写作（六六）估价价结果报报告的写写作1.标题2.委托人人3.估价机机构4.估价对对象5.估价目目的6.估价时时点7.价值定定义8.估价依依据9.估价原原则10.估价方方法11.估价结结果12.估价人人员13.估价作作业日期期14.估价报报告使用用期限（七七）估价价技术报报告的写写作1.实物状状况（或或个别因因素）分分析2.区位状状况分析析3.市场背背景分析析4.最高最最佳使用用分析5.估价方方法选用用6.估价测测算过程程7.估价结结果确定定三三、房地地产估价价报告

4、示示例第三节节其他他房地产产估价主主要文书书写作一、估估价委托托合同（一一）估价价委托合合同内容容构成（二二）估价价委托合合同写作作示例二、估估价所需需资料清清单（一）对对房地产产价格有有普遍影影响的资资料（二）对对估价对对象所在在地区的的房地产产价格有有影响的的资料（三三）相关关实例资资料（四）反反映估价价对象状状况的资资料三、估估价作业业方案（一一）拟采采用的估估价技术术路线和和估价方方法（二）拟拟定资料料收集渠渠道（三）预预计需要要的时间间、人力力和经费费（四四）估价价作业步步骤和时时间进度度安排四、估估价对象象实地查查看记录录（一一）住宅宅房地产产实地查查看记录录1.住宅房房地产实实地

5、查看看内容2.住宅房房地产实实地查看看记录表表示例（二二）经营营性房地地产实地地查看记记录1.经营性性房地产产实地查查看内容容2.经营性性房地产产实地查查看记录录表示例例（三三）工业业房地产产实地查查看记录录1.工业房房地产实实地查看看内容2.工业房房地产实实地查看看记录表表示例（四四）在建建工程实实地查看看记录1.在建工工程实地地查看内内容2.在建工工程实地地查看记记录表示示例五、估估价报告告内部审审核表（一一）估价价报告内内部审核核表内容容构成（二二）估价价报告内内部审核核表示例例考试试要求要求求考生掌掌握本章章内容。第二章不不同类型型房地产产估价考试目的本部部分的考考试目的的是测试试应考

6、人人员对居居住、商商业、商商务办公公、旅馆馆、餐饮饮、娱乐乐、工业业、农业业、特殊殊用途等等不同类类型房地地产估价价的特点点和影响响因素的的了解、熟熟悉和掌掌握程度度。考试内内容第一一节居居住房地地产估价价一一、居住住房地产产及其特特点（一）单单宗交易易规模较较小，但但市场交交易量十十分巨大大（二二）具有有较强的的相似性性、可比比性（三）不不同类型型住房价价格内涵涵差异明明显二、影影响居住住房地产产价格的的因素（一一）影响响居住房房地产价价格的主主要区位位状况1.交通条条件2.生活服服务设施施3.教育配配套设施施4.环境质质量（二）影影响居住住房地产产价格的的主要实实物状况况1.建筑结结构、类

7、类型和等等级2.设施与与设备3.建筑质质量4.装修三、居居住房地地产估价价的常用用方法（一一）市场场法（二）成成本法（三三）收益益法四、居居住房地地产估价价的技术术路线及及难点处处理（一）商商品房估估价的技技术路线线及难点点处理（二二）房改改房、经经济适用用住房估估价的技技术路线线及难点点处理第二二节商商业房地地产估价价一一、商业业房地产产及其特特点（一）商商业房地地产及其其种类1-百货店店业态结结构特点点2.超级市市场业态态结构特特点3.大型综综合商场场业态结结构特点点4.便利店店业态结结构特点点5.专业店店业态结结构特点点6.专卖店店业态结结构特点点7.购物中中心业态态结构特特点8.家居中

8、中心业态态结构特特点9.仓储商商店业态态结构特特点（二）商商业房地地产特点点1.收益性性2.经营内内容多，业业态多样样3.出租、转转租经营营多，产产权分散散复杂4.装修高高档且复复杂5.垂直空空间价值值衰减性性明显二、影影响商业业房地产产价格的的因素（一一）影响响商业房房地产价价格的主主要区位位状况1.地段繁繁华程度度2.交通条条件3.临街状状况4.楼层（二）影影响商业业房地产产价格的的主要实实物状况况1.建筑品品质及内内部格局局2.净高3.面积4.装修5.无形价价值三、商商业房地地产估价价的常用用方法（一一）收益益法（二）市市场法（三三）成本本法四、商商业房地地产估价价的技术术路线及及难点处

9、处理（一）不不同经营营方式商商业房地地产估价价的技术术路线及及难点处处理1.出租型型商业房房地产2.运营型型商业房房地产（二二）不同同规模商商业房地地产估价价的技术术路线及及难点处处理1.整幢商商业房地地产估价价2.整层商商业房地地产估价价3.同层商商业房地地产不同同铺面估估价（三）空空置、烂烂尾商业业房地产产估价的的技术路路线及难难点处理理第三三节商商务办公公房地产产估价一、商商务办公公房地产产及其特特点（一）商商务办公公房地产产及其分分类（二）商商务办公公房地产产的特点点1.所处区区位好，规规模大2.多为现现代化的的高层建建筑，功功能齐全全、配套套设施完完善3.出租经经营为主主，多由由专业

10、物物业服务务企业管管理二、影影响商务务办公房房地产价价格的因因素（一）影影响商务务办公房房地产价价格的主主要区位位状况1.集聚程程度2.交通条条件3.周边环环境4.楼层（二）影影响商务务办公房房地产价价格的主主要实物物状况1.外观形形象2.内部装装修3.设备、设设施4.智能化化程度5.物业服服务水平平6.租户类类型三、商商务办公公房地产产估价的的常用方方法（一）收收益法（二二）市场场法（三）成成本法四、商商务办公公房地产产估价的的技术路路线及难难点处理理（一一）商务务办公房房地产租租金的求求取1.租约问问题2.租金构构成内涵涵问题3.租金支支付方式式问题4.地下车车库租金金问题（二二）整幢幢商

11、务办办公房地地产估价价的技术术路线及及难点处处理1.单纯型型商务办办公房地地产2.商住型型商务办办公房地地产3.综合型型商务办办公房地地产第四节节旅馆馆房地产产估价一、旅旅馆房地地产及其其估价特特点（一）旅旅馆房地地产及其其特点1.饭店、酒酒店、宾宾馆房地地产及其其特点2.旅店、招招待所及及其特点点（二二）旅馆馆房地产产的估价价特点1.转让少少且一般般为整体体转让2.功能多多样3.一次性性投资大大、投资资回收期期较长、经经营风险险较大4.价值主主要体现现在接待待客户类类型及其其能力二、影影响旅馆馆房地产产价格的的主要因因素（一）影影响旅馆馆房地产产价格的的主要区区位状况况1.交通条条件2.周围

12、环环境（二）影影响旅馆馆房地产产价格的的主要实实物状况况1.设备设设施和用用具2.经营管管理三、旅旅馆房地地产估价价方法的的选用（一一）收益益法（二）市市场法四、旅旅馆房地地产估价价的技术术路线及及难点处处理（一）星星级酒店店不同功功能用房房收益的的测算（二二）星级级酒店净净收益的的求取第五五节餐餐饮房地地产估价价一一、餐饮饮房地产产及其估估价特点点（一一）地段段选择的的差异性性（二二）营业业收入的的差异性性二二、餐饮饮房地产产估价的的技术路路线及难难点处理理第六六节娱娱乐房地地产估价价一一、娱乐乐房地产产及其估估价特点点二二、娱乐乐房地产产估价的的常用方方法（一）收收益法（二二）市场场法（三

13、）成成本法三、娱娱乐房地地产估价价技术路路线及难难点处理理第七七节工工业房地地产估价价一一、工业业房地产产及其估估价特点点（一一）涉及及的行业业多（二）非非标准厂厂房多，建建筑工程程造价相相差大（三三）要区区分设备备和建筑筑物的造造价（四）受受腐蚀的的可能性性大二、影影响工业业房地产产价格的的主要因因素（一）影影响工业业房地产产价格的的主要区区位状况况1.交通条条件2.基础设设施3.地理位位置（二）影影响工业业房地产产价格的的主要实实物状况况1.用地面面积与形形状2.地质和和水文条条件3.房地产产用途三、工工业房地地产估价价的常用用方法（一一）成本本法（二）市市场法（三三）收益益法四、工工业房

14、地地产估价价的技术术路线及及难点处处理第八节节农业业房地产产的估价价一一、农业业房地产产估价的的一般特特点二、农农业房地地产常见见的估价价方法和和技术路路线第九节节特殊殊用途房房地产估估价一、停停车库的的估价（一一）地下下停车库库特点（二二）地下下停车库库的价格格特点（三三）地下下停车库库常见的的估价方方法和技技术路线线二二、加油油站的估估价（一）加加油站房房地产估估价的一一般特点点1.位置极极其重要要并且分分布离散散性较强强2.经营的的个性差差异显著著3.存在成成品油特特许经营营权带来来的超额额利润（二二）加油油站常见见的估价价方法和和技术路路线考试要要求1.掌握居居住房地地产及其其估价的的

15、特点，影影响该类类型房地地产的主主要区位位状况和和主要实实物状况况，在该该类型的的房地产产估价中中如何选选用估价价方法；2.掌握商商业房地地产及其其估价的的特点，影影响该类类型房地地产的主主要区位位状况和和主要实实物状况况，在该该类型的的房地产产估价中中如何选选用估价价方法；3.掌握商商务办公公房地产产及其估估价的特特点，影影响该类类型房地地产的主主要区位位状况和和主要实实物状况况，在该该类型的的房地产产估价中中如何选选用估价价方法；4.熟悉旅旅馆房地地产及其其估价的的特点，影影响该类类型房地地产的主主要区位位状况和和主要实实物状况况，在该该类型的的房地产产估价中中如何选选用估价价方法；5.熟

16、悉餐餐饮房地地产及其其估价的的特点，在在该类型型的房地地产估价价中如何何选用估估价方法法；6.熟悉娱娱乐房地地产及其其估价的的特点，在在该类型型的房地地产估价价中如何何选用估估价方法法；7.熟悉工工业房地地产及其其估价的的特点，在在该类型型的房地地产估价价中如何何选用估估价方法法；8.了解农农业房地地产及其其估价的的特点，在在该类型型的房地地产估价价中如何何选用估估价方法法；9.了解特特殊用途途房地产产及其估估价的特特点，影影响这些些类型房房地产的的主要区区位状况况和主要要实物状状况，在在该类型型的房地地产估价价中如何何选用估估价方法法。第三章不不同目的的房地产产估价考试目的本部部分的考考试目

17、的的是测试试应考人人员对不不同估价价目的在在房地产产估价时时所起的的作用，房房地产估估价的假假设前提提，房地地产价值值类型与与房地产产估价前前提之间间的关系系，房地地产价值值类型和和估价前前提、房房地产权权利和房房地产交交换价值值之间的的关系，以以及它们们和房地地产估价价目的的的关系等等的了解解、熟悉悉和掌握握程度。考试内容第一节建设用地使用权出让价格评估一、建设用地使用权出让价格评估的特点（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性二、建设用地使用权出

18、让价格评估方法的选择（一）市场法（二）假设开发法（三）成本法（四）基准地价修正法第二节房地产转让价格评估一、房地产转让价格评估的特点二、房地产转让价格评估常用方法（一）市场法（二）假设开发法（三）成本法（四）收益法（五）基准地价修正法第三节房地产抵押价值评估一、房地产抵押价值内涵及评估实质二、房地产抵押估价的法律规定（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求（二）不得设定抵押的房地产（三）其他限制条件（四）与房地产抵押估价有关的规定三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法（一）完全产权房地产（二）不完全产权房地产（三）部分（局部）房地产（四）在建工程房地产（五）乡（镇）、村企业房地产四、房地

19、产抵押估价的注意事项（一）估价目的（二）估价时点（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产（四）合理确定假设前提和限制条件（五）把握市场风险防止高估（六）估价中的谨慎原则（七）市场变现能力分析（八）说明与风险提示（九）其他第四节城市房屋拆迁估价一、城市房屋拆迁估价内涵及特点（一）估价数量大（二）涉及面广，社会影响大（三）估价对象复杂，需要协调各种关系（四）补偿价格关联性强二、城市房屋拆迁估价的标准与方法三、城市房屋拆迁估价技术路线（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线1.确定“标本房屋”的基本条件2.选择“标本房屋”3.评估“标本房屋”的市场价格4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格（）“典型房屋

20、”市场价格评估技术路线（三）区位指导价市场价格评估技术路线四、城市房屋拆迁估价应注意的问题（一）拆迁估价的估价对象（二）拆迁估价委托人的合法性（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点（四）拆迁估价价格内涵（五）几种特殊产别房屋的估价五、城市房屋拆迁估价的工作方式（一）拆迁估价前的准备工作（二）入户调查（三）室内作业，出具估价报告（四）现场答疑六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决第五节房地产强制拍卖估价一、房地产拍卖的相关法律规定二、房地产强制拍卖估价的特点（一）强制处分（二）快速变现（三）市场需求面窄、推广力度小（四）消费者心理因素（五）购买者的额外支出三、房地产强制拍卖估价的技术路线四、房地产

21、强制拍卖估价的类型与方法（一）商品房（二）行政趔拨地上的房产（三）在建工程第六节房地产损害赔偿估价一、房地产价值损失的原因及种类（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失（三）因环境污染造成房地产价值损失（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受

22、损，造成邻近房地产价值损失（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失二、房地产损害造成的损失分析（一）房地产损害的分类1.按照房地产受损害的部位划分2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分3. 按照暂时性的损害和永久性的损害划分（二）房地产损害的赔偿金额三、房地产损害赔偿估价内涵及特点（一）房地产损害赔偿评估内涵（二）房地产损害赔偿评估价值定义（三）损害赔偿估价的特点四、房地产损害赔偿估价方法选择（一）修复费用法（成本法）（二）损失资本化

23、法1. 净收益减少收益年期不变型2.净收益不变收益年期减少型3.净收益、收益年期减少型（三）赔偿实例比较法（四）损害前后价差法五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理第七节房屋租赁价格评估一、房屋租赁价格评估的特点（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型（二）租约对租金估价有一定的影响（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分二、房屋租赁价格管理的法律规定（一）房屋租赁价格应以合同形式载明（二）不同用途房屋租赁价格管理规定（三）私房

24、租赁价格管理规定三、房屋租赁价格评估常用的估价方法（一）市场法（二）收益法（三）成本法第八节房地产课税估价一、房产税估价二、土地增值税估价（一）区分评估目的，明确评估内容1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的2.提供扣除项目金额不实的（二）扣除项目评估方法的选择1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.旧房及建筑物的评估价格三、契税估价第九节企业各种经济行为涉及的房地产估价一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型（一）房地产权属发生转移（二）房地产权属不发生转移二、估价的假设前提三、估价方法的选用（一）房地产权属发生转移的估价（二）房地产

25、权属不发生转移的估价1.掌握建设用地使用权出让价格评估；2.掌握房地产转让价格评估；3.掌握房地产抵押价值评估；4.掌握城市房屋拆迁估价；5.熟悉房地产强制拍卖估价；6.熟悉房地产损害赔偿估价；7.熟悉房地产租赁价格评估；8.熟悉房地产课税估价；9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。第四章房房地产咨咨询顾问问服务本部分分的考试试目的是是测试应应考人员员对房地地产市场场调查研研究、房房地产投投资项目目可行性性研究、房房地产开开发项目目策划和和房地产产贷款项项目评估估等房地地产咨询询顾问服服务的了了解、熟熟悉和掌掌握程度度。第一节节房地地产市场场调查研研究一、房房地产市市场调查查研究类类型（一

26、）整整体房地地产市场场调查研研究（二）住住宅房地地产市场场调查研研究（三）商商业房地地产市场场调查研研究（四）写写字楼房房地产市市场调查查研究（五五）酒店店房地产产市场调调查研究究（六六）工业业房地产产市场调调查研究究二二、不同同类型房房地产市市场调查查研究报报告内容容（一一）住宅宅房地产产市场调调查研究究报告内内容构成成1.宏观环环境分析析2.房地产产市场发发展现状状和趋势势分析3.客户分分析4.竞争分分析（二）商商业房地地产市场场调查研研究报告告内容构构成1.宏观环环境分析析2.商业房房地产发发展现状状及趋势势3.商圈（区区域）分分析4.消费者者消费习习惯分析析5.客户分分析（三）写写字楼

27、房房地产市市场调查查研究报报告内容容构成1.宏观环环境分析析2.写字楼楼房地产产市场发发展状况况和趋势势3.商务圈圈（区域域）分析析4.竞争、典典型项目目研究5.写字楼楼客户分分析（四）酒酒店房地地产市场场调查研研究报告告内容构构成1.宏观环环境分析析2.酒店房房地产的的发展现现状和特特点3.酒店消消费者分分析4.酒店市市场竞争争分析5.酒店经经营者分分析第二节节房地地产投资资项目可可行性研研究一、房房地产投投资项目目可行性性研究特特点二、房房地产投投资项目目可行性性研究报报告主要要内容（一一）项目目总论（二二）项目目概况（三三）项目目投资环环境分析析（四四）项目目区域环环境分析析（五五）房地地产市场场分析（六六）项目目市场定定位（七）项项目规划划与建筑筑方案（八八）项目目开发建建设进度度安排（九九）投资资估算与与资金筹筹措（十）项项目经济济效益分分析（十一一）项目目风险分分析（十二二）项目目社会效效