房地产工程成本管理案例分析

1、房地产工程成本管理案例分析第一页，共8页。行业认识 在我看来，房地产与我们每个人都息息相关，衣食住行组成了人的生活结构，衣食不能离，住在前，行在后，所以我或者我们首先考虑的是“住”的，然后再侧面考虑“行”的，不管怎样，我个人认为，中国房地产的发展要从国家开始停止福利分房开始，当然毕业包分配工作也差不多那时开始停止的，而国家先后地放宽土地审批、放宽银行贷款、降低交易税，更在人口数量最多、人均占地非常少的现状下，房地产迅速及继续升温是不可避免的，这也体现了居者有其屋的群众方针。第二页，共8页。职业介绍 其实我接触房地产建筑行业，要从08年开始，跟北京奥运同一年，那两年我是在施工单位，而现在我是一位

2、奥园人，缘分。作为房地产一派别中的一小员，我时刻在想，为什么房子不能像车子一样性能就越来越好，价格就越来越便宜，我不敢否定以后会有更多新型的、强度更大、更便宜的建筑材料出现，届时房价会更低些，但作为一位普通群众和一名奥园人的双重身份，即使现在做的未必能更好地与成本对接，但是，预结算、签证、招投标无不与成本紧密联系，当然我最理想的项目链条是，掌握到更好地信息拿到更便宜的地用更低的成本建出更好的房子卖出更高的价格而买的人又更多，再加上一条，人们都兴高采烈地交上了物业费。第三页，共8页。定位 像万科、保利、万达，每一个房地产公司开始时都有他们自身的战略、目标或者说是发展定位，一个房地产公司的发展定位

3、，决定着旗下房地产项目的定位，项目的定位又决定房地产建筑产品的定位，而房地产建筑产品的定位又决定建筑成本目标。第四页，共8页。如何制定房地产工程目标成本？ 房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。 根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验测算项目的单方建筑安装成本 。 根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准

4、，重复上述步骤。 每一项目标必须做全、做细、做精，这样才体现目标成本的作用。第五页，共8页。如何确定项目选材用料的档次？ 开发房地产项目，工程成本当然是大家十分关注的。现在业界流行“规划、设计控制说”，却少有关注影响工程成本的最大因素原来是项目的产品定位，确定产品的档次才是控制工程成本的第一步，第二步是研发设计，第三步是过程控制，让我们来说说第二步：根据项目产品定位，考察项目周边竞争楼盘的选材用料档次，将竞争楼盘各分部分项工程的材质、工艺进行描述，并根据市场价格水平，估算其价格档次。根据调查的情况，营销、规划设计、工程部门一起，确定项目每一个分部分项工程的选材用料档次 ，寻求物美价廉的合作单位，制定长期合作计划。第六页，共8页。如何实现房地产工程成本的动态控制？ 工程成本目标有了，但是市场是千变万化的，如何保证我们最终能够守住工程目标成本呢？ 或者在工程实施过程中，实时掌握工程成本的控制情况呢？设计质量的控制，严格按照拟定的指标， 项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目研发设计的优劣则直接影响项目的成本。1%的设计费影响这75%的工程造价，所以设计阶段很重要。招标比价，清单招标，确定标底，总价包干，转移风险，每定一个工程标，都要与目标成本进行对比，并分析对总成本的影响程度。做好现场签证