物业管理公司各类管理制度大全

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档物业管理公司各类管理制度大全 目录： 1、物业管理公司各类管理制度大全 2、物业管理公司财务管理制度汇编 管理制度（一）接待、查询服务制度： 1.运用规范的语言，礼貌热情接待小区内业主和来访顾客，耐心解答其询问，按时完成业主（使用人）委托代办的事项。2.接待来访者时，首先要了解其要求，准确转达；其次要将获得的结果详细转告其。3.接受电话问询，电话铃响三次必须接听，问清业主（使用人）的姓名和相关情况，然后告之相关联系电话。谈话结束后，应该说一声“再见”，不可贸然挂断电话。4.业主（使用人）提出问题后，要及时准确地回答。5.业主（使用人）提出的问题超出本

2、人的工作范围时，应为其做好指引工作。6.熟悉小区内的设施设备，了解各业主（使用人）及有关工作人员的情况。7.经常搜集相关信息，热情、准确、完整地回答业主（使用人）询问。8.应尊重业主（使用人）的隐私，对其资料、私人信息，应予保密；对来电问询业主（使用人）资信者，一律婉拒，不予答复。（二）物资采购保管管理制度： 为加强物品申购、采购、保管、领用、核算的管理，对物品进行有效的控制，保证管理处物业管理工作有序、高效地进行，特制定本规程。1.物品的申购1.1物品使用部门要以经核准的费用预算为依据，以必需、合理、节约为原则，提出下月所需物品的品名、规格及数量，填写物品申购计划单，经部门负责人签字认可后，

3、交接待部门仓库保管员。1.2月底前，仓库保管员将各部门申购计划汇总统计后，根据库存情况，增删。计划内项目，填写物品采购单。采购单采用三联复写方式，详细注明采购物品名称、规格、单位、数量、要求到货日期等内容。1.3采购单须经接待主管、管理处经理签字认可。一联仓库留底，一联交分管。主管,一联交采购员，按采购单上所列物品实施采购。1.4各部门急需的物品，如仓库确无存货，根据急事急办原则，可由相关部门。直接向分管主管提出申购。事后由申购部门补填申购单，由仓库补填采购单。2.物品的采购2.1采购员须了解供货渠道，收集价格信息，掌握市场动态。根据品质优、价格廉、服务好的原则，按物品类别选定家供应商，建立长

4、期供货关系，并造册登记，存于分管主管处。已报管理处经理同意的长期供应商，非经管理处经理批准，不得随意变更。2.2采购货款除零星小额采购（一般100元以下）支付现金外，均须使用支票结算；从长期供货商处采购物品，争取赊账方式，每个月结算付款一次。2.3月度申购单经管理处经理签字后，一般在五个工作日内完成采购。急需的物品必须立即采购，以确保物业管理工作的正常进行。2.4采购员必须按经审核批准的月度采购单上物品所列的要求进行采购，如有变动要及时与分管主管和财务联系。分管主管应对每笔采购业务凭证进行审核，严格把好第一道审核关，财务应对采购业务进行抽查，发现问题，及时汇报处理。2.5采购员要根据发票所列的

5、供应商名称、发票号码、品名、规格、单位、数量、单价、总金额填制一式三联收料单，一并与所购物品送交仓库签收。2.6仓库保管员（收货人）对物品进行清点验收后，在收料单上签名，其中一联仓库保管员保存，作为物品收入凭证、“库存材料”明细账记账凭证；一联交财务会计，作为“库存材料”分类账记账凭证；一联采购员留存。3.物品的保管3.1仓库保管员应按仓库定位置放管理的要求，编制库、架、层、位“四定位”方法，将采购入库物品放入规定的仓位，并根据物品仓库填写货卡。3.2物品保管要做到“四清、二齐”，即品名清、规格清、数量清、价格清；库容齐、堆放齐。库内物品应根据品种、规格、形状、批次、成行、成堆、成串等各种形式

6、摆放，做到摆放整齐稳妥，便于点数、发货。3.3各种物品的发放要按“先进先出”的原则，以保证库存物品质量完好。3.4仓库要加强防火防盗措施，必须配备消防用具，仓库内严禁吸烟。3.5每月末，仓库保管员根据库存物品明细账对仓库存货进行盘点，编制“库存材料”盘点表，要做到帐、卡、物相一致，发现存货有盘亏、报废或三个月以上呆滞不动的现象要分析原因，写出书面报告并附盘点明细表一并交给分管主管，由分管主管提出处理意见后报管理处经理审批。4.物品的领用4.1物品领用时，需填制一式三联领料单，由领用人和部门负责人签字。其中一联交领料人，作为部门收入凭证；一联由仓库保管员转交财务会计；一联仓库保管员留存。4.2个

7、人领用工具(服装)等物品，由仓库保管员开具领料单并由领用人签字，“仓库领用（发料）登记册”由仓库保管员登记。第二次领用，必须以旧换新，领用人离职时要收回其领用的工具（服装）等，如有遗失则照价赔偿。4.3向仓库借用工具或器具时，必须填写经部门负责人签字的物品借用单，使用完毕要及时归还仓库，以利周转，仓库保管员有催其及时归还的责任。5.物品的控制5.1库存物品既要做到物业管理所需材料的及时供给，保证物业管理工作的高效运行，又要掌握库存动态，尽可能压低库存，减少资金占用。对于非日常消耗性的物品（如修理用备件、材料、工具等）要勤购少备，以避免日久锈蚀、变质等原因造成的物品损失。5.2物品领用要按实领用

8、，防止少用多领、假公济私。在领用材料有剩余的情况下，一定要办理退库手续，按退库物品的数量、金额和原领料单上填写的用途开具退料单（红字领料单）。严格控制帐外物品，以堵住物品流失的漏洞。5.3财务要对库存物品进行不定期地抽查盘点，由于人为因素造成物品的短缺、呆滞和毁损情况，要查明原因，追究当事人的责任。（三）档案管理制度： 1.职责管理处档案工作坚持集中统一管理、分级负责保管的原则，由办公室负责管理处主体档案的管理工作，并对其他部门的档案管理工作进行督促和指导。2.范围管理处的建档工作分为：工程技术档案（基建工程项目档案、工程改扩建档案）、文书档案、人事档案、业主档案四部分。3.执行过程3.1管理

9、处接待部门负责管理处文书档案、人事档案和业主档案，工程部门负责工程技术档案。3.2各部门收集、整理、立卷、保管工作由指定专人负责，按归档范围将有保存价值的文件、资料、图纸等材料按规范要求立卷归档，并要做好档案的保密安全工作。3.3各级管理人员要支持资料保管人员员对档案资料的收集整理保管工作，在管理处和经营活动中形成的有保存价值的资料，不能作私有资料由个人占用保存。工作需要，可办手续借阅和复印有关档案资料。3.4销毁档案必须严格掌握，慎重从事，销毁前要造清册，提出销毁报告，报管理处领导审批，并报送上级档案机关备案。销毁档案材料时严格执行保密规定。3.5档案管理部门要积极同有关职能部门配合，利用现

10、代化的管理手段，做好档案管理工作。3.6根据归档范围，积极做好遗留材料的补缺工作和有关材料的复制工作，同时要做好由保存价值的开业准备资料、设备资料、各种验收资料、工程技术资料的收集工作。3.7管理处将根据实际情况不断补充和完善归档制度。3.8物业交接文件和技术资料、土建工程和设备设施质量验收记录和客户（业主）更替资料要长期保存；仓库保管资料等一般资料和记录保管三年；财务资料按国家有关规定保管。（四）钥匙管理制度： 钥匙管理关系到小区的安全运行，必须严格控制，妥善保管。为使钥匙管理既确保安全又方便使用，特制订本操作规程。1.钥匙的分类1.1管理处各办公用房、库房门钥匙；1.2各设备机房钥匙；1.

11、3各门洞及楼层消防通道钥匙；1.4.小区各出入口大门钥匙；2.钥匙的保管2.1保安部门集中保管一套上述1.11.4钥匙并封存，在紧急情况下使用，并做好记录。2.2其它钥匙由各相关的部门负责使用和保管。2.2.1工程部门负责保管各设备机房钥匙壹套。2.2.2保安部门负责保管同2.1。2.2.3接待部门负责保管管理物料库房钥匙两套，并保管未入伙单元钥匙。3.业户入伙后，与接待部门办理钥匙移交手续;所有钥匙必须标记清楚，对号入座，取用方便;如有遗失应立即向保安部门备案。4.领用钥匙的程序4.1管理处的工作人员因工作需要领用钥匙的，应经各部门负责人批准后方可使用。领用钥匙须进行登记，由领用人员在登记簿

12、上填写领用日期、钥匙名称（或编号）、用途并签名。钥匙用过后必须立即交还保管人，并在登记簿上记录交还日期和时间，由保管员负责签收。4.2钥匙领用人不得将钥匙交给他人使用，不得携带回家并严禁擅自增配。4.3非管理处工作人员，一律不准借用小区钥匙。5.钥匙遗失的补配5.1遗失钥匙，须立即向保安部门报告备案，并及时采取必要的防范措施，在做好遗失记录和钥匙增（补）记录后,即通知工程部门配置钥匙或换锁。5.2遗失钥匙者应对所造成的经济损失负责。管理处员工遗失钥匙应按员工手册中的有关规定予以处分,故意隐瞒者将加重处理。6.换锁程序未经保安部门同意，公共部位和管理处各门锁都不得擅自更换;因遗失钥匙或门锁损坏而

13、必须更换时，须向保安部门提出书面申请，经保安部门批准后通知工程部门给予更换，并将新锁钥匙交由保安部门重新分配，以便在发生意外情况时使用。7.加强监督办法7.1.各级管理人员除以身作则执行钥匙管理制度外，还应对下级人员保管和使用钥匙加强监督检查，发现违规现象，应及时制止，以免造成不良后果。7.2任何员工发现随意放置或丢失的钥匙，应立即交予保安部门，并由保安部门及时做好拾交记录，管理处将酌情给予表扬或奖励。7.3对违反本管理制度的员工，管理处将按员工手册的有关规定处理。（五）保安管理制度：1.在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审

14、讯、没收财产和罚款的权力。2.对发生在小区内的刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。3.按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入管理区域内。4.对出入小区的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证，检查。5.在执勤中，如遇有现行违法犯罪分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫措施。6.宣传法制，协助业主（住户）做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主（住户）报告，协助整改。7.对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理。8.对违反治安管理处罚条例的人，有权劝阻

15、、制止和批评教育，但无处罚的权力。9.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。（六）保安巡逻制度：保安巡逻肩负着小区安全的重任，通过保安员仔细地巡逻能及时发现一些安全隐患，将事故苗子消灭于萌芽之中，因此该岗位在所有岗位里是重中之重，绝对要认真对待。1.巡逻警卫应按规定着装，携带好必备的通讯联络装备，准时上岗。巡逻执勤时应文明规范，坚持原则，不徇私情。2.坚持贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针，以小区各楼层、会所、消防通道、停车场、绿化带、中心广场、设备机房等为重点，认真仔细地做好巡逻安全保卫工作。3.接到报警或发现可疑情况要及时赶赴现场，采取必要的控制措

16、施，以防止事态的扩大。4.发现火警或接到火警指令，应立即赶赴现场，弄清情况，及时扑救并报告消防控制中心和保安领班。5.熟悉和掌握巡逻区域内所有通道、重点部位、消防设施及其公共设施的现状，按既定的工作规程、巡逻路线等要求进行安全巡逻，不说或不做有损于小区物业管理处形象的言论或事情。6.巡逻时如拾到钱或物品，应及时上交管理处，并想方设法寻找失主。7.认真巡逻，工作必须到位，不准擅自脱岗聊天，做好巡逻记录和交接班。（七）消控、监控室管理制度： 1.工作人员必须坚守岗位，无关人员一律不得进入控制室。2.加强工作责任心，发现违反管理制度的行为应立即阻止。3.不准在工作场所打闹、睡觉、吸烟、看书报杂志、吃

17、零食等，不做与本职工作无关之事。4.贯彻保卫保密制度，做到不打听、不传播。5.执行对口交接班制度，接班人员必须对操作、观察的设备仪表、工具、记录簿等仔细检查，交班人员必须把本班发生的情况交接清楚，做到班班清，事事明，认真做好值班记录。6.不得随意更改操作健钮，不得随意更改电脑设置，不得违反操作规程。7.做好控制室内卫生保洁工作。每日早班人员擦试消控、监控操作台等设备，每星期五大扫除，做到窗明门净，环境整洁，设备无灰尘。8.发现问题，特别是涉及“四防”的重大问题，应立即按照有关管理制度的规定，向保安主管、管理处经理报告或者直接向公安、消防等有关部门报告。（八）保安交接班制度：接班：1.提前15分

18、钟整队，检查着装及仪表仪容,正确佩带工号牌。2.列队会操几分钟，领班布置本班次工作重点和注意事项。3.列队行进至各交接班岗位，逐一接岗，采用先外后内的方式。4.询问交班人员，该岗位基本情况，办理接班手续。5.检查所属岗位的物品，并做好记录，如有缺损及时报告。6.认真阅看工作记录，并继续完成上班未尽事宜。交班：1.总结本岗基本工作，整理好记录和物品，留岗待命。2.与接班人员互致敬礼，主动讲解岗位情况，办理交班手续。3.转换入列由领班带至更衣室更衣。4.接班人员没有到岗,不得擅自离岗,如超过交班时间15分钟,可报告领班。（九）易燃易爆物品安全管理制度： 1.物业小区一般不得存放易燃易爆物品，如确因

19、特殊需要长期存放少量的易燃易爆物品，有关单位或业主/用户应向物业防火委员会提出书面申请，经审核并报消防机关批准后按照国家有关法规建立专用仓库或隔离存放点。2.易燃易爆物品是指汽油、柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧气瓶、乙炔等，设立专用仓库或隔离存放点储存后，有关单位或业主/用户应指派专人负责管理。3.在专用仓库或隔离存放点醒目的地方，应放置专用的消防器材。4.易燃易爆物品入库，须检查后办理登记入库手续，入库后要定期进行检查。5.易燃易爆物品入库后，要分类、分项存放。通道之间要有一定的距离，严禁超量储存。6.专用仓库内或隔离存放点使用的照明灯必须是防爆灯，其开关的安装必须在库房外的保护盒内。7.专用

20、仓库内或隔离存放点要张贴“禁止火种”的标志，严禁烟火，严禁在专用仓库或隔离存放点区域施工或施工时动用明火。8.使用易燃易爆物品应办理领用手续，做到领用与入库相符，严禁无关人员进入专用仓库或隔离存放点。9.装修单位施工时需要使用的少量危险品，必须向小区管理处保安主管提出申请，经批准后方可使用。装修使用现场要严格管理，不准乱堆乱放，要集中放置于相对安全的地方。（十）消防管理制度： 1.总则1.1为了加强小区物业的消防管理，预防和减少火灾的危害，保障有关单位和业户人身财产的安全，根据中华人民共和国消防法、高层建筑消防管理规则等法规,特制定本制度。1.2小区物业的消防管理，贯彻“预防为主，防消结合”的

21、方针，本着自防自救的原则，实行科学的严格管理。1.3做好消防管理工作是小区物业管理处每个员工和有关单位、业主/用户应尽的责任。1.4本规则适用于在办公用房、营业用房进行施工、装修、经营、使用单位和个人，小区物业防火委员会实施监督。2.管理责任2.1小区物业的消防工作实行逐级防火责任制，受上级防火委员会、地区消防监督机关的指导和监督。2.2小区物业管理处应把预防火灾作为整个管理工作中的一个重要部分，使消防工作经常化、制度化。2.3管理处经理为小区物业防火责任人，全面负责消防安全工作，接受消防部门组织的防火检查。成立有关单位和有关业户防火责任人参加的小区物业防火委员会，统一管理消防安全工作，防火委

22、员会日常办公室设在管理处保安部门。2.4小区管理处应有专人负责消防管理，安全措施要落实到人。2.5防火负责人职责：2.5.1领导所属单位的安全消防组织，贯彻执行消防法律法规，建立和健全各项消防规章制度。2.5.2组织、部署、检查、总结消防安全工作，并定期向小区物业防火委员会报告消防工作情况。2.5.3对员工进行消防安全知识宣传教育，执行消防奖惩规定。2.5.4组织领导义务消防队，开展防火安全检查，消除火险隐患，管理和维修消防设施和器材。2.5.5组织制定紧急状态下的疏散方案。2.5.6组织扑救火灾和指导安全疏散，调查火灾事故，协助消防监督机关调查、处理火灾事故和追究当事人责任。3.防火设计与施

23、工3.1改建或分隔的防火设计必须符合高层民用建筑设计防火规范、高层建筑消防管理规则及其他有关消防法规的要求。3.2防火设计图纸必须经小区物业防火委员会和消防部门审核批准方可交付施工。施工中不得擅自变更防火设计内容，确需变更的，必须再次报防火委员会和消防部门批准。3.3施工现场的消防安全管理，由有关单位和业户或其委托的施工单位与小区物业管理处保安、工程等部门签订有关消防安全责任协议，并报小区防火委员会和消防部门备案。3.4办公用房、裙房等场所经营或使用单位的室内装修，必须使用非燃或阻燃材料，并必须符合消防安全要求。3.5装修项目施工完毕后，消防设施必须经小区物业防火委员会和消防部门检查合格，方可

24、交付使用，对不合格的项目要限期整改，任何单位和个人不得自行决定使用。4.火灾预防4.1在小区物业内动用明火作业，必须向管理处保安部门提出书面申请，经批准后方可实施。动火单位应严格执行动火制度，采取防范措施并做好灭火的各项准备工作。4.2办公用房、裙房等对外营业场所，严禁超员营业。4.3小区物业内严禁带入或储存易燃易爆化学物品。4.4小区内禁止焚烧可燃物品，燃放烟花爆竹，禁止在电梯、中央控制室，消防控制室、配电室等设备间及营业大厅、地下车库、公共走廊等公共区域内吸烟。4.5小区物业内禁止使用非阻燃材料制作的废纸篓。一般不准使用电炉、电烙铁等电热器具，确因工作需要，应经小区物业防火委员会和消防部门

25、批准。4.6小区有关单位、业户和管理处员工应掌握消防器材的使用方法，熟悉小区出入通道。4.7使用办公用房的单位和小区管理处要执行电力技术规定，定期对电气设备、开关、线路及照明灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，应及时维修或更换。有关单位的工作人员在离开办公室、工作场所时应关闭电源开关或拔下电器电源插头。4.8煤气管道系统的仪表、阀门、法兰接头、橡胶或塑料管等材料必须符合安全要求，定期进行检查维修，使用者应注意安全，使用完毕后应关闭开关。4.9小区内的走道、楼梯、出入口等处，严禁堆物，保持畅通，疏散标志和指示灯要完整醒目。5.火灾扑救5.1报警电话及其他报警设备必须保证灵敏可靠。5.2消防控制室

26、设专人昼夜值班，随时观察、记录消防控制设备的运行情况，及时处理火警信号。5.3小区内所有人员一旦发现火灾，必须及时报警并迅速采取扑救措施。5.4小区管理处的防火负责人以及员工闻警后必须及时赶到火场，扑灭火灾。5.5小区管理处负责接待、保安的员工在火灾紧急情况下，负责引导有关单位或业主/用户迅速转移到安全的地方。5.6有关单位在小区物业内要严格按照消防法律法规的规定，配置固定数量的消防器材。5.7自动报警装置、喷淋系统、防排烟设备、防火门、消火栓等定期进行检测，凡失灵损坏的，要及时维修或更换，确保完整可靠。5.8消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施，未经批准不得任意改装或挪作他用。除灭

27、火抢险外，平时不得动用小区物业内任何消防设施。（十一）机房管理制度： 1.未经工程主管以上领导批准，值班人员或其他员工不得私自引领其他单位人员在机房内参观。2.经工程主管批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则上不允许拍照和摄像，除非经管理处经理批准方能进行。3.要严格按照设备点检有关规定，抄录设备各运行数据，认真做好记录并填表。4.在巡检中发现问题要及时处理，无法处理的或难以处理的要及时上报。5.值班人员须严格遵守管理处有关工程设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入机房。6.严禁在机房内使用电炉或吃任何食品。7.在机房内不得随意接用临时电器设备。8.在机房内不得随意挪动消防器

28、材。9.未经批准不得在机房内使用电焊、气焊等动用明火的作业。10.在机房内严禁吸烟。11.保持机房整洁，确保机房及设备无明显灰尘，搞好文明生产。12.进出机房，必须随手关门，严防小动物进入。13.凡违反上述规定，值班人员或其他员工有权予以制止，并可直接向管理处经理报告。（十二）变配电室安全操作规定： 1.变配电室高低压开关分合闸操作时必须有两人在场：一人操作、一人监护。2.低压开关分闸时先切断负荷开关，后切断隔离开关；合闸时顺序相反。若电动不能切断负荷开关，改用手动脱扣操作。3.高压开关分闸时先切断小车负荷开关，然后使小车脱离母线排；合闸时顺序相反。为安全可靠起见，应观察小车上负荷开关的分合闸

29、标志，若电动不能切断负荷开关，则该用小车上的手动脱扣操作，具体操作如下：3.1分闸：按动柜上红色按钮（OPEN），柜上绿灯亮（OPENED），然后放好导轨板，将操作杆插入小车进出孔，使小车脱离母排。打开门，用脚踏定位销，将小车开关向外拉，使小车开关可完全脱离柜体，以便检修，然后锁上进车销，用接地手柄合上接地开关，取下分闸钥匙。3.2合闸：插入钥匙，用接地手柄分开接地开关，取下合闸钥匙。开门后，开启进车销，将小车推入柜内，关好门，放好导轨板，用操作杆将小车推入至工作位置，确认无误后，按绿色按钮使小车合闸，应看到红灯亮。4.两台变压器严禁并联运行。两台同时供电时须断开联络母线上的联络开关。5.变配

30、电室高压设备检修时，必须按规定穿戴好绝缘靴及绝缘手套，并使用安全防护用具。切断电源后用验电笔测检设备（验电笔在测试前应验明是否可靠）。确认无电后，合上接地开关方可进行检修工作。检修完成后，解除接地，检查清理现场并确认无误后，才能合闸。6.低压设备检修时，须断开待检修设备和邻近带电设备的电源。用表计测试确认无电并做好安全措施后，方可进行检修工作。7.变配电室输出用电设备的线路需要检修时，检修人员应向变配电室递交停电申请单。值班人员应在值班记录上登记并按通知单上指定的线路进行停电操作。切断电源后挂上警告牌，线路检修完毕后，检修人员应到变配电室递交送电申请单，由值班人员在值班记录上登记，并按申请单上

31、指定的线路进行送电操作。（十三）倒闸操作规定： 为确保安全生产，保障人身和财产安全，有关工程技术人员必须严格遵守下列各条：1. 倒闸1.1进行倒闸操作必须按规定格式填写倒闸操作票，上报负责人进行审批。1.2操作人员严格按操作票操作顺序进行操作，并由监护人在现场监护，逐项唱票、操作并记录时间。1.3配电室内的倒闸操作范围主要包括：（1）开关、闸刀及熔丝合上或拉开。（2）电动操作回路的合上或拉开。（3）继电保护、自动装置的使用或停用。（4）临时接地线的拆除或挂上。（5）核对相序及用摇表测绝缘电阻。1.4一切倒闸操作不得在交接班时进行，并应尽可能在负荷最小的时候进行。除事故情况外，不得在高峰负荷时进

32、行。2. 工作票使用2.1凡进行下列工作时必须使用工作票：2.1.1第一类为:（1）高压设备需要停电或部分停电的工作。（2）高压室内二次回路等工作需要高压设备停电。（3）其他需高压停电的工作。2.1.2第二类为:（1）带电作业和在带电设备外壳上的工作。（2）在低压柜、配电箱、电源干线上的工作。（3）不需高压设备停电的二次回路上的工作。2.2其它工作用口头或电话命令，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记入值班记录本中，并向发令人复诵核对一遍。2.3事故抢修工作可不填工作票，但在停电作业时仍须执行必要的安全措施和许可手续。2.4工作票应由签发人、许可人、负责人签字。2.5工作票中所列人员的安

33、全责任。2.5.1工作票签发人：（1）工作必要性;（2）工作是否安全;（3）所填安全措施是否完善正确。2.5.2工作负责人（或监护人）：（1）正确安全地组织实施；（2）对实施人员进行安全、纪律教育；（3）负责检查工作票填写的安全措施是否完善准确，根据现场实际作补充完善；（4）监护工作人员认真执行安全工作规程；（5）工作结束组织清理现场，认真执行工作终结手续。2.5.3工作许可人（值班员）：（1）审查工作票所列安全措施是否符合现场需要和正确。（2）工作现场布置的安全措施应正确完善。（3）负责检查停电设备有关突然来电的危险，做好防止措施。（十四）强电巡检操作规定： 1.巡检维护人员应有高度的工作责

34、任心，并按照规定的时间、要求进行巡检维护。巡检维护时要带好必备的工具和相关巡检记录，带电巡检维护设备时应遵照电气安全操作规程，注意人身和设备的安全。巡检时发现重大问题应立即报告。2.各楼配电室每月巡检一次，巡检维护内容：室内清洁卫生，柜内外清除积尘，按钮、指示灯、接触器、开关、柜内温度、柜内气味是否正常，有无异声，螺丝有无松动，电线以及接头色差等情况是否正常。3.泛光照明、室外草坪灯、路灯、围墙灯等每月巡检一次；各楼层照明、消防楼梯等部位每月巡检一次；车库每工作周巡检一次，巡检维护内容：灯的亮、暗、色差、开关及灯罩等是否正常。4.所有风机房电机、水泵电机、空调泵电机、空调电机、通风机电机、冷却

35、塔电机等按月计划分区巡检。巡检维护内容：电流值、三相电流平衡情况；控制柜内的仪表、按钮、指示灯情况、接触器、开关状态、声音情况、柜内电线、接头色差、温度、气味等情况；螺丝无松动，清除柜内积尘。5.小区内的移动电器设备（包括拖线盘等）每半年进行一次安全及使用功能检查，检查结果记录于移动电器设备年度检查表。6.详细记录巡检维护时间、有关情况处理结果；发现一般问题应立即解决，发现复杂问题应向领班、主管请示。7.夜班值班人员对相关设备用房进行定时巡检并做好记录。（十五）弱电巡检操作规定： 1.巡检维护人员须有高度的责任心，并按规定的时间、要求进行巡检维护。巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录，巡检时应

36、注意人身与设备的安全，发现重大问题立即报告。2.所有弱电间、智能工作站以及其他前置设备每月巡检一次，巡检维护内容：运行状态、环境卫生、箱内外积尘清除、连接导线的螺丝紧固，前端装置设备运行情况等。3.所有烟感、温感、水流指示器、报警按钮、联动装置，每年由管理处组织检验一次。门禁系统、停车库管理系统等每半年检验一次(由保安部门执行)。4.图像监视系统的摄像机，由监控人员每班至少巡视一次；红外报警、紧急按钮每季度巡检、检测一次(由保安执行)。5.所有应用软件应做好备份，每年应审核一次备份的有效性，做过数据修改或应用软件有变动的应另作备份。6.每年对弱电的各个系统的运行功能做一次全面的抽样测试。7.巡

37、检时，发现一般问题应立即解决，发现复杂问题应向领班 、主管请示，因故没有处理的应及时报告。8.详细做好相关巡视记录，记录的收集、整理、保存、销毁参见记录控制程序。（十六）电梯维修保养管理制度：1.小区内的电梯、自动扶梯必须由具备相应资质的专业公司负责进行维修保养工作，管理处负责日常管理，督促和检查保养单位对电梯、自动扶梯的维护保养质量。2.每月对机房进行清扫和对机房内所有设备进行巡视检查，及时发现和排除各种影响安全运行的现象。3.保持轿厢与厅门口的清洁卫生，特别注意轿门和厅门地坎是否落入杂物以免影响正常开启和闭门。发现重大问题及危及安全的故障隐患应立即停机，上报工程主管并通知电梯专业维修公司处

38、理、排除，确认处理结果，记录在设备台帐上并存档备案。4.配合电梯专业维保公司完成电梯的维护保养。5.每月对电梯维护保养质量进行一次检查。6.发现问题立即排除或报工程主管，通知电梯专业公司派人维修或调整，并记录存档。7.每年在政府技术质量监督部门年检前半月，以检查为主，责成专业保养公司完成对所有电梯的检查，发现问题立即整改并在年检前完成。8.工程主管组织我方人员汇同电梯专业维保公司配合政府技术质量监督部门对应检电梯进行年检，并督促电梯公司完成整改内容，将年检报告存档备案。9.当电梯停用较长时间后，需由我方人员和电梯专业维保公司进行全面性的详细检查后才能投入使用。10.电梯维护保养记录由专业电梯保

39、养单位印制填写，管理处工程技术人员应当定期监督检查。（十七）消防系统设备保养管理制度： 为保障小区的消防系统可随时启用，特制定消防系统的维护保养制度：1.火灾自动报警器、消防联动控制屏、事故广播柜、电梯控制屏、火警对讲电话、闭路电视监控台等实行每日观察，每月检查一次运行情况。2.消火栓箱、消防泵等实行每月进行一次检查、每半年进行一次系统维护。3.灭火器箱及灭火器，实行每月一次检查，如压力低于额定值，当月列入维护计划并在15个工作日内完成充压工作。4.电动防火卷帘门、防火门实行每月一次运转检查。5.安全疏散指示灯实行每月一次检查。6.以上各类检查项目应作好记录，发现问题应立即书面向工程部门口报修

40、，并将情况报告保安部门。同时检查维修的情况，做好应急措施各项准备工作。（十八）给排水及机械设备巡检管理制度： 1.巡检维护人员应有高度的工作责任心，并按照规定的时间、要求进行巡检，巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全。2.各生活水泵应每工作日巡检一次，巡检内容：设备清洁状况、管道、水箱有无渗漏；泵的电流是否正常；联接轴器的声音、电机的温度、泵的进出水压力等是否在正常范围内；泵有无滴水成线情况。3.各种潜水泵、排水、排污泵应每周巡检一次，巡检内容：液位自动控制情况、电机的电流、声响、出水情况、运行状态等。4.每月对各楼层公共区域的门窗进行巡检，巡检维护内容是：门窗开

41、关是否灵活，拉手、锁具、铰链、滑块是否有损坏。5.每周对小区会所内公共厕所、健身器具以及儿童乐园的设施、休闲座椅、健身设施、喷水池等进行巡检；巡检主要内容是：各类设施是否有损坏，使用功能、安全状况是否良好。6.小区消防、喷淋给水设施，每季度与保安配合联合点动检查一次。7.防火卷帘门每季度与保安部门相关人员配合点检一次，检查内容：控制是否正常、整个行程有无卡死、各限位开关功能是否正常、转动部件是否润滑、电机有无异声等。8.巡检时应在相应表格中详细记录有关内容，发现一般问题应立即解决，发现复杂问题应立即向领班、主管请示。（十九）安全生产管理制度： 1.严格执行设备操作规程，电工、电梯工、电焊工、锅

42、炉工等特殊工种必须持证上岗，杜绝无证作业。2.工作时间必须按规定做好劳动安全保护，倒闸操作必须持有操作票。3.危险设备必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。4.凡登高作业必须戴好保险带并有人监护，井下作业应有专人监护。5.凡动用明火，必须办理动火审批手续，并设有安全措施，如机房需动用明火，应按“动火作业管理制度”操作。6.新进的工程维修操作人员必须经过三级安全教育。7.坚决贯彻“安全第一”的指导思想，当生产与安全发生矛盾时，生产必须服从安全。8.处理事故原则：事故原因分析不清不放过；事故责任者和群众没有受到教育不放过；没有防范措施不放过。9.定期对工程员工进行安全生产教育，组织好各类安全活动

43、及演示。（二十）日常保洁制度： 1.进场前的例会1.1管理人员根据环境卫生管理计划，按小区管理处制定的日常保洁程序及工作时间表进行分工安排。1.2保洁人员根据工作安排要求进行上岗操作前的一切准备工作。1.3管理人员按每人工作任务所需工具，材料实施发放登记，检查其装备情况。1.4检查清洁设备的电线、插头是否正常，确认正常后方可发放使用。2.保洁人员进场2.1保洁人员应按环境卫生管理计划及分工安排，分别就位。2.2保洁人员应按小区管理处制定的保洁作业规程进行操作，并按保洁标准对自己的工作进行自查。2.3保洁人员在自查过程中发现设备残缺、残损情况应及时向管理人员汇报，并及时做好记录。管理人员应对小区

44、物业缺损情况，经核实后及时向小区管理处经理反映。2.4管理人员应按小区管理处制订的检查标准，对下属保洁人员的工作进行全面检查，并在环境卫生管理日记上做好检查记录。2.5环境卫生管理日记由各点管理人员保存一年，然后转小区管理处清洁部门存档一年。精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档物 业 管 理 有 限 公 司 前 言经研究同意物业管理公司实行独立核算，自负盈亏的运营模式。为适应公司的发展方向，加强财务管理和经济核算，规范公司的经营管理和理财行为，根据会计法、企业会计准则，并结合本公司的实际情况，特制定本制度，本制度适用于xxx物业管理有限公司。第一章 总则一、财务管理的基本职能物业财务管

45、理是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中包括整个物业经营、出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，加强财务管理和经济核算，提高经济效益，增源截流，使物业不断保值、增值。二、财务管理的基本任务做好各项财务收支预算、控制、核算、分析和考核工作，如实反映公司的财务状况和经营成果，在资金使用上各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费，维护和有效利用企业的各项资产，努力提高经济效益。三、会计核算基本原则主要的经济来源是租金收入、物业有偿服务管理费收入，通过财务活动加强经济核算，按照国家统一会计制度以及集团财务制度的规定建立会计记账册，进行会计核算，及时提供合法、真实、准确

46、、完整的会计信息。 四、实行财务监督机制实行财务监督，维护财经纪律，物业管理公司的经营、管理、服务必须根据有关的法规以及财务计划对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，确保资金分配合理，使投资者获得效益。同时亦及时合理上缴各项税费，向投资者作出明晰的信息反馈。五、财务预算管理制度1、财务会计每年的1月20日前编制本年度的财务预算，实行收支两条线的管理，年度财务预算经董事会批准后执行，公司的所有财务收支应严格执行年度财务预算，对超预算的支出，找出原因，须报董事成员六、实行“财务双签”的财务签批制度公司实行财务双签的财务签批制度，严格实行总经理授权的物业管理公司经理责任制。

47、物业管理公司经理为所属部门的第一负责人，总公司财务部为财务签批人，所有款项支付时必须经董事成员签字才能生效。因故不能签批时，可委托或授权其它人代签。第二章 财务机构和会计人员1、根据公司经营的需要，公司设立财务部。总公司财务部对财务管理全面负责，并组织实施财务部的主要职能，执行和落实公司各项财务管理制度。2、公司财务部设会计、出纳、收款员、财产物资管理员等相关岗位，全面负责公司财务管理与核算工作。3、公司的财务负责人实行委派制，由集团委派。对委派的财务负责人其考核工作、工资晋升、奖励与处罚、工作调动等由集团财务部管理。4、财务人员应参与并拟定公司的财务预算经营计划、考核和分析财务预算的执行情况

48、。5、财务人员要认真履行职责、正确核算、实事求是、客观公正如实反映和严格监督各项经济业务，维护财经纪律。保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。6、财务人员调动工作或因故离职时，要办好交接手续，未办理交接手续，不得离职。7、会计人员应当保守本单位的商业秘密。不能私自向外界提供或者泄露单位的会计信息。第三章 财务核算的一般原则1、会计核算必须遵守国家的相关法律、法规和公司章程的有关规定。2、会计年度自公历1月1日起至 3、根据国家会计制度、行业特性的要求，对外统一会计报表，正确设置和使用会计科目。4、会计记帐方法采用复式记账法，按权责发生制原则进行核算。5、会计核算以人民币为记帐本位币

49、。6、会计核算依照会计准则和会计制度所确定，对各种会计处理方法必须前后一致，具有可比性。7、按权责发生制原则，凡应属于本期收入和费用，不论其款项是否收到或支付，均可作为本期收入和费用处理，反之，即使其款项已在本期收到或付出，也不应作为本期收入和费用处理。8、各种会计记录必须及时进行处理，不得拖延积压，会计处理必须清晰、简明、易懂，对于复杂的经济业务应用规范文字加以表述，便于理解、检查和利用。第四章 财务预算管理1、财务预算管理基本原则：建立健全公司财务预算管理制度，做好财务预算管理基础工作，认真编制财务预算，分析预算与实际的差异，保证公司经济活动按计划进行。2、财务预算管理的基本任务：做好财务

50、预算、分析、检查工作，根据财务预算依法筹建、使用资金，有效利用公司各项资产，努力提高经济效益。3、财务预算的编制（1）、财务预算是以货币等形式展示未来某一特定期间内企业全部经营流动的各项目标及其资源配置的定量说明。即在预测与决策的基础上，按照规定的目标和内容以计划的形式具体地、系统地反映企业未来的收入、成本、现金流入与流出，便于有效地组织与协调企业的全部生产经营活动，完成企业的既定目标。（2）、财务预算内容：（2.1）、收入预算。收入预算是编制利润预算的基础。根据企业经营目标遵循以收入定费用的原则。（2.2）、费用预算。管理企业过程中所发生的经营费用，应编制经营管理费用预算表、财务费用预算表、

51、折旧预算表和税金预算表。（2.3）、现金预算。列示预算期内的现金流入和现金流出情况，以保持现金收支平衡，并合理地调配现金资源，应编制现金预算表，固定资产购置计划表、收入预算表。（2.4）、利润预算。利润预算是以货币形式综合反映预算期内企业经营活动成果的利润计划性。（2.5）、资产负债预算，为反映企业预算期内期末财务状况的全貌，编制资产负债预算表（2.6）、财务状况预算。根据各种形式的收入和费用的预测，综合预算企业未来经营实现状况并检验预算期内经营预算结果，适时向决策者提供有效的控制经营活动的信息分析资料。4、财务预算编制方法：采用滚动预算法，以一个会计年度为一个预算期。5、 财务预算编制程序：

52、（1）公司财务部编制单位的财务预算，形成财务预算初稿。（2）将财务预算初稿报公司总经理审核，批准后执行。6、编撰财务预算时间：单位年度预算应于每年元月20日前完毕。第五章 资金管理1、公司的资金来源包括所有者权益和负债两大类。公司筹措资金的方式可以是货币资金，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等形式，但后者原则上不超过注册资金的20%2、建立资本金保全制度，保障所有者权益。3、货币资金实行集中管理的制度，公司在银行开设银行帐户（基本账户、一般账户），预留印鉴必须加盖公司财务章、公司法人代表私章，未经批准各部门一律不准在银行开设帐户。4、公司财务预算计划内的各部门的费用支出，其数额超

53、过一定标准的应通过总经理审批，预算外的费用支出均需通过总经理审批。6、公司财务部应加强对资金管理，每月对公司的资金使用情况进行一次全面检查，对不合理占用及闲置资金，经报董事成员批准后统一调度。7、公司实现的租金收入、物业有偿服务管理费收入一律存入公司的基本帐户，根据经营状况资金的需要量定期从基本帐户支付。8、 公司财务部应加强对公司的资产负债比例的管理，保持适度的债务规模和合理的资本结构，减少公司的经营风险。第六章 货币资金和往来结算管理1、 货币资金由出纳人员负责管理（1）、出纳人员负责办理公司现金收付和银行结算业务；（2）、严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据审核签章的原始凭

54、证进行复核，办理款项收付。并在原始凭证上加盖“收讫”、“付讫”截记。（3）、库存现金不得超过规定的限额，超过部分要及时送存银行，每天下班前将限额内现金存入保险柜，不得以“白条”抵库存现金，更不得挪用现金。（4）、严格签发空白支票。特殊情况需签发不填金额的转账支票时，必须经董事成员、财务总监批准，在支票上写明收款单位名称、款项用途、签发日期、规定限额，由领用支票人在专设登记本上签章，并向领用人说明期限。逾期未用的空白转账支票，要及时收回注销。填写错误的支票，必须加盖“作废”截，与存根一并保存。支票遗失时，要立即办理挂失手续。（5）、及时登记现金和银行日记账。（6）、根据已经办理完毕的收付业务，逐

55、笔顺序登记现金或银行存款日记帐， 当日的收支款项必须当日入账，并结出余额。每日终了，现金账面金额要同库存现金核对相符。每月终了，银行存款的账面余额要与银行对账单核对，如不一致，要编制“银行存款余额调节表”，使账面余额与账单上余额相符。如有差错，要及时查找处理。（7）、随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票，不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算。（8）、出纳人员不得监管收入、费用、债权、债务账本的登记工作，以及审核工作、会计档案管理工作，不得编制记账（收、付）凭证。（9）、保管库存现金和各种有价证劵。对于现金和各种有价证劵，要确保其安全和完整无缺。如有短缺，要负赔偿责任。要保守保险柜

56、密码和秘密，保管好钥匙，不得任意交给他人。（10）、保管有关印章（印章必须分管）、空白支票、汇票。（11）、出纳人员按分工所管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。（12）、空白支票及汇票必须严格管理，专设登记本登记，认真办理领用注销兑现手续。（13）、负责与开户银行的业务联系，收送支票、汇票、托收、信汇、电汇、对账单等，并负责向各责任单位转发、转收。2、往来款项结算的管理公司的往来款项包括：应收帐款、预付帐款、其它应收款、应付帐款、其它应付款、应付工资、应付福利费、应交税金等。（1）、公司严格控制应收物业管理费的数额和收回时间，对长期不能收回的，指定专人，查明原因，积极催收；（2）、公司

57、按照下列要求对应收管理费进行管理；（2.1）、认真作好应收管理费的日常更新工作；（2.2）、加强对应收管理费的催收，并将应收管理费的催收作为经营业绩考核的指标之一；（3）、垫付员工的各种款项，应按规定及时在职工的工资发放时扣回。（4）、公司建立票据的登记保管工作，加强对票据的回收管理及开具。第七章 申购物品及存货管理1、对日常批量采购物品实行先申购后报账的续级报批程序，需要购置物品物料时由部门经办人办理申请报批购置手续，部门负责人确认签字，送呈财务主管复核，报经物业管理经理同意，经总公司财务部审批，方可提交采购部购置。2、采购部根据物管的申购单购买物品，严格把好质量价格关，做到货比三家，并办理

58、货物入库手续，账单报销将申购单、入库单、发票等单据根据以上报批程序办理。3、公司的存货管理由物管中心专人负责，对存货的采购、入库、出库及日常管理制定相关制度。4、存货的购入必须执行预算计划，先写申购单，必须注明申请部门，申请原因，物品名称，单价，金额，选择公司及联系方式等，申请人签名。程序为先报会计审核，再报物业经理审批，然后报总公司财务部审批，董事成员签字批准后方可组织采购。3、存货入帐计价（1）、购入的存货按照进货原价加上运杂费、保险费、途中合理损耗和入库前的加工整理费用等计价：（2）、自制的存货按照制造过程中的各项实际支出计价：（3）、委托外单位加工的存货按照实际耗用的原材料或半成品加保

59、险费和加工费用等计价；（4）、投资者投入的存货按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；（5）、盘盈的存货按照同类存货的实际成本计价；（6）、接受捐赠的存货按照发票帐单所列金额加负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计价。无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。4、 存货发出计价：采用加权平均5、由物管中心财务部兼并仓库记账，加强对实物的管理。仓管记账必须根据采购员提供的发票帐单，认真清点，核对数量（重量），填写入库单，办理入库手续。6、存货发出必须填写出库单，填明用途、数量、名称、规格，经审核批准，经办人、主管、仓管记账签字手续齐全方能发货，对于有消耗定额的材料发出，必须按定额发放。7、 公司建立

60、严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点。8、 在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，经公司领导及有关职能部门批准后分别处理。9、要加强对低值易耗品的管理，并设立专用低值易耗品备查薄，低值易耗品可采用分次摊销法。第八章 固定资产管理1、固定资产的使用部门是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度。2、固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在2000元以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备，运输设备，主要办公工具及其它设备等。3、固定资产计价按实际成本计价：(1) 购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价；(2) 自行建造的按照建造过