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A117- 号宗地土地使用权抵押价格评估案例分析：2007年7月，公司承接一宗国有国有土地使用权抵押价格评估项目。评估在收集该宗地的有关资料，进行现场查勘并对周边类似的房地产做市场：抵押估价基准地价修评估方法运用的思一、项目背景资料航空城（东部）实业拟将位于市宝安区西乡镇的一宗居住用地土地使用权向银行抵押。为了确定该国有国有土地使用权抵押价格，航空城（东部）实业委托我公司对该土地使用权抵押价格进行评估，为向银待估宗地的土地登记状况：位于市宝安区西乡镇土地面积为14,951平方米，用途为居住用地，土地形状呈规则多边形，土地使用权来源为协议。土地登记：深房地5000123441号《房地产证》，登记日期为2004年6月11日，宗地号为A117-0106，登记机关为市规划与资源局。土地权利状况：根据深房地5000123441号《房地产证》可知，估价对象土地所为国家所有，房地产证记载土地使用权人为航空城（东部）实业有限公司，已交地价款为27,149,169.04元，批准土地使用年限70年（ 月日至 土地利用状况：根据《市国有土地出让合同》(深地合字1994-0556号)，A117-0106号宗地的用途为居住用地，土地面积14,951平方米，规划计入容积率总建筑面积为52,500平方米，其中住宅建筑面积为52,430平方米，公共配套建筑面积703.1二、土地使用权抵押法律依据及其价格内涵1、估价法律依据《中民城市房地产管理法》第四十七条，以出让方式取得的土地使2、价格内涵三、作业过程及重点工作1、资料搜集过程：2、估价思路土地使用权的抵押价格实际上是土地使用权在估价基准日可以转让的市场价地产的市场情况，取权重最终确定估价对象的市场价格。3、估价方法的选择的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的法。开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和、有关的专业费用、利息、利润、等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种由于本次评估的目的是委托方向银行抵押提供价值参考，委估宗地又在基准地价覆盖范围内，以有关部门的基准地价为基础，进行各种因素修正，4、基准地价修的具体运用根据基准地价表查询A117-0106号宗地居住用途的基准地价，根据市资源和管理局文件[深（2004）8号]《关于地价测算》确定的地价修正系数T=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数期四、基准地价修运用的思考和估价结果的分1、基准地价修是地价评估的相对保守的法。本次采用的是2006年初颁布的基准地价，2006年至2007年7月，房地产市场处于高速上涨的区间，尤其是居住用地价格变化很大，甚至有的成倍增

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