买卖合同-商品房买卖纠纷迟延办证违约责任的认定

Word———买卖合同:商品房买卖纠纷迟延办证违约责任的认定

商品房买卖合同。

我们在人生当中许多时候都在进行买卖交易，大规模的买卖过程中一般都是需要签订合同的。签订合同可以保障我们的合法权益，签订合同时要留意其中细节，防止合同欺诈。一份规范的买卖合同应当是怎样的呢？为满意您的需求，我特地编辑了“买卖合同:商品房买卖纠纷拖延办证违约责任的认定”，欢迎大家阅读，盼望对大家有所关心。

法律实务中，随着房地产市场的空前活跃，商品房预售合同纠纷中拖延办证违约责任案件也大量增加。因这类案件具有普遍性、群发性的特点，人民法院在审理时较为慎重。一、办证的义务分担依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，办证应当由买受人提出申请，并由房地产开发企业予以帮助。买受人的申请，指预售商品房的买受人应当自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房的买受人应当自销售合同签订之日起90日内，持登记申请材料到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋全部权转移登记。依据《房屋登记方法》规定，房屋全部权转移登记需要提交的材料包括：登记申请书、申请人身份证明、房屋全部权证书或者房地产权证书、证明房屋全部权发生转移的材料、其他必要材料。实务中需要提交的材料一般包括：商品房销售许可证、新建房屋初始登记批复、新建门牌号码审批表、经备案的商品房买卖合同、商品房销售专用发票、准住通知单、公共部位修理基金收据、契税收据、买受人身份证等。房地产开发企业的帮助主要指办理完毕房屋全部权初始登记，还包括依照规定或商定履行通知、供应必要证明文件等。依《物权法》规定，房地产开发企业通过合法建筑房屋行为取得房屋全部权，对该全部权进行出售处分时，需要先办理全部权初始登记。依据《房屋登记方法》规定，全部权初始登记应当提交的材料包括：登记申请书;申请人身份证明、建设用地使用权证明(一般指建设用地许可证)、建设工程符合规划的证明(一般是指规划许可证)、房屋已竣工的证明(一般指住宅工程使用许可证或房屋建筑工程竣工验收备案表)、房屋测绘报告(一般包括房产要素调查测量成果、房产图测绘资料、房产面积测算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用设施设备修理基金交款收据)。需要特殊指出的是：除当事人有特殊商定外，房地产开发企业并无义务为买受人办理完毕房屋全部权转移登记并向买受人交付房屋全部权证书。但是，依据《中国合同法》第135条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的全部权的义务”之规定，出卖人应当交付房屋并保证房屋全部权转移给买受人，因此房地产开发企业的帮助义务，应始终持续到买受人办理完毕房屋全部权转移登记并取得房屋全部权证书为止。二、拖延办证违约责任有关疑难问题的认定与处理1.“由于出卖人的缘由”的认定办证时房地产开发企业需要向买受人供应的必要证明文件一般包括：商品房销售许可证、新建房屋初始登记批复、新建门牌号码审批表、经备案的商品房买卖合同、商品房销售专用发票、准住通知单。因此法律实践中认定“由于出卖人的缘由”，应审查出卖人是否在法定或商定的期间向买受人或房屋登记机构供应前述文件。依据《商品房销售管理方法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其供应的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，此为法定期间。而现行通用的《商品房买卖合同示范文本》第15条商定：“出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人供应的资料报产权登记机关备案。”此为商定期间。若房地产开发企业没有在法定或商定的期间向买受人或房屋登记机构供应前述文件，则可以认定为“由于出卖人的缘由”。房地产开发企业没有在法定或商定的期间向买受人供应前述文件，可能由于自身的缘由，也可能由于第三人的缘由，如测绘部门拖延测绘、竣工验收部门拖延验收、登记机构拖延办理初始登记等。但依据《中国合同法》第121条的规定：“当事人一方因第三人的缘由造成违约的，应当向对方担当违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者根据商定解决”，房地产开发企业即便由于第三人的缘由造成违约，也应向买受人担当违约责任。2.非“由于出卖人的缘由”的认定(1)买受人自身的缘由。首先是买受人对商品房买卖合同商定义务的违反，通常是没有如约交付购房款等，此时，房地产开发企业拒绝履行帮助义务，属于依法行使抗辩权的范畴。其次是买受人对房产交易法定义务的违反，突出表现在买受人没有根据规定交纳公共部位修理基金、契税。依照《住宅共用部位共用设施设备修理基金管理方法》规定，买受人应当向房地产开发企业缴交修理基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业应当将代收的修理基金移交给当地房地产行政主管部门代管。依照《中国契税暂行条例》规定，房屋的买受人为契税的纳税人。买受人未出具契税完税凭证的，房产管理部门不予办理房屋的权属变更登记手续。再次，买受人由于特别的缘由没有向房屋登记机构提出办证申请。(2)不行抗力。不行抗力属于法定免责事由，因不行抗力的发生导致商品房买卖合同不能履行，房地产开发企业可免责。3.拖延办证违约责任适用诉讼时效的审查在法律实务中，适用诉讼时效制度主要涉及两个问题：第一，是否适用诉讼时效规定;其次，诉讼时效期间应从何时起算。在拖延办证违约责任案件中，买受人要求房地产开发企业担当违约责任的恳求权是一种债权恳求权，应当适用诉讼时效的规定,这一点已无争议。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定了房地产开发企业担当违约责任的方式为给付违约金。因此当拖延办证违约行为发生时，房地产开发企业与买受人之间形成新的债权债务关系，即房地产开发企业产生给付违约金的义务，买受人开头享有要求房地产开发企业给付违约金的恳求权。诉讼时效期间的起算，若当事人在商品房买卖合同中商定了房地产开发企业给付买受人拖延办证违约金的履行期限的(这种状况极少见)，从该期限届满之日起起算;没有商定，依据《人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条的规定，依照合同法第61条、第62条的规定，可以确定房地产开发企业给付违约金的履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。若不能确定履行期限的，应审查买受人在房地产开发企业发生拖延办证违约行为后是否向其主见过违约金给付，假如买受人没有主见过，诉讼时效从买受人向人民法院提交起诉状或口头起诉之日起计算。之前已经经过的期间，因买受人没有主见过违约金给付，相应的房地产开发企业是否同意给付违约金还不确定，因此买受人尚不具备“知道或应当知道权利被侵害”的客观条件，也就不存在计算诉讼时效的问题。假如买受人已经主见过，当房地产开发企业在买受人设定的给付违约金的宽限期届满时仍没有给付，诉讼时效期间从宽限期届满之日起计算;当房地产开发企业在买受人第一次向其主见权利之时明确表示不给付违约金，诉讼时效期间从房地产开发企业明确表示不给付违约金之日起计算。4.房地产开发企业完成房屋初始登记的审查办理完毕房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务，因此精确审查房地产开发企业完成该义务的状况，对于确定房地产开发企业拖延办证违约责任至关重要。房地产开发企业完成初始登记的标志，应是登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿，法律实践中应重点审查房地产开发企业是否取得登记机构作出的关于同意房屋初始登记的批复。有看法主见房地产开发企业取得登记机构出具的办理权属登记的收件凭证即可视为完成初始登记。笔者不同意此种意。第一，依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业在买受人办理全部权登记时，其义务是帮助并“供应必要的证明文件”，“供应必要的证明文件”意味着证明文件所表征的各项登记、批准手续已经办理完毕。作为买受人办证的前提，初始登记的批复应当包含在“必要的证明文件”中。换而言之，房屋买受人办证的前提是初始登记完成，只有在准予初始登记的批复作出之后，房地产开发企业