区域市场阶段性调研报告

8/8 企划部2006年3月13日概述自从市政府确定了福州都市建设东扩南移西拓的进展战略后，金山区域必定成为新世纪福州都市建设的新亮点。依托大福州政府政策的倾斜，通过几年的建设，今日的金山已今非昔比。近年来政府在这一区域投入了大量的基础设施建设，使得这一区域的生活配套有了专门大的改善。有了天然漂亮的闽江、千亩湿地公园、乌龙江、金山公园，伴随着地价的不断攀升，再加上政府的大力扶持，这一区域的进展前景不可限量，房产升值潜力巨大。市场供应量今年金山楼市可谓是花开遍地，百花齐放。依照对福州市金山板块的市场统计表，福州金山板块在2006年2月在售楼盘分不有罗马佳洲（二期）、江南水都（杰座）、融信第一城（二期）、香江枫景、中天金海岸（二期）、南国金辉、中菌加洲花城、滨江丽景D区漂亮园三期、金汇豪庭、公园道一号、天俊蓝水湾、水印长天、正祥香槟风范等十二个楼盘，2006年2月福州金山区域市场现有的市场供应量共计61.2万平方米，其中物业形式多为小高层、高层住宅、类不墅和不墅。其具体统计结果如下：项目名称罗马佳洲杰座融信第一城香江枫景中天金海岸天俊蓝水湾供应量87827652845600118840.2840849.5529197正祥香槟风范南国金辉中菌加洲花城滨江丽景D区金汇豪庭公园道一号水印长天1300068984.5614805.163286122443.686123078967二、市场价格走向目前金山的整体市场均价已达到3000元/m2左右，现时期区域市场合理价格上限为3500元/m2，通过对金山整体市场调研、综合分析得出结论：2500元3000元/平方米是目前金山客户群体普遍认同和同意的合理市场价格，因此，单价在3000元/平方米以下的房子去化最快,市场整体的去化率达到90%以上,而单价在4000元/平方米以上的房价相对去化比较慢，客户对此的同意和认同程度相对较低。因此，目前金山的整体市场指导单价为3000元/左右，现时期金山合理的价格上限为3500元/m2。面积配比今年金山的面积配比以100平方米140平方米作为主力面积，目前市场的供应量较多，而100平方米以下的面积市场上较为欠缺。通过对金山整体市场情况进行调研、综合分析得出结论：金山板块100平方米以下、100平方米120平方米左右的面积比较热销。因为购买金山区域的客户群体大多受到家庭经济收入及人口等因素的制约，进而整体的购买能力比较有限，对市场单价及面积的同意程度相对比较低下，因此，在本区域二房、三房的小户型比较受欢迎，而关于面积较大的四房、五房及复式户型的产品市场销售去化速度相对缓慢。市场总价去化综合分析通过对金山整个板块的区域调研、分析，依照福州金山板块区域市场房地产市场中项目产品总价与去化之间的比率，以此得出福州金山板块区域市场总价合理价格范围为25万35万，区域市场产品总价合理上限值为40万左右。25万35万总价区域同意程度特不高，销售的去化比较理想。而产品总价超过40万以上的，销售去化就显得相对缓慢，市场的同意程度与前者相比明显下降。而今年金山板块的不墅项目，如中天金海岸、公园道一号等高端产品的市场同意程度比市场预测状况要理想得多，因此，处于55万以上产品总价区间内的产品销售速度要好于总价在40万55万价格区间的产品，因此福州金山板块区域市场合理总价在25万35万之间，区域市场产品总价合理上限值为40万左右。户型结构分析目前市场上供应的户型产品多为板式住宅，动静分区，南北通透对流的结构，大部份户型带有入户花园式，全明设计，这也是市场产品日趋成熟、完善的标志。但也体现了市场产品的单一化、大众化，使得区域内各楼盘的产品无明显优势，产生同质化现象比较严峻，缺乏市场竞争力。但也有新型户型的产生，如空中院馆，层高4.5米全入户花园设计，高挑空4.5米客厅等户型的产生，也弥补了市场产品同质化的空白。因此，户型结构方面，在讲求有用、合理性的基础上，还要讲求科学性、创新，以吸引消费者的眼球，提高市场产品的竞争力。价格涨幅情况由于金山地价的节节攀升，带动了金山区域各个楼盘竞相涨价的情况，具体情况如下：项目名称项目原均价（元/m2）上涨幅度（元/m2）加价时刻备注融信第一城29501003/8中天金海岸31001003/8香槟风范38001003/9中菌加洲花城2950100标准层250复式3/9香江枫景30001003/14金汇豪庭380050——100标准层200复式3/1公园道一号200不墅每幢提3—4万丽景天成3000天俊蓝水湾48001003/14罗马佳洲4850杰座38001003/14水印长天南国金辉七．购买内心分析针对金山板块区域市场客户群体购买要素及购买心理进行了调查和分析，得出结论：绝大部份的客户认为价格是购买的第一要素，在市场上占有的比重是最大的；而产品的户型和面积是购买的第二要素；随着房地产行业的不断进展和成熟，消费者的素养也越来越高，购买产品也显得越来越理性，因此，大部份的客户认为产品的户型和面积也是特不重要的，因为这将关系后今后每天面对的细节生活，必须通过慎重考虑、比较，然后再作出合理的购买决定；生活配套、交通及整个区域的进