兴隆五百购物商场中心建设项目可行性研究报告

万元，预售收入投入10000万元。项目④>日勺资金筹措及运用情况见下表：项目资金筹措及运用表单位：万元项目合计1建设投资9800098000资金筹措9800098000其中：银行借款4000040000自筹资金48000048000项目预售收入1000010000第十二章财务评价12.1项目财务评价H勺主要依据1、 《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；2、 《房地产开发项目经济评价方法》；3、 国家及地方有关政策；4、 项目设计方案及相关市场调查。12.2经营设计及营业收入12.2.1经营设计本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商品住宅421200m2,地下车库33000m2（2200个停车位），地上停车位1000个，公共配套设施14000m2。除1-3层裙楼、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。12.2.2营业收入测算（1）价格预测根据建设单位提供^日勺有关资料以及对项目周边地区范围内^日勺商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行^日勺抽样调查，本报告对城区区域^日勺商品住宅、配套商业设施（超市）、地下车库^日勺价格预测如下：商品住宅均价为 4、600元/m2,配套商业设施（超市）均价为4、600元/m2,车库12万元/个。（2）营业收入及税费估算①营业收入商品住宅销售收入：421200X4、600=193752万元配套商业设施（超市）销售收入：42120X4、600=19375.2万元地下车库销售收入：2200X120、000=2640万元合计：215767.2万元。②销售税费税（费）种计税依据 税（费）率营业税销售收入 5%土地增值税销售收入 1%城市维护建设税营业税 7%教育费附加营业税 4.5%根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：营业税：215767.2X5%=10788.36万元土地增值税：215767.2X1%=2157.672万元城市维护建设税：6180.5X7%=432.635万元教育费附加：6180.5X4.5%=278.1225万元合计：13656.79万元。12.3营业成本费用估算经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。1、 营业费用营业费用主要包括广告费、销售人员^日勺工资及福利费等，按销售收入^日勺 2%估算：营业费用：215767.2X2%=4315.344万元2、 管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员^日勺工资及福利费等，按销售收入〃日勺1.5%估算：管理费用：215767.2X1.5%=3236.508万元3、 财务费用财务费用按建设期以外^日勺银行贷款利息估算。 本项目除项目贷款35000万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为5400万元。4、 项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。经测算，其总成本为105730.76万元（详见总成本及费用估算表）。12.4财务效益分析12.4.1利润估算项目根据国家计委、建设部2008年4月颁布^日勺《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）OHW求进行经济评价。项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额（详见损益表）

12.4.2财务盈利能力分析根据项目成本与收入情况测算^日勺主要指标如下表所示:项目主要经济指标表）丁与指标名称单位指标备注1全部投资内部收益率所得税前%30.34所得税后%23.082全部投资回收期所得税前年3.03所得税后年3.223全部投资财务净现值（Ic=12%）所得税前万元19830.25所得税后万元14870.4312.5项目敏感性分析本报告作了所得税后全部投资^日勺敏感性分析，分别就销售收入（即综合价格）项目总成本（主要为开发成本、管理费用、销售费用）两项主要指标进行了敏感性分析,分析其变动对项目收益^日勺影响程度。项目^日勺敏感性分析情况见下表：项目敏感性分析表序项目财务内部收财务净现值项目号益率（%）(i=12%)净利润序号项目财务内部收益率（%）财务净现值（i=12%）项目净利润1现有指标23.0814870.4314870.432销售收入下降5%19.171、4170.514、4160.953项目总成本上升5%19.411、7070.011、7870.01从以上分析看出，本项目当销售收入下降5%或总成本支出上升5%时，项目仍有较好^日勺财务指标，说明项目^日勺抗风险能力较强。12.6经济评价结论综上所述，项目经营收入123700.34万元，税前利润215767.2万元，税后利润14870.43万元，财务内部收益率23.08%，投资回收期（税后）3.22年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析是、可行^日勺。第十三章可行性研究结论与建议16.1结论本项目符合国家产业政策，得到县政府。＞日勺重点支持。本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为承办单位带来可观H勺经济效益。综上所述，本项目是、可行^日勺。16.2建议该项目^日勺社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。建议认真做好工程^日勺招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。在建设中