北京酒店地产运营模式11698759

酒店地产运营模式商业+地产，旅游+地产，酒店+地产房地产的睁开已经进入了交融与并行的新阶段。在这其中，酒店地产是最为前沿的睁开模式之一。诚然在、##等大城市都有不相同程度的实验性睁开，但远景终究如何尚不了然，终究应该以什么样的方式睁开也成为业内人士争论的焦点之一。酒店地产起源简单地说，酒店与地产的结合缘起于地产商与酒店运营商在房产基础进步行的合作。地产商关注的是地和房，酒店运营商那么精于投资管理和服务。理论上，这种合作应该是互补其短，简单有效。但在详尽操作过程中，却衍生出了多种多样的合作模式。目前，全部合作模式都只能说是试验，没人说得清哪一种最后能够在中国生计下来。产权式酒店是酒店与地产相结合的最初方式，产生于20世纪70年代的美国，依照其用途，分为产权式商务酒店和产权式度假酒店。产权式度假酒店现在流行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在天气平易的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。而产权式商务酒店那么主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。投资者在买了产权酒店后，每年自用一般为20-30天，余下时间交由酒店管理企业一致对出门租，将租金收益用于偿还银行按揭或分期付款的花销。在在国际上，产权式酒店作为一种庄重的投资理财方式，碰到众多家庭与企业的喜欢。目前市场上酒店地产产品种类目前，酒店地产市场睁开势头优异，已经形成了一股独立的力量，但是其产品结构有待细分，以适应高速睁开的京城地产市场。DOC.经过实地调研和解析市标榜为“酒店式公寓〞的各大楼盘，我们将目前市场上酒店地产大体分为三类：酒店式服务公寓、酒店式公寓与酒店公寓三类。不相同类其他酒店地产在经营模式上有较大的差异。2.1酒店式服务公寓酒店式服务公寓，专指按住处销售，仅在后期物业管理中供应近似于酒店的软件服务的高档公寓。因此，酒店式服务公寓实质是公寓，借酒店式服务来提升产品的附加值，以酒店式服务、小户型、低总价和精装修作为其主要卖点。除了如后现代城等自己定位于酒店式服务公寓的项目外，随着外国物业企业的进军中国，很大一局部高档公寓经过国际物业企业的打理摇身变成了“酒店式公寓〞，但其实质只能称为“酒店式服务公寓〞，如富顿中心、温莎大道、财富中心等等。与其他两各种类酒店地产对照，酒店式服务公寓具备以下特点。物业管理水平较低。诚然与一般住处对照，酒店式服务公寓物业管理水平较高，但是远没达到酒店标准，这表现在两个方面。第一，他们均未邀请专业酒店管理企业供应标准酒店式服务，而是由一般物业管理企业模拟供应，其专业水平很难保证；其次，物业服务内容较少，一般不供应如室内打扫、床单更换等商务服务。无酒店产品配套。全局部酒店式服务公寓并没有真切的酒店与之配套，他们不能够分享酒店的一系列高档配置，因此，酒店式服务公寓的配套设施较少，很难满足商务需求。DOC.自住、投资两适合。酒店式服务公寓既可自住，也可投资。选择酒店式服务公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时能够获得酒店式的服务。一般酒店式服务公寓的公共设施近似酒店，因此居住者的身份平易派也可彰显，而且随着人们生活水平与生活品味的提升，人们对生活质量的要求也随之提升，酒店式服务公寓能够满足这一特定人群的这种需求。如后现代城一期产品定位于酒店式公寓，锁准时兴自由的BOBOS人群。除供应一系列24小时酒店式服务内容外，还专为BOBOS量身打造了自助洗衣房、自助电影院、自助厨房、自助聚会吧等二十多项自助服务。单价6500元／平米的超廉价格，让东部的白领阶层能够在CBD拥有属于自己的居住社区。另一方面，由于酒店式服务公寓多处于繁华地段，增值潜力较大，因此购房者中相当一局部以投资为目的，如财富中心和温莎大道的一期公寓均已售罄，购房者中50%强的业主是以投资为目的的。物业企业不负责返租。物业企业可是相仿酒店进展较高水平的服务，而非酒店经营，因此物业企业不负责包租、返租，由业主自行租借，在这一点上，酒店式公寓与一般公寓没有差异。综上所述，酒店式服务公寓的产品特点与住处更加凑近，可是在一般住处的基础上引入了酒店式的服务，而没有融入酒店式的经营，因此，对于开发商而言，开发此种物业，诚然资本回笼较快，但是不能够获得长远回报，不利于提升土地资源的利用率。2.2酒店式公寓DOC.酒店式公寓拥有金融产品的投资特点，即业主经过购置酒店式公寓的产权后经过委托指定经营企业租借获得必然回报的置业模式。酒店式公寓的开发模式促使开发商、业主、酒店经营企业三方共赢。不但开发商迅速实现开发收益，酒店管理企业无建筑本钱，而且这种酒店式一致经营模式使业主获得高于相同住处出租的、牢固的租金回报。若是业主自行租借，不仅会产生空置风险，而且空置情况下经常发生降租金的恶性竞争。酒店式经营管理企业与业主利益共存，有牢固的客户资源，其酒店式的星级服务将对物业增值、保值产生重要影响。市最早的酒店式公寓产品出现于2000年初，目前市场上此种类物业的代表楼盘有：金桥国际、珠江帝景和晶都国际等。酒店式公寓是为常住型旅客供应居住的，作为国际多半市，人流量大，也有好多的商机。好多外来商务人士必定长远居住，但是买房负担太重，因此好多人选择住在酒店式公寓，而酒店价格比较贵而且没有家的感觉。比方，金桥国际公寓一开始就定位于高档酒店式物业，它离长安街很近，包括凯莱、建国等等，但这些酒店的花销都特别高，于是开发商就决定引进一些酒店经营企业，按日、月租，发现市场收效很好。最后，金桥国际公寓推出100套“坐享15年固定租约与回报的酒店服务式公寓投资型户型〞，结果销售情况优异，目前已全部售罄，顺利进入后期运营阶段。与其他两各种类酒店地产对照，酒店式公寓具备以下特点。物业管理水平较高。酒店式公寓物业一般邀请专业的酒店管理企业来一致经营，管理水平较高，根本达到酒店服务标准。有酒店产品配套。全局部酒店式公寓有真切的酒店与之配套，依赖酒店的高档功能配套，能够完好满足商旅人士随时发生的款待访客、举行小型商务会DOC.谈、交际用餐或上门送餐、康体休闲等全面的生活需求。比方，帝景豪廷与晶都国际均有五星级酒店与之配套，而金桥国际也设置了特地的酒店会所。购置者根本用于投资。与酒店式服务公寓对照，购置酒店式公寓的业主根本是以投资为目的的，与开发商签署购置合同后，他们必定与指定的酒店管理企业签署必然年限的委托租借合同，一般为10-15年。在此时期，业主必定将物业交由管理企业一致租借管理，管理企业按月向业主发放承诺的投资回报，一般为投资额的7%左右。与外国睁开较为成熟的产权是酒店4-5%的投资回报率对照，投资回报率较高。如金桥国际公寓，只要首付15万元，与国贸酒店管理企业签订为期15年的租约，此后的15年内每年可获得1万元的固定收益，外加每年按照节余房款20年按揭计算的月供标准收益，投资者还同时像一般商品房购置者相同拥有对所购户型的完好产权。由专业酒店管理企业负责运营。酒店式公寓后期，无论从物业服务的质量还是租借运营的方式上均需达到酒店的标准，因此，物业由星级酒店直接收理或有酒店背景的物业企业进展管理，这就除掉了房东对物业管理企业水平的怀疑，能够为住客供应高档、到位的各种服务。而且，作为一种投财富品，为了增强投资者的信心和预期，开发商一般会邀请国际有名的酒店管理企业一致经营，这样，只要有一套房屋出租，全部的客户都有收益，防范了因空置而遭致零收益的风险。比方，帝景豪廷的酒店公寓的管理者美国豪生酒店管理企业，是世界第一酒店管理企业，被国际声威杂志《HotelandMotelManagement》评为全球排名第一的酒店管理团队。综上所述，酒店式公寓不但是地产和酒店在形式上的结合，更是经营模式上的结合，因此，是两种产品之间更深层次的交融。由于银根和地根缩短，开发商DOC.已经不满足于房地产开发的一次性回报，而是希望长远的经营和盈利。酒店式公寓的运作模式，不但可使开发商在较快的时间内以销售产权的方式获得局部资本回笼，同时也可在未来最少10年的时间内，获得定额资本的流入。但是，有投资就有风险，因此，开发酒店式公寓的先期工作特别重要，需做好财务分享、投资回报率、市场风险、营销流程、客户心理、政策规X、运行环境、经营管理的解析。2.3酒店公寓酒店公寓是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，它与酒店一体集成、享受酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，并由酒店的管理方一致服务管理、面向社会经营的酒店套房。比方，京广中心集五星级饭店，高级写字楼，豪华公寓为一体，大厦地上52层，地下3层。地上1－7层为公共地区，设有各种风味的高级餐厅，宴会厅酒吧，商务中心与多处娱乐，健身，美容美发，购物等场所；8－23层是拥有446套豪华客房的京广新世界饭店；25－38层为近两万平方米并可眺望都市景色的高级写字楼；40－52层是拥有247套不相同开间的豪华公寓。从服务上看，酒店公寓与酒店式公寓几乎无差异，它们之间的差异存在于两方面：一是酒店式公寓楼盘可将每个单元销售给个体买房者，买房者拥有产权，可自住、可出租、可转售，因此它是拥有个人产权的酒店；而酒店公寓不销售产权；二是酒店公寓租期较短，价格较贵，一般能够一个月一租，而酒店式公寓租期较长，价格比较廉价，一般的起租期为半年或一年。此种类物业的代表楼盘有京广中心、凯宾斯基、建国酒店等等。2.4小结总结三种不相同模式酒店地产的特点，整理以下表：DOC.表1：酒店地产各种运营模式比较有无酒物业水平销售方式物业管理企业购置目的店配套酒店式服务较低产权销售无一般物业管理企业自住、投资公寓酒店式公寓较高产权销售，返祖有专业酒店管理企业投资酒店公寓高租借有专业酒店管理企业睁开远景从整体的国际趋素来看，酒店地产多半集中在商机很多的城市，如纽约、东京等，而且已经睁开成熟。近来几年来，中国经济运行优异，GDP增添向来保持在7%以上，作为中国政治经济文化中心，储蓄着巨大的商机，加上2008奥运的关系，大量外籍与外处人士需要在做较长时间的停留，因此，未来酒店地产拥有优异的睁开远景。酒店式服务公寓，出现于90年代初期，其实质是公寓，以准酒店式服务为卖点，产权销售，购置者以自住为主。而酒店地产是地产开发商与专业酒店运营企业联营而产生的一种崭新的地产运营模式，它所打造的产品既有房地产的产权可切割运作比较灵便的特点，又有酒店能够长远经营为投资者供应长远回报的特点，因此，酒店式服务公寓不是酒店地产的主流产品，是酒店地产睁开初期不行熟的中间产物。酒店式公寓，近期睁开迅速，其核心理念是，产权销售、酒店管DOC.理企业一致运营，随着经济睁开、中产阶层的增添，此种类物业会有广阔的睁开远景。但是，以后续的管理运营仍待进一步研究，目前市场上最早的酒店式公寓，金桥国际公寓，也可是方才达成产权销售，诚然销售情况优异，但是，我们还不能必然后续的经营可否如预期顺利，也许可否会出现先期未考虑到的细节问题。因此，酒店式公寓有待进一步成熟，参照国际先进经验的同时，还需在实践研究。酒店公寓是酒店的一局部，适合于停留时期在一个月左右的商旅人士，对于未来此种类物业的睁开趋势，我个人以为没有太大的变化。附表1酒店地产局部楼盘情况一览表开盘序号项目名称种类目标客户群售〔租〕价物业管理时间时兴自由的格兰浩泰物业管理公1后现代城酒店式服务公寓2002.96500元/平方米BOBOS人群司DOC.年代主力青年2炫特区酒店式服务公寓2003.36800元/平方米嘉浩物业花销人群32003.19500元/平方米第一太平戴维斯物业富顿中心酒店式服务公寓自用和投资管理企业4新中关酒店式服务公寓2004.1111000元/平方米乔乐物业5昆泰国际酒店式服