世联式招商代理

本汇报是严格保密。世联式招商代理上海世联房地产顾问有限企业商业部1/68世联商业和主要竞争对手世联招商管理机制2/68【知己知彼，百战不殆】华夏柏欣九洲远景以以上两家为代表企业客户资源丰富，主要包括主力店以及高端奢侈品/快时尚招商。

劣势：无法安排人员直接落实现场。3/68戴德梁行四大行中，以戴德梁行为代表，其公司资源充足,以物业管理为核心切入大量商业项目经营管理劣势：顾问线与招商线无法统一，导致顾问报告不能指导后期招商，故做全程项目困难较大。【知己知彼，百战不殆】4/68SPACE以SPACE/盈石为代表运行管理为关键企业，主要包括购物中心及项目标运行管理。招商+运行目标是服务存量市场，没有大规模打开对增量市场服务【知己知彼，百战不殆】5/68服务模块：招商与开业服务3、招商顾问策划服务模块帮助制订整体招商计划方案/帮助进行招商培训/提供招商市场推广提议并帮助落实/帮助业主制订租户装修手册…组合确定目标客户名单进行品牌落位/提议整体招商流程/提供招商组织管理架构提议制订租金价格体系及租户优惠条款/帮助业主之设计单位制订交房标准/帮助业主完成租户入驻管理和协调程序1、招商代理服务模块利用世联商业资源，寻找目标零售商（商家）/意向商家客户陪同考查及深入洽谈制订租金价格体系及租户优惠条款/依据招商计划制订工作时间表及对应工作安排/结合租户要求给出工程调改提议达成主要租赁条件意向，签署租赁意向书帮助业主方进行协议谈判，并完成正式租赁协议签署2、开业筹备服务模块提议项目开业计划、开业前市场预热计划…开业期营运管理标准工作流程策划/组织架构搭建与人员培训/租户营运管理规章确定开业前零售商（商家）店铺设计与装修管理营运预算与目标建立/日常财务与收账结算制度4、零售商（商家）选址服务模块制订零售商（商家）市场进入策略帮助零售商（商家）进行项目购置/租赁谈判详细服务内容意在引入多样化品牌、调整行业组合以满足消费者需求。开业顾问加入，确保了招商执行与商业运行管理连续性关键服务内容：招商执行+开业顾问+零售商选址6/68世联商业在招商方面关键优势_平台/体系化/布点优势经验技能数据知识方法体系商业工作流程及关键工作标准专业系统化市场调研内容商业技术难点处理方法30个城市商圈数据100个购物中心105项分析指标近千家品牌商家资源库战略导向，结构化专业、梯度人才快速集结专门城市轨道商用物业服务团体两年内超出50万㎡万方商业招商经验重金打造平台分享机制7/68世联商业和主要竞争对手世联招商管理机制8/68【矩阵管理机制】区域总监招商项目经理策划经理招商专员招商主管案场策划策划实线管控虚线管控

------两线人员既相互制衡，又相互促进9/68【策划线】

------招商策略制订一、业态定位决定要素：

项目区域位置

项目体量

项目周围客群10/68【案例一】

------苏州欧蓓莎中华美食广场用地面积：17842㎡总建面：53459㎡（商业26655㎡，办公26402㎡）11/68【项目区位】项目位于苏州市吴中区越溪城市副中心，南苏州关键区邵昂路板块，商业配套地块集中区，大型关键居住区中央项目地块12/6813【住宅客群】：项目主要辐射客群为邵昂路及越溪板块周围未来380万方中高端住宅小区，当前小区入住率不高，常住人口约3.2万人次项目名称体量（万方）建筑类型套数入市时间石湖华城46别墅、公寓3000户水岸清华30别墅、公寓400户当代园墅21别墅921户越湖名邸56别墅、公寓3336户新城金郡47别墅、公寓4500户石湖庭园5.5别墅338户越湖家天下33.6别墅、公寓3160首开国风华府17.7多层小高层1123户招商小石城120别墅、公寓7700户锦和加州9.7公寓648户总计386.525126户北京城开越湖名邸首开.国风华府越湖家天下水岸清华石湖华城石湖庭园当代园墅招商小石城新城金郡项目地块锦和加州3公里范围内，项目周围住宅小区总体量约376.8万方，总户数25126，约8万人次，按40%左右入住率估算，约3.2万人次13/6814【商务客群】：项目及周围商业地块都有办公产品，且周围工业园集中，大量中小型企业导入将为本项目提供商务客群项目名称业态层数体量（㎡）欧蓓莎商住两用公寓17F15000欧蓓莎中华美食城商务办公11F、23F26401按照《越溪城市副中心控制性详细规划》，项目周围均为商业办公/金融用地，存在商务消费需求；项目3公里范围内，有大量小型工业园，此部分消费需求也可引导，成为本项目消费客群项目地块邵昂工业园苏豪工业园项目地块吴城工业园3公里工业园企业名称邵昂工业园三鑫塑业有限企业苏州市布鲁克冲洗设备有限企业苏州威辰环境工程有限企业苏州市艺华装饰玻璃有限企业苏豪工业园苏州水元电子材料有限企业苏州顺戎服装有限企业戴维苏豪(苏州）纺织品有限企业昆山水元电子材料有限企业14/6815【旅游客群】：利用企业本身资源，与相关旅游协会建立合作，经过特色餐饮及特色小品吸引团体旅游消费客群苏州旅游消费人次不停增加，到达7004万人次，并将连续保持稳定增加；现在旅游即使很多人会选择自助游，但还是跟团占百分比较大，关键是方便、省钱啊，散客游就是比较随性乐，想去哪去哪，走到哪是哪，当然也有很好规划，跟团普通都得听导游，就不那么自由了，吃饭啊，购物什么，都会有固定点——携程网苏州旅游客服代表

本项目标旅游客群主要为团体游游客，经过与旅游协会或旅行社建立合作方式，以特色餐饮及特色小品吸引团体旅游消费客群数据起源：苏州统计年鉴15/68【案例二】

------吴江太湖新时代项目位置：吴江区滨湖新城滨湖路以西，为滨湖新城开启区，北至高新路、南至人民路、西临东太湖。道路长度约667米。项目指标：总建筑面积约4.67万平方米，其中地上约18781.6平方米，地下28421.9平方米，车位648个。项目特征：建筑设计为当代格调，由8栋独立单体组成，建筑面积从800多平米到7000多平米不等。地上建筑2~3层。项目现实状况：6月底结构封顶，商家7月份能够入场装修。滨湖路高新路人民路水岸景观道路建设道路建设施工情况A1栋施工情况绿地集团项目建筑施工情况16/6817【消费客群】：27-50岁，追求生活品味，存在宴请招待、朋友交际、家庭聚会以及自我放松等多元化外出就餐需要。重视就餐环境装修品质感、外围环境平静舒适以及停车是否方便，愿意为除食物本身以外服务或者其它附加值买单，只为营造一个舒适就餐感受和私密尊贵体验27-50岁，普通已经组建了稳定家庭，收入稳定或较高，喜欢与人交际，希望被重视；追求更有态度和品质生活，热衷于尝试新鲜时尚产品和服务。

项目主要客群消费特征有品质感有特色特色菜品、特色装修、特色演出、特色服务等停车方便环境好包含生态资源、景观资源、有档次装修、私密感布置设计等停车是否方便往往是出行决议依据基于项目主要客群消费特征，项目标发力点17/68【策划线】

------招商策略制订周围竞争项目了解本项目周边竞争项目项目定位，避免“撞车”。18/68【策划线】

------招商策略制订商家验证经过对当地商家租金、品牌验证，考虑项目做什么档次：中端；高端or普通消费水平。19/68【案例一】

------无锡地铁一号线商业招商项目序号商家品牌面积拓展要求1肯德基200-500无锡地铁商业有开店计划2麦当劳200-501无锡地铁商业有开店计划3德克士200-502无锡地铁商业有开店计划4汉堡王300无锡地铁商业有开店计划5COCO都可茶饮60无锡地铁商业有开店计划6爱西西里50-100无锡地铁商业好地段有开店计划7华润万家1000-无锡主要地铁站口能够考虑开店8太平洋咖啡200-250无锡地铁商业能够拓展开店9Elvivo采活药妆200-250无锡地铁商业能够拓展开店10华润万家便利超市500-800无锡地铁商业能够拓展开店11屈臣氏200-400无锡地铁商业好地段有开店计划1285°C150-200无锡地铁商业好地段有开店计划13万宁150-400无锡地铁商业好地段能够开店14暖恋内衣50左右无锡地铁商业非常有兴趣15炸鸡腿/冷饮50左右无锡地铁商业非常有兴趣16宝岛眼镜200-300无锡地铁商业有兴趣开店17达芙妮300左右无锡地铁商业好铺位有开店计划18巴布豆童鞋100左右无锡地铁商业好铺位有开店计划19回味鸭血粉丝连锁150左右无锡地铁商业好铺位有开店计划20海王星辰151左右无锡地铁商业好适当铺位有开店计划21味千拉面200左右无锡地铁商业好适当铺位能够考虑商家验证自投标准备阶段来，世联针对上述定位了解，已明确回复世联可进入谈判流程商家20/68【案例二】

------苏州欧蓓莎中华美食城业态类型访谈个数受访品牌所占百分比超市卖场5华润万家、华润万家便利超市、世纪联华、人人乐、永辉10.00%家居软装4月星家得乐、一伍一拾、基本生活、爱丽思家居8.00%餐饮21麦当劳、重庆小天鹅、德克士、秦妈火锅、味千拉面、海底捞、大渔川悦火锅、太平洋咖啡、必胜客、COCO都可茶饮、顺旺基、呱呱叫干锅主题餐厅、张生记、西贝西北菜、亚洲蕉叶、仙踪林、丸来丸趣、甬正麻辣香锅、上岛咖啡、真锅咖啡、巴贝拉42.00%休闲娱乐8UME影城、横店影城、神采飞扬、好乐迪、AGOGO、苏荷酒吧、富侨、康骏16.00%儿童主题3汤姆熊、奇乐儿儿童王国、卡通尼乐园6.00%美容美体2玛花纤体、贝黎思4.00%配套服务类4建设银行、农业银行、交通银行、中国电信8.00%衣饰零售品牌3艾格、vero

moda、拉夏贝尔6.00%总计50100﹪【商家验证】主要受访商家统计21/6822【商家验证】主要受访商家访谈纪要“我们在苏州有店，是开月星家居广场，当前主要以品牌输出和股份合作为主。对吴中区比较了解，这个地方当前还没有些人气。而且项目体量小，不适合。”--月星陈先生家居卖场类“苏州有开店计划；不排斥新区、不过要看项目标业态定位和组合是否符合自己品牌要求”--艾格李先生

品牌零售类“我们普通选择规划合理大型综合体项目，影院面积能依据对方要求设计，只要位置优越，在商圈辐射范围内都能够考虑，我们普通做5个厅以上，层高要7米以上，对于美食城概念，我们认为还是有适当人流，不过还是要看项目标详细定位”--横店院线影院休闲娱乐类“感觉该区域是苏州比较偏地方；即使住宅量很大，不过近两年人气较难形成，假如项目有特殊卖点，能够考虑”--康俊足浴餐饮类“麦当劳DT餐厅比较有特色，能够做为美食城一个亮点。但我们需要独栋物业及不低于3.5米宽车道，希望开发商能够配合。”

--麦当劳吕先生“我们偏好有大规模餐饮聚集效应项目，比如美食城；而且我们考虑未来上市，拓店意向强烈；苏州也是我们拓店布局城市”

--小天鹅张先生超市百货类“对于苏州市场是有拓展计划，假如做华润万家便利超市，普通需要500～800平方；假如是做华润万家卖场话，需要1000～平方；详细还是要看项目标情况及给到我们位置情况”--华润万家、超市儿童主题类“感觉未来入驻率高了应该是不错，现在比较担心人流”--卡通尼商家验证结果来看，儿童类对项目人气信心不足、零售类要求项目主题定位及业态组合符合品牌形象。餐饮、超市、娱乐休闲对项目入驻意向相对较为乐观！22/68【策划线】

------商务条件制订二、租金价格体系经过前期市场调查，了解周围项目租金价格，再结合该业态行业承受价，来得出本项目标平均价。23/68【案例一】

------苏州欧蓓莎中华美食城【租金基准值】结合市场租金值及商家可接收租金，对1楼高价值商铺租金进行打分，为2.91元/㎡/天指标价值承载价值提升运行管理

地段交通规模商业气氛档次昭示作用配套成熟商管广告投放综合1楼高价值商铺租金1F参考价格比重20%10%15%10%5%10%5%10%15%100%

——

——南苏州生活广场

9888787567.53.8元/㎡/天3.59阳光曼哈顿广场

8766677456.32㎡/天2.25香雪海购物广场

9966685546.651.8/㎡/天1.92美乐城998788.5647.57.6754

元/㎡/天3.7本项目8767887677.1

2.91依据租金多原因打分法，并结合市场租金值及商家可接收租金，得出本项目一楼高价值商铺租金值；本项目1楼高价值商铺租金按为2.91，靠近新区餐饮商家进驻可接收范围值上限；租金一铺一价表将以1楼高价值商铺租金值为基准，结合多原因打分法，得出其它铺位租金单价。24/68落地执行15236单铺面积大小昭示面通达性建筑设计合理性人流影响昭示性及展示面越好，分值越高，与租金呈正比通达性越好（楼层越低）分值越高，租金与楼层呈反比，与通达性呈正比正比建筑设计合理性与租金呈正比4【租金制订维度】按照昭示面、通达性、人流影响、建筑设计合理性、单铺面积大小等不一样指标原因进行系数打分，为价格测算提供依据业态影响生活配套较零售租金零售较餐饮租金高KTV、足浴等租金较低人流量与租金呈正比，人流量越大，租金越高单铺面积与租金呈反比，面积越大，租金单价越低25/68【A栋租金系数评定及租金值】A栋总计铺位数34个楼层编号昭示性及展示面通达性（楼层）人流影响业态影响建筑设计合理性(进深、面宽、层高）面积大小系数小计租金值指标比重25%25%15%15%10%10%指标分值范围1，101，101，101，101，101，102.91A-10189881098.552.63A-1026878.51097.7252.38A-10368881097.82.40A-10478.57.581098.12.49A-105576810972.16A-106576810972.16A-1076.57781097.5252.32A-1087.586.58.510108.1252.50A-109-15667986.41.97A-109-25667986.41.97A-1106.57.57810107.752.39A-1117.58.56.58.510108.252.54A-1126.57.5781097.652.36A-1137.58.56.5810108.1752.52A-114-15667986.41.97A-114-25667986.41.97A-11567.5681097.3752.27A-1167.58.56.5810108.1752.52A-11756681096.752.08A-118787.58797.6752.36A-1198.58.5787.5108.252.54A-1209977.5898.3752.58A-1219987.51088.6252.66A-12291097.51089.0252.78A-1231010108899.42.89A-12410101087.5109.452.91A-2016557986.251.92A-2025.55.55.57876.1251.89A-2036557986.251.92A-2045458.5996.0751.87A-2055.555.58.51096.6252.04A-206654.578.565.9251.82A-2076.55.55.577.566.2251.92A-30143.535633.9751.2226/68【B栋租金系数评定及租金值】B栋总计铺位数13个楼层编号昭示性及展示面通达性（楼层）人流影响业态影响建筑设计合理性(进深、面宽、层高）面积大小系数小计租金值指标比重25%25%15%15%10%10%指标分值范围1，101，101，101，101，101，102.91B-1017878.51087.8752.43B-1026778.51087.3752.27B-1036778.51097.4752.30B-1046778.51087.3752.27B-1056.5778.51097.62.34B-1065667.51096.6752.06B-1075667.51096.6752.06B-1085.56.56.57.51086.92.12B-1097678.51097.4752.30B-1107678.51097.4752.30B-1117678.51097.4752.30B-2015555865.41.66B-30132.52.55763.81.1727/68【C栋租金系数评定及租金值】C栋总计铺位数17个楼层编号昭示性及展示面通达性（楼层）人流影响业态影响建筑设计合理性(进深、面宽、层高）面积大小系数小计租金值指标比重25%25%15%15%10%10%指标分值范围1，101，101，101，101，101，102.91C-1016.56.588.51097.6252.35C-1026.56.578.51097.4752.30C-1036678.51097.2252.22C-1046678.51097.2252.22C-1056668.51097.0752.18C-1066668.510107.1752.21C-107766.589107.3252.26C-108766.589107.3252.26C-1097668.510107.4252.29C-1107668.51097.3252.26C-1117668.51097.3252.26C-1127668.51097.3252.26C-1137668.51097.3252.26C-2015546865.41.66C-2025546765.31.63C-3013.52.52.55753.8251.18C-30232.52.55663.71.1428/68【D栋租金系数评定及租金值】D栋总计铺位数42个楼层编号昭示性及展示面通达性（楼层）人流影响业态影响建筑设计合理性(进深、面宽、层高）面积大小系数小计租金值指标比重25%25%15%15%10%10%指标分值范围1，101，101，101，101，101，102.91D-1016.5888.510108.12.49D-1026.5888.510982.46D-1036.57.57.58.51097.82.40D-1046.57.57.58.51097.82.40D-1057.5888.51098.252.54D-10688.58.58.510108.6752.67D-1076.57.57.5810107.8252.41D-1086767.51097.1752.21D-1096667.51096.9252.13D-1106667.51096.9252.13D-111676.57.51097.252.23D-1127.5888.510108.352.57D-1136.57.57.5810107.8252.41D-11465.567976.4251.98D-11566671076.652.05D-1167.57.57.58.510108.152.51D-1176.57.58810107.92.43D-1187.57.57.58.510108.152.51D-11988.58.58898.32.56D-12056.56.571076.62.03D-12156.56.571076.62.03D-1227888.510108.2252.53D-123898.587108.4252.59D-1248888.510108.4752.61D-1259101087109.152.82D-12689.5971078.4752.61D-12788.58.58798.22.53D-1287.5888.51098.252.54D-20165.55.57976.351.96D-2026.55.55.56956.1251.89D-20365571076.251.92D-2046558.5786.2751.93D-205454.57865.3751.66D-2066.55.557876.31.94D-20775.557876.4251.98D-301332.557.563.9751.22D-3023.532.547.55.53.91.20D-303332.557.56.54.0251.24D-3043335663.91.20D-3053.532.5575.541.23D-306332.5585.53.9751.22D-4013325843.751.1529/68【租金情况汇总】项目均价1.71元/㎡/天，其中1F均价2.34元/㎡/天，2F均价1.78元/㎡/天，3F均价1.19元/㎡/天，4F均价1.15元/㎡/天租金汇总表

单位（元/㎡/天）调整前楼层ABCD均价面积

(㎡)年租金收入

(万元）1F2.402.302.252.412.348039.2686.632F1.911.661.651.901.787904.7513.573F1.221.171.161.221.198249.3358.314F——————1.151.15235698.89累计——————————26549.21,657.40总计铺位数106（个）平均租金1.7130/68【案例二】

------吴江太湖新时代面积（㎡）业态租金（元/㎡/月）租金（元/㎡/天月光码头商铺2300会所002.9800餐饮1000004.171500餐饮1500003.3面积（㎡）业态租金（元/㎡/月）租金（元/㎡/天李公堤商铺800娱乐480002100餐饮90003200餐饮180003300餐饮240002.67吴江中心城区商圈面积（㎡）业态租金（元/㎡/月）租金（元/㎡/天永康路商铺40服装1500012.5长江南路100餐饮150005油车路200餐饮23.6月光码头李公堤本项目吴江中心城区商圈月光码头租金均值：3-4元/㎡/天；李公堤租金均值：2-3元/㎡/天；中心城区商圈租金（1F）：除永康路租金范围值10-15元/㎡/天，余下租金范围值3-5元/㎡/天31/68指标价值承载价值提升运行管理

地段交通规模商业气氛档次昭示作用配套成熟商管广告投放综合项目占比租金均价(元/㎡/天)比重20%10%15%10%5%10%5%10%15%100%100%——李公堤99988810888.5540%2-3月光码头9988889878.240%3-4中心城区7777687636.3520%3-5本项目2231743743.55——1.1-1.65依据租金多原因打分法，并选取商业形态及吴江区老城区项目租金值作为评定比较对象，得出本项目租金范围为1.1-1.65元/平米/天，价格上下浮动区间10-15%；以上为市场租金评定法而得出租金值，但对于培育期商业项目，还需结合商家租金可接收度进行综合判断经过市场租金评定法，本项目租金均值为1.1-1.65元/㎡/天32/68业态类别成熟期商圈发展期商圈培育期商圈品牌大餐面积（㎡）3000以上3000以上3000以上租金（元/天/㎡）1.5-2.7

1-1.50.5-1休闲餐饮面积（㎡）500-800500-800500-800租金（元/天/㎡）

3-5

2-4

1-2spa会所面积（㎡）800-1500800-1500800-1500租金（元/天/㎡）

2-3

1.5-21-1.5大酒店面积（㎡）6000以上6000以上6000以上租金（元/天/㎡）

1-1.51

0.5-1

对于培育期商业项目，商家租金可接收值较低，大面积品牌大餐及酒店商家可接收租金值为0.5-1元/㎡/天，SPA及会所类休闲娱乐业态租金值集中在1-1.5元/㎡/天，休闲餐饮类为1-2元/㎡/天数据起源：表以往操作项目经验数据商家可接收租金：本项目属吴江新区开启区项目，处于培育期，当前商业气氛弱，对于商家引进需将商家可接收租金置于首要位置33/68提议本项目租金值范围：0.5-1元/㎡/天市场评定法租金值：1.1-1.65元/㎡/天商家可接收租金值：＜1元/㎡/天各栋单体租金均价（单位：元/㎡/天）A1A2A3A4B1B2B3B40.50.80.80.80.80.80.80.5B4B3B2B1A1A2A3A4A1和B4作为大面积独栋单体，可引入大型品牌餐饮及复合型功效酒店作为主力商家，所以，提议整租租金价略低于余下6栋平均租金：结合市场租金值及商家可接收租金，提议本项目租金范围值控制在0.5-1元/㎡/天34/68【策划线】

------工程条件调改三、工程调改排烟隔油池天然气电量给排水主要包括35/68【案例一】

------杭州钱江国际时代广场隔油池现实状况本项目设计之初未考虑详细餐饮，故压根没有隔油池改造后当前总共投入4台隔油器，每台40万，共计160万，但当前仍不够，需要加到6—8台。36/68本项目排烟现实状况楼号排烟横截面积（m2）1#12#0.83#1共计2.8大餐饮商家排烟标准面积及餐饮类型排烟横截面积（m2）m2以上大餐饮≥1300—500m2中式快餐0.3—0.5300—800m2西式快餐0.3—0.6本项目1m2餐饮需要排烟横截面积7m2【案例一】

------杭州钱江国际时代广场37/68改造方案裙楼排放经过假烟道做裙楼排放。（在裙楼排放不能经过审批城市）【案例一】

------杭州钱江国际时代广场38/68【案例二】

------吴江太湖新时代注：1、以上用电指标（除西式快餐外）不包含空调用电量，2、以租赁区建筑面积为测算依据

3、以上参数仅在当前招商不明确情况下作为计算总量依据，待招商明确后会有调整可能。

A1#楼总建筑面积业态业态建筑面积(㎡)强电单位数（W/㎡）总强电（KW）

用水要求(管径MM)燃气单位数（m³/小时/㎡）总燃气要求（m³/小时）供水排水4881休闲餐饮697.3200139.46DN50DN1200.0748.8大型品牌餐饮4183.73001255.11DN50DN2000.07292.9小计4881

1394.6

341.7B4#楼总建筑面积业态业态建筑面积(㎡)强电单位数（W/㎡）总强电（KW）

用水要求(管径MM)燃气单位数（m³/小时/㎡）总燃气要求（m³/小时）供水排水7338.2特色餐饮1291.7250322.925DN50DN1500.0790.4咖啡简餐1076200215.2DN50DN1200.0775.3宴会功效大餐饮4970.53001491.15DN50DN2000.07347.935小计7338.2

1814.1

513.7依据不一样业态业种工程物业条件需求，结合世联商业操作经验，给出供水、供电、燃气等主要指标参数提议，强电总供给量大于6973.2KW,燃气总供给量大于1335.5立方/小时因A1和B4招商中可能存在多商家组合方式，提议每一商家设置单独计量表，并设置电源箱；每个商家内部分别设置独立水表；39/68A2#楼总建筑面积业态业态建筑面积(㎡)强电单位数（W/㎡）总强电（KW）

用水要求(管径MM)燃气单位数（m³/小时/㎡）总燃气要求（m³/小时）供水排水1582.8特色茶室/休闲酒吧1582.8200316.56接口接口0.07110.8小计1582.8

316.6

110.8A3#楼总建筑面积业态业态建筑面积(㎡)强电单位数（W/㎡）总强电（KW）

用水要求(管径MM)燃气单位数（m³/小时/㎡）总燃气要求（m³/小时）供水排水951.44特色餐饮951.44250237.86DN50DN1500.0766.6小计951.44

237.9

66.6A4#楼总建筑面积业态业态建筑面积(㎡)强电单位数（W/㎡）总强电（KW）

用水要求(管径MM)燃气单位数（m³/小时/㎡）总燃气要求（m³/小时）供水排水779.75休闲餐饮779.75250194.9375DN50DN1200.0754.6小计779.75

194.9

54.6注：1、以上用电指标（除西式快餐外）不包含空调用电量，2、以租赁区建筑面积为测算依据

3、以上参数仅在当前招商不明确情况下作为计算总量依据，待招商明确后会有调整可能。

40/68B1#楼总建筑面积业态业态建筑面积(㎡)强电单位数（W/㎡）总强电（KW）

用水要求(管径MM)燃气单位数（m³/小时/㎡）总燃气要求（m³/小时）供水排水948.1特色餐饮948.1250237.025DN50DN1500.0766.4小计948.1

237.0

66.4B2#楼总建筑面积业态业态建筑面积(㎡)强电单位数（W/㎡）总强电（KW）

用水要求(管径MM)燃气单位数（m³/小时/㎡）总燃气要求（m³/小时）供水排水1126.02美容养生SPA会所（按特餐预留）1126.02250281.505DN50DN1500.0778.8小计1126.02

281.5

78.8B3#楼总建筑面积业态业态建筑面积(㎡)强电单位数（W/㎡）总强电（KW）

用水要求(管径MM)燃气单位数（m³/小时/㎡）总燃气要求（m³/小时）供水排水1470.4高端私密会所1470.4150220.56DN50DN1500.07102.9小计1470.4

220.6

102.9注：1、以上用电指标（除西式快餐外）不包含空调用电量，2、以租赁区建筑面积为测算依据

3、以上参数仅在当前招商不明确情况下作为计算总量依据，待招商明确后会有调整可能。

41/68【策划线】

------进度控制三、进度计划世联招商项目有26个管控节点，这26个管控节点必须由策划经理（或招商经理）提供书面材料，经项目责任人审核，并经过线上评审，由项目责任人推进落实。商圈划定竞争商圈和竞争商业体市调关键客层商业消费市调商业5大定位（形象定位、客群定位、主题定位、档次定位、业态组合）商铺价值解读业态规划落位主力店预招商方案品牌落位方案（蓄客计划）招商开启策略招商管控表（时间、进度、成本）推广渠道制订推广渠道跟踪和修订推广形象和推广语确实定租金价格体系制订客户信息登记制度答客户问题集招商手册制订客户跟进表谈判策略制订谈判统一说辞确实定客户工程需求确实定工程条件交底签约流程制订装修提议方案证件、图纸文件清单制订开业企划方案26个管控节点42/68严格按照以下招商流程进行招商工作，并在招商过程中与甲方对接招商招商过程中与甲方对接11个节点：1、业态落位2、商户品牌规划3、工程条件制订4、商务条件制订5、协议范本制订6、签约流程制订7、商务意向报备8、工程条件报备9、协议审核10、工程对接11、开业前企划商家联络43商家到现场咨询，填写商家来访记录表，向商家做相关介绍，商家提供品牌资料商家确定意向位置，招商人员上报，进行租金、工程等条件谈判，招商人员填写入驻确认表签署《房屋租赁协议》，缴纳确保金，承租方与管理企业签署《经营管理服从协议》、《商家条约》、《消防安全责任书》等陪同商户缴纳租金、水电确保金、物管费等依据业态规划及招商计划确定目标客户所在地7、商务意向报备8、工程条件报备9、协议审核1、业态落位2、商户品牌规划3、工程条件制订4、商务条件制订5、协议范本制订6、签约流程制订10、工程对接11、开业前企划商家联络推介成功协商失败推介其它条件相当商铺推介失败招商成功联络目标商户进行浅谈并陪同现场考查推介失败填写商户跟进情况汇总表，并不定时进行回访，征求意见与意向开业经营办理装修手续、实施装修施工、监管、验收、退场交付装修相关费用，施工验收后退还确保金外出招商招商部现场招商11个招商节点43/68【策划线】

------策略落地四、口袋手册和培训方便招商人员快速了解项目区位功效特征，加深了解项目关键价值，提升培训效率而编写手册。44/68【案例】

------合肥企业华润万象城商业口袋手册分享华润万象城商铺培训基本概念及关键价值体系45/68基本产品概念导入::

华润万象城唯一可售800-1000平米传世级大独栋定制商业将商铺产品整体融入到万象城体系中，是万象城商业不可分割一部分商铺不属于华润中心凯旋门这一住宅体系万象城强大商业品牌以及商铺唯一可售性是价值根基一二三期商铺在一起组成了系统商业街，与万象城、君悦酒店、华润大厦持有物业统一协调并形成互补物理定位46/68商铺客户心理逻辑800-1000平米传世级大独栋定制商业你说你是万象城商铺，你说万象城很牛，都是有钱人来消费？请告诉我怎么牛？有什么样有钱人来消费？买铺子看地段看人气，我买你们这么大这么贵商铺，必定不经营

普通商品，假如都是普通老百姓，没有有钱人来消费，那我怎么盈利回本?你告诉我有钱人在哪里？你们门前那么大块空地，你们说要说建公园？公园哪有些人气和消费劲呢？47/68基于客户心理价值体系梳理奢华万象（包含了38#地全部业态）高端领场风水宝地四.传世物业1万象城：规模带来消费人群：顶级业态带来高端消费人群：超高租金回报证言高消费人群：1高端区域定位，吸引高素质居民入住2合肥市级各类政府机关数万名高消费能力公务人员3环天鹅湖最密集写字楼，集合一流办公群体2君悦酒店：全球稀有，定位顶级商务客群高额投资，指向高端客户群体高额房价，仅高端人士能够消费3华润大厦：不是华润建写字楼都叫华润大厦，定位高端企业客户高额租户，集合高端办公客群合肥华润大厦，定位仅为世界500强4五星级酒店集中地，拥有最高端商务客群5顶级购物中心林立，吸引最高端消费客群6凯旋门，真正高端人群生活小区7区域文化、体育设施最顶级之地48/68【策划线】

------招商执行跟进五、监督执行报备材料此乃连接商家与甲方之间桥梁。49/68【案例】

------汉庭全季酒店品牌介绍汉庭酒店集团介绍汉庭.全季酒店介绍汉庭.全季门店介绍汉庭.全季全国布点汉庭.全季拓展需求汉庭.全季酒店优势50/68【策划线】

------招商执行跟进商家经营能力评定做好商家筛选工作，评定商家经营能力，有利于增强甲方对企业专业度认可，同时也是策划人员对本项当前期汇报负责，后期招商大力支持。51/68【策划线】

------招商执行跟进外联企业对接包含广告企业、模型企业、活动策划等52/68【案例】

------欧蓓莎中华美食城【第一阶段】预热期：该阶段约访意向客户上门查勘项目情况，招商中心内部涉及项目展示布置尤为重要。招商中心现场布置：沙盘、墙体展示、视频影音系统等沙盘视频影音系统墙体宣传53/68【第一阶段】预热期：该阶段约访意向客户上门查勘项目情况，招商中心内部涉及项目展示布置尤为重要。线下物料准备招商手册、DM单、拎袋等活页式招商手册，方便后续调整拎袋DM单页54/68【第二阶段】高调入市：挖掘各种渠道，配合各种媒体活动，拓宽目标商家信息接收渠道世联全国在招商项目商家资源联动主力商家签约仪式外地商家实地考查活动行业协会目标商家主题活动55/68【第三阶段】深度造势：除了延续户外大牌、现场围墙、公交、DM、报纸、网络、短信等还需高姿态公布广告和软文宣传，强势炒作内容需以专家视觉阐