12月15日-管城区与经开区调研报告-三组

管城区与与经开区区调研报报告TNT3组2014年12月12日研究思路路区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结区域规划划管城经开管城回族族区位于于河南省省郑州市市老城区区东南部部，商城城遗址所所在地，，郑州少少数民族族相对集集中的区区域。京京广铁路路东西、、陇海铁铁路南北北的交汇汇地带，，总面积积143.43平方公里里，城区区面积32.60平方公里里。郑州经济济技术开开发区是是1993年在管城城区东边边划出来来的，是是河南省省唯一的的国家级级经济技技术开发发区。规规划范围围：陇海海铁路以以南、机机场高速速以东、、郑民高高速以北北、万三三公路以以西范围围，现规规划控制制面积158.5平方公里里。区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结区域分析析—管城区老城区：：与二七区区、金水水区相邻邻；文化资源：古文化资资源丰富富，分布布商城遗遗址、站站马屯遗遗址几大大古文化化遗址；；分析——地处老城城区，发发展成熟熟，生活活配套相相对完善善；原著居民民安土重重迁，当当地潜在在客户群群体庞大大；挖掘区域域独有的的文化价价值，发发展为区区域竞争争的优势势。区域分析析—管城区区域交通通：东西向京京广铁路路，南北北向陇海海铁路交交汇处。。区内交通通：“四纵四四横”立立体交通通体系，，为区域域整体发发展奠定定基础分析——郑州整体体区域发发展，老老城区的的改造发发展已成成定势；；城市南部部核心，，位置优优越，是是周边各各大区链链接的枢枢纽，位位置优势势日益突显区域分析—经开区经开区成立于于1993年，作为河南南省唯一的国国家级经济开开发区，是郑郑州市对外开开放的窗口和和重点产业园园区，外资企企业、工业企企业和出口加加工企业的聚聚集地。分析——产业园区逐渐渐成熟，大量量企业和人口口迁入，房产产需求不断提提升；远离市区，环环境优美，功功能齐全，是是别墅、洋房房产品的理想想投入地区区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结管城区阳光城军诚紫东财富富广场正商新蓝钻七里香提方圆创世5期房地产均价方圆创世5期33000元/㎡正商蓝海港湾12500元/㎡通利紫荆尚都12000元/㎡正商新蓝钻12000元/㎡万科美景龙堂11000元/㎡永恒理想世界10500元/㎡正商佳仕阁9500元/㎡七里香提8900元/㎡美林河畔8700元/㎡阳光城8500元/㎡锦堂8400元/㎡正商华钻8200元/㎡康桥悦岛绿都紫荆华庭庭万科美景龙堂堂美林河畔正商华钻锦堂永恒理想世界界管城区2013年销售预售情情况分析——管城区2013年销售面积总总体呈稳定状状态，在年底底有一个销售售旺季；预售面积在5月份、10月份和12月份高涨；总体来说，管管城区2013年销售预售面面积起伏中小小范围提升，，在11、12月份出现大幅幅度上升。管城区2014年销售预售情情况分析——销售预售面积积在2~4月份之间较为为稳定，在4月份到7月份之间出现现迅猛发展，7月份到9月份有所回落落，随之又出出现一个提升升；2014年总体是一个个大幅度提升升的时间，说说明管城区潜潜力巨大，开开发商对管城区的的开发热情非非常高涨，管管城区未来发发展前途不可可限量管城区区域房房地产市场小小结1、管城区房地地产开发整体体是一个发展展的态势，特特别是在2014年下半年销售售预售面积出出现大幅度提提升。管城区区的区域优势势日益突显，，未来发展潜潜力不可限量量；2、地域大部分分房地产均价价保持在8000元/㎡~13000元/㎡，主要推出出的产品为70㎡~90㎡之间的刚需需户型。经开区在售项目价格（元/㎡）长盛广场6500财富天阶6800宏光合园7500兴华七二广场8000金沙湖高尔夫观邸8600阅山公馆8900伊顿上郡9000富田九鼎世家9800富田财富广场9800恒大绿洲10500绿地海珀兰轩12000亚泰时代广场18000——区域在售项目目分布经开区小结分析——区域房地产均均价在6000元/㎡~18000元/㎡之间，差价价较大，主要要是由物业类型的不不同导致的；；主要以高层80㎡~90㎡的两房和120㎡~130㎡三房为主，，部分低密度度项目在售且产产品多为200㎡以上区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结阳光城项目概况项目分析产品分析推广策略分析项目总结研究思路项目概况项目地址：中中州大道航海海路口南300米开发商：郑州州鼎盛置业有有限公司项目规模：占占地面积2000亩，总建筑面面积300万平方（1、2期1200亩）物业类型：住住宅、商业、、写字楼容积率：一期期3.12、二期2.7绿化率：30%销售均价：8600元/㎡楼盘特色：滨滨河、低密密度、双气气大盘交房时间：一一期已交房，，二期2017年（2014年4月开盘）商圈：航海东东路商圈公交：B15、B16、B17、Y812、129路、307路、323路、38路、46路、518路、727路、86路地铁：四号线线、五号线交交汇处（规划划中）教育：贝斯特外语学学校（小学、、幼儿园）、、腾飞路小学学、管城区第第二实验小学学、港湾路小小学、福斯特特幼儿园、启启元小学，郑郑州63中、新11中、39中；医院：社区内规划有有医疗卫生站站，项目周边边有郑州市一一院、郑州市市一院社区服服务中心（航航海路中州大大道）、郑州州市三院等；；休闲：世纪欢乐园、、中原福塔、、航海体育场场、航海广场场、七里河滨滨河公园等；；商业：大商新玛特、、丹尼斯、嘉嘉茂购物中心心等。小区内部配套套：规划有十所学学校，5所幼儿园、3所中学、2所小学，基本本为每期1所幼儿园的教教育配备。配套项目分析五号线机场高速四号线中州大道一期二期三期航海东路商圈圈航海东路分析：1、项目处于中中心城区、、郑东新区区、航空港港经济区、、龙湖宜居居区四区交交汇处跟随城市化化步伐，发发展潜力大大2、交通工具具多样，方方便出行3、配套完善善4、地铁配套套处于规划划中，作为为项目优势势无法具体体呈现5、周边正在在开发建设设，灰尘大大，噪音污污染严重。。产品分析一期共14栋楼，全全为高层，，目前已售售罄；二期分为八八号院和九九号院两地地块组成，，9号院共12栋楼，由高高层、小高高层组成，，分别为18层、28层、31层、32层，目前已已售罄；；；二期8号院共24栋楼，由““6+1”退台洋房、、小高层、、高层组成成，现在正正销售14号楼和25号楼。法式园林风风格布局对对称。同时时规划有““滨河、坡坡地、水景景、庭院、、广场、街街景、雕塑塑、树阵””八大园林林景观。建筑为Artdeco风格。。立面材料料为石材，，局部为涂涂料。且以薄板建筑筑为主。暗卫户型分析：：1、采用全明明设计2、三户型客客厅和主卧卧全部为朝朝南设计3、南北通透透、干湿分分离4、设计有阳阳台和飘窗窗推广营销策策略开发周期较较长，2010年项目开始始销售，截截止到目前前为止共推推出了一期期和二期产产品，一期期已交房,一期第一次次开盘是在在2011年12月份；二期期现在处于于平销期，，最近的一一次开盘是是在今年的的4月份。——世界新都会会，阳光新新生活活动推广：：首付30%优惠2个点，一次次性付清优优惠5个点。平销期户外广告911网站（规划划中）老带新现状开放商资金金周转宽松松，不急于于项目的开开发销售，，等待大潮潮流的房价价上涨，销销售周期长长，现在售售楼部客户户主要是以以老带新为为主，很少少举办暖场场活动。户外广告户外广告多多分布在项项目周边项目导视系系统推广营销分分析：1、项目庞大，，开发商对对于资金回回流要求不不太迫切，，开发销售售周期长，，导致广告告需要长期期投入，成成本大；所所以现在项项目很少举举办暖场活活动，户外外也少有广广告，以控控制成本；；2、现在处于二二期销售的的平销期，，动作少；；小结项目总结优势：1、入得安宁宁，出的繁繁华；2、周边配套套完善；3、所处区域域为开发重重建阶段，，未来潜力力大。劣势：1、临近主干干道、高架架桥，噪音音污染严重重；2、周边处于于开发建设设阶段，污污染严重；；3、物业管理理混乱，一一期入住客客户造成负负面影响。。行业思考：：1、开发周期期长，需要要阶段性广广告投入；；2、一些必要要的活动还还是要有的的，这样才才能保持消消费者的视视线；3、小区物业业是直接关关系到产品品名声的，，物业做的的好能够产产生大量的回头客客万科·美景龙堂万科·美景龙堂项目概况项目分析产品分析推广策略分析项目总结研究思路项目概况项目名称：：郑州万科科美景龙堂堂开放商：河河南美景鸿鸿城置业有有限公司投资商：郑郑州万科房房地产有限限公司/河南省美景集团有有限公司项目目地地址址：：中中州州大大道道和和航航海海路路的的交交叉叉口口代理理公公司司：：世世联联/泰辰辰整合合推推广广：：图图登登广广告告绿化化率率：：30%占地面积：65000㎡建筑面积：338000㎡容积率：4.2物业管理：万万科物业目前均价：11000元/㎡装修状况：全全装修车位配比：1:0.52项目分析教育资源：启元国际小学学，十一中分分校，六十三三中，贝斯特特外国语小学学，经济开发区实验验小学，六十十五中，3F私属幼儿园（（小区内部））金融配配套：：中国建建设银银行，，中国国工商商银行行，中中国邮邮政，，中国国农业业银行行，中中国兴业银银行，，中国国广东东发展展银行行，郑郑州商商业银银行开开发区区支行行。医疗方面：：管城区中医医院，管城城中医骨伤伤病医院，，惠安手外外科医院。。生活休闲：：洲际酒店，，七里河滨滨河公园，，千亩永久久城市绿地地，中原福福塔，世纪欢乐园园，鸵鸟园园，郑州大大河国际饭饭店。交通状况：：地铁：5号线（规划划中）；公交：86、727、35、59、46、B15、B17、215、253、261、568、B16商业：大商，丹尼尼斯，麦德德龙，居然然之家，东东方家居广广场，红星星美凯龙。。小区内部配配套：规划了近7万平米的mall城市生活广广场。配套分析1、中州大道、、航海路两两大主干道道与机场高高速路环绕绕周围，交通便利，，但是周边边高架桥经过过，噪音污污染严重，，成为客户户顾虑的问问题；2、郑东新区区与老城区区的交界处处，位于郑郑州中轴线线的核心区区位，枢纽纽位置潜力无限；3、周边配套套成熟，但但是现在处处于开发重重建阶段，，环境质量量较差；4、政策要求求，以高层层为主。产品分析万科美景龙龙堂分两期期开发，全全部为高层层，整个项项目没有4号楼，一期期为1号楼~9号楼，二期期为10号楼~15号楼，其中中12号楼为两梯梯六户是正正在推的产产品，1~7号楼33层，8~14号楼31层，楼王为为7号楼商业占地4万方，自持持。欧式建筑风风格，外立立面为干挂挂石材新亚洲主义义景观设计计大家看好万万科，并不不只是因为为选址及配配套，更多多的是看重重万科房屋屋及装修的的品质，主主力户型以以80㎡和89㎡刚需户型型为主，户户型整体设设计较为合合理，充分分利用空间间，为客户户争取最大大利益。刚刚需户型，，设计较为为紧凑，均均有阳台和和飘窗，达达到赠送面面积的目的的。推广策略分分析万科——温暖一座城城活动推广：：1、免费申请请会员优惠惠2%2、与搜房网网合作优惠惠1%客源分析：：中州大道沿沿线及辐射射到管城区区和郑东新新区的企事事业单位员员工及中州州大道附近近专业市场场商户等，，精装房，，多以改善善性客户为为主项目定位：：轻奢华宅户外广告分分布广泛，，在项目周周边有大量量广告牌存存在项目总结S优势：1、万科大品品牌，精装装修，质量量有保证；2、公园生活活，十七里里河、十八八里河环绕绕，，约有有1800亩市政绿地；3、万科物业业管理专业业细致全面面，客户入入住放心。。W劣势：1、挨着福塔塔、闹市，，噪音问题题不可避免免；2、同区域域内价格格稍高；3、周边市市政建设设，环境境较差。。行业思考考：1、充分利利用万科科的品牌牌优势，，加大品品牌宣传传；2、周边大量户户外广告吸引引客户3、一个售楼处处两个项目，，给客户的第第一印象不好好。金沙湖高尔夫夫观邸物业类别：住宅、STREEMALL街区商业项目特色：：低密居所,水景地产,宜居生态地产产建筑类别：板塔结合低低层高层开盘时间：预计2014年12月20日四期高层开开盘物业公司：河南金牌物业业服务有限公公司开发商：：河南和谐置业业有限公司装修状况：毛坯均价：8600元/平方米容积率：2.77绿化率：35%占地面积：168094㎡建筑面积：729124㎡规划户数：4735户客源分析：部分为刚需客客户，项目总体定位位高端面向再次改善善型客户推广营销1.12月6日启动认筹筹，认筹优惠惠10000元抵30000元，截截止12月20日开盘盘当天2.12月13/14日日进行活动签签注，释放优优惠5000元3.认筹护照照最高优惠25000元元户外广告节点活动绿地海珀兰轩轩项目名称：绿地海珀兰轩轩开放商：河南南老街坊置业业有限公司物业地址：郑州市南三环环与机场快速速路交汇处物业类型：住宅、商业占地面积：6.7万方建筑面积：30万方容积率：2.99绿化率