公司不动产市场分析实务手册

不良良債債權權處處理理大大綱綱公司司簡簡介介資產產管管理理公公司司之之影影響響不良良債債權權標標售售流流程程與與評評價價公私私部部門門不不動動產產鑑鑑價價Q&A未來來不不動動產產供供需需與與價價格格動動向向現現場場討討論論1公司司簡簡介介2公司司簡簡介介LoneStarFund目的：PrivateEquityFund尋求anyhighyieldopportunities專精領域域：金融融機構收收購與NPL收購及收收益性不不動產投投資績效：股股東年收收益在20%以以上亞洲區的的重點市市場：日日本、韓韓國、大大陸、台台灣在台灣收收購約1000億之不不良債權權市市佔率35%HudsonAdvisorsTaiwanLLCLoneStarFund的服務公公司收收取費費用提供供全面性性的服務務3資產管理理公司之之影響什麼是AMC、、NPL對金融機機構與貨貨幣市場場之影響響對不動產產供需之之影響對不動產產價格之之影響4什麼是AMCAssetManagementCompany這個與銀銀行連在在一起的的資產管管理公司司，與怡怡富、富富蘭克林林、德盛盛等以「「資產管管理」為為專業的的公司，，不同同於「所所管理的的資產」」。前前者多為為不動產產相關(特別是是銀行債債權)，，後者為為現金設立主旨旨在處理理倒閉金金融機構構的資產產或金融融機構重重整。目前制度度下，金金融機構構不良放放款回收收有其難難度。而而專責金金融資產產處理機機構，是是為快速速處理不不良放款款及降低低處理的的成本。。ＲＴＣResolutionTrustCo.指的是資資產重整整公司。。銀行可可直接把把不良債債權或獲獲利較差差的資產產，出售售給ＲＴＴＣ。型態與參參與者型態：公公營RTC、、民營AMC、、合資JV參與者：：投資銀銀行、權權益型基基金PEF投資銀行行業務範範疇承銷股權權與債權權Underwriting、、經紀業務務與自營營業務Broker&Dealer、、合併與收收購M&A、、私下募集集之媒介介PrivatePlacement、融資收購購LBO、、公司重整整CorporateRestructuring、專案融資資ProjectFinance、、創業投資資VentureCapital、、投資管理理InvestmentManagement、、國際金融融業務InternationalFinance、、公營事業業民營化化Privatization、其他服服務Others5AMC功能收購商商業銀銀行的的不良良資產產融通並並處理理問題題放款款與不不良資資產透過重重整及及重建建對問問題放放款作作專業業的管管理貸款抵抵押品品(不不動產產、股股票及及硬體體設備備)之之管理理在合理理的時時間內內，有有效處處理不不良資資產，，以獲獲得最最大的的回收收價值值6什麼是是NPLNPLNonPerformingLoan以債權權情形形分類類第Ⅰ類類：指指授信信客戶戶已轉轉列催催收款款項科科目，，但本本行徵徵有足足額擔擔保品品，或或掌握握其他他足額額還款款來源源者。。第Ⅱ類：指指授信信客戶戶已轉轉列催催收款款項科科目，，本行行已依依法訴訴追，，或擔擔保品品不足足確保保債權權，經經評估估不能能全數數收回回者。。第Ⅲ類：指指授信信戶客客戶主主從債債務人人均已已無財財產可可供執執行，，或主主從債債務人人均依依法執執行完完畢，，未受受清償償部份份已取取得債債權憑憑證，，或債債務人人因解解散、、逃匿匿、和和解、、破產產之宣宣告，，致債債權不不能收收回者者，或或逾期期放款款超過過清償償期二二年，，且經經積極極催收收，仍仍未收收回，，且無無擔保保品可可供執執行者者。內容擔保放放款CollateralbackedMortgage：：股票、、機器器設備備、無無形資資產、、土地地、廠廠房、、不動動產信用放放款汽車貸貸款、、信用用卡應應收帳帳款7資產管管理公公司之之需要要性手握冰冰塊(NPL)時間越越久損損失越越大成功美美RTC韓KAMCO失敗日日、、泰、、香港港………土地銀銀行副副總經經理蘇蘇金豐豐89年7月月26日銀行不不良放放款抵抵押品品經由由法院院拍賣賣，速速度太太慢又又無法法獲得得合理理價格格。以以本行行抵押押品送送法院院拍賣賣為例例，平平均3.86拍拍，獲獲償金金額約約本金金56%，，以貸貸付率率七成成計算算，拍拍賣價價約僅僅放款款時市市價四四成。。法院院拍賣賣管道道狹隘隘，無無法獲獲得合合理的的價格格。銀行清清理逾逾放，，常因因重視視法定定程序序而延延誤處處理時時效，，影響響收回回成效效。若若借款款人以以自有有房屋屋向銀銀行貸貸款500萬，，發生生逾期期，經經法院院拍賣賣(平平均)約可可獲280萬，，本金金56%)，歷歷經3.86拍拍，平平均耗耗時一一年(土銀銀約11.6月月)。。類似似本案案，借借款人人無法法清償償發生生逾放放時，，在未未經法法院拍拍賣前前，若若保證證人要要求以以300萬萬元代代償並並進行行和解解，一一般銀銀行往往往無無法同同意，，只好好申請請法院院拍賣賣，以以完成成執行行程序序。如如此，，歷經經一年年拍賣賣，銀銀行還還不一一定拿拿到原原來保保證人人願意意代償償之300萬元元。很多問問題企企業因因人謀謀不臧臧，經經營不不善而而倒閉閉，事事實上上其廠廠房設設備、、生產產技術術、產產品銷銷售均均無問問題，，然此此類問問題企企業若若沒有有一個個專門門機構構如資資產管管理公公司介介入經經營管管理，，而任任由該該問題題企業業進行行重整整，曠曠時費費事，，成功功機會會很少少，銀銀行債債權難難以確確保。。故目目前外外商銀銀行碰碰到類類似案案件，，寧願願拿3、4成本本金和和解，，而不不願像像公營營銀行行跟這這些問問題企企業耗耗時間間。8AMC對金融融機構構與貨貨幣市市場之之影響響協助金金融機機構重重整restructuring引入專專業經經營、、強化化體質質隔離不不良資資產避避免擴擴散效效應，，強化化銀行行資產產品質質加速處處理金金融不不良資資產rapiddisposition，收回資資金釋放擔擔保品品有效效利用用不動動產避免信信用緊緊縮，，有效效維持持經濟濟成長長釋放資資金動動能、、強化化貨幣幣乘數數效果果強化產產業經經營績績效債債權介介入經經營9AMC對不動動產供供需之之影響響是否供供過於於求？？禿鷹或或是回回歸合合理價價格價格決決定供供需供給創創造需需求：：市場場區隔隔與衍衍生性性需求求不同市市場的的解構構與重重組新型態態需求求者的的類型型：投資法法人：：現金金流量量與固固定收收益資產負負債表表與稅稅盾效效果10AMC對不動動產價價格之之影響響正常市市場效用與與價格格1990前前台台灣灣只有有住宅宅開發發沒有有不動動產開開發2003台台灣不不動產產開發發正要要起步步法拍市市場近來新新聞剪剪報的的啟示示第二、、第三三管道道建立立，資資訊不不透明明度日日減專業服服務人人員增增加，，降低低交易易風險險銀行推推波助助瀾，，降低低進入入障礙礙新興次次級市市場債權買買賣證券化化投資法法人的的興起起11不良債債權標標售流流程與與評價價銀行標標售不不良債債權予予AMC作業流流程資產管管理公公司如如何對對於不不良債債權定定價資產管管理公公司NPL處理原原則12銀行標標售不不良債債權予予AMC作業流流程型態公開標標售限定對對象標標售私下議議價金融機機構以以債作作股合合組公公司主要程程序以以公公開招招標為為例賣方(金融融機構構)不不良債債權之之整理理與資資料標標準化化公佈標標售訊訊息與與徵詢詢競標標對象象(AMC)不良債債權資資料審審閱期期間DueDiligence出價與與標價價審閱閱議議價價決決標標繳付價價金與與權利利移轉轉Closing與後續續程序序13資產管管理公公司如如何對對不良良債權權定價價不良債債權之之價值值來源源擔保品品股票公司經經營價價值保證人人之相相關資資產抽樣與與推估估方式式研擬擬因應短短期、、大量量估價價的科科學方方法建建立處置不不良資資產收收益的的評估估最佳重重整和和變賣賣資產產方式式研擬擬各種處處置方方式之之價值值推估估以求求取NPL最高回回收價價值NPL處理之之成本本推算算預估處處理時時間以以及資資金的的時間間價值值處份策略與與融資策略略之敏感性性分析14資產管理公公司NPL處理之原則則直接方法買買進賣賣出DPO債務人協議議買回債權售予第第三人Loansell主要為產業業關聯加工valueadded以債轉股介介入公司經經營DEswapLBOMBO提供融資，，改善企業業資金結構構，恢復公公司價值以債權標入入資產後加加工出售REdisposition債權分級分分包轉售resale資產整併分分級分包轉轉售--證證券化為主主15公私部門不不動產鑑價價Q&A民間對不動動產價格之之看法幾個個案介介紹收益法工業地產飯店休閒產產業購物中心辦公室養老院醫醫療院所所土開法16民間對不動動產價格之之看法-1估價常見名名詞價格：正常價具具市場性性不動產，，正常情況況下之合理理價格限定價具具市場性性不動產，，限定條件件下之價格格特定價對對不具市市場性之不不動產所估估計之價格格日期：價格格日期、勘勘察日期標的：勘估估標的、比比較標的地區：同一一供需圈、、近鄰地區區、類似地地區因素：一般般因素、區區域因素、、個別因素素最有效使用用：市場、、財務、規規劃各方均均為可行之之客觀、合合法、最高高利益17民間對不動動產價格之之看法-2估價報告內內容基本資料與與適法性分分析區域因素分分析個別因素分分析估價方法選選定與應用用調查說明價格決定分分析特別事項註註記附件謄謄本、照片片、區域動動態18比較法成本法收益法土地開發分分析法預期開發法法開發成本法法分配法買賣實例比比較法設定實例比比較法租賃實例比比較法收益倍數法法殘餘法淨現值法內部報酬率率法不動產估價價方法19民間對不動動產價格之之看法-3訪價應注意意價格來源源：畸零地、開開發前價格格、開發完完成後價格格、合併價價格、分割割價格、共共有土地價價格、地上上權或附有有他項權利利之價格、、法拍價格格、土地建建物分屬不不同所有權權人之價格格工業地產：：效用與付租租能力收收益法應應用特殊狀況：：價格低於於重置成本本、產業規規模與市場場佔有、群群聚效應疑問問：：效效用用不不可可分分離離與與土土地地價價格格貢貢獻獻商業業地地產產：：產業業付付租租能能力力購購物物中中心心為為例例評價價方方式式折折現現現現金金流流量量Cap.Rate疑問問：：價價格格決決定定與與景景氣氣循循環環及及替替代代性性投投資資工工具具20民間間對對不不動動產產價價格格之之看看法法-4DirectCapandDCFDCF說明明因子子推推估估收支支預預測測現值值價格格決決定定：：此此為為投投資資價價值值非非市市場場價價值值疑問問：：土土地地貢貢獻獻價價格格21民間間對對不不動動產產價價格格之之看看法法-5新興興次次級級市市場場SlaesnLeasebackValuationoffB/STrustREasafixincomeinstrument——REIT價格格形形成成價格格評評估估工工具具、、風風險險管管理理參予予者者REIT銀行行壽壽險險投投信信等等financialinvestor22個案案介介紹紹1收收益益法法收益益法法，，指指以以勘勘估估標標的的未未來來平平均均一一年年期期間間之之客客觀觀淨淨收收益益，，應應用用價價格格日日期期當當時時適適當當之之收收益益資資本本化化率率推推算算勘勘估估標標的的價價格格之之方方法法。。所所求求得得之之價價格格為為收收益益價價格格收益益法法估估價價程程序序蒐集集總總收收入入、、總總費費用用及及收收益益資資本本化化率率等等資資料料推算算有有效效總總收收入入推算算總總費費用用計算算淨淨收收益益決定定收收益益資資本本化化率率計算算收收益益價價格格23推估估勘勘估估標標的的淨淨收收益益推估估勘勘估估標標的的淨淨收收益益總收收入入（（PotentialGrossIncome；PGI）空置置及及欠欠租租損損失失（（VacancyandCollectionloss）有效效總總收收入入（（EffectiveGrossIncome；EGI）總費費用用（（OperatingExpense；OE）淨收收益益（（NetOperatingIncome；NOI）償債債支支出出（（DebtService；DS）稅前前金金流流量量（（BeforeTaxCashFlow；BTCF）推估估總總收收入入原原則則合法法性性客觀觀性性持續續有有規規則則安全全確確實實24總費費用用推推估估原原則則與與內內容容計算算收收入入所所必必須須支支付付之之直直接接必必要要費費用用為為原原則則地價稅房屋稅火災保險費管理費維修費營運性不動產產者，應加計計營運成本及及營運費用重大修繕費等等資本支出者者，應按該支支出之有效使使用年期及耗耗損比率分年年攤提25實際操作～勘勘估標的總費費用歷史26實際操作～推推估勘估標的的淨收益27各種不動產之之收益與費用用28個案介紹2土土開法市場價格、開開發價值、法法拍價道路在哪裡地籍圖和土地地分區使用29個案介紹3預預期開發發之折價後期發展區、、自辦市地重重劃發展期程捐地比例開發強度與最最佳產品折價怎麼折選擇權與公共共設施保留地地法令與公平正正義遙遙無期的徵徵收價值現今今何價30未來不動產供供需與價格動動向不動產住宅不不同類型之供供需與價格動動向總體經濟、兩兩岸關係與人人口對價格影影響匯率、貨幣流流通、利率對對價格之影響響多樣化的市場場區隔對價格格之影響幾個討論31不動產住宅不不同類型之供供需與價格動動向南崁附近住宅宅漲價台台茂購物中心心跌價工工業廠房漲價價為什麼麼?台北市辦公大大樓租金將持持續走跌，但但價格呢?而而湯城走向呢呢?台北市與台北北縣平均住宅宅價格變動誰誰大誰小?供供需外一章章---學區區、嬰兒看病病免費與垃圾圾袋中南部50坪坪住宅200萬，你的呢呢?32總體經濟與人人口對價格之之影響住宅租或買所所得分配方式式與居住效用用的兩難家戶所得與房房價PITI是什麼2020年的的台灣2300萬萬人口或是1800萬?遊牧民族的住住宅觀你你出社會換了了幾個工作?戶籍謄本中的的幽靈人人都到哪裡了了商用不動產的的現金流與價價格評估1980-2000加加州不動產產的觀察1980-90破產的銀銀行衰衰敗的國防防工業一一落千丈的的不動產1990-2000RTC電影特效與矽矽谷另一個故事：：南韓97年金融風風暴後33匯率、貨幣流流通、利率對對價格之影響響匯率驚人人但是你看不不見1995年500萬房子子現值420萬，以美元元計價你跌多多少?匯匯率參考1:25和和1:34USD500/25=20萬420/34=12.35萬(跌價38.235%)NTD(500-420)/500=16%2003年買買1億辦公室室每年收收租金400萬2006年賣1億，國外投投資人賺什麼麼美元計計價再想想匯匯率參考考1:34和1:30零利率的東京京與台北你你不知道的的一群人34多樣化的市場場區隔對價格格之影響青江菜四兄弟弟，同菜不同同命二林菜園、三三重果菜市場場、大潤發吉吉園圃與太平平洋百貨超市市經濟學的小圖圖形供需決定價格格完全競競爭市場的理理論與現實時間、風險、、與機會成本本CMOCollateralizedMortgageObligation的決定35不動產投資信信託流程圖主管機關關信用評等機構構信託監察人不動產、不動產相關權利會計師專業估價者承銷商律師其他主管機關核准投資標的不動產相關有價證券受託機構(信託業)投資人投資人建築開發業營造業不動產產管理理機構構建築經經理業業不動產產租賃賃業上市(櫃)買賣