2023年北京甲级写字楼市场回顾与展望2

2005年北京甲级写字楼市场研究报告2005年北京房地产市场始终面临两难的境地：一面是房产新政带来的“买家观望〞，另一面那么是开发商普遍面临的“资金压力〞。与此形成鲜明比照的是，北京写字楼市场由于国外资本的强势介入呈现出一支独秀的局面，租售价格连续两年双双飘红。尤其是写字楼销售市场，海外机构投资者在CBD区域频频出手，摩根斯坦利、新加坡凯德置地等都爆出大手笔成交，成为2005年北京写字楼市场的最大亮点。从供需关系来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，个别区域前景不容乐观。同时，比照前两年北京写字楼市场的整体走势，开发商们的心态开始变得自信。其中最关键的因素一是北京写字楼市场从概念主义制胜、边缘主义制胜迈进产品主义制胜时代，二是外乡开发商实力已今非昔比，逐渐成为写字楼开发主力阵容。根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2005年11月，北京写字楼市场平均售价14808元/平方米〔建筑面积报价〕，与2004年相比上涨4.6%；平均租金22.0美金/平方米/月〔建筑面积报价〕，与2004年相比上涨3.8%；空置率24.5%，与2004年相比上升23.7%。市场供给：东部地区供给放量VS南部地区供给崛起北京写字楼信息网调查报告显示，2005年新推出写字楼租售工程〔包括商务公寓〕数量达52家，平均每月4.3家，供给量达485.7万平方米，同比增长35.6%。其中：

东部地区253万平方米，包括朝阳区以银泰中心、远洋国际中心、中环世贸中心、万通中心、LG大厦及非中心为代表，供给量达213.5万平方米，占总供给量的44%；东城区以环贸中心、金域中心、金宝大厦为代表，供给量39.5万平方米，占总供给量的8西部地区188万平方米，包括西城区以德胜尚城、华远·百岛园为代表，供给量49.1万平方米，占总供给量的10%；海淀区以北环中心、北京·国际、清华科技园科技大厦、富海大厦、北京硅谷亮城、嘉华大厦B座为代表，供给量139.3北京写字楼信息网的统计数据显示，继2004年北京写字楼市场东部地区在供给量首次超过西部地区后，2005年东部地区〔朝阳区、东城区〕以52%的绝对优势再次在供给量上超过西部地区〔西城区、海淀区〕。值得注意的是2005年供给量方面一个显著特点是南部地区的崛起。南部地区44.3万平方米，包括丰台区、宣武区、崇文区、BDA，以国润商务大厦、富力信然广场、国瑞大厦、嘉捷科技园为代表，占总供给量的9%市场需求：外资企业向西VS中资企业向东根据预测，2005年北京经济仍将以10%以上的高速度增长，这也为未来写字楼带来强劲的需求支持。租务市场方面：据统计，北京CBD区域共有入驻企业3010家。在全球500强跨国公司当中，已有185家来京投资，投资工程共355个，投资总额122.6亿美元，占到北京实际外商投资的三分之一左右，北京已经成为跨国经济在华分支最多的城市，其中CBD是500强企业最扎堆的地区，由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境，世界500强有约120强在CBD设立办公机构，其对金融、法律、咨询、公关等相关行业的拉动效应非常明显，该区域必然成为国外企业的首选之所。随着中国经济的快速增长，各大跨国企业对中国尤其是CBD未来的开展形势看好，企业扩张、办公地点的新一轮选址也由此拉开大幕。国内外各大基金、投资集团正是看到了这些，因此也把目光集中在CBD这个炙手可热的区域。预计到2023年将有400家500强企业进驻CBD。同时，北京写字楼信息网连续两年做出“外资企业向西，中资企业向东〞的判断正开始变成现实。一方面，是中国外乡企业的国际化需求掀起了新一轮的向东选址高潮。随着CCTV、BTV东进，将为CBD带来的数千家国内外传媒企业，在CBD形成传媒产业链是大势所趋。另一方面，是跨国企业的本地化需求掀起了新一轮的向西选址高潮，高盛、摩根大通、汇丰银行、法国电信、AMD等跨国企业的总部或相关机构挥师西进金融街和中关村，例如英蓝国际中心吸引了美国高盛、摩根大通、汇丰银行等跨国金融机构，融科资讯中心50%是IT跨国企业的总部或相关机构。销售市场方面：根据统计2005年北京写字楼市场租售吸纳量超过130万平方米，与去年相比上涨130%。主要原因是国内、国外机构大单购置的增加，仅大单购置吸纳量就超过80万平方米。一方面推动写字楼销售市场的仍然是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利能力强在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲开展实力不断壮大，同时面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量，如中国人寿保险〔集团〕公司购置金融街国际金融中心A座91477平方米的案例，中国电力投资集团公司和中国电信购置盈创大厦南北两栋逾100000平方米的案例，中国人民财产保险股份购置银泰中心东翼60000平方米的另一方面，由于国际资本普遍看好中国未来的开展潜力和对人民币升值的预期。海外机构投资者在CBD区域频频出手，如摩根斯坦利购置富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购置中环世贸中心A座和B座106000平方米的案例。值得注意的是，在大单成交的背后，短期内北京写字楼市场仍将是机遇与挑战并存。主要表现在北京写字楼市场中小面积需求客户明显减少。分析原因一是受住宅市场的“观望〞气氛影响，二是央行再次上调房贷利率和首付比例，对局部中小面积需求客户购置起到一定的抑制作用。市场综述：租售价格上涨VS空置率上升从供需关系总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，个别区域前景不容乐观。同时，比照前两年北京写字楼市场的整体走势，开发商们的心态开始变得自信。其中最为关键的因素一是北京写字楼市场从概念主义制胜、边缘主义制胜迈进产品主义制胜时代，二是外乡开发商实力已今非昔比，逐渐成为写字楼开发主力阵容。根据北京写字楼信息网的年终统计数据，北京写字楼市场平均售价14808元/平方米〔建筑面积报价〕，与2004年相比上涨4.6%；平均租金22.0美金/平方米/月〔建筑面积报价〕，与2004年相比上涨3.8%；空置率24.5%，与2004年相比上升23.7%。需要指出的是，北京写字楼售价上涨原因是受到海外资本、海外基金强势介入的“鼓舞〞；租金上涨是基于市场的实际需求和产品品质提升的“拉动〞；空置率的上升是由于有效供给〔入住〕增加的“奉献〞。在商圈分布上，传统的“3+X〞格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑，霸主地位短期内难以撼动。新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2023奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局渐趋明朗。在产品结构上前几年颇为流行的商务公寓、商务楼等边缘性产品渐行渐远，逐步从写字楼主流市场的盛宴中淡出而归于边缘。与之相反，高端写字楼产品王者归来，成为2005年北京写字楼市场的主导力量。归纳起来，高端写字楼产品具有如下属性：第一，具备市场前瞻性，对产品的建筑形式、科技含量确保5—10年不落伍。其次，超强的产品质量和设备设施的先进性，并具备复合性功能。第三，毫不妥协的物业效劳质量。第四，客户的有限性、自用性和高品质性。第五，建筑规模到达一定体量。这其中最引人注目的就是以凯晨广场、佳程广场为代表纯写字楼的复兴，重新定义顶级写字楼品质标准，赢得市场的尊重和客户的认可。不仅吸引了众多眼球，成为目前写字楼市场的热点，而且得到追求品质和形象的跨国企业的青睐。凯晨广场提出的顶级写字楼的十大定义标准，向世界顶级写字楼发起挑战。收到了包括法国企业在内十几家大型机构伸出的整购橄榄枝。而佳程广场以7200米的户外广场和高达28米的亚洲第一大堂横空出世，给CBD、东二环、长安街一带的写字楼市场带来了很大冲击。吸引了包括8家世界500强在内的20多个跨国公司的进驻，如索尼、富士施乐、康明斯、苏黎士金融保险、李斯特等。2006年北京写字楼市场预测：一是总供给量将小于2005年，西部地区〔西城区、海淀区〕将以微弱优势超过东部市场〔东城区