宁兴东港海天国际广场整体营销策略提报

市场篇篇销售篇市场篇篇销售篇开发背景2010年四季度，初步判断2011年前三季度政策性从紧已成定局，全年住宅市场将价格增长势头放缓，投资性资本是本次调控打击重点，将被迫转向其他投资方向：住宅市场重点调控投资性住宅投资性需求被强制投资方向重新选择、基金近期虽然有所回升，但是其不确定性导致投资者近期仍以观望为主，08年金融

影响近年来投资者心态，更倾向于“有形资产”的投资黄金黄金价格走势以短期波动，长期上涨为显著态势，但是其增长幅度远低于其他类投资产品，收益性为大多数投资者不喜生活必需品短期有可能获益，但发展到一定程度后必然引起

干预，风险性较强空置资本流向何处？非限制条件下的

资格及与住宅相近似的投资成本投资性资本近期向商业地产转移具备条件及可能性限制年限首付限制利息商业地产40年1050%基准利率首套住房70年3030%（3成为理论值，银行具体执行基本在4成左右）基准利率（部分银行上浮10-20%）二套住房70年3060%基准利率1.1倍（最高可达1.3倍）二套以上70年停购涨幅高达190%，一路走高的商户开店数量表明商业地产发展迅猛，动力强劲。万科地产中

地产业首家年销售额过千亿元的公司万科已通过直接拿地、收购项目等途径，在

、东莞、

等城市投入大约260亿元开发商业地产，计划未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。远洋地产以住宅产品著称、连续多年在北方住宅销售市场

前列提出到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标龙湖地产稳健现金和

管理水平的别墅预计未来五年将增持200万平方米以上的商业物业。市场篇篇销售篇问题项目情况项目预计3月份开盘，共推出3幢房源，其中2幢24层，1幢26层；预计价格在10000左右；目前接受登记的客户当中均以定海为主，临城少量，面积在1300-1500。整层销售项目情况项目于去年9月份开盘，共推出48套办公楼，开盘均价为8500元/平方，截止目前只剩下两套未售，价格分别为7500-12000元/平米；截止目前销售率为97%；在已销售的房源中，主要

群体为临城和定海构成，主要原因在老城区定海大型金融机构及商业体搬迁或规划至临城新区，而该项目也因为归属不同和功能要求而分为两部分，一部分为舟山金跃

写字楼，另一部分为工商银行舟山市分行；临城板块••••••••东港板块项目情况项目预计3月份推出公寓产品，预计价格在20000元/㎡左右；目前项目正接受客户登记，

推广

较多，故来访客户很多是来自外地，宁波、

、杭州等，但本地舟山客户还是占重要比例；目前商业部分开发商暂时不对外

也未定；项目情况目前该项目已全部售罄，销售率100%，主要客源来自于东港本地以及沈家门为主；项目于09年10月份开盘，分一次推出，当时开盘酒店式公寓均价为11702元／㎡（含精装修，标准为2000元/㎡），写字楼均价为9620元／㎡；从项目了解到目前公寓价格在15000左右，写字楼11000左右；市场层面建议本案劣势：非海景资源型投资公寓，缺乏星级酒店提升项目形象档次；对于形象档次高于本案的竞品个案（海景资源、星级酒店配套），本案以降低投资

，采取价格拉开的策略；本案优势：新城

区地段价值，完善商业配套元素；对于同区位同档次竞品个案，本案强调自身商业街区生活配套，地处东港

区升值潜力价值。项目情况项目地理位置较为优越，位于临城商业中心昌洲大道与金岛路交叉口，连接老商业区，周边配套成熟（喜来登大酒店、凯迪大酒店、临城中学、浙江国际海洋技术学院、

实验学校等）本次推出A、B两幢商业楼，A区为三层，层高均为4.5米，最高44290元./平，最低12900元./平（一层29700-44290，二层为16400，三层12900），B区为单层建筑，层高4.5米，价格为28634-30488；A商业区位于昌洲大道与金岛路交叉路口部分商业已经售出，经营业态为宾馆或酒店，也是此次商业楼中价格最高部分（

客户预定）；项目情况凯虹广场总体定位在中高档，城市精品超市、五星级影城、量贩KTV、电玩城等，具备城市综合体的雏形。目前凯虹广场招商工作已进入全面启动阶段；目前凯虹广场的招商已经完成了80%，2—5楼品牌基本到位，整个广场预计在6月封顶，11月底正式开业；浙

院线，

爱乐游儿童益智

，

屈臣氏，舟山交通经济广播等四大品牌已经签约；欧尚商业中心凯虹广场欧尚超市凯虹广场本案商业广场北侧商业地块其他社区底商项目须拥有功能上的必须到达性商业特质上的区隔性篇篇篇——

——项目研判问题界定增值建议总体定位推广计划公寓、商务办公的投资型产品是本案主力产品；商业产品将是本案重要利润产品产品配比产品类型套数面积套均面积商业一层A3708236.0B2993.79496.9C3763.8254.6D/E193430.21180.5二层A31155.04385.0B21335.47667.7C3706.05235.4D/E81563.48195.4合计4310655.84公寓A42317916.5842.35商务办公B9113925.87153.03A31194.49398.16合计51733036.94共计56043692.78①

上升的国家顶级旅游板块②

紧邻区

，东城

板块崛起③

欧尚成熟商圈内的中心节点①

四大优势业态：商业、办公、酒店、公寓②

户型方正，利用率高③

精装公寓④

自身优势复合业态商业体别墅项目（在建）玉兰园区（在建）欧尚超市纬八路经二路销售篇问题界定销售篇增值建议策略导向——在保证安全性的前提下，提升利润空间公寓目标公寓产品的附加值打造LIFE

HUB公寓精装大堂入户酒店式物业管理高科技公寓LIFE

HUB配套欧尚商圈板块酒店、商业、办公自身配套精装公寓一个众多生活优势资源的集合体

一种集约型的生活方式酒店式大堂酒店式挑空精装大堂增值建议——公寓增值建议酒店式服务引进高端物业——酒店式物业服务从硬件到

，产品力再一次提升。•••••••••••高科技住宅节能、环保、智能化等概念植入，给产品以生命力。舟山全精装酒店式国际公寓商务宴请（商业提供）金融便利（商业提供）商务行政便利（紧邻

）一个高效商务平台增值建议——公寓增值建议产品增值建议：商务中心具体建议：在B楼大堂中设置一个商务中心，负责入驻企业的会晤、会议、接待、定餐、定房、预订机票、火车票、公务车等综合日常性服务，营造现代高质量标准化商务服务体系。增值建议——公寓增值建议商业

目标增值建议——商业增值建议实现的四大基础欧尚商圈本案案例参考案例参考波特曼模式星海国宝模式五星级酒店+商务公寓会展中心+高档住宅休闲餐饮金融服务为主美食休闲为主酒店及商务公寓的商务

为主周边住户及外来游客为主少量本地慕名前往食客休闲

商业大道精品餐饮休闲美容精品购物金融服务商业规划主导思路精品餐饮、咖啡厅美容、

会馆增值建议——商业增值建议金融服务机构增值建议——商业增值建议主力店销售篇总体定位近欧尚，区府旁，国际商务生活广场LOGO演绎主推LOGOLOGO应用销售篇推广计划月阶段蓄客期公寓销售期7月1日开盘办公销售期10月1日开盘商铺销售期12年4月开盘预计销售率41％35％24％推骤广步挺入市场形象品牌造势公寓销售写字楼销售商铺销售理想达到来人数25001692279172销售篇价格建议参照项目海中洲国际广场中浪国际金跃海天国际评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X7)区位片区形象15%9111110项目规划13%10998交通情况15%810108资源景观10%9888周边配套10%6778产品情况14%1010129办公氛围8%5667片区提升空间15%10121210总评分100%67737568各项目售价（元）P1(a)10000P2(a)11000P3(a)12000参照权重（%）Y155%Y225%Y320%后价格（元）P1(b)5500P2(b)2750P3(b)2400本项目 平均价格P10650本项目区位价格P10330.96参照项目莲洋大观海中洲国际广场和津广场海天国际评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X7)区位片区形象10%9778项目规划13%1212911交通情况15%1213812资源情况15%148810周边配套10%8859自身配套14%10958项目档次8%7646提升空间15%1412913总评分100%86755577各项目售价（元）P1(a)17500P2(a)13000P3(a)7500参照权重（%）Y140%Y240%Y320%后价格（元）P1(b)7000P2(b)5200P3(b)1500本项目 平均价格P13700本项目区位价格P13990.72片区

项目

形式售价投资回报率碧海莲园

社区底商

3.5元/㎡/天21000元/㎡6%东港

香榭街

步行街

3元/㎡/天21000元/㎡5%临城

晶筑城

社区底商

4元/㎡/天21498元/㎡6%朱家尖

汇景东方

社区底商

1.3元/㎡/天10000元/㎡4%销售篇销售进度类别

套数

百分比面积/㎡百分比2011年7月初，推售公寓，423套，17917平米2011年10月初，推售办公，94套，15120平米2012年4月初，推售商业，43套，10656平米销售篇回款计划综合数据统计类别

套数

面积/㎡

均价/元

销售额/亿（实际销售中和高首付客户的出现，将使回款额升高）类别

可售套数

面积/㎡

总销/亿

开盘时间

月份

销售套数

面积

销售额

百分比回款额百分比789101112123456可售情况销售情况备案情况回款情况推出量推出