物业人事部管理制度范本

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档物业人事部管理制度范本目录：1、物业人事部管理制度范本2、物业安保管理部管理制度范本3、物业工程部管理制度全套物业人事部管理制度范本总则为进一步完善人事管理制度，根据国家有关劳动人事法规、政策及公司章程之规定，制定本制度。概述目的为维护公司的组织和管理秩序，使各项管理标准化、制度化、规范化，以提升企业形象，提高员工的工作效率，创建一个极具竞争力的优秀企业，特制定本制度。适用范围本制度适用于本公司全体员工员工招聘及录用制度各部门根据自身业务发展需要和人员使用情况，填写员工招聘申请表，明确列出职位、学历、专业、工作经历及技能、年龄等要求，向人事管理部提出招聘需求。人事部依据各部门招聘申请汇总情况，提出公司招聘计划，报公司总经理审批后实施。本公司员工分为正式员工和短期聘用员工两类，正式员工可以享受本公司的各种福利待遇，短期员工应当遵循聘用合同书中的规定享受其待遇。且合同期满后，若愿意继续受聘，经公司同意后，要续签聘用合同。要成立专门的招聘小组负责对人员的面试及筛选。招聘启事发布后，人事部应当汇总各类应聘人员信息，确定面试时间，组织招聘。对初步审核通过的应聘者，通过电话或信函的方式通知其参加复试。用人部门在面试过程中，应在求职表上填写面试记录、对应聘者的评语及结论，然后将记录移交给人事部，作为下一步工作的依据。安保岗位、财务岗位、主管和享受主管待遇的重要岗位人员需进行背景调查，有严重违纪、品行不端或犯罪记录者直接筛除。在面试及审核过程中，要严格按照规定程序操作，严禁不经过面试或考核随意录用人员。新进员工的聘用，应根据业务需要，由主管人事部门统筹计划，呈报标准。制订录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等。复试通过后，试用人员名单由人事部统一发给总经理审批，批准后人事部应通知录用本人填写《员工入职登记表》，交一寸免冠近照两张，交验身份证、学历证明、职位证明等有关证件原件及复印件，必要时须提供《担保书》，并与企业签订劳动合同，领取有关物品。对患有急、慢性传染病或其他严重疾病的人员，应不予录取。人事部安排培训，培训完毕考试合格后，由人事部介绍新员工到所属部门报到，由部门经理安排工作。员工应如实填报自身材料，企业有权向有关部门核实，如一经查实有弄虚作假行为者，立即解除劳动合同。新员工如品行不良、服务成绩欠佳或无故旷工，企业可随时停止试用，并解除劳动合同，试用期不满五个工作日者不发给工资。受聘员工，需与公司签署劳动合同书。试用期满而工作表现合格者将成为本公司正式员工。转正后员工按劳动合同条款享受企业规定的各种带薪假期及正式员工享有的福利待遇，并参加员工考核。员工考核与奖罚制度各级主管人员应根据员工考核实施细则，定期考核其直属员工的日常工作成绩。考核以考核标准为依据，内容包括通用部分和业务部分。对普通员工考核的通用部分内容包括：服务意识、仪容仪表、行为举止、考勤、纪律五方面；业务部分考核以各部门的考核标准为依据。考核由三个考核项目组成，包括业绩考核、表现考核和能力考核。员工考核细则由人力资源部制定。部门主管、副总经理、经理助理等职务的考核由公司总经理评核，组长级以上人员的考核由其直属主管转其总经理核定，其余人员均由各部门主管核定。考核人员应将工作人员的各项工作情况详细列于考核表中，进行详细评核，作为年度考核评定、年终奖及其他奖金分配的根据。人事部汇总各部门考核的分数并提出奖罚意见。员工品德良好，可起到表率作用，具有维护本单位或公共利益的行为应予以记功。对于业绩突出，在维护和管理上有重大改善，对天灾人祸等有损于单位利益的事能奋勇救护，使单位免收损失的员工，公司应予以奖励。公司结合每半年例行考核奖励成绩突出的优秀员工除颁发荣誉证书并通报表扬外，还将给予物质奖励。优秀员工的评选和授予荣誉称号的嘉奖活动由部门经理提名人事部门核准，总经理审核。加发奖金、工资由部门经理申请，人事部及财务部核准，总经理审核。对触犯公司有关规定的员工，公司根据过失情况给予不同的惩处：包括警告、记过、免职。警告由直接上级根据员工违纪情况随时实施，并由人事主管部门出口头警告。已有一次书面警告或直接犯有严重过失，将给员工记过处分，记过同时可相应作出降职、降薪的处理。免职处分由部门经理提出申请，人事主管部门核准，总经理审批后，由人事部门办理解雇手续。因员工过失造成重大事故，如停水、电、空调，爆水管、重大设备事故、治安消防事故、重大投诉、公司财务重大损失等，该员工直接上级、间接上级直至公司主要领导均应负连带责任。员工奖金由公司、下属公司、企业根据实际效益按有关规定提取、发放。员工调任与辞职制度公司根据工作需要与员工协商后可随时调动任何一个员工的职位或服务地点，被调动的员工要服从安排。各部门主管依其管辖内所属员工的各项、学识和能力，力求人尽其才以达到人与事相互配合。各部门主管在调动其管辖范围内员工前应报公司核准，而公司跨部门调动员工则应由总经理批准签发调动令。被调动员工接到调任通知后，应在指定时间内办理调动手续，及时到岗。被调动员工离开原职时应办妥移交手续，才能赴新职单位报到，不能按时办理完移交者不准延期办理移交手续，否则以移交不清论处。调任员工在新任者未到职前，其所遗职位可由直属主管暂代理。试用期内双方可随时提出终止聘用关系，员工安置公司规定填写《员工离职交接单》，办理离职交接手续，薪资按实际出勤天数计算。对于试用期中经上级考核评估认定不胜任本职工作或违反公司规章制度情节严重者，公司将随时解除劳动合同。被招聘的员工如在试用期内要求辞职，必须提前7天向所在部门提出书面申请；正式员工辞职应提前30天向部门主管提出辞职申请，经部门主管确认后报综合事务部审批。部门领班、享受领班待遇的岗位人员、部门主管、享受部门主管待遇的岗位人员、客户中心员工、财务人员应向人事部提交辞职申请，由物业经理审批。有下列情况之一者，公司应提前30天书面通知本人离职：根据公司的业务需要，有必要调整员工数量时。不能通过公司考核，工作态度不端正或业绩差者。患有急、慢性传染病，给公司其他员工造成身体危害不适合群体工作者。经公司出资培训而未达到培训协议规定服务年限的员工，公司将按培训协议要求员工偿还公司出资的培训费。严重违反公司纪律及检查工作质量连续三次不合格者，公司有权予以解雇。公司如未能提前一个月书面通知公司的辞职员工，应赔偿解雇员工一个月工资的违约金。未能提前一个月书面通知公司的辞职员工，应赔偿公司一个月工资的违约金。员工辞职离开公司或公司辞退时，必须将公司物品交换公司。例如：制服、文件、文具等，否则公司将从工资中扣除相当金额当做赔偿。辞职获批后，员工安置约定时间办理物品及工作移交手续，填写《员工离职申请表》，经部门主管、财务主管、物业经理签字确认后至财务部办理薪资结算手续。未履行离职手续擅自离职的不享受任何待遇。员工与公司签订了劳动合同、约定了服务期而要求提前解除劳动合同，须按合同约定支付相应的违约金。精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档物业安保管理部管理制度范本总则为进一步加强安保管理部的日常管理，明确各岗位职责，落实责任，现根据安保管理部的实际情况，制定本制度。概述概念物业安保管理是指物业管理公司通过现行的科学技术与管理手段，依靠各种先进设备与工具，保障物业管理辖区内的业主或租户的人身安全及财产安全、辖区内正常生活秩序及工作秩序的行为。目的指在防止和终止任何危及或影响生命财产与身心健康的行为与因素，为物业管理辖区内的业主或租户提供一个安全、舒适的生活及工作环境，以提供生活质量和工资效率。意义物业安保管理不仅会为辖区内业主或租户提供生命财产安全保障，也会为物业管理公司赢得良好的信誉，提高其市场竞争力。行为规范应做到持证上岗，文明执勤，佩戴执勤标志。应坚持文明礼貌用语，交流时使用普通话，不得说脏话。白天应对所管辖区域实行流动岗位巡查，夜间巡查三次以上，并认真做好记录。应不断加强军事训练，提高业务水平和身体素质。禁止遗失、损坏或外借各种警械器具，不准将其随意带出物业管理区域。上班时，禁止嬉笑、打闹，严禁吸烟、喝酒、睡觉、看报纸、听广播，不准做其他与上班、执勤无关的事。严禁旷工、迟到、早退，对工作不负责任，如有事或病假，须持有关证明提前向班长或中队长请假，经批准后方可离开工作岗位。禁止利用工作之便敲诈勒索或收受贿赂。不准工作时勾肩搭背或袖手插兜，不得在公共场合依靠、歪坐、躺卧。应样遵守《安保管理人员仪容仪表规定》精神饱满、文明执勤。着制式服装上岗，须佩戴帽徽、臂章及工作证，扎好腰带、领带，保持警容严整。大檐帽前沿与眉同高，不得手拎、掖挟大檐帽；不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿，戴歪冒、穿拖鞋或运动鞋。武装带应紧扎在腰间，以手不能轻松插入为准；中间以卡子中央的五星上角对正衣扣中线为准。坐立时要挺胸抬头，不得弯腰弓背、东倒西歪、前依后靠；站立时要按军资标准站立，行进时要二人成排，三人成行，步伐统一。头发要整洁，不得染发或留奇异发型；男士前额发不得遮盖眼眉，鬓发不得超过耳屏，脑后发不得触及衣领；女士不得披头散发或佩带夸张的头饰。在公共场所需整理仪表时，要到卫生间或工作间，不要当众整理衣物。不准留大鬓角、长指甲，胡须长不得超过一毫米，鼻毛不得长出鼻孔；女士不得浓抹脂粉或涂有色指甲油。不得随地吐痰和乱丢垃圾物业治安管理规定保安人员交接班制度按时交接班，接班人员必须提前十分钟到达岗位，及穿好工作服，佩戴好名牌，并向安保主管作当日工作汇报。接班人员未到当前班人员不能离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班人要详细阅读交接班日记和有关通知单，要做到“三明”：即上下班情况明，本班接办的事情明，物品器材清点明。交班人员要详细记录完整本班情况，应做到“三清”：及本班情况清，交接的问题清，物品、警械清。当班人员应及时处理发现的问题，对不能移交到下个班的事情要继续在岗处理完，同时接班人协助完成。交接时要做好记录并签名。接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告经理室，统筹安排。所有事情交接清楚之后，交接后必须分别在登记本上记录清楚真实的上下班时间并签名，然后交班保安员方可离开岗位下班休息。接班保安自己验收完毕并签名接班，而且交班保安已离开岗位之后，无论发生、发现任何问题，责任一律由当班保安承担。交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交班员可以提出抗议，并报告保安队，保安队根据情况对接班人员依照处罚条例进行处罚。车辆管理制度车主要配合车辆管理人员的工作，遵守规定。小区（大厦）内业主有权监督车辆管理人员的工作，其任何失职行为可向物业公司反映。车辆必须按照规定的行驶路线行驶，不得逆行，严禁在人行道、消防道、绿化带停放车辆。机动车在小区内行驶时，严禁鸣笛。严禁在小区（大厦）内试车、修车、练车，不得在车库内洗车。严禁碾压绿化草地，破坏公共设施或路面。业主长期在物业区域内地面停放车辆，必须在车辆处办理定位立户手续，领取停车牌放在车上，停在指定位置，凭牌出入小区，并按期缴纳停车费。车辆管理员应认真做好车辆日常维护工作，确保行车安全。建立和健全各类车辆管理台账、报表，加强机务统计工作，并按要求及时报送月、季、年度有关机务内容车辆管理报表。车辆入库后贵重物品不应放于车内，否则丢失后由车主负责。车主应为需要保管的摩托车购买相应保险，车辆遗失时，由车主报案，并由保管处出具证明，协助车主向保险公司索赔。严禁在停车场和小区内堆放各种杂物，影响车辆正常行驶。凡业主的机动车、自行车、三轮车一律不可停放在非指定位置，任何违章停放的车辆将被拖移，业主领回车辆时，除按章交付保管费外，另应交纳拖车费。为了维护保证车库内的卫生环境，进入车库的所有人员不得随地吐痰、乱扔烟头等杂物。消防管理规定加强对灭火器材的管理，配备齐全必要的消防器具，确保灭火器材的可靠性、实用性。总指挥负责对火灾扑救中心的重大问题作出决定并下达命令，并视火情是否向“119”报警作出决定。各部门要认真落实消防安全规定，检查安全制度在本部门执行的情况，发现火险隐患，积极采取防范措施，并向上级汇报。消防控制中心接到报告后，应立即通过对讲机向应急分队发出指令并迅速赶往火灾现场。经常检查辖区内防火规范落实情况，尤其着重加强夜间巡逻检查，夜间各当值主管，领班、工程人员要重点检查电源、火源，并注意其他异常情况及时堵塞漏洞，消除隐患。严禁擅自挪动消防设施、器材的位置，不准玩弄消防器材。消防设备及器材周围、消防通道要保持清洁，不得堆放任何物品。消防器材除发生火灾外，任何人不准擅自动用。对新购置的消防器材，应按照有关产品质量标准进行严格检查，经检验合格后方可使用。灭火器超过使用期限时，应及时更换。对故意损坏和破坏消防设备、器材的行为，视情节追究刑事责任。工作人员应熟悉灭火器材的使用及存放位置，下班前要对所有房间进行安全检查，切断电源、关闭门窗后方可离开。凡新建、改建、扩建的装修工程，施工前必须将施工图纸上报消防部门，获得审批后，方可施工。工程人员施工时不得随意改动消防设施，确需改动的消防设施，需经安保管理部门经理批准，由本地公安消防部门同意后方可施工。外来施工单位的施工人员进入现场前，必须到安全部办理手续，并进行消防安全教育，经考试合格后，方可进入现场施工。如施工单位需要使用易燃、易爆物品，应报安保管理部及工程部，征得有关人员同意后方可将其带进小区（大厦）内。严禁在消防通道、楼梯口内堆放货物，疏散标志和出口指示标志应完好，应急照明设施必须保证正常。各类物资仓库属厂区重点防火部位，必须设置醒目的禁火标志，非工作人员未经许可不得入内，执行出入登记制度。仓库内禁止烟火，不得乱拉临时电线，不准使用加热设备。仓库照明灯限制60W以下白炽防爆灯或防爆日光灯，以免灯具爆裂而引起化学物品燃烧或爆炸。严禁使用碘钨灯。物品入库时，防止夹带火种。对易燃、易爆化学物品要坚持一日三查，即上班后、当班中、下班前检查。检查后要做好交接班记录；对发现的问题要及时处理，消除隐患，每天下班前要关好库房门窗，切断库房内电源。变电所、配电室、空调机房等地，不准存放易燃、易爆和化学物品，严禁烟火。禁止在公司内燃放烟火爆竹，不准随地丢烟头、火柴梗。不准在仓库、机房等地吸烟、用火或乱拉电源。如遇特殊情况，须报消防指挥部批准并在有消防人员监控下按程序进行。工程部在火灾扑救后，应及时关闭自动水喷淋阀门，更换损坏的喷头及其他消防设施，并使所有消防设施恢复正常。在扑救火灾时，要注意近可能的减少对现场的变动，保护现场的痕迹与物证。应主动配合公安机关工作，查明肇事责任者，并提出处理意见，对有意隐瞒火灾事故不报告者、提供伪证者，要追究责任，严肃处理。疏散人群时要优先考虑老人、儿童和残疾人，阻止客人在楼梯上奔跑，互相推拉。疏散人群时应维持安全通道秩序，将客人按一路纵队排列，从防火楼梯疏散，绝不可等待电梯，防止不知火情危险的客人再回现场。还应及时检查每个危险区域是否还有滞留、遗漏客人。任何人发现火情，如烟雾、烟火和不寻常的热度，都负有及时报警之责。报警时应讲清起火的具体地点、本人姓名，如有可能，尽量先灭火，并保护好现场。加强消防宣传教育，使消防员充分认识防火的必要性，提高防火意识。组织观看实地消防演练，进行现场模拟培训。精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档工程部主管岗位职责在公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件；组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；完成上级交代的其他工作；物业有限公司领班岗位职责负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅；负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见；物业有限公司维修工岗位职责服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；电工应严格遵守配电室管理制度。负责巡视配电室设备的运行情况。负责公共设备的非正常工作时间的应急处理。泵房、风机房巡查。负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。做好值班记录，负责本区域的卫生清扫。负责管理、交接常用的公用工具。自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让业主满意；物业有限公司维修工作程序接电话工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电话由领班在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。若为业主的直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在《电话维报修记录上》填写内容。二、安排人员维修1、领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。2、若遇维修领班工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。三、对业主报修内容的分析1、根据业主报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。2、分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。四、出发前的准备：1.仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑，眼神正直热情2.出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。五、出发按正常情况的预约维修时间，15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成，可电话联系业主并向业主道歉。在征得业主同意的前提下，改上门时间。（但要在维修单记录中体现）六、进门维修过程1、介绍：到达现场见到业主时，首先应该进行自我介绍：“对不起，打扰了，我是物业公司工程部维修人员***，前来为您服务。”双手递交维修工作单，并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的**设备是否有故障，部门派我前来维修，给您添麻烦了”。2、步骤：进入以装饰区域内步子要轻，不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后，应将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。3、耐心听取顾客意见，服务语言规范。4、故障诊断：1〉准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发现需更换配件的，首先应征求业主的意见，确认配件由谁负责购买并报价；如业主同意物业公司购买，将材料拿回后应先让业主进行验货，业主满意后再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目，然后才可实施维修。2〉若当时没有备用的材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再来进行维修。5、维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时，应提前向业主打招呼征求同意，并说一声“对不起”。维修中如需移动业主的物品，同样应提前征得业主同意方可进行，维修工作完成后恢复原位。6、整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散落的工具，零件及杂物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。7、试用：当着业主的面试用设备，证实设备恢复正常，并请主人进行验收。8、填单：如实填写维修单，并请业主对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。9、讲解：向业主讲解故障产生原因，介绍有关的维修保养知识，并告诉业主正确的使用方法及其注意事项。维修工作进行完毕后，应向业主解释“物业公司规定有专门的收费人员来收费，请您签单。业主签单完后很礼貌说声：“谢谢！”10、辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：“今后有问题，请随时与物业公司联系，再见。”11、在整个维修工作期间不得接受业主送的任何物品，也不能借用主人房屋内的工具、抹布等，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。7、信息反馈由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程部领班处，由领班用电话向客服部反馈维修结果，并在维修单上填写电话反馈时间。对收费项目维修单的反馈：由领班将维修单复印一份，将原件送往接待部，复印件留工程部存档。1、目的：本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法，确保物业管理服务工作的规范化2、范围：适用于与此工作有关的工作人员。3、职责：(1)、客服部负责按业主的要求填写维修单。(2)、工程部负责维修工作的实施。物业有限公司维修单的操作要求1、接受维修任务：客服部接到业主报修的电话或业主到客服部口头报修时，明确询问具体维修内容、预约维修时间、是否属于特约服务范围等事项，在第一时间按规定填写《工程维修单》及编号，一式两联及时送达工程部办公室。2、接单：工程部办公室人员接到维修单后，填写接单人及时间，并及时安排维修人员在15分钟内（或按预约时间）赶到维修现场。3、维修：(1)、正常服务范围内的维修：维修人员接到维修单后，必须以最快时间赶到维修现场，不得以任何借口拖延。②、维修过程按《上门维修服务程序》执行；如需收费，向业主提前说明，并及时与接待部联系。（具体实施见《有偿维修》）③、维修人员将维修结果、状况、所用工时间、完工时间、维修原因等事项详细写于维修单上。④业主在维修单上填写意见并签字。(2)、有偿维修①、涉及收费方面的维修，由接待部人员事先向客户解释，并按规定填写收费单。②、由工程部领班按所用材料及维修所用工时进行核价，并填写《维修单》，由客服部交给业主确认，此单一式三联。③、维修人员前往维修地点进行维修。④、客服部按维修收费标准对住户进行收费。4、注消维修单(1)、维修人员完工后，领班及时用电话通知客服部此项维修工作已经完毕，若因故没有完毕，必须向业主和客服部负责人讲明原因（参见首问负责制），并及时将原因向工程部办公室汇报。(2)、在正常情况下，维修完毕后，维修人员必须在十五分钟内将维修单交回工程部领班注销。(3)、每天下午下班前，工程部领班负责将维修单的处理情况汇总，到客服部进行消单。(4)、若因工作原因不能将当天的维修单的情况反馈到客服部，应提前与客服部沟通，确定是否第二天消单。5、工程部将注消的维修单按月份分类存档。6、工程部领班负责对每天未完工的维修单进行重新安排完成，如需公司其它部门配合的或无法解决应及时向工程部主任汇报解决，尽量做到当天工作当天解决。7、客服部人员负责对业主维修情况进行回访，工程部质量主管负责对维修质量进行回访。8、对紧急故障的处理，首先进行抢修，事后由接待部按程序补办维修单。9、对公共设施的维修由工程部领班负责填写《工程维修单》。10、每月底，由各部门将维修单的情况，汇报到各部门主任处，对当月遗留问题、维修情况、维修质量等由各部门主任之间再进行协商、讨论、解决。11、维修单的填写必须字迹清楚、认真、及时，严禁出现空白、简写或有模棱两可的语言。物业有限公司交接班管理制度1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，如果因为某种原因不能值班，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人。2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马上报告领班或工程主任，并且说明原因，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。6、下列情况不得进行交接班：（1）、交接班准备工作未完成时。（2）、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。（3）、领班或由值班主任指定的替班人未来到时。（4）、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。物业有限公司安全、防火管理制度1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好各系统的防火安全保卫工作。2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部经理批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像。4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主任批准才能打开水池盖。6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。9、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。10、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。物业有限公司空调值班岗位职责1、熟悉空调主机系统。及时监测外界和各空调区域的温度，相对温度，相对温度，并根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机，停机前各记录一次，以后运行每小时记录一次运行情况）；2、设备开、停机应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌；3、值班人员必须掌握设备运行的技术状态。发现问题立即报告领班或主任，发生紧急故障，值班人员负责组织力量及时处理，并报告领班或主管；4、做工好直燃机和机房设备的清洁工作，做到无污渍、无灰尘、无垃圾；5、值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严格按操作流程操作。不得擅离职守，如离开值班室，必须通知工程部领班或主任。物业有限公司配电室管理制度1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员禁止进入配电室，特殊情况须经项目经理或工程主任批准后方可进入。2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作，值班员必须如实做好值班记录。3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查，做好巡视记录。用电高峰期应加强巡视，发现问题应及时处理，不能解决的问题要及时上报。4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必须悬挂标示牌。5、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。如确需要，由工程部主任书面同意后进行。6、严禁违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护。7、配电室内设备及线路改变必须经工程部主任同意，重大改变应报告项目经理批准。8、保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜控制在40度以下。9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁干净，无杂物，无积水。10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必须保证有效使用。11、配电室内应悬挂或备有高低压系统图，二次线路图。12、配电室内应做好防鼠工作。物业有限公司公共区域维修程序1、接到公共区域维修工作单后，按规定时间根据维修的技术复杂程度，安排维修工到现场维修；2、维修前先与区域负责人（领班级以上）取得联系并协商有关事宜；3、确认故障范围，并且放置安全警示牌；或维修指示牌；4、确认是否有影响业主的正常工作，若有影响应立即通知相关部门与业主取得联系后，经业主认可，方可进行维修;5、高空作业时，最少安排俩人以上作业，并做好安全防护措施，首先检查安全工具是否完好，如：安全带、梯子等，梯子应与墙面成60度；6、使用的维修器具必须干净、整洁，并配备必要的防护器具，防止二次污染；7、在维修期间，尽量避免产生噪音灰尘。严禁大声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严禁坐在设备上与他人聊天；8、维修完毕后必须将现场卫生打扫干净，如产生大量垃圾可根据实际情况联系其他部门协助打扫；9、每次维修结束时，必须清点所带工具、零配件，以防遗失或留在设备内造成事故；10、通知区域负责人（首问负责人员）对报修的问题进行验收，验收合格在维修单上签字认可；物业有限公司工程部突发事件处理程序一、停电若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电。外线停电：（1）、打电话联系供电局小区变电所，询问停电原因，停电时间，何时恢复，并做好记录。（2）、如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照《电梯救困流程》处理，防止危险情况发生。（4）、打电话通知物业公司项目经理，工程部经理。（5）、通知客服部及时告知业主。（6）、将情况及时汇报公司当值最高领导。（7）、由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。2、内部故障停电：（1）、检查停电原因，按《内线故障处理程序》执行。（2）、通知客服部及时向业主解释。（3）、如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照《电梯救困流程》处理，防止危险情况发生。（4）、当供电系统紧急故障发生后，领班及时组织人员抢修，并预计修复时间，并通知客服部。（5）、事故处理完毕后由领班向工程部主任报告事故经过和处理情况。（6）、由主任以书面的形式写出事故报告，上报物业公司项目经理。交物业办公室一份，留一份工程部办公室存档。（7）、做好事故处理过程的工作记录。二、发生停水、水管爆裂时：1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场。2、维修人员到达后,立即关闭水源控制阀,悬挂“管道维修,暂停使用标示牌”。3、维修人员及时将现场状况用对讲或电话汇报工程部办公室。4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写维修单，注明所用材料及情况说明。5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。6、如果有危及到电气设备的，应马上通知配电室立即断开该事故区域电源。7、修复后维修人员撤去维修告示牌打开供水阀,及时通知客服部告之业主正常使用。8、事情处理完毕后,由主任写出书面报告,留工程部办公室存档。生天然气泄漏时：1、工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,立即赶到现场,关闭泄漏煤气管道控制阀，并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌”。通知管理部安排人员看护现场，疏散围观人员；严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸。3、设置警界线，放置：“危险！请勿靠近”的警示牌。4、值班人员将现场泄漏情况报告工程部办公室。5、由工程部及时通知物管部，由物管部及时通知受影响的业主。6、工程部组织人员进行小型故障抢修，遇重大情况立即与天然气公司联系维修，尽快恢复使用。5、修复后及时通知物管部告知业主可以正常使用。6、事后由值班主任写出事故报告，留工程部存档。四、发生火灾：1、工程部接到火灾报警后，工程部经理要立即赶到消防中心，接受指令。2、工程部办公室人员立即准备，将重要的文件及备份资料马上转移到安全区域。2、全体设备维修人员要在现场待命。3、负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况，发现问题及时处理。同时，随时准备人力启动消防泵。4、值班人员不能离开值班室，以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人员。5、电工领班带领电工在配电值班室待命，随时处理各种突发问题；根据指挥部和工程部办公室指令切断电源；保证消防设备和应急照明设备的供电。物业有限公司工程部培训大纲一、培训目的：为了提高物业维修人员的专业技术水平和综合素质，保证服务质量不断满足业主的需求二、培训方式方法：面授、现场讲解、观看教学光碟、案例分析、参观、现场演示或聘请外单位有经验的人员理论讲解。三、培训方式：1、每周公司例会精神的传达。2、本周存在的问题分析。3、各相关专业负责人的讲解。4、各相关专业负责人实地现场讲解。5、办公室组织资料下发班组，员工自学，定时考核。四、培训内容1、大厦设施设备介绍：（领班负责）（1）、现场实地介绍a、水泵房：介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护注意事项；各泵的用途及控制原理、消防设施的运行情况介绍及的巡查维护注意事项。b、直燃机房：介绍直燃机的工作原理，制冷过程。直燃机的操作注意事项，以及应急处理事项措施等。c、配电室：高压设备各配电柜功能介绍。低压配电柜各分路负荷的分配，以及各回路所管辖负荷范围的名称。各低压开关的操作法及注意事项，以及停送电操作程序。e、气体灭火室：气体灭火罐巡查中的注意事项、维修保养事项、出现火灾如何与消防中心配合。f、消防中心：消防控制中心设备的介绍，如何与负二层设备的联动。g、中控室：所有弱电设备在中控室的分布情况。电信