2021年长沙楼市地产总结及明年预判【地产年报】

◆市场预判回顾半年度修正政策预测维持严控维稳长沙内六区供应量：预计1488-1617万方成交量：预计1492万方实际1483万方实际1456万方误差-2%误差-1%CONT目E录NTS01022021年楼市特征分析2022年市场预判0304板块投资价值分析后市开发建议PART012021年楼市特征分析①

宏观背景②

土地特征③

住宅市场及红盘特征④

商办市场特征⑤

客户变化分析本轮楼市转冷，更多是宏观面传导到买卖双方预期下行所致CHAPTER1

经济下行

金融管控

+政策管控

+

信贷紧缩仅剩真正的居住需求活下来的都是英雄

房企拿地意愿降低

&

客户观望

房企暴雷

政府托底土地供销规模远超往年，支撑未来新房市场有效供给CHAPTER1今年三次集中供地带给土地市场超两千万供应量，同比增涨52%，由于二批次土拍遇冷，未成交率高涨，但成交总量仍维持高位，支撑后期楼市供给充足。更多方案资料关注公众号：精英策划圈备注：流拍率未包含中/终止地块地价结构性微跌，溢价受制政策控在低位CHAPTER1今年低价纯商地块成交占比提升，外加供地主力向边缘区域偏移，促使地价略低于去年，近四年在土拍政策限制下，溢价率持续维持在低位，预计后期房企拿地更加谨慎理性，溢价率将长期维持低值。土地成交结构中双限为核心，纯商地价下探吸引房企摘地CHAPTER1含住地块量价齐涨，外围商业地块增多拉低整体纯商地价下跌；单限地价和不限价地块占比扩大，给到房企开发高端品质项目打造空间，但双限地仍是主流，控房价稳地价核心不变。出让地块条件繁多，自持租赁渐成多地块标配CHAPTER1今年供应地块中59%（宗数）、77%（体量）为带条件出让，其中竞自持租赁占比最大，为响应政府落实保障性租赁住房配套要求，该条件或将成为后期土拍标配，催逼房企提升自持运营盈利能力。长沙2021年供地带条件地块宗数占比图59%44%带条件出让带2个及以上条件63宗85宗外围多板块限价上涨，支撑未来房价CHAPTER1今年共24个板块释放新地块，其中8大板块限价超1.35万元/㎡，17大板块（71%）住宅限价水平创新高，其中以外围板块为主，涨幅最高为金桥新城板块，依托高铁西将提前兑现区域价值。板块限价住宅毛坯最高限价梯队[2021]长沙市142号住宅毛坯销售限价：13200元/㎡（+7%，+900元/㎡

）[2021]望城区068号住宅毛坯销售限价：9000元/㎡（+32%，+2200元/㎡）丁字镇9000望城中心8700[2021]长沙市141号住宅毛坯销售限价：13480元/㎡（+5%，+680元/㎡

）[2021]望城区066号住宅毛坯销售限价：8700元/㎡（+19%，+1400元/㎡

）鹅秀11000园林生态园8000[2021]长沙市036号住宅毛坯销售限价：14000元/㎡（+4%，+600元/㎡

）金桥新城10500[2021]望城区029号住宅毛坯销售限价：10500元/㎡（+62%，+4000元/㎡）雷锋8500金星北9900松雅湖万家丽北月湖苏圫垸13200[2021]长沙市032号住宅毛坯销售限价：13000元/㎡（

+10%，+1200）星沙中心[2021]望城区018号住宅毛坯销售限价：13000元/㎡（+8%，+1000元/㎡

）泉塘麓谷谷山1480011[2021]长沙市144号住宅毛坯销售限价：14000元/㎡（+25%，+2800元/㎡

）隆平高科13480空港新城梅溪湖一期13500心800[2021]望城区055号住宅毛坯销售限价：9900元/㎡（+38%，+2700元/㎡

）梅溪湖二期11300岳麓山[2021]长沙市121号住宅毛坯销售限价：13800元/㎡（+8%，+1000元/㎡

）桃花岭高铁新城14000[2021]长沙市145号住宅毛坯销售限价：14800元/㎡（+14%，+1800元/㎡

）雅塘井湾13000高铁会展13800含浦洋湖垸14200[2021]长沙市112号住宅毛坯销售限价：13500元/㎡（+5%，+700元/㎡

）省府红星13500[2021]长沙市028号住宅毛坯销售限价：14200元/㎡（+3%，+400元/㎡

）＞1350011001-13500＜11000天际岭13900[2021]长沙市140号住宅毛坯销售限价：13900元/㎡（+16%，+1900元/㎡

）大王山12200解放垸[2021]长沙市040号住宅毛坯销售限价：12200元/㎡（+3%，+400元/㎡

）大托暮云11000备注：文本框内标黄的为房企拿地，标灰的为平台公司拿地[2021]长沙市124号住宅毛坯销售限价：11000元/㎡（+25%，+2200元/㎡

）房地价差扩增，房企利润受制于原材料上涨而有限CHAPTER1部分限价上涨对整体限价水平拉动作用有限，边缘区域成供地主力，拉动地价小幅下滑，房地价差突破7000元/㎡，因建筑原材料价格大幅上涨，制约房企利润空间。长沙市内六区限价地房地价差走势（2017-2021）单位：元/㎡住宅限价均价（元/㎡）限价地住宅体量楼面均价（元/㎡）1250010000750010929110289983860882676603700559994750529850004425398438583924250029692017年2018年2019年2020年2021年拿地房企向实力雄厚国企倾斜CHAPTER1今年民营资本淡出土拍市场，占比同比下滑32个百分点，拿地基本以国企为主，尤其是二、三批次集中供地国企兜底迹象明显。长沙市内六区2020年/2021年各类房企拿地宗数占比拿地宗数拿地房企望城水投集团望城城投集团龙湖排名1拿地房企绿城拿地金额（亿元）58.862021年拿地房企民企，37%1092保利56.175（3宗联合拿地）3龙湖40.54湘江新区农村商业银行54华润37.224望城经开保利5城发恒伟建发36.423631.043城发恒伟建发7绿地27.033（1宗联合开发）38望城城投集团阳光城中欣24.392020年拿地房企民企，69%阳光城长房921.383（1宗联合开发）1021.22注：1.拿地宗数相同则按拿地体量排列先后顺序；2.联合拿地宗数和拿地金额各占比50%土拍政策灵活性高，三次集中供地由热转冷，最终回归平静CHAPTER1首批集中供地市场热度高涨，二批集中供地开始对竞买要求及房企资质等多面要求提升，地块素质也存在较大差异，市场速冻，三批次政策随即优化，土拍政策调控灵活性较强。超预期火热，不符合调控目的首批成交33宗地块，12宗熔断，单宗地块摇号房企最高达57家，宗数未成交率仅8%。目标次集中供地控土地市场热度稳地价预期收紧出让条件，超预期寒冷二批超八成土地均有自持租赁住房要求，且地块整体素质一般，过半地块提前中/终止，宗数未成交率高达66%。条件优化，国企兜底，回归平静三批大幅度减少租赁住房土地供应，在平台公司和国企兜底下，宗数未成交率降至12%，土地市场回归稳定。土地供给充足，预期下行后，房企拿地态度急速扭转为冷淡CHAPTER1

含住土地量价齐涨，经历冰火两重天

房地价差稳中拉大

拿地信心受金融管控等未恢复

国/央企兜底房企拿地开发信心不足退回“安全保守”经营线内商品住宅：整体供需平衡，两极分化，需求自上半年火热逆转“速冻”CHAPTER1今年供应明显放缓，成交在上半年热销支撑下，同比基本持平，供需相对平衡，但自7月开始需求乏力，逆转为持续供过于求，下半年月均成交环比跌幅为19%，价格维持涨势。2012年-2021年内六区年度商品住宅供销量价走势图上半年：684万方下半年：772万方月均环比上涨13%+1%-11%上半年：821万方下半年：661万方月均环比下滑19%商品住宅：库存量上行，去化周期陡增CHAPTER1近四年库存量波动上涨，至12月底达889万方，处历史高位水平，随近六个月去化速度减慢，去化周期陡坡上行至8.1个月，如需求持续乏力，去化风险将进一步加重。2018年-2021年内六区商品住宅库存及去化周期走势图大户型住宅：交投活跃，供销量价均创峰值CHAPTER1今年大户型改善型产品供销量价大幅上涨，三指标均为峰值，供销两旺，延续供过于求，项目分化情况犹存，该类产品畅销离不开地段、品质与配套优势加持，如无则流速极慢。2019年-2021年内五区大户型住宅供销量价走势图大户型：指160㎡以上，2T2户、2T3户的高层住宅价比为大户型对比普通高层住宅价格情况大户型住宅：供给增多，存量上行CHAPTER1下半年大户型住宅积极拿证，截止12月底存量已超百万方，盘均存量上涨33%，去化周期6.2个月，短期压力小。更多方案资料关注公众号：精英策划圈2021年内五区大户型存量及去化周期走势图2021年内五区大户型盘均存量一览图大户型：指160㎡以上，2T2户、2T3户的高层住宅精装：毛坯产品逐年减少，热销TOP10均为精装CHAPTER1今年内五区在售项目中含精装占比34%，毛坯占比66%呈逐年下滑趋势，热销TOP10中均为精装项目，以装标2500元/㎡为主，开发商依靠精装溢价同时提升品质，减弱客户抗性。2018年-2021年内五区成交金额TOP10精装情况走势图2019年-2021年六区一县毛坯与分阶段精标占比走势图注：TOP数据来自内五区网签数据，毛坯与精装分档数据来自重点项目集中开盘监控项目精装：品质升级，精装配置升级，开发商利润空间收缩CHAPTER1长沙典型项目分三档精装配置，对于精装品质开始升级，装标2500元/㎡亦配有中央空调、新风系统、地暖等三大件，装标3500元/㎡及以上品牌品质更高。精装标准2500元/㎡精装标准3500元/㎡位置洋湖某项目高铁新城某项目中心板块某项目洋湖某项目内容：空调品牌：美的内容：中央空调品牌：日立内容：中央空调品牌：东芝内容：空调品牌：日立净水器内容：智能锁品牌：海贝斯内容：智能锁品牌：海贝斯内容：全屋智能面板/电动窗帘内容：智能锁品牌：海贝斯品牌：世茂物联内容：地砖/木板品牌：蒙拉丽莎/书香门第内容：新风系统品牌：意艾蒲内容：新风系统品牌：爱迪士内容：新风系统品牌：中科睿赛全屋洗碗机内容：灯具品牌：欧普内容：地暖品牌：孚达内容：壁挂炉品牌：博世内容：地暖品牌：威龍内容：地砖/木板内容：地砖/木板内容：地砖/木板品牌：马可波罗/欧派品牌：蒙拉丽莎/大自然品牌：蒙拉丽莎/书香门第内容：灯具品牌：雷士内容：灯具品牌：欧普内容：灯具品牌：欧普中央空调内容：厨盆、龙头品牌：科勒内容：厨盆、龙头品牌：科勒内容：厨盆、龙头品牌：科勒内容：厨盆、龙头品牌：科勒新风系统内容：橱柜/吊柜/柜体内容：燃气灶、油烟机、消毒柜品牌：老板内容：燃气灶、油烟机、消毒柜品牌：方太内容：燃气灶、油烟机、消毒柜品牌：西门子品牌：品尚厨房内容：凉霸品牌：法狮龙内容：橱柜/吊柜/柜体内容：净水器品牌：沁园内容：凉霸品牌：法狮龙品牌：欧派内容：燃气灶、油烟机品牌：老板内容：凉霸品牌：名族内容：橱柜/吊柜/柜体————品牌：金牌全屋地暖内容：橱柜/吊柜/柜体————品牌：欧派内容：风暖品牌：法狮龙内容：台盆品牌：科勒内容：台盆/智能马桶/浴缸内容：台盆/智能马桶/浴缸品牌：科勒/摩恩品牌：科勒内容：风暖品牌：欧普内容：地漏/角阀品牌：潜水艇内容：风暖品牌：法狮龙卫生间————内容：浴霸品牌：松下————开盘：推盘货量减少，认购率低位徘徊CHAPTER1今年集中开盘项目基本与去年持平，总推量与盘均推货量同比齐跌，为近三年最低值，上半年市场较为活跃，支撑整体认购率同比小幅上行，仍在荣枯线上徘徊。2019年-2021年六区一县开盘月度走势图开盘：平推项目多于开盘项目，蓄客艰难CHAPTER1近两年拿证项目与开盘项目个数基本持平，开盘兑现率持续多月份在50%以下，平推项目更多，蓄客艰难。2020年-2021年六区一县开盘兑现率走势图红盘特征：数量减少，客户价格抗性减弱CHAPTER1今年红盘数量较前两年有明显减少，仅分布在9个热点板块，62%的红盘价格在高于板块均价时仍能实现热销，客户对价格敏感度降低。高层成交均价（元/㎡）板块高层成交均价板块高层分装修成交均价（元/㎡）板块项目名称北辰三角洲滨江府1913（元/㎡）精装18000精装14700滨江板块1473711434精装15496精装平层10500毛坯平层8600毛坯复式10200汉唐世家精装11815毛坯10205麓谷谷山板块阳光城溪山悦绿地麓云国际中海阅溪府精装11600精装15500精装15400精装14550毛坯13070精装20500毛坯9470梅溪湖一期板块雅塘井湾板块1500613068精装15020旭辉雨花郡精装14533毛坯12253中建钰和城大市府板块高铁会展板块含浦洋湖垸板块省府红星板块月湖苏圫垸板块华润长沙悦府融创会展上东区保利天汇137709570精装14016毛坯9570精装15400精装14100精装13400132681296513106精装15177精装13457精装13835龙湖春江天曜龙湖春江天玺备注：红盘指2021年开盘套数500套以上且整体认购率在90%以上，或网签成交总面积20万方以上的商品住宅项目项目成交均价大于板块成交均价（分装修），项目成交均价小于成交均价（分装修）红盘特征：丰富配套加持，产品打造特色CHAPTER1项目配套、产品打造及营销展示等均能促成项目热销，实现溢价。其中配建或周边存在长郡、清水塘等名校教育配套为红盘共有特性之一，其次为便捷交通配套和项目特色产品线打造。红盘特征板块项目名称北辰三角洲滨江府1913周边教育交通洲站产品打造商业景观休闲性价比高——营销展示——清水塘北辰小学、清水塘北

地铁1号线北辰三角

瞰江大平层设计，居住舒

大悦城、凤凰海购

三馆一厅、北辰滨辰实验小学适度高物公园江公园、湘江滨江板块岳麓区滨江小学、岳麓山滨

地铁4号、6号线换

改善大平层产品，可瞰江，

奥克斯广场、渔人销售价格低于板块均价湘江、裕湘纱厂————江实验学校乘站六沟垅站舒适度高码头、保利MALL精装、毛坯，平层、复式，多类产品设计，客户可选度高湖南第一师范高新区雷锋实

地铁2号线西延线金销售价格低于板块均价汉唐世家——————验小学、长郡麓谷中学洲大道站——麓谷谷山板块梅溪湖一期板块雅塘井湾板块湖南师范大学附属阳光实验小学销售价格低

园林动线美观大气，会阳光城溪山悦绿地麓云国际中海阅溪府高层、叠墅双产品设计改善大平层产品舒适度高N+1户型设计，赠送率高——————于板块均价所部分实景展示地铁2号线西延线映日路站正地铁口梅溪湖国际新城中轴线西雅博才小学、西雅中学————岳麓区实验小学（西校区）、

地铁2号、6号线换西雅中学

乘站中塘站——————————营销展示美观大气砂子塘吉联小学、湖南广益

地铁4号、5号线换圭塘河、圭塘河海绵城市公园旭辉雨花郡中建钰和城————旭辉MALL——————实验中学、周南雨花中学乘站圭塘站师大附中双语实验学校、明德天心中学————————博才小学东校区（暂定名）、华润长沙悦府

湖南师大附中万象城实验中学（暂定名）地铁4号、6号线换乘站六沟垅站自建18万方万象城商业MALL大市府板块高铁会展板块含浦洋湖垸板块省府红星板块住宅全改善大平层设计阳光城溪山悦园林展示项目配建湖南师大附中附属

地铁2号、4号线换长沙国际会议中心、

销售价格低国际会展中心融创会展上东区保利天汇——自建商业体————小学乘站光达站于板块均价麓山国际洋湖实验学校、雅礼洋湖实验中学、长郡双语洋湖实验中学低密容积率，高层、洋房产品涵盖刚需、刚改、改善多类客群营销中心结合交付实景打造——洋湖湿地公园——师大附中双语实验学校、明德天心中学自建约12万方龙湖长沙新姚天街营销中心、园林结合交付实景打造，品质感强龙湖春江天曜地铁1号线友谊路站——————史家坡小学、清水塘三小、清水塘三小东校区、开福区第一中学自建约11万方龙湖长沙开福天街，五矿MALL销售价格低

营销中心、园林结合交于板块均价

付实景打造，品质感强月湖苏圫垸板块龙湖春江天玺————————华润长沙悦府户型图优势特征个数13987655备注：红盘指2021年开盘套数500套以上且整体认购率在90%以上，或网签成交总面积20万方以上的商品住宅项目。红盘特征：精装限价项目为绝对主流CHAPTER1红盘纯精装出售占比达77%，除少数二手地、棚改项目外，73%的红盘为限价项目，在有限利润空间下，房企通过精装实现溢价，以地段优势、优质营销展示、产品精准定位客群实现热销。备注：红盘指2021年开盘套数500套以上且整体认购率在90%以上，或网签成交总面积20万方以上的商品住宅项目红盘特征：高商业占比且出让条件较多，考验开发商运营能力CHAPTER1九成红盘带条件出让，六成项目商业占比超30%，后期变现难度大；整体竞买条件较严格，但拿地房企仍能打造与客群匹配的住宅产品，实现热销，普遍开发周期为5-8个月，个别达到13个月以上。拿地溢

楼面地价

商业

商业体量

拿地企价情况

（元/㎡）

占比

（万方）

业类型红盘项目竞买要求中海阅溪府滨江府1913保利天汇19%11%5%75487300682529%10%33%12.692.05国企国企国企须在L05-A35-2地块上出资建设公园绿地144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买15.58无竞买人或其实际控制人为2019年《财富》排行榜世界500强前100强且该实际控制人下具有中国连锁经营协会评定的“2019年中国连锁百强”排行榜前10强的企业；建华润长沙悦府0%680062015669520047%34%34%8%25.7221.0916.964.04国企

集中式商业购物中心，其中自持商业建筑面积不少于15万平方米，自持商业购物中时间自竣工验收之日起不少于10年；出资建设一条道路、一所小学、一所中学、三绿地、3000平方米左右的物业（含装修）作为桐梓坡消防救援站绿地麓云国际

17%龙湖春江天玺

26%国企民企民企涉及地块红线内的地铁出入口、通道由土地竞得人负责出资建设竞买人或竞买人控股公司（含其控股子公司）需为中国连锁经营协会发布的2018年国连锁百强前50强的公司，且注册资金不少于10亿元；需具备10年以上商业综合体商、运营、管理经验，且自持商业综合体建筑面积在100万㎡以上；须开发建设集中式商业购物中心，其中竞得人自持经营面积不少于7万㎡，自持经营时间不少于7年住宅户型面积不超过144平方米的户型不少于60%，优先首套刚需群体购买无偿代建两条道路、一所小学旭辉雨花郡0%0%自持不少于9万平方米的集中式商业购物中心，自持时间不低于10年；竞买人或竞买人控股公司（含其控股子公司）须具备国内大型购物中心综合体的开发、运营、管经验：其中须在国内开发并以自有注册驰名商标品牌持有运营的商业购物中心商业动产的产权面积（不包括配套车位面积）超过200万平方米；须具有以自有注册驰名商标品牌持有运营面积（不包括配套车位面积）不低于40万平方米的单个商业购物心项目（不含街区商业，不含专业市场）；须单独运营且自运营面积（不包括配套位面积）9万平方米以上的商业购物中心数量不少于10个；无偿代建幼儿园配建不少于500套、总建筑面积不低于2万平方米的租赁住房；144

平方米以下的住户型不少于60%，优先首套刚需群体购买企业（竞买人）或该企业全资、控股子公司至少拥有建筑面积总计36万平方米以上会展中心或建筑面积总计18万平方米以上会议中心的建设及运营的业绩；须至少拥有一个建筑面积200万平方米以上的城市片区综合开发经验；至少拥有五座以上国际五星级酒店的投资及开发业绩龙湖春江天曜410060%13.12民企汉唐世家10%0%330025%48%12.48民企民企融创会展上东区一期1921；二期2018108.63商办：供过于求明显，公寓全年持续以价换量CHAPTER1商务公寓：今年供应明显放缓，成交在持续以价换量下，同比上涨13%，但供过于求状态未改。写字楼：供销量价齐跌，严重供过于求，月均成交仅1万方，需求低迷，租赁使用远大于销售。商业：供应同比下降19%，成交量跌价涨，供销比为三大物业中最高值，商业严重过剩。内五区商务公寓内五区商业内五区写字楼商办：库存屡创新高，去化高压CHAPTER1商务公寓：长期供过于求，库存为商办物业中最高值，因流速相对较快，去化周期为最低值，仍有去化压力。写字楼：库存长期高位波动，去化速度最为缓慢，去化周期为商办物业中最高，长达24年。商业：库存和去化周期均位于三大物业间中位水平，风险仍然很大。内五区商务公寓内五区写字楼内五区商业公寓成交结构：主力面积段稳定，单总价段回落CHAPTER1公寓主力面积段稳定在30-50㎡之间，今年150㎡以上产品小幅增加，单总价段受持续降价影响，核心集中在0.8-1万元/㎡、30-50万元，但8千元/㎡、30万元以下产品占比有明显增加，下移趋势凸显。面积段2017年2018年2019年2020年2021年30㎡以下7.00%3.00%1.00%5.00%5.40%30-40㎡29.00%33.00%41.00%37.00%35.30%40-50㎡37.00%34.00%35.00%35.00%39.40%50-60㎡14.00%17.00%14.00%16.00%11.20%60-90㎡12.00%9.00%8.00%7.00%6.80%90-120㎡2.00%3.00%1.00%1.00%0.70%120-150㎡0.00%150-200㎡0.00%200-250㎡0.00%250㎡以上0.00%1.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.60%0.10%0.10%0.40%单价段2017年2018年2019年2020年2021年0.8万以下0.8-1万1-1.2万1.2-1.4万1.4-1.6万1.6-1.8万1.8-2万2-2.5万2.00%4.00%5.00%3.00%2.50%2.5万以上0.00%1.00%2.00%1.00%0.90%28.00%3.00%1.00%3.00%12.40%34.00%35.00%14.00%26.00%39.20%19.00%15.00%21.00%28.00%25.60%10.00%19.00%26.00%18.00%9.40%7.00%18.00%16.00%12.00%6.30%0.00%3.00%11.00%6.00%1.80%1.00%3.00%4.00%2.00%1.80%总价段＜30万25.00%3.00%3.00%5.00%11.30%30-50万50-70万70-100100-150150-200万＞200万0.00%1.00%1.00%0.00%0.90%2017年2018年2019年2020年2021年45.00%42.00%33.00%46.00%58.30%16.00%35.00%38.00%33.00%18.00%12.00%13.00%20.00%11.00%8.30%2.00%6.00%5.00%3.00%2.30%0.00%1.00%1.00%1.00%0.90%公寓热销特征：降价为核心，个别以成本价销售，小户型入手门槛更低CHAPTER1热销项目九成以上均有促销降价动作，折后均价与拿地地价相比，差值在3-8千元/㎡不等，其中保利恒伟时光印象和力高凤凰新天几乎以成本价销售，主力产品以40㎡以下为主。2021年内五区商务公寓成交套数TOP20成交均价

主力产品

主力总价段

成交楼面价楼地价差（元/㎡）排名项目套数2021年营销动作（元/㎡）（㎡）31-3734-4037-413743-443733（万元）28-3137-5432-3926-2741-4243-4426（元/㎡）1234567891011121314151617181920碧桂园印象保利天禧佳兆业云顶都汇保利恒伟时光印象万润时光里时代MOMA云park碧桂园城市之光卓越中寰龙湖春江郦城红星农批商业中心绿地V岛1154111210559198458187827557407317276486336276145915775224984748806112068983702796282319648710套特价房源8167-8168元/㎡,目前成交均价8200，多为平层平层降至8800元/㎡，LOFT降至9238元/㎡起额外优惠95折，特价房7字头起国庆期间降价促销6800-7200元/㎡最低6500元/㎡起//22003301/6612/67833726/5049/116618377平层降至9200元/㎡起，毛坯LOFT降至1100元/㎡起平层毛坯公寓7999起1138111758838610285113131010016981905940274532//平层毛坯降至9888元/㎡起多次推出9字头的特价房源6427610380130403900/53317776648482736200/39-5243-4443-4424-3040-493733-4442-4549-5024-3368-8833内部解筹居多最低降至8100元/㎡起阶段性推出特价房源，折扣幅度相对较小第二套半价，均价降至9300元/㎡平层降至毛坯12500元/㎡绿地长沙城际空间站万科金色梦想敬天广场中富航银座//7999元/㎡起精装降至7000元/㎡左右复式一口价8888元/㎡映客龙湖璟翠中心力高凤凰新天恒大誉府奥园城市天骄正荣梅溪紫阙台9710975596668031414043-443632-3835-4242-432935006000/62103755/多为前期销售，今年集中签约最低降至6字头起的特价房源精装LOFT国庆前夕降价至8500-9200元/㎡//10930445047946136公寓营销特点：降价促销贯穿全年，形式多样CHAPTER1今年商务公寓促销更加频繁，尤其是下半年，超七成项目有促销动作，降幅近四成，降价形式多样，例如工抵房、学位公寓或直接降价等，同时广开渠道或提高渠道点数，最高点数维持在10%左右。二季度三季度四季度一季度商务公寓多有促销动作，大促销项目仅8个，渠道点数最低4个点起44%项目降价促销，渠道点数2.5%-10%75%项目降价促销，渠道点数1.6%-10%77%项目降价促销，渠道点数1%-10%降幅降幅降幅降幅6%-22%15%-25%3%-37%4%-36%商业大平层：供销量刷新历史，同质竞争大，去化高压CHAPTER1今年供求量均为峰值，但市场客量有限，价格同比上涨15%，同时存量与去化周期双双攀至峰顶，去化周期已超9年，后市去化承压较重，且同质竞争也会愈加激烈。判定标准：项目定位或规划宣传为商业大平层的项目商业大平层热销特征：品质与地段是核心，从前期设计贯穿始终CHAPTER1今年热销的商业大平层多具备景观、地段或产品优势，品质王者运达中央广场三期年底入市，类住宅高端产品，入手门槛降低吸引众多客户买单，稳占TOP1；后期产品打造需从前端入手精准定位。2021年商业大平层成交套数TOP10成交均价

成交金额（元/㎡）

（亿元）主力面积段主力总价段（万元）排名1项目成交套数核心价值点（㎡）纯大平层小区，居住属性，阳台、燃气及民水民电，奢装配置，优质口碑与配套运达中央广场三期286704138342621/19668344503081317430294472428138264/17.797.921.671.343.860.953.4/200-300250-300100-150200-350350-400100-150377-450/500-700900-1100300-500500-700900-1100350-4001600-2600/2润和滨江湾纯大平层小区，一线江景，金融中心，精工产品与豪装配置3平安财富中心一线江景，中心地段，无柱式大景观面产品，奢装配置4万象公园市府地段，配套就读长郡双语二校区中小学，高赠送类住宅产品5三湘一品一线江景，金融中心，国际一流名家操刀建筑，内部解筹6印湘江一线江景，奢装配置的酒店式美宅7达美公馆梅溪湖一线湖景，地铁上盖，装标1万/平的豪装配置大平层8//////9/////10/////判定标准：项目定位或规划宣传为商业大平层的项目客户观望情绪愈重，来访及转化率均为近三年新低CHAPTER1今年受房企暴雷频发影响，楼市下行，客户观望情绪加重，今年盘均来访量不足百批，同时在渠道盛行下，

“一房多看”拉低整体转化率，盘均来访及客转率均为近三年最低值。2019年-2021年六区一县项目来访及转化率走势2019年102批10.3%2020年115批9.1%2021年96批8.2%盘均来访量转化率近六成客户来自渠道转介，逆市中营销成本较大CHAPTER1转介、渠道两者合计占比近六成，较半年度上涨12个百分点，房企需视自身情况合理运用，日常营销活动吸客、网络营销推广及维系好老业主关系依旧必不可少。2021年成交客户来访途径占比情况90后为购房绝对主力军，外省户籍客户占比达近八年新高CHAPTER1网红长沙城市高速发展，对外虹吸效应加强，省外客户占比为近八年新高，18-29岁的90后为购房绝对主力，同比占比明显提升，而其他年龄段占比多呈下滑趋势。中原代理项目成交客户来源（籍贯）结构中原代理项目成交客户年龄结构政策限制下，首套自住为主流，投资需求大幅减弱CHAPTER1高压政策环境下，近四年长沙购房自住需求占比均在90%左右，以首次刚需客群为主，优质改善项目的出现，存在部分客群出售房子换取首套刚需资格现象，二次购房需求占比有所减少。中原代理项目成交客户置业目的结构中原代理项目成交客户置业次数结构客户对面积需求扩大，价格抗压增强，总价200万以上客群占比两成以上CHAPTER1目前市场客户需求面积段主力仍集中在130㎡-144㎡区间，总价段在120-180万区间，但144㎡以上、200万以上占比明显上升，反映出客户对于改善产品需求扩大，总价承压力进一步加强。2017年-2021年内五区商品住宅成交面积段分析2017年-2021年内五区商品住宅成交总价段分析面积段2017年2018年2019年2020年2021年总价段2017年10%23%24%16%11%9%2018年4%2019年1%2020年1%2021年1%60㎡以下60-80㎡1%4%1%3%0%1%0%1%1%1%60w以下60-80w12%21%19%22%11%3%7%5%2%80-90㎡10%19%15%13%15%17%2%6%4%2%1%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-260㎡260-300㎡300㎡以上16%12%15%16%21%3%11%12%19%15%21%7%8%4%80-100w100-120w120-150w150-180w180-200w200-250w250-300w300-400w400-500w500w以上19%20%24%14%5%14%19%21%18%8%6%11%20%18%25%7%13%18%19%24%6%14%23%22%9%61%45%2%2%4%3%3%6%3%6%5%9%12%4%1%3%3%2%4%1%0%1%1%0%20%+4%1%1%2%3%1%1%2%2%3%32%+10%1%1%2%2%4%1%0%1%1%1%0%0%0%0%0%1%0%0%0%1%整体套均面积（㎡）117.26122.39127.33128.12133.301%0%0%0%1%客户主力需求仍是舒适型三-四房，五房以上产品占比不超过6%CHAPTER1市场客户需求主力产品为130-144㎡的四房两厅两卫，占比超两成，其次为110-120㎡的三房两厅两卫，目前长沙市场客群刚需客户依旧占主导，需求刚需型的舒适产品。2021年六区一县高层住宅成交结构交叉分析面积段/房1房1厅1卫

2房2厅1卫

3房2厅1卫

3房2厅2卫

4房2厅2卫

4房2厅3卫

4房2厅4卫

5房2厅2卫

5房2厅3卫

5房2厅4卫

5房2厅5卫

6房2厅3卫

6房2厅4卫

7房2厅3卫

7房2厅4卫合计型90㎡以下1.10%1.50%0.90%0.00%0.00%0.00%0.00%0.70%2.60%1.20%0.10%0.00%0.00%0.60%2.20%12.50%16.30%9.00%1.80%0.20%0.10%0.10%0.00%3.90%5.70%13.80%17.40%20.20%23.10%5.90%5.20%2.30%0.70%0.50%0.80%0.10%0.30%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280-300㎡0.00%0.10%1.00%10.10%20.90%4.50%2.30%0.40%0.00%0.00%0.20%0.00%0.00%0.00%0.10%0.10%0.70%1.50%0.90%0.20%0.10%0.00%0.00%0.00%0.80%0.10%0.20%0.80%0.40%0.10%0.00%0.00%0.00%0.10%0.10%0.10%0.10%0.20%0.30%0.30%0.30%0.50%0.10%0.00%0.00%0.00%0.10%0.20%0.10%0.10%0.00%0.00%0.00%0.00%0.10%0.10%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.10%300㎡以上0.00%3.60%0.00%2.70%0.00%2.10%0.00%0.50%0.00%0.10%0.00%0.00%0.00%0.10%0.00%0.00%0.10%合计1.10%2.40%4.70%42.70%39.60%0.50%0.00%100.00%宏观及土地市场层层传导，加速楼市预期下行，总量依托前期热销而稳定CHAPTER1

新房市场由高速增长转向低速运行，进入真正的青铜时代

产品方面，靠精装溢价，大户型畅销

商业大平层或将成为商业市场一抹亮色楼市去化压力上行两级分化深度扩大

客户观望加重，90后新生代及新长沙人为购房主力军PART022022年市场预判①

商品住宅短期待入市量②

需求端量价周期趋势预判③

商办短期待入市量及需求预判④

大平层市场未来发展趋势政策严控延续，适度松动CHAPTER1

疫情反复，经济不景气

货币政策，财政政策，对经济增长和就业更加友好政策对经济和市场将逐步友好坚持房住不炒

房地产税试点进程加快

房地产避免硬着陆，加强预期引导商品住宅：房价稳控，供求量高位微跌，略微供过于求CHAPTER2供应需求价格土储充足，但推货易受市场影响，高位微跌5%以内经济与疫情影响，客户购房意愿低，同比-10%以内市场主力往外围区域偏移限价上涨支撑价格持平长沙市内六区商品住宅供求量价走势商品住宅：岳麓区仍为明年主力，去化环境最健康CHAPTER22022年六区一县商品住宅预计新增供应1749万方，主力外扩，核心集中在长沙县和望城区；由于近六个月流速减慢，预计去化周期有12.8个月，仅岳麓区短中长期去化压力相对较小。六区一县商品住宅2022年待入市体量分布情况2022年六区一县预计上市商品住宅去化压力情况望城区开福区长沙县芙蓉区岳麓

天区

心区雨花区>19个月12-18个月<12个月商品住宅：含浦洋湖与麓谷谷山高量无压，明年将蝉联热门板块CHAPTER22022年商品住宅预计新增供应量集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小，而受市场活跃度影响，中心、泉塘、隆平高科等片区去化相对缓慢。各板块商品住宅预计2022年新增供应及去化周期商品住宅：高价项目占比提升，主力单价段持续上移CHAPTER22022年商品住宅内五区主力在13000-14000元/㎡，对比2021年单价段提升1个档位，随主力上移，入市项目货值在5-25亿元区间占比同比均有上涨，但大盘依旧稀缺。商品住宅2021年实际与2022年预计单价段分布情况2022年内五区商品住宅待入市项目货值分布情况商办：供应放缓，需求得政策与营销支撑微跌，房价微跌CHAPTER22022年六区一县商办市场预计新增供应280万方，其中内五区190万方，供应同比明显放缓，需求端量价微跌，持续供过于求，市场高压运转。更多方案资料关注公众号：精英策划圈长沙市内五区商办供求量价走势商务公寓：供应集中地段优势板块，有量低压CHAPTER2商务公寓供应集中在中心、梅溪湖一期及滨江板块，但三板块地段优越、商务氛围醇熟，去化压力相对较小；反观望城中心、鹅秀及天际岭等城市外扩区域去化承压较重。各板块商务公寓预计2022年新增供应及去化周期梅溪湖二期前期未有商务公寓项目在售，预计去化周期无实际意义住宅大户型：整体供应维持高位，核心集中在岳麓区CHAPTER22022年六区一县住宅大户型预计202万方待入市，总货值预计322亿元，单岳麓区分别占比42%、44%，且去化压力最短，内五区预计整体去化周期9个月，压力偏小。2022年六区一县大平层项目待入市体量与货值分布情况内五区后市预计去化压力望城区开福区长沙县芙蓉区岳麓

天区

心区雨花区>21个月10-20个月<10个月大户型：指160㎡以上，2T2户、2T3户的高层住宅商业大平层：红海竞争，项目分化加剧CHAPTER221个项目商业大平层待售量超百万方，红海高压竞争，项目分化将加剧；第一二梯队顶端市场饱和，竞争激烈下可能出现降价动作，三梯队目前项目偏少，类住宅性质产品可为后期主攻方向。户型面积（㎡）均价拿证未售体量

后期未推货量梯队项目（元/㎡）（万方）2.6（万方）运达中央广场达美公馆450-1320367-1800257-1200全装修40849全装修40000全装修3454200.564.457.4900一梯队（豪宅）润和滨江湾长沙国金中心旭辉铂悦湘江万科臻湾汇22.7590-902

全装修40000-600000360-460115-370/10.15（236套）/09.2复地滨江金融中心

204-315/4.723.403.7400二梯队（高端）平安财富中心印湘江79-328129-191280-300全装修29615全装修2428000万科紫台2.48（87套）三梯队（类住宅）运达中央广场三期

166-923

全装修18000-2000012.452.310.80万象公园湘江颂254-324288-532毛坯17392毛坯160001.4（56套）0四梯队（混搭配置）正荣梅溪紫阙台中建梅溪湖中心青熙中心230-402

全装修25000-300002.341.3800106-152//0/2.5（80套）绿地V岛240-360200-400//0/待定及特殊案

旺德府万象时代/05.49/例保利天禧瑞和鹿鸣府三湘一品/0278-671303-770/05.220毛坯190000.6246.86合计59.2判定标准：项目定位或规划宣传为商业大平层的项目明年货量可支撑楼市健康运转，但市场分化将延续CHAPTER2

商品住宅量跌价稳，内五区主力单价上移

商办量价齐跌，持续高压运转

住宅大平层有价有市，再迎高峰

商业大平层定价需理性，红海竞争PART03板块投资价值分析①

分析模型介绍②

板块发展格局③

板块发展潜力④

商办风险分析⑤

基本面评级⑥

投资机会⑦

重点板块投资价值排序板块投资价值分析模型——理论公式CHAPTER3板块投资价值

=（市场格局+发展潜力-可能风险）*基本面表现对21项板块投资价值子类进行综合分析评价。1)含住用地量价水平2)住宅市场量价水平1)含住用地成交量价增速2)住宅市场量价增速1)商办市场总成交量基本面评级2)商务公寓量价水平3)房地价差和最高限价3)商务公寓与住宅价比4)短期库存及去化压力5)2022预计新增供应及去化压力6)后续待上市量及去化压力7)商务环境及综合配套情况1)人口总量及结构4)短期库存及去化压力2)职住比与常住人口密度3)企业规模与数量4)特色产业5)2022预计新增供应及去化压力6)后续待上市量及去化压力7)土地待上市量及去化压力5)8大类配套综合得分板块发展格局板块发展潜力市场面评级商办市场风险板块投资价值分析模型——数据工具CHAPTER3基于中原脉策城市大数据分析平台，分行业和基本面两大模块收集数据。土地市场新房市场行业数据基本面大数据二手房市场湖南中原脉策科技规划、国土、住建等官方网站人口：第七次人口普查数据+GPS定位系统配套：高德或osm，综合各大官网清洗湖南中原数据平台新房市场实时监控产业：工商局注册情况人口景观产业商业交通教育板块投资价值分析模型——评价体系CHAPTER3聚合两大模块、21项子类贡献因子，建立长沙板块投资价值分析模型，进行评价打分。基

高大数据采集数据整合加工综合评价研判本面价值重点投资核心投资（板块基本面价值高，或未来规划发展潜力大，当前有一定竞争压力或市场处于发展初期）（板块基本面价值高，或未来发展潜力大，市场竞争压力小）中低谨慎投资机会投资（板块基本面价值一般，且未来规划潜力小，市场冷淡或竞争压力大）（板块基本面价值一般，且未来规划发展潜力一般，但是市场竞争压力小）高中市场面价值板块发展格局：供地外扩，现阶段外围片区新房量价有限CHAPTER3板块持续分化，城市外扩促使会展、滨水、松雅湖等新兴外围区域为供地主力，商品住宅热点板块仍集中在滨江及梅溪湖一期等成熟板块，外围板块量价均低。板块发展潜力：价格稳步上移，边缘板块承压，限价实现度偏低CHAPTER3商品住宅市场发展长期向好，滨水新城、松雅湖等重点外扩板块土地开发量增长过快，以及本身高风险的边缘板块，竞争大限价兑现低；中心、芙蓉马王堆等热点板块限价实现度达100%，利润空间足。商办市场风险：仅少量热点板块风险低，价格仍有下探空间CHAPTER3商办物业交投热点区域位于滨江、中心、梅溪湖一期等商务氛围成熟，主要依靠商务公寓驱动去化，受价格拉动作用较大，热点板块高库存相对低风险，外围板块高压环绕。商办市场风险：极度依赖地段，外围板块应加强非住宅去库存手段CHAPTER3中心、省府红星等核心地段商务氛围醇熟，另有十大外围板块综合配套欠缺，需结合板块市场现状与商务环境匹配度，适当采用非住宅去库存手段推动商务公寓去化。基本面分析：长沙中坚客群基础夯实，多板块宜居性更强CHAPTER3长沙作为新晋千万人口大市，对于人口及人才吸引力强劲，其中滨江、中心板块常住人口密度最高，中心及芙蓉马王堆板块核心地段优势突出，发展成熟度最高，而含浦洋湖等16大板块更加宜居。基本面分析：产业与配套成熟度高的板块相对集中在河东核心板块CHAPTER3传统制造与农林渔牧业多板块主导产业，结构优良，其中中心、雅塘井湾及省府红星三大板块产业成熟度最高，外围板块企业数量相对偏少，9大板块配套成熟，发展及起步板块也各有优质配套。规划：城市外扩明显，后期重点在河西三环周边，河东四板块同步发展CHAPTER3城市中部核心区域待开发地块稀缺，外扩大势所趋，南部融城、东部自贸区产城融合、西北交通门户与新兴产业聚集地，将带动三环周边11大板块高质量发展与全方位跃升。新兴产业聚集区：滨水新城北、大泽湖、麓谷与梅溪湖二期产城融合：高铁会展、隆平高科长沙全市域2035年规划图西部门户：高铁西南部融城：大托暮云及天际岭南部融城：大王山、东山湾板块横向对比分析CHAPTER3评分方法1、权重分值确定——专家打分法；2、原始数据标准化处理——1）数据同趋化处理；2）无量纲化处理：Min-max

标准化：新数据=（原数据-最小值）/（最大值-最小值）

；3、板块得分=标准化处理后数据*权重分值之和。近三年均含

近三年均含住用地成交

住用地成交总建面（万

楼面地价近一年含住近三年均新

近三年均新

近三年均新

近一年新建

近一年新建

近一年新建建商品住宅

建商品住宅

建商品住宅

商品住宅供

商品住宅成

商品住宅成

近一年房价近三年均含

近一年含住住用地溢价

用地成交总近一年土地/

土地待开发新房价格对

住宅建面近一年房价与近三年均值涨幅用地成交楼

近一年含住面地价（元/

用地溢价率㎡）住宅库存面

近6个月去板块配套人口产业最终得分供应面积成交面积成交均价

应面积（万

交面积（万

交均价（元/涨幅积（万方）化周期率建面（万㎡）比（万㎡）㎡）（元/㎡）（万㎡）（万㎡）

（元/㎡）㎡）㎡）㎡）权重分值权重评价滨江33综合1.00.70.80.90.90.20.90.70.60.70.50.70.00.30.20.70.80.20.50.10.30.60.60.00.20.10.31.81.50.50.53综合1.20.21.20.00.50.10.80.10.10.52.13.00.30.10.00.32.00.40.70.00.41.70.00.41.40.40.61.50.00.00.05综合1.21.51.10.40.71.51.30.61.82.40.10.42.35.00.23.21.34.50.73.22.20.21.22.11.00.72.20.00.00.00.05综合3.83.43.33.02.92.92.52.42.32.22.02.01.91.81.81.71.71.61.61.51.41.31.31.21.11.00.80.00.00.00.08综合7.00.84.60.01.00.02.22.60.72.15.92.20.90.40.00.00.00.80.00.10.05.10.00.00.00.00.20.00.00.00.08低好7.06.06.66.36.95.95.16.35.65.38.06.07.44.44.73.65.35.05.54.45.14.12.74.84.84.43.00.00.00.00.08低好0.00.20.00.20.20.00.30.00.30.30.70.90.00.01.70.00.61.40.70.61.40.50.20.48.02.63.60.00.00.00.03综合2.10.30.51.30.70.41.51.31.03.00.41.40.22.81.02.21.21.61.81.01.61.41.10.80.91.11.51.70.40.40.03高好2.00.30.51.30.70.51.41.31.22.90.51.30.23.00.92.11.11.51.91.01.61.51.10.71.00.61.22.00.40.40.03高好2.83.03.01.11.91.92.31.41.81.60.20.70.51.61.12.10.80.90.71.10.50.61.70.10.00.10.52.72.21.50.75888高好4.94.60.04.52.25.34.44.32.86.12.85.23.05.17.45.35.84.04.04.42.76.08.05.54.53.04.43.94.14.63.03高好1.71.60.01.41.02.81.31.30.81.71.52.50.71.82.31.91.91.51.31.51.42.13.02.41.40.81.51.50.90.10.78低好8.03.40.22.82.00.33.63.70.85.10.42.10.02.46.74.03.13.93.02.80.63.13.81.83.07.15.61.50.91.60.08低好2.85.60.01.63.02.71.82.60.30.71.51.42.01.06.11.12.72.41.82.01.02.73.82.84.08.03.10.91.06.51.610高好9.710.00.46.93.810.05.40.12.41.71.61.62.26.71.34.09.32.24.51.50.82.48.01.60.60.10.18.09.50.10.520高好5.520.00.54.92.25.34.42.80.34.91.72.10.52.42.82.53.10.10.70.91.01.15.80.12.20.91.82.06.10.40.010高好3.010.00.02.20.82.31.91.40.04.71.10.70.01.21.30.61.30.10.30.40.30.23.10.11.00.30.70.92.90.30.0100