XX地区高品质居住社区房产项目工程建造项目可行性研究报告

第2章项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值52377亿元，增长4.5%;第二产业增加值235319亿元，增长8.1%;第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%,第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。全年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%,扣除价格因素，实际增长19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%;农户投资9841亿元，增长8.3%。东部地区投资151742亿元，比上年增长16.5%;中部地区投资87909亿元，增长24.1%;西部地区投资88749亿元，增长23.1%;东北地区投资41243亿元，增长26.3%。在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资9004亿元，比上年增长32.2%;第二产业投资158672亿元，增长20.2%;第三产业投资197159亿元，增长20.6%。全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%;办公楼投资3367亿元，增长31.6%;商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。中央经济工作会议为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，自2007年12月8日以来，央行将存款利准备金率提高一个白分点；同年11月CPI同比上涨6.9%;随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位;12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年以来，国家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2012年，全市各族人民在市委市政府的正确领导下，围绕省委、省政府提出的“稳中求进、提速转型”总基调和总目标，加快转变经济发展方式，强力推进“三化同步”战略，着力建设“三宜”城市，全力改善发展条件，大力推进改革创新，倾力办好民生实事，继续保持全市经济社会乂好乂快的发展势头。 2012年全市生产总值1343.93亿元，比上年增长15.9%。其中：第一产业增加值181.24亿元，增长8.9%;第二产业增加值606.23亿元，增长19.3%;第三产业增加值556.46亿元，增长14.4%。第一产业增加值占生产总值的比重为13.5%,与上年持平；第二产业增加值比重为45.1%，上升1.1个白分点；第三产业增加值比重为41.4%，下降1.1个白分点。非公有制经济增加值642.41亿元，占全市生产总值的比重为47.8%。人均生产总值为22001元，比上年增长16.1%。初步测算，全年全面建设小康实现程度为76.7%。2012年，全市“普九”人口覆盖率继续巩固100.0%的成果。年末有各级各类学校数3086所。专任教师6.84万人，比上年上升3.1%。在校学生133.19万人，比上年下降0.7%。全市小学适龄儿童入学率90%，初中阶段毛入学率96%,高中阶段毛入学率62%。****市2012年年末常住人口为611.7万人，比上年增加1.7万人。年末户籍总人口为771.43万人，出生率为10.45%;死亡率为5.38%;自然增长率为5.07%。年末全市就业人员321.15万人，比上年末增加3.51万人。其中城镇就业人员68.42万人，净增加5.83万人。就业再就业工作稳步推进。全年城镇新增就业人数达8.18万人，其中2.61万名下岗失业人员重新就业。年末城镇登记失业率为3.15%，比上年末下降0.15个白分点全年农村居民人均纯收入6061元，比上年增长16.2%;城镇居民人均可支配收入19748元，增长13.3%。农村居民家庭恩格尔系数（即食品消费支出占消费总支出的比重）为41%，城镇居民家庭恩格尔系数为38%。全年全社会固定资产投资1306.48亿元，比上年增长60.6%。50万元以上固定资产投资1176.48亿元，增长71.7%。其中：基本建设完成投资791.30亿元，增长80.6%，更新改造完成投资238.83亿元，增长49.7%，其他项目完成投资17.48亿元，增长191.1%，房地产开发完成投资128.87亿元，增长57.9%。在50万元以上固定资产投资中（不含房地产），第一产业投资41.25亿元，比上年增长78.1%;第二产业投资443.85亿元，增长76.8%;第三产业投资562.51亿元，增长70.7%。全年房地产开发投资128.87亿元，比上年增长57.9%，其中商品住宅投资80.20亿元，增长70.6%。商品房竣工面积154.42万平方米，下降27.0%。商品房销售面积214.69万平方米，下降12.5%，其中商品住宅189.07万平方米，下降13.7%。区域房地产市场分析1、2012年年度房地产市场状态（1）2012年度批准预售面积概况:区域住宅办公商业套数建筑面积（肘）套数建筑面积（肘）套数建筑面积（肘）****区4901520,180.5764,178.051336128,364.96****3629415,015.3133332,236.33635125,107.56

****县5791589,012.260010328,896.18合计143211,524,208.1433936,414.382074282,368.70套数—建筑均价 建筑面积 套数—建筑均价 建筑面积 成交金额(万元)2012年商品房住宅成交12520套,成交建筑面积127.3万方，建面均价3566.43元/平米，共计453815.4万元。其中****县成交房源主要为保利未来城市项目，约占****市场2012年度总销量24.3%。(3)2012年度商业、商务成交统计eoooo40000200000商业482套敬37,40166eoooo40000200000商业482套敬37,40166璇筑面相琲笊均价（4）2012年度土地综述2012年****市土地招拍挂情况区域土地数量（宗）面积（m2）****区301772091.4****20573813.5忠庄一龙坑24532218.9合计742878123.82012年****市土地成交状态区域土地数量（宗）面积（m2）成交金额（元）****区161522282.3497848332****20548702835363538忠庄一龙坑18400524.83682715166合计542471509.1320159270362012年****市招拍挂土地74宗（仅商住、商务等用地），面积约288万方，成交56宗，近250万方，成交金额20.4亿元；其中****区尤为突出，推出量、成交量都占据60%以上，该地区开发项目急剧增多。2012年批准预售16734套（含商业、商务）184.3万方，住宅14321套152.4方；2012年度商品房成交14264套（含商业、商务）147.7万方，其中住宅12520套127.3万方，新增商品房存量2470套，36.6万方。2012年****市招拍挂土地74宗（仅商住、商务等用地），面积约288万方，成

交56宗，近250万方，成交金额20.4亿元;（5）2012年房地产投资情况名称2012年2011年数值同比增长（%）数值同比增长（%）商品房屋施工面积（平方米）1228599137.3894915523.2新开工面积（平方米）513865759.6322042772.6商品房屋竣工面积（平方米）211393661.9130562117.7商品房销售面积（平方米）245333218.4207169826.2现房销售面积（平方米）89357216833343712期房销售面积（平方米）1559760-10.3173826129.4商品房屋空置而枳（平方米）864267101.1429860-2.1商品房屋销售额（万元）76036340.754052562.3现房屋销售额（万元）278016253.47866632.7期房屋销售额（万元）4823474.446185968.72、2013年市场形势预判第一季度：政策观察；第二季度：政策适度放松；第三、四季度：政策放松扩大市场表现市场竞争激烈，新开项目依然低价入市；库存高位运行，价格稳中略降；头质性支持政策终丁到来；库存大，价格稳，成交上涨；成父局位运行，库存开始减少，价格稳中略涨；发展商大部分企业为回收资资金状况好转，优质企业部分优质项目率先小幅涨金，“抛售”为主；开始拿地；价，但涨价不是主流；消费者“买涨不买跌”观望较重，抄底客户开始入市；开放客户逐渐增加，买或不买博弈改善类客户大重入市，投资客户增多；预计上半年大部分时间市场将持续“高库存，价格稳”的状态，下半年市场开始转好，成交量上涨，价格稳中略升。3、****楼市未来走势预测首先，****市房地产市场仍将平■稳发展。从市场的供需角度考虑，自住性需求将可能在2013年进一步释放，市场的总体需求会有较大幅度增加；商品房的开发量不会出现大量增加，但2013年的市场供应量仍将较大，商品房供大干求的状况将维持，市场将保持平■稳的向上发展。其次，房地产企业的并购活动会更加活跃。在资金压力下，实力不足的企业将更多的考虑和大的开发企业台作或直接转让手中的土地， 房地产企业之间的并购行为将更加活跃。同时，一部分无实力、低资质企业也被淘汰出局。再次土地供应结构将不断完善，土地供应和区域发展的联动增强。通过控制土地供应结构，改善商品房供应结构是促进房地产市场健康发展的有效措施， 从发展来看,土地的用地规划要和城市发展规划、产业发展规划和社会发展规划皿等综台考虑，协调发展。第四，鼓励消费将是未来几年市场发展的主要方向。住房消费作为居民消费比重最大的部分将会在来来几年被大力鼓励，政府会进一步稳定房价，改善供应结构，提高居民收入，激发潜在的合理住房需求。最后，节能环保型住宅将是主要的推行方式。全而贯彻落实科学发展观，推进产业结构优化升级，建设资源节约型环境友好型社会，推进社会主义和谐社会建设是目家社会经济发展的主要指导思想。节能环保型住宅的开发和消费将被大力提倡，节能、节地、节水、节材的住宅开发模式将逐步建立。受国家宏观调控的影响，2013年****楼市持续平稳发展这是可已肯定的****房地产市场中的投机、投资者本来就少，自住购房者一直是市场中的主力，这部分群体不跟风，受外界环境的影响较小。正是因为他们，在宏观调控后，****楼市只出现了短暂的波动，随即恢复稳定。而且，城乡居民的可支配收人显著增加，市民购买力大大增加，为****房地产的可持续发展奠定了坚实的基础。在市场经济中，商品的成本并不能决定商品市场上的价格，决定商品价格的是供求关系所以地价的高低与房价的高低没有直接的关系，但政府限制上地的供应，就会在市场上造成地价的上涨。土地供应的减少也会造成房子供应减少，而供应量的减少，在需求量一定的情况下，才真正会引起房价的上涨。因为土地的出让量一般要等到一年到一年半以后才能形成房子的供应量。所以2013年市场上房子的供应量，不取决于当年政府供应的土地，而是取决于如2011年和2012年政府供应土地的数量。因此，2013年****楼市将继续保持平稳发展。首先，国民经济的快速发展为房地产的发展提供了良好的大环境。其次，白姓收入将得到提高，消费能力也在增强，这将与房地产消费者提供坚实的基础。其三，城市化与城市现代化的进程为房地产业的发展提共了强劲动力。第四，自对贵阳、重庆、思南以及 ****各县市，****中心城区核心优势更加明显，其对周边地区的吸引力与辐射力为 ****房地产业的发展创造了巨大的空间。还有，2012年，****将明显加大对东部新区、老城区、交通要道、 “城中村”的建设与改造力度，这也将创造一批稳定的需求。2.3.销售预测1、 项目需求分析本项目所在地****是****市最大的一个区，人口众多，交通发达，项目所在地临近****市政府，是****市委、市政府所在地，但该地尚没有一个具有一定规模的高档商住小区，在这里工作和经商的人很多，车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处****市********与****交汇处东北角，与风景优美的沿7工风光带唇齿相依，项目将利用本地良好的生态环境和区位优势在 ****市****打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造****高品质、高标准、不可复制的高端住房，使得沿河而居成为 ****人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、 项目销售目标群定位本项目规划为****地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：(1)一类客户：企事业单位职工本项目周边企事业单位较多，临近****市委、市政府，附近有南郊水厂、长征电器等大型国有企业。二类客户：周边的私营业主项目毗临****市政府和****商业中心南京路，周边的中小私营业主较多，主要分布在广州路和南京路，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在厂区家届房或租住附近住房，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户：周边学校老师****学校众多，从小学到大学皆而有之，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。四类客户：****公务员****公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于附近缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而****的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从 ****区重新转移到****。五类客户：****在外地成功人士目前****乃至整个****,大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的****籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为****的高档别墅区，****无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。****人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”,这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对****的销售也将起到很大的促进作用。七类客户：各地房地产投资人士****房价目前在全国来讲都偏低，2012年全国地级市房地产销售平均价格5000元/m2,****现在的平均水平还不到4000元/m2,有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕名****风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到****的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。2、销售计划鉴于目前****工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。（1）销售量项目工程总建筑面积292444m2:其中：住宅建筑面积100115m2（733户）；洒店建筑面积90761nf（客房514问）；住宅部分1、2、3、4号楼底部商场建筑面积8878m2；住宅部分1、2、3、4号楼架空层（公共活动空间）建筑面积 3906nf；地下电影院建筑面积：1127m2;地下商场建筑面积15537nf；地下KTV建筑面积4126m2；地下设备房建筑面积953m2；车库建筑面积67041m20住宅、写字楼和部分车位直接对外销售，商场用于出租，洒店交第三方托管。（2）销售进度本项目住宅建设期为30个月，洒店建设期为42个月，住宅预计2015年9月初开盘；开盘后一个月内，即至2015年10月底，完成住宅总销售任务的30%,约220套住宅，销售金额约2.7亿元；开盘后三个月内，即至2015年12月底，完成住宅总销售任务的50%,约367套住宅，销售金额约4.5亿元；开盘后六个月内，即至2016年4月底，完成住宅总销售任务的70%，约513套住宅，销售金额约6.31亿元；开盘后九个月内，即至2016年7月底，完成住宅总销售任务的90%,约660套住宅，销售金额约8.11亿元；开盘后十二个月，即至2016年9月底，完成住宅总销售任务的100%,约733套，销售金额约9.01亿元。对外销售停车位按每户配置1个计算，车位733个，按13.5万元/个计，销售金额约9895.5万元。3、销售收入预测周边城市房价比较：许多业内人士认为，****目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间。根据 2013年一季度****房地产市场运行情况分析，2013年1季度房地产投资完成情况，****市房地产投资累计完成359492万元，同比增长68.3%。其中：住宅完成投资235973万元，占房地产开发总投资的65.6%。2013年1季度房屋新开工面积和竣工面积情况，房屋新开工面积为201.76万平方米，同比增长39.7%。新开工面积的增加致使建安工程投资大幅提升，从而促进我市房地产投资增速也大大提升。竣工面积为73.6力半方米，同比增长了121.2%。2013年1季度房屋销售情况：****市房地产销售面积成交量增长较快，销售面积为56.8万平方米，与去年同期相比增长了 67.4%。其中：住宅销售面积为52.2万平方米，同比增长80.6%。****近5年房价走势：W013年1。月均价 环比 同比4,915枷 ▼2.58% ▲11.40%年-月遵义各区域房价元徊供给6rS002013年1。月根据以上价格走势分析可以预测，未来相当长一段时间内， ****市****住房价格将呈现出稳中有升的趋势。许多业内人士认为， ****房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化和城镇化建设带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让****房价面临快速爆发的到来。2013年年底，项目区周边商品房均价为5000元/平方米，南京路和****地段已经突破8000元/平方米，上涨势头迅猛。****楼市价格现状：据调查，项目区周边楼盘及销售价格如下：)丁与地理位置楼盘参考均价备注

1珠海路与****交汇处天安幸福里5900元/m2临近****2汇川大道金沙江路国际温泉旅游城4500元/m23沈阳路口柳岸华庭5500元/m2临近****4高桥沈阳南路博城帝景5200元/m25澳门路中段宏达花园5880元/m26昆明路唯,国际6500元/m27珠海路曼哈顿时代广场8000元/m2临近****8珠海路与****交界世纪铭都6200元/m2临近****9****与厦门路交界国投大厦8500元/m2****通过上表可以看出：由丁****市委、市政府办公大楼位丁****，所以****和临近****的楼盘价格均在6000元/肘左右，少数高档小区楼盘的销售价格已经突破 8000元/肘，临近9000元/nf,由此可见，****将是未来的黄金地段和核心商务区。是未来****的CBD。项目销售价格定位：根据项目区域周边楼盘价格，结合本项目高档小区定位，综合未来市场价格走势,项目销售价格定位为：)丁与楼盘户型价格定位备注单位11、2、3、4号电梯楼4-31层住宅8000元/m2普通局层住宅户数140x4=56025-10号5层高档住宅9000元/m2叠加高档住宅户数4x6=24311-18号10层洋房8500元/m2情景洋房户数

18x8=144419、20、88号三层别墅18000元Zm2别墅区5户5停车位13.5万元/个733户，每户1个733个61、2、3、4号楼商场出租价格120元/m2/月8878m27地卜商场15537m28地下电影院1127m29地下KTV4126m210洒店写字楼8000元/m228555.5m2257问11五星级洒店出租1200万元/月配套餐厅会议厅等客房数257问，2.4.营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。 该项目由丁临近市政府驻地，价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道报纸广告包括****都市报、****晚报、重庆晚报，届丁典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1—2周进行3—4次推广既可。手机短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，****地方小，人口集中，单张派发能起到良效。营销活动活动一：“****开盘庆典”。活动二：“重庆、贵阳炒房团****购房活动”。活动三：“红色****”摄影图片展”。活动四：****人说****大型文化论坛。活动五：系列名人讲座。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传****及其希尔顿逸林五星级洒店，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售1/3做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合喇叭河的滨河景观竣工，举办各种活动，扩大在****的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放，开盘后在每次推新户型时前一周每天投放。****报纸：开盘前一月投放3—4次，以及每次新户型上市投放1次。单张派发：每天均需进行的推广方式，力求单张波及到****的每一个角落。短信推广：一般一个月派发4—6次，开盘前每周发送2—3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 1-2场，开盘后视销售情况举行。第3章 建设规模与项目开发条件建设规模项目土地总面积60553.13m2（90.83亩），总建筑面积292444nf；总占地面积17107nf；住宅户数733户，五星级洒店客房数257间，办公用房257间，停车位共1611个。总建筑面积292444m2:其中：洒店建筑面积：90761m2住宅建筑面积：100115m21、2、3、4号楼底部商场建筑面积：8878m21、2、3、4号楼架空层（公共活动空间）建筑面积：3906m2地下电影院建筑面积：1127m2地下商场建筑面积：15537m2地下KTV建筑面积：4126m2地下设备房建筑面积：953m2车库建筑面积：67041m2项目概况现状1、地点与地理位置

本项目位丁****市****,位丁****与****交汇处东北角，****市饮用水水库下游的喇叭河围绕地块的北东两侧，用地呈半岛状；与喇叭河隔岸北邻鹭园小区、东邻市府二小区；规划用地面积60553.13平方米（90.83亩），沿喇叭河临水面总长518米。本地块交通便捷，景色优美，环境宁静怡人，区域优势明显。规划设计最大化拥有基地周边的景观资源，使“****”在城市区域空间中扮演积极的角色，精心打造城市中兰址,I岩上项目所在地央的田园水岸生活，成为****新人居的高品质居住社区。兰址,I岩上项目所在地\\ 建牙现©避义市皑物、皿路詹；谩义布JS时 、T~X公・、季星园北门，国东方星谥、、季星园北门，国东方星谥、ib焰表社区I诳 \f费③淮珠广场占义市近川*体片甲心穿漆阳小区2、土地权届类别和土地状况本项目开发建设的土地位丁****市********与****交汇处，面积为60553.13平■方米（90.83亩）。公司丁2002年出资4500万元竞买获得该地开发使用权，宗地编号2002-挂-02。由丁历史原因和政府规划调整原因使公司无法如期开发该地。在各级政府和有关职能部门的大力协调和支持下，现正式纳入开发建设日程。本项目土地的开发建设规划，已经****市规划局审议通过。

3.3.项目建设条件1、地形、地貌、地震情况****市位于****省的北部，是中国西部的重镇之一，届于国家规划的长7工中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。地理位置在北纬27°08'-29013'东经105'36'408013'之间。市域东西绵延247.5公里，南北相距232.5公里。东面与铜仁地区和黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节地区相邻，西面与四川省交界，北面与重庆直辖市接壤。中心城区南到省会贵阳市144公里、北达重庆市239公里。全市国土面积30762平方公里，为****省总面积的17.46%。市人民政府驻地在********。****市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。海拔高度一般在1000〜1500米，在全国地势第二级阶梯上。全市平坝及河谷盆地面积占6.57%,丘陵占28.35%，山地占65.08%。大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌上明显地把****市划分为两大片,南片占全市总面积的37.6%，北片占62.4%。山南是****高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主，一般耕地比较集中连片，土地利用率较高，是粮食、油料作物的主要产地。从乌7工谷缘到大娄山脉，明显可见三级台地：最低一级海拔高度1000〜1200米，中间一级1300〜1350米，最高一级1500〜1600米。山北以中山峡谷为主，山高谷深，山地垂直差异明显，耕地比较分散。全市地貌类型，根据成因，可分成三大类：溶蚀地貌区、溶蚀构造地貌区和侵蚀地貌区。其中以溶蚀和溶蚀构造地貌（岩溶地貌）分布最广，约占全市土地面积的75%。全市海拔最低处在赤水市境内与四川省合7工县交界的习水河与赤水河汇合口,海拔221米；最高处是大娄山山脉的最高峰，在桐梓县的柏枝坝警坝自然保护区牛角寨，海拔2227米。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）<0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s,对照地震基本烈度<VI度，届弱震区。2、气候条件****市届于中业热带高原湿润季风区。气候特点是：四季分明，雨热同季，无霜期长，多云寡照。绝大部分地区冬无严寒、夏无酷暑。但是，由于地形复杂，海拔悬殊，境内是一个多样性的立体气候类型。全市大体可分为 4个垂直气候带：丘陵河谷地区中业热带气候，低山地区相似北业热带气候，中山地区相似南温带气候，海拔1500米以上的山地则相似中温带气候。光照：全年总辐射介于3253〜3718兆焦/平方米之间。全市年日照时数在1000〜1300之间，日照率为23〜29%。****是全国太阳辐射低值区之一。热量：全市年平均气温12.6〜13.1To7月最高，月均温23〜28C；1月最低，月均温2〜8C。历史上有记录的极端最高气温在赤水市，达42.3C（2006年8月18日）；极端最低气温在习水县山原地带，为-8〜-9C,一般地区在-4.3〜-8.0C之问。无霜期为270〜300天。最长为赤水河谷,在340天以上；最短在习水县山原地带，仅245天。降水量：全市总趋势是由东至西递增，雨水较丰沛，年降水量1000〜1300毫米,变化范围在700〜1500毫米之间。但一年之内的降水量，各地、各时段分布不均，连续最大4个月降水量与年降水量之比值在53〜65%之间。各县市降水日数均在166天以上。市内比较明显的多雨区，多年平均降水量在 1300〜1600毫米之间，2007年降水量为1051.1毫米；少雨区，多年平均降水量在1000毫米左右，有记录的最小值在习水县土城镇,仅720毫米。日降水量大于或等于100毫米的大暴雨日数，年平均在0.5天以下。风：风速，全市年平均0.9〜2.2米/秒，全年大于16米/秒的大风日数，以****、桐梓、赤水最多，可达3〜4天；正安、凤冈一带2天左右，其余各县约1天。市内风速总的趋势是从西部、南部往东北方向递减，以春季和盛夏最大。风向，随地形而多变，一般在大娄山以南地区多东北风，大娄山以北地区多东风和东南风。自然灾害：地质灾害，主要有滑坡、泥石流、岩体崩塌、地面塌陷和地震等类型。****最早的地震记载，是明代弘治八年（公元 1495年），至今500多年间，全市范围内共发生地震37次，烈度和震度最高的一次是公元1876年仁怀河西里的地震，烈度也仅5度，震级为4.5级。其余各次地震，没有破坏性的记载。气象灾害，主要有春旱、夏旱、秋风、倒春寒、霜冻、雨淞（凌冻）、绵雨、暴雨、冰雹、大风等。3、水文地质全市河流均届长7工流域。以大娄山山脉为分水岭，把全市河流分为乌7工、赤水河和蔡7工三大水系。全市有水流的河长共9148.5公里，河网密度0.3公里/平方公里，河长大于10公里或集雨面积大于20平方公里的河流有416条。其中十流2条（乌7工、赤水河），均有航行之利，内河航程441公里，直通长7工。一级支流60条，二级支流168条，三级支流149条，四级支流33条，五级支流4条。地表（河川）径流量178.80亿立方米，约为****全省的17%，每平方公里产水58万立方米，为全国平均值的2倍左右。但是，市内河流多届雨源性河流，如连续多日不下雨，相当部分河流就会出现十涸断流。最大洪峰流量是最小流量的671〜1898倍。各河年平均输沙量呈增加趋势，水土流失面积12832.01多平方公里，约占土地面积的41.71%。随着流域植被的改善，水土流失情况在逐步缓解。地下水资源：全市地下径流量为30.88亿立方米，占地表（河川）径流量的18.9%。地表径流量163.41亿立方米，比上年增加34.3%，比多年平均减少5.2%。水能资源：全市水能资源理论蕴藏量为 325.06万千瓦，可开发的水能资源为606.82万千瓦，已开发的水电装机容量143.66万千瓦。全市每平方公里水能储藏量达103千瓦，高出全国平均水平49%。在乌7工十流的****段，建成的乌7工渡电站和正在建设的构皮滩电站，水电装机容量 425万千瓦（其中乌江渡电站125万千瓦，构皮滩电站300万千瓦）；全市正在形成大中小为一体的水电群，赤水河、芙蓉7工、洪渡河、桐梓河以及湘7工、紊7工水系，都在进行中小水电开发。水质：地表水环境质量，逐年好转。全市 12个监测断面中，达到个规定类别的断面8个，占66%。功能区水质达标率77.77%，较上年提高了19.77个白分点。据历年市内77个水质点654次采样化验分析表明，全市水质基本良好，多数未受污染或只有轻度污染。有蠹有害成分只在少数河段出现。绝大多数届于矿化度不大的中硬水，总硬度一般为180〜300毫克/升，总硬度多在80〜140毫克（氧化钙）/升之间，水质呈中性偏碱。4、交通运输条件****市公路交通发展迅速，国家高速公路网中G75兰海高速与G56杭瑞高速在****市交汇。截止2013年，****市已建成高速公路303公里，在建1200公里，约占了****省总量的五分之一。****市境内G75兰海高速全线、G56杭瑞高速遵毕段、遵赤高速公路遵仁段、绥遵高速公路已通车； G56杭瑞高速思遵段、遵赤高速公路仁赤段、****绕城高速公路东北段于2013年内通车。****市主骨架高速路网规划有****市四纵三横三联二环高速公路规划； 2012年11月1日，连接直辖市重庆和省会贵阳的渝黔铁路已开工建设，预计2017年10月31日通车。届时动车从重庆开出，到达新建****东站的车程时间将为1小时左右，****与重庆、贵阳之间的贸易往来和交流将大大缩短时间与空间，加速****地区的经济、文化发展。5、 生态环境条件风水有云：宅居者“藏风聚气，得水为上”，项目位于****市饮用水水库下游的喇叭河围绕地块的北东两侧，用地呈半岛状，沿喇叭河临水面总长518米。为喇叭河环绕之地，水脉绵长而流远，整体呈7工水环抱之势，处态不凡,俯瞰广远，吞吐万汇，敛气纳财,乃物阜人丰之天象，足以世袭河流千年贵胄气脉。本住宅开发项目位于****市********与****交汇处东北角，相傍喇叭河，紧靠风景秀丽的活河之畔，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临7工观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求的理想居家之地。6、 施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主十道。城市主次十道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而****省满足资质要求的企业有上白家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、 政策环境本项目的建设符合****城市建设总体规划和****市****总体规划，贯彻了****市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。第4章建筑方案4.1.设计依据1、 甲方提供规划用地红线图。2、 甲方提供的道路控制坐标平面图。3、 根据****市水利局文件（遵市水管【2011】136号）。4、 甲方提供的其他相关设计资料。5、 ****市人民政府令第49号。6、 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）。7、 《民用建筑设计通则》GB50352-2005。8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97。9、 《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98。10、 《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005。11、 《人民防空工程设计防火规范》GB50045-95（2001年版）。12、 国家及地方现行其他相关设计规范。项目设计主题和开发理念1、 规划主题思想没有人能拒绝这样一种生活：居活河之畔，观四季变换，与万物相生；不混迹于喧嚣都市，却乂与繁华保持恰好距离。这个时候“城市庭院豪宅”应运而生。城市庭院豪宅是城市演变的结果，它因地处城市或城市边缘，兼具庭院豪宅的优点和城市的便捷，能更好地迎合精英阶层对于工作生活的双重需求。 “****”一个纯粹的城市庭院豪宅区，它标榜着一个城市新贵独特的视野，他们用自己睿智的目光和对城市发展的预见，为自己的未来画上了一道亮丽的光环，更为人们提供了一种选择的方向和宜居的模式。2、 设计理念（理念1）市场化的规划规划的市场性房地产项目的规划有别于其它建设项目的重要之处， 便是规划的切实性和极强的市场性。优秀的规划设计应该是一个三赢的设计。即是：城市获得一个新的景观；住户获得新的居住模式和生活环境、提高生活品质；发展商通过成功的市场动作获得理想的经济和社会效益。而这一切的实现有赖于项目市场性的成功，这也就是要求规划设计首先是一个适应市场的规划。（理念2）以人为本人车分流人车分流是我们大力倡导的概念之一，人行路线与车行路线是两套自成一体且互不十扰的系统。车辆沿周边道路驶入地下停车场并可直接到达所住区域。消防车道由两部分组成，一是日常交通道路兼消防通道，另一是专为消防及特种应急车辆通行，采用植草板隐形铺设，既增大了绿化面积，也使景观更富变化。（理念3）独立、安全、便捷的人行系统区域划分动静分明，商业人流、洒店人流和住宅人流以及交通车流互不十扰。住宅主入口****与****交汇处，入口广场结合空间及景观设计，积极引导人行进入社区内，住户进入小区步行徜洋在景观大绿洲之中，通过中央景观步行系统再步入住宅入户大堂。住宅大堂引入洒店大堂模式，豪华尊贵，业主通过豪华大堂的洗礼倍显尊贵。紧扣“让生命亲近自然”的设计主旨进行步行系统设计，构筑环环相扣的生态步行系统，强化步行空间与绿化、景观、会所等相互渗透和有机结合。营造了一个安全、舒适的居住空间环境。（理念4）居家环境花园化——集中景观绿地总体布局以创建花园式社区为主题，采用环形大围合的平面布局，形成尽可能大的中心庭园。美丽的风景给予我们的不只是瞬间的惊讶与感动，事实上，社区内的一草、一木、一花、一树都可能因为岁月的积淀在我们心灵最柔软的地方扎根，滋润我们的心田。将充满绿意情趣的景观园林镶嵌在与社区主入口紧密联系着的步行系统内，成为中央景观大绿洲，让整座城市与社区景观互动，一起感受自然；将生机盎然的庭院设计成为具有儿童乐园、休闲健身等泛会所功能，予人丰富视觉享受的艺术长廊，加以庭园绿化，精雕细琢的景观小品的点缀等，营造了一个充满趣味，集休闲、观赏性于一体的环境空间，一个安静、优美、舒适的庭院豪园小区。满足了都市生活与自然景观的双重需求，为住户提供了一个绿色、生态、亲和的室外空间。创造出一幅生动、宜人的生活休憩场景，极大提高了小区居民的生活品质。（理念5）现代化的传统宜居模式当人们穿梭于喧嚣嘈杂的城市，为工作、为家庭日夜奔波不停的时候，是多么怀念活新自然、绿柳成荫的乡间小径。抬头看见家门那棵老槐树在风中婆娑，亲切熟悉的邻里微笑着向你问候。身边不再是飞驰的汽车、熙攘的人群，组团的小院里天真活泼的小孩无拘无束地欢闹，再没有紧紧拉住妈妈的手看着周围陌生人群时那惊恐的面容。林问树下悠然自得的老人们不再诚惶诚恐地面对日新月异的城市而迷茫，只是安详地享受宁静舒适的金色晚年。这仿如世外桃源的一切，正是我们的设计追求。采用围合式布局，形成一个相对独立的空间，给人以安全感和归届感，使“恒通御院”变成住户真正享有的田园式私家花园，成为真正意义上的“城市庭院豪宅”（理念6）开放式空间和内向式街坊传统的邻里街坊是中国传统的居住形式，是中国人居住传统模式的集中体现，注重群体而保持相对独立，对内相对开放，而对放相对封闭，既保证了群体的一致性，乂各具独立空间。除去它在文化上的封闭偏向，这种模式在居住理念上具有安全、安静、易识别性，能形成独特的社区文化。这在现代的居住区来说，也是一个值得借鉴的规划模式，当然现代居住区街坊将是现代的物业管理与新生活方式的完美结合。（理念7）均好性原则总体布局强调均好性：充分体现实用性、采光性、通透性和私密性。前后错落的空间结构，令视野豁然开朗。住户拥有不同景致，享有大于楼距的景深。户形设计强调均好性：户户均有良好的朝向、充足的日照和怡人的景观。且根据****当地的气候特征和居住习惯，设计着重对户型进行了创新，不同的需求层次，设计了多种不同的户型结构，平面方正实用，实用、合理、空间宽敞自由、视野开阔、利用率高。极大提高了居住品质。（理念8）经济、快捷的停车系统车流线路在西北角和东南角,以及****与****交汇处的小区主入口处设置车行主要入口进出地下停车场。其中居住区域设计了3个地下车库出入口，洒店区域设计了两个地下车库出入口；除了临沈阳路综合商业前广场及临 ****五星级洒店前广场设计了临时停车区外，其他辆车均考虑设在地下车库内解决。地下一层为小区住户专用停车场，住户可以在自己所住的组团部位就近停车，并由通达地下室的电梯进入自己的家。地下二层为洒店停车和公共停车场。（理念9）居家生活方便化、舒适化除物业管理提供上述条件外，更主要的是设计方面有周到的考虑。住户停车后回家方便，不用经过很远的路；下雨时回家的路途很洁净、短捷；购物方便；到会所方便；参加活动方便；欣赏园景方便；充分体现以人为本的原则。（理念10）智能化居家管理住户通过中央景观大绿洲这个所有住户的“私家花园”进入自己居住的街坊，再通过“组团入户大堂”的洗礼，回到自己温馨的家。这里是住户的天堂，它不受任何外人的十扰，不受车行的十扰，噪音被隔绝在外，一片绿油油的生态环境伴随着悠悠的归家路，这才是真正的都市新生活。本规划设计将访客人流止步于小区出入口大堂， 如洒店的访客可以享用一切服务设施却不能进入住客区域一样。入口大堂由保安、保洁、可视对讲、信报箱和访客休息区组成。进入景观大绿洲的首层住宅花园后尚需解除花园大堂的门禁方可进入住宅。安全的意义真正体现了住户身份的尊贵。项目总体规划方案1、 规划设计原则挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；以销售为主导的规划设计，保证项目滚动有序运作；节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、 项目结构和布局本规划设计尽可能充分利用喇叭河的滨河景观，最大限度满足日照和朝向。沿喇叭河并退20米以点状布置独栋、双拼等低层高端住宅；中部多以情景洋房为主；小区总体布局时尽量减少多单元的组合，以增加小区空间以及景观的通透性；沿 ****侧布置高层住宅，与南面沿****一侧的双塔高层五星级洒店相呼应，形成完整的社区界面。规划将小区主要入口设在****与****交汇处，顺势将人流聚集的城市主要道路打造成社区商业街。沿****设置社区商业，结合入口会所为本社区的居民提供了一个休闲、购物和聚会的场所；沿****自然形成五星级洒店配套商业。充分利用喇叭河自然滨河景观，结合防洪排涝，打造退河 20米的滨河景观带，使其不仅具有五星级洒店的配套商业功能，还具备防洪、观赏、休闲等多重功能。住户通过庄重恢弘的主入口星级大堂的洗礼，增加其自豪感，再进入归家的步行大道一一景观大绿洲。设计多样化和主题化的中庭大景观，具有强烈的标志性。再通过景观大绿洲将统一建筑风格的点、线、面联系起来，形成整体性、统一性、标志性的宏大社区。4.4.建筑设计1、建筑风格在整个建筑造型设计中遵循着理性的原则，乂闪耀着感性的色彩。居住建筑充分运用古典欧式建筑的元素，丰富而精致的建筑细部，通达的线条、丰富的虚实对比、柔和的色彩系列、质朴的材料搭配、考究的比例尺度以及细腻的装饰点缀，诸种元素得到完美结合。它不仅来自技术上的要求，更来自美学上的比例与尺度。建筑庄重典雅、奢华大气，具有强烈的雕塑感。洒店建筑外立面设计以古典的建筑元素演绎高雅精致的商旅生活。 应用ArtDeco风格，天然石材配以局部玻璃幕墙的运用，显得华丽而不失庄重。建筑高度力求起伏变化，造型极富韵律。“****”建筑群体造型错落有致、张弛有度，高低错落的天际线丰富动人，使建筑贴近自然的脉动，释放着永恒的生命力，成为一个显而易见乂富有吸引力的 ****城市地标。2、建筑单体设计(1)洒店设计一层：大堂、大堂吧、总台服务及后勤服务等 7727m2；二层：美容、健身房、医务室、桑拿房等5183m2;三层：会议、办公室、多功能厅5076m2；四层：中餐厅、包问等5650nf；五层：宴会厅、茶室、包问等5650nf；六层：西餐厅、咖啡厅、写字楼等4543m2；七至二十六层：洒店客房、写字楼52568m2;二十七至三十层：辅助功能用房3624m2;三^一至三十二层：辅助用房740nf；住宅设计1、2、3号楼楼底部裙房一、二、三层包括商场、核心筒、架空层13317m2；—4号楼：电梯高层住宅65952m2；5—10号楼：五层叠加高档住宅；—18号楼：十层情景洋房；19、20、88号楼：三层别墅高档住宅：整体地下室负一层包括车库20112m2(448个车位)、地下商场15537肘、电影院362m2；负二层包括车库42855m2(1097个车位)、电影院765nf、KTV4126nf、设备房953m203、主要技术经济指标总用地面积：60553.13m2总建筑面积：292444m2建筑占地面积：17107m2总建筑密度：28.8%总容积率：3.37绿地率：30%户数：733户洒店客房数：257问办公用房：257问停车位：1611个4.5.结构设计（一） 设计依据1、 现行国家建筑结构设计规范、规程及相应强制性条文。2、 现行****省及****市有关建筑结构设计规范及规程。3、 本工程基本风压Wo=0.35KN/m20（100年