江苏一线湖景生态美宅竞品市调报告通用动态课件模板

世茂香槟湖竞品市调报告【知己知彼】20XX年5月8日世茂香槟湖竞品市调报告【知己知彼】20XX年5月8日1确定竞品项目和竞品分布情况【首先】确定竞品项目和竞品分布情况【首先】2一、竞品分布本案阳光龙庭中海龙城公馆雅居乐星河湾大名城绿都万和城长江路通江路竞品选定原则：距离相近；定位相似；价格具有可比性一、竞品分布本案阳光龙庭中海龙城公馆雅居乐星河湾大名城绿都万3确认需要关注的点：产品+推售+推广【其次】逐个细说……确认需要关注的点：产品+推售+推广【其次】逐个细说……4大名城—产品总建面积93万㎡物业类别高层住宅+别墅(双拼/联排)户型面积高层：67-143㎡别墅：380-580㎡学区配套阿兰贝尔国际幼儿园、飞龙实验小学、飞龙实验中学产品分析：项目地处飞龙路板块核心地段，分东区和南区2期开发，涵盖高层住宅和别墅，分期一次性交付，目前均为现房销售。产品面积跨度较大，客群覆盖面较广。项目核心卖点为规模、景观、现房、品质和户型。项目抗性为生活配套稍显不足，公共交通不便利。大名城—产品总建面积93万㎡物业类别高层住宅+别墅(双拼/联5大名城—推售20132014201520162012至今454套余量1别墅63套余量10141套余量5474套余量75月别墅152套余量63258套余量1753套余量3112月2月1444套余量508120套余量176月9月600套余量23589套余量712月443套余量3926月7月9月10月阶段性集中推售，阶段性去库存。住宅总推量4687套，库存1200套，去化率75%。别墅推量215套，库存73套，去化率66%表中显示时间为预售证领取的时间和对应批准预售的套数以及库存套数；大名城—推售20132014201520162012至今456大名城—推售目前67#、72#、77#、84#、74#主力在售，均价7500，70#、71#、75#、76#暂未推出67#72#77#84#74#未推梯户设置：1梯1户、2梯3户主力面积：大平层160/190㎡；140㎡；68㎡、127㎡、119㎡；130㎡、121㎡。销售价格：目前住宅均价7500元/㎡，16年节后价格上浮2次，总涨幅在300元/㎡；销售政策：1万抵5万大名城—推售目前67#、72#、77#、84#、74#主力在7大名城—推广推广力度大，频次高，有新意，销售性出街画面较多；案场活动频繁大名城—推广推广力度大，频次高，有新意，销售性出街画面较多；8大名城—小结产品—产品系丰富，面积跨度大，规划较为合理，景观附加值较高；推售—项目推售实行：集中加推——去库存——集中加推——去库存的模式，去化率较高；推广—大名城的推广力度大，频次高、内容有新意；配合现场活动，营销氛围较强。大名城—小结产品—产品系丰富，面积跨度大，规划较为合理，景观9绿都万和城—产品总建面积200万㎡物业类别高层住宅+洋房+别墅+商业中心+写字楼户型面积主力在售：88——141㎡学区配套耶鲁双语国际幼儿园、飞龙实验小学、飞龙实验中学产品分析：项目作为常州第一大盘，涵盖了住宅、洋房、别墅、集中型商业、写字楼等多种物业形态，产品系丰富，自身配套完善。项目卖点为常州第一大盘，配套完善、环境较好。项目抗性为公共交通不便利。绿都万和城—产品总建面积200万㎡物业类别高层住宅+洋房+别10绿都万和城—推售每年加推2-3次，总入市量5168套，库存727套，去化率86%，未推货量684套，整体存量较大表中显示时间为预售证领取的时间和对应批准预售的套数以及库存套数；201620172018201920XX20142015至今912套余量15188套余量7324套余量259月208套余量0732套余量9378套余量3104套余量511月8月2月2月118套余量24月262套余量3未推684套200套余量4240套余量214月9月2月3月5月240套余量21272套余量35404套余量285586套余量28911月3月8月11月6月绿都万和城—推售每年加推2-3次，总入市量5168套，库存711绿都万和城—推售目前7区23#主力在售，三区18#全景现房预约中，预计5月下旬开盘梯户设置：2梯4户主力面积：90㎡、120、140㎡；130㎡、88㎡。销售价格：均价6800元/㎡，价格区间6000-7500元/㎡。销售政策：交6000抵20000,2016年年后价格上浮200元/㎡左右。绿都万和城—推售目前7区23#主力在售，三区18#全景现房预12绿都万和城—推广围绕项目大盘特色和绿色、环保的主题，契合项目定位绿都万和城—推广围绕项目大盘特色和绿色、环保的主题，契合项目13绿都万和城—小结产品—产品系丰富，面积段合理，户型无明显劣势，配套较为完善；推售—项目推售节奏较稳，平稳去化。推广—绿都的推广更偏向于稳重、绿色和环保，和项目定位的生态大盘相符。绿都万和城—小结产品—产品系丰富，面积段合理，户型无明显劣势14雅居乐星河湾—产品总建面积72万㎡物业类别大平层（毛坯/精装）+公寓户型面积一期毛坯：166——270㎡，精装427㎡；二期98-133㎡学区配套3期规划的国际双语幼儿园，配套泰山小学，新北实验中学产品分析：项目是雅居乐，星河湾联合开发，前期定位为常州高端住宅，主打精装大平层，产品面积大，单价总价均过高，入市后市场接受度低，后期改精装为毛坯，大幅度降价，市场销售好转。项目卖点为精工品质、百米间距、大平层的产品理念和绿化会所配套。项目抗性为靠近高架，面积偏大，总价较高，物业费较高。雅居乐星河湾—产品总建面积72万㎡物业类别大平层（毛坯/精装15雅居乐星河湾—推售2018201920XX2017至今一期：827套余量19710月办公：676套余量5768月332套余量12248套余量20610月3月一期入市2年半，去化率76%，月均去化21套；办公产品市场接受度较低。二期产品销售较好雅居乐星河湾—推售2018201920XX2017至今一期：16雅居乐星河湾—推售目前一期5-10#库存房源在售，二期15#、16#少量余房在售，新推房源18#主力在售18#楼栋信息：2梯3户，34F，2个单元，17年12月底交房18#主力面积：98㎡、126㎡、133㎡。销售价格：均价7500元/㎡，2016年上涨200元/㎡18#雅居乐星河湾—推售目前一期5-10#库存房源在售，二期15#17雅居乐星河湾—活动现场活动以高端论坛和圈层活动为主，符合项目高端定位雅居乐星河湾—活动现场活动以高端论坛和圈层活动为主，符合项目18雅居乐星河湾—小结产品—一期产品面积大，总价高；二期产品面积适中，绿化配套较好，项目品质高；推售—项目年均推售一次，节奏较稳，二期去化率较好；活动—项目活动主要为针对高端客户的圈层活动。雅居乐星河湾—小结产品—一期产品面积大，总价高；二期产品面积19中海龙城公馆—产品总建面积20万㎡物业类别高层+小高层户型面积88-130㎡学区配套宋庆龄幼儿园、三井实验小学、新区实验中学产品分析：项目地处万达和市府商圈，地段位置极佳。户型面积适中，户型结构设计合理。项目卖点为地段、品牌、品质、户型，产品上无明显抗性。中海龙城公馆—产品总建面积20万㎡物业类别高层+小高层户型面20中海龙城公馆—推售201920XX2018至今166套余量4428套余量2208套余量3354套余量295月8月268套余量24240套余量213月5月7月12月项目分3期开发，推盘节奏较快，入市2年，总推量1664套，库存81套，去化率95%中海龙城公馆—推售201920XX2018至今166套42821中海龙城公馆—小结产品—产品的设计、质量较好，地段佳，品质高，品牌影响力较大推售—项目推售节奏快，小步快跑，去化率高；中海龙城公馆—小结产品—产品的设计、质量较好，地段佳，品质高22阳光龙庭—产品总建面积60万㎡物业类别高层住宅+别墅(叠加/联排)户型面积高层：87-162㎡别墅：196-405㎡学区配套北郊中学、博爱小学龙锦分校、阳光龙庭幼儿园产品分析：项目规划为总建60万方集滨水高层住宅、叠加别墅、联排别墅等多类型产品的品质社区。产品的卖点在于河景景观、便利交通和全龄化配套的学区；产品的抗性在于户型结构设计欠缺，周边基础商业配套些许匮乏。阳光龙庭—产品总建面积60万㎡物业类别高层住宅+别墅(叠加/23阳光龙庭—推售2015201620172018201920XX20122014至今664套余量4406套余量612月563套余量612月05月155套余量012月1月5月5月185套余量709月250套余量3250套余量2618套余量10255套余量14月9月7月252套余量089套余量712月114套余量9推售密集期集中在2011-20XX年，季度推，近期均价7200；总推量3801套，库存47套，去化率98%表中显示时间为预售证领取的时间和对应批准预售的套数以及库存套数阳光龙庭—推售2015201620172018201920X24阳光龙庭—推广目前推广较少，以阶段性暖场类小活动为主阳光龙庭—推广目前推广较少，以阶段性暖场类小活动为主25阳光龙庭小结产品—项目定位为刚需品质住宅，产品无明显硬伤，综合性价比较高；推售—项目入市较早，产品推售节奏快，准，稳，销售情况良好；推广—目前销售进入后期，老客户基础较大；推广减少，多以案场暖场活动为主。阳光龙庭小结产品—项目定位为刚需品质住宅，产品无明显硬伤，综26有对比才有发现，对比分析，发现优劣【再者】逐个细说，客户买房最在意的……品牌、地段、户型、价格、学区、配套、物业、景观等有对比才有发现，对比分析，发现优劣【再者】逐个细说，客户买房27对比分析——品牌本项目（☆☆☆☆☆）大名城（☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万和城（☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图品牌世茂房地产名城企业集团中海地产常州绿都房地产雅居乐地产品牌影响力上市房企全国性地产开发商首创房地产“滨江模式”屡次获奖上市公司多元化企业集团上市房企精工著称全国性地产开发商屡次获奖常州本土企业上市房企全国性地产开发商品牌影响力大需强调品牌影响力大对比分析——品牌本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万28对比分析——地段本项目（☆☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图区位太湖东路与东经120交汇处（直线距离市政府约2.5公里）飞龙中路与华山路交汇处，华山南路9号（直线距离市政府2.8公里）新北龙城大道麦德龙北（直线距离市政府1.2公里）新北区飞龙中路168号（直线距离市政府2.1公里）新北龙城大道与泰山路交叉路口（直线距离市政府1.3公里）交通公交：302,50路、33路、Y2路等道路：太湖东路、东经120，龙城高架公交：1111路道路：飞龙路，长江路，通江路公交：11路，18路，36路，B1，B12，B13等道路：通江路，龙城高架，长江路98路，1111路，50路道路：长江路，飞龙路，龙城高架公交46路道路：龙城高架政府规划东经120金融商务区飞龙生活区，城市大型居住区万达商圈飞龙生活区，城市大型居住区万达商圈东部商务区需放大规划地段优势明显对比分析——地段本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆）绿都万和城29对比分析——配套本项目（☆☆☆☆）大名城（☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆☆）雅居乐（☆☆☆）示意图商业配套社区底商、世茂广场、迪诺水镇社区底商社区底商，万达商业自身配套5万方小型商业和规划50万方大型商业社区底商，万达商业学区配套银河幼儿园、圣玛丽幼儿园、常州第二实验小学分校、新北实验中学阿兰贝尔国际双语幼儿园、飞龙实验小学、飞龙实验中学华山幼儿园、宋庆龄幼儿园、三井幼儿园三井实验小学、新区实验中学耶鲁国际双语幼儿园、飞龙实验小学、飞龙实验中学规划双语幼儿园、飞龙实验中小学配套醇熟配套相对成熟，可增加展示面对比分析——配套本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万30对比分析——产品本项目（☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图产品设计占地90万方，总建136万方四期4#高层：31F，两个单元，2梯3/4户户型面积：89-143㎡占地40万方，总建92万方主力在售77#：38F，两个单元，2梯2户84#、85#：31F，两个单元，2梯4户，户型面积，90-140㎡占地8.1万方，总建面20万方6#，一个单元，2梯4户，总高34层，88㎡清盘8#,一个单元，2梯4户，总高33层面积88㎡-130㎡占地80万方，总建200万方05地块18#5月中旬开盘：26F，一个单元，2梯4户01地块23#：34F，一个单元，2梯4户，90-140㎡占地22万方，总建71万方二期主力在售18#：34F，两个单元，2梯3户，98-133㎡楼间距平均100m平均100m50-60m50-60m50-60m交付时间四期：2017年10月份现房三期：2018年12月三区：2019年6月底二期20XX年6月产品抗性靠近高压线、周边有垃圾站楼层过高，地基下沉几乎没有房子可售靠近高架，楼间距小靠近高架抗性明显需弱化对比分析——产品本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万31对比分析——景观、会所配套本项目（☆☆☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图内部景观26万方生态湖长达1公里生态河道，6万方私家公园（葡萄园、茶花园、梧桐大道）绿化率高达40%绿化面积17万㎡，绿化率高达42%，内部游泳池，下沉式广场30%31%五重景观绿化率38%外部景观藻江河，北塘河新藻江河无藻江河新藻江河运动配套3000平美格菲会所，老年康乐会所飞龙体育公园，会所(台球，健身房，钢琴，茶室）万达健身配套飞龙体育公园会所优势明显需强调对比分析——景观、会所配套本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆）32对比分析——物业本项目（☆☆☆）大名城（☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图物业公司上海世茂南京物业服务有限公司上海同涞物业公司中海宏洋物业常州绿都物业雅莱格（雅居乐物业的最贵物业品牌，纯英式管家服务）物业费1.0元/㎡（开发商贴补）1.42元/㎡2.3元/㎡1.2元/㎡3.5元/㎡服务水平可提升电梯问题，服务水平欠佳较好物业服务水平欠佳较好服务水平可提升对比分析——物业本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆☆）绿都万和33对比分析——户型即将推出的4#主力面积为90㎡左右的2+1房和140㎡左右的3+1房4#甲单元4#乙单元01020301020314310914214289890304138109㎡对比分析——户型即将推出的4#主力面积为90㎡左右的2+1房34对比分析——户型世茂首创，南北通透中户户型方正，明亮采光，开阔视野三开间朝南，阳光鲜氧速递蝶变空间，随心多一房KO通透性、功能性、户型结构、附加值赠送大名城88㎡不通透，功能性欠佳，附赠少中海龙城公馆89㎡不通透，户型结构有缺角绿都万和城88㎡阳光龙庭87㎡不通透，功能性欠佳不通透，干湿不分离，一卧朝南对比分析——户型世茂首创，南北通透中户KO通透性、功能性、户35对比分析——户型户型方正，三开间朝南；超大跨界阳台，双倍视野客餐厅通厅，动静分离略逊世茂香槟湖109㎡中海龙城公馆106㎡南北通透，户型方正，三房朝南，动静分离，大面宽阳台绿都万和城122㎡KO户型不方正，仅2开间朝南，南向无阳台大名城119㎡2开间朝南，套房设计对比分析——户型户型方正，三开间朝南；略逊世茂香槟湖109㎡36竞品分析—户型世茂金牌户型，采光通风最大化南北双阳台，鲜氧通透，景致多重超大跨界阳台，客厅卧室自由切换，奢享双倍视野主卧套房设计，尊享私密生活蝶变空间，随心多一房险胜大名城142㎡通透，三开间朝南，干湿，动静分区，凸出阳台影响次卧采光大名城141㎡通透，三开间朝南，南北双阳台，凸出阳台影响次卧采光绿都万和城141㎡通透，三开间朝南，套房设计，南北双阳台，但景观视野欠佳略逊雅居乐138㎡通透，三开间朝南，套房设计，南北双阳台，但通道狭长，凸出的房间影响次卧采光KO竞品分析—户型世茂金牌户型，采光通风最大化险胜大名城142㎡37对比分析——价格价格坚挺，靠品质跑赢市场对比分析——价格价格坚挺，靠品质跑赢市场38价值点提炼品牌—上市房企，荣归世茂地段—龙城龙脉，心之所向户型—金牌户型，全景视野规模—百万之城，心之所往景观—一线湖景，生态美宅配套—全系配套，运动社区学区—四大学府，助力成长销售—双冠楼盘，领冠全城产品—最后一栋，珍稀发售规划—政府规划，引领未来价值点提炼品牌—上市房企，荣归世茂地段—龙城龙脉，心之所向户39项目抗性高压线垃圾站项目抗性高压线垃圾站40我们要把产品卖给谁？【我们需要知道】我们要把产品卖给谁？【我们需要知道】41客户描摹居住：在乎品质，喜欢舒适，方便，配套完善的社区工作：有体面的工作，工作地离居住地方不远，有较多的业余时间，喝茶、聊天、健身、打牌生活：追求有品质的生活，好面子但更注重内在的品质感个性标签：成熟，有闲暇时间，喜交友，爱面子，注重品质感他们是“职场精英”，“小资一族”他们追求“舒适有品的生活”客户描摹居住：工作：生活：个性标签：他们是“职场精英”，“小42如何展开营销推广？【接下来】如何展开营销推广？【接下来】43核心策略包装线线上提升调性，线下抓销售力，卖情怀户外广告+网络广告+微信公众号采用田忌赛马策略，用项目的长坂打竞品的短板销售说辞+事件公关+抗性措施系列化活动持续发声和导入客户老业主维护+微信公众号宣传+网络推广线活动线竞品线服务线渠道线营造热销抢购氛围，强化项目配套，加强价值点的个性化植入VI+销售物料样板间提升已交付业主的物业服务水平增加客户粘性和扩大口碑效应增加厂区拓客的力度和强度，促进鼻子户型的去化媒体渠道导入核心策略包装线线上提升调性，线下抓销售力，卖情怀采用田忌赛马44核心策略—推广线围绕湖，突出湖的价值，以湖为切入点进行推广和渗透，提升调性湖先生来了慢不得89-143㎡一线湖景美宅，全阳光瞰景高层，珍稀发售世茂香槟湖

无限湖核心策略—推广线围绕湖，突出湖的价值，以湖为切入点进行推广和45核心策略—活动线第一周6月5日第二周6月12日全城寻找Mr·Hu先生湖先生的追忆6月30日湖先生的生活6月1日第三周6月19日第四周6月26日湖先生的终极选择全城寻找Mr.Hu先生线上发声，湖先生的自述70、80年代怀旧印象展通过怀旧物品展，追忆湖先生曾经的似水流年，触碰湖先生内心的那一抹柔情的同时让孩子们参与上一辈的成长夏日狂欢party烧烤，啤酒Party，品茶，观影湖先生来了，慢不得4#开盘核心策略—活动线第一周6月5日第二周6月12日全城寻找Mr·46核心策略—竞品线采用“田忌赛马”策略，用项目的长板打竞品的短板大名城地基下沉物业欠佳户型不好绿都万和城地段偏户型差客户结构复杂物业一般雅居乐星河湾户型面积大物业费高昂靠近高架中海龙城公馆

几乎无房源可售价格高核心策略—竞品线采用“田忌赛马”策略，用项目的长板打竞品的短47核心策略—服务线提升物业服务水平，增强老业主粘度，通过口碑效应实现链式营销维护细节（1）制作业主手册，详列服务事项；（2）开发物业APP，实现线上缴费和信息释放，方便业主；（3）生日祝福，赠送鲜花，蛋糕等礼物；（4）对老业主实行老带新置业奖励；（5）定期组织业主出游、聚餐等相关活动；（6）日常物业服务做到业主需求快速响应；核心策略—服务线提升物业服务水平，增强老业主粘度，通过口碑效48核心策略—包装线通过增加营销道具营造热销氛围，加大对世茂品牌、会所、湖景以及商业配套的宣导全阳光瞰景高层一线湖景型珍稀发售金牌户型89-143㎡交8千抵2万沙盘吊旗品牌展示墙招商成果展示湖景展示道具核心策略—包装线通过增加营销道具营造热销氛围，加大对世茂品牌49核心策略—渠道线增加厂区拓客，促进鼻子户型去化的同时带动其他户型的走量拓客形式（1）厂区门口、宿舍门口、食堂定点巡展；（2）集中休息的时间进行文艺路演；（3）厂区定向宣讲、推介；拓客厂区（1）距离项目5公里范围内的大中型厂区，由资源媒体进行对接和导入，列明清单核心策略—渠道线增加厂区拓客，促进鼻子户型去化的同时带动其他50项目抗性处理——高压线高压线弄清利害关系（1）电压在100千伏以上的超高压输电线路按规定不允许从居民区通过，城市居民区常见的多是电压1千伏（明确项目旁边的电压值是多少）以下的配电线路，架设在规定高度，对人体的影响甚微；（2）人体对电压的安全距离为：1KV以下距离为4米；1-10KV距离为6米；35-110KV距离为8米；154-220KV距离为10

营销手段方面考虑到项目（1）项目即将推售的4#距离高压线最近，直线距离约50m，超出安全距离，对身体几乎没有危害；

（2）根据客户反馈，客户对高压线很敏感，可通过专业测试降低客户抗性；因此建议，可以邀请环保监测站或者疾病控制中心联系进行检测，以确认场强是否通过环保或卫生标准；对业务员进行高压危害方面的专业培训。项目抗性处理——高压线高压线弄清利害关系51项目抗性处理——垃圾站垃圾站用途（1）临时堆放垃圾，定期通过垃圾转运车等垃圾车集中转运到大型垃圾处理站或者垃圾填埋场。与居民区住宅最小距离不得小于5m处理手段（与垃圾站进行沟通协调）（1）垃圾分类处理；（2）定时清理消毒，日产日清；（3）小区、楼幢前设置绿化景观进行隔离；（4）项目距离垃圾站在安全距离之外，影响较小。项目抗性处理——垃圾站垃圾站用途52谢谢！谢谢！53世茂香槟湖竞品市调报告【知己知彼】20XX年5月8日世茂香槟湖竞品市调报告【知己知彼】20XX年5月8日54确定竞品项目和竞品分布情况【首先】确定竞品项目和竞品分布情况【首先】55一、竞品分布本案阳光龙庭中海龙城公馆雅居乐星河湾大名城绿都万和城长江路通江路竞品选定原则：距离相近；定位相似；价格具有可比性一、竞品分布本案阳光龙庭中海龙城公馆雅居乐星河湾大名城绿都万56确认需要关注的点：产品+推售+推广【其次】逐个细说……确认需要关注的点：产品+推售+推广【其次】逐个细说……57大名城—产品总建面积93万㎡物业类别高层住宅+别墅(双拼/联排)户型面积高层：67-143㎡别墅：380-580㎡学区配套阿兰贝尔国际幼儿园、飞龙实验小学、飞龙实验中学产品分析：项目地处飞龙路板块核心地段，分东区和南区2期开发，涵盖高层住宅和别墅，分期一次性交付，目前均为现房销售。产品面积跨度较大，客群覆盖面较广。项目核心卖点为规模、景观、现房、品质和户型。项目抗性为生活配套稍显不足，公共交通不便利。大名城—产品总建面积93万㎡物业类别高层住宅+别墅(双拼/联58大名城—推售20132014201520162012至今454套余量1别墅63套余量10141套余量5474套余量75月别墅152套余量63258套余量1753套余量3112月2月1444套余量508120套余量176月9月600套余量23589套余量712月443套余量3926月7月9月10月阶段性集中推售，阶段性去库存。住宅总推量4687套，库存1200套，去化率75%。别墅推量215套，库存73套，去化率66%表中显示时间为预售证领取的时间和对应批准预售的套数以及库存套数；大名城—推售20132014201520162012至今4559大名城—推售目前67#、72#、77#、84#、74#主力在售，均价7500，70#、71#、75#、76#暂未推出67#72#77#84#74#未推梯户设置：1梯1户、2梯3户主力面积：大平层160/190㎡；140㎡；68㎡、127㎡、119㎡；130㎡、121㎡。销售价格：目前住宅均价7500元/㎡，16年节后价格上浮2次，总涨幅在300元/㎡；销售政策：1万抵5万大名城—推售目前67#、72#、77#、84#、74#主力在60大名城—推广推广力度大，频次高，有新意，销售性出街画面较多；案场活动频繁大名城—推广推广力度大，频次高，有新意，销售性出街画面较多；61大名城—小结产品—产品系丰富，面积跨度大，规划较为合理，景观附加值较高；推售—项目推售实行：集中加推——去库存——集中加推——去库存的模式，去化率较高；推广—大名城的推广力度大，频次高、内容有新意；配合现场活动，营销氛围较强。大名城—小结产品—产品系丰富，面积跨度大，规划较为合理，景观62绿都万和城—产品总建面积200万㎡物业类别高层住宅+洋房+别墅+商业中心+写字楼户型面积主力在售：88——141㎡学区配套耶鲁双语国际幼儿园、飞龙实验小学、飞龙实验中学产品分析：项目作为常州第一大盘，涵盖了住宅、洋房、别墅、集中型商业、写字楼等多种物业形态，产品系丰富，自身配套完善。项目卖点为常州第一大盘，配套完善、环境较好。项目抗性为公共交通不便利。绿都万和城—产品总建面积200万㎡物业类别高层住宅+洋房+别63绿都万和城—推售每年加推2-3次，总入市量5168套，库存727套，去化率86%，未推货量684套，整体存量较大表中显示时间为预售证领取的时间和对应批准预售的套数以及库存套数；201620172018201920XX20142015至今912套余量15188套余量7324套余量259月208套余量0732套余量9378套余量3104套余量511月8月2月2月118套余量24月262套余量3未推684套200套余量4240套余量214月9月2月3月5月240套余量21272套余量35404套余量285586套余量28911月3月8月11月6月绿都万和城—推售每年加推2-3次，总入市量5168套，库存764绿都万和城—推售目前7区23#主力在售，三区18#全景现房预约中，预计5月下旬开盘梯户设置：2梯4户主力面积：90㎡、120、140㎡；130㎡、88㎡。销售价格：均价6800元/㎡，价格区间6000-7500元/㎡。销售政策：交6000抵20000,2016年年后价格上浮200元/㎡左右。绿都万和城—推售目前7区23#主力在售，三区18#全景现房预65绿都万和城—推广围绕项目大盘特色和绿色、环保的主题，契合项目定位绿都万和城—推广围绕项目大盘特色和绿色、环保的主题，契合项目66绿都万和城—小结产品—产品系丰富，面积段合理，户型无明显劣势，配套较为完善；推售—项目推售节奏较稳，平稳去化。推广—绿都的推广更偏向于稳重、绿色和环保，和项目定位的生态大盘相符。绿都万和城—小结产品—产品系丰富，面积段合理，户型无明显劣势67雅居乐星河湾—产品总建面积72万㎡物业类别大平层（毛坯/精装）+公寓户型面积一期毛坯：166——270㎡，精装427㎡；二期98-133㎡学区配套3期规划的国际双语幼儿园，配套泰山小学，新北实验中学产品分析：项目是雅居乐，星河湾联合开发，前期定位为常州高端住宅，主打精装大平层，产品面积大，单价总价均过高，入市后市场接受度低，后期改精装为毛坯，大幅度降价，市场销售好转。项目卖点为精工品质、百米间距、大平层的产品理念和绿化会所配套。项目抗性为靠近高架，面积偏大，总价较高，物业费较高。雅居乐星河湾—产品总建面积72万㎡物业类别大平层（毛坯/精装68雅居乐星河湾—推售2018201920XX2017至今一期：827套余量19710月办公：676套余量5768月332套余量12248套余量20610月3月一期入市2年半，去化率76%，月均去化21套；办公产品市场接受度较低。二期产品销售较好雅居乐星河湾—推售2018201920XX2017至今一期：69雅居乐星河湾—推售目前一期5-10#库存房源在售，二期15#、16#少量余房在售，新推房源18#主力在售18#楼栋信息：2梯3户，34F，2个单元，17年12月底交房18#主力面积：98㎡、126㎡、133㎡。销售价格：均价7500元/㎡，2016年上涨200元/㎡18#雅居乐星河湾—推售目前一期5-10#库存房源在售，二期15#70雅居乐星河湾—活动现场活动以高端论坛和圈层活动为主，符合项目高端定位雅居乐星河湾—活动现场活动以高端论坛和圈层活动为主，符合项目71雅居乐星河湾—小结产品—一期产品面积大，总价高；二期产品面积适中，绿化配套较好，项目品质高；推售—项目年均推售一次，节奏较稳，二期去化率较好；活动—项目活动主要为针对高端客户的圈层活动。雅居乐星河湾—小结产品—一期产品面积大，总价高；二期产品面积72中海龙城公馆—产品总建面积20万㎡物业类别高层+小高层户型面积88-130㎡学区配套宋庆龄幼儿园、三井实验小学、新区实验中学产品分析：项目地处万达和市府商圈，地段位置极佳。户型面积适中，户型结构设计合理。项目卖点为地段、品牌、品质、户型，产品上无明显抗性。中海龙城公馆—产品总建面积20万㎡物业类别高层+小高层户型面73中海龙城公馆—推售201920XX2018至今166套余量4428套余量2208套余量3354套余量295月8月268套余量24240套余量213月5月7月12月项目分3期开发，推盘节奏较快，入市2年，总推量1664套，库存81套，去化率95%中海龙城公馆—推售201920XX2018至今166套42874中海龙城公馆—小结产品—产品的设计、质量较好，地段佳，品质高，品牌影响力较大推售—项目推售节奏快，小步快跑，去化率高；中海龙城公馆—小结产品—产品的设计、质量较好，地段佳，品质高75阳光龙庭—产品总建面积60万㎡物业类别高层住宅+别墅(叠加/联排)户型面积高层：87-162㎡别墅：196-405㎡学区配套北郊中学、博爱小学龙锦分校、阳光龙庭幼儿园产品分析：项目规划为总建60万方集滨水高层住宅、叠加别墅、联排别墅等多类型产品的品质社区。产品的卖点在于河景景观、便利交通和全龄化配套的学区；产品的抗性在于户型结构设计欠缺，周边基础商业配套些许匮乏。阳光龙庭—产品总建面积60万㎡物业类别高层住宅+别墅(叠加/76阳光龙庭—推售2015201620172018201920XX20122014至今664套余量4406套余量612月563套余量612月05月155套余量012月1月5月5月185套余量709月250套余量3250套余量2618套余量10255套余量14月9月7月252套余量089套余量712月114套余量9推售密集期集中在2011-20XX年，季度推，近期均价7200；总推量3801套，库存47套，去化率98%表中显示时间为预售证领取的时间和对应批准预售的套数以及库存套数阳光龙庭—推售2015201620172018201920X77阳光龙庭—推广目前推广较少，以阶段性暖场类小活动为主阳光龙庭—推广目前推广较少，以阶段性暖场类小活动为主78阳光龙庭小结产品—项目定位为刚需品质住宅，产品无明显硬伤，综合性价比较高；推售—项目入市较早，产品推售节奏快，准，稳，销售情况良好；推广—目前销售进入后期，老客户基础较大；推广减少，多以案场暖场活动为主。阳光龙庭小结产品—项目定位为刚需品质住宅，产品无明显硬伤，综79有对比才有发现，对比分析，发现优劣【再者】逐个细说，客户买房最在意的……品牌、地段、户型、价格、学区、配套、物业、景观等有对比才有发现，对比分析，发现优劣【再者】逐个细说，客户买房80对比分析——品牌本项目（☆☆☆☆☆）大名城（☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万和城（☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图品牌世茂房地产名城企业集团中海地产常州绿都房地产雅居乐地产品牌影响力上市房企全国性地产开发商首创房地产“滨江模式”屡次获奖上市公司多元化企业集团上市房企精工著称全国性地产开发商屡次获奖常州本土企业上市房企全国性地产开发商品牌影响力大需强调品牌影响力大对比分析——品牌本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万81对比分析——地段本项目（☆☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图区位太湖东路与东经120交汇处（直线距离市政府约2.5公里）飞龙中路与华山路交汇处，华山南路9号（直线距离市政府2.8公里）新北龙城大道麦德龙北（直线距离市政府1.2公里）新北区飞龙中路168号（直线距离市政府2.1公里）新北龙城大道与泰山路交叉路口（直线距离市政府1.3公里）交通公交：302,50路、33路、Y2路等道路：太湖东路、东经120，龙城高架公交：1111路道路：飞龙路，长江路，通江路公交：11路，18路，36路，B1，B12，B13等道路：通江路，龙城高架，长江路98路，1111路，50路道路：长江路，飞龙路，龙城高架公交46路道路：龙城高架政府规划东经120金融商务区飞龙生活区，城市大型居住区万达商圈飞龙生活区，城市大型居住区万达商圈东部商务区需放大规划地段优势明显对比分析——地段本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆）绿都万和城82对比分析——配套本项目（☆☆☆☆）大名城（☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆☆）雅居乐（☆☆☆）示意图商业配套社区底商、世茂广场、迪诺水镇社区底商社区底商，万达商业自身配套5万方小型商业和规划50万方大型商业社区底商，万达商业学区配套银河幼儿园、圣玛丽幼儿园、常州第二实验小学分校、新北实验中学阿兰贝尔国际双语幼儿园、飞龙实验小学、飞龙实验中学华山幼儿园、宋庆龄幼儿园、三井幼儿园三井实验小学、新区实验中学耶鲁国际双语幼儿园、飞龙实验小学、飞龙实验中学规划双语幼儿园、飞龙实验中小学配套醇熟配套相对成熟，可增加展示面对比分析——配套本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万83对比分析——产品本项目（☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图产品设计占地90万方，总建136万方四期4#高层：31F，两个单元，2梯3/4户户型面积：89-143㎡占地40万方，总建92万方主力在售77#：38F，两个单元，2梯2户84#、85#：31F，两个单元，2梯4户，户型面积，90-140㎡占地8.1万方，总建面20万方6#，一个单元，2梯4户，总高34层，88㎡清盘8#,一个单元，2梯4户，总高33层面积88㎡-130㎡占地80万方，总建200万方05地块18#5月中旬开盘：26F，一个单元，2梯4户01地块23#：34F，一个单元，2梯4户，90-140㎡占地22万方，总建71万方二期主力在售18#：34F，两个单元，2梯3户，98-133㎡楼间距平均100m平均100m50-60m50-60m50-60m交付时间四期：2017年10月份现房三期：2018年12月三区：2019年6月底二期20XX年6月产品抗性靠近高压线、周边有垃圾站楼层过高，地基下沉几乎没有房子可售靠近高架，楼间距小靠近高架抗性明显需弱化对比分析——产品本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆☆☆）绿都万84对比分析——景观、会所配套本项目（☆☆☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图内部景观26万方生态湖长达1公里生态河道，6万方私家公园（葡萄园、茶花园、梧桐大道）绿化率高达40%绿化面积17万㎡，绿化率高达42%，内部游泳池，下沉式广场30%31%五重景观绿化率38%外部景观藻江河，北塘河新藻江河无藻江河新藻江河运动配套3000平美格菲会所，老年康乐会所飞龙体育公园，会所(台球，健身房，钢琴，茶室）万达健身配套飞龙体育公园会所优势明显需强调对比分析——景观、会所配套本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆）85对比分析——物业本项目（☆☆☆）大名城（☆☆☆）中海龙城公馆（☆☆☆☆）绿都万和城（☆☆☆）雅居乐（☆☆☆☆）示意图物业公司上海世茂南京物业服务有限公司上海同涞物业公司中海宏洋物业常州绿都物业雅莱格（雅居乐物业的最贵物业品牌，纯英式管家服务）物业费1.0元/㎡（开发商贴补）1.42元/㎡2.3元/㎡1.2元/㎡3.5元/㎡服务水平可提升电梯问题，服务水平欠佳较好物业服务水平欠佳较好服务水平可提升对比分析——物业本项目大名城中海龙城公馆（☆☆☆☆）绿都万和86对比分析——户型即将推出的4#主力面积为90㎡左右的2+1房和140㎡左右的3+1房4#甲单元4#乙单元01020301020314310914214289890304138109㎡对比分析——户型即将推出的4#主力面积为90㎡左右的2+1房87对比分析——户型世茂首创，南北通透中户户型方正，明亮采光，开阔视野三开间朝南，阳光鲜氧速递蝶变空间，随心多一房KO通透性、功能性、户型结构、附加值赠送大名城88㎡不通透，功能性欠佳，附赠少中海龙城公馆89㎡不通透，户型结构有缺角绿都万和城88㎡阳光龙庭87㎡不通透，功能性欠佳不通透，干湿不分离，一卧朝南对比分析——户型世茂首创，南北通透中户KO通透性、功能性、户88对比分析——户型户型方正，三开间朝南；超大跨界阳台，双倍视野客餐厅通厅，动静分离略逊世茂香槟湖109㎡中海龙城公馆106㎡南北通透，户型方正，三房朝南，动静分离，大面宽阳台绿都万和城122㎡KO户型不方正，仅2开间朝南，南向无阳台大名城119㎡2开间朝南，套房设计对比分析——户型户型方正，三开间朝南；略逊世茂香槟湖109㎡89竞品分析—户型世茂金牌户型，采光通风最大化南北双阳台，鲜氧通透，景致多重超大跨界阳台，客厅卧室自由切换，奢享双倍视野主卧套房设计，尊享私密生活蝶变空间，随心多一房险胜大名城142㎡通透，三开间朝南，干湿，动静分区，凸出阳台影响次卧采光大名城141㎡通透，三开间朝南，南北双阳台，凸出阳台影响次卧采光绿都万和城141㎡通透，三开间朝南，套房设计，南北双阳台，但景观视野欠佳略逊雅居乐138㎡通透，三开间朝南，套房设计，南北双阳台，但通道狭长，凸出的房间影响次卧采光KO竞品分析—户型世茂金牌户型，采光通风最大化险胜大名城142㎡90对比分析——价格价格坚挺，靠品质跑赢市场对比分析——价格价格坚挺，靠品质跑赢市场91价值点提炼品牌—上市房企，荣归世茂地段—龙城龙脉，心之所向户型—金牌户型，全景视野规模—百万之城，心之所往景观—一线湖景，生态美宅配套—全系配套，运动社区学区—四大学府，助力成长销售—双冠楼盘，领冠全城产品—最后一栋，珍稀发售规划—政府规划，引领未来价值点提炼品牌—上市房企，荣归世茂地段—龙城龙脉，心之所向户92项目抗性高压线垃圾站项目抗性高压线垃圾站93我们要把产品卖给谁？【我们需要知道】我们要把产品卖给谁？【我们需要知道】94客户描摹居住：在乎品质，喜欢舒适，方便，配套完善的社区工作：有体面的工作，工作地离居住地方不远，有较多的业余时间，喝茶、聊天、健身、打牌生活：追求有品质的生活，好面子但更注重内在的品质感个性标签：成熟，有闲暇时间，喜交友，爱面子，注重品质感他们是“职场精英”，“小资一族