2011年02月商务财富中心策略提案

五星级国际生活东阳·五星级国际生活东阳·商中心策略提2011-Ⅲ.项Ⅲ.项目定Ⅳ.物业发展建推广Ⅵ.服务部策Ⅰ.市场分Ⅰ.市场分东阳概东东阳概东阳地处浙江省中下辖6个街 816248总户数321374东阳概况“教”东阳概况“教”“木雕之都东阳经东阳经东阳经东阳经 六大主导产业、六个块状经 东阳经2东阳经2、城乡面貌发生新变城市基础设施不断改区、城北工业新区等新城区框 水平东阳经东阳经白云商贸白云商贸园全区已开发土地面积11.2平方公白云商贸园是市实施“一主多元”发的场之一商白云商贸园是市实施“一主多元”发的场之一商贸园区内格局：以高新技术企业为集聚的西城工业园，以服装针织为导的服装工业园，以工艺品、饰品为主的小商品工业园每个园区内都已形，产业集聚效应正在逐渐显现白云商贸新区正规划建设阳光国际家居城、国际建材城、国际汽配城、际采购服务中心和缝制机械市场，意在打造成一流的东阳市场群总1）东阳市的整体经济情况较好，GDP保持着国总1）东阳市的整体经济情况较好，GDP保持着国家水平以上的增长，人GDP在2009年已达到，从国际惯例来看，人均GDP800-2）东阳的专业市场经济已具备较完整的架构，并已呈现飞速发展态势竞争楼盘调研和分竞争楼盘调研和分竞争楼调研和分鑫源国楼盘名称鑫源国所在区域白云东阳市天元房地产开：项目类型楼群构筑竞争楼调研和分鑫源国楼盘名称鑫源国所在区域白云东阳市天元房地产开：项目类型楼群构筑的宅居品建设规模90000楼盘地址白云街道鑫园占地总面：18126售楼地址东阳市小商品园区鑫园路111号鑫源国际展示中销售情况房销售均价楼盘简介鑫源国际由5 楼群构筑的宅居尚品。东阳市天元房地产开 年开发。地处东阳市经济开发区鑫源路，南向义东大道，北邻海德国际社区，距义乌市区约3公里，距东阳市区约10公里，距甬金高速青口出口仅约1公里。距义乌国际商贸城、海德阳光国际家居城、东阳国际贸易城、东阳国际建材城四大区域中心市场均在10分钟车程内。鑫源国际总建筑面积90000多平方米，25%低密度，38%高绿地率，享有上万平米的城市草原 ； 户型，主力面积均在100 140平方米之间。竞争楼盘调研和分左岸枫楼盘名称左岸枫所在区域白云竞争楼盘调研和分左岸枫楼盘名称左岸枫所在区域白云：项目类型住建设规模21862楼盘地址东阳市关山路358占地总面：8195售楼地址东阳市江滨南路351销售情况去年8月份开盘，现已全部售完，部分房源在二手市场有售，销售均价在6000多楼盘简介左岸枫情由星耀倾力打造，总占地面积8195平方米，总建筑面积21862平方，绿地率25%，容积率1.86，由小和多层住宅组成，位于江滨南路中段，一览江岸风景，呼吸临江景观带的青草气息，在不都市繁华的同时，独享难得的清新和宁静。左岸枫情建筑多层、小分布错落有致。建筑空间通透性强，实现居竞争楼盘调研和分时代雅楼盘名称时代雅所在区域白云东阳市时代置：项目类型住建设规模20万东阳市歌山路与小康路交占地总面：楼盘地址60口售楼地址东阳竞争楼盘调研和分时代雅楼盘名称时代雅所在区域白云东阳市时代置：项目类型住建设规模20万东阳市歌山路与小康路交占地总面：楼盘地址60口售楼地址东阳市歌山路与小康路交叉楼层总31层31层162平米西边套一套，单价10050元/平米，和29层以上销售情况平米中间套三套，单价9700元/平米，开盘时最低6700，层加100左右时代·国际商贸社区位于东阳市元宝山下，总建筑面积约20万平方米，由院墅和962户观景公寓组成。配套等公共服务设施。时代户、国际商贸社院墅，秉承欧陆新古典主义建筑风格，将瑰丽的地中与庭楼盘简介式庭院的友居氛围完美融合。宽阔的大阳台、拱形的窗户、平缓的坡屋顶院、专属的汽车房，现在细节上竞争楼盘调研和分沃德中楼盘名称沃德中所在区域白云竞争楼盘调研和分沃德中楼盘名称沃德中所在区域白云：项目类型商铺、住建设规模16万楼盘地址世贸大道以南、昆山路以占地总面：50售楼地址东阳市兴平西路428销售情况 楼盘简介该项目位于东阳世贸大道南边，昆山路西边，东阳白云商贸园区世贸大道西端、紧邻海德国际，与义乌阳光大道相连。项目由浙江省东阳市欧亚置业 资建设，占地面积50亩，建筑总面积约16万㎡，总投资4.5亿元 。项目于2007年开始立项，2009年9月底正式奠基施工，预计2010年8月底全部结顶，2011年6月份投入使用竞争楼盘调研和分世贸大酒楼盘名称东阳世贸大酒所在区域竞争楼盘调研和分世贸大酒楼盘名称东阳世贸大酒所在区域白云东阳世贸大酒：，项目类型商业、住建设规模7万余楼盘地址世贸大占地总面：1.5万售楼地址东阳市世贸大道190销售情况总房源512户，以投资和自住为主，精装修交付，四十年，酒店式公寓，面积发酒店，现在部分房源，数量不多，交房时间在2011年7月份。楼盘简介 型综合市场，建筑面积7万余平方米，整幢楼体25层近百米高。酒店拥有500多间 竞争楼盘调研和分艺海云楼盘名称艺海云所在区域白云东阳市新城置：项目类型住建设规模28300楼盘地址艺海路与汉宁东路交叉占地总面积8400售楼地址艺竞争楼盘调研和分艺海云楼盘名称艺海云所在区域白云东阳市新城置：项目类型住建设规模28300楼盘地址艺海路与汉宁东路交叉占地总面积8400售楼地址艺海北路229总多户分、、三种、为跃127为套间余销售情况十套房源，均价10000元/平米，2012年5月底交房楼盘简介为平面式套间外，另外两幢均为跃层式空中花廊联排，户户都后院。海云庭充分融、洋房、别墅的特性和优势，将别墅的建筑形态叠拼于中，开创性地把联排别墅的建筑空间元素引住宅，首创空中花廊联排竞争楼盘调研和分艺海花楼盘名称艺海花所在区域白云竞争楼盘调研和分艺海花楼盘名称艺海花所在区域白云东阳市和兴置：项目类型建设规模80000余楼盘地址兴平路和艺海路交叉占地总面：38售楼地址江滨南路与兴平路交叉销售情况 楼盘简介 竞争楼盘调研和分江滨九楼盘名称江滨九所在区域白云浙江万博置：项目类型住宅、空中别建设规模29412.3占地总面：楼盘地址艺海北竞争楼盘调研和分江滨九楼盘名称江滨九所在区域白云浙江万博置：项目类型住宅、空中别建设规模29412.3占地总面：楼盘地址艺海北路2588000多售楼地址东阳歌山路10总48户，400多平米的户型面积，精装修均价15800起价，装修标准7000元/平销售情况，现预订期，预交100万定金可享受100万元家具政策，预计过年前开盘江滨九号项目选址于岸之滨。48席复式空中宫殿，主力户型为400平方米气派大户。空间美学品位和高贵格调流淌，既有汉斯格雅龙头、唯宝洁具、爱楼盘简介士吸尘器等国际名品的组合打造，又有精装空间的气质延续，每一个细微处都是娴熟技艺和周密考量的呈现，诠释物质的人性精神竞争楼盘调研和分江滨星楼盘名称江滨星所在区域白云东阳市凯文房地产开发有：0579—公项目类型住宅、商建设规模78073东滨南街东端（占地总面：楼盘地址15218大桥南往东200米竞争楼盘调研和分江滨星楼盘名称江滨星所在区域白云东阳市凯文房地产开发有：0579—公项目类型住宅、商建设规模78073东滨南街东端（占地总面：楼盘地址15218大桥南往东200米售楼地址东滨南街东端（大桥南往东200米总房源350套左右均价9400元/平米，四种户 89、143、148、166其中148销售情况主力户型，89平米房源还可选择，156平米边套房源已经不多位于东阳市东北部，人民路以东，兴平路以北隔江滨南街与江滨景观带邻。所处位置环境优美、市内交通便捷。地块处于江北新区区域，未来升楼盘简介空间有良好的前景；小区沿江滨南街建设一幢28住宅，南面设有两幢2层体别墅住宅可享受江滨公秀丽的风光，大体量商业裙房拟设置休闲商业设施，在方便居民的同时也将融入江滨公园的休闲氛围竞争楼盘调研和分东岘雅楼盘名称东岘雅所在区域白云东阳市鹏宏置：0579—项目类型住建设规模30884占地总面：楼盘地址东阳市吴宁东路2282380售楼地址东阳市吴宁东竞争楼盘调研和分东岘雅楼盘名称东岘雅所在区域白云东阳市鹏宏置：0579—项目类型住建设规模30884占地总面：楼盘地址东阳市吴宁东路2282380售楼地址东阳市吴宁东路228总房源180余户，4号楼、5号楼已采用预付款方式预定完，余房100余户，均销售情况8500元/平米左右，预计年前开盘鹏宏—东岘雅苑总建筑面积10993.8平方米，由2栋和2栋多层组成，地处宁东路东端，东站以东，在农副产品集散富坤农贸市场的西侧，北侧毗邻甬金楼盘简介速枢纽，北邻，南与大盘山尾脉近邻—东观峰，西与卢宅古建筑群与东东站毗邻，处于东内环区域，是城居住区域的重要组成部分竞争楼盘调研和分江南名楼盘名称江南名所在区域白云竞争楼盘调研和分江南名楼盘名称江南名所在区域白云：项目类型、住建设规模近12万楼盘地址兴平路和艺海北路交叉占地总面：售楼地址兴平西路116销售情况 楼盘简介 ，约6000 园林，阔绰风范天生而就竞争楼盘调研和分商业广楼盘名称商业广所在区域白云：、休闲项目类型建设规模总建筑面积约160000占地竞争楼盘调研和分商业广楼盘名称商业广所在区域白云：、休闲项目类型建设规模总建筑面积约160000占地总面：楼盘地址人民北路和广福路交叉总占地面积41533.3售楼地址人民北路和广福路交叉商务公寓288套，酒店式公寓384套，商铺415套，估计明年中旬开盘，商务公寓销售情况盘均价8000元/平米，其余价格还未定，到时开盘收取意向金摇号形式项目紧邻东阳市行政中心和市民广场，它将成为东阳新城市（CBD）商区。该项目总占地面积41533.3㎡，总建筑面积约160000㎡（含地上）。其楼盘简介，商业总面积约60000㎡，国总面积约50000㎡式准五星酒店面积26000㎡，是集购物、商贸、休闲、居住于一体的复合型、多业态、高端、的商业中心，也是东阳规模宏大的商业综合体人民北路和广福路交叉兴平西吴宁东人民北路和广福路交叉兴平西吴宁东地本世纪大江滨南街东歌山江滨南路与兴平路交叉购物、商贸、休闲、居住于一住住小、购物、商贸、休闲、居住于一住住小、物业类本、叠加、商空中别跃层240-32093跃层176㎡、222100-140多为大户型100㎡以上跃层240-32093跃层176㎡、222100-140多为大户型100㎡以上110-140㎡主户型面本99-21288-156400110-140主的竞争市毛坯，12年毛坯，12年中毛坯，12年下半毛坯，12年毛坯，12年中毛坯，12年下半交付标本毛坯，现毛坯，12年上半精装，12年毛坯，13年6毛坯现劣竞争环优劣竞争环优现房销售的第一个楼区域目标客户分客群区域目标客户分客群总体定这一部 大概 总根据上述竞品楼盘来看，目前东阳将售总根据上述竞品楼盘来看，目前东阳将售和在售楼盘主要商业广场江南名都、东岘雅苑、江滨九号、江滨星城、艺海花城等目前东阳主城区的均价已经突破10000元/平米而江滨和本案周围的楼盘均价也达到7000-8500元/平米左右整形势比较乐观Ⅱ.项目分Ⅱ.项目分项目概地块基本情项目概地块基本情项目概户型配 90-101-111-121-131-141-151-0161-20061-6号楼总建筑面积109518，100、140 项目概户型配 90-101-111-121-131-141-151-0161-20061-6号楼总建筑面积109518，100、140 项目概项目SWOT分竞争项目概项目SWOT分竞争楼盘较O:机周遍楼盘已基本没有房W:劣 小区规模较S:优 现房销Ⅲ.项目定Ⅲ.项目定客户定寻找客从项目属性寻找客户难吸引东阳城区居周边客户定寻找客从项目属性寻找客户难吸引东阳城区居周边居民的吸客户定目标客客户定目标客主力客群投资，兼办公为 目标客投资兼办目标客投资兼办需求一价格增长潜目标客投资兼办目标客投资兼办简单省期房,现房,目标客投资兼办目标客投资兼办品质居目标客投资兼办目标客投资兼办环境优乡，是这部分人群“第二目标客居住客需目标客居住客需求一：居住方首先需要明晰的是， 不是这部分客群的终极居所，他们出于改善居住的目的，希望有一个满足居住需求的过渡阶段。能够快速入住，最好不去考虑交房等繁琐事情。目标客居住客需目标客居住客需求二：高性价这部分客群只有在高性价的情况下，才考虑本地置业的可能性目标客居住客需目标客居住客需求三：好的环出于居住的舒适性和宜居性考虑，好的环境是这部分客群的倾向性选择。因此，目标客群想的因此，目标客群想的是入住简单、环境好，价格适中升值潜力大的住客户定以社会型客户为客户定以社会型客户为 对 面 内 特型客户类社会地 办公 品 区中部分位置较差房源以 格优势吸引此类客 1.加强产品品质和景观环 外来普 周边 价格品 塑 服当地普 首次 公共空 3.引入规范物业管理服务阶 业 、品 客 4.注重公共交流空间塑 义乌、东阳城区客户：投资兼自项目定通过着力打造理想现房销售的项目定通过着力打造理想现房销售的理一流居住环一流居住环一流服在居住坏境上满足了客户需求之后，客户对服务的要求就更为严格。 要做到在楼盘销售过中让客户得到尊重，在将来的物业服务让客户感觉温馨，体贴。一流服在居住坏境上满足了客户需求之后，客户对服务的要求就更为严格。 要做到在楼盘销售过中让客户得到尊重，在将来的物业服务让客户感觉温馨，体贴。价格定方式一，便价格定方式一，便宜，买到就是赚价格低开高【优势】：客户心态稳保持持续销【劣势】：后续销市场政策要求价格定方式二，一价格定方式二，一房一差价 差，朝向【优势】：整体房源去化合【劣势】：如投资客比较多，会出现低楼层去化比高楼层去化速度快价格定方式价格定方式三，规定时规定时间签约，付【优势】：签约率回款速度【劣势】：没有按时签约找关系Ⅳ.物业发展建Ⅳ.物业发展建重点打造四重安防系统 重点打造四重安防系统 社区安全系序123456789系统名闭路电 子系 有线电视系背景音响及紧急广播子系公共显示系小区导询系作物业管物业管物业管社区安全系设备社区安全系设备参物业管专业、便捷，满足个性化需常规服务内容简1、住房装修装潢管理：房屋建筑共享部位的维修、养护和管物业管专业、便捷，满足个性化需常规服务内容简1、住房装修装潢管理：房屋建筑共享部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶外、门厅、民防设施、广场等2、房屋设备设施的管理：公共设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施、电梯、避雷装置等3、小区环境管理安：保安巡更系统、闭路电系统、红外线报防、探装置消防服务：消系统、消防设施的维修、养护和管保洁服务：小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁服务（火灾、水浸维修服务：24修，维集中处理系环境保护：污水处理系统绿化服务：公共绿地、水景等养护与管社区服务：房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等建议本项目物管公司采用东阳口碑较好物业公物业管服务参物业管服务参推广策推广策整策整策开盘策略：火爆开盘、销控策略：研判市场、量价控推突推突上，世贸区域、东阳、义乌逐个攻破，全面拉拢目标客群；方式上，整 ，多种方式并行，强化江景理想现房销售投资优势、宜居便利，宣传区域生态优势，赢取市场广泛认可度。推原 推原 推方三推方三方式分户外、道旗、报广全定方式分户外、道旗、报广全定 开篇定道（形象营开篇定道（形象营造市区主开始至项目户 价值宣传开篇定报（形象打造（优势全面渗透开篇定报（形象打造（优势全面渗透让客户感受开篇定电视/电（形象、信息告知（形象、信息告知之的形象地位，开篇定电视/电（形象、信息告知（形象、信息告知之的形象地位，持续方式分三维度整方式分三维度整 、活动 的区别式整三维度整世贸区经营三维度整世贸区经营业世贸区经营业：世贸区经营业：的全 进行的，树立区域第一的形象以及品牌价值东阳城：宜居指数的有投资价值的再放的有效选东阳城：宜居指数的有投资价值的再放的有效选义乌区：义乌区：方式分产品充分展方式分产品充分展 产品展四大要物展示样板实产品展四大要物展示样板实实样板展示物处实景造实样板展示物处实景造实样板展示物尽快打造样板区，给客户以示验宣传实样板展示物尽快打造样板区，给客户以示验宣传实样板展示物实样板展示物销售展示中心建销售展示中心建实样板展示物实样板展示物主推定位语五星主推定位语五星级国际生活备选拥 ，拥备选拥 ，拥抱生倾情演绎国际文明居住标销售展示中透明销售展示中透明的房源价般的服务享 幅展