市场调研报告案例

市场调研报告例目录：第一部分：竞争性楼盘和对手盘的调查及分析第二部分：市场供应量分析第三部分：价格及销售率分析第四部分：户型配比分析第五部分:西区板块优势第六部分：总结第一部分：竞争性楼盘和对手盘的调查及分析项目项目地址

英伦春天金明广场西200路北项目规模划设计30一期19开发商户型均价层差价格范围交房标准车库及车位情况

好杰房产户型有两房两厅、三房两厅两厅。面积范75--160㎡均价3000/商铺价格：层差150/㎡右整体小区总价范围：22-----50万主力总价范围：35万左右。毛坯房社区内停车，总车位1200个第1页共20页

景观规划特点景观目前状况售楼部简述样板房简评项目定位客户群定位策代机构主打广告语特殊营销形式项目销售情况分析工地包装物业管理周边环境分析项目优势分析项目劣势分析结论

低层花园洋房梯多层景洋房伦风情街组成事件营销售楼部装修豪华、明朗，内部洽谈处与沙盘、接待区、休息区样板房装修豪华，三期没有样板房。代理公司：蓝海地产移民英国开盘前期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼现场营销活动组织。运用事件营销（移民英国）围墙广告喷绘、四周草坪铺设深圳保利公司，物业费：0.46/㎡地理位置优越，生活便利。项目项目地址

丽阳名郡宋城路1号第2页共20页

项目规模划设计规划面积40000平

首开住宅18万平方米，由19多层、5开发商户型均价

栋小高层、一栋商务楼组成。裕洋房产开发有限公司户型有两房两厅93.82--128.57㎡。小户型价格：均价3000/。层差价格范围交房标准车库及车位情况景观规划特点景观目前状况售楼部简述样板房简评项目定位及卖点客户群定位策代机构

整体小区总价范围28-----40，主力总价范围28左右。毛坯房，双层防盗门，铝波窗。社区内停车及地下停车位低建筑密度，换取较大的公共空间和绿地，景观带未建设，售楼部简约，白色以楼盘主题颜色绿为背景无现代风格中档社区中档客户，区域内人群、开封市人群及临近郊县人群睿智策划第3页共20页

主打广告语特殊营销形式项目销售情况分析工地包装物业管理周边环境分析项目优势分析项目劣势分析结论

现在，未来，此诚可待。未作暂时未售无公务性事业单位较多公路局等7层半带电梯适合老年人居住，紧邻郑汴融城连接宋城路。生活不方便，生活，娱乐，运动设施较少小区暂未建设，无围墙包装客户量较少，但多层带电梯想来会引起客户的关注。项目项目地址项目规模划设计开发商户型均价

荣勋。欧陆经典晋安路金明大道开封荣勋实业有限公司户型有两房一厅87-96㎡两房一厅101-109㎡房两厅126--136、四房两厅㎡均价：124楼价格元层差3楼元/㎡5楼价格元/㎡第4页共20页

价格范围交房标准车库及车位情况景观规划特点景观目前状况售楼部简述样板房简评项目定位客户群定位策代机构主打广告语特殊营销形式项目销售情况分析工地包装物业管理

6楼元/㎡整体小区总价范围：万-万，主力总价范围：万左右。毛坯房社区内停车，总车位多个欧式经典风格，淋漓尽致，小区景观给人感觉无限尊崇分之绿化都已规划建设好。简约大方，白色衬灰白色更显高贵，置业顾问的专业和冷傲给项目增添了尊崇感无高档社区开封高收入人群，及县市高资金人群，还有少量来自郑州的客户无经典一段历史的典藏，花园在脚下生活在上层，新高度新标准成就开封第一空中豪宅。开盘前期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼部现场营销活动组织。销售时间较长，销售率达95%，围墙涂料广告物业管理：荣勋物业管理有限公司物业管理费：0.32/m2第5页共20页

周边环境分析项目优势分析项目劣势分析结论

银行、医院、市中级法院，等开封西部发展的中心区域，市场前景及升值潜力较大。欧式经典风格，淋漓尽致，小区景观给人感觉无限尊崇分之绿化，现房销售，景观以交付使用，给让你感觉无限尊崇户型面积过大，导致大面积别墅销售缓慢。黄金地段快速发展中得到西区商业中心，毗邻千亩的金明池公园，金明广场，规划设计经典执行到位是一座点藏之城，但对开封的消费水平过于高估，导致大面积户型很难销售。项目项目地址项目规模划设计开发商户型

宋城雅居宋城路金明大道宋城雅居区核心10万平方最佳纯居住地封首个即将交房的高层社区。郑州一建置业有限公司户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅、五房三厅，复式。面积范围84--143㎡。多层2200

别墅均价层差价格范围

均价2600/商铺价格：整体小区总价范围17-----58，主力总价范围30左右。第6页共20页

交房标准车库及车位情况景观规划特点景观目前状况售楼部简述样板房简评项目定位客户群定位策代机构主打广告语特殊营销形式项目销售情况分析工地包装物业管理周边环境分析项目优势分析

毛坯房社区内停车，11.2欧洲经典风格大门，小区内部人车分流，新中式建筑，娱乐健身设施齐全。景观正在建设，绿化还未到位外型建造的比较庄重、大气，内部布局不尽合理，装饰效果高贵典雅，与整体小区形象吻合。销售人员热情专业感觉很好。无高档社区打破区域性，面向整个开封市及郊县的中高收入人群，整体上小区的业主文化素质较高全程营销：深圳龙腾盛世房地产顾问机构。双电梯观景楼王开展各种各样的活动，大多以活动营销巡游，报广，短信，电视字幕等1期已经销售80%期热售中包装隔离效果好，其余周遍围墙形象广告包装的很到位人气不足，商服设施不能达到小区业主需求，生活暂不方便。项目优势：紧邻连接郑州大道，节省时间就等于节省金钱，远离闹市区，健身娱乐设施齐全。售楼部装修及人力资源配合的恰到好处晓，客户满度很高。随着郑汴融城的加速，升值，居第7页共20页

项目劣势分析结论

住都不错。远离闹市区，造成生活的不便利，楼盘处于郑汴融城规划的大道旁边，售楼部的感觉很好，加上售楼员的热情待客，专业服务。户型设计大面积很少不会造成积压，除生活不够便利外，却是一个不错的盘项目项目地址

碧丽国都汉兴路金明西街项目规模及规总占地面积108，总建筑面积平米14栋划设计开发商户型均价层差价格范围交房标准车库及车位情况景观规划特点景观目前状况

开封庄园置业有限公司2380元160小区总价范围16---58万/套，主力户型价格范围/毛坯房防火防盗门、内部实木门50库，另多个车位景观绿化较多，小品、植被遍布小区。以水景为主1期建设交房后无景观，只有少部分绿化，第8页共20页

售楼部简述样板房简评项目定位客户群定位策代机构主打广告语特殊营销形式项目销售情况分析工地包装物业管理周边环境分析项目优势分析项目劣势分析结论

过于简单，有种小产权的感觉，销售人员素质一差，无工装，没有样板房中高档社区面向整个开封市及临近郊县26—年龄层次大多为私企老板、国企职工、公务员、教师、经理人、艺术家、国企职工、企业高层领导等无百年建筑，和谐人居。短信，报广，电视字幕，汴京晚报效果好一点周遍围墙形象广告包装没有到位周边生活配套较完善，交通便利，成熟大型社区商圈。开封西部发展的中心区域，市场前景及升值潜力较大。售楼部没有建好，销售人员素质较低，期无任何景观带对入住客户来说不太好。规划设施能不能实现对客户来说是一个心理疑问。小区内规划设施齐全3300价略高售楼部及人力资源的差直接影响项目的形象置和规划都不错，分析：从销售情况来看，广告营销方法在营销过程中，也起到了不可小嘘的作用，从工程的围墙，到售楼部的感觉，再到户外广告报纸广告等其他的配合，只要做好每一个细节，对销售率来说起到了第9页共20页

很大的影响。在案场的接待中，置业顾问的热情和专业的服务也起到了一定的作用，建议:1.广宣传时，散发宣传页是一个不错的传播途径，但是对于一个大盘来讲，如此传播效果并不是太好，建议结合案名使用着带羽翅的天使服女生去发，这样一可以吸引客户，二来也不会降低自身的尊贵大盘的气势。2.工程围墙建议加高，更新，加高增加神秘感，更新，给每一个客户天翼全新的形象，也代表欣欣向荣的景象。附客户购房原因调查。第10页共20页

改善住环,59.36%

为子,11.68%投资4.90%解决住问,24.77%建议：在营销过程中，尽量的体小区的生活性，运动性，娱乐性，当然还有项目周边的娱乐设，和生活的便利条件。供应量分析开发规模项目名称

地理位置

项目类型

项目构成占地面积

建筑面积英伦春天丽阳名郡豪融城

金明广场西路北宋城路1号汴西新区

280亩1000

程80亩40000平

普通住宅普通住宅综合住宅

共30一期19首开住宅万平方米，由层5栋小高层、一栋商务楼组成大型社区集住宅、酒店、商业为一体综合项目。金园

金明广场西北角

39100平

普通住宅21层高层开元·金池名郡长城雅苑·蓝郡郑开·森林半岛

晋安路西段宋城路与夷山大道郑开大道

140034.23亩100亩

13万平方米110万平方米110万平方米

别28栋别28栋普通住宅

别墅、小高层、多层6栋2栋小高层住80、商业30第11页共20页

碧丽国都西城明都东京银座荣勋·欧陆经典期浪漫之都龙里希尔斯·天翼

汉兴路西段与金明西街汉兴路口东金明广场晋安路最西段金明广场南金明西街与汉兴路汉兴路46

108亩32亩26亩27亩35亩253亩26亩

18万平方米近4万平方米32000平----------21万方13万平方米

普通住宅18栋小高层普通住宅8栋多层普通住宅3栋小高层普通住宅3栋11+1小高层、1栋9+1小层住宅普通住宅普通住宅55栋普通住宅7栋高层总结：此次针对本项目的自身特点，我们在西区板块上选择了13余个项目做为重点调查对像，从各个项目的开发体量和建筑规模上来看，西区板块及沿线房地产正处在强劲开发的势头上，开发总面积达占整个城区的四分之一，建筑形态也向多样化发展，多层，高层，别墅，呈现出规模模化发展趋势。相对于西区板块区域来说，涌现出很多大盘，如勋·欧陆经典5期、开·森林半岛、元·金池名郡豪德天下融城、丽国都，城香榭里等，区域内投放量较大，商品房市场供应量快速增大，但其市场存量较大，整个西区板块及沿线房地市场竞争逐步加剧，供应充足，中等户型销售状况良好，大户型面积除元·金池名郡别墅销售良好外，其他均出现销售缓慢，西区整体板块供需基本平衡。案如何在与众多竞争对手的较量中脱颖而出，成为项目营销一个大难题，所以必须对目前市场进行细致的研究，寻找市场中的空间，必须在产品的细节上做好。从以上对比可以看出，在建筑的规模上，大盘社区较少。开封作为一个三级城市，在物业的类别来看，多层的物业占据很大的开发比例，在小高层、高层的开发上还是有待于进一步发展，写字间的发展、别墅的开发还是没有正式成为城市的主流，以及酒店式公寓、商务公寓的规模，都是市场上少有的产品些物业的开发代表一个城市真正城市化进程的发展是有待于继续挖掘。从物业开发的状况分析，房地产市场的发展以及开封市城市化的进程还需要一个很长的时间。对于本项目来看，高层的趋势是无可代替的，本物业的产品代表了城市发展的趋势，避免了多层竞争的激烈性，但是在开封消费者心目中的接受度受到了局限性，所以在宣传的过程中，应该加强第12页共20页

高层的优势，尤其是对于多层的上，但是高层也处于公摊率性高的尴尬性上，所以要化优势为劣势，紧紧把握住比如高层电梯的优越性，高层的观景度上的宣传。价格及销售率分析：价格项目名称

销售周期

销售率最低价

均价英伦春天丽阳名郡豪德天下融城金明裕花园开元·金池名郡长城雅苑·蓝郡郑开·森林半岛碧丽国都西城明都东京银座

240027002600350025002980270025003000

30003000排号中30003500多层-5000墅30003218320030883300

11月未开盘16月18月3个月3个月13月10月

60%%65%80%90%46%30%80%70%荣勋·欧陆经典290035002095%5浪漫之都龙城香榭里希尔斯·天翼

300029002483

330032003200

2年6个月普通住宅

70%90%80%西区板块：住宅:第13页共20页

市场平均单价起价：2383/㎡市场平均单价均价：3321/㎡市场平均总价起价：36880元市场平均总价均价：46505元

总平均消化率：67%说明：整体上住宅价格从低到高依次为：别墅，高层，多层，也就是从小区规划，到位置。分析：从此可以看出，位置在于价格走势中并不是占用太多优势，而小区的环境以及建成时间，对于价格走势有很大的影响，别墅的销售证明开封的消费水平及市场承受力并没有受到国内大环境的影响建议：均价定位3000比较合适，并建议小区价格不要设的太高，优惠幅度可以少单价不能高，因为这样才能吸引到客户，当然也不能降价销售。户型配比分析：项目名称英伦春天丽阳名郡豪德天下融城金明裕花园

主力户型3室厅3室厅23室厅2室厅

主力面积98-138130120-138102.6

占总体比例4834%6530%

销售率80未开盘未销售已售完联

排

独

栋开元·金池名郡

别墅

70230-300长城雅苑·蓝郡郑开·森林半岛碧丽国都西城明都

2室厅3室厅22室厅3室厅

80-120130-14080-90127-143

40705069

9035已售完70第14页共20页

东京银座荣勋·欧陆经典5

1室厅30-6070603室厅213240%

已售完期浪漫之都

3室厅

120-130

已售完龙城香榭里2室厅希尔斯·天翼89-13080802厅宋城雅居

3室厅2

130-143

40%

80%总结

3室厅2

120-135

70

80附：开客户调查户需求8.41

21.16

90㎡以下20.09

90-100㎡110-140㎡140㎡以上50.34第15页共20页

㎡㎡主力户型：市场平均面积：127

市场份额比例：70根据市场调查分析目的户型以三房两厅一二卫，面积120-135积在80-90两室次之，双层复式少量大户型配合。外加一些小户型说明：市场上的户型大部分以120-135的面积为主，但也有80-90左右的两室，还有小面积的1室1厅，决定着后续的售价及销售率依据竞争项目调研并结合本案的特点，但是依据所做的客户调查来看客户需要最高的是90-100的户型，这是由开封目前的经济所限制的，所以现在的主力户型大于客户的本位需求，而贷款却提供了方便，使客户提高了自己的需求，但因为是贷款所以考虑时间间接性曾大，所以良好的客户维护是赢得客户的关键。再回到客户调查上2室的房子需求也不可忽视，所以在营销中也可以作为一个重点。建议：户型送装修，但是装修由客户选择，规定一个价位交房时以现金形式返还，买房送装修，装修自己选，由我来掏钱，这样的一个优惠活动避免了和同类小户型简单的买房送装修的竞争，营销过程中，2的房子侧重一下，做一些优惠活动争取更大的市场份额。避免：在127的主推过程中和其他项目相同形成直接竞争。第四部分

西区块整体分析第16页共20页

一、郑汴西区的楼盘：楼盘有：英伦春天阳名郡德天下融城金明裕花园开元金池名郡长城雅苑·蓝郡郑开·森林半岛碧丽国都

西城明都

东京银座

荣勋·欧陆经典5期浪漫之都

龙城香榭里希尔斯·天翼宋城雅居二、西区市场分析（参与者，100人）调查人贺延林，，-----通过对客户的寻访调查我们得出46%人愿意到西区买房心区域的也有然城市是向西发展，但真正现在就想买的客户并不是很多，想到汴西新区购房的仅占（如图）西区成为热点区域汴西新区,7北区,3南区,7中心区,27

东区,10西区,46

东区西区中心区南区北区汴西新区从购房这区域的喜好来看，相对于东区、南区、北区，购房者更偏爱西区和老城区，而西区成为消费者的首选，受郑汴一体化的影响，西区和汴西新区成为了人们关注的热点，尤其是随着西区交通设施、环境状况、生活配套等条件的不断完善，西区已经成为了开封理想居住的区域，而汴西新区更是因为郑开大道而引人瞩目，被消费者慢慢开始接受。第17页共20页

报告总结:们通过对整个开封的房地产市场，进行了三个方面的综合分析和比较，无论从整体市场角度，还是从销售业绩较好的代表性楼盘，最终到专业化的人员调研，方方面面都经过了从表象到深层次挖掘的过程，目的是发现项目的真正需求和开发点，以准确的市场定位去界定我们未来的市场走势。一，在这里，我们回到营销学的两个问题：我们面临什么样的市场。竞争，强烈的竞争

对于西区板块区域来说，涌现出很多大盘，如荣勋·欧陆经典5期、郑开·森林半岛开元·金池郡豪德天下融城、碧丽国都，龙香榭里等区域内投放量较大，商品房市场供应量快速增大，但其市场存量较大，整个西区板块的房地市场竞争逐步加剧。二，在这个竞争激烈的市场中我们除了要做好自身的产品之外还要知道客户关注什么。价格：价格一直是住房非常敏感的热点，从消费者的关注度来讲，房价也是消费者置业最看重的一个方面。开封近两年房价的上涨历练了消费者的