北方发展重点地区市场调研

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业附件：关于北方地区部分城市酒店业的市场调研根据集团公司的发展战略规划和北方公司的发展规划建议方案,北方公司近几年重点发展的目标城市为天津、哈尔滨、大连、沈阳、青岛和威海。北方公司派员对上述地区进行了初步的市场调研,现将调研情况汇总如下。天津：天津现有约1000万人口。2002年底，有世界500强中的64家已在天津设立了投资项目，“三资”企业达200多家。2002年天津的入境旅游人数为50.60万人次（同年北京为310.38万人次，上海为272.53万人次）。目前，天津的经济规模、经济活跃度和个人消费等都与北京和上海有较大的差距，但天津毕竟是一个有着一千万人口的大城市，从酒店业布点的需要来看,集团公司应该在天津这一中国第三大城市建立自己的旗舰店.目前,天津市自戴相农市长到任后已规划投入400多亿元进行港口建设,势必掀起新一轮的经济发展热潮.，应该从发展的角度看待这个城市的酒店业前景。同时，由于经济和旅游、商贸的发达程度不够，酒店业的发展和竞争也较弱。目前，天津只有两家五星级饭店，分别是天津喜来登（300间客房）、天津滨江万丽（准五星，278间客房）。外资进入的四星级品牌也只有凯悦和假日。哈尔滨：哈尔滨现有约956万人口，是目前东北地区经济最活跃，GOP总量最大和消费最旺盛的城市，也是东北地区入境旅游者最多的城市。每年的哈尔滨冰雪节已成为中国北部地区最隆重的节日。目前哈尔滨有香格里拉（346间客房）和新加坡大酒店（338间客房）两家五星级饭店，另有一家准五星的福顺天天大酒店。外资管理的四星有新世界、假日和凯莱。五星级酒店市场并未饱和,竞争也不是十分激烈。大连：大连现有约560万人口，是目前中国北方地区最著名的旅游和商贸城市。一年一度的“大连服装节”也成为东北的一大热点，吸引众多的国内外宾客前往参展、观摩。大连现有三星级以上酒店62家，客房总数11000间。其中五星级商务酒店6家，客房总数2200间。现有56家四星和三星级酒店中，除大连万达国际酒店等少数酒店经营状况较好外，其余均较差，近半数酒店处于亏损状态。而五星级商务酒店中，海景酒店和南山花园酒店两家由国内企业自行经营管理的酒店因其规模较小、酒店硬件和管理水平较差，因而经营状况也不理想外，其余四家具有一定规模且经营管理良好的酒店（大连富丽华、香格里拉、希尔顿、瑞士）均表现出良好的经营状况，取得较好的经济效益。高端客户、境外客源占据较大比例且呈逐年上升的趋势。因而顶级商务酒店的经营前景看好，有一定的发展空间。去年大连五星级酒店的年平均出租率为55—60%，平均房价为700—800元人民币，其中签约公司的协议价500元人民币。目前，大连五星级商务酒店的境外客源市场主要是日本、韩国、台湾，上述四家经营较好的酒店中，日、韩客人已分别占其酒店总客源的30—60%。近几年来，外商在大连投资的企业数额增长很快，世界500强企业在大连有60家，居全国第四位。大连是日本在华投资的重点城市，大连已有日资和中日合资企业约500家，仅次于广东省（600家），韩国在大连投资的企业也已达100多家。因而境外商务客源仍呈上升趋势。大连酒店业呈现较为明显的季节性，每年4月至10月为旺季，11月至次年3月为淡季，但五星级商务酒店在淡季的经营状况好于其他酒店。沈阳：沈阳现有约680万人口，是东北仅次于哈尔滨的高消费城市。外资酒店进入的品牌也比较多，有五星级的洲际饭店（298间客房）、万豪大酒店（431间客房）和喜来登丽都饭店（605间客房），外资管理的四星级酒店有香格里拉商贸（588间客房）和新世界万怡酒店。青岛：青岛现有人口715万，历来是山东省经济活跃、开放较早的口岸城市和旅游热点城市。“海洋、港口、旅游”是青岛近年来的“三大特色经济”。其中旅游业2002年实现总收入150.5亿元，增长27.6%。国内旅游收入达130.6亿元，增长27%；国际旅游收入2.39亿美元，增长35.1%。全年接待国内外游客1836.7万人次，增长18.4%，其中海外游客41.7万人次，增长29.2%。这些统计数字均高于山东省会城市济南。外贸吞吐量达8236万吨，为我国沿海第二大外贸港口，集装箱吞吐量排第三位。青岛现有五星级酒店6家，（其中准五星两家）：海天大酒店（606间客房）、丽晶大酒店（392间客房）、汇泉王朝大酒店（409间客房）、青岛海景花园大酒店（218间客房）、准五星的麒麟大酒店（402间客房）及青岛弄海国际酒店（40间客房）为世界小型豪华酒店组织SLH的成员。四星级的饭店有贵都大酒店（457间客房）、东方饭店（145间客房）和泛海名人酒店（85间客房）等。威海：威海地处山东半岛最东端，是唯一被联合国教科文组织评为“最适合人类居住的中国城市”，并以旅游度假和避暑胜地而闻名于世。近年来由于威海独特的地理位置，韩国许多企业纷纷到那里投资、旅游。目前威海每天有游轮前往韩国的釜山，烟台和威海两个机场每天都有直达汉城、釜山和仁川的航班。威海的公路网也非常发达。从青岛、济南、烟台都可以通过高速路快速到达那里。此外，新的国际会展中心区在建设之中，临海的泛华国际高尔夫球场已经建成。威海正以更快的速度融入国际社会。除上述重点城市外，长春、石家庄、呼和浩特等省会城市和牡丹江、丹东、唐山、秦皇岛、承德、锦州、等二类城市或边境城市也有一定的市场开发余地。目前经初步考察拟推荐的项目有：一、大连国贸中心大厦项目。大连市宏孚集团投资建造的大连国贸中心大厦,号称长江以北第一高楼，该大厦位于大连市最繁华的天津街-普照街-友好广场—中山路合围地块。占地占地面积10960平方米，总建筑面积28万平方米，设计楼高420米，地上78层，地下5层。总投资预计20亿元。该大厦的立项、征地、拆迁、市政配套等前期工作得到市政府的高度重视和支持。大厦于2003年4月30日奠基动工，一期地上裙楼及地下部分计划于2005大连国贸中心大厦是大连市的一项城市重点工程，是集大型会议、餐饮、酒店、旅游、金融、精品会展、专业化定向市场和名品店为一体的综合性项目。大厦一层为共用电梯厅,酒店大堂设在大厦的7层，裙房每层7000平方米,酒店可使用2—3层,酒店客房设在大厦的66层至75层，可根据酒店公司的意见，对酒店经营面积和楼层做适当调整,该大厦的开发商大连宏孚集团是以房地产开发为主营业务的民营企业，前几年在大连市参与大规模市政建设中取得了良好的业绩，目前已开发的高档写字楼、公寓项目多数由其自行管理，其中一个四星级酒店项目委托北京六合星酒店管理公司管理。开发商认为国贸中心大厦的酒店部分应成为大连最具优越性的五星级酒店，希望与国内外知名的专业酒店管理公司合作，使之成为进入大连的高端客户的首选酒店，并使该大厦综合优势互补。该集团经国家旅游局推荐，并亲自对昆仑饭店进行多次考察，其董事长表示，已将锦江国际集团作为优先考虑的合作对象。合作的方式可以多样。他们提出三种方式供我方考虑：1、锦江对酒店进行全额投资，获得该酒店的全部产权和经营权。开发商负责按双方商定的设计方案完成大厦的整体土建、外墙装饰、综合配套和共用设备安装（含电梯、共用管线），按实际造价转让给锦江，由锦江自行完成酒店的内部装修。目前开发商初步匡算的上述土建安装造价为5500元/平方米（含土地使用费和拆迁费），锦江可对土建的造价进行监督，在土建完成并进行分段审计后按实际造价计算。开发商负责协助办理酒店产权所需的一切法律手续。由于开发商在前期征地、拆迁、土建过程中做了大量工作，争取到了优惠政策并已先期投入资金，开发商希望在实际造价基础上加收不超过10%的财务费用（利润）。2、开发商和锦江共同投资，合作开发和经营该酒店。如采用此方案，开发商提出应由双方采用适当的方式共同监控酒店的全部造价，开发商仍按第一方案负责大厦的前期土建，锦江负责酒店的内部装修，双方按实际投入的资本折算股权。由控股方担任酒店的董事长，由董事会选择并决定该酒店的管理公司。开发商认为锦江对酒店投资后，不论由谁控股，首先应由锦江的酒店管理公司对该酒店进行管理，但一旦发现酒店管理公司的管理未达到董事会的要求或未实现既定的经营目标，控股方有权另选管理公司。待酒店开业经营后，开发商可分期将酒店股权逐步转让给锦江，转让价根据市场价格另行协商。3、开发商和锦江共同投资，由锦江控股。这一方案的前提是：双方先按第二方案进行前期运作，在酒店建造完毕并对双方实际投入的资本进行核定后，一旦出现开发商控股的局面，开发商可向锦江转让部分股权以便优锦江控股，转让价格可参照第一方案的计算方法计算。酒店开业经营后，开发商也可按第二方案的办法逐步向锦江转让股权。开发商表示，上述方案各有利弊，锦江如有其他方案也可商洽。该项目存在的缺陷：现设计方案中预留给酒店的楼层设置和功能布局不尽合理，须进行适当调整。开发商表示可以考虑。由于地处市中心繁华地段，该大厦的容积率过高，地面停车位少，将来写字楼和酒店的停车都会较难。开发商表示已在想办法扩大停车场（目前地下停车场450车位，地面120左右）。该项目的优点是建筑尚处在初建阶段，合作方法的选择面比较大，酒店的设计和建造也完全可以在我们的控制、规划之下。但是工程时间比较长，酒店开业要到2008年.二、哈尔滨新加坡大酒店项目新加坡大酒店楼高21层，有338间客房，其中总统套一套，豪华套房26套。酒店位于哈尔滨目前最发达、经济最活跃、消费最高的经济技术开发区内，占地达100多亩，并面向高尔夫球场，具有较大的市场潜力。该酒店由三方投资建造,即香港永安置业公司、中国银行黑龙江省分行、黑龙江粮油进出口公司，由香港永安置业公司控股，三方共投入2亿元，向中国银行黑龙江省分行借贷6亿元，目前共欠银行本息8亿元，开业6年来，控股方聘用了一名香港籍总经理，与中方副总经理共同组织经营班子进行经营，由于债务沉重，经营不善，一直处于亏损状态。目前控股方已基本退出，债权官司即将了结，债权人中国银行黑龙江分行拟将该酒店出售。北京中加投资公司经与银行多次商谈，可望以5亿元左右的价格收购该酒店的全部股份。中加投资公司希望与锦江合作，提出了三个方案：1，中加投资公司收购酒店后，自行投资对酒店稍加改造，委托锦江经营管理。2，中加投资公司收购酒店后，将酒店分为两部份分开经营。现正常经营的酒店主体及其附属设施转售给锦江，梦幻乐园（原面向社会开放，严重亏损，现已停业并准备拆除）和闲置的土地由中加公司自行经营。双方对两部分资产进行协商或评估后合理分担收购费用。3，中加公司除自行经营梦幻乐园和闲置土地外，对酒店也愿意投资占有部分股权，由锦江控股。中加公司表示，上述方案请锦江考虑，待近期内收购成功后另行商谈。经考察，我们认为该酒店硬件基础好，稍加改造即可达到品牌的要求，成为哈尔滨目前最好的五星级酒店，虽然投资较大，但很快可以见效，经营前景看好。三、威海金海湾大酒店项目该项目由中国华能集团投资，占地20亩，建筑面积2万平方米，有150间/套客房，是目前威海和烟台地区唯一的一家五星级酒店。该项目总造价2亿人民币，股东实际投入资金8000万，向华能集团内部融资1亿2千万元，利率与同期银行利率相等。经初步接触，华能集团表示锦江如能投入4000万元左右的资金，可以控股并全权管理该酒店。酒店现有债务仍由酒店负债并可转为银行贷款。由于华能集团希望从非电力主业中退出，表示具体条件还可协商。经考察，该酒店于2000年试营业，2001年正式营业，2002年被评为五星级的酒店，由香港设计公司设计，位于威海最大的海水浴场“威海国际海水浴场”的东端，与号称中国难度最高的高尔夫球场的“泛华国际高尔夫球场”毗邻。该酒店虽只有150间房，但功能齐备，有良好的使用价值和很大的发展余地，酒店由三座建筑组成，即主楼109间/套，行政楼40间/套和独立的一座小楼作为总统套。三座建筑的地面和地下都连通。酒店依山傍水，地理位置独特，有一半的客房面向大海。会议设施有国际会议中心（600平方米，六国同传设备），多功能厅（280平方米）和多个小型会议厅，能满足各类会议的要求。餐饮有大堂吧、咖啡厅（西式自助）、西餐厅、中餐厅、宴会厅及11个单间。其中中餐厅和宴会厅是一个上下两层，180度面向大海的圆形餐厅，分别可供300多人用餐，是威海最有特色的餐厅之一。此外，该酒店还有一个伸向海中的“栈桥”，夏季可作烧烤和酒吧营业。娱乐设施也较全，有歌舞厅、桑拿、临海健身房、大型游泳池、高尔夫模拟练习场、壁球、台球和保龄球（6道）等。该项目的优点是项目处于正常营业状态，由于开业前的人员培训是在北京丽都假日饭店进行的，开业后酒店又分别在昆仑和深圳大厦实习过，因此，目前酒店的服务等各方面都处于较好的状况，与锦江的管理风格相近似，已基本接近昆仑饭店的管理水平。该项目的缺点是酒店营业的季节性比较强，五至十月份为旺季，生意兴隆，常常没房，而十一月至次年四月间又由于气候寒冷的原因，生意很差，威海市的经济规模、发达程度和旅游设施等都不如大连、青岛。因此，客源市场受到一定的限制。但威海的公路和海滩等基础设施都很好，也正在建设专业的国际会展中心，发展前景看好。该酒店的一次性投资并不大，同样规模、档次的酒店在发达一点的城市是买不到的。这是一个比较典型的度假和会议酒店，现在的状况是作为一个会议酒店，它的会议设施和娱乐设施都比较完备，但客房的规模还嫌不足。该酒店还留有11亩地可供开发，如果能再增加150-200间客房，用会议来弥补度假淡季客源不足的问题，可望成为一个具有中等规模和良好效益的好酒店，四．天津水晶宫饭店天津水晶宫饭店为于天津河西区友谊路上，该区域是近十年来天津新崛起的外资企业投资密集区。饭店正门面对天津国际展览中心和天津宾馆（有天津的国宾馆之称），东侧面对的是天津新建设的、外型酷似于上海科技中心的“天津博物馆”，北靠天津迎宾馆护城湖，位于护城湖中心位置，是一座由著名美籍华人设计师吴湘先生设计的，面积达29700平方米的水上建筑（饭店三分之二面积在水上）。该饭店有346间自然间，现除了部分客房该作餐饮的单间外，共有270间套客房可以用于出租。饭店配套设施齐全，有游泳池、健身房等康乐设施，也有700平方米的多功能厅，能办400人的会议和宴会。饭店有中、西餐厅和咖啡厅三个餐厅，单间二十多个，可基本满足餐饮需求。饭店于该饭店在80年代末评星时，由于硬件相差国家旅游局五星级标准16分而被评为四星，但是天津平均房价最高的四星级饭店，也是目前在天津平均房价排列最前面的四星级饭店。饭店目前属于天津市旅游集团，该集团除水晶宫饭店外还拥有天津目前唯一评上五星级饭店的“天津喜来登饭店”和四星级的老饭店“利顺德大酒店”以及三星级的“天津友谊宾馆”。此外该集团还拥有两座公寓。经过双方的交流，天津旅游集团表示愿意与锦江真诚合作。我们也表达了希望先拿水晶宫项目合作的愿望，他们表示会在近期领导集体研究的基础上，为水晶宫项目提出几个合作的方案，供我们选择和参考。水晶宫饭店在去年进行帐务重组时曾经做了一次资产评估，当时估价是3.8亿元人民币。该项目我们如能成功参与并进行一些必要的投入和改造后完全有条件成为我们集团在天津的一个五星级酒店