2022年中级经济师《房地产》电子版教材

全国经济专业技术资格考试用书房地产经济专业

知识与实务〔中级〕人力资源社会保障部人事考试中心组织编写主编柴强编写人员柴强季如进陶满德冯长春许远明王全民季远(11)(15)(18)第二章房地产征收征用 (25)第一节房地产征收征用概述 (25)第二节房地产征收的前提条件 (27)第三节国有土地上房屋征收与补偿 (28)第四节集体土地征收与补偿 (31)第三章建设用地使用制度 第三章建设用地使用制度 (36)第一节建设用地使用制度概述 (36)第二节国有建设用地使用权划拨 (38)第三节国有建设用地使用权出让 (39)第四节国有建设用地使用权转让 (46)第五节国有建设用地使用权岀租 (48)第六节国有建设用地使用权收回和终止 (50)第七节闲置国有建设用地处置 第六节国有建设用地使用权收回和终止 (50)第七节闲置国有建设用地处置 (51)第八节集体建设用地使用制度 (53)第四章房地产市场调研 (58)第一节房地产市场调研概述 (58)第二节房地产市场调研的根本内容 (63)第三节房地产市场调研的主要方法 (68)第四节房地产市场调研问卷设计 (75)第五章房地产投资工程可行性研究 第五章房地产投资工程可行性研究 (82)第一节房地产投资概述 (82)第二节资金的时间价值及等值计算 (85)第三节房地产投资工程的现金流量 (93)第四节房地产投资工程的财务报表 (96)第五节房地产投资工程经济评价指标和方法 (105)第六节房地产投资工程不确定性分析 (111)第七节房地产投资工程方案比选 (126)第八节房地产投资工程可行性研究报告 (131)第六章房地产开发工程前期筹划 (138)第一节第二节第三节第四节第五节(138)第一节第二节第三节第四节第五节(138)(142)(144)(149)(155)房地产开发工程前期筹划概述 房地产市场研判 房地产开发工程的客户定位 房地产开发工程的工程定位 房地产开发工程的产品定位 第六节房地产开发工程前期筹划报告 (158)第七章房地产开发工程第七章房地产开发工程管理 (162)第一节房地产开发工程管理概述 (162)第二节房地产开发工程勘察设计管理 (165)第三节房地产开发项日工程招标 (168)第四节房地产开发工程合同管理 (171)第五节房地产开发工程实施控制 (176)(182)(182)第八章房地产估价 (187)第一节房地产估价概述 (187)第二节房地产估价的比拟法 (188)第三节房地产估价的收益法 (194)第四节房地产估价的本钱法 (200)第五节房地产估价的假设开发法 (207)第六节房地产估价报告 (212)第九章房地产市场营销 第九章房地产市场营销 (215)第一节房地产市场营销概述 (215)第二节房地产销售渠道策略 (218)第三节房地产价格策略 (223)第四节房地产促销策略 CUE(229)第四节房地产促销策略 CUE(229)第五节房地产市场营销方案 (240)第十章物业管理 (242)第一节物业管理的理沦根底 (242)第二节业主和业主大会 (248)第三节物业管理招投标 (253)

第四节物业效劳合同 〔258〕第五节物业效劳收费 〔262〕第六节住宅专项维修资金 〔265〕第十一章房地产金融 〔269〕第一节房地产金融概述 〔269〕第二节房地产金融业务 〔270〕第三节房地产抵押贷款 (276)第四节个人住房贷款 (280)第三节房地产抵押贷款 (276)第四节个人住房贷款 (280)房地产经济专业知识与实务〔中级〕模拟试卷 (287)第一孝房地,後济基布缨论 第一节区位理论一、区位〔一〕区位的概念区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。房地产与其他财产、资产、商品的最大不同，是其位置不可移动。因此，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位。西方房地产界普遍认为投资房地产的三大秘诀是：“第一是区位，第二是区位，第三还是区位。〞因为一般你能够改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位。由此可见区位对房地产的重要性。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和本钱费用。区位的特征和种类区位的综合性区位借助客体表述。按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。归纳起来，区位的种类如下：天文区位。它是指某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39。54',东经116。23'°自然地理区位。它是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。例如，贵阳市因在贵山南面而得名，江阴市表示位于长江南岸。一般来说,阴阳反映了区位的相对优劣，通常阳优于阴。经济地理区位。简称经济区位，它是指某一事物与经济实体的相互关系的区位例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仑储和贸易区。文化地理区位。简称文化区位，它是指某一事物与文化环境的相互关系的区位。对城市、街区、住宅来说，文化区位的影响越来越明显。政治地理区位。简称政治区位，它是指某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能是负担匚经常提到的边缘化，其I重要内容是政治区位的边缘化。区位确实定性在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。方位是指方向和位置。主体和客体问的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧，距离是指与某一事物或场所(如市中心、汽车客运站、火车站、机场，码头、政府机关、工作地、居住地等)的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。例如，某住宅小区距市中心3公里。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域确实切位置:例如，重庆市位于长江与嘉陵江的交汇点。这个交汇点只能是重庆市，不可能是别的城市。区位的层次性区位可以用不同的距离尺度表述，根据尺度的大小，大体有以下四个层次：大位置。从比拟远的距离范嗣研究主体和客体间的区位关系匸例如，从几千公里甚至全球角度研究区位。古人云“仰观天象，俯察经纬〞，便是考察大位置一小位置。从相对较近的距离范围研究主体和客体问的区位关系。例如，从几百公里内，从省域内研究区位。大位置与小位置对城市的影响是相互渗透的。大多数城市在出现时.小位置的作用比拟重要；开展到一定规模后，大位置的作用比拟突出。地址。用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。它只涉及单一城区内，例如，某商店位于两条大街交叉路口的东南角:微位置。它仅涉及单一店铺、房问内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。美国埃斯德•劳德(EsteeLauder)经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看.因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧.以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响.是典型的微位置研究。区位的历史性地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。道路、铁路、机场、港口等交通设施建设、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。例如，早在宋代，朱仙镇与汉口、佛山、景德镇都已建市’如今，唯有朱仙镇衰退，原因是交通条件变化。宋明时代贾鲁河航运畅通，朱仙镇是华北平原最大的水陆交通枢纽，极盛时人口达30万人.转运西北的山货、河南的牲口和土特产，输入南方的木材、瓷器、盐、糖、布匹、粮食后因黄河决口，贾鲁河淤浅，水运中断，加上京汉、津浦铁路通车，华北平原上的交通网络发生变化，朱仙镇成为闭塞的地方。房地产区位的概念区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成局部。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括:①坐落，即该房地产所在的具体地点，如门牌号等;②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置;③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运姑、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等的远近；④临街〔路〕状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等;⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向；⑥楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。-宗房地产的交通条件，是指进出该房地产的方便程度——通达性，可分为从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性。用“可及性〞表达从别的地方到该房地产——“进来〞的方便程度；用“便捷性〞表达从该房地产去别的地方——“出去〞的方便程•2•度，是为了更好地描述和评判一宗房地产的交通条件。某些房地产受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其“进来〞与“出去〞的方便程度是不同的:一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部〔红线外〕的根底设施和公共效劳设施。根底设施一般是指道路、供水、排水〔雨水、污水〕、电力、通信〔如、互联网、有线电视〕、燃气、热力等设施。公共效劳设施一般是指商业效劳、金融、邮电、教育〔如幼儿园、中小学〕、医疗卫生〔如医院〕、文化、体育、社区效劳、市政公用和行政管理等设施。一宗房地产的周围环境和景观，是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。该房地产的自然环境是该房地产周围的各种自然因素的总和，如大气、水、植物、土壤、岩石矿物、太阳辐射等。人文环境是该房地产周围的社会环境，包括该房地产所在地区的声誉、居民特征〔如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰〕、治安状况〔如犯罪率〕、相邻房地产的利用状况〔如用途〕等。景观是从该房地产向外观望时，出现在人的视野中的地表的一局部和相应的天空的一部分以及给予人的全体印象，即放眼所见的景色及所获得的印象。房屋的景观可分为站在门口向外看的景观，站在阳台向外看的景观和从窗户向外看的景观。考察一宗房地产的景观，甚至包括进出该房地产的沿途景观。虽然任何资产在某•时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变，其他资产可以移动，位置能够改变因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的(不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同)两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。二、区位理论区位理论的概念区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理沦和城市空间结构理论。农业区位理论农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能(J.H.VonThUnen),其代表作是《孤立国同农业和国民经济的关系》(以下简称《孤立国》杜能“孤立国〞理论的假设前提“孤立国〞理论的假设前提是:①孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市;②城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村那么依靠该城市提供工业品；③孤立国内唯一的交通工具是马车;④农产品的运输本钱与其重鼠及从产地到市场的距离成正比;⑤农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种，杜能农业区位理沦的主要内容(1)杜能区位理论的根本经济分析。杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式;农产品的销售本钱为生产本钱和运输本钱之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P),将由农产品的销售价格(V)、生产本钱(E)和运输本钱(T)三个因素决定，它们之间的关系为：P=V~(E+T) (1—1)按假设前提进一步分析，杜能假定：孤立国中的唯一城市是各地农产品的唯一销售市场，农产品的销售价格都要由这个市场来决定，因此在一定时期内，孤立国内同一种农产品的销售乎贫民窟的境况o第三环带是工人住宅区(ZoneofWorkingmensHomes)o这里房租低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高级住宅区(ZoneofBetterResidences),散布着高级公寓和花同别墅，居住密度低，生活环境好。第五环带为通勤I人土住宅区(Commuter'sZone),在距中心商务区30~60分钟车程范围内，多为在市中心工作的中上层人士的居住区。伯吉斯同心圆理论的弱点同杜能区位理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物(如河、湖等)、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。巴布科克(Babcock)考虑到交通轴线的辐射作用，将同心网模式修正为星状环形模式如图l_4(b)所示，使其更接近单中心城市的真实情况。2.扇形理论扇形理论是霍伊特(H.Hoyt)创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形开展(见图1一5)。

BB1—5扇形城市空间结构霍伊特认为，由于特定交通线路的线性通达性(LinearAccessibility)和定向惯性(DirectionalInertia)的影响.各功能用地往往在其两侧形成。他把市中心的通达性称为根本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。轻工业和批发商业对交通线路的附加通达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区那么沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外开展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原住区搬迁到新的声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住宅，供贫民居住，出现土地利用的演替和滤变。多核心理论多核心理论最先是麦肯齐(R.D.Mckenzie)提出的，后来被哈里斯(C.D.Hartis)和乌尔曼(E.L.Ullman)加以开展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心(见图1-6),这在大城市较常见。1一中心商务区1一中心商务区2—批发与轻工业区3-低收入住宅区4一中等收入住宅区5—高收入住宅区6—或工业区7—卫星商业区8—近郊住宅区9—近郊匸业区图1—6多核心城市空间结构城市核心的数目多少及其功能，因城市规模大小而不同。中心商务区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等。I城市多核心形成的因素有4个:①某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性；②某些活动互补互利，自然集聚；③某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起；④高地价、高房租吸引较高品质的使用，而排斥较低品质的使用。多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和」业以及高密度的住宅区。多核心理论没有假设城区内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定顺序，功能区面积大小也不一样，空间布局具有较大的弹性，尤其是那些由几个小市镇扩展合并而成长起来的城市。中心商务区土地利用模式自伯吉斯在其同心圆理论中提出中心商务区(CBD)的概念后，很多学者从地价、交通便捷性等方面对CBD中的地价及土地功能布局进行了较深入的研究。墨菲(Murphy)和万斯(Vance)在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区(PLVI)是CBD最明显的特点，在地价峰值区内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区一中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区一建筑面积总和总建筑基底面积中心商务强度指标(CBII)=中心商翅事勢也x100%(1-4)总建筑面积(1-5)把CBHI>1,CBII>50%的区域界定为CBDc赫伯特(Herbert)和卡特(Carter)进一步提出中心商务建筑面积指数比率(CBI)的概念.并与罗利(Rowley)综合应用CBHI.CB1I和CB1三项指标对英国加的夫市的CBD进行分析，收到较好效果，为以后的研究奠定了根底在CBD内部土地结构研究方面，墨菲、万斯和爱泼斯坦(Epstein)认为，由于不同土地区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布不同的主要原因，他们把CBD的土地利用空间结构分为4个圏层：①以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；②以底层为金融、上层为办公的零售效劳业多层建筑集中区；③以办公为主的区域；④需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式(见图1一7),认为以零售业为主的区位用地选择除了受空间距离的影响外，还受3个相互独立的交通通达性的影响：①城市中心区传统性的购物活动受一般通达性的影响，因而它们的区位通常与客户的分布有关；②其他商业效劳，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线通达性的影响最大；③一些特殊性功能受特殊通达性的影响最大，如娱乐设施、家具展销店等的分布与区域开展的历史文化背景和环境条件有关。

3)呈圆形的零售业布局：1一核心;2—地区中心;社区中心;4-邻里中心:A-服装店;B-各种商店;C-礼品店;D-食品店受干线通达性影响的零售业布局：1—传统街道;2—干线地带;3—郊区;E-银行；F-咖啡馆;G-汽车修理厂受特殊通达性影响的布局：1一高档商店;2—中档商店;3—低档商店;H-娱乐场所;J-市场;K-家具展销店;L-器械店综合布局模式圏1—7CBD中零會业布局模式商业区区位选择指向特征单一的消费指向性。工业区位、农业区位的空间取向都是多元的，工业区位要考虑的是如何更接近原料、燃料产地和产品市场，以最低本钱、最大利润为目标,在各种取向中综合取舍、抉择。农业区位主要受自然环境制约，同时也要考虑市场条件。而商业区位的空间取向那么不同，主要考虑接近和方便消费者。美国学者贝利(J.LBerty)认为从距离因素考虑，商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。空间关系的外部性.集聚和关联是商业区位选择的重要特征。众多商家在地段上的集聚，是为了创造共同市场，相互借助对方的外部性为自身带来顾客、获取利益,彼此之间没有上下游产业链的关系。关联性是通过商品和消费者群体使各商家发生联系，是一种以消费者为纽带的外部性关系。地价是商业区位的重要因素，商业区主要集中于城市中心地段，越是区位条件好的地方商业效益越高，而且地价也越高：因此,权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要的因素.1958年美国学者贝利提出“第三产业活动理论〞，指出消费者行为、通达性、地价是三大影响因素。

商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。商业经营者对商业区位的选择是基于追求最大利润，但这必须得到消費者的认可才能实现。消费者在购物过程中，追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为：剩余效用=(购物效用+体验效用)-(购物本钱+交通本钱+时间时机本钱)(1—)体验效用是消费者在购物过程巾，除了获得购物效用外的其他方面的效用，如在购物过程中环境、效劳带来的愉悦。消費者总是希望商品的价格最低，购物花费的时间最少、交通费用最小，获得的效劳最好。如能够实现消费者的这些要求，当然会吸引大量顾客，售出大量商品。但是商家要在离消费者最近、消费者最多的黄金地段开店，要付出很大的地价本钱;要有最好的效劳，需要有高素质的员工和让人赏心悦目、方便快捷购物的环境；此外还要有低廉的商品。这显然是不现实的，也就是说消费者的最大剩余效用的诉求也要得到商家的认可，要建立在商家的现实可能上。因•10•此，商业区位选择的理性目标是在商家和消费者两种诉求的博弈中寻求平衡。城市空间结构对区位的影响城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地本钱、效益和市场地域。城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布。这是由用地付租能力I和用地效益两方面的原因决定的U城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来开展。一般而言，城市有商业区、文教区、工业区和风景旅游区等不同功能区，各个功能区都有其主导功能。如在工业区虽然也允许建设一些娱乐、商业设施，但由于其主导功能的限制，娱乐、商业设施区位选择空间和开展规模都会受到限制。而在商业区、文教区、风景旅游区，工业的开展就会受到限制。城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。随着城市的开展，出现了郊区化、逆城市化，城市空间结构也随之发生变化，出现副中心、卫星城、新市镇，导致城市中心人口减少的“面包圈〞现象，从而改变了城市功能区位的中观格局及其土地利用的时序选择，例如，大城市的超市在郊区选址。地铁的建设、新交通枢纽的形成，使城市内部的区位条件发生了变化，老的商业中心的区位条件变差、地位下降，新建设的干路交通和交通枢纽以及大型公共设施成了炙手可热的黄金地段。例如上海西南部原来为地价低、人口密度低的相对不兴旺地区，由于上海南站的修建，而成了人流密集、商旅云集的商业黄金地段。第二节供求理论供求理论是市场运行的根底理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格〔或租金，下同〕水平的上下及其变动，从经济学上讲，是房地产的供给和需求两种力量共同作用的结果一其中，待租售的房地产〔包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产〕形成了市场的供应面，房地产的消费者〔即房地产购置者或承租者，下同〕形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供应，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供应和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供应和需求。一、房地产需求〔一〕 房地产需求的概念房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购置〔或承租，下同〕的数量。房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购置的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。〔二〕 决定房地产需求量的因素某种房地产的需求址是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：〔1〕该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加,其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。在理解这一点时.要区分它与后面即将讲到的预期价格涨落的情况不同。在预期价格涨落的情况下，是“买涨不买落二•11•需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题〞。这类特殊物品也因此被称为吉芬物品O消费者的收入水平。凶为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。例如，如果城市居民出现K向郊区迁移的趋势，那么对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些凶素的作用下会发生变化。(4)市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些凶素的作用下会发生变化。(4)相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化“与某种房地产相关的物品是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，那么消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，而该种房地产的需求减少。某种房地产的互补品是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来°因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时,对其需求就会增加、(5)消费者对未来的预期“消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价格水平,还取决于消费者对其未来收入增长和房地产价格涨落的预期。当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现时需求；相反，就会减少现时需求。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵〞；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低〞。这就是通常所讲的“买涨不买落〞'由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时.当消费者对该种房地产的偏好程度増强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。(三)房地产需求曲线房地产需求曲线表示房地产的需求址与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图l-8(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P),横坐标轴表示该种房地产的需求量(。)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。

图1一8房地产需求曲线如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移，例如，消费者的收人水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求此。如果在每一价格水平下需求量都増加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。如图1一8〔b〕所示，以"〕为根底，如果消费者的收入水平提髙，因为在相同的价格水平下需求量增加，所以整个需求曲线将由"，向右位移到“；如果消费者的收入水平下降，因为在相同的价格水平下需求量减少，所以整个需求曲线将由伏向左位移到。2。cQ^ 二、房地产供应〔一〕 房地产供应的概念房地产供应是指房地产开发企业和拥有者〔即房地产出售人或出租人.下同〕在某一特定的时间内，在每一价格〔或租金，下同〕水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售〔或出租,下同〕的数量。房地产市场供应是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供应是所有房地产开发企业和拥有者供应的总和。在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供应量为：潜在供应量=存重-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量〔1-7〕〔二〕 决定房地产供应量的因素県ook某种房地产的供应県ook〔1〕该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有I利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供应量与价格正相关的这种关系，被称为供应规律。’〔2〕该种房地产的开发建设本钱’在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发建-13•设本钱上升，例如土地、建筑材料、建筑构配件、设备、建筑人工等投入要素中的一种或几种价格上涨时，房地产开发利润率就会下降,从而会使该种房地产的供应减少;相反，会使该种房地产的供应增加。该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。房地产开发企业对未来的预期。如果房地产开发企业对未来的市场看好，例如，房地产开发企业预期房地产价格未来会上升，那么在制订房地产投资开发方案时会増加开发量，从而会使未来的供应增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供应；如果房地产开发企业对未来的预期是悲观的，其结果会相反。由上可知，当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设本钱低或开发技术水平提高时，当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供应通常会增加；反之，该种房地产的当前供应通常会减少c需要指出的是，由于土地总量不可增加、建设用地使用权岀让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供应与一般商品供应有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时做岀调整，所以房地产供应缺乏弹性。房地产供应曲线房地产供应曲线表示房地产的供应量与其价格之间的关系——某种房地产的供应量如何随着该种房地产价格的变动而变动，在图l-9(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P).横坐标轴表示该种房地产的供应量(。)，因为在价格较低时供应量减少.在价格较高时供应量增加，所以得到的是一条向右1：方倾斜的供应曲线(S)。如果考虑影响房地产供应量的非该种房地产价格水平因素，那么供应量不再是沿着供应曲线变动，而是整个供应曲线发生位移，如图l—9(b)所示，以So为根底，如果房地产的开发I本钱上升，那么整个供应曲线将由S。向左位移到&；如果房地产的开发本钱下降，那么整个供应曲线将由S。向右位移到S2。在房地产开发本钱下降导致整个供应曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供应量，或者说，对每一数M水平，房地产开发企业都愿意接受较低的价格。三、房地产均衡价格在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供应曲线上的每一个点都是房地产开发企业或拥有者愿意而且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以•14•房地产市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量,，图1—10是图l—8(a)中的需求曲线和图1—9(a)中的供应曲线结合在一起所形成的。E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供应曲线上。因此,E点是供求均衡点，其所对应的价格和数最是消费者和房地产开发企业或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中,£点所对应的价格仁被称为均衡价格，所对应的数址Q被称为均衡数量。由上可见，房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供应曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求图1一1°房地产均衡价格及其形成量与市场供应量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供应量不相等的非均衡状态＜一般地说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地恢复到均衡价格水平。如图1一10中，当价格上涨到R时，供应量将由。，增加到仏，而需求量将由Q减少到。2,供应大于需求，出现过剩，过剩数量为(0-Q)。由于供大于求，卖者之间竞争的市场压力将迫使价格下降。只要价格高于这种降价

的压力就会一直存在。同理，当价格下降到R时，需求量将由Q增加到而供应量将由Q减少到Q,需求大于供应.出现短缺，短缺数量为〔0-0〕。由于供不应求，买者之间竞争的市场压力将迫使价格上升。只要价格低于化，这种涨价的压力就会一直存在。均衡价格理论是价格原理的核心内容，它说明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，那么必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 四、房地产供求与价格关系的特殊性在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型:①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平上下的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的涉及性如何而定。总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供应负相关，即供应一定，需求增加，那么价格上升，需求减少，那么价格下降；需求一定，供应增加，那么价格下降，供应减少，那么价格上升。如果需求和供应同时发生变化，均衡价格和均衡交易址也会发生变化。需求和供应的同时变化，有同方向变化〔需求和供应均增加或者均减少〕、反方向变化〔需求增加而 四、房地产供求与价格关系的特殊性在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型:①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平上下的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的涉及性如何而定。第三节地租地价理论一、地租和地价的概念〔一〕地租的概念在西方经济学中，地租有狭义和广义之分。狹义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或超额收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬 . - -/5•

或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。〔或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。〔二〕地价的概念地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖〞〔具体称为出让和转让〕的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让假设干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的假设干年的地租。二、地租的产生和开展地租是一个历史范畴.在不同的社会形态中，由于土地所有制的性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，它们表达着不同的生产关系。最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为根本形式。它是奴隶主剥削奴隶和自由民的结果，表现为奴隶在优等土地上或易于利用的土地上进行生产取得较高劳动生产率，除满足自身的最低需要外，尚有剩余生产物被奴隶主占有；同时也表现在小农经济〔自由民〕对奴隶主的各种形式的赋役中。封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民〔农奴〕的生产关系。在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者〔佃农〕的全部剩余生产物封建地租在前期以实物地租为主,后期出现货币地租:资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润局部，平均利润局部由产业资本家占有。到了××社会,尽管实行土地公有制，但仍然存在地租。这是由于地租产生的经济条件依然存在，即仍然存在土地所有权的不同主体，以及土地所有权与土地使用权的别离。但社会主义地租与资本主义地租不同，它反映的是在国家、集体和个人二者根本利益一致的前提下对土地收益的分配关系，并且是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆三、级差地租、绝对地租和垄断地租〔一〕级差地租级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差异地租。土地等级差异及由此产生的级差地租理论，是说明土地在各种相互替代的用途之间如何分配的理论根底，是认识土地经济价值差异的最有力工具。最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家大卫•李嘉图〔DavidRichardo〕和德国古典经济学家杜能。李嘉图考察的主要是农业用地的级差地租问题，并将地租问题同劳动价值理论联系起来，建立了级差地租理论的初步体系°李嘉图定义的地租量，其多少与土地肥力有关，等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动消耗决定的，这样.耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位本钱低.所以农产品的价格除了补偿它的生产本钱和平均利润外，余额局部就转化为地租，即：地租=市场价格-生产本钱-平均利润〔1-8〕杜能在《孤立国》一书中认为，除土地肥力是决定地租支付能力的要素外，区位也是决定地租的重要因素、他认为，假使土地肥沃度和劳动生产力均相同，邻近市中心的农作物生产者比远离市中心的生产者多享有一定的地租利益，其地租额度大致与两地距市场之交通本钱的-16•差额相等。因此，区位因素表现为运输本钱的差异性。马克思以劳动价值论和平均利润理论为根底，批判地吸收了李嘉图等人的古典地租理论,创立了马克思主义的级差地租理论。他认为资本主义地租的实质是超额利润，其大小等于处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会生产价格的差额。这种差额由于土地所有权的存在而转变为地租，由土地使用者交给所有者。马克思把级差地租分为级差地租I和级差地租II。级差地租1是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。〔二〕 绝对地租马克思在阐述级差地租时，曾假定租种最劣等地不缴纳地租，然而，在资本主义土地私有制下，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳地租。这种不管租种什么土地都必须缴纳的地租,就是绝对地租。绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租“〔三〕 垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊自然条件所引起。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又稀缺的产品。例如，具有特殊风味的名酒就是用某些特别地块出产的原料(包括水)酿制而成的’又如，某些地区岀产的特殊干鲜果品，只能在一些地区种植。这些产品就可以按照不仅大大高于生产价格，而且大大高于价值的垄断价格出售＜由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质或稀缺的土地的所有权，这种垄断价格产生的超额利润因而转化为垄断地租，落入土地所有者手中。四、地租与地价的关系根据马克思主义地租理论,地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租.是预买一定年数的地租，两者的关系为：(1-9)例如，假定平均利息率为5%,每年200元的地租可以看成一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购置价格，而是土地所提供的地租的购置价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明〞。地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达那么为：(1-10)PoyR,.ph

勺(1+) (1(1-10)Po 上式中，R为第1年年初的地价；R为第"年年末的地价；R为第，年年末的地租(t=l,2,3,-,n)"为折现率。对于水久租期的土地，也就是土地所有权，那么地租与地价之间的数量关系为：(1-H)(1—12(1-H)(1—120-£(1+订假设每年的地租额为定值R,并且折现率/不变，那么地租与地价之间的数I*关系为:p0=4(13)L=~x100%(13)从理论上讲.城市化水平越髙，说明城市化程度越高。美国学者诺色姆曾提出，城市化率低于30%为初始阶段,30%~70%是加速阶段,70%以上即到达成熟阶段。城市化引起的变化城市化进程是一种影响极为深广的社会经济变化过程.它既有农业人口和非农业活动向城镇的转型、集中、强化和分异，以及空间地域景观变化等人们看得见的实体上的变化过程，也包含随着人类社会的经济、技术变革所引起的社会文化、生活方式、价值观念等的较为抽象的精神上的变化过程。具体而言.城市化进程中的各种量变与质变可以引起以下方面的变化：城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化：城市体系是一个特定区域中相互依存、相互联系的多个城市、建制镇组成的网络集合体。一个国家或一个地区，随着城市化的推进，城市体系中各城市的相对规模、城市之间的职能关系以及城市的职业和人口构成等，都会城市化引起城市形态的变化，城市形态是指城市的物理组织和结构。通俗地讲，城市的土地利用、空间布局形式和建筑环境等都属于城市形态的范畴。在城市化的演进过程中，由于人口规模的不断增加，城市范围不仅要向上、向外进行空间扩展，大城市还要向地F空间拓展，城市形成三维空间.“体形〞逐渐变大，城市结构越来越复杂。而且不同城市化阶段形成的城市形态，为了适应不断变化的内外部环境.还要经历再组织、再设计和再开发的演变过程°城市化引起城市生态的转变。城市化不仅给城市带来更多的人口，也为城市带来更加多元化的人口族群当城市化不同阶段的社会、经济、文化和人口亚群的地理分布发生空间分异时，明确的生态学图景就开始出现了°新的人口亚群不断来到，旧的人口亚群不断离去，这种人口构成“吐故纳新〞的过程便是城市生态演变的过程。城市化引起城市性态的改变。城市性态是表示由城市环境培育的人的生活方式、处事态度、价值观念以及行为模式“城市居住环境不同于乡村，同一城市内部和不同城市间的居住环境也不同，因此不同城市形态和环境导致居民的生活方式时时在变化.人们的处事行为和态度也不同，存在着地域和空间差异〔五〕城市化与杜会经济开展城市化与经济开展之间存在着相辅相成的关系，首先，经济开展推动了城市化进程。由于技术进步，社会生产力和经济水平不断提高，人们的收入逐步增加，对初级农产品的消費需I求会相对减少，相反.对制造业产品和效劳业的需求会不断增长.这就产生了需求结构随收入提高而转型的倾向。需求结构的变化进一步带动投入结构〔资本与劳动的投入〕和产出结构转变，即第一产业向第二、第三产业的大规模转移，促进和加速了城市化步伐,其次.城市化反过来乂推动了国家或地区经济的开展城市化使人口和资本由分散无序状态变为高度集中的有序状态,使土地、劳动力等生产要素得以合理配置，先进技术得以大规模采用，劳动生产效率得以大幅度提高，使城市创造和积累的财富远远超过农村，从而大大提高一个国家或地区经济开展的总体水平。根据相关统计.将1989年世界上168个国家和地区的城市化水平从低到髙排列分组，并将各组城市化水平与人均国民生产总值〔GNP〕水平进行比照，人均GNP水平也呈现出由低到高的顺序变化.即城市化水平分别为30%以下、30%~50%、50%~70%、70%以上时，人均GNP分别为1000美元以下、1000-3000美元.3000-7000美元J000美元以上这大体-20・上印证了上述结论。城市化不仅使城市集聚了