历年《房地产估价理论与方法》考试试题

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二00二年《房地产估价理论与方法》考试试卷

二00二年全国房地产估价师执业资格考试试卷《房地产估价理论与方法》

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）

1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（

）。

A、空间直线距离

B、交通路线距离

C、交通时间距离

D、至市中心距离

2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（

）元/m2。

A、3214

B、3347

C、3367

D、3458

3、房地产估价中的价值，一般是指（

）。

A、使用价值

B、交换价值

C、投资价值

D、账面价值

4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（

）。

A、该建筑物的价值低于拆迁费用

B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值

D、不可能出现这种情况

5、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（

）元/m2。

A、100

B、300

C、600

D、900

6、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（

）年。

A、35

B、45

C、48

D、50

7、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（

）万元。

A、109

B、117

C、124

D、130

8、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（

）。

A、应作为估价资料归档

B、不应作为估价资料归档

C、由估价机构决定是否归档

D、依委托人的意见决定是否归档

9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（

）。

A、开发时间结束时的时间

B、购买待开发房地产时的时间

C、房地产的现时价格资料

D、估价人员选取的价格资料

10、直线趋势法公式中的常数a、b是由（

）决定的。

A、房地产的历史价格资料

B、房地产的未来价格资料

C、房地产的现时价格资料

D、估价人员选取的价格资料

11、采用收益法测算房地产价格时，公式V=a/r－b/r2表示（

）。

A、房地产净收益按一固定数额逐年递增

B、房地产净收益按一固定数额逐年递减

C、房地产净收益按一固定比率逐年递增

D、房地产净收益按一固定比率逐年递减

12、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（

）。

A、物质折旧

B、功能折旧

C、经济折旧

D、会计折旧

13、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（

）元/m2。

A、552

B、3519

C、4293

D、4845

14、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（

）。

A、资本化率应较高，价值较低

B、资本化率应较低，价值较高

C、资本化率应较高，价值较高

D、资本化率应较低，价值较低

15、估价时点应与（

）的日期相一致。

A、签订估价合同

B、开始估价作业

C、完成估价报告

D、估价结果所属

16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（

）用直线折旧法计算出的成新率。

A、等于

B、大于

C、小于

D、无法判断

17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（

）。

A、800万元

B、1000万元

C、1800万元

D、800-1000万元

18、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（

）。

A、0.060

B、0.940

C、1.060

D、1.064

19、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（

）万元。

A、180.0

B、300.0

C、309.0

D、313.2

20、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（

）估价。

A、比较法

B、成本法

C、假设开发法

D、长期趋势法

21、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（

）元/m2。

A、2290.91

B、2326.41

C、2344.16

D、2308.66

22、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划工期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（

）万元。

A、3939.61

B、4433.88

C、4768.50

D、5652.09

23、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（

）万元。

A、195

B、210

C、213

D、217

24、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（

）。

A、互补性

B、权益差别

C、替代性

D、外部环境差异

25、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（

）万元。

A、40

B、100

C、160

D、200

26、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（

）万元。

A、923

B、1111

C、1353

D、1872

27、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（

）除以其有效毛收入所得的倍数。

A、售价

B、租金

C、潜在毛收入

D、净收益

28、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（

）。

A、重置成本+土地使用权价值B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

29、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（

）元/m2。

A、2600.00

B、2386.30

C、2832.84

D、3003.45

30、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（

）进行估价。

A、保持现状前提

B、装修改造前提

C、转换用途前提

D、重新利用前提

31、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（

）的房地产状况。

A、估价时点

B、搜集该可比实例时

C、进行房地产状况修正

D、成交价格所反映

32、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（

）元/m2。

A、50

B、250

C、300

D、350

33、收益法适用的条件是房地产的（

）。

A、收益能够量化

B、风险能够量化

C、收益或风险其一可以量化

D、收益和风险均能量化

34、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（

）万元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

35、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（

）。

A、5.00%

B、5.25%

C、5.42%

D、5.75%

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1、在V=a/r[1－1/(1+

r)

2]的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（

）。

A、试错法B、移动平均法C、曲线拟合法D、线性内插法

E、指数修匀法

2、成本法中的“开发利润”是指（

）。

A、开发商所期望获得的利润

B开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税后利润E、开发商所能获得的税前利润

3、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来

新增收益属于（

）。

A、有形收益B、无形收益C、正常收益D、实际收益

E、广告收益

4、区位状况比较修正的内容包括（

）修正。

A、繁华程度B、临街状况

C、容积率D、使用年限

E、周围环境

5、路线价法估价时需要用路线价再配合（

）计算出待估宗地的价格。

A、深度百分率B、资本化率C、收益率D、物价指数E、其他价格修正率

6、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（

）。

A、一般物价上涨率

B、餐饮业利润率

C、国内生产总值增长率

D、特殊物业投资收益率

E、土地开发利润率

7、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（

）。

A、求得的路线价已是正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E、路线价是标准宗地的平均水平价格

8、在实际中计算地租量的方法有（

）。

A、从房租中分离出地租

B、由地租求出地租C、采用比较法求出地租

D、由土地开发成本求出地租E、采用类似假设开发法的方法求出地租

9、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（

）。

A农用地改为非农建设用地B在写字楼旁新建大型游乐场C住宅区内道路禁止货车通行

D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E、常常遭受洪水威胁

10、权益是房地产中无形的部分，包括（

）。

A、权利

B、权力

C、利益

D、收益

E、利润

11、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（

）等来确定的。

A、规划用途B、新旧程度C、规划限制条件D、所在地区未来经济状况E、投资者管理水平

12、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（

）。

A、委托估价合同B、实地查勘记录C、估价人员的作息时间

D、向委托人出具的估价报告

E、估价项目来源和接洽情况

13、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（

）等引起。

A、交通建设B、市场供求变化C人口素质变化D、所在地区衰落E、城市规划的指定与修改

14、从某种意义上讲，房地产价格是（

）。

A、个别人的价值判断

B、估价人员的主观定价C、由市场力量决定

D、市场参与者集体竞价的结果E、由交易双方委托经纪人确定

15、在商品房交易中，常见的最低价格有（

）。

A、商品房销售中的起价

B、拍卖活动中的保留价

C、拍卖中减价拍卖方式右拍卖师首先喊出的起拍价

D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E、采用收益法确定的参考价格

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

1、在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。

（

）

2、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（

）

3、若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。

（

）

4、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（

）

5、房地产的位置优劣，取决于与待定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（

）

6、地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（

）

7、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（

）

8、某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。

（

）

9、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。

（

）

10、比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。

（

）

11、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。

（

）

12、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（

）

13、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。

（

）

14、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。

（

）

15、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。（

）

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）

1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。

2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。

以下答案仅供参考

一、单项选择题

1、C

2、B

3、B

4、A

5、D

6、A

7、B

8、A

9、D

10、A

11、A

12、C

13、C

14、A

15、D

16、B

17、D

18、D

19、C

20、C

21、B

22、C

23、D

24、C

25、C

26、C

27、A

28、C

29、B

30、D

31、D

32、B

33、D

34、C

35、D

二、多项选择题

1、AD

2、CE

3、BC

4、ABE

5、AE

6、AC

7、AC

8、ABCE

9、BDE

10、ACD

11、ABD

12、ABDE

13、AE

14、CE

15、AB

三、判断题

1、F

2、F

3、F

4、T

5、T

6、F

7、F

8、F

9、T

10、T

11、F

12、F

13、T

14、T

15、T

四、计算题

1、

解：（1）计算办公楼现值

①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元

②收益年限=40－6=34年

③办公楼现值为：V=a/r[1－1/(1+

r)

2]=159.12/10%×[1－1/(1+

10%)34]=1528.92万元

（2）计算乙方的使用权价格

①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元

②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用权剩余收益年限价格为：

V=a/r[1－1/(1+

r)

2]=106.08/10%×[1－1/(1+

10%)11]=689万元

（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元

2、解：（1）运用成本法计算公式为：

房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物折旧

（2）求土地的重新取得价格：

因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：

V35=V40×K35/K40=2000×2000×(1+8%)40-35[(1+8%)35－1]/[(1+8%)40－1]=390.94万元

（3）计算建筑物的重新购建价格：

①建安成本=600万元

②管理费用=600×3%=18万元

③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5－1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5－1]=33.54万元

④销售税费=90万元

⑤开发利润=120万元

建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元

（4）计算建筑物的折旧额：

①门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元

②装修部分的折旧额=140×1/5×3=84万元

③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30万元

④长寿命项目的折旧额=(861.54－8－140－100)×1/38×3=48.44万元

建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元

⑤该宗房地产的现时价格=390.94+861.54－170.44=1082.04万元2003年房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法考试试题一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1．估价报告书中说明的()限定了其用途。A．估价原则B．估价方法C．估价目的D．估价对象状况2．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。A．给水、排水、电力、通讯B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气D．排水、电力、通讯、热力3．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。A．8．0B．5．64．当供给增加量小于需求减少量时，则()。A．均衡价格下降，均衡交易量增加B．均衡价格下降，均衡交易量减少C．均衡价格上升，均衡交易量增加D．均衡价格上升，均衡交易量减少5．房地产价格是由房地产的()三者相互结合而产生的。A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率D．价值、使用价值、供求6．基准地价是城市中均质区域内的土地()。A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格7．已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为()。A．1．0B．9C．0．9D．0．18．估价报告有效期应从()起计。A．估价时点B．估价作业期C．出具估价报告之日D．签订估价委托合同之日9．如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以()进行估价。A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提10．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的()。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则11．在估价报告中应包含一份由()的估价师签名、盖章的声明。A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目C．对该估价项目负第一责任D．任本估价机构法定代表人12．某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为()万元。A．87B．124C．130D．13413．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A．27．6B．28．2C．29．0D．29．914．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产15．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为()。A．0．91B．0．92C．1．09D．1．1016．某估价机构于2003年6月lO至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为()。A．2003年6月15日B．2003年8月15日C．签订估价委托合同之日D．估价人员与委托人商定的某日17．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数18．某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是()年。A．37B．40C．60D．6319．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧20．通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值21．某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为()。A．75％B．79％C．81％D．84％22．建筑物净收益=()×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价B．建筑物现值C．土地价格D．房地产价格23．收益法中所指的收益是()。A．估计时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益24．有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。A．30B．40C．50D．6025．采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为()。A．资本化率：安全利率+投资风险补偿—投资带来的优惠B．资本化率：安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿—投资带来的优惠C．资本化率：安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿—投资带来的优惠D．资本化率：安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿—投资带来的优惠26．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为()。A．被烧损前的状况B．被烧损后的状况C．被烧损前与被烧损后的差异状况D．未来修复或重建后的状况27．有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为()万元。A．400B．450C．500D．54028．某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A．180B．196C．200D．30029．若较为精确地应用假设开发法时，应考虑()。A．通货膨胀影响B．投资利息因素C．资金时间价值D．投资风险补偿30．对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用()和长期趋势法相结合进行估算。A．比较法B．收益法C．成本法D．路线价法31．某地区商品住宅价格自1997年2002年分别为3100元／㎡、3260元／㎡、3440元／㎡、3620元／㎡、3800元／㎡、3980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为()元／㎡。A．4120B．4149C．4184D．421632．基准地价系数修正法的基本原理是()。A．收益原理B．替代原理C．地租理论D．区位理论33．某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为()。A．1．9％B．2．1％C．2．3％D．2．5％34．若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为()。A．78％B．85％C．117％D．150％35．在估价报告中陈述()，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明B．估价的假设和限制条件C．估价方法D．估价对象二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编写。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)1．《房地产估价规范》的内容包括()。A．评估制度B．估价原则C．估价程序D．估价报告E．职业道德2．收益性房地产包括()。A．未出租的餐馆B．旅店C．加油站D．农地E．未开发的土地3．在房地产估价中，如果估价目的不同，则()。A．估价的依据有可能不同B．估价的方法有可能不同C．估价对象的范围有可能不同D．不影响估价结果的公正性E．不影响估价报告的用途4．在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A．高于B．等于C．低于D．不高于E．不等于5．估价项目完成后，应归档的估价资料包括()。A．实地查勘记录B．委托人照片C．估价项目来源和接洽情况D．估价中的不同意见E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见6．下列关于可比实例的说法中，正确的有()。A．可比实例一定是交易实例B．可比实例不一定是交易实例C．交易实例一定是可比实例D．交易实例不一定是可比实例E．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例7．下列关于估价报告的说法中，不正确的有()。A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件8．收益乘数有()。A．毛租金乘数B．利润乘数C．净收益乘数D．销售收入乘数E．潜在毛收入乘数9．房地产价格构成中的开发成本包括()。A．取得土地使用权时的出让金或转让金B．基础设施建设费C．公共配套设施建设费D．勘察设计和前期工程费E．管理费10．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有()。A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧11．收益法中求资本化率的基本方法有()。A．市场提取法B．累加法C．指数调整法D．投资收益率排序插入法E．收益乘数法12．假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有()。A．待开发房地产的价值B．开发成本和管理费用C．销售税费D．投资者购买待开发房地产应负担的税费E．开发利润13．预期原理是()等估价方法的理论依据。A．市场比较法B．收益法C．成本法D．假设开发法E．路线价法14．应用路线价法需要进行()等修正。A．临街深度B．土地形状C．交易日期D．交易情况E．临街宽度15．下列关于实地查勘的说法中，正确的有()。A．对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B．实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C．实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D．在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E．实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)1．因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。()2．房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。（）3．开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。（）4．在某一时点，投资价值是惟一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()5．在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。()6．交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。()7．对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()8．可修复的损耗就是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。()9．成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()10．应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。()11．为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。()12．长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()13．高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。()14．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。()15．房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。()四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)1．某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1㎡出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1㎡营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1㎡出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5—10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11—24层为商品住宅，其中11层以每1㎡建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1㎡建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1㎡建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％)。2．为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例A实例B实例C实例D实例E成交价格(元／平方米)51005800520053005000成交日期2002．11．302003．6．302003．1．312001．7．312003．5．31交易情况+2％+21％00-3％区位状况0-3%+3%+1％0房地产状况权益状况-2％0+2％-1％-1％实物状况-4%-5％-2％+2％+1％上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％，其后至2002年11月1日则每月递减0．5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。参考答案：单项选择题:1、C2、A3、C4、B5、A6、C7、C8、C9、A10、C11、B12、B13、B14、C15、B16、A17、D18、A19、C20、B21、C22、B23、C24、C25、D26、C27、A28、B29、C30、A31、C32、B33、B34、A35、B多项选择题1、BCDE2、ABCD3、ABCD4、AB5、ACDE6、AD7、BCD8、ACE9、BCD10、ACDE11、ABD12、ABD13、BD14、ABE15、BCDE判断题1、√2、×3、√4、×5、√6、√7、×8、×9、×10、×11、×12、×13、×14、√15、√计算题1、解：运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=830．48(万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元)V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)2、解：(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数(3)交易情况修正系数为：可比实例A：100／（100+2）=100／102可比实例C：100／100可比实例E：100／（100-3）=100／97(4)交易日期修正系数为：可比实例A=(1+1％)^4可比实例C=(1+1％)^4可比实例E=(1+1％)^3(5)房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1／3，则有：可比实例A=100／[100×l／3+(100-2)×1／3+(100-4)×1／3]=100／98可比实例C=100／[(100+3)×1／3+(100+2)×1／3+(100-2)×1／3]=100／101可比实例E=100／[100×1／3+(100-1)×1／3+(100+1)×1／3)=100／100(6)计算比准价格：比准价格A=5100×(100／102)×(1+1％)^4×(100／98)=5309．20(元／㎡)比准价格C=5200×(100／100)×(1+1％)^4×(100／101)=5357．57(元／㎡)比准价格E=5000×(100／97)×(1十1％)^3×(100／100)=5310．83(元／㎡)(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309．20+5357．57+5310．83)／3=5325．87(元／㎡)2003年《房地产估价理论与方法》标准答案单选题1．C 2．A 3．C 4．B 5．A6．C 7．C 8．C 9．A 10．C11．B 12．B 13．B 14．C 15．B16．A 17．D 18．A 19．C 20．B21．C 22．B 23．C 24．C 25．D26．C 27．A 28．B 29．C 30．A31．C 32．B 33．B 34．A 35．B多选题1．B、C、D、E 2．A、B、C、D 3．A、B、C、D 4．A、B5．A、C、D、E 6．A、D 7．C、D 8．A、C、E 9．B、C、D 10．A、C、D、E 11．A、B、D 12．A、B、D13．B、D 14．A、B、E 15．B、C、D、E判断题1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√6．√ 7．× 8．× 9．× 10．×11．× 12．× 13．× 14．√ 15．√四、计算题1、解：该项目总市场价值可由各部分市场价值之和求得，各层建筑面积为1000m2①项目正常经营第一层每年可获净收益1000×40%×75%×90%×60×12=19.44（万元）②二、三层归属于房地产的净收益2×1000×70%×8500-10000000-2×1000×70%×600=106（万元）一、二、三层年合并可产生收益19.44+106=125.44（万元）其47年经营期收益价格：V1=(

万元)或：第一层47年经营期收益价格： （万元）第二、三层47年经营期收益价格； （万元）③第4层每年净收益1000×70%×50×12-80000=34（万元）其47年经营期收益价格：V2=(

万元)④5~10层办公楼部分年净收益 6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.624（万）其47年经营期收益价格：V3=(

万元)⑤11~24层商品住宅市场售价总计为： V4=14×1000×4000=5600（万元）⑥所求该房地产合计市场价为：V1+V2+V3+V4=1240.17+413.59+2555.18+5600=9808.94（万元）2、解： 算法一：（1）通过对五宗交易实例分析可知，实例B属于急于购卖情况，其交易情况修正超过20%，不可作为可比实例。交易实例D的交易日期是2001年3月31日，距估价时点较远，且2001年3月31日至2002年1月1日该类住宅楼的市场价格变动情况未知，所以交易实例D不可作为可比实例。交易实例A、C、E均可作为估价对象的可比实例。（2）交易实例的交易日期修正系数为： A：（1+1%）4=1.0406 C：（1+1%）4=1.0406 E：（1+1%）3=1.0303（3）各交易实例的交易情况修正系数为： A： C： E： （4）各交易实例的房地产状况修正系数为： A： C： E：（5）各交易实例的比准价格为： A：5100×1.0406×0.9804×1.0204=5309.18（元/㎡） C：5200×1.0406×1×0.9901=5357.55（元/㎡） E：5000×1.0303×1.0309×1=5310.68（元/㎡）（6）估价对象住宅楼的评体价格为： （5309.1+5357.7）÷3=5325.77（元/㎡）算法二： （4）各交易实例的房地产状况修正系数为： A： C： E：（5）各交易实例的比准价格为： A：5100×1.0406×0.9804×1.0629=5530.31（元/㎡） C：5200×1.0406×1×0.9713=5255.82（元/㎡） E：5000×1.0303×1.0309×1.0001=5311.21（元/㎡）（6）估价对象住宅楼的评体价格为： （5330.31+5255.82+5311.21）÷3=5365.78（元/㎡）算法三： （4）各交易实例的房地产状况修正系数为： A： C： E：（5）各交易实例的比准价格为： A：5100×1.0406×0.9804×1.0638=5535.00（元/㎡） C：5200×1.0406×1×0.9709=5253.66（元/㎡） E：5000×1.0303×1.0309×1=5310.68（元/㎡）（6）估价对象住宅楼的评体价格为： （5535.00+5253.66+5310.68）÷3=5366.45（元/㎡）算法一：可比实例A： VA=5100×（1+1%）4×（元/㎡）可比实例C： VC=5200×（1+1%）4×（元/㎡）可比实例E： VE=5000×（1+1%）3×（元/㎡）估价对象住宅楼的评估价格为： （5309.1+5357.5+5310.7）÷3=5325.77（元/㎡）算法二：可比实例A：VA=5100×（1+1%）4×（元/㎡）可比实例C：VC=5200×（1+1%）4×（元/㎡）可比实例E：VE=5000×（1+1%）3×（元/㎡）估价对象住宅楼的评估价格为： （5530.42+5255.64+5311.36）÷3=5365.81（元/㎡）算法三：可比实例A：VA=5100×（1+1%）4×（元/㎡）可比实例C：VC=5200×（1+1%）4×（元/㎡）可比实例E：VE=5000×（1+1%）3×（元/㎡）估价对象住宅楼的评估价格为： （5535.13+5253.53+5310.83）÷3=5366.50（元/㎡）若可比实例例超过3项，则按前3项选择判卷。2004年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法考试试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。A．土地总量有限B．规划限制C．房地产不可移动D．价值量大2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10m套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m积的价格为（）。A．1667元／m2：B．1765元／m2C．1875元／m23．某宗土地面积2000m2在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，急建筑面积为4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。A．相应配套的基础设施B．土地的形状C．组合完成的功能D．立体空间5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（）。A．78万元B．882万元C．1210万元D．1272万元7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元／m2计，该幢房地产目前的价格应为（）。A．4400元／m2B．4409元／m2C．4445元／m2D．4455元／m8．一套建筑囤积为100m2，单价为2000元／m2来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（）。A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性10现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。A．存量十新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量—拆毁量B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量D．存量十新增竣工量一拆毁量11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换己所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房进行估价，则（）。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m为800元／m2，建筑物重置价格为900元／m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／m2。则该建筑物的成新率为（）。A．44％B．50％C．67％D．94％13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0．93314．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。A．2648元／m2B．2688元／m2C．2708元／m2D．2734元／m215．为评估某住宅2004年10月I日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为l．087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。A．3790元／m2B．4238元／m2C．4658元／m2D．4663元／m16．某家房地产交易中，买方付给卖方2500元／m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（）。A．2427元／m2B．2500元／m2C．2575元／m2D．2632元／m17．在某幢建筑面积3000m2于支付征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设资，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（）。A．1067元／m2B．1070元／m2C．1087元／m2D．1141元／m18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A．80％B．82％C．83％D．92％19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。A．35年B．45年C．48年D．50年20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。A．10．0％B．11．l％C．11．9％D．12．5％21．某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年．重置价格为800元／m2建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A．10．2万元B．11．0万元C．11．3万元D．11．5万元22．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／m2。假设净收益率为75％．报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（）。A．14140元／m2B．42421元／m2C．56561元／m223．某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年上地使用权条件下的价格最接近于（）。A．3275元／m2B．3287元／m2C．3402元／m2D．4375元／m24．某出租的房地产的年租金收人为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元B．112．5万元C．123．3万元D．150万元25．用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V＝（）。A．0B．XnC．aXnD∞26．资本化率是（）的倒数。A．毛租金乘数B．潜在毛租金乘数C．有效毛收入乘数D．净收益乘数27．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，顶计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）。A．368万元B．552万元C．561万元D．920万元28．某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建MS在估价时点的完M程度是（）。A．30％B．45％C．65％D．75％29．某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／m2、712元／m2，744元／m2、781元／m2，和815元／m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。A．849元／m2B．865元／m2C．882元／m2D．915元／m30．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。A．最低价格B．平均价格C．出让地价D．标定地价31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价X（）X临街宽度。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D混合深度价格修正率32．某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）。A．53．34万元B．85．34万元C．106．68万元D．213．36万元33．某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m建筑面积为200m2A．1％B．l．5％C．2％D．2．5％34．防范估价风险的最后一道防线是（）。A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档35．下列表述中不正确的是（）。A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．建筑物区分所有权包括（）等。A．按份共有所有权B．专有部分所有权C．共同关系成员权D．共同部分持份权E．长期使用租赁权2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A．交换价值B．公开市场价值C．投资价值D．理论价格E．标定地价3．甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／m2，容积率为l．5，土地使用年限为50年。乙地块土地年价为820元／m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（）。A．乙地块比甲地块贵B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／m2C．甲地块与乙地块的楼面地价相等D．甲地块比乙地块贵E．乙地块的70年使用权楼面地价高于340元／m24．估价中的最高最佳使用具体包括（）等。A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度5．选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同6．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A．环境景观B．距市中心距离C．朝向D．城市规划限制条件E．地势7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A．消费者的收入增加B．作为替代品的房地产的价格上升C．作为互补品的房地产的价格上升D．消费者预期其未来的收入增加E．消费者预期未来的房地产价格上升8．建筑物重置价格的求取方法有（）等。A．单位比较法B．工料测量法C．指数调整法D．分部分项法E．成新折扣法9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。A．房地产改扩建费用B．抵押贷款还本付息额C．房屋设备折旧费D．所得税E．房屋装修折旧费10．下列表述中，正确的有（）。A．开发经营期可分为开发期和经营期B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期的起点相同D．经营期可具体化为销售期和出租期E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期11．长期趋势法包括（）等方法。A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．年限法E．指数修匀法12．在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。A．形状相似B．在同一等街道上只有一个路线价区段C．面积接近D．地块相连E．可及性相当13．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值