昆明某房地产项目产品定价策略分析

昆明某房地产项目产品定价策略解析昆明某房地产项目产品定价策略解析13/13昆明某房地产项目产品定价策略解析项目产品定价策略目录一、项目概括（一）、项目背书（二）、项目状况二、项目产品解析（一）、项目产品介绍（二）、产品配比解析（三）、户型解析（四）、面积解析（五）、地点解析三、产品房号编排（一）、房号编排基本源则（二）、房号编排闪避事项四、定价原则概括（一）、定价流程（二）、定价原则（三）、项目市场均价确实定（四）、项目片区均价确实定（五）、定价需注意的焦点问题五、客观市场定价（一）、影响价钱确立的各要素调价说明（二）、焦点问题回避六、收益最大化的项目组合调价（一）、优惠抬价（二）、挤压调价（三）配比解析调价（四）供求关系调价（五）竞争闪避调价（六）促销策略调价附件1、项目销售回款经济估计附件2、项目价钱表附件3、销售过程中的价钱组合策略附件4、财产评估原则下的桃园项目均价确立一、项目概括1、项目背书项目主要经济技术指标规划总用地面积：63509住所总户数：758套总建筑面积：此中：一般多层住所：390套此中：住所建筑面积：花园洋房住所：148套商业建筑面积：小高层住所：220套车位建筑面积：商店总数：48套公建面积：车位总数：3７７个建筑密度：此中：地下车位：2６１个容积率：地上车位：116绿化用地面积：会所说明：绿化率：48%景观状况说明：2、项目状况介绍在项目状况介绍中，主要从以下六个方面对项目作出描绘：项目状况地理地点环境市政配套项目规划面积规模★地理地点：位于官渡区佳湖片区兴科路与爱地路交接地点，紧邻佳湖路延伸线；★项目环境：当前小区周边正在兴建几个住所小区，同时项目距离1公里地点，大商汇正在筹建中；★市政配套：教育配套、金融配套圆满，但医疗配套和商业配套较为短缺；★项目规划：建筑主题为道路包围景观、景观包围建筑；★面积：项目占地近100亩，属中等规模住所小区；★项目规模：规划住所户数758户，此中住所包含底商多层、一般多层、花园洋房和小高层四类，同时配有临街商店和独立式商店，地下车库及露天车位基本知足小区用户的泊车要求。二、项目产品解析、项目产品介绍项目产品介绍主要从影响项目产品定价的10个方面描绘：户型面积配比使用地点功能产品楼层竞争散布状况通风建筑采光朝向形态面积：产品面积为2——户型：户型合计24种，多半方正适用配比：缺四室房源，主力三室2厅2卫地点：整个小区优秀景观包围建筑竞争状况：小区同类房源好多，部竞争严重修筑形态：多层、小高层、花园洋房相联合朝向：除小部分底商多层和2个单元小高层外，通风范光：当前小区周边无高层建筑，多为平其他皆为南北朝向地，小区间距适中，通风范光见效优秀楼层散布：3、4楼房源最多使用功能：使用功能齐备，十分利于居家使用、项目产品配比解析桃园项目待售产品种类有：底商一般多层、一般多层、多层花园洋房、小高层。各样产品的住宅比率及面积比率参看项目产品种类区分表：分类面积区分25468,11469,12%26%36741,24042,37%25%

底商多层一般多层花园洋房小高层由上表得出：桃园项目花园洋房和小高层所占面积比率基本凑近，故产品定价时能够用花园洋房的价高比率均衡小高层的廉价比率，底商多层和多层均价要基本达到项目整体均价。、户型解析项目758套住所中，合计有24种户型，各户型所占比比以下：建筑面积套数比总面积建筑面积套数比总面积户型套数户型套数（平米）例比（平米）例比A10013.9%11.95%A跃202.64%3.98%A1506.6%6.14%A1跃101.32%2.05%B12616.62%13.07%B跃293.83%5.06%B1324.22%3.39%B1跃70.92%1.25%F162.11%1.74%F跃40.53%0.70%C1222.9%4.97%C1山141.85%3.29%C3222.9%2.73%C3山141.85%1.80%C4222.9%2.71%C4山141.85%1.79%C5222.9%4.38%C5山141.85%2.92%E8010.55%7.05%E跃13781.06%1.12%G8010.55%10.64%G跃81.06%1.56%D405.28%D跃40.53%1.76%、面积解析产品面积决定了购置总价，故项目产品的面积解析，对项目产品定价影响深远，以下将对项目产品的面积区间、不同样样区间住所产品的总面积散布做出表述，详尽区分参看产品面积区分表。300259250233套数200150112110100总面积44比率5023000米米米米米上平平平平平以0525456585米11111185平85—105—125—145—165—由上表得出：有近500套住所面积在125平米以下，套数比率近65%，但面积比率仅为54.28%，因此在定价时要充分考虑整体收益指标要素，防范出现销售套多但价少的现象，即销售套数多，但总销售额少。、地点解析桃园项目的整个建筑格局是景观包围建筑，整个小区都有活水包围，能够说，活水是项目产品景观的一大亮点，并且能够保证整个项目的每一套住所都能够享受片区景观的支持。为了防范项目所邻的污水渠影响，已经将污水渠旁用车库和会所与住所间隔，故无地点缺点较大的低质房源。三、产品房号编排、房号编排基本源则依据传统房号编排原则：★栋数号依据依据丈量报告的安排（但此中的4、13、14、24这四栋舍去）；★单元号依据面对单元进口左右递加原则；★楼层号从地面一层算起，假如底商，则房号编排从

2楼起算；★房号编排：多层、花园洋房面对楼梯左一右二；小高层为出电梯顺时针方向

1、2、3、4；房号楼层号单元号栋数号、房号编排闪避事项★栋数号防范出现4、13、14、24这类有购置抗性的栋数号（栋数号相应增添即可）；价钱表栋数与丈量报告栋数比较以下丈量报告栋数号1—3栋4栋5—11栋12栋13栋14栋15—20栋21栋22—25栋价钱表栋数号同样5栋6—12栋15栋16栋17栋18—23栋25栋26—29栋★房号编排要充分考虑传统习惯，便于客户鉴识；四、定价原则概括1、定价流程整体定价流程为：.终价收益组合调价客观市场调价片区均价项目均价确立说明：第一确立项目的整体均价，整体均价确立的基础上，进行项目的片区区分，确立项目的片区均价。片区均价确立后就开始项目758套住所的客观市场调价，容包含影响项目个体产品价值的各样要素调价，此后进行实现项目收益最大化的收益组合调价，目的是经过这一调价，充分实现项目的迅速销售和保证开发商的迅速回款要求，同时保证开发商实现项目收益最大化。最后得出项目最后单价（包含758套住所的销售单价）。2、定价原则项目定价原则有以下几点：★收益最大化原则★客观原则★市场接受原则★影响要素全方向原则★销售阶段性调价原则★公正性原则详尽定价原则论述参看五、六、七三部分容。3、项目市场均价确实定（拜见附件4）从财产评估原则及标准市场解析得出，桃园项目的的市场接受均价为2685元/平米（参看附件4），而开发商的心理目标均价为2750元/平米，二者间有必然的差距，这就需要项目策划及销售有充分的准备，项目市场推行投入力度加大，因此相应的营销开销需要增添，本案属于我企业对代理楼盘项目的价钱确立，开发商的目标要首位的，故桃园项目的项目均价以2750元/平米定，但在此由衷提示，此价钱是与市场接受均价有必然差距的，为了保证能够实现开发商要求的销售预期，不仅要求营销策划及销售履行相当到位和成功，同时要求开发商对整个项目的销售过程有充分的支持和配合，并加大市场推行力度和营销开销估计。4、片区均价确实定依据项目栋数散布地点，第一将项目小区区分为8个地区，参看桃园项目小区地区区分图：铺商#3铺商#2铺商#1各区包含栋数以下：区位1区2区3区4区5区6区7区8区栋数1—711—169、10、17820、2118、19、22、2325—2728、29片区均价确实定参看片区均价确立表:桃园项目片区均价确立表地区特点解析调价指向片区均价紧邻市政道路，毗邻居流进口，交通便利，但受烟尘及噪音影2350元/1区均价-400响，产品为底商多层住所，景观支持较小，公摊比率较其他同平米类产品略大，户型适用但无亮点表现，采光通风见效较好。与进口相邻，交通便利，间隔市政道路，有一般小区片围景观2550元/2区均价-200支持，产品为一般多层，户型设计圆满，与规划会所相邻，但平米通风范光受部分影响，公摊比率适中。3区邻进口，间隔市政道路，片区景观优秀，产品为花园洋房，户均价+4003150元/型设计优秀，但楼间距不大，采光受部分影响，公摊比率适中平米4区独栋，间隔市政道路，优秀景观包围，四周环水，产品为花园均价+5503300元/洋房，户型设计优秀，量少，私密性佳，但公摊比率略大。平米远离进口及市政道路，优秀中心景观支持，间距充分，通风范2750元/5区保持小区光见效好，产品为一般多层，户型设计优秀，公摊比率小，靠均价平米近规划会所，间隔市政道路，紧接主进口，交通便利，但私密性受必然影响，均价+6003350元/6区有优秀中心景观支持，产品为花园洋房，户型设计优秀，楼间元平米3楼以上居住见效佳距很大通风范光见效优秀，公摊比率小，7区不凑近进口，与市政道路垂直间隔，产品为一般多层，有必然均价-2502500元/的小区景观支持，楼栋布局亲近，户型设计优秀，采光一般平米远离市政道路和进口，栋数布局亲近但不快乐，小区景观支持8区力度较小，有部分东西朝向房源，产品为小高层，公摊比率较均价-3502400元/大，户型设计有必然缺点，7楼以下房源通风范光遇到较大影元平米响，极简单受多层房源冲击。5、定价需注意的焦点问题定价需在保证均价的基础上确立增减幅度，同时防范出现为保证项目均价而进行小片调价，而应当整个小区一致调价；在定价时要充分参照有购房意愿的企业的建议，如哪一个户型最受欢迎，哪一楼层最有抗性，哪一片区最受瞩目；定价时除已经存在的影响要素外，还需考虑预期影响要素，马上来会有什么样的变化，这类变化对业主而言能否有益，以便于销售时的销讲。五、客观市场定价1、影响价钱确立的各要素的调价说明地点差别调价片区均价已经确立，故仅需对同一片区不同样样地点的房源进行差价调整，调价说明以下：地点特点调价说明靠山墙，与直线建筑间距大+30靠山墙，与直线建筑间距小+0不靠山墙-60ii.景观差别调价景观特点调价说明景观水木联合，赏析见效强+30景观片面，赏析见效一般+0只好享受远景景观，近无赏析见效-30iii.朝向差别调价朝向特点调价说明正南北朝向+30偏南北+0正东西-60楼层差别调价项目有四种建筑形态，故需对不同样样建筑形态有不同样样的楼层差价：底商多层：楼层调价说明楼层调价说明2-605-303+306+1504+10一般多层：楼层调价说明楼层调价说明1+604+102-605-203+306+150花园洋房：楼层调价说明楼层调价说明1+904-1203-905+120小高层：楼层调价说明楼层调价说明1-1807+02-2108+1203-1509+1504-12010+1805-6011+3006-30v.通风范光差别调价通风范光特点调价说明无平行建筑遮挡，可远眺+60正常栋数间距+0被垂直建筑包围，近无景赏析识见效-60户型差别调价仅针对区分的同一片区有不同样样户型进行差别调价户型调价说明户型调价说明A+60E1+30B+0E2-30F-60D+0使用功能差别调价使用功能说明调价说明客堂、主卧朝南+60客堂、主卧朝北-30无朝南向的房-60viii.私密性差别调价私密性说明调价说明私密性好+30私密性中+0私密性差-30ix.交通便利度差别调价交通便利度说明调价说明交通条件便利+30交通条件一般+0交通条件差-30x.公摊差别调价公摊比率大小（相对）调价说明公摊比率大+30公摊比率适中+0公摊比率小-302、解析当前项目片区市场的同类或同质产品价钱区间及市场反响，得出销售时焦点问题回避；注意不同样样公摊比率的价钱差别销讲；注意楼层差其他销讲；注意小高层户型功能调整的销讲。六、收益最大化的项目组合调价1、优惠抬价当前还没有确立优惠举措，故相应的优惠抬价待优惠举措确立后进行，能够必然的是，桃园项目的上表销售价钱必然比本次提交的价钱超出50元以上（包含开盘2%的优惠抬价等）。2、挤压调价为了促使开盘当天的销售，同时保证开发商的销售回款速度，在拟定开盘履行价时，需要经过价钱的挤压调整，最后得出项目终价。3、供求关系调价整个项目共有758套房源，这此中，没有145平米——165平米的房源，严重短缺四室房源，故关于简单装饰改造为4室的户型及面积在140平米左右的房源能够适合涨价，涨价幅度不超出80元/平米；4、竞争闪避调价因为项目同质产品过多，项目的定价过程中必然要注意尽量防范部竞争，详尽的竞争闪避调价举措为：I.在保证整体均价的基础上，将小高层E2户型的价钱整体调低，相应提升一般多层中户型的价钱，以此保证E户型的跑货；

A为了促使花园洋房的开盘销售，故需要对花园洋房进行无原因调价，让客户自己发现同质差价，借以提升花园洋房的挤压跑货；为保证大面积房源的销售，在价钱拟准时，需要进行严格的总价控制原