新区开发项目策划前期研究之市场定位建议

大连石门新区开发项目前期研究之市场定位TOC\o"1-2"\h\z1 地块及项目分析 591.1 SWOT分析 591.2 本案开发的关键点 612 总体定位 623 目标客群定位 634 项目形象定位 654.1 形象风格定位的原则 654.2 项目形象风格定位 654.3 项目意向 665 价格定位 675.1 分析方法 675.2 市场介入点研究 675.3 竞争项目性价比分析 695.4 价值提升因素分析 725.5 价格定位结论 776 项目产品定位 786.1 产品档次定位 786.2 物业类型的组合及规模 796.3 住宅产品定位 816.4 公建产品定位 976.5 新材料和新技术 1016.6 物业治理服务 1037 总体定位总结 105地块及项目分析SWOT分析优势区位优势：本案所在地是大连市城西以后最具进展潜力的地块，随着都市规划和配套的不断完善，片区的以后投资升值潜力将日益显现。交通优势：项目处于大连都市西拓的黄金通道上，东接城区繁华生活，北靠机场，南通过张前路连接旅顺中路，还有立即开通的西部通道和明珠路，交通便捷，整体可达性较好。环境优势：地块处于典型的城乡结合部，又属城区范围，是都市以后进展规划的要紧区域，具有进城不近尘，远离喧嚣却不远离繁华的环境优势。规模优势：140公顷的规模，是个准大盘概念，因其规模较大的优势，具有极强的可塑性，规划设计能够自成完善的体系，有营造国际家园社区形象和多种物业组合开发的条件。进展借势：本案紧邻进展趋势较好的锦绣片区，近期由于万科等企业的入住，为锦绣片区的区域形象提升带来了极大的利好，使周边物业平均价格上涨了500-1000元。借助这种强大的区位利好，能够极大地缩短公众对石门新区的心理距离。劣势分析地处机场南侧，都市近郊区，周边配套极少，地块商业缺乏传承价值的支持。尚缺乏用以满足居住日常生活购物的大型购物场所和休闲娱乐场，生活和商业尚需依靠城区。在社区商业配套和生活设施尚未完善的情况下，会给项目首期开发和推广带来一定难度。地块现状为农用地，在大连市民的观念中对该地块的认知度不高。距离城区约10公里的空间距离，以及约1小时的通勤时刻，已超出了大连市民一般的心理承受力。高度限制和容积率、绿化率等指标限制，给规划带来了较大的难度。劣势规避：督促政府先期完善必要的基础设施，依靠自身早期营造出社区特色商业建筑和商业环境，作为大连市西拓的前沿重地，给予重视。机遇作为石门新区统一规划后的第一个中高档楼盘，本案承担着提升区域整体形象的职责，既是挑战也是机会；同时与甘井子区政府紧邻，使政府关于该地块的开发给予高度重视和全力支持。首发优势能够为进展商带来造势的可能。依照大连都市商业网点的规划，随项目商业配套的完善和特色商业的吸引以及机场对商业设施的需求，使片区周边有可能成为城西北最具吸引力的区级商业中心和机场附近新型的商业中心；大连目前还没有一个真正意义上的主题国际化生活社区，同时，大连餐饮娱乐业上没有形成特色经营品牌。这是本案的最大市场空白点，也是本案商业的机会点。04年上半年的土地供应量明显少于往年，为本案05年推出减少了一定的市场竞争。挑战宏观调控和购房银行按揭的上调，使部分市民开始关于购置房屋存有一定观望心理。地块土地成本高于同区位其他项目，如此就对项目市场定位提出了挑战。在片区居住氛围尚未形成往常，社区商业配套设施短期内将会面临一定市场风险。而且这些作为社区的公共配套需要大笔资金启动，会给开发商带来一定资金压力。营销规避：品质差异化、功能复合化、生态人文化和具有较强号召力的主题开发将是全面提升项目综合价值的出路之一。在配套上做到规模适度，业态丰富，打造国际社区的个性和特色。本案开发的关键点通过以上项目SWOT的剖析之后，我们对项目有了清晰的认识。从外部条件来看，由于本案目前区位和配套设施的不成熟，市场认知度不高，在近期将面临开发的驱动力不足的难题，尽管交通的改善近在咫尺，然而依旧不能从全然上解决项目开发的难题。从项目自身条件上，由于土地猎取成本高于周边区块，为了实现项目开发利润最大化，更为项目的开发提出了严峻的挑战。在如此的项目背景下，阿特金斯认为项目开发的关键点在于：在没有强劲外力支撑的情况下，只能依靠项目自身努力去制造和开发市场。项目的规模优势不仅能够实现社区的复合多元开发，而且能够通过不同物业类型的组合，结合分期开发实现开发的最优化和利润的最大化。通过对房地产市场深入的研究和对以后市场进展趋势的把握，形成准确的项目开发市场定位。产品定位尤其重要，是项目差异化的最终体现。产品的差异要紧体现在项目的开发理念上、主题开发、规划设计、户型设计和物业治理等方面。价格定位要有合理性，让购房者感到物有所值。为了实现在短期内达到利润在大化的目标，项目开发的初期必须找准市场切入点，以品质高于该区域其他项目的差异化产品快速树立项目的总体形象，目的在于迅速改变以往消费者心目中对石门新区的观念，提升项目的认知程度。

总体定位总体定位的依据是阿特金斯前期研究的大连房地产供应市场、客户需求状况、市场机会细分分析的结果，以及对本案条件的研究和对大连以后房地产市场情况的分析结果。在定位中，我们遵循前一时期差不多确立的一系列目标，重点考虑大盘运作的特点、区位条件、复合元素开发、进展商的品牌营造、文化品位的营造等因素，以及项目对片区以及大连社会人文环境的阻碍等。本案目前优势不明显，优势要紧反映在规划以及以后石门片区的进展上，在目前还不能充分体现。因此本案的定位应当注意近期和中长期效益的平衡，既要抓住大连近期房地产市场平稳进展的机会，又要放眼长远，在理念、规划、产品和治理上适度超前，通过多产品复合开发，实现大盘短期效益和长期效益的结合，在市场中树立并保持中高档次高品质的市场形象。本案的总体市场定位为：借用复合的大盘开发模式，以教育为项目核心主题和价值主线，打造一个具有异域风情、文化气息浓郁，充分体现现代居住理念及良好生态环境的高尚居住和综合示范社区，成为大连西部现代都市形象的代表。国际化社区具有多元国际文化内涵和生活方式的大型居住区。真正的国际化社区要从建筑品质、生活环境和文化内涵三个方面体现国际化的品质。本案通过项目异域风情的塑造，使一般市民在社区中感受到大连国际化都市的氛围。以大众化的基础教育与国内名校有机结合，给该区域注入全新的概念。构筑高标准、大众化的基础教育模式，形成大连西部新的热点，与南部学府区高等教育形成南北呼应的态势；同时，关于一个市场驱动力薄弱的区域，教育不仅能够作为引爆点引起市场关注，还具有带动区域整体进展的作用。社区是规划布局合理、配套设施齐全、功能多样、环境优美、秩序良好的新兴都市组成单元。同时，社区还强调大盘多产品多风格的组合，要求环境的整体性、多样性、自然性、畅达及和谐性。

目标客群定位依照项目自身开发条件和总体定位目标以及对消费者购房特征的分析，阿特金斯总结出三大目标客户群，兼顾主体市场与主流市场，通过客户群体的分流，查找出本案的细分目标市场，进而运用细分产品满足各个细分市场购房者的需求。第一类目标客户群：都市中青年白领，主体消费群体：构成：20-40岁都市成长人群的中青年白领，处在事业的成长与进展时期家庭结构多为年轻的满巢家庭，和两口家庭（2-3口人）职业分布有政府公务员、机关事业中基层治理人员和一般职员、私营企业职员、技术治理人员等以落户大连为目的的外地购房者以首次置业者为主置业要求：首次置业，讲究经济适用，并专门重视子女成长条件注重居所的有用性，受购买力制约，居住面积要求适中，总价不宜过高看重社区的成熟度和综合配套设施，尤其是差不多的商业服务和交通设施目标产品：经济有用的户型产品，以二居、三居为主，面积集中在90-130平米第二类目标客户群：都市主流消费群体构成：30-50岁有经济实力的都市主流消费群体，收入稳定，多受过良好的教育；家庭差不多构建完成，多以两代或三代居为主职业分布为专业技术人员、政府公务员、企业和公司的中层职位者等二次置业者居多置业要求：进一步改善居住条件，提高家庭的居住环境，讲究舒适度和高品质更贴近自然，满足对庭院和大露台的奢求和舒适生活方式的追求；注重小区的文化氛围、邻里居住环境对物业的总体要求较高，重视软硬件设施符合二代、三代共同居住的房型注重细节，具有小资情结；目标产品：户型面积较大的产品，面积在140平米以上的4室2厅的平层或复式产品，富有情趣的私家花园空间第三类目标客户群：都市新知富阶层构成：35-50岁高收入阶层私营企业主、企事业单位的高级治理层、三资企业高级治理者、自由职业者、经理人阶层、国家与社会治理者阶层等具海外经历、小部格外籍人士100%的有车族置业需求满足对追求较高层次舒适、健康、安逸的生活方式的追求，并希望不断提高自己的生活品质，购买不墅类产品作为第一居所满足对豪华居所的向往能有独立的私家花园和平台体现居者的身份；目标产品：不墅类产品，面积在180-250平米，带车位项目形象定位形象风格定位的原则形象是产品和服务在客户心目中的心理感知。形象定位不仅是项目品质的体现，也专门大程度上阻碍了客户的心理和置业行为。社区风格的界定，要紧指建筑的外观造型、社区配套以及园林景观等元素的特色。关于本案，我们综合项目的外部环境优势、项目提供的产品以及项目背景的把握，最终确定形象定位。在分析过程中，如何把形象转化为卖点，使项目更具竞争力，是我们确定形象风格定位的差不多原则。项目形象风格定位从进展商的角度来讲，良好的建筑风格对整盘促销有十分积极的意义。对消费者来讲，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。依照对国内大都市的住宅市场调查，目前市场上比较流行的，有现代风格、后现代风格、欧陆风格、异域风格以及一些综合风格的建筑。其中最具代表性的是欧陆风格和现代风格建筑。从大连中档居住市场表现看，普遍流行现代简约风格，本案结合目标客户群体，受成本和市场接纳力的阻碍，建议采纳一种目前大连市场上比较少的北美风格。如此既能够体现社区的现代感并能节约部分成本，但此风格必须与现代园林相结合，才能使定位得以体现，为大连的中产阶级缔造一个生活的乐园。整体形象能够代表都市的精神和地域文化坐标，并体现浓郁的异域情调。采纳现代主义风格，体现时代生活快节奏，但又富有朝气的生活气息。在建筑风格上要注入时尚元素及活力，体现时代精神；地块间的联系与差异：由于受到规划条件的限制，除政府用地以外，整个地块被分割成5个相对独立的区块。通过风格的演绎形成5个独立的组团，利用色彩、建筑符号、园林的变化区分5个组团的不同风格。而这5个组团内部能够不同的景观特点加以区分，形成不同的邻里型组团。异域风情的体现：大连目前的中档居住项目普遍采纳了现代简约的建筑类型。由于历史的缘故，大连市拥有大量的传统欧式建筑。基于本案的成本缘故以及突破同质化的需要，本案的风格应在其中寻求一种平衡，利用外观细部、建筑符号、园林、步道等因素的调整体现异域文化的特征。颜色是表现风格的重要辅助手段，尤其在调动人的情感方面具有重要作用。本案的色彩把握应利用色彩的组合以及色彩的过渡，从而调动人的感官，感受异域风格。从风格上，建议居住组团、公建和居民公共空间均采纳北美现代风格，使整个社区形成一个统一的形象。时尚、自然、温馨、感受异域风情体现亿达的品牌形象：本案作为亿达集团在大连的重点项目，对集团自身的品牌升级以及石门新区的整体形象具有至关重要的意义，规划及建筑设计应能充分体现“亿达”作为大连中高档住宅开发第一品牌的形象和住宅设计理念方面的领先地位，并在规划思路上突破亿达已有的模式，制造出不同以往的居住理念及境地。成为亿达住宅的代表作。时尚、自然、温馨、感受异域风情项目意向尚城上城（Uptown），源于美国大都市悠闲、轻松、时尚、舒适的都市风景居住区，既享受优美的自然环境，又享有都市的繁华便利。Uptown原本是“富人区”或称“高尚住宅区”的代名词，具有专门的地位和意义，其居民往往对社会经济、文化、生活施加着重要的阻碍。从石门新区的区位和都市定位延伸到本案，作为区域中高档楼盘的首发项目，她虽可不能是富人区的概念，但一定是有不于同类物业的、高尚的、具有自身专门魅力的新城形象的代表。故在上城的概念基础上，亿达的“尚城”应该是：高尚：一个向上、充满希望的教育社区崇尚：一个推崇自然的文化社区时尚：一个富有活力、体现异域风情的现代社区霓裳：一个缤纷多彩的主题社区

价格定位分析方法此分析方法是通过需求与供给的机会区间来推断本案的市场介入区间，再通过相同价格区间内的竞争项目的性价比研究为性能定位提出建议。市场介入点研究研究方法：通过宏观预测得到2004-2006年大连市内四区人口改善住宅的总需求。同时，通过2002-2004年本案的竞争区域的土地供应量得到以后几年内的竞争区域的住宅供应总量（未排除已消化因素）。比较这两个数值曲线，能够得到一个大量需求市场还未被满足的价格段。从房地产市场的角度分析，此价格段的确实是本案的最佳进入区间。首先，我们能够从2002-2004年上半年商品房土地出让数据得到以后几年内甘，沙两区在不同价格段的建筑面积供给(为了确定本案的价格进入区间机会，下图的总建筑面积不包括本案)：接下来，把人均住宅建筑面积与人口预测结合起来，预测出大连市以后几年现有人口改善居住的建筑面积需求。由统计数据得知，历年来，大连市四区人口改善居住的需求占大连市比例的77%，四区人口改善居住的商品房需求占大连市的66%。从四区人口的家庭可支配收入有可分为低，较低，中等，较高，高五个级不。每个级不能够承受的商品房销售价格是不一样的，对应五类人群所能承受的价格，我们得到2004-2006年市内四区商品房一般住宅的价格与四区人口的建筑面积需求空间：住宅销售价格（元）250030003500400045005000550060002004年需求（万平米）79.0077.6576.3074.9473.5972.23770.88469.5312005年需求（万平米）82.6881.5380.2178.8977.5776.249874.929873.60982006年需求（万平米）86.5385.1883.8382.4781.1279.767678.414677.061604-06年总需求（万平米）248244.4240.3236.3232.2228.3224.2220.2最后，通过在不同价格段供应与需求总量的比较，（如下图），初步推断本案适合进入的市场空间在：3500-5000元/平方米。竞争项目性价比分析由上的分析结果，我们得到了本案的市场进入区间，接下来，若要使本案在那个价格机会区间内突破竞争项目，具有更强的竞争力，即指：具有更优的性价比，则必须从分析以后竞争项目的性能指标上着手。首先分析这些项目的性能特点和优势，同时比较本案的条件，决策出突破点和可行性方案，最后达到超越竞争项目的性价比的目的。我们选择了8个在过去及现状中具有典型特征的商品住宅项目（见下表），针对这八个项目确定了包括区位，建筑规划，复合资源，配套服务与其他因素在内的五个一级指标，以及17个子因素。其中土地成本，区位及自然环境等客观因素，开发商能够通过后期实施项目运作加以改善。而设计要素，复合开发等因素是可塑因素，开发商有能力通过前期工作进行提升，从而达到项目价值的提升。依照对8个竞争项目进行综合评分，得到以下结论：幸福e家的综合性能最高。亿达世纪城的性价比最高。从单项性能指标看来，幸福e家占据了最大的区位优势，同时，它的户型，大规模的商业服务设施，体育文化娱乐，及社区配套也是构成其高档次性能的重要因素；亿达世纪城和国际新城的内部景观设计与建筑质量最高；万科的建筑外观设计最好；宏基书香园的外部景观最优；国际新城的教育，体育、文化娱乐配套最好。亿达世纪城最具有投资潜力，社区文化方面，亿达、万科与国际新城不相上下。社区配套和物业治理万科的认可度最高。对本项目来讲，3500-5000是销售价格的机会区间，比较在那个价格段内的竞争项目，本案在区位上不具有优势，势必要在复合资源、配套服务、建筑规划等方面制造附加价值，提升项目品质，与其他项目形成差异化竞争。从上表了解到在这些因素的表现上，这几个竞争代表项目分不有其突出点。本项目的目标则是力图超越各个突出点，突破同质化，力求达到性价比的最优化，得到最大程度上的市场认可。

竞争项目规模万/平米产品项目优势项目劣势销售价格元/平米幸福e家50一般多层，高层区位、规模、户型设计、商业服务设施、社区配套外部景观教育4600本案建议使商业服务设施、社区配套、户型设计能与幸福e家抗衡。本案区位较难与幸福e家抗衡。外部景观因素亦较难提升。要从开发主题上提高竞争力。从区位角度分析，本案同类物业价格专门难超越。万科都市花园22花园洋房，多层小高层区位、建筑外观设计、社区文化、配套及物业治理规模、商业服务设施、教育、外部景观4400元/平方米本案建议使建筑外观设计、社区文化、配套及物业治理因素能与万科抗衡。本案的外部景观难以突破。区位因素将在道路通达后与万科抗衡。因为规模优势，要在商业服务设施与教育因素上明显超越万科。价格跟随能够消除消费者的抵触心理，从而树立良好的项目形象。国际新城26（已全部推出）多层教育、建筑质量、内部景观、社区文化与主城距离、公交便捷程度、商业服务设施4200-4400元/平方米本案建议国际新城的优势均是本案的可塑因素，也是可参考因素。国际新城的劣势与本案有一定的类比性，但本案能够在商业服务设施上有所突破。本案入市市国际新城已接近尾声，但其价格走势值得借鉴。依照性价比分析和以后竞争项目价格段比较，所得出本案的价格结论为:4000-5000元/平米。

价值提升因素分析依据石门新区项目土地猎取成本和差不多建设成本的初步估算，本项目建设总成本约合人民币3100-3400（详见下表）。结合企业初步设定的25%利税水平。项目平均销售价格应达到3900-4200左右。依照大连市房地产市场的典型项目，采纳回归分析方法，得出石门新区目前的市场价值约为3100元/平方米。市场价值与预期收益之间存在近1000元的差距。本时期将通过价值提升因素的研究，为市场定位提供依据，并最终实现企业的预期利润指标。每个项目都会因其各自的特点而产生不同的关注点。综合分析能够看出，本案在宏观因素、交通、设计要素、品牌、商业配套、教育等方面较为敏感。从这些要点动身的研究有助于项目的整体定位。宏观因素大连房地产市场进展较快，近年的销售状况良好，空置率下降，强劲的市场吸纳能力要紧来自于有效需求，整体市场健康进展。从目前大连商品房销售均价的分布能够看出，都市北部近郊组团的北部区域，有一些项目陆续出现，但目前依旧以中低和低档盘为主。本项目差不多处于3000元/平方米的价格线上，然而部分项目的成交均价差不多超过了3000元/平米，如亿达世纪城，显示那个区域正在逐渐为大连人所认识和同意。依照大连市商品房均价1996-2003年的进展趋势，预测得到2004-2006年大连市商品房价格的进展趋势，2003年市内四区商品房均价3600元/平方米，2004-2006年市内四区商品房均价可能将分不达到3916元，4109元和4302元/平方米。以后两年里，市场对4000-5500元/平方米价位的需求将达到总面积262.2万平方米。因此，2005年4000元/平方米以上的产品将成为市场主流，只有在提升产品价值的因素上下功夫，抓住消费者需求，才能得到市场的认可，在激烈的竞争中抢占市场份额。都市区位、交通因素本项目从目前的区位条件来看，不具有吸引力。然而随着“大大连”西拓北进都市进展战略和推动大连周边都市化进程的落实，西部通道和明珠路的建设将带动整个甘井子地区的进展，有效形成大连市中心地区的环形道路网络，为城区西北部增设一条便捷高效的通道。到时，中心城区西北部的交通瓶颈问题将得到解决，与中心城区的联系也会加强。都市西部区域将会实现大突破。地块南部明珠路和东部贯穿都市南北的西部通道的落成将完全改变该区域目前的状况，也将大大缩短大连市民对本区域的心理承受距离，提高区域认可度和市场以后预期。西部通道建成投入的时刻与本案实现峰值预留有专门重要的关系。广州番禺华南居住板块通过都市交通的改造完善实现了周边房地产价值的大幅度提升确实是最好的例证。广州洛溪大桥和华南快速干线的落成，增强了广州市民投资番禺房地产的信心，带动了大量的市场需求，极大推动了华南板块几个代表大盘如丽江花园和广州碧桂园的销售，制造了“三天十亿”的销售奇迹。在成都，华阳地区房地产的进展也制造出了一个奇迹。首先是路通了，人民南路南延线通过升级改造于2002年通车，极大的缩短了成都市区与华阳的空间和时刻距离；随后多家房地产开发商入驻，开发了许多大盘项目，完全改变了华阳的房地产；后来，实现了整个区域的成熟和提升。短短的两三年时刻里，华阳地价的翻了一番，商品房价格也翻了一番。

品牌价值因素依照样本资料分析，从阻碍消费者购房的要紧因素中看，开发商品牌位居前三位，仅次于户型设计和小区环境两项因素。作为一个品牌地产商，品牌本身所具有的无形价值是不言而喻的，它不仅体现在优秀的建筑工程质量、规划设计、建筑设计、物业服务等方面，更重要的还体现在其丰富的内涵——消费者认可度、开发、治理理念和信誉。品牌是房地产企业信誉、素养、服务和文化品位的一种标志，正是品牌的这种特质，宽敞消费者才越来越关注品牌，认定品牌和追求优秀品牌。广东的珠江合生集团凭借其优秀的企业品牌，在北京开发的珠江罗马嘉园比相同区位上、相同产品类型的地产项目朝阳嘉园、华纺易城在销售均价上平均高出1000元/平方米。大连的房地产市场通过十年的进展逐渐走向成熟，开发商之间的竞争也愈演愈烈，由早期的价格竞争、规模竞争、质量竞争、功能竞争进展到今天的品牌竞争。市场呼唤品牌地产商，目前在大连有几大房地产开发商是消费者耳熟能详的房地产品牌–亿达、新型等有实力的地产品牌。有味的是各个品牌在消费者心目当中会形成一种对品牌认可的具体体现。例如万科的项目被认为拥有创新的产品设计、亲切的建筑风格、新颖的开发理念；亿达开发的项目消费者普遍认为建筑质量硬、户形设计有用等。因此亿达多年开发的品牌优势，是项目成功开发的基础。但从都市运营商的角度，亿达品牌诉求点尚不明确，核心价值没有体现出来。需要有其他关键价值因素的共同作用才能最终提升整个项目的综合价值。规模大盘往往因其规模而定义，但归其核心应该取决于其对区域进展的贡献。但受制于项目规模，大盘项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现；本案不管是规模依旧对区域进展起到的带动作用，都无疑会以都市运营商的角色在石门扮演重要角色。利用这种角色优势，借助独特而且是难以拷贝的市场定位，本案不仅能够实现规模效应，还能迅速成为大连市场热点，满足不同的细分市场。同时，规模优势使本项目能够通过峰值预留的手段实现集团的投资目标，并能够扩大预期收益；商业配套长期以来，商业配套设施的规模、业态等问题一直是进展商在项目开发中的难点。本案的商业配套定位则着重于角色把握、业态选择及开发规模等几个方面（详见商业专题研究）：角色：结合石门新区规划，商业设施应立足于新区商业中心的组成部分，在以后融入商业中心的整体规划，为初期项目造势；业态：业态选择除社区所必需的项目外，在社区不成熟的情况下，特色商业的塑造尤为重要，是社区生命力和活力的体现；时序：在周边服务设施严峻不足的前提下，配合居住产品地推出，商业设施的建设时序是项目推广的重要因素。初期考虑以特色商业提升地块的价值和公众关注点。教育主题亿达集团对教育的青睐在大连差不多人所共知。从与东软集团、东北大学成功嫁接，到投资兴建80中学无不体现了集团关于教育的重视。大连现有项目关于教育设施多采取被动进展模式，与国内发达都市在地产开发中对教育概念的发掘比较，开发理念具有较大差距。本案处于大连西部，缺乏大连特有的滨海景观特色，教育概念能够弥补这类不足，从而扩大客群范围，争取外来客群。同时，通过西北部基础教育产业的打造，与差不多形成规模的软件园形成南北呼应的态势，西北部区域进展基础教育，南部软件园进展高等教育。以此强化亿达的市场竞争力（特不是房地产方面），从而提升产品的价值；设计要素本案外部景观不具备优势，同时区位优势在短期内不明显。考虑在内部景观上下功夫，如有可能，对外部景观加以改造升级；提供满足不同客群需要的产品，从规划设计和户型设计上体现本案的特征和形象；社区环境、文化通过景观体现，在产品上下功夫，突破同质化以后预期从以世纪城为代表的北部片区及以学清园为代表的学府区的进展能够看出，大连市的市域扩张速度极快。在短短两年的时刻里，上述区域差不多从不被认识，到市场追捧，区位的限制能够突破；锦绣居住区的跳跃式进展，缩短了石门新区的心理距离；石门新区以其高标准规划、高起点建设以及政府的高度重视，使其较泉水区域而言更具市场竞争力；规模优势使本案能够通过峰值预留的手段实现集团的投资目标，并能够扩大预期收益；宏观调控为本案带来了挑战，但同时由于资金、土地供给等缘故，也提供了机会。通过前期的市场研究及项目背景研究，能够有充分的理由相信本案具有了成功的基础，但这种基础还必须通过多要素的综合提升方能达到预期的目标。价格定位结论基于综合考虑价格策略，阿特金斯对本案产品的价格定位结论是:在2005年，启动期以4300元/平米的价格基础入世,再依照当时市场走势微调,差不多以4500元/平米的价格推出首期产品。

项目产品定位产品档次定位综合项目自身优势及市场进入机会，阿特金斯建议本项目的档次定位：同类产品最高品质，国家AA级居住社区项目档次定位是基于以下市场条件和基础：石门新区作为都市西拓的桥头堡，大大连都市规划的区级商业副中心核心区，具有十分优良的区位条件；以后随着西部通达和明珠路的相续开通，本项目的交通条件将会得到较大的改善，加强了与星海湾、锦绣和市中心的联系，有望完全改变人们对石门新区交通不便的观念；区级行政中心、医疗文化中心以及大型商业商务配套设施制造了有力外部条件；楼面地价高于区域平均水平，必须通过产品升级满足预期目标；进展商较具开发中高端居住市场的经验与实力；目前市场对优质中档产品的需求比较旺盛。同类产品最高品质：项目的规划及建设档次达到目前大连的最高品质，比目前同质化现象严峻的市场产品明显高出一个档次。该档次应当在5-8内在市场上保持优良产品的地位。国家AA级居住社区：依照国家建设部颁布的《商品住宅分级认定标准》，将商品住宅分为A、AA、AAA级，并针对不同级不的住宅，分不给予不同的技术功能。3A级商品住宅应具有良好的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能；而2A级、1A级商品住宅性能认定的要紧依据适用性能、安全性能和耐久性能三项。建议本项目主流产品定位于2A级，部分产品（高端产品）达到3A标准，并参加认定。如此不仅能够指导项目的设计和开发，同时能够成为项目的卖点之一。物业类型的组合及规模从目前市场供应状况看，主体产品仍然是多层和小高层物业，市场需求相当旺盛；新出现的低密度住宅产品，如叠拼不墅、联排不墅等市场供应量不大，然而需求比较旺盛。依照大连市2004-2010年现有人口改善居住的商品住宅需求，阿特金斯预测到2010年，销售面积将达到550万平方米以上，而且从以后几年土地供应和房地产市场供应状况看，物业产品的供应要紧以多层和小高层产品为主，同类产品的竞争会越来越激烈，只有在同类产品中做出差异化的产品，才能在市场上脱颖而出，实现市场开发的目标。同时，从本项目自身的条件看，一方面本项目规模大，周边配套尚未完善，具有“造新城”的意味，要在短期内快速形成规模，在长期实现总体利润的最大化为，建筑类型的主体应放在比较大众化的产品上。鉴于以上缘故，主体产品应该既符合大众需求，又具有突出特征，能在同类产品中形成差异化竞争。切实可行的方法是推出“花园洋房”形式的中密度多层住宅。“花园洋房”是利用立体绿化、大露台、层层退台等方式形成的类公寓的住宅产品，但带给人的视觉和空间感受又远远超越了一般公寓型住宅，其层数通常为4层及5层，在本项目也不例外，容积率可达到1.1。建议首期产品以平层为主。同时，因为“花园洋房”的组合结构相对更为灵活，户型种类也更为丰富。因此还能够依照后期市场接纳情况而相应调节洋房中平层与复式的比例，甚至能够变形为上下均为复式的类叠拼产品，抑或全平层住宅。由于容积率的限制，小高层住宅也必须作为本项目的主力产品推出。同时要紧满足对象为：对经济适用的二居室、小面积三居室有强烈需求的客户。另一方面，为提升本项目的综合形象，应适当考虑中、低密度的产品组合，利用低密度产品平衡总的用地容积率。同时，都市不墅的特性决定了联排不墅差不多出现在近郊区一带，低密度产品本身也是住宅郊区化的产物，因此，本案具有开发低密度产品的基础，应当开发适量的低密度联排不墅。综合上述考虑，建议本项目以4-5层“花园洋房”建筑为主体产品，结合价格定位，在2005年，以4500元/平方米的均价在首期推出。在最小土方量的基础上，开发小高层物业，同时结合分期开发的时序，在近期景观资源较好的地块，开发低密度产品（联排不墅），以提升整个社区的档次和形象。物业类型的组合和规模建议如下：类型容积率户型建筑面积（平米）总建筑面积(万平米)占住宅规模比例（%）住宅产品小高层（7-11层）90-13014.727.6花园洋房（4-5层）100-20036.668.8联排不墅220-2501.923.6住宅规模合计：53.2万平米（包括底层商业面积）小高层主力户型户型面积（平米）套数比例（%）总套数约为（套）二居室90-10050670三居室100-13050670花园洋房主力户型户型面积（平米）套数比例（%）总套数约为（套）二居室100-11030812三居室120-150451218四居室160左右15406非平层（泛叠拼）180-20010271联排主力户型户型面积（平米）套数比例（%）总套数约为（套）四联排220-2407057双拼230-2503025商业设施和其它配套设施的物业类型组合如下：物业类型内容建筑规模商业设施邻里型商业5000平方米底层商业10000平方米餐饮特色商业街8000平方米社区购物中心8000平方米商务设施生态商务街10000平方米其它配套设施学校35000平方米（15000+20000）会所5000平方米幼儿园4000平方米合计40000平方米（不包括底层商业）+35000平方米学校=75000平方米住宅产品定位规划设计原则本项目住宅产品规划设计，既应当符合大连经济进展的水平，关注住宅本身的舒适使用，又要适当超前，向后小康时期“人居”标准靠近，为突出品质和差异化的产品特点，具体体现在以下几个方面：新都市主义的规划理念，创建混合功能的多元化社区，即做到在一个五分钟（500~600米）的步行距离之内，能够为居住者提供商业、社交、文化、居住等复合功能。突出强调后小康设计理念，重视居所设计的舒适性和有用性。后小康居住特色：在小康标准的基础上，后小康居住模式包括了六大特色。绿色：环保，良好室外环境，生态，节能，节地舒适：有用，愉悦，私密，美观便捷：人、车、物流便捷，配套完善安全：在不设防盗栏杆前提下做到安全、美观多样：品种、户型、式样多样，让消费者有排选余地信息：光纤连接到户，为通讯、上网、工作……制造条件，用电子手段保障安全及智能化检测等。均好性。尽量使所有住户都能平等的享受资源，包括良好的日照、朝向、环境和景观，强调社区的共享性，获得等同的价值回报。适当超前的设计理念。大盘开发以5-7年的周期为最好，为保证后期产品的销售。建筑设计应，具有一定的超前性，保证在5-10内本案的设计仍不落伍。如此对整个石门新区的形象也具有专门大的社会贡献。可识不性。利用社区的规划设计、建筑形态的塑造和园林景观等，强化社区的可识不性。总体规划设计总平面布局 建议社区的规划布局，不但要考虑有用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。市场调研的结论显示，大连目前大型居住社区的总体布局要紧以行列式为主，显得呆板和保守，在规划上难以体现出“以人为本”的居住理念，因此，建议本案在规划形态上尽可能营造出自然丰富的规划格局，能够采纳围合组团式布局,打破兵营式排列形式，给人错落有致、生动爽朗、又协调统一的视觉感受，达到社区内部布移景移的突出效果。在社区居住空间的规划上，讲求塑造多元的空间层次，要紧体现在由公共开发空间，向组团空间，到半私密空间再到私密空间的层次过渡。通过社区内部道路交通的合理组织和景观园林的系统规划，实现社区的高品质人居环境。由于本项目的6个地块被6条市政道路所分隔，社区边界的设计也成为规划设计的重点。建议在与都市干道级道路相临的边界，突出设置丰富爽朗的街立面效果，增加街立面商业的店面机会。交通组织建议交通组织所构成的社区内部空间要体现出丰富、生动、有味、自然的环境。道路等级清晰，实现人车分流，至少车行路线和步行路线系统应该相对清晰。既应方便居民出行和利于消防车、抢救车的通行，又应维护院落的完整性和利于治安保卫。为幸免行车迂回或对居民活动的干扰，住区宜采纳尽端路，尽端式辅路有利于形成组团邻里交往空间，利于分区销售。人行道与机动车道之间设置绿化隔离带。各组团内部设置步行路和小尺度路径，便于邻里交往和营造自然、丰富的空间。在社区主干道两侧，采纳缓坡草地、灌木和树木结合的形式，增加道路空间的层次，同时减弱交通对居住的阻碍。在居住区内公共活动中心，应设置为残疾人通行的无障碍通道，同时为儿童在社区内部穿行提供安全的交通组织。景观环境景观园林规划越来越成为衡量一个居住社区品质高低的重要标准，开发商们不惜重金邀请国内外的一流的景观园林设计公司。大连许多社区的景观规划就出自一流的设计公司，也达到了不错的销售业绩。在景观园林设计上，建议强调不同层次、不同规模绿化和景观空间的运用，特不要重视中央绿化和组团绿化的结合，社区内部需要规划有相对完善、具备一定规模的中央绿化或者园林设计，和住宅组团所形成的宅间绿地协调统一。另外，社区景观环境规划多注重互动型景观的塑造，取代大规模的观赏性的景观园林。植被绿化、小家庭院、叠桥溪水能够制造出社区的空间感受、艺术氛围和视线层次，并将社区环境向人文型转化，以满足居住者精神需求。在景观设计上应着重考虑以下方面的实现：多层次绿化系统：舒适的绿化系统要有近景、中景、远景三个层次，近景多以大草坪与主景树为主，而中景多为大小乔木及灌木，远景则应尽量用高大乔木的重复树种。在边界部分，灌木与地面覆盖植物能够作为要紧景观元素来限定空间，软化建筑，起到屏风和景观的作用。有节奏的开放空间：树、草坪等种植与开放空间的交替关系是居住区环境的节奏。居住区内的开放空间节奏以步行三至五分钟作为衡量标准，诸如广场、大草坪、网球场、水池等均以此标准间隔布置。小型组团绿化：借鉴“GreenPark”规划理念，通过曲径通幽的景观处理打破传统兵营式景观排列，每一个组团里的住户的后院绿地直接与组团内步行道公共绿地相连，无形中拉近了邻里的亲热感，构成了极佳的私家绿园感受。坡体绿化：结合现状标高及设计后的台阶，自然的出现一些住宅附近与人行步道之间的高差，利用这些高差再加上人为因素，可制造出缓坡，利用适合当地生长的草坪及灌木、因势就形，形成山水居住小区。迷你公园和玩乐空间：设置小型的公共公园遍布于社区内，可作为小尺度亲热性开放空间提供给邻里区，小公园间通过步行道相连，成为整个社区开放空间的一部分。中密度产品单体设计占有住宅总建筑规模90%的花园洋房、多层与小高层产品，其单体设计效果直接阻碍着项目的整体形象和风格，它们和低密度住宅、公共配套设施应达到既有各自的特点和风格，又是一个和谐统一的整体。建筑风格一种上层的建筑风格能带给人耳目一新的感受。据调查显示，购房者普遍存在潜在的心理需求，即希望自己的居住环境具有可识性和示范性，而这种可识性和示范性往往能通过建筑语言最有力的传达。建议花园洋房、多层、小高层采纳北美风格，因为北美住宅造价经济、简洁有用、施工迅速简便还有一种现代的自然美。这种建筑不但保持着美国文化的传统，又富有时代感。而且，它还能够依照户主、环境、气候、材料而灵活应变，因此有理由相信这种住宅能适应大连市小康之家的经济能力和生活方式，会受到广泛的欢迎。北美住宅的建筑风格特点：强调保持材料本色这种住宅只用砖、木、纸、水泥、玻璃五种材料，而且还尽量使用工厂成品，因此比较经济。由于这种建筑消除了一切不必要的装饰，强调保持材料本色，因此给建筑带来了一种自然的美。与环境协调北美建筑师专门善于利用材料和空间造型取得与周围环境的内在联系。在设计中体现了砖、木的本来面目，它们差不多上与大自然相依的。茶褐色或红棕色的砖墙是最好的土色北美建筑中多用茶褐色或红砖色的的砖墙，同时，多出现在局部，用以强调竖向线条，突出中心壁炉，与水平线条的夹心板墙形成对比，恰到好处的展现了砖的材料纹理、色彩和砌筑工艺。体现建筑的内在功能和目的北美住宅大多数具简洁的形体，直线方角，内部空间流淌而功能分区专门明确，表达了与环境的配合，突出了材料的性能，如此就既具有美国文化的精神，又是一种现代的住宅。功能区设计 功能区设计应该依照人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。一般来讲，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的差不多原则。访客流线访客流线要紧指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人访问的时候阻碍家人休息或工作。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。面积较大的户型能够依照功能的要求设置有起居室和会客室。入大门处需要有一过渡空间，装修时能够设计一个玄关，对整套房的私密性有专门好的保证；客厅的空间应十分独立，无其他任何房门与其相对，客厅的空间几乎不受任何干扰；尽量使要紧功能房间（客厅、卧房）朝南，而辅助功能的房间（如书房、卫生间、厨房等）朝北布局，达到了通风和采光效果最优化。窗的设计应与窗外景观相结合、强调户型的观景性，同时应多采纳局部的角窗、外飘窗等辅助设计，以增加厅及居室的采光面积，而且增加户型使用的情趣。家人流线家人流线要紧存在于卧房、卫生间、书房等私密性较强的空间。在主卧房里设计一个独立的浴室和卫生间，为夜间起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让主人感受无所适从。尽力做到两个卫生间，设计有明窗通风和采光，主卧房应设有独立卫生间，私密性强；阳台应一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。每个卧房的面积分配要合理，其中主卧房较大，建筑面积应为20平方米左右，次卧房应为13－16平方米。同时主卧房与北面卧房的门对开，会十分有利于南北空气对流。家务流线为家务活动而合理设计的流线，包括厨房、餐厅、生活阳台等的设置。比如以L型流线厨房设计，是最轻松的下厨流线。厨房、饭厅和生活阳台等建议按照功能来分区集中，并与其他功能区明确分开。做到动静分区、干湿分区，过渡自然，互不干扰。公共交通空间设计在多层住宅及小高层住宅中，由于公摊面积相对较多，公共交通空间如楼道、电梯等公共空间也越来越受到关注。通过考察我们发觉，考究的公共空间设计能大大提高产品的档次。比如，在每个单元入口放置休闲石凳，供住户出入时临时休息、等候，是人性化的功能设计。关于4-5层的一般多层住宅和花园洋房来讲，由于没有设置电梯，住户每天都在经历着爬楼梯，那个过程往往是乏味的，而假如通过交通空间的处理，便为住宅增加了趣味。比如，全观景落地窗。它采纳空间共享的设计，和首层门厅结合为一体，有良好的景观视线，使得垂直交通开敞明亮，人在上下楼梯时能直接观赏室外的景色。而小高层住宅的交通空间则更为复杂，由楼梯、电梯、管井、入户门等要素组成，可产生多种组合形式，对单元户型设计有专门大的阻碍，是住宅设计的关键部分。市场上有许多楼梯间面积白费、空间布置不合理，住户心理感受差，这些都需要在设计时幸免，使交通空间更加合理、经济和适用。花园、露台的应用现代人们通常所讲的花园洋房是将空中花园引入低层或多层住宅中，有平层和跃层形式，通常在都市中拥有优美的景观环境。利用立体绿化、露台、层层退台等方式形成的类公寓的住宅产品，但带给人的视觉和空间感受又远远超越了一般公寓型住宅，因此给予美称为“花园洋房”。本案的花园洋房产品正是介于一般多层住宅与叠拼不墅的中高端产品，因此，要在设计上突出与一般多层的区不。在设计花园、露台时，可采纳下列几种方式：退台空中花园：一般是住户的独享空间，同时该项目周围应该有比较好的自然景观，退台花园不但自成一体，还要与自然环境有效结合，才能取得明显的效果；阳台空中花园：是将阳台功能扩大，从而形成私家花园；内部空中花园：是套型内部牺牲一部分面积，形成入户花园低密度产品单体设计建筑风格整个社区的建筑风格基调是北美风格，因此，最能体现社区形象的低密度建筑也不例外，建议联排不墅的建筑风格也为北美风格。如上面中密度产品中提到的，北美风格的建筑物有它显著的特点，这些特点尤其能在低密度产品中体现。希望建筑师抓住这些特点，制造出舒适而富有时代感的北美风格建筑。组合模式联排不墅有多种组合模式，考虑到大连本地的居住适应和空间的利用，建议采纳L型的组合模式或者内庭的模式。L型模式，每个单元前面形成一个小的院落，使彼此之间有视觉的遮挡，但此方案所需户型面积及面宽较大（见图6-1）；内庭模式吸取了传统民居的作法，每户增加了内庭院，形成了专门有味味的私密空间（见图6-2）。图6-1：L型模式的运用图6-2内庭园模式的运用叠拼不墅入户模式有两种：一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上通过公共楼梯走到三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户。本案建议采纳叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上通过内置的公共楼梯进入自家门户。内置的楼梯为整体建筑外立面的完整性和统一性提供了可能，让整个社区彼此协调统一。功能区设计以功能为中心来定义室内空间是低密度住宅区不于公寓的关键因素之一。低密度产品的室内空间设计通常以功能区为标准将空间划分为5个区：礼仪区（入口门厅、起居厅、餐室、盥洗室）：建议餐厅与起居厅形成落差，以区隔功能空间，丰富空间层次感，即保持人际交往与家庭生活各自功能独立，又使彼此之间互通呼应。在普及明卫、明厨的设计之后，餐厅的设计逐渐受到重视，不但要求设计有阳光餐厅，而且还希望餐厅内部或者外部能有良好的景观视野。起居、餐厅局部挑空，或者采纳夹层的设计，不但使空间得到延伸，而且也增强了室内的通透性和视觉效果，挑高5-6米。交往区（包括早餐室、厨房、家庭室、阳关室、健身室、工作室或书房）：在空间设计上呈现利用率高的特点，厨房面积大、层高通常都在3米以上，能够局部挑空。作为一个交往场所，厨房空间一般采纳岛式或者半岛式布置，还能够选择设置休闲娱乐元素。厨房靠近餐厅，空间形成专属的“用餐区”，与起居室的格调可不能受到阻碍。岛式、半岛式厨房私密区（主卧房、卫生间、次卧房、客房、兴趣空间）：设计要求宽敞，有大卫生间、步入式衣帽间、专属书房空间，最好能有一步阳台或者户外大露台与之相连。楼梯转角处设有室内休闲阳台，丰富家庭起居空间。功能区（洗衣间、储藏室、车库、地下室、设备间、阁楼）：地下室、阁楼空间的综合利用正逐渐被购房者所同意，能够成为储藏、家庭活动室、健身室等功能。地下室在设计上需要从居住者使用功能的角度考虑，突出有用功能的设计。室外区（前院、后院、侧院、平台、硬地、绿地、观景露台、花园小品）：室外功能区是不墅重要的组成部分。居住在不墅里的人们会有专门多的时刻在花园里面种植、游戏，或者坐在花台、露台上休息，因此室外空间的质量，室外装修和景观的设计及施工精度，构成了不墅产品室外空间质量重要的一环。庭院的多种规划设计，能够通过前花园、后花园、中庭花园、下沉式花园等多个花园，营造出多角度、不同方位的步换景移效果与情趣。叠拼不墅不可能拥有像联排不墅那样较大的庭院，但也常常通过采纳退台，大露台、空中花园等手法，营造立体庭院，拓展住户与周围自然的接触的空间。公建产品定位社区公共设施是住宅区综合居住环境建设的重要一环，要紧包括有商业设施、教育文化设施、运动、健康、医疗、保健设施等。目的是满足居民生活的多样性，促进人与人之间的交流，培育和进展小区的社区文化。完善的公共设施等配套建设，往往是大盘项目不可或缺的条件，也是体现“高尚人居社区”的一个环节。我们提倡充分利用大连地区特色、居民生活适应和生活方式，营造一个以“健康·文化·人居”为主题的社区文化。合理规划布局商业、教育、会所等配套设施与公共开放空间，有利于提升项目的综合品质。这些元素也将成为体现异域风情的载体。商业配套定位在立足于社区的基础上，力求通过差异化经营，成为以后区域级商业中心的组成部分。阿特金斯确定特色商业街作为整个项目提升和启动的“引爆点”，以社区购物中心为本项目集中的商业设施。将本项目的商业物业开发分为餐饮特色商业街、社区购物中心、社区底商和邻里商业四个级次。建议长300米的特色商业街以点式建筑的形态出现，同时与新区区政府构成有机联系，同时给予建筑物统一的风格，使这条街成为具有标识性和文化暗示的石门新区形象代表。建议底商的排布围绕四个中心，一是以交通导向为核心的临街底商；二是以学校为核心的底商；三是以中心购物广场为核心的底商；四是以医疗、康复中心为核心的底商。通过对市场吸纳量的预测，并结合商业设施以后进展空间的弹性需要，推测出本项目商业设施建筑面积约为3万平方米。详见《商业专题研究报告》。商务配套定位低密度办公——点式生态商务街由于项目所处区位属于都市近郊区，但又是靠近区政府的新城，商务是必备的功能之一。但相比较市中心和次中心，商务的聚拢度显然要低得多，容积率也应当比中心商务区低得多。这就会吸引一些从聚拢区的办公标准化到近郊区的办公个性化转变的企业。这些企业不再单纯满足于租用办公场所的模式，而是选择自建或是购买办公场所上，既保证了企业的资产需求，同时也满足了企业扩大自由资产的需要。客户需求要紧来源于：市中心有实力的且对商务氛围依存度低的中等规模的公司、大公司的迁徙。着眼于投资新区的大、中型公司的落户，如外资企业、房地产企业、科研机构等。石门新区原有的大型国企、私企的拆迁、置业。与新区政府紧密的地理关系和石门新区的区位及以后进展趋势都决定了本案具有开发低密度商务的基础。这条长300米的生态商务街应与特色商业街一样，以点式建筑的形态出现，以满足这部分追求办公个性化的企业；建筑风格与特色商业街相呼应，共同形成一个统一的整体，共同成为具有标识性和文化暗示的石门新区形象代表。商务配套总规模为1万平方米。单体规模决定单体规模的要紧因素是产品所面临的要紧客户的需求，一般而言，当一个公司需求的面积少于300平米的时候，差不多上可不能选择低密度办公的建筑产品。当单体的规模低于500平米的时候，差不多上专门难于单体内部形成良好的院落环境，而且单体之间也往往不能完全独立；当单体规模在800平米左右的时候，能够通过规划的组合，在多个单体之间形成半独立的院落空间。形象的独立性形象的独立性包括每个点式建筑拥有完全独立的交通系统；以及每个体量除了建筑之外，拥有独立的院落。教育配套定位立足于本居住区，为附近居住区（包括锦绣等）的居民提供高起点、高质量的基础教育，形成独特的社区教育模式，成为甘井子区的基础教育示范区。教育的特色要紧体现在学校的硬件和软件上，建议规模4公顷左右，其中小学1.53公顷，中学2.09公顷。详见《教育专题研究报告》。学校的建设要尽量加强与居住组团的联系，二者形成有机联系的整体，共同成为社区的重要组成部分，实现学校教育与社区文化互动的目的。学校的开发、选址和社区入住人口、现状拆迁等问题有紧密关联，建议小学在第一期业主入住时开始兴建，使之在第二年9月前完工，同时第二期业主入住，如此既保证了足够的生源，又缓解了资金压力。小学的选址有三个建议。第一，建议在4号地块兴建；第二，在可能4号地块不能按时拆迁的情况下，在首发的5号地块预留1.53公顷；第三，也在4号地块不能按时拆迁的情况下，在1号地兴建。建议中学在小学完工后开始兴建，保证竣工时，第三期业主已入住，同时早于九月。中学的选址建议在4号地块。社区会所会所作为大型居住社区的组成部分，差不多由原来功能简单的聚会场所，进展到现在兼顾有用性和艺术性，不但提供健康、休闲、娱乐、沟通交流的场所，也是整个社区形象品位集中体现的综合建筑物。会所的形象往往是整个社区的亮点，尤其是在售房时期，好的会所给人以深刻的印象，因此会所的设计是十分重要的“脸面”工程。我们建议本案的会因此“文化·健康”为总主题，提倡健康生态环境与健康居住模式。适应大连居民生活适应，引入健康服务内容，部分功能的设置应与社区周边商业商务中心等服务设施形成功能上的互补。由于项目规模大，以后居住人口达到1.5万人左右，客户构成不同，因此我们建议设立2个相对独立的会所，建筑面积共计5000平米左右。这两个会所能够确定不同的主题，满足不同档次，不同喜好客群的需要。例如：运动健康型功能馆：包括兵乓球、桌球、运动健身房、美容中心、游泳池等，适合社区大众需求。运动场所：室内模拟高尔夫、网球中心等，适合中高端客群需求；休闲场所：棋牌室、书吧、水吧以及部分餐饮等，适合年轻群体的需求；会所的功能定位于：生活服务中心、信息交流中心、健康休闲中心和娱乐中心。本项目作为石门新区首个开发的地产项目，而且周边有多条要紧干道通过，对周边居住人群有着强大的辐射作用，建议本案采纳泛会所的经营模式，依靠灵活的经营方式和相对丰富的消费人群保证会所的健康运营。幼儿园目前比较流行的幼儿园多以教育主题为主，包括语言类、艺术类等，但往往忽视小孩的心理健康和躯体素养的培养。国内幼教业差不多开始注意这类问题，并开始了这方面的尝试。从进展趋势上看，家长在重视小孩教育基础的同时，已将目光转向小孩的身心健康方面。按人口建议在个邻里住区设置2个幼儿园，能够考虑设立主题幼儿园，如运动主题（通过对小孩躯体素养的培养以及在适合的锻炼中对意志的培养，达到培养小孩智商与情商的健康进展）、音乐主题等。新材料和新技术住宅新技术的趋势与应用下表是上海万科朗润园生态住宅“四新”应用一览表，也能够讲是万科第五代产品的标准配置。对比本案住宅产品来讲，考虑到经济成本，产品定位并非“生态住宅”。尽管两个项目的生态标准是不同的，但本着适度超前的原则，万科第五代产品的技术内容对本项目仍有一定的借鉴作用，其中许多生态住宅技术能够尝试应用到本项目中。序号技术内容技术特点、作用应用部位借鉴作用1外墙保温体系外墙聚苯板隔热保温良好，门窗选用断热铝合金型材加LOW-E玻璃，形成舒适的室内热环境所有住宅外墙、架空层板底▲▲2太阳能集中供热利用太阳能聚热真空管技术，实现单身公寓、会所集中供热单身公寓、会所3太阳能照明技术广泛使用太阳能草坪灯、太阳能楼牌号照明系统、小区指示系统、太阳能时钟，有效节约能源小区内广泛使用▲▲4雨水收集系统收集屋顶、露台雨水，以及采纳植草砖、渗透砖收集地表径流水，经处理后做景观绿化用水全部▲▲5中水回用收集单身公寓生活废水，经处理后进入人工湿地，作为人工湖的补充用水▲△6有机垃圾生化处理实行有机垃圾生化处理，减少污染两台800户7新型墙体材料外墙混凝土多孔砖，内墙轻质混凝土砌块所有住宅▲8空调设备减震装置采纳分体空调，做减振措施，以减少噪音所有住宅9整体式卫生间采纳远铃或其它品牌整体卫生间，减少现场湿作业，提高工业化程度单身公寓10屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化屋顶种植佛甲草，增加绿化面积，保温隔热；西山墙垂直绿化；小区内乔木、灌木、草坪、花卉组成的立体绿化，花架为室外车位提供遮阳小区内

▲▲11自平衡式通风系统采纳爱迪士自平衡式通风系统，有效改善室内空气质量所有住宅△12变压式止逆烟道厨房采纳变压式止逆烟道，有效排放油烟，防止串烟所有住宅▲▲13燃气自动关闭装置线友无线电有限公司的燃气自动关闭装置，确保安全所有住宅▲△14有效的降噪措施小区外围绿化带密植高、中、低乔、灌木，选择能有效汲取噪音的树种，降低噪音；合适的隔音屏、墙；中空LOW-E玻璃小区西侧，区内▲▲15无机房电梯有效减低噪音全部电梯▲▲16隔音进户门进户门增加气密性，采纳隔音门所有住宅▲17地埋式变电站采纳地埋式变电站，有效减少电磁辐射小区▲▲18成品橱柜工业化生产成品橱柜住宅19分质供水分质供水技术确保饮用水方便可靠所有住宅△20中央吸尘系统采纳中央吸尘系统，