房地产住宅区项目策划后评估报告范本

深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○八年九月深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告前言：深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档不墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2008年2月达到后评估时点（数据截止时刻为：2008年4月20日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资治理部、规划设计中心和营销策划中心及进展治理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录TOC\o"1-1"\h\z\u【核心内容提要】 2【项目概况及评估综述】 3【项目投资治理评估】 3【项目规划设计工作评估】 4【项目营销工作评估】 12【项目进度、工程治理评估】 19【项目成本治理评估】 25【核心内容提要】投资治理评估本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。财务治理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均专门理想，远远超过可研时期的预期投资目标。规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、治理成功，关于今后的项目设计及治理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，关于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排不墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业治理策划、活动营销、推售打算、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。进展进度、工程治理评估项目进度操纵从整体的施工时期来看，除室外工程，其余工程均按进度打算节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“不墅＋高层”住宅项目的进度治理提供了可借鉴的经验和教训。项目的工程治理提出了创新的技术治理模式。这种治理方式重视策划技术，把它看作是现场技术治理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术治理”的新思路。成本治理评估项目进展成本有所增加，要紧为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司治理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入依旧单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个要紧贡献，因此本项目成本增加也有其专门的合理性和必定性。项目实际建安总成本比打算成本操纵值降低了1.7%，工程成本在操纵范围内。【项目概况及评估综述】项目概况：项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路，东侧为香梅路，南侧毗邻水榭花都高档住宅区，西面为本片区最核心的景观资源——香蜜湖及市政规划的公园，作为都市中心最后一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极为难得的自然与繁华兼得的楼盘。项目经济技术指标项目规划建设用地面积93,544㎡，可建设建筑面积131,000㎡，其中，住宅总建筑面积126,506㎡，会所、幼儿园及其它公共设施面积4,603㎡，容积率为1.4。项目以联排不墅（御园不墅区）及高层湖景住宅单位（华府高层）为主，并有少量多层住宅和配套公建，户型区间为180㎡—450㎡。双拼、联排、叠加不墅均设有双车位，高层住宅部分设车位467个。项目开发周期项目用地通过公开拍卖竞得，2004年4月30日签订土地出让合同后，于2005年4月开工建设，2005年12月25日开盘，南区2006年3月12日竣工，2006年6月30入伙；中北区2006年9月30日竣工，2006年11月19日入伙；北区高层2006年6月20竣工，2007年8月30日入伙，建设期31个月，销售期20个月。项目综合评估本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸，是都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区，地理位置显赫，景观条件优越。本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担50％，双方各占50％权益。香蜜湖1号的设计着重体现“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面。项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求动身，从客户资源的积存、营销的推广到项目的开盘都充分体现了尊贵、典雅、高尚的气息，并通过独特的开盘法，达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。项目在工程治理方面，领先实践了矩阵式的独立项目治理模式和总包治理模式。【项目投资治理评估】宏观经济和房地产市场进展变化分析项目进展周期内深圳市房地产市场状况深圳市商品住房施工、竣工、销售情况表

单位2004年2005年2006年数额同比（%）数额同比（%）数额同比（%）商品住房施工面积万平方米2,257.689.962,152.58-4.662,157.390.22其中：新开工面积万平方米766.917.2753.9-1.7609.46-19.16商品住房竣工面积万平方米772.2-0.79704.44-8.77581.87-17.4商品住房销售面积万平方米802.58-1.15901.1312.28705.82-21.67其中：境内外地人士购房面积万平方米136.445.03178.4130.76141.16-20.88境外港澳台人士购房面积万平方米52.17-8.2159.2913.6537.89-36.09商品房销售均价元/平方米6,530.564.027,659.1817.2810,090.431.74在项目进展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。其要紧缘故有：一是随着经济的快速进展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速增加，导致供需矛盾加大。二是随着都市基础设施不断完善，居住环境逐步改善，外来购房需求有所增加。与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上涨，特区内外房价差距正在缩小，一定程度推动了房价上涨。2001年－2005年深圳市土地市场情况从2001年至2005年，深圳市土地出让面积分不为：105.9万平米、55.4万平米、101.8万平米、104.7万平米、57.6万平米，其中：关内土地出让面积分不为：25.6万平米、3.9万平米、1.7万平米、9.3万平米、1.4万平米，五年间关内土地出让面积不及全市出让面积的10％。由于关内土地资源日益减少，新增供给已不能满足市场需求，关内土地供应的减少，凸显了香蜜湖一号地块的投资价值。土地协议执行情况项目概况香蜜湖1号为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。土地费用均已全部按时履约支付，投资合同履约良好。交地情况2004年4月30日正式签订土地转让合同后，完成了土地的正式移交。交地情况比较理想。项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的阻碍项目可研时期销售面积指标为：低层住宅：19,148平米，高层住宅：108,503平米；最终依照竣工查账报告：低层住宅43,563平米，高层住宅：87,516.41平米，最终由于低层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益。投资经验总结在地段选择上，香蜜湖1号地块出让时，政府出让价就高于一般地价，加之竞争商家实力较强，竞价异常激烈，导致土地猎取成本特不高，楼面地价高于周围楼盘的销售单价，然而公司通过充分的市场调研，科学的推断了该土地的市场价值，特不是在中心区西移过程中，特区内优质土地日益减少，而本项目所处地块更是位于深圳市高档住宅区“香蜜湖”片区，且是容积率为1.4的罕有低密度住宅地块，具有不可比拟的稀缺性。在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会，提早预判到房地产市场的高峰期立即到来，特不是该项目作为关内稀缺的不墅项目，必将收到市场的追捧与认可，因而果断吸纳该项目，在开发期间充分享受了土地价值和房价上升带来的利润。【项目规划设计工作评估】项目设计情况的介绍本项目方案由柏涛建筑设计有限公司设计，立面由香港兴业建筑师事务所设计，施工图由深圳市电子院设计有限公司设计，园林景观由新加坡柏景规划建筑与景观设计有限公司设计，水景工艺由深圳市极水实业有限公司设计。各要紧设计出图进度如下：规划方案设计：2004年12月9日；施工图设计：南区2005年3月21日，中北区2005年5月8日；室外工程施工图设计：南区2005年5月25日，中北区2006年1月24日；会所及样板房精装修设计：06年2月28日。项目的建筑标准结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体结构TH和多层采纳短肢墙结构，高层采纳框肢剪力墙结构。入户门：全实木入户防盗门。门窗：TH采纳阿鲁克系统门窗，高层采纳家装式铝合金高档门窗，玻璃选用low-e双层中空透明玻璃。栏杆：铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。公共部分为精装修交付标准，要紧建筑材料如下：单元大堂：地面：石材；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。标准层电梯厅：地面：仿石地砖；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。项目机电配置标准强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室，通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为了保证住户使用大功率电器，每户均设置三相电源，采纳TN-S接地系统。弱电设计：弱电系统采纳了家居智能系统、灯光操纵系统、高速道闸等高科技产品，大大提高业主的生活品质。住户室内和小区公共区域均设有无线WAP，小区住户能够在小区内无障碍无线上网。给水系统设计：整个小区给水采纳变频供水，水泵房设在高层地下室，地下室设有水箱，保证住户用水的可靠性和稳定性。排水系统设计：排水立管均采纳球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的阻碍。暖通系统设计：地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统，高层室内设置动力新风系统，符合绿色建筑对空气质量的要求。各户型仅设置集中空调超级多联系统，且小区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒适度要求。电梯设计：选用美国OTIS电梯，载重1050KG，速度2.5米/秒,发纹不锈钢装饰面。项目设计过程治理回忆与实施完成情况建筑设计过程回忆产品策划理念——都市中央，生态府邸“回归自然，回归生态”的空间构思，也充分体现了创新的居住模式给客户带来的居住心理提升。不墅超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设置、独创联排不墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，制造了极为独特而华丽的居住空间。居住空间的创新营造使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。居住模式的考虑一直是香蜜湖1号高层产品策划的核心内容。将绿化从地上搬到了高空，独辟蹊径的提出了“高层住宅的不墅化”居住模式：独特的南北通透电梯厅设计，采纳了“入户式电梯设置”，同时在高层的电梯出口处设计了大面积的双层高半室外花园，使电梯厅同时兼顾了前花园的功能。户内的各个功能空间也围绕着一个面积达30平米的双层高“空中四合院”进行交通组织，以空间的设计创新完全改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，制造出一个充满趣味的流淌的室内居住空间。居住模式的创新使高层住户享受到尊贵的不墅般居住感受，为用地日益紧张的都市中心区高层住宅的设计创新提供了富有价值的有益尝试。此外，高层建筑低层化，不仅是一种设计的创新，而且具有阻碍邻里的社会价值，一般地讲，高层建筑不能像多层一样享受绿地，也少了邻居相互交流的机会。但在那个问题上，香蜜湖1号·华府却完全的突破了传统，是深圳房地产历史上的一次重大突破。规划方案设计打破常规，突出重点在规划之初，我们依照营销策划的市场定位提出了应争取规划尽量多的TOWNHOUASE，以为公司制造最大的利润。但土地转让合同中明确有高低层面积比例限制（低层住宅面积只可占总面积的15%）和建筑物75米限高条款，我们打破常规，大胆思维，在规划局组织的正式规划评标前先后出具了近10个突破规划指标而又富于制造力的规划设计方案，最终的规划设计方案终于达成了开发商-政府-市民三赢的完美局面，创新而又独特的规划设计方案最终获得了政府部门的认可和审批，使香蜜湖项目具备为公司赢得了巨大的利益条件。仪式感的营造依照对客户心理的分析，我们认为尊贵空间的核心体现在于仪式感的营造：在到达一个目的空间之前，按轴线分层次设置若干过渡空间，每通过一个过渡空间，客户对目的空间的心理期许值就提升一级，从而使空间的豪华感演绎到极致。香蜜湖1号的设计从规划结构开始，到建筑空间序列、景观空间序列、室内空间序列、建筑立面的韵律和尺度...所有的创意构思都通过仪式感的营造而展开。建筑户型设计不墅不墅的户型设计通过居住空间的创新使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。例如：超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设计、独创联排不墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，都营造出一个极为独特而华丽的居住空间。此外，通过底层空间的独特设计，业主入伙后可进行改造，如TH半地下室层高不足2.2m，不计建筑面积，业主可下挖60cm，改造后层高可达2.8m，可依照需要装修成休闲娱乐室、健身房、家庭影院等等，给予业主充足的想象和自主设计空间。而且，由于地下室的独特设计，可通过在地下室与室外泳池间设置玻璃隔断，将室外花园和游泳池的景观引入地下空间，使业主坐在地下室就能观赏到游泳池的水景，因此完全颠覆了以往一切联排不墅设计，通过泳池贯穿三重院落空间，令客户能体验到融入自然的感受。而在赠送面积方面，通过地下室、花园、凸窗、露台等形式，使建筑面积和赠送面积的比例达到近1：1，而个不户型买300㎡最多可获赠额外约500㎡的使用面积，如此一来给业主带来了更多的实惠，同时，也带来了价值提升的空间。高层居住模式的创新一直香蜜湖1号高层单位策划的核心内容，我们将绿地搬到空中，独辟蹊径的提出“高层住宅不墅化”的居住模式。让住户享受到尊贵的不墅般居住感受，为用地日益紧张的都市中心区高层住宅的设计创新提供了富于价值的有益尝试。如入户花园与客厅的空中四合院。在设计过程中，我司合理的利用面积查丈规则，运用双层高入户花园、双层高阳台、等房宽落地凸窗、一般凸窗、顶层坡屋顶等方式，尽可能多设计不计建筑面积或计一半建筑面积的空间形式，使赠送面积和建筑面积的比例达到1:6,为业主带来了更多的实惠和升值空间。此外，通过“入户式电梯设计”赠送双层高半室外花园的手法，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受。而在户型的空间布局上，采取了多空间可组合性原则，以空间的设计创新完全改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，制造出一个充满趣味流淌的室内居住空间。而由客厅、餐厅、书房三房环抱的双层高“空中庭院”就为住户提供了一个表现自我，实现自我的舞台。在此可植竹种树，点缀花草，品茗对弈，找回久违的中式合院的感受，其强烈的私密性、专属感正好符合中国人一贯内敛的气质，成为整座宅院的精神统领。高层户内的空中四合院立面设计（彰显尊崇的高贵、典雅风格）香蜜湖1号不墅的立面设计完全不同于目前市场上流行的设计，是联排不墅立面设计上的重大创新。建筑立面造型独特，比例完美，色彩和谐，材料对比恰到好处，充分体现了项目应具备的高贵、典雅的新古典主义风格，赢得了客户和同行的交口赞扬。此外高层的立面设计采纳现代风格，讲求建筑的简洁和挺拔，突出都市感。立面材料设计创新为表达建筑尊贵、豪华的特点，我们在门廊和一些立面重点部位选用了高档的啡点金麻及橄榄绿花岗岩突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采纳了造型独特、质感较为厚重的挤压粗面砖（目前在深圳住宅设计中首次使用），建筑上部采纳织面外墙漆，屋顶也开创性地采纳了有不于一般不墅屋顶的蓝灰色日本T型平瓦（目前在深圳住宅设计中首次使用），铝合金门窗选用了深银灰色氟碳喷涂窗框和透明中空玻璃，达到了强烈的对比效果。通过合理高效的利用各种材料的不同特质，结合独特的立面造型设计，充分表现出了建筑物卓而不凡的高贵气质。立面色彩设计创新建筑群整体色调设计为中性偏暖，微弱对比。立面大面积为略暖的象牙白，局部为赭石、深黑绿等有所跳跃。幸免了大面积冷色调和较强的大面积色彩对比，色彩关系显得沉稳、典雅、大气、尊贵。立面设计创新不墅的立面设计充分体现了高贵、典雅的新古典主义风格。此外高层的立面设计采纳现代风格，讲求建筑的简洁和挺拔，突出都市感。立面上较少线条和装饰，将飘窗、阳台和空调百页等功能构件作为外立面要紧构成元素。在转角处的飘窗增强了塔楼的精巧，并充分利用飘窗下空的凹进形成丰富的光影变化。由于位置突出，特不对临湖3栋塔楼的空调位百页做了专门处理，将一般的横向百页换成了竖向的矩管和穿孔板，同时每4层对换一次，最终效果简洁而又不失丰富，不有味味，成为临河立面的一个亮点。景观设计香蜜湖1号的景观设计特点为：整体环境设计中重视整体场景的营造；保证户户有景，同时住宅间距较大，有开阔感整体环境采纳扇形结构，使景观达到均好性；花园绿地均匀分布于每个组团中，保证每户获得优美的外部景观。道路的人性化设计，高层部分道路采纳人车完全分流，TH和独立不墅采纳半人车分流形式，大部分车行道可同时工人车通行，道路线型做到自然式，做到降低道路行驶车辆速度，减少减速器的使用。道路两侧考虑车行景观的需要，设置苗木达到绿树成荫的效果。室内装修设计香蜜湖1号室内设计由香港闻名设计师梁志天先生承担。梁先生遵循“都市中央，尊贵府邸”的项目开发理念，对“品位”与“尊贵”主题进行有针对性的深化与细化，在设计时，注重对品位、尊贵的社区氛围及休闲、浪漫的文化气息的渲染，体现了高品位、高素养的现代豪宅生活方式。设计还充分考虑了各空间的流淌性、开扬性与完整性，并结合体现优雅、平和的“典雅主义”建筑风格及注重内外空间交流、彰显尊贵的园林风格，集中体现顶级豪宅的悠闲与舒适。在装修效果的操纵方面，我们要紧采纳以下两种方式：单位选择对效果的贡献选择优秀的设计单位与施工单位，加强与之合作，充分利用外部资源，为我司在本项目运作及装修施工现场治理力度较弱的情况下提供了保障。①加强与设计单位的合作与治理，充分利用其优秀资源为我司服务，如具有必需完整的装修施工图外的家私、灯具、洁具、五金等选型工作，托付饰品采购工作等。②加强与施工单位的合作与治理，充分利用其优秀现场治理经验为我司服务，如优秀的施工单位具有丰富的现场治理经验，从装修进度打算、质量把控、材料的利用、成品爱护等都治理较好、即使细部的收口都会提出良好的建议及解决的方法。分判模式的意义在合约定标前对设计单位提供的所有装修材料进行询价工作、将结果反馈合约部，针对合约准确定判施工单位及成本操纵具有重要作用。如香蜜湖会所恒温泳池马赛克及室外连廊地面石材，在保证同样效果的情况下节约80万；高层高文安设计公司提供的1000元/M2的墙纸，合约定标前进行替换，在保证同样效果的情况下节约30万。建筑设计的成本操纵设计费用操纵措施如下:选好设计人员，加强施工图设计时期的操纵匹配好设计人员，做好结构计算参数选取，确定结构计算结果的合理性及具体结构构件的断面和配筋；定期与设计人员进行交流，灌输成本操纵的理念，并在任务书中明确了设计关键点，将成本操纵依照设计过程时期完成。与项目结构专业负责人将结构30多个计算参数一一核对，保证计算参数与结构的类型和实际相匹配；认真核对荷载的取值和输入情况，及时纠正一些取值过大的部位，在保证安全的前提下达到经济性最好；在施工图的设计中，加强中间过程的操纵检查，对中间成果模板平面图、配筋图进行审核，将发觉的问题提出并修改，之后再按新的要求进行大面积出图。施工时期变更的严格操纵关于施工单位提出的与成本有关的变更，一般用最经济的施工方式或施工技术予以解决，对材料代换的变更要求在保证结构安全和质量的情况下由设计单位确认；对其他专业提出的与结构有关的变更，要充分协商，力求最经济合理；对因设计错误造成的变更，积极做好有关记录，以利于设计费用结算时的索赔。售后使用情况无边界景观泳池存在封闭管的问题，特不是泳池北侧的溢水效果，在满足了差不多的使用功能后，难以兼顾景观效果。后来通过竖向立杆进行围合、封闭，但对最初的设计效果依旧有一定破坏。因此在今后的项目中若采纳无边界泳池，应认真考虑溢水边界的细节处理，使泳池既安全又兼有最佳的景观效果。项目的景观泳池底部为坡面，在二次设计时未考虑此条件，最低处没有设置排水口，造成在清洁水池时总有一部分水排不洁净，因此景观专业设计在提交设计条件时不仅要讲明景观效果，还要有预见性的提出可能发生的问题，当专业水景公司完成二次设计图纸后，还要对景观师做充分的效果讲明。高层户型中，设计按计算负荷量进行集中空调的选用，业主如选用更大功率的集中空调预留位置空间不够。会所、大堂空调制冷效果不佳。依照现场测量和研究，要紧缘故如下：①建筑设计未考虑空间的闭合，会所有几处过渡空间采纳露天方式处理，然而与室内没有隔离措施；②装修设计过分追求效果，修改了风口位置和形状，不能满足空调系统要求；③施工后，风道没有及时清理，有残留垃圾堵塞风道；④主机位置安装在通风不畅的地点，阻碍制冷效果；⑤由于会所兼作售楼处，存在开盘人流大，通道不关闭等情况，建议冷量应该做足。园林埋地灯经常损坏。本项目车行主入口（小区主入口）道路指引埋地灯经常损坏，更换了3、4次，也不能杜绝，最后将该处灯光被迫取消。分析缘故要紧是：①车辆压挤造成活动；②下雨积水引起灯具漏水损坏；③灯具发光发热，易产生热胀冷缩，发生漏水；④建议以后项目慎用埋地灯。本项目设计治理方面突出经验和教训项目设计治理突出经验设计突破规划报建的限高要求。出图时刻配合分判及施工节点并做大量二次深化设计，细化相关节点。苗木进场由设计师和地盘工程师共同填写苗木质量验收单，对冠幅、胸径、高度等进行验收并签署意见。香蜜湖装修工程石材等尽量选择大块、规整，达到大气豪华的效果，同时可努力查找可替代的材料，以节约成本。依照规划设计，提早进行土方回填和分层碾压处理，操纵了场地的沉降，保证了后期园建和管线的质量。项目设计治理中吸取教训项目设计是由两家单位完成，分不做方案和施工图，在设计治理上存在较多的协调工作。建筑、园林及结构和水电在项目设计过程中，互提条件的时刻应明确并要合理，如地下室的图纸已出，绿化和园建图仍未完成，之后提出有大型乔木和较多的园建结构，造成顶板和梁配筋重新出图。设计输入条件应尽早提供完善。设计要满足各种要求，其前提条件确实是要相关部门将要求在设计前期提清晰，在施工、销售、验收等时期再提出的要求，或者难以实施，或者会引起成本的追加，差不多上要在今后的项目中得以改进的。在前期设计时应多部门配合，提早考虑物业用房的问题，幸免非法建筑。幸免因设计不满足规范或规划要求而阻碍验收作为高端的铲平，在设计上应该充分而细致的考虑客户个性华要求，如风水和景观遮挡等问题。室外水景及泳池工程的设计不但要考虑建筑成本，还要考虑运行成本和治理效果，关于水景等新型技术，需认真研究，并进行成本分析，在今后的项目中在满足环境效果的前提下尽量少做大面积的水景。另大面积水池的防水设计方案需切实可行。阿鲁克系统门窗外平开窗在欧洲专门少采纳，在深圳较多采纳，原设计没有考虑限位，之后我司又作了一些改进。泛光照明能保证项目的夜间效果，对项目形象和销售均有积极意义。但泛光灯具对建筑外立面的破坏较大。故建议在立面方案时期同时进行泛光照明设计，在灯具的选择、设置的位置方面综合考虑，通过立面和灯具的适当调整保证立面的完整性和夜间效果。新技术的应用电梯智能刷卡系统，高层住户考虑电梯开门直接入户，采纳智能卡识不住户身份并操纵电梯进入住户楼层。设计与对讲系统实现联动功能，确保访客来访时达到。智能灯光照明系统。该系统采纳目前世界上最先进、应用最广泛的总线操纵技术。传感器（按钮）与驱动器之间用单根双绞线连接（DC24V操纵电压），可采取串接连接或菊花链式连接，每个智能元件之间都可互通信息。住户能够通过编程确定每个开关的操纵的灯具，达到一键操尽情景灯光的目的。高速道闸系统，本项目停车场采纳了最先进的高速道闸系统和车辆识不系统，住户进出小区不用停车开窗刷卡，直接进入，尽显尊贵身份。室内泳池热泵系统，香蜜湖1号作为高档小区，室内恒温泳池必不可少，恒温泳池除了进行循环水处理外，还需注意解决四个问题，①室内结露；②室内氯气味；③加热池水的运行成本；④室内的空气调节（新风和温度）。此四个问题彼此关联，解决不行，将严峻阻碍使用功能，本项目采纳复合热泵方式加臭氧消毒综合解决，对以上问题进行复合处理。采纳本设备将泳池水蒸气进行收集（减少了水蒸气，解决了室内结露问题），对水蒸气的热量进行回收，用收集的热量对泳池进行加热，同时热泵对空气进行调节，利用臭氧消毒技术对泳池水进行消毒，不但能够一揽子解决以上问题，而运行成本也仅为池水电加热的26％。动力新风换气系统，本项目为了保证安静的居住环境，窗户均采纳了双层夹胶玻璃。同时，为了保证室内新奇的空气流通，打造健康人居生活，本项目创新采纳了动力新风换气系统。户内房间窗户上端安装防噪音气孔，卫生间、厨房等地点安装的专业风机，风机通过管道和房间连接，利用风机抽吸房间内的空气，使房间相对室外为负压，来对房间空气进行更换。本项目设计新风量按每人每小时30立方米设（或每小时房间换气1.2次）计，香蜜湖1号采纳多主机式，主机一般安装在卫生间，采纳进口电机，噪音仅38分贝，能够连续24小时运转15年，保证在不开窗的情况下，室内的空气也能保持清新舒适。【项目营销工作评估】项目各类物业销售情况住宅销售情况项目期数开盘时刻推出套数成交套数成交面积（㎡）成交额(元)成交单价(元)成交率一期2005.10.2512912944,515.72100%二期2006.6.631831482,047.5998.74%累计447443126,563.3199.11%香蜜湖1号项目所推住宅单位累计447套，没有商铺单位。截止到2008年3月20日，除1-华旭-8B、1-华旭-24B两套单位因整体可售面积超出规划指标无法销售以及2-华日-25B、3-华升-24B两套单位未出售，共计四套单位外，其余单位已全部售罄，具体销售资料如下：从上表中得出，截止到2008年3月20日，一期的销售率为100%，二期为98.74%，总体销售率为99.11%；假如不考虑无法销售的两套单位因素，二期实际的销售率为99.37%，整体的销售率为99.55%。车位租赁情况在车位方面，香蜜湖1号高层车位共有467个，其中包括：风险保留24个、平层保留车位9个、微型车位（不售）5个，顶复赠送车位22个，车位具体租赁资料如下：地下层位位数租赁位数临定套数临定金额(元)租赁金额(元)租赁率地下一层353134337.96%地下二层11458150.91.9%累计467192441.11%与市场定位时房地产市场情况对比分析项目定位时期，央行上调银行存款预备金率由7%上调到7.5%；同时国务院下发通知，要求房地产开发固定资产投资项目（不包括经济适用房）资本金比例从20%提高到35%以上。这种紧缩的政策一方面削弱银行对外的放贷能力，加大了开发商向银行融资的难度，另一方面也使一些经济势力较弱的开发商在豪宅项目开发中困难重重，故豪宅的供应量减少，呈现出“物以稀为贵”的特征，因此价格的上扬已是必定，现在也充分的显现出巨大的投资价值。同时，政府不断加大宏观调控土地市场的力度，相继出台系列行政性措施，限制高档商品房的土地供应。关于土地供应的紧缩，直接导致高档房屋产品供应数量的减少，而在需求持续增长的要求下，市场必定会将房价推向一个更高点。通过对与政策形势分析把握，发觉政策调控背后存在巨大的开发契机，同时结合我司经济实力与品牌知名度两大优势，将此项目产品定位于开发以不墅为首的豪宅项目，是特不合理的，也是最能发挥本地块所具稀缺资源的巨大潜力的，为我司在后期销售期间所产生的空前盛世的震撼，写下坚实的一笔。项目销售时机分析推售时机的选择上，以TH先行，因其开发周期短，可先发售、早回笼资金，保证后续开发；同时先以TH入市树立起品牌形象与项目势能，随后发售高层，当价值差不多深深打动客户，价格上借势而发、水到渠成，从而实现整体效益的最大化。不墅的推售时机2005年上半年，144平方米以上的非一般商品住宅价格同比增长17.82％，超过深圳市整体住宅价格同比上涨率12.05％,二级市场豪宅销售形势良好，客户需求保持旺盛，同时价格坚挺；且分析下半年市场供应情况，项目双拼及联排不墅推出时市场没有同类产品供应，没有直接竞争对手。因此在综合分析市场状况与客户积蓄情况下，顺势而为，项目于2005年10月25日推出第一批34套不墅单位，当天售罄，实现了利润最大与销售速度的平衡。高层及顶复的推售时机2006年下半年至2007年上半年，香蜜湖1号适应市场需求及时调整销售策略，依照客户摸底情况制定长线动态价格。并把握住2007年5－6月份黄金销售期，于7月完成了高层平面单位100％销售的目标，实现了利润最大与销售速度的平衡。07年上半年华府销售71套，下半年市场骤变，香蜜湖1号顶复针对小众目标客户低调推售，利用顶复样板房震撼开放，采取体验式营销策略，也取得了以较高均价售罄的销售佳绩。车位的发售时机鉴于深圳市07年上半年出现几起高端项目入伙后车位销售遭业主联合抵制而最终未能事先销售的案例，为幸免业主入伙后联合干扰车位销售，因此在高层集中入伙前，对外发售车位，采取统一通知，先到先得的方式，规避了风险。原定位与实际设计建设成果的对比分析产品定位户型、面积比物业类型户型面积（M2）总面积（M2）面积比(%)TOWNHOUSE5（6）房3厅4卫＋储藏室、工人房280－42038,74031%高层3房2厅3卫：双套房＋卧房+工人房170－18087,7605%4房2厅3卫：双套房＋书房＋卧房＋家庭厅+工人房200-23022%240－25022%5房3厅4卫:双套房＋书房＋卧房＋家庭厅+工人房260-2805%顶层复式280－3505%纯复式高层复式（送前后阳台）300-32010%总计约500套单位126,500100%产品实际建成户型、面积比综合两者权衡，结合不同规划方案测算比较后，香蜜湖1号实际建成户型、面积配比如下：户型面积区间套数套数比面积比高层3房184306.7%4.38%4房238-24518441.2%35.2%5房2914810.7%11.05%独栋复式327-329449.8%11.42%顶层复式342-434122.7%3.62%低层叠拼297-302368%8.51%联排304-3778118%21.61%双拼446122.7%4.24%合计——447100%100%小结从世纪村、天鹅堡二期二区、水榭花都等连续开发的项目来看，豪宅户型面积在放大，房均面积的大小成为衡量豪宅的一个硬指标。本项目旨在打造一个临湖纯大户型高尚社区，也有必要人为地提高置业门槛。其中，平面四房报建面积区间为238－245平米，较之定位时四房200－250平米，面积下限有大幅提高；TH类单位报建面积区间为297－446平米，与定位时的TH类面积区间280－420平米相比也有攀升。因香蜜湖产品设计中户型设计中创新点较多，查丈的边缘地带也相对较多，如部分户型超过双层高的部分也记入面积，从而出现了竣工查丈面积普遍高于定位时面积区间的情况。较之定位报告中各类产品面积比：4房面积比略有降低，5房面积比略有增加；TH与独栋复式单位与定位规划中面积比差不多持平。预期销售价格与实际价格的对比分析 依照项目前期营销策划报告中对区域供应价格的分析：香蜜湖片区豪宅2005年左右的小高层均价区间在8,200—10,000元/m²之间，多层在8,400—10,000元/m²之间，洋房在12,000元/m²左右，水岸TH为17,000—18,000元/m²之间，联排在11,000—17,500元/m²之间，叠加在9,800-14,000元/m²左右，总的价格区间跨度不大。各类产品预期售价与实际售价对比分析各类产品实际销售价格远远超过定位、策划时期的价格预期，树立了片区最高端楼盘标杆。本项目不墅价格区间的确定通过与深圳不墅市场同期可类比的同质近质产品相比较的方法（而非传统的市场比较法），并综合当时深圳房价整体增长趋势、双拼产品属于市场特不稀缺的垄断产品，且客户的需求略大于产品供应等溢价因素进行价格修正，最终得出项目的价格区间。实际销售过程中，依照对客户心态的不断摸查，实现了价格的动态攀升。在前期TH单位蓄积的品牌形象势能与社区价值的驱动下，后期高层价格水到渠成，扶摇直上，实现了令人瞩目的价格空间，项目整体效益达到最大化。通过2006年、2007年价格的大幅上涨，平面价格与不墅价格差距缩小。进入2007年3月，高层平面价格大幅上调，超过当初不墅发售时价格。高层20楼以上平面单位成交金额甚至超过不墅单位的成交金额。物业治理和治理费价格确定检讨客户品牌的建设中海物业为配合顶级豪宅“香蜜湖1号”推出升级产品中海“深蓝”物业服务：中海“深蓝”物业对业主提供五星级服务，业主私人助理岗位更是深蓝组织结构中的重要组成部分，它的引入使得深蓝物管区不于以往传统物业治理模式，是中海物业升级服务产品的重要标志及特色亮点之一。物业治理费的确定香蜜湖1号从项目的档次和客户的定位等方面均为高端，故在制定物业治理费及相关治理费标准时体现优质优价的思路，也同时推出中海物管升级版中海深蓝为深圳中海地产顶极楼盘提供专署物管服务，并深入了解了客户群的同意能力，适度拔高价格。由于所定价格超出政府指导价，虽业主在签署深圳市房地产买卖合同时未对合同内物业治理费标价产生异议，但为幸免后期因收取物业管费所产生投诉，在入伙时期又与业主签订了《治理费收取知会函》，95%以上业主表示认可并签字确认。具体价格如下：双拼不墅：7.5元/㎡双车位，免车位治理费，业主比较中意。联排不墅：6.5元/㎡双车位，免车位治理费，业主比较中意。叠加不墅：6.35元/㎡双车位，免车位治理费，业主比较中意。高层：5.28元/㎡地下车位250元/个月。项目打算销售期、速度与实际情况的对比分析 从2005年10月第一批房号的公开发售，到2007年底两年的销售周期内，除1-华旭-8B、1-华旭-24B两套单位因整体可售面积超出规划指标无法销售以及2-华日-25B、3-华升-24B两套单位未出售外，香蜜湖实现了完美售罄。不墅打算销售速度与实际对比分析不墅单位2005年10月推出第一批34套，当日完美售罄，亮相即告捷；不墅二批单位实现价格攀升，打算当日消化80％，实际差不多如此；2006年1月推出第三批不墅单位，推售价格再次递增情况下，打算在6月高层推售时不墅消化至90％左右。实际上，三批单位推售当日实现销售率65％，持续销售的半年内既实现了价格的依次攀升，也在高层开盘前圆满地完成了销售打算。高层打算销售速度与实际对比分析高层第一批房号选房打算当天实现销售率70%（套数）左右，并在第二批房号推售前（2个月内）完成90％以上的销售率，可能到2006年底实现90％的销售率。实际销售中，高层第一批房号2006年6月发售，当日销售率达到60％。在打算内（2个月左右）实现了销售90％。第二批房号单位销售实现了充分的溢价空间。2006年下半年2007年上半年，在不断摸查客户心理价位的基础上，高层单位进行了约6轮的持续价格冲高。采纳动态价格与市场紧密结合、达到利润与销售速度的最佳平衡，至2007年7月实现高层全面售罄，与原可能销售进度有所延迟。实际成交客户与原定位目标客户的区不及缘故分析目标客户定位依照《香蜜湖项目营销策划报告》，本项目目标客户定位中，客户比重可能如下：客户人群可能比例客户地源比例企业高管人士40％非广东籍50%广东籍30%潮汕人15%香港等外籍人5%私营企业主35％潮汕人35%广东籍30%非广东籍25%香港等外籍人5%香港、台湾及外籍客商15％国家公务员5％各地艺术界、演艺界、体育界等名人5％其中TOWNHOUSE客户以私营企业主为主，高层客户以企业高管人士为主。实际客户构成年龄集中31-40岁，高层客户较不墅更趋于年轻化。香蜜湖1号成交客户年龄段明显集中，客户大部分为31-40岁的中青年都市精英阶层，不墅占了70%，高层占了60%。高层的客户更趋于年轻化，20-30岁的占到了13%，不墅该年龄段的客户仅为3%。地源香蜜湖1号成交客户中以广东籍人最多，构成香蜜湖1号客户的主力群，不墅占了55%，高层占了74%。其中又以潮汕人居多，不墅占了24%，高层占了26%。其次，外省籍人在不墅和高层都占了一定的比例，这部分人大多来深年限比较长，拥有事业基础。高层的香港籍客户占了17%，比不墅的比例有所增加，不墅为10%。高层成交客户中，广东潮汕人比定位时预想的要稍多，这与潮汕人的经济实力相关。1栋大平面消化得最快，超出预想，可能与客户阅历有关：部分人群住惯了不墅，想换高层居住体验。同时也讲明了高端客户心态更不易把握。工作性质香蜜湖1号的成交客户中，私营企业老总、高管都占压倒性的比例多数，不墅达到70%；高层高达84%，高过定位时客群75％的比重。这讲明，香蜜湖1号产品总价需要有较强的经济实力作为购买基础，而私营企业主的资本雄厚，成为香蜜湖1号的绝对性主力客户。这与定位的核心客户比较吻合。置业经历香蜜湖1号约有93%的成交客户拥有3次以上的置业经历，置业经验丰富。高层客户置业次数以5次及5次以上居多，占42%；不墅以3-5次最多，占63%。成交客户与定位目标客户从细分维度的对位，讲明香蜜湖1号“都市中央、占据稀缺资源的顶级豪宅”的项目市场定位、营销的项目价值传递、交换，与我项目目标客群十分契合。销售策略媒体推广策略本项目在推介方面以传统大众媒体为重大销售节点和品牌做宣传，并要紧以小众媒体贯穿始终，接触潜在客户，最终促成实际成交。如面向定向客户群体进行直邮，传递项目进展的动态信息；在高尔夫球场贵宾休息室，深圳、香港五星级酒店商务套房摆放宣传资料；在福布斯、高尔夫、（深航、国航）杂志、凤凰周刊等高端杂志投放项目广告；及在各种媒体组织的高端活动。广告策略以品牌先行、深化产品的主题作为推广策略。在形象推广策略上贯穿项目整体形象推广始终的主诉点依旧尊贵身份、大伙儿的气度和风范，由于本项目的两种产品推售节奏、客户不同，诉求方式也在不同时期相应调整。如在销售高层时，由于客户发生变化，且高层的户型创新十分有市场价值，通过前期的高端形象建立后,现在的广告诉求以理性的产品诉求为主，形象+产品细节=价值，价格不再敏感，价值差不多深深打动客户，从而使得高层能实现高的价格空间。“香蜜湖1号”与风格无关，是集大成者，因此我们强调气度和荣耀感；香蜜湖1号无法用价格来衡量，因此我们在广告中强调价值远远多于价格。此外通过引述一些欧洲历史上辉煌至极的，被权贵们推崇的建筑，如意大利“美狄奇府邸”、法国的“香博尔堡”，使人们产生阻碍力的对位，与此同时，通过引入世界顶级品牌、限量生产或发行的奢侈品，使客户自然的产生了同产品的等级对位，此外，着重突出二八法则：即20%的人拥有80%的资源，使客户产生圈层的对位。营销活动策略营销活动作为我们整体营销中广告策略外的一个内在主线，在截夺客流、卖点展示、客户营销、现场促定等方面的起到了不可低估的作用。本项目以产品公布会为契机，以2-3次顶级、高品位的现场活动开场，通过系列高品质的活动使客户对项目产生“对位”的兴趣，进而认同，达到口碑传播的目的。活动中无处不体现品位的对位，从香蜜湖1号鉴赏酒会到建设部3A评定及全球最佳人居环境社区论坛及颁奖，再到“豪门夜宴”（威尼斯酒店的不墅发售）和新财宝最佳分析师系列论坛的一系列活动，完全的颠覆了传统的销售模式，从细节上都考虑客户的感受，给客户以高雅、尊贵、盛大的体验，同时让客户感受到了足够的尊重和自在。销售策略及形式本项目作为超高端产品，他的客户也是处于社会阶层塔尖上的少部分人群，有相对独立的社交圈子，故一般的推广销售方式在此易陷入尴尬境地。因此我们采纳了“圈内营销”的方式，快速建立通畅的客户渠道。采纳的途径有：银行高端客户借用或购买银行优质信用客户资源库或资产评估超过千万以上的客户联系方式，定向邮寄项目宣传资料，直接面向潜在客户。各商会组织和企业协会购买如潮汕商会、台商会、企业家协会资产超过千万以上的会员联系方式等。各大知名财经媒体如财经、经济观看报、21世纪经济报道等拥有良好的金融界社会资源，经常举办一些年度高端人物聚拢的活动,借用其客户资源进行定向推广销售。华南区各大高尔夫球会；在各球会的会员中进行DM或组织推介活动。中介公司客户资源依照香蜜湖项目在营销上的特点，其销售人员的素养、形象与一般项目要有所区不和双方投资商从保障项目正常运作的需要，引进代理公司进行联合销售。既能借用代理公司丰富的客户资源与优良的销售队伍的优势，又能规避代理销售成本过高的劣势。最终通过严格的筛选，从四家代理公司中选取代理了市内近70%的高端楼盘的世联地产作为本项目的销售代理公司。深港各五星级酒店设立展场。通过和大型的五星级酒店的合作，借用其渠道进行DM或组织推介活动。营销增值销售现场增值服务VIP优质顾问服务：购买千万以上的客户有专门的VIP卡客户室，享受金牌销售顾问或销售经理专门的优质服务。专设项目服务大使：专设1-2人作为项目服务大使，接待来自全国的参观团以及同行人士，以开放、宽容的姿态展示，从而也突现项目及购买者的悠然气度。体验式售楼处：按照定位报告的提议，售楼处设在会所，为达至以上效果，会所全部按照会所交楼标准一次性到位进行装修和装饰，模型底座、接待台、展板、办公台等销售道具与其风格统一。风水顾问服务 聘请深圳本土知名风水大师为项目风水顾问，在项目规划设计中引入风水的理念，并给销售人员强化培训。服务银行VIP服务按揭银行选用市场公认服务品质最好的银行（如招商银行、中国银行）作为本项目的要紧按揭服务银行，并要求其提供银行VIP客户等级的服务：“一对一”的按揭一条龙服务。综合评述本项目市场定位营销工作稀缺的地块优势资源结合稀缺的产品，是体现价值极大化的最好组合。本项目产品定位结地块本身的稀缺性、低容积率与景观条件而确定的稀缺产品类型与精准配比为后期销售奠定了胜机。在产品的定位选择上，开创了具有重大意义的突破。TH与高层约3：7的配比组合，使公司的利润达到了最大化。本项目在中海系统内开创了低密度社区“TH＋高层”这一组合之先河，引领了这一模式在当下的持续盛行。TH布局时，考虑到高售价带来高利润，把握能多摆则多摆的原则进行规划。高层单位经周边市场调查最畅销户型是200M2左右的单位，在风险承受范围内确定主力户型的面积区间，并结合总价操纵和总户数以及户均面积的操纵原则，适当增加户型面积10%-15%，无形中提高入住门槛，同时也有意识地将主力户型与区域竞争楼盘区隔开来。此举，保证了产品综合质素的均好性，从而使项目的销售速度得以保证。依照成交客户分析，小区整体规划、户型设计、湖景露台、空中合院是高层成交客户最中意的地点，受到了客户的广泛确信。提出可借鉴的经验坚守项目营销的总体原则原则一：客户服务原则——一切营销组织以客户为中心。原则二：营销精品化原则——坚持宁缺勿滥，一旦实施即为精品。原则三：非功利性原则——任何营销组织幸免过于功利性，幸免折腾客户。原则四：高调性原则——始终保持较高的姿态，确保项目高调性。在牛市思维泛滥的2005年，办卡、认筹、升级等各种客户排查方式层出不穷，在解决了一系列营销问题的同时，也对客户产生了极大的损害，而香蜜湖1号至始至终保持着一种正位意识：客户永久是第一位，顶级豪宅营销的价值只是在于挖掘客户的潜在需求，尽可能的满足客户的个性需求，做到尊重客户、敬畏客户。品牌先行策略本项目在在前期TH推出的过程中，就着力打造“香蜜湖1号”的品牌，等到高层发售的时候，“香蜜湖1号”差不多成为一个品牌价值的符号，成为一个让深圳乃至珠三角洲的富人们追逐的对象及谈资，从而为高层的热销扫清了道路。综合考虑市场和工程进度确定营销节点充分考虑每批推出的房号和工程进度，操纵每批房号的供应量，人为制造稀缺：不墅区域每次推出房号操纵在50套以内；每次推出产品搭配合理：保证每批推出产品线的丰富(双拼、联排、叠加），扩大客户的选择面又幸免内部竞争。坚持展示优先原则由于展示厅作为替代临时咨询处的接待场所，所能给予客户的新奇体验有限，使用时刻不宜太长（3个月内为佳），故在每批房号推出时，应有会所、园林、样板房等空间提供实景展示。高端项目营销推广活动的经验设置一定的活动参与门槛（如活动开始三天前提早对客户进行预约，如有必要寄送邀请函，体现关于客户的尊重），让参加的客户有身份感。活动贵精不在多：每次营销活动的组织均围绕工程节点（样板房、园林、会所等）或节庆节点进行，幸免功利性太强的营销活动，利用客户关于工程的关注，给予客户不同的价值体验。与代理公司的合作经验及创新点：现场的销售人员等全由代理公司提供，人员需我方面试、考核后方可上岗；对现场销售人员实行统一的薪酬制度，薪酬制度由代理公司提交方案，我方与代理公司协商一致后执行。原则是本项目业务员的收入不得低于豪宅市场平均水平；每月按实际销售额（以签订正式购房合同为准）计算佣金，由我方承担一半，代理公司承担另一半（包括工资与佣金），现场销售人员的工资与佣金由我方统一发放，代理方应支付的费用在我方先垫付后，从总的代理费结算中予以扣除；实行产品分级爬坡代理费率，即6层以下产品（指双拼、联排、多层叠加产品）和高层实行不同费率，并结合销售进度拟定爬坡代理费率；实行分时期（不同销售率）爬坡代理费率，每月代理费在最先按最低费率结算，达到第一个销售率时期后，按照双方约定费率的80%进行结算，每月暂留结算代理费20%作为风险保证金，在项目完成100%销售后或我方提出终止合同但代理公司未造成我方任何损失的情况下一次性结算。高层销售的时期性不足由于大面积高层产品，同样需要以稀缺产品对待：而项目高层推出时，由于工程缘故未能分批取得预售许可证，开盘销售率偏低，时期内给项目造成较大压力。【项目进度、工程治理评估】项目进展打算执行情况售楼预备工程打算检讨售楼预备工程进度打算与完成时刻对比序号实施内容打算完成时刻实际完成时刻备注1取得《施工许可证》2005.5.112005.5.112南区不墅0.00以下工程2005.5.12005.5.263南区主体结构施工完成2005.6.272005.7.234样板房施工完成2005.12.102005.12.205售楼处施工完成2005.12.102005.12.206售楼区域园建施工完成2005.12.102005.12.207售楼区域对外开放2005.12.102005.12.20香蜜湖售楼预备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼预备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目进展打算前后进行了多轮调整，要紧阻碍因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采纳前调研和设计占用时刻过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对不墅工程的难度可能不足导致现场施工安排不是专门有序，特不是室外工程提早插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个不墅项目且档次要求特不高，这就造成设计方面对进展打算阻碍特不大（该项目为信和合作开发，专门多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档不墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了专门好的反响。不墅区项目施工进度的变动分析项目施工打算进度与实际进度对比序号实施内容打算完成时刻实际完成时刻备注1南区竣工验收2006.3.152006.3.122南区入伙2006.6.302006.6.303中北区施工许可证2005.8.222005.8.204中北区主体结构2005.12.12005.12.55中北区预售2005.12.162005.12.266中北区室外工程2006.7.292006.8.157中北区竣工验收2006.10.142006.9.308中北区入伙2006.11.192006.11.19从项目整体的施工时期来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度打算操纵范围之内，特不主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司依照实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局动身及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提早完成。室外工程滞后的要紧缘故有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调专门困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风阻碍，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况阻碍巨大。高层区项目施工进度的变动分析项目施工打算进度与实际进度对比序号实施内容打算完成时刻实际完成时刻备注1高层区施工许可证2005.8.222005.8.202高层区2/3主体结构2006.3.192006.4.203高层区预售2006.5.12006.6.64高层区4～5栋室外工程2006.11.102006.11.205高层区3栋室外工程2007.1.312006.11.206高层区1～2栋室外工程2007.1.312007.4.207高层区4～5栋竣工验收2006.12.302006.12.258高层区3栋竣工验收2007.3.272006.12.259高层区1～2栋竣工验收2007.3.272007.6.2010高层区入伙2007.8.302007.8.30在进行不墅区工程销售节点抢工前，依照现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到不墅区进行抢工；不墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而依照公司年度结利需要，2006年年底要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提早完成，依照这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的阻碍，致使1、2号楼工期有所延误。各配合部门工作完成情况及配合情况公司设计、合约和报建的进度的操纵实行项目经理责任制，由项目经理牵头落实这三个进度完成情况，制定了各环节的进度目标节点，并依照进度的情况采纳碰头会的方式来来协调各部分相关事务，使阻碍工程进度的问题差不多得到及时解决。设计出图及样板确认方面由于本项目是中海地产第一个高端不墅项目，因而设计时期研究时刻较长，从后期销售效果看，这段时刻的价值较大；又由于设计院实力较弱，各专业配合较差，导致经常出现施工图不匹配，后期施工中不断出现调整，图纸版次多次变更，对项目进展造成较大阻碍，同时也不利于成本操纵。由于本项目的高端形象，材料必须精挑细选，导致在部分样板选材时白费太多时刻，在一定程度上阻碍到了工程进度。合约分判及甲供材方面由于本项目由中海和信和共同投资开发，故项目采纳了香港私人工程模式：业主-总承建商-判头(分包商)。合约方面也差不多上采纳了相应的香港合约体系，即由业主分判的指定分包商与总承包商签订合同，总包负责分包商的治理、工程款项计量支付等全部事宜。但由于大陆地区法律体制不够完善，故由此造成业主对指定分包商的治理难度较大及工程款付款周期较长，阻碍分包工作，对进度造成了一定的阻碍。我司参照中海地产一直以来行之有效的合约体系，及时进行了调整，将指定分包合同变更为直接分包合同，保证了对项目进度的有效操纵。各部门配合情况本项目初期实际上是游离于深圳公司治理体制以外的独立的治理架构。项目的设计治理由深圳公司总建筑师直接治理，项目报建验收、合约分判、现场治理是完全独立的。尽管从人员数量和质量上比深圳公司其它项目占有决定性的优势，但仍出现了对深圳公司现有资源和经验利用不够的问题。公司依照实际运作情况进行了调整：将本项目全面纳入深圳公司治理体制，标志着项目的回归。这一时期，最重要的是营销方面的回归，公司营销策划部的全力参与，改变了项目营销的单兵作战的状态。在此之前，像客服部、合约部等部门，不明白香蜜湖项目该不该参与，该参与多少，完全是领导安排，处于被动状态。从这以后的南区销售、入伙，中北区销售，高层销售，公司上下全员参与，结出硕果累累。进度打算治理的经验及教训提早规划好所有承建商的后勤保障措施后勤保障是工人进场施工的前提条件，一个承建商在进场前常需要2～3个星期进行后勤保障施工，但假如前期没有规划好，将大大延长这一周期。案例：本项目主包单位进场后光租地手续办理花费了20天，且生活区位置在通过3次变更后方最后确定位置。提早规划劳动力打算和材料进场打算关于关键线路上的工程对比进度打算和工程量，提早规划劳动力打算和材料进场打算至关重要，目前国内的承建商为了承接到工程，招标文件中的条件差不多都接收，可一旦签订合同，合同外的条件专门难达成一致意见，因此在招标文件中需分解时期工期节点和高峰期劳动力要求，并明确处罚措施。另外关于关键材料需明确提早备货时刻。如本项目外墙砖加工周期需要2个月，为了保险起见提早了2个月进行备货，最后未出现由于外墙砖阻碍工程进度情况。关键线路上的工程需重点考虑技术方案成熟的技术方案是工程施工前必须完成的一项工作，关于专门项目还需考虑后备方案。案例：由于第一次使用ALUK系统窗，在设计和分判时期导致打算严峻滞后，假如按照常规技术方案，将会出现外墙装饰工程受门窗工程阻碍滞后1个月，经项目部多轮讨论和多次考察，决定采纳方通副框方案，保证了工程的进度。及时协调、多次协调和逐级协调措施关于将出现进度偏差的承建商采取项目部先进行协调，如协调未果，需上升到公司层面进行协调，承建商被协调对象也采取逐级协调方式，总之要协调到满足我司进度要求和明确所必须采取的措施为止。不墅项目施工进度治理特点不墅项目单体体量小、施工范围大，因而在施工场地布局方面应着重考虑施工机械的可到达性，堆场布置应要紧考虑材料运输的便利性；不墅项目由于层数少、内部结构复杂，在劳动力使用方面呈现周期短、需求量大的特点，在承台施工时期由于工程量较少，无需大量工人，而在主体时期，由于每层结构不同，需要大量钢筋、模板方面的施工，需要劳动力较多，而后期砌筑工程量不大，需要劳动力较少；由于香蜜湖项目属于分区开发，结合不墅项目自身特点，同时开发面积较大，在工序安排方面，要紧注意室外工程与主体的穿插问题。由于不墅项目占地面积较大，且占用室不处积较多，在工序安排上，在主体施工前可进行部分道路硬化工作，及部分主体间室外园建工程施工，在主体施工的同时，室外管线开挖可插入进行，主体落外架后，应立即开展主体周边的室外园建绿化工作。项目进展治理体系检讨项目的进展模式作为中海地产首个合资项目，香蜜湖项目形成了具有自己特色的治理模式——矩阵式的独立项目治理模式，项目公司具有独立的营销、设计、合约、地盘等专业部门，并实行执行权与决策权二者分开。在人员配置上，项目人员由中海地产与信和置业共同派遣组成，且实行“全职”与“兼职”相结合的灵活用人制度，截止2006年底，项目公司全职工作人员36人、兼职工作人员17人，由项目经理牵头与设计、营销、进展、合约等公司职能部门进行协调，由项目分管领导定期组织项目协调例会解决项目进展过程中存在的有关问题，推动项目进展。香蜜湖项目施工治理模式是项目总包治理模式：中海地产开发、中海监理负责监理、现场突出总包式治理。项目进展模式的优劣势分析总结矩阵式的独立项目治理模式的总结项目初期为独立的治理架构，未能充分利用还深圳公司的整体资源。之后，公司依照实际运作情况进行了调整，将香蜜湖项目全面纳入深圳公司治理体制，充分发挥公司全员参与的优势，取得了巨大的成功。项目总包治理模式的实践初期项目合约模式完全采纳香港方式，现场治理也相应确定为总包治理，甲方指定分包，深圳公司其它项目甲供的钢筋、砼、电线电缆等由总包自行采购，分包每月的工程款也由华建审批后再由甲方支付分包。但华建往往审批不及时，或以甲分包不配合为由不批。试行数个月后，最终于05年8月仍改回了传统的甲方直接分包方式。项目工程质量治理的分析与总结工程质量治理措施及效果香蜜湖项目的主包单位为两家：江苏华建和中建四局。香蜜湖项目当初引进这两家新单位要紧是考虑到这两家承建商差不多上多次荣获鲁班奖的单位。然而，由于承建商和甲方质量标准不统一且差距比较大，加上目前现行的验收规范没有及时更新等缘故，导致质量水平远远低于当初引进这两家单位的期望值，加上这两家为强势主包，大大增加了现场质量治理的难度，从而为香蜜湖项目的工程质量治理提出较大的挑战。为有效加强对香蜜湖项目工程质量的操纵，项目部要紧采取措施如下：事前质量操纵做好技术预备、物质预备、施工现场预备，保证材料提早进场，技术交底工作顺利进行，编制相关工程质量治理细则。在操纵材料方面，严格执行原材料的送检制度并不定时对材料供应商进行抽查。事中质量操纵在施工过程中采取一些操纵措施，如工序交接有检查、施工分项有方案、技术措施有交底、质量处理有复查、质量文件有档案等，同时使用了工序交接检、循环检、平行检、现场旁站等多种操纵方法。并制定了一系列的工序流程检查表格，要求将工序流程表附于粮单之后，否则不予出粮，以此来加强对施工单位工序质量的操纵。事后质量操纵项目部多次组织内部联合验收、竣工验收内部初验收、逐套质量验收等质量检查。关于容易或可能引起索赔的问题，项目部主动、有针对性地作好各种应对措施，以反面实体为案例，提早将可能造成返工、住户索赔、扣款索赔的方面向监理工程师、施工人员重点交底，并明确处理原则，使施工中互相扯皮、推委现象减少了专门多，并降低了住户索赔、施工结算扯皮的几率。采纳创新的技术治理模式：“体”→“面”→“点”。传统的现场技术治理工作重心在于技术治理的第一部分工作内容，即技术治理人员将大量的时刻和精力放在了处理现场出现的各类图纸设计问题上。现场技术治理人员在相关施工部位或工序施工前，对施工单位报送的各类施工方案进行审核，这是技术治理的第二部分工作内容。现场技术治理人员有时也会依照工程的需要进行技术治理的第三部分工作内容，即某些施工策划。总体而言，传统的技术治理的工作方式要紧是由第一部分依次向第二部分及第三部分推进。传统的技术治理模式具有较严峻的弊端。现场千变万化，技术问题繁多且层出不穷，现场技术治理人员整天为应对及处理各种现场技术问题而疲于奔命，专门难抽出时刻来考虑技术治理的第二部分及第三部分工作内容。即便是抽出时刻来进行第二、第三部分工作内容，也仅仅是例行性地审核施工单位的施工方案等等而已，工作内容既不完整又不深入，第二、第三部分工作内容的重要性未能得到充分凸显。即使是对第一部分工作内容，往往由于其将注意力集中在各项具体问题上，缺乏系统性，且由于现场日常工作繁杂，有时难免丢三落四、不记得考虑某些问题。创新的技术治理模式正是发掘到现场技术治理工作三部分工作内容之间的这种紧密联系，同时针对传统技术治理模式不系统这一严峻弊端，提出创新的现场技术治理工作方式，总体思路为由第三部分工作内容依次向第二部分、第一部分工作内容推进，即由“体”到“面”、由“面”到“点”，由粗到细、纵深推进。针对某一项目，依照项目的具体情况，将其划分为若干个“块”进行策划，再针对每个“块”的各个“面”进行规划，最后针对每个“面”的各个具体“点”进行解决。创新的技术治理高度重视策划技术，把它看作是现场技术治理工作的基石。策划技术是站在项目进展全局的高度来做技术，因而这部分工作是工程技术及图纸技术的纲领。工程技术是现场技术治理工作的重心。这要紧一是由于工程技术是“面”技术，它比“点”技术更具系统性；二是由于目前建筑行业的现状决定的。目前建筑行业的现状有两个突出表现：一、建筑施工市场的恶性竞争造成超低价中标，中标单位要想盈利势必通过偷工减料、以次充好等方式降低成本；二、工程实施的主体：监理及总承包方面，越来越多的无从业经验或缺乏从业经验的人员在直接治理工程；施工工人班组方面，不像其他工业行业都有一个产业技术工人阶层，每个工程差不多上由无技术且未同意技术培训的农民工施工。现场技术治理第一部分工作内容图纸技术，事实上是解决“如何做”的问题；现场技术治理第二部分工作内容工程技术，事实上是解决“如何管”的问题。因此，针对目前建筑行业的现状，今后技术工作应该把工作重心从第一部分内容“如何做”转到第二部分工作内容“如何管”上来。图纸技术是现场技术治理工作的日常基础性工作，是策划技术和工程技术的具体落实和延伸。这种创新的治理方式，优点在于：1、条理清晰，系统性强，可不能丢三落四、经常不记得处理一些问题造成后期紧急补救或留下遗憾；2、前瞻性强，前置式解决及处理问题，幸免后天“亡羊”后再“补牢”；3、抓住宏观及要紧问题，重点突出，可不能出现大的系统性问题。总之，这种创新的治理方式，真正实现了“技术指导现场，主动式技术治理”的创新理念。不墅区装修的工序特点高档的室内装修与一般装修要紧的不同之处在于：智能化采纳、材料以进口材料为主、中央空调的采纳、施工工艺标准高和半成品部分加工周期长等，为保证装修工期，智能化设备、大型电气设备及部分材料需提早选定，提早进行样板确认，特不是大规模的石材样板选定，必须在施工前确定，以便备料。施工期间，工序搭接上应遵循“由上到下、由里及外”的原则，即室内装修在进行完放点、放线工作后，天花墙面优先施工，因为不墅项目装修体量极大，特不是天花吊顶工艺复杂，需优先完成，待上部工作完成后，最后完成地铺工作。同时还需注意室内饰品、家私、卫生间五金提早采购，并依照实际尺寸进行预留。项目工程质量治理经验教训承建商供应商选择方面：由于香蜜湖项目大量采纳了新材料、新技术和新工艺，因此要求承建商和供应商具备较高的综合水平。而我司以往开发项目中合作的承建商和供应商大部分不具备招标条件，同时为了满足招标至少需要4家的招标要求，这就要求项目部会同公司各相关部门主动出去查找合格且对本项目感兴趣的承建商。例如香蜜湖门窗工程的招标。香蜜湖项目的门窗采纳进口的ALUK门窗，该门窗在国内采纳专门少，在深圳从来没有采纳过，在前期考察过程中由于ALUK考虑到技术专利问题没有进行深入考察，被忽略的最要紧两个方面是正反框料如何结合和门窗的防水原理，导致了门窗单位在加工门窗样板时不断遇到了技术难题，而ALUK在中国只有上海一个分部，最后产生的后果是南区外墙已全部施工完成而门窗工程还在技术研究时期。最后ALUK派资深的技术工程师现场解决了问题，并在中北区引进方通附框施工工艺，幸免了因工艺缘故阻碍外墙进度情况的发生。本项目采纳的屋面瓦在以往项目中没有采纳过，在设计和招标时采纳现有的规范，导致误差在规范范围之内的屋面瓦真正施工后效果和质量达不到要求，且脊瓦施工后留有一条专门宽的水泥砂浆缝。外墙装修：本次总结的要紧是外墙石材装修，由于采纳进口的天然花岗岩石材，这就要求所有材料出自同一个矿口，且最好一次备齐石材荒料，如此就能够保证到场石材同一颜色和纹路。因此石材工程分判不能按照常规工程进行分判，最好选择具备直接从国外采购荒料能力的承建商或供应商。另外石材工程所采纳的防护剂品牌和系列对工程质量占到重要地位，否则耐久性专门难保证。室内装修：高档的室内装修与一般装修要紧的不同之处在于：智能化采纳、材料以进口材料为主、中央空调的采纳、施工工艺标准高和半成品部分加工周期长等。这就要求在设计和分判以及图纸会审时期八个专业进行认真核对和拼接，另外在各项隐蔽工程隐蔽前要求各相关