xx地产商业项目初步招商建议之业态示意课件

保利大都汇商业项目初步招商策略之业态示意北京中原商业楼宇部2015年06月25日保利大都汇商业项目初步招商策略之业态示意北京中原商业1十分荣幸能有机会参与贵司“通州保利大都汇”商业部分初步招商定位建议相关工作。根据贵我双方前期的初步讨论，兹根据本司内部研究，应贵司需求，谨提交《保利大都汇商业项目初步招商建议之业态示意》，阐明本司在该项目上的初步研判落位和业态示意，请贵司审阅及指正。序言十分荣幸能有机会参与贵司“通州保利大都汇”商业部分初步招商定2价值Value价值Value3本案位于通州运河核心区，新华北路与通惠河交汇处。沿新华大街向西可通京通快速直达东五环，沿新华北街向北可通过通燕高速向东直达东六环。项目东北侧距地铁6号线通州北关站仅300m，轨道交通较为便利。项目临近新华大街传统商业与运河核心区，南侧有八通线沿线老城商业，未来商业氛围不言而喻。通燕高速京通快速东六环东五环地铁6号线地铁八通线运河核心区新华大街通惠河通州北关站八通线沿线老城商业新华大街沿线传统商业本案项目本体分析——区位及交通本案位于通州运河核心区，新华北路与通惠河交汇处。沿新华大街向43km项目3km范围内辐射人口约30万；项目3km范围内未来住宅放量约50万㎡。项目南侧为通州政府，3km范围内有5家医院，大、小学18所。周边住宅居民居多，其次为办公客群。周边资源种类丰富。项目南侧为通惠河（通州段）水环境综合整治一期工程，将为项目南侧增加生态景观及码头。住宅办公学校码头医院政府通惠河（通州段）水环境综合整治一期工程运河文化广场月亮河高尔夫俱乐部运河奥体公园项目本体分析——周边资源3km项目3km范围内辐射人口约30万；住宅办公学校码头医院5京杭大运河通惠河（通州段）水环境综合整治京杭大运河生态景观通惠河“一轴两带”生态景观源头岛运潮减河水环境综合治理工程温榆河水质改善工程小中河水环境综合整治工程源头岛（五河交汇）水环境综合整治工程项目南侧通惠河（通州段）水环境综合整治工程属于通州政府规划实施的河道环境治理工程之一，工程包括通惠河水环境综合整治工程、通惠河景观绿化工程，包括河槽清淤、水质改善、岸壁生态景观等工程。上述工程现已基本完工，为通惠河两岸增添景观小品、亲水平台、码头等，满足居民亲水休闲需求，为项目南侧滨水风情商街增加景观享受。河道环境治理工程概况项目本体分析——特色资源京杭大运河通惠河（通州段）水环境综合整治京杭大运河生态景观通6距通州北关站300m新华北路滨河北路滨惠北一街通惠河项目与通惠河之间被滨湖北一街阻拦，建议建造亲水平台等手段连通项目与南侧水景，聚集客流。项目南侧广场建议打造滨水主题广场，与南侧通惠河景观形成互动，聚集并吸引客流驻足。项目南侧建议通过增加过街天桥、亲水平台、滨水主题广场等建筑形态，与南侧通惠河水上景观形成互动，聚集客流。规避项目临水但不亲水的弊端，增加滨水特色资源优势。项目本体分析——特色资源距通州北关站300m新华北路滨河北路滨惠北一街通惠河项目与通7项目位于北京副中心——通州新城运河核心区的核心位置，地处东西向通惠河及通州地区南北向主干道新华南北路的重要交汇地点，是保利地产倾力打造的全新综合体项目，打造运河核心区商务艺术综合体。城市副中心运河核心区商务艺术综合体商务总部功能区运河核心功能区主题休闲功能区国家行政办公预留地医疗康体功能区行政服务功能区本案项目本体分析——项目整体定位回顾项目位于北京副中心——通州新城运河核心区的核心位置，地处东西8保利大都汇涵盖总部办公、创客空间、商业天地、高品质公寓，首次全面引入文化艺术主题，打造24小时滨水商务艺术综合体。327695481213汇中心汇聚时代顶尖企业的大型办公新地标汇彩天地汇聚艺术、文化、社交的商业新天地汇创空间汇聚中国创客的办公灵动空间汇家公寓汇聚城市悦客的高品质生活公寓11101项目本体分析——项目分物业定位回顾保利大都汇涵盖总部办公、创客空间、商业天地、高品质公寓，首次92大办公小办公商业公寓1376911548121013拟定先期启动自持招商项目为6-9#楼，物业形态为商业裙楼，地上两层，建筑面积约9000㎡，建议上述楼栋商业全部自持，方以支撑商业主体定位，营造商业氛围，整体规划为文化休闲步行街和滨水风情餐饮。89文化休闲步行街和滨水风情餐饮项目本体分析——内部资源项目先期启动招商商业街，北侧临写字楼商务客群，东北侧临公寓居住类客群，自身具备SOHO办公类创客创意办公及兼顾居住需求客群；自身资源丰富，互动，为商业提供多维度需求。商务客群居住客群创客地块编号楼栋编号地上面积（㎡）地下面积（㎡）地上层数地下层数可售面积（㎡）Ⅳ-106#商业2,152-2-2,1527#商业449-2-4498#商业裙楼3,478-2-3,4789#商业裙楼3,027-2-3,027合计-9,106---9,1062大办公小办公商业公寓1376911548121013拟定先10运河核心区位于运河核心区核心启动区，高端综合体项目云集商业分布区域商业分布较为集中；类型以集中商业或商务配套为主多维交通上临区域主干道，下连地下环隧，紧邻地铁口，具备多维交通优势区位属性营销把控若打造项目商业整体定位理念，则必将加大自持力度，营造宣传之主题商业氛围，提升产品价值，为商铺投资客树立信心；并建立保利商业形象品牌价值，为以后项目积累商业资源自身资源丰富具备高端办公、创意办公和公寓住宅等多方面资源；自身多业态互动资源链，消费潜力大本体属性价值洼地多家知名开发商集中拿地，集中开发，未来区域升值潜力巨大临水景观南侧紧临通惠河，具有水上景观优势，但需规避临水不亲水营销条件分析运河核心区位于运河核心区核心启动区，高端综合体项目云集商业分11规划Programming规划Programming12以通州大运河历史人文积淀传承人文艺术风情以国际知名企业于核心区汇聚赋予新的国际化内涵以水系与建筑语言的完美融合体现滨水情调为主旋律以未来中高端消费人群为基础，辅以水系漫步休闲目的性消费人群先期招商项目初步定位背景以通州大运河历史人文积淀传承人文艺术风情先期招商项目初步定13Colorful

World

汇彩天地

滨水国际商业街先期招商项目定位ColorfulWorld汇彩天地先期招商项目定位14红色象征着热量,活力,力量与它相关的有生命力,生存本能,自然伟力…本案以国际风味餐饮为商业业态主题灵魂，利用餐饮极强的聚客力，打造滨水国际风情主题。主题诠释红色象征着热量,活力,力量与它相关的有生命力,生存本能15橙色是欢快活泼的光辉色彩，是暖色系中最温暖的色，它使人联想到温暖阳光般的怀抱，是一种富足、快乐而幸福的颜色。汇彩天地街区提倡注重家庭，关爱家人，优雅健康的生活模式，提供温暖热情、体贴入微的生活服务。（便利店/社区金融便利服务/面包甜点/齿科/干洗…）主题诠释橙色是欢快活泼的光辉色彩，是暖色系中最温暖的色，它使人联想到16金色:高贵、光荣、华贵、辉煌。代表金钱、财富和资本。汇彩天地街区将邀约多家银行进驻，为入驻企业，创客以及居住客群提供多维度金融服务。主题诠释金色:高贵、光荣、华贵、辉煌。代表金钱、财富和资本。主题诠释17主题诠释绿色是自然、环保、和平、宁静、生命、希望、健康。汇彩天地街区打造轻松、生态、健康且崇尚自然，漫步于滨河，悠然的休闲生活。（健身/美容美体/足疗养生…）主题诠释绿色是自然、环保、和平、宁静、生命、希望、健康。18主题诠释汇彩天地街区关爱成长，关注教育——为繁忙的工作族提供自我充电，提升成长的空间；同时倡导家庭一起成长，关注儿童教育，关爱孩子的未来。（外语/早教…）青色与复苏、生长、变化、天真、富足、平静等有关。代表光明、生命力、纯洁、青春希望、坚强…主题诠释青色与复苏、生长、变化、天真、富足、平静等有关。代表19蓝色是：纯洁，宁静，宽容，智慧，成熟，沉稳。赋予无限的商务，高端，包罗万象的空间…汇彩天地街区据守金角银边，对外展示效果极佳，可提供商务、电子科技、家具家私、等包罗万象的展览展示空间。主题诠释蓝色是：纯洁，宁静，宽容，智慧，成熟，沉稳。赋予无限的商务20主题诠释紫色在色彩能量中属最崇高的色彩，代表自信与尊贵。

汇彩天地街区引导人文理念与艺术气息相融合，户外版的艺术中心，也许街头的那尊牛首铜像，就是世界级的艺术品。将艺术文化主题渗透于整个街区，体验每次不一样的生活感动。（艺术陈设/画室/DIY…）主题诠释紫色在色彩能量中属最崇高的色彩，代表自信与尊贵。21国际风情餐饮010203040506展览展示休闲娱乐文化教育艺术生活服务编织以国际风情主题餐饮为灵魂，带动生活服务/金融/休闲娱乐/展览展示/文化教育/艺术等七大业态为色彩的商业画卷金融先期招商项目主题业态示意07国际风情010203040506展览展示休闲娱乐文化教育艺术22西外街金融展示功能东内街人文生活体验服务东广场咖啡轻餐滨水情景休闲轻餐南广场国际风情正餐根据项目6-9#楼本体属性和周边客群资源，项目整体定位以商务消费客群为主，周边居住和随机消费为辅。同时，根据商街面向位置和产品面积特色所满足不同商户选址需求，分为四类功能分区。商务客群居住客群创客西外街东内街东广场南广场根据项目6-9#楼本体属性和周边客23南广场——国际风情正餐南广场国际风情正餐打造国际风情美味，网罗世界饕餮盛宴……饕餮尽享漫步国际大都汇街区，满足世界饕餮盛宴的国际风情味蕾南广场——国际风情正餐南广场打造国际风情美味，网罗世界饕餮盛24东广场——滨水情景咖啡轻餐东广场咖啡轻餐滨水情景休闲轻餐滨水情景咖啡简餐，创客族自由的营地、心灵的港湾…追求一种舒适惬意，亲水绿色生态的生活方式东广场——滨水情景咖啡轻餐东广场滨水情景咖啡简餐，创客族自由25东内街——休闲/艺术/教育文化体验服务文化休闲步行街，体验贴近自然、触碰心灵的文化生活享受…东内街文化休闲体验服务强调引导人文理念消费趋势的主题环境及相关服务，体验每次不一样的生活感动东内街——休闲/艺术/教育文化体验服务文化休闲步行街，体验贴26西外街——商务金融配套/高端展厅品质金融，高端展厅，打造高品质消费空间…西外街商务金融配套功能商务注重环境与服务，营造优质的品质高效商务氛围西外街——商务金融配套/高端展厅品质金融，高端展厅，打造高品27书吧便利店项目品牌示意咖啡轻餐特色正餐快餐健身水吧银行注：以上仅为品牌示意，落位参考，方案的完善调整将作为长期持续性工作进行，具体须参考后期招商情况、客户需求等。__书吧便利店项目品牌示意咖啡特色正餐快餐健身水吧银行注：以上仅2866.04569.7258.858.858.858.858.868.4668.4668.4668.4668.4668.46107.64129.0191.5185.0774.2172.472.472.472.4咖啡咖啡干洗店甜品水吧银行/展厅银行F1：F2：项目初步业态落位特色正餐特色正餐药店轻餐/快餐健身/口腔公寓居住客群随机消费商务办公客群广场休恬客群公寓居住客群6、7#自身办公客群公寓居住客群随机消费商务办公客群广场休恬客群公寓居住客群6、7#自身办公客群轻餐/快餐教育/书吧便利店健身/口腔注：以上仅为落位参考，方案的完善调整将作为长期持续性工作进行，具体须参考后期招商情况、客户需求等；图中落位位置为根据招商经验初步估测，有一定误差，具体以后期专业测绘结果为准。_66.04569.7258.858.858.858.858.29招商工作初步排期以下排期按照项目已经具备商户签约条件为前提制定。商户签约条件为：项目具备消防验收备案；具备产权证明；商业能源消耗费用收费标准；且商铺工程条件满足以下商业业态所需电力、上下水、燃气、隔油池、排烟、承重等商业选址硬件条件。注：以上仅为落位参考，方案的完善调整将作为长期持续性工作进行，具体须参考后期招商情况、客户需求等；面积为我方自行估测，有一定误差，具体以后期专业测绘结果为准；招商签约较为复杂，存在商户审批，考察等多方不确定因素，上述排期为招商工作目标排期，市场惯例为完成总任务的80%左右即为招商工作较为理想。招商工作计划表楼号业态规划意向面积（㎡）

第一第二第三第四第五第六个月个月个月个月个月个月6#银行金融2000商务谈判签约流程合同签订9#正餐4000商务谈判签约流程合同签订8#轻餐/咖啡1200商务谈判签约流程合同签订

8#

休闲服务美容300商务谈判签约流程合同签订

养生8#书吧200

7#

配套服务便利店200商务谈判签约流程合同签订

7#干洗店50商务谈判签约流程合同签订

8#

口腔门诊900商务谈判签约流程合同签订8#药店150商务谈判签约流程合同签订完成面积

1450

500

7050累计租赁进度

16.11%

21.67%

100%招商工作初步排期以下排期按照项目已经具备商户签约条件为前提制30区域商业价格调研序号项目名称商业体量面积区间（㎡）售价（元/平）租金（元/平/天）交房时间业态定位备注1世茂·侨商中心约1万平未定未定未定未定计划自持物业2华业·新北京中心约12万/平米3绿地·中央广场4复地中心5富力·运河十号6万达广场（金街）区域商业价格调研序号项目名称商业体量面积区间（㎡）售价（元/Codeofthisreport|31售价预估考虑商业楼的实用性和地下面积过大，以及住宅楼11500元/㎡入市均价，商业地上面积成交单价14215元/㎡；折合全面积单价10178元/㎡。比较因素权重%本项目分值新华联慧谷马坊政府旁商业马坊桥商业官庄路口商业平谷城区地理位置75%

交通动线20%110.991.011.021.03区域印象55%11111.021.03基本素质20%

分割功能10%10.970.970.970.971产权5%110.970.9710.97是否有地下5%10.970.970.970.970.97人口密集度5%1111.011.021.03综合得分100%10.99550.9920.99651.01151.021对比楼盘价格

1290011500120001789520000调整后价格

12841.95114081195818100.79320420对比楼盘权重100%

30%15%25%20%10%本项目合成价格

3852.5851711.22989.53620.15852042合成地上价格

14215.44整售总价约为5358万元，相对区域内，客户少，总价高。售价预估考虑商业楼的实用性和地下面积过大，以及住宅楼1150Codeofthisreport|32租金预估1421516*365折合全面积租金1.73元/平米*天2.43元/平米*天结合市场经验，按照16年回本计算日租金：考虑自持租赁销售方式，以租养商，结合周边租金调研，适当的可实行的租金预估为1.5元/㎡*天，折合地上为2元/㎡*天；适合培养商业氛围，不利于以租带售；考虑以租带售销售方式，结合市场调研结果，全面积租金应不低于1.73元/㎡*天；考虑当前带租约出售，需要考虑不低于7%的租金回报率，以租带售租金建议不低于1.95元/㎡*天，折合地上2.7元/㎡*天。备注：以上租金不考虑免租期租金预估2.43元/平米*天结合市场经验，按照16年回本计算Codeofthisreport|33积累客户销售应对目前商业客户已经积累2组，意向均为整租，为当地商业短期投资客，可制定短期租约，考虑周边商业匮乏，人流密集度差，给予一定的免租期，带动商业氛围；租约免租期价格条约5年1年1.95元/㎡租售约定若增加免租期，则租金需要相应调高积累客户销售应对目前商业客户已经积累2组，意向均为整租，为当Codeofthisreport|34比较因素权重%本项目分值新华联慧谷马坊政府旁商业马坊桥商业官庄路口商业平谷城区地理位置75%

交通动线20%110.991.011.021.03区域印象55%11111.021.03基本素质20%

分割功能10%10.970.970.970.971产权5%110.970.9710.97是否有地下5%10.970.970.970.970.97人口密集度5%1111.011.021.03综合得分100%10.99550.9920.99651.01151.021对比楼盘价格

1290011500120001789520000调整后价格

12841.95114081195818100.79320420对比楼盘权重100%

30%15%25%20%10%本项目合成价格

3852.5851711.22989.53620.15852042合成地上价格

14215.44比较因素权重%本项目分值新华联慧谷马坊政府旁商业马坊桥商业官35xx地产商业项目初步招商建议之业态示意课件36保利大都汇商业项目初步招商策略之业态示意北京中原商业楼宇部2015年06月25日保利大都汇商业项目初步招商策略之业态示意北京中原商业37十分荣幸能有机会参与贵司“通州保利大都汇”商业部分初步招商定位建议相关工作。根据贵我双方前期的初步讨论，兹根据本司内部研究，应贵司需求，谨提交《保利大都汇商业项目初步招商建议之业态示意》，阐明本司在该项目上的初步研判落位和业态示意，请贵司审阅及指正。序言十分荣幸能有机会参与贵司“通州保利大都汇”商业部分初步招商定38价值Value价值Value39本案位于通州运河核心区，新华北路与通惠河交汇处。沿新华大街向西可通京通快速直达东五环，沿新华北街向北可通过通燕高速向东直达东六环。项目东北侧距地铁6号线通州北关站仅300m，轨道交通较为便利。项目临近新华大街传统商业与运河核心区，南侧有八通线沿线老城商业，未来商业氛围不言而喻。通燕高速京通快速东六环东五环地铁6号线地铁八通线运河核心区新华大街通惠河通州北关站八通线沿线老城商业新华大街沿线传统商业本案项目本体分析——区位及交通本案位于通州运河核心区，新华北路与通惠河交汇处。沿新华大街向403km项目3km范围内辐射人口约30万；项目3km范围内未来住宅放量约50万㎡。项目南侧为通州政府，3km范围内有5家医院，大、小学18所。周边住宅居民居多，其次为办公客群。周边资源种类丰富。项目南侧为通惠河（通州段）水环境综合整治一期工程，将为项目南侧增加生态景观及码头。住宅办公学校码头医院政府通惠河（通州段）水环境综合整治一期工程运河文化广场月亮河高尔夫俱乐部运河奥体公园项目本体分析——周边资源3km项目3km范围内辐射人口约30万；住宅办公学校码头医院41京杭大运河通惠河（通州段）水环境综合整治京杭大运河生态景观通惠河“一轴两带”生态景观源头岛运潮减河水环境综合治理工程温榆河水质改善工程小中河水环境综合整治工程源头岛（五河交汇）水环境综合整治工程项目南侧通惠河（通州段）水环境综合整治工程属于通州政府规划实施的河道环境治理工程之一，工程包括通惠河水环境综合整治工程、通惠河景观绿化工程，包括河槽清淤、水质改善、岸壁生态景观等工程。上述工程现已基本完工，为通惠河两岸增添景观小品、亲水平台、码头等，满足居民亲水休闲需求，为项目南侧滨水风情商街增加景观享受。河道环境治理工程概况项目本体分析——特色资源京杭大运河通惠河（通州段）水环境综合整治京杭大运河生态景观通42距通州北关站300m新华北路滨河北路滨惠北一街通惠河项目与通惠河之间被滨湖北一街阻拦，建议建造亲水平台等手段连通项目与南侧水景，聚集客流。项目南侧广场建议打造滨水主题广场，与南侧通惠河景观形成互动，聚集并吸引客流驻足。项目南侧建议通过增加过街天桥、亲水平台、滨水主题广场等建筑形态，与南侧通惠河水上景观形成互动，聚集客流。规避项目临水但不亲水的弊端，增加滨水特色资源优势。项目本体分析——特色资源距通州北关站300m新华北路滨河北路滨惠北一街通惠河项目与通43项目位于北京副中心——通州新城运河核心区的核心位置，地处东西向通惠河及通州地区南北向主干道新华南北路的重要交汇地点，是保利地产倾力打造的全新综合体项目，打造运河核心区商务艺术综合体。城市副中心运河核心区商务艺术综合体商务总部功能区运河核心功能区主题休闲功能区国家行政办公预留地医疗康体功能区行政服务功能区本案项目本体分析——项目整体定位回顾项目位于北京副中心——通州新城运河核心区的核心位置，地处东西44保利大都汇涵盖总部办公、创客空间、商业天地、高品质公寓，首次全面引入文化艺术主题，打造24小时滨水商务艺术综合体。327695481213汇中心汇聚时代顶尖企业的大型办公新地标汇彩天地汇聚艺术、文化、社交的商业新天地汇创空间汇聚中国创客的办公灵动空间汇家公寓汇聚城市悦客的高品质生活公寓11101项目本体分析——项目分物业定位回顾保利大都汇涵盖总部办公、创客空间、商业天地、高品质公寓，首次452大办公小办公商业公寓1376911548121013拟定先期启动自持招商项目为6-9#楼，物业形态为商业裙楼，地上两层，建筑面积约9000㎡，建议上述楼栋商业全部自持，方以支撑商业主体定位，营造商业氛围，整体规划为文化休闲步行街和滨水风情餐饮。89文化休闲步行街和滨水风情餐饮项目本体分析——内部资源项目先期启动招商商业街，北侧临写字楼商务客群，东北侧临公寓居住类客群，自身具备SOHO办公类创客创意办公及兼顾居住需求客群；自身资源丰富，互动，为商业提供多维度需求。商务客群居住客群创客地块编号楼栋编号地上面积（㎡）地下面积（㎡）地上层数地下层数可售面积（㎡）Ⅳ-106#商业2,152-2-2,1527#商业449-2-4498#商业裙楼3,478-2-3,4789#商业裙楼3,027-2-3,027合计-9,106---9,1062大办公小办公商业公寓1376911548121013拟定先46运河核心区位于运河核心区核心启动区，高端综合体项目云集商业分布区域商业分布较为集中；类型以集中商业或商务配套为主多维交通上临区域主干道，下连地下环隧，紧邻地铁口，具备多维交通优势区位属性营销把控若打造项目商业整体定位理念，则必将加大自持力度，营造宣传之主题商业氛围，提升产品价值，为商铺投资客树立信心；并建立保利商业形象品牌价值，为以后项目积累商业资源自身资源丰富具备高端办公、创意办公和公寓住宅等多方面资源；自身多业态互动资源链，消费潜力大本体属性价值洼地多家知名开发商集中拿地，集中开发，未来区域升值潜力巨大临水景观南侧紧临通惠河，具有水上景观优势，但需规避临水不亲水营销条件分析运河核心区位于运河核心区核心启动区，高端综合体项目云集商业分47规划Programming规划Programming48以通州大运河历史人文积淀传承人文艺术风情以国际知名企业于核心区汇聚赋予新的国际化内涵以水系与建筑语言的完美融合体现滨水情调为主旋律以未来中高端消费人群为基础，辅以水系漫步休闲目的性消费人群先期招商项目初步定位背景以通州大运河历史人文积淀传承人文艺术风情先期招商项目初步定49Colorful

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汇彩天地

滨水国际商业街先期招商项目定位ColorfulWorld汇彩天地先期招商项目定位50红色象征着热量,活力,力量与它相关的有生命力,生存本能,自然伟力…本案以国际风味餐饮为商业业态主题灵魂，利用餐饮极强的聚客力，打造滨水国际风情主题。主题诠释红色象征着热量,活力,力量与它相关的有生命力,生存本能51橙色是欢快活泼的光辉色彩，是暖色系中最温暖的色，它使人联想到温暖阳光般的怀抱，是一种富足、快乐而幸福的颜色。汇彩天地街区提倡注重家庭，关爱家人，优雅健康的生活模式，提供温暖热情、体贴入微的生活服务。（便利店/社区金融便利服务/面包甜点/齿科/干洗…）主题诠释橙色是欢快活泼的光辉色彩，是暖色系中最温暖的色，它使人联想到52金色:高贵、光荣、华贵、辉煌。代表金钱、财富和资本。汇彩天地街区将邀约多家银行进驻，为入驻企业，创客以及居住客群提供多维度金融服务。主题诠释金色:高贵、光荣、华贵、辉煌。代表金钱、财富和资本。主题诠释53主题诠释绿色是自然、环保、和平、宁静、生命、希望、健康。汇彩天地街区打造轻松、生态、健康且崇尚自然，漫步于滨河，悠然的休闲生活。（健身/美容美体/足疗养生…）主题诠释绿色是自然、环保、和平、宁静、生命、希望、健康。54主题诠释汇彩天地街区关爱成长，关注教育——为繁忙的工作族提供自我充电，提升成长的空间；同时倡导家庭一起成长，关注儿童教育，关爱孩子的未来。（外语/早教…）青色与复苏、生长、变化、天真、富足、平静等有关。代表光明、生命力、纯洁、青春希望、坚强…主题诠释青色与复苏、生长、变化、天真、富足、平静等有关。代表55蓝色是：纯洁，宁静，宽容，智慧，成熟，沉稳。赋予无限的商务，高端，包罗万象的空间…汇彩天地街区据守金角银边，对外展示效果极佳，可提供商务、电子科技、家具家私、等包罗万象的展览展示空间。主题诠释蓝色是：纯洁，宁静，宽容，智慧，成熟，沉稳。赋予无限的商务56主题诠释紫色在色彩能量中属最崇高的色彩，代表自信与尊贵。

汇彩天地街区引导人文理念与艺术气息相融合，户外版的艺术中心，也许街头的那尊牛首铜像，就是世界级的艺术品。将艺术文化主题渗透于整个街区，体验每次不一样的生活感动。（艺术陈设/画室/DIY…）主题诠释紫色在色彩能量中属最崇高的色彩，代表自信与尊贵。57国际风情餐饮010203040506展览展示休闲娱乐文化教育艺术生活服务编织以国际风情主题餐饮为灵魂，带动生活服务/金融/休闲娱乐/展览展示/文化教育/艺术等七大业态为色彩的商业画卷金融先期招商项目主题业态示意07国际风情010203040506展览展示休闲娱乐文化教育艺术58西外街金融展示功能东内街人文生活体验服务东广场咖啡轻餐滨水情景休闲轻餐南广场国际风情正餐根据项目6-9#楼本体属性和周边客群资源，项目整体定位以商务消费客群为主，周边居住和随机消费为辅。同时，根据商街面向位置和产品面积特色所满足不同商户选址需求，分为四类功能分区。商务客群居住客群创客西外街东内街东广场南广场根据项目6-9#楼本体属性和周边客59南广场——国际风情正餐南广场国际风情正餐打造国际风情美味，网罗世界饕餮盛宴……饕餮尽享漫步国际大都汇街区，满足世界饕餮盛宴的国际风情味蕾南广场——国际风情正餐南广场打造国际风情美味，网罗世界饕餮盛60东广场——滨水情景咖啡轻餐东广场咖啡轻餐滨水情景休闲轻餐滨水情景咖啡简餐，创客族自由的营地、心灵的港湾…追求一种舒适惬意，亲水绿色生态的生活方式东广场——滨水情景咖啡轻餐东广场滨水情景咖啡简餐，创客族自由61东内街——休闲/艺术/教育文化体验服务文化休闲步行街，体验贴近自然、触碰心灵的文化生活享受…东内街文化休闲体验服务强调引导人文理念消费趋势的主题环境及相关服务，体验每次不一样的生活感动东内街——休闲/艺术/教育文化体验服务文化休闲步行街，体验贴62西外街——商务金融配套/高端展厅品质金融，高端展厅，打造高品质消费空间…西外街商务金融配套功能商务注重环境与服务，营造优质的品质高效商务氛围西外街——商务金融配套/高端展厅品质金融，高端展厅，打造高品63书吧便利店项目品牌示意咖啡轻餐特色正餐快餐健身水吧银行注：以上仅为品牌示意，落位参考，方案的完善调整将作为长期持续性工作进行，具体须参考后期招商情况、客户需求等。__书吧便利店项目品牌示意咖啡特色正餐快餐健身水吧银行注：以上仅6466.04569.7258.858.858.858.858.868.4668.4668.4668.4668.4668.46107.64129.0191.5185.0774.2172.472.472.472.4咖啡咖啡干洗店甜品水吧银行/展厅银行F1：F2：项目初步业态落位特色正餐特色正餐药店轻餐/快餐健身/口腔公寓居住客群随机消费商务办公客群广场休恬客群公寓居住客群6、7#自身办公客群公寓居住客群随机消费商务办公客群广场休恬客群公寓居住客群6、7#自身办公客群轻餐/快餐教育/书吧便利店健身/口腔注：以上仅为落位参考，方案的完善调整将作为长期持续性工作进行，具体须参考后期招商情况、客户需求等；图中落位位置为根据招商经验初步估测，有一定误差，具体以后期专业测绘结果为准。_66.04569.7258.858.858.858.858.65招商工作初步排期以下排期按照项目已经具备商户签约条件为前提制定。商户签约条件为：项目具备消防验收备案；具备产权证明；商业能源消耗费用收费标准；且商铺工程条件满足以下商业业态所需电力、上下水、燃气、隔油池、排烟、承重等商业选址硬件条件。注：以上仅为落位参考，方案的完善调整将作为长期持续性工作进行，具体须参考后期招商情况、客户需求等；面积为我方自行估测，有一定误差，具体以后期专业测绘结果为准；招商签约较为复杂，存在商户审批，考察等多方不确定因素，上述排期为招商工作目标排期，市场惯例为完成总任务的80%左右即为招商工作较为理想。招商工作计划表楼号业态规划意向面积（㎡）

第一第二第三第四第五第六个月个月个月个月个月个月6#银行金融2000商务谈判签约流程合同签订9#正餐4000商务谈判签约流程合同签订8#轻餐/咖啡1200商务谈判签约流程合同签订

8#

休闲服务美容300商务谈判签约流程合同签订

养生8#书吧200

7#

配套服务便利店200商务谈判签约流程合同签订

7#干洗店50商务谈判签约流程合同签订

8#

口腔门诊900商务谈判签约流程合同签订8#药店150商务谈判签约流程合同签订完成面积

1450

500

7050累计租赁进度

16.11%

21.67%

100%招商工作初步排期以下排期按照项目已经具备商户签约条件为前提制66区域商业价格调研序号项目名称商业体量面积区间（㎡）售价（元/平）租金（元/平/天）交房时间业态定位备注1世茂·侨商中心约1万平未定未定未定未定计划自持物业2华业·新北京中心约12万/平米3绿地·中央广场4复地中心5富力·运河十号6万达广场（金街）区域商业价格调研序号项目名称商业体量面积区间（㎡）售价（元/Codeofthisreport|67售价预估考虑商业楼的实用性和地下面积过大，以及住宅楼11500元/㎡入市均价，商业地上面积成交单价14215元/㎡；折合全面积单价10178元/㎡。比较因素权重%本项目分值新华联慧谷马坊政府旁商业马坊桥商业官庄路口商业平谷城区地理位置75%

交通动线20%110.991.011.021.03区域印象55%1