“限购令”下房产买卖纠纷及其处理可编辑

文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .“限购令”下房产买卖纠纷及其处理谨以此论文献给我的导师胡家强老师 ------------ 王晶“限购令”下房产买卖纠纷及其处理摘 要“限购令”是在我国房价不断上涨甚至一度出现暴涨的情况下政府为调控房价而出台的宏观调控政策。“限购令”的出台对商品房买卖合同产生了巨大的影响，并引发了很多种纠纷。本文通过对“限购令”内容及属性的分析和归类，探讨出了解决“限购令”下房产买卖纠纷的处理办法。第一部分介绍了“限购令”颁布的背景并对目前为止出台的“限购令”的内容进行了归类解读，找出各地“限购令”的共性和区别。第二部分介绍了“限购令”下商品房买卖纠纷的类型及其表现。纠纷的类型主要有：“限购令”颁布前后已签的商品房买卖合同的纠纷，“限购令”下买卖双方的合同纠纷，“限购令”下买方与中介间产生的合同纠纷，购房人与登记机构之间产生的纠纷以及实际购买人与名义业主之间的纠1文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .纷。第三部分通过对“限购令”法律属性的分析，探讨其是否属于不可抗力、情势变更、不可归责于当事人双方的事由和商业风险，并详细分析了不可抗力与情势变更的区别、不可归责于双方当事人的事由与不可抗力和情势变更之间的关系以及商业风险与情势变更之间的区别，得出“限购令”属于合同履行中的情势变更事由。在此基础上得出因“限购”政策致使合同难以履行或无法履行的，合同双方当事人可以协议变更或者解除合同。第四部分针对第二部分中提到的“限购令”下房产买卖的纠纷并结合第三部分中对“限购令”属性的认定及其对商品房买卖合同效力的影响，针对不同的纠纷类型提出了不同的解决方案。指出在实际购房人垫付购房价款以及名义购房人转移房屋所有权于实际购房人的合同关系中，若期间实际购房人与名义购房人产生纠纷的，由过错方按其过错及过错程度承担赔偿责任。关键词：限购令； 合同纠纷； 情势变更； 不可抗力2文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .“Restrictions”anditsprocessingunderthehousingrestrictionpolicyAbstract“Restrictions”isthegovernment’smacroeconomicregulationandcontrolpolicyforthecontrolhousingprices.Forhousingpricesisrising and even exploded in China in recent years.“Restrictions”ofhasahugeimpactoncommercialhousingsales contract andhascausedmanydisputes. This article through to “restrictions ” oncontentandattribute analysis and classification, discusses thesolutionof“restrictions”propertysalesdisputeprocessingmethodThe first part introduces the background of the“restrictions ”promulgated, classifies and accounts the so far“restrictions”contentAtlastitfindsthecommonnessanddifferences between “restrictions ”The second partintroducesthedisputeof “restrictions ”commercial3文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .housingsalestypesandtheirperformance.Disputemainlyinclude:commercialhousingsalescontract dispute beforeandafter“restrictions ”issued,thecontractdisput eofbuyersandsellersunder“restrictions”,contractdisputesarisingbetweenthebuyerandintermediariesunder“restrictions”,disputesbetweenthebuyersandtheregistrationorganunder “restrictions ”,disputesbetweentheactual buyers and in the nameof the owner under“restrictions”Thethirdpartthroughtheanalysisofthelegalattributeof“restrictions”todiscuss“restrictions”whetherbelongtotheforcemanureorchangedcircumstances ornotattributable tothemaincontentofthepartiesandbusinessrisks,besidesthispartalsoanalysesthedifferences between the force manure and changedcircumstances,the4文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .relationships betweennotattributableto thepartiesandtheforcemanureand changed circumstances, the differences betweenbusinessriskandthesituationchanges.Finallycometotheconclusionthat"restrictions"belongtothechangedcircumstances. Onthis basis, authorthinksthattheparties toacontract canchangeorrescind thecontractagreementifthe “restricted ”inwhichcontractisdifficulttoperformornotperformThefourthpartproposesdifferentsolutionsfordifferenttypesofdisputes.Theauthorthinksthatwhenactualbuyerspendsmoneytobuythe houseandin the nameof the ownertransfers theownershipofthehousetohim,becausethedealsdamagetosocial benefits sothecontractisinvalidKeywords:restrictions;contractdisputes;thesituation5文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .changes;theforcemajeure目录引言1一、“限购令”概述..1（一）“限购令”及其产生的背景 ..1（二）“限购令”内容的归类解读 ..3二、“限购令”下商品房买卖纠纷的类型及其表现 ..5（一）“限购令”颁布前后已签订商品房买卖合同的纠纷 5（二）买卖双方的合同纠纷 6（三）买方与中介产生的合同纠纷 7（四）购房人与登记机构的纠纷 ..7（五）实际购买人与名义业主之间的纠纷 7三、“限购令”的法律属性分析及其对商品房买卖合同效力的影响8（一）“限购令”是否属于法律的范畴 .8（二）“限购令”对商品房买卖合同效力的影响 ..8（三）“限购令”是否属于不可抗力 9（四）“限购令”是否属于情事变更 ..12（五）“限购令”是否属于不可归责于当事人双方的事由 ..15（六）“限购令”是否属于商业风险 ..16四、“限购令”下房产买卖纠纷的解决 .186文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .（一）“限购令”颁布前后已签订商品房买卖合同的纠纷的解决原则18（二）买卖双方的合同纠纷的解决原则 19（三）买方与中介之间产生的合同纠纷的解决原则 ..20（四）购房人与登记机构之间的纠纷的解决原则 .20（五）实际购买人与名义业主之间的纠纷的解决原则 21结束语22参考文献23致谢.25个人简历26“限购令”下房产买卖纠纷及其处理1引言从2010年至今，国家陆续颁布了一系列“限购”政策和措施，在这次党的十八大会议上，住建部也已经提出，国家对房地产市场的调控仍不会放松。这表明，“限购令”依然有效，且在未来的一段时间内，它仍然是国家调控房地产市场的主要手段。从“限购令”出台以来，舆论及民众对这一政策的关注从未停止。首先，大家在关心“限购令”会对社会和自己造成何种影响的前提下，也急需了7文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .解关于“限购令”的一些理论性问题，比如：国家颁布“限购令”的背景及理由，“限购令”在法律上如何定性等。其次，“限购令”实施以来，在实践中引发了多类纠纷和问题，主要由：“限购令”颁布前后已签订商品房买卖合同的纠纷，买卖双方的合同纠纷，买方与中介产生的合同纠纷，购房人与登记机构的纠纷，实际购买人与名义业主之间的纠纷。这些纠纷和问题的解决关系着购房家庭的切身利益，也关系着整个社会的稳定。因此，对“限购令”做深入的研究有很强的现实及理论意义。基于此，本文首先对“限购令”颁布的背景和内容进行了详细的介绍与归类，并对其作出了法律定性，使读者从理论上更深层次的了解“限购令”；此外，在此基础上，着重的列举和分析了实践当中由“限购令”引发的各类问题和纠纷，并针对各类纠纷和问题提出了切实可行的解决办法。一、“限购令”概述（一）“限购令”及其产生的背景8文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .近年来，我国房价不断增长，与人们购买能力之间的差距越来越大，许多人的购房愿望得不到实现，针对这种现状，北京于2010年4月颁布“国十条实施细则”，详细的规定了细则实施的内容和方式，其中要求，在北京居住的家庭只能拥有一套住房，房屋的购买人在购买房屋时，应该根据自身实际情况写一份《家庭成员情况申报表》，在上述程序中如果被发现有上报虚假信息的，住房登记部门将不会予以办理住房登记手续。这就是我国的第一个“限购令”。它第一次提出了家庭购买房屋套数的限制，随后，各个地方城市也参考此细则制定出了本市的楼市限购办法。截止到7>2013年3月份全国共有46个城市出台了住宅“限购令”。近年来，房地产市场异常活跃，部分城市尤其是一线的大城市房价过高、上“限购令”下房产买卖纠纷及其处理2涨过快，这给社会发展带来了巨大压力，因此，通过国家宏观调9文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .控手段来规范房地产市场显得极为必要。实际上，从1991年起，我国政府就已经开始对房地产业采取有针对性的调整和引导政策，近二十年来，政府对房地产的调控主要是通过财税和金融两个手段进行的，实践证明，运用这两种手段进行调控的效果并不尽如人意，房价越来越高，引起了社会的高度关注。房价之所以久压不低，究其原因主要是因为商品住房的特殊价值属性。商品住房作为一种特殊的商品，拥有投资和消费双重价值属性，成为了投资客的首选理财方式，而强劲的刚性需求和资本充足的投资客是促使中国房价不断飙升的主力军。随着中国城市化进程不断加快和人民生活水平的日益提高，人们第一次买房的自住需求和部分改善型住房的需求属于人们基本的生存需求，政府应该尽最大努力满足这种需求。为了改善民生和实现社会稳定，国家开始对商品房买卖实行“限购”。国家颁布“限购令”，主要是想通过调整人们购买房产的供需关系来达到调控房10文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .价的目的，它坚决抑制投资投机型住房需求，以此来保证人们对住房的刚性需求。因此，“国十条”和“新国五条”出台后，很多大中城市陆续开始在商品房买卖领域进行限购。“限购”政策的出台和实施对抑制大城市不断上升的房价起到了显著的作用，但是，它的实施也带来了一系列社会及法律问题。首先，“限购令”的实施在实践中引发了多种问题和纠纷，比如大家对“限购令”法律属性的争论。“限购令”颁布后对商品房买卖合同的影响以及它颁布后房产买卖双方、买房者与中介方、购房人与登记机构和实际购买人与名义业主之间也产生了很多的问题与纠纷，这些问题亟需解决。此外，随着调控政策对一线城市开发商等投资者的排挤，再加上二三线城市明显的后续发展优势，很多人将投资的目光转移到了这些城市。他们的投资为这些二三线城市的发展提供了丰富的资金，很大程度上促进了二线城市的开发与发展。然而与此同时，我们也应该看到，基于11文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .商品住房的投资属性，涌进来的这些资金大部分都投入到了二三线城市的房地产行业，这虽然大大促进了这些城市房地产市场的繁荣与发展，但也给他们本地的房地产行业带来了巨大的压力，因为他们需要承担起本地居民对商品房的刚性需求、本地居民的投资性需求以及一线城市的外地投资者的投资性需求，这些需求必定促使这些二三线城市的房价越来越高。与此同时，这些城市的房地产业面临着这么大的需求“限购令”下房产买卖纠纷及其处理3压力，如果政府不进行合理有效的调控， 他们很有可能面临重蹈一线城市覆辙的困境。于是，2011年7 月份，国家规定，对房地产市场的“限购”政策仍不放松，并指出，一些房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的 “限购”措施。随后，对于何种小型城市应该实施“限购令” ，国家住建部给出了标准，首先，房价的涨幅指数位于全国前列的；其次，本年度 6 月份的房价较12文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .上一年年底房价涨幅较高的；再次，与上一年相比，上半年购房量增速快的城市；此外，一些大中城市周边的二三线城市也应该纳入限购范围；最后，当地居民认为房价涨幅过高，购买住房愿望得不到实现的城市。并且，住建部建议，凡符合上述两条的二三线城市就要纳入到限购范围内。2011年8月25日，浙江省台州市颁布了“限购令”，这标志着“限购令”在二三线城市的实施拉开了序幕。（二）“限购令”内容的归类解读为了有效的遏制城市的房价上涨，各地政府在充分考虑本地实际情况的前提下纷纷出台了自己的“限购令”。各城市的限购政策的内容概括起来主要有：对购房人资格的限制。各城市对购房者购买资格的限制分别采取了下列政策：（1）规定户籍居民家庭限购两套房产，非户籍居民家庭限购一套房产。具体规定为：拥有本市户籍的家庭，只能再购买两套住房；对于户口不是本地的家13文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .庭，如果其能够证明本家庭已在本市缴纳了若干年以上的税收或社会保险的，限购1套住房；拥有本市户籍的家庭已拥有两套以上住房的、非本市户籍居民家庭已经拥有一套住房的或不能够证明其在本地缴纳了若干年的税收或者社会保险的，暂停他们再在本地购房的资格。对于贷款购买第二套住房的家庭，本市的各金融机构和住房公积金管理中心，要切实执行国家关于最低首付款比例和贷款基准利率的限制政策。大部分实施“限购”的城市采用了这一政策,只是其中的有些城市根据自身条件的特点对上述政策进行了一些调整，比如首先，在缴纳社会保险和个人所得税的年数上，实施限购的城市分别有规定为一年、五年的；在是否需要连续缴纳这两项费用的规定上，有的城市规定必须连续缴纳，而有的城市则无连续缴?2010年9月30日，深圳市发布的“限购令”规定，无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民不能在本市购房。 2011年2月16日北京公布的“新国八条”中规定，对于无法提供暂住证和连续五年以14文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停在本市购房。“限购令”下房产买卖纠纷及其处理4纳的要求；其次，在实施“限购令”的区域上，有的规定在整个市区内实行，有的规定只在特定的几个区内实行，还有的只对人口过密区进行了限制。再次，在对购房者实行差别化的信贷政策的过程中，对于购买第三套及以上住房的家庭，一些城市明确规定对其暂停发放购房贷款；对于不能够证明其在本地缴纳了若干年的税收或者社会保险的非本地居民家庭，对其购房贷款进行暂缓发放。而有的城市则并未对上述两项内容进行规定。2）规定户籍居民及非户籍居民均只能购买一套新房。这一措施的具体内容是：本市户籍居民家庭和非本市户籍居民家庭一样，均只能在本市新购买一套房产。唯一的不同是，非本市户籍居民家庭还需证明其在本市已经缴纳过一年以上税收或社会保险。对违反该规定购房的，房地产登记机构不予15文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .受理房地产登记申请。这一“限购”政策并未涉及购房者购房前的房产数量，也未对贷款购房时的首付款数额和贷款利息进行限制。与第一项政策比，这一项政策较为简单和宽松，执行这一政策的代表城市由：温州、南昌、合肥。在这项政策的基础上，有的城市也根据自身情况增加了一些规定。比如：合肥在实施“限购令”时，对于家庭中的成年子女买房的情况，规定此时成年子女可与父母按不同家庭计算，也不需要分户口。3）规定凡是已经拥有一套住房的居民家庭，限购一套住房。其具体内容为：居住在当地的家庭，无论其户籍是否在本市，除了自己正在居住的住房外，只能再另购一套住房。与此同时，对于贷款购买第二套住房的居民家庭，本市的各类金融机构和住房公积金管理中心，要切实执行国家关于首付款比例及贷款基准利率的规定。实行这一政策的代表城市有：呼和浩特。与第一项政策不同的是，16文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .此政策在进行限购规定时并未区分户籍居民与非户籍居民， 而是一视同仁的进行规定；与第二项政策不同的是，此政策对新购房前的购房数量进行了规定。2、实行住房信贷政策的差别化。很多实施限购的城市，都针对不同的家庭购房情况实施不同的信贷政策，主要体现在：首先，对于贷款购房者，针对其购?2011年厦门颁布的“限购令”中规定，无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在本市购房。2011年1月，昆明颁布的“限购令”规定，暂定昆明市户籍居民和能够提供在本市纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，只能在昆明市主城四区及呈贡县区域范围内新购一套商品住房。2011年6月，郑州颁布的“限购令”规定，凡无法提供在本市1年以上纳税证明或缴纳社会保险证明的分本市户籍居民家庭，暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购一套商品房。2011年2月，海口“限购令”颁布的“限购令”中规定，对于购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。“限购令”下房产买卖纠纷及其处理5买的是第一套住房还是第二套住房在首付款比例上对他们进行17文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .了规定和区分，并且，对于贷款购买第二套住房的居民家庭的贷款利率也进行了限制；其次，对于购买第三套及以上住宅的居民家庭， 各金融机构应对其暂停发放购买住房贷款；再次，对于不能证明其家庭已在本市缴纳了若干年税收或社会保险的非本地户籍居民，各金融机构也将暂停发放其的购房贷款。3、实行住房公积金贷款政策的差别化。 为了更好的实施房产“限购令”，多数城市均通过实行差别化的住房公积金贷款政策来达到“限购”目的。这项政策的一般内容为：首先，对使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的，政府以购买房屋的面积为标准，制定了不同的首付款比例政策。其次，明确了能够第二次使用住房公积金贷款购买房产的对象，他们是那些为了改善居住条件而购买住房的人。此外，对于这种情况，政府在首付款比例及贷款利率上也进行了严格规定。再次，规定停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住18文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .房贷款。4、对境外的个人和机构买房进行限制。非中华人民共和国的公民只能在我国购买一套用于自己居住的房屋。在我国设立分公司和代表机构的外国主体，只能在其注册地置办用于办公的房屋。二、“限购令”下商品房买卖纠纷的类型及其表现（一）“限购令”颁布前后已签订商品房买卖合同的纠纷“限购令”的颁布对商品房买卖合同产生了巨大影响。情况一：在“限购令”颁布前，购房者已与开发商签订了认购协议但未签订正式的商品房买卖合同，“限购令”颁布实施后，如购房人依“限购令”的规定不再具有购房资格，此时，双方将无法签订正式的商品房买卖合同。造成这种状况发生的原因仅仅是因为政府“限购令”的颁布，不能归责于当事人中的任何一方。此时买卖双方经常就是否应按双方签订的认购协议来追究购房人的违约责任问题而产生争议和纠纷。情况二：“限购令”颁布前，商品房买卖双方已签订了商品房买卖合同，但19文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .未进行网签备案。此时，商品房买卖合同已经成立并生效，但因“限购令”的颁布，致使合同无法网签备案，从而导致购房者无法进行贷款申请，也无法办理房?郭姗姗. 浅析法律视角下的“限购令” [J]. 经济生活,2011,7.23“限购令”下房产买卖纠纷及其处理6产过户，买卖双方的商品房买卖合同无法得以继续履行，双方当事人之间也因此产生纠纷。情况三：“限购令”颁布实施以前，买卖双方的商品房买卖合同已经备案，“限购令”颁布以后，购房者因为不符合政策规定的贷款条件，无法取得银行贷款。此时，无论双方签订的商品房买卖合同中对于付款方式是否约定为银行按揭，大多买受人都会借无法取得贷款为由来主张合同的解除，同时收回自己已经支付的房屋价款或者定金。现实中，买卖双方常常就因“限购令”的出台致使购房者无法取得银行贷款能否成为购房者主张解除双方商品房买卖合同的理由而发生争议。20文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .情况四：“限购令”颁布后，“限购令”的存续时间一直是人们关注的焦点，人们普遍认为“限购令”只是一项临时措施，不会具有长期的效力。并且一些专家也指出，一旦房价能够得到控制， “限购令”很可能会取消。基于这种想法和认识，并无购房资格的市民先与卖方签订了商品房买卖合同，并同时约定，等“限购令”取消后再进行过户登记。此种情况下，因购房者与卖方签订合同时是平等自愿的，因此合同是真实有效的。但是在合同签订后“限购令”取消前的一段时间内，由于尚未过户，将会发生很多风险及意外。最严重的是，如果在等待的过程中，卖方将房屋过户给第三人，此时买方维权将十分困难，继而产生纠纷。（二）买卖双方的合同纠纷“限购令”主要是通过对购房者户籍、缴纳税款和社保金的年限的限制和提高首付款比例以及提高住房贷款利率等措施来抑制人们买房，从而达到抑制房价上涨的目的。所以在“限购令”出台后， “限购”措施均对商品21文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .房买卖双方的合同履行产生了不同程度的影响。购房者大多因为：1.“限购令”提高了首付款比例而无法支付首付款；2.由于新政策提高了住房贷款利率而无法支付住房贷款；3.由于购买第三套及以上住房的户籍居民和无法证明其在本市缴纳过若干年的税收或者社会保险的非本市户籍居民无法取得住房贷款等原因而造成了履行能力下降，此时购房者大多选择解除合同。而卖房人出于对经济利益的考虑，一般主张合同继续履行或者变更合同或者主张“定金罚则”。??案例：2011年2月18日，赵小姐与房产公司签订了购房合同，并约定赵小姐付首付30万元，其与60万元由公司帮助办理按揭手续。 3月初，本地政府出台了“限购令”，规定对于不能提供 1年以上当地纳税证明或缴纳社会保险证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 由于赵小姐不具备该条件，故无法办理贷款，“限购令”下房产买卖纠纷及其处理7在上述商品房买卖的合同纠纷中， 双方的争议焦点为：购房人一般认为，因22文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .“限购令”的出台导致合同无法履行，并不构成真正的违约，买卖合同解除后，购房人无须承担责任，其己交纳的定金等款项，卖房人应当予以返还；但出卖方认为，“限购令”的出现虽然加重了买房人继续履行合同义务的负担，但是却并未达到不能履行的程度，因此，他一般会主张对合同内容进行部分修改和变更，从而使合同继续履行下去。此种情况下，如果购房人提出解除合同即构成违约，应当承担违约责任。购房人己经交纳定金的，根据“定金罚则”，则定金无须返还。正是由于买卖双方对因“限购令”而致使合同无法履行或难以履行的后果应由谁承担持有不同的意见，所以很容易产生纠纷。（三）买方与中介产生的合同纠纷实践中，很多买房者购房成功是由房产中介公司促成的，此时，买房者与中介公司之间形成了居间合同关系，房产买卖双方签订合同后，买房者支付居间费给中介公司。现实生活中，很多时候中介方已经促成了买卖双方的交易，但因为23文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .买房人不符合“限购令”规定的购房条件，使得买房人无法办理房产过户手续，此时，买卖合同的当事人以交易未完成为由拒绝支付中介费用，从而引发中介机构与买卖合同当事人之间的纠纷。（四）购房人与登记机构的纠纷商品房买卖交易中，买房者已经按合同约定交付了房款，但是因“限购令”的出台，买房人不再具有购房资格，双方无法办理房产过户登记手续。此时，很多买房者会以不作为为由对房屋登记部门提起行政诉讼。在此类案件中，由于房屋登记部门的做法是为了执行上级命令，因此，法院在处理此类案件时，如何准确的认定房产部门的做法是否符合合法行政与合理行政的要求，是司法实务中存在的一个难题。（五）实际购买人与名义业主之间的纠纷导致履行能力下降。为此，赵小姐要求解除合同，但房产公司不同意，要求赵小姐以现金付清房款。双方协商未果，赵小姐向法院提起了诉讼。??案例：2011年3月28日，方小姐与一家房产中介公司签订了一份《居间合同》。之后在中24文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .介公司的努力下，方小姐与卖方签订了房屋买卖合同， 方小姐支付给中介公司万居间费用。一周后，方小姐对照当地出台的“限购”政策不具备购房资格，因此，她与卖方解除了买卖合同，随后要求中介公司退还居间费用，遭到拒绝，引发纠纷。 ??秦明.初探“限购令”实施中存在的问题[J].法制博览,2011,3.32“限购令”下房产买卖纠纷及其处理8“限购令”出台后，为了避开“限购令”的限制，一些不符合购房条件的购房者采取了借名购房的做法，即房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋,并以他人名义登记房屋所有权。房屋的实际出资人为实际购买人,被借名之人为名义业主。这种方法固然能暂时避开“限购令”的束缚，但就这种行为来说，对于实际购买人和名义业主都存在巨大的法律风险，彼此之间很容易产生纠纷。一是对于实际购买人来说，在房价上涨的情况下，如果名义业主对房产进行交易或者名义业主的债权人对房产进行查封索债，此时根据我国目前《物权法》的规定，实25文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .际购买人的合法权益很难得到保护，双方很容易产生纠纷；二是对于名义业主来说，如果实际购买人在履行商品房买卖合同的过程中发生违约行为，比如，不向卖方支付房款或者迟延甚至拒绝向银行支付按揭，此时，卖方和银行均会向名义业主主张违约责任。此外，名义业主同意以自己的名义购买房屋，也会造成日后自己购房被认定为二套，贷款困难的问题。这些都会成为以后两者产生纠纷的原因。三、商品房买卖纠纷中“限购令”的法律属性分析及其对商品房买卖合同效力的影响（一）“限购令”是否属于法律的范畴“限购令”出台以来，各界纷纷对其进行定性，以便解决现实中因“限购令”引发的各种社会问题。在学理上，要对一个文件进行定性，就要从它的制定主体与其针对对象的角度进行分析。就目前出台的“限购令”而言，无论是中央“限购令”还是地方“限购令”，其制定机关均为各级人民政府，针对对象是其所管26文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .辖的下级政府单位，从这些特点看来， “限购令”属于行政机关内部的管理性法律文件，其性质只能是行政性法律文件，属于抽象性行政行为，而不属于具体的法律法规的范畴。对商品房买卖的当事人来说， “限购令”只能是一个法律事实，他们不能以它为法律依据来解决彼此之间的纠纷。（二）“限购令”对商品房买卖合同效力的影响“限购令”颁布实施后，对房地产业的买卖行为产生了巨大的影响，其对商品房买卖合同效力的影响如何，我们做如下分析：《商品房买卖合同》的主体或内容不符合“限购令”的规定是否会直接导“限购令”下房产买卖纠纷及其处理9致合同无效。我国《合同法》中规定的导致合同无效的事由中有一条规定：如果双方当事人签订的合同内容等违反了法律、 行政法规的强制性规定，则必然导致此合同无效。然而，在前文中对“限购令”的法律属性进行探讨时，我们已经得出结论：“限购令”是各级政府所实施的一个抽象行政行为，其不属于具体的法27文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .律或行政法规的范畴。同时笔者也指出， “限购令”只能是一个法律事实，而不能成为当事人解决合同纠纷等民事法律纠纷的法律依据。 综上所述，商品房买卖双方订立的商品房买卖合同不可能因为仅仅违反 “限购令”而导致合同无效。“限购令”对其颁布之前已经签订的《商品房买卖合同》效力的影响。法不溯及既往是一项基本的法治原则。此原则主要是指，我们不能用今天的法律去评判人们昨天的行为。这主要是因为，法律应该是能为人们所预见的，人们根据法律的引导去实施和评价自己的行为，当人们行为时法律没有关于此行为的规定，无法给人们的此种行为作出引导，那么就推定人们的此种行为是合法的，即法不禁止即自由。即便此行为发生后出台了禁止此行为的法律，我们也不能再去惩罚人们先前的行为，这也从另一个侧面体现出了法不强人所难。根据上述原则可知，“限购令”不对其颁布以前已经签订的房产买卖合同产28文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .生约束效力。即商品房买卖合同的双方在“限购令”颁布前，已经签订了合同，并经过网签的，他们的合同将不受“限购令”的制约，也不会出现因“限购令”而致使合同不能履行的情况，这是溯及既往法律原则的基本内容和要求。（三）“限购令”是否属于不可抗力“限购令”政策涉及购房者资格、购房数量、首付款比例、购房商业贷款以及住房公积金贷款等诸多方面，而这些方面均与购房者买房时的利益息息相关。这些政策出台和调整后，有的购房者丧失了买房资格，有的因贷款政策的限制和改变不能进行贷款或者是能取得贷款的数额减少，有的因首付款比例上调而无力购买新的房产，这一系列问题的产生既不能归责于购房者，也不能归责于商品房销售者，所以当因为“限购令”政策而致使商品房买卖双方的合同无法履行时，应当有谁承担合同无法履行的责任是一个急需解决的问题。而在解决这一问题时，我们必须首先对政府出台的“限购令”作出法律的定性。因29文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .“限购令”是由政府发布的一项行政命令， 现实生活中很多学者和法官认为“限购令”应该属于法律上的不可抗力，是合同解除的法定事由。究竟“限“限购令”下房产买卖纠纷及其处理10购令”是否属于不可抗力的范畴，我们做如下分析：不可抗力的定义。不可抗力是一项法定的免责事由,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般来说，主要是指当事人无能为力的事件，比如自然灾害、政府行为和战争等社会事件。不可抗力最早出现在法国民法典中，后逐渐被德国以及英美等国家陆续的引用和接受。我国民事立法也规定了不可抗力的免责制度。《民法通则》中对不可抗力的含义做出了界定，并规定由于不可抗力致使无法履行合同的，当事人不用为此承担责任。《合同法》中也规定，如果合同一方不能履行合同是因为不可抗力事由的，此方对这种不能履行的后果不承担责任。此外还规定，如果不可30文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .抗力事由发生在合同一方迟延履行合同义务之后，那么此时，他如果以此作为主张免责的理由将不能成立。《担保法解释》中也指出，当合同不能顺利履行是因为不可抗力或者意外事件的事由的，不适用定金法则。不可抗力制度成立的意义。不可抗力制度被世界各国普遍采用为免责制度的原因是：首先，法律主要借助于归责原则和责任构成要件来判定和明确当事人是否应承担责任和应该承担什么样的责任，这种制度在很多时候会出现不公正的推断，破坏实质公平。比如让无辜的人对自己不能预见和无法控制的事由造成的损失去承担责任。于是为了避免单纯依靠归责原则和责任构成要件来判定当事人的责任而带来的不公平，法律规定了一系列法定的免责事由，通过免责事由的确认及应用来遏制当事人责任的扩大，保护无过错的当事人的利益，从而减少一些不公平现象的出现。其次，国家的法律规定不可抗力制度，并对属于不可抗力的事件进行了列举，这一方面可以引导人们充分的认识和预测自31文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .己所从事的交易中可能出现的风险，做好充分的防御风险的准备；另一方面也可以使当事人在风险发生后，依据法律的规定，迅速的明确双方当事人的权利和责任，从而达到合理规避风险和提高交易效率的目的。不可抗力的判断标准。不可抗力的判断标准，归纳起来有主观说、客观说、折衷说三种。《民法通则》中规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克?叶林.论不可抗力[J].北方法学,2007,5.40《民法通则》第153条规定：不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第107条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《担保法解释》第122条规定：因不可抗力或意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。“限购令”下房产买卖纠纷及其处理11服的客观情况。由此看来，我国对于不可抗力的判定兼采主客观两方面的判断标32文档收集于互联网，如有不妥请联系删除 .文档来源为:从网络收集整理 .word版本可编辑.欢迎下载支持 .准,属于折衷说。如下做具体分析:第一,不能预见。不能预见是指人的意志无法达到，超出了人的认识能力范围。但是由于人与人的认识能力存在着固有的差异,并且容易受到周围的技术条件等外部因素的影响，所以，对预见能力的判定，要以现有的科学技术条件和社会大众对该事件发生的认识能力为基础。第二,不能避免且不能克服。这是指当当事人察觉到事件发生后，即便其用尽所有能力，想尽一切办法，仍然不能使这一事件免于发生，亦不能阻止其损害后果的出现，即当事人只能听天由命，看着损害的发生而无能为力。 第三,客观情况。不可抗力是一种客观情况，它不以人的意志为转移。一般认为不可抗力的种类有：第一种是自然灾害。